分享在PJ 居住的经验和请教房产投资的学问。

明讯7887701

这一点有不符合常理的地方。
因为 BUMI 要买 BUMI 的房子就是为了要得到 折扣，如果不为了 折扣，何必那么麻烦 去买 BUMI 的房子，以后卖给 NON-BUMI 还要花时间等待批准。
而且，二手的房子也已经不可能再拥有 折扣，所以 BUMI 要买回 那间 NON - BUMI 的房子 也只是一宗普通的交易。
还要浪费金钱请律师去把一间二手的房子再转回 BUMI LOT ..... 需要衡量，磋商。

庄子

哈哈哈哈，这问题一抛出立刻沉到第二面
在等高手出击的同时，小弟姑且胡言乱语献丑几句

没去算过那两个做法的回报率，但一看是用3.55%来计算，第一个案件的“每个月净现金流是ＲＭ７０”恐怕很难站得住阵脚，用平均利率来算肯定是负数。

我这个懒人的做法会比较懒，一开始搞定全部，接下来的尽可能自动化。虽然可以叫银行auto-debit，但一想到每个月的收入少了一点，立刻不爽闲掉，二话不说就选了借贷 40 年

我猜想这是空房出租，如果可以，尽可能连家俱也一并出租，赚两边

jasonhanjk

见笑了。

原创者是富爸爸。。。

明讯7887701

除了 BUMI LOT 的房子有这种等待时间的问题，
另外 99 年有期地契也是要多花 3 个月 到 6 个月 的时间等待 州政府或市政局的批准。
因为那是向政府租借来发展的土地。

blueyap82

陈总，很久没看你上网了。也很久没向你发问了。
想买二手便宜flat.市价50k,现在35k。屋有点残，很久没人住哪种。应该要5k修理。如果只拿着地止，可以查到屋主是否有欠款？银行，tnb，syabas,indahwater,地税，门牌税，管理费。。。。（其他，没想到）
如果是lelong unit 有什么是该注意的？

深海宝贝

原帖由 明讯7887701 于 17-12-2008 10:01 AM 发表
在吉隆坡，好的地点，好的房子，有那个地区是不贵的。50 年后的今天，就算是 30 年的屋子也涨了一倍。PJ 和 KL 的一些 99 年地契屋子都已经涨了一倍，有些涨更多。
人是很怀旧的，最后也会选回以前爸妈住过的地方居 ...

你的字時而大，時而小，很吸引下...。
當然也很有道理下~~~

ongkl

2009年到了
祝大家新年快乐！
Happy New Year!!!

y2ksaw18

要买 LEASEHOLD 的买主请注意，当你的土地年限还剩下少过六十年的时候，银行就很难借钱了，可以想象一下不能借贷的产业可以卖到几好的价钱。我这个是几年前的INFO，不懂现在有改变没有，不过，个人认为没有必要必要冒这多余的险，找 FREEHOLD 的吧。

纸鹤

除了供期还有管理费,
还要算进一下杂费和门牌税等等的吧

red_wolf

股友兄的分享
俺除了在书上和讲师说的如此投资产业可赚大钱，现实工作暂时还没碰过。我也暂时没有认识到炒楼发达的投资者，很多都是靠生意赚钱尽快把贷款还清，然后不知不觉从产业越赚越多钱。以下是小弟直接或间接参与交易的例子。

成功的例子：

１）在原装的屋子＂制造＂房间。普通的condo ３房，每间RM２５０，多加一间多收入。以房间出租利润更高。subang ss１５的双层排屋可做出１０间房间，每间２到４床位，每个床位RM２００－RM２５０。我住过４个床位包水电冷气，一间RM１０００。

２）重建烂屋。买的是地价，建梭后屋子以市价卖出，利润非常高。

３）分层产业发展商的卖价会不一样，可能高楼的贵，低楼的便宜，或高楼的便宜，低楼的贵。但是handover后的租金和２手价差别是很少的。

４）当发展商交货给买主后，以高一倍的价钱２手买入角落商业单位，装lift和分割小单位，包清洁卫生和cctv，最大租金利润化。参考puchong cimb 和al－rahji。

失败的例子：

１）买入两间以有租户厂，３个月后两个租户书信要earlytermination。不能对付卖家，因为没写明是包租金的。最后只得自己用，弄到agent满身屎。其实就算是银行随时都可和物主断约，一封通知信就可了，不需要租满租赁期。除非放上＂eitherparty terminate the tenancy period before expiry the tenancy period，then have to pay balance ofrental up to exipry date。＂很少人要签这种条文。

２）买入发展商和学院签约包租金的condo。当产业交还给物主产业将是惨不忍睹，或无法收租金。puchong几个condo已经给学生弄烂，单单是vista millenxxx已有３单黑人被丢下楼。

３）买入高保养费（maintenance fees）的产业。不是大幅度吃掉租金，就是变成负担。

４）当年ss２burger king单位的交易价破记录，只因为买主要这个租户，不到半年burgerking 倒闭。

５）选择便宜的单位，结果以后是最难出租和脱手。

给老tan的建议，买产业不要去想这个产业会给你赚多少钱，而是应该以用户的想法为重。比如出入是否方便，这个单位对大路吵不吵，对面大沟臭味会不会飘过
来，对面的空地以后干什么用等。另如果不想拿来烦，就不要买condo，除非你买的是极品如digital mall 楼上的apartment 或amcorp service suite。



陈总网友的来信
嗨，很久没和你交流了。

看到你对房地产投资渐渐开始掌握，也替你高兴。我本身没有投资房地产，但身边有些人最近都在投资房产，希望以下的意见可以对你有所帮助。

1。你最近举的例子，180K 的公寓，月租 RM1000。其实在公寓投资上来说，并不算是有吸引力的投资。就我所知，月租RM1000 的公寓，价格低于 150K 的有一大把。因此，我同意八年兄的观点：它的卖价不算便宜。

2。屋租收入必须要考虑到房屋空置率。一般上来说，计算回酬率或现金流时，起码要预算10% 空置率（大约一年有一个月租不出）。意思是说，租金收入应该减10%。以你的例子来看，你的 cashflow 随时变为负数。

3。
八年兄说的对，屋租回酬需以 ROI 来看，计算 ROI 需以房产价格为准。当你向银行贷款买屋投资，就是利用财务杠杆。因此，ROI 必须比借贷成本高，才会有利可图。目前，你的房屋 ROI 稍微高于
借贷成本，主要是因为今天的低 BLR 环境。只要BLR 稍微上升 1%，你的这项投资的收入会低于借贷成本。我觉得，marginof safety 太低。

4。
你的贷款期限太长。如果你能够只以15 ~ 20 年的期限贷款，而租金收入仍然可以制造正现金流，这才是真正好的房产投资。期限拉长到40 年来降低每月供款，这样制造出来的现金流很不稳。而且你的liability 在未来几年几乎没降低多少，屋价波动绝对会打击你的投资回酬。还是一句话：没有安全边际。

5。公寓管理费，是一个会上升的东西。只要你的租金涨价低于管理费，你的现金流就会被蚕食。

6。
房产价格不会只升不跌的。尤其是公寓，除非你有看到很强的利好因素（比如：将会有新的LRT站、新的highway、有新的 shoping mall、新的公寓管理层
。。。），不然，投资时最好不要对涨价投任何希望。除了刚建好的几年，公寓价格很有可能会不断下跌的。

所谓的”市价“，很多时候是“有市无价“。今天，物主可以低于 “市价”卖给你，很有可能你以后也被逼以低于 “市价” 转卖（或 refinance）。租金也是，地点再好的，只要旁边多起了一栋公寓，租金下跌在所难免。这点，需要多做功课。

7。还有一个不可忽略的风险（纯粹个人猜测）：我国房地产存在泡沫。其中，这几年的借贷利息不停的下降、loanmargin 不断上升（很多发展商与银行合作，贷款 110% 的越来越多）等等，应该是支撑这个泡沫的元凶。利息开始回升时，很可能就是泡沫破裂时。你还没忘记这次金融危机的引爆点吧—— 美国政府的升息造成房产泡沫的破裂。

[ 本帖最后由 red_wolf 于 7-6-2009 07:11 PM 编辑 ]

red_wolf

之前答应过陈总把他在股票专区所得到的意见转载过来。。。
（最近刚赶完Project才有时间希望陈总见谅）

以下的意见把我之前对
利率低，鼓励置业。
利率高，鼓励存钱
的个人观点有了另一番的理念。


8年兄的分享
房价和银行利率息息相关。高利息会降低租金回报率，所以房地产价格会跌。所以银行利率高涨时就是现金为王的时候。这时候就是房价最低的时候，同样的也是股票低价时候，因为股票的波动和股息也是有关联的。

马来西亚地产和美国其实一样充满泡沫，经济危及的出现，政府逼使银行降低利率以便马来西亚房地产不会出现问题，一方面就可以援冲房屋价格，也可以让发展商 继续手上的ｐｒｏｊｅｃｔ。然而这些做法是有ｂａｄ　ｅｆｆｅｃｔ，那就是当ｉｎｆｌａｔｉｏｎ出现的时候就必需增加ＢＬＲ．但是这做法是会危害经济的， 所以政府不会这样做，所以我估计利率短期不会升，要等几年后才能，除非ｉｎｆｌａｔｉｏｎ很高。

问题在这里，现在的利率是最低，供期最长，差不多人人买的起，所以，发展商会乘这机会起更多房屋。这里将会制造更多ｓｕｐｐｌｙ，当然这阶段依然人人买得起，只要你想买屋子住，现在是最佳时机，这相信是人人知道的事实。发展商不会错过这个机会。

几年后，经济稳定，利率开始必需上升以平衡经济，房地产泡沫开始爆炸，买屋的人开始少，利率上升制造供款变多。问题出现了，以前的多ｓｕｐｐｌｙ将会变成现在的低房价，但是银行供款却必需增加。这是问题之一。

高利率时代，要卖出房子非常困难，因为高利率代表高回报的时代，当人们买房子要收租，他们会要求更高的ＲＯＩ，这样才能有现金流或ｊｕｓｔｉｆｉｅｄ投资回报率。

马来西亚的房地产从以前的２０年到，２５，３０，３５，直到现在的４０年供期，利息从以前的８％到今天的３＋＋％。这些证据表明马来西亚地产根本没有任何 升值能力。不相信，尝试将供期和利率调回以前那样看看屋价会如何。所以，马来西亚的地产价格大部份是靠金融政策的放松来得到的。

严重的是，今天的金融政策已经来到了极点。利率已经没有下降的空间。我曾经想过一个还能ｅｘｔｅｎｄ的方法，那就是证券化房屋贷款（如美国那样）。但是，我知道这不能，因为３＋＋％已经将证券化的盈利吃完了，完全没有可能证券化。

另外，如果有人认为房屋贷款证券化是错误的话，那么你必需再进修金融学和投资市场。房屋贷款证券化是很伟大的发明，缺少的部分美国正在完美化，未来贷款证券化是一种新的金融趋势。


陈总的提问
因为没有人买房子。低利率。
因为太多人买房子。高利率。

是这样吗？

不过，高利率的确出现在经济大热的时候。
热钱太多，房价是上升的。

不知道哪里不对了？


老散兄的分享
銀行不夠錢，那真的是經濟風暴。
到時銀行利率高升，因為要吸引現金進來。
到時你頂不順時，想把產業賣掉也賣不到好價，因為銀行資金都不夠，所以想買的人也不是醬容易借到錢。

現在卻是銀行資金太多，所以都在搶生意你減 blr 1.5，他減 blr 1.75。
到一天銀行把 blr 上升時，那代表銀行已經是資金都借出了7788讓人投資令到經濟有所好轉了。
很多人都利用銀行的資金來投資，就是我有錢買你也是有錢買。
就好像現在陳總你現在醬。

這個過程中就會有人賺到錢了。
就是又有新貴的出現，可以很豪氣的把你的產業接下，那時也是陳總你要套現的時候了。

所以老散我說，這次 blr 上升投資的人會是笑，並不會哭。
要哭就讓接手的人哭吧。（老散我好像是沒有什麼講諒心醬，要看人死。真的罪過）

因為下次 blr 上升時已經是銀行資金不足時而令它上升的。

jasonhanjk

第一次最好少过100k。

深海宝贝

原帖由 尔齐 于 17-12-2008 11:10 AM 发表


我的是两层楼， link house, 租金肯定是很低。（这是早已预期）

电子狗， 强！


［虽然你觉得你并没有亏因为你有很多ａｄｖａｎｃｅ　ｐａｙｍｅｎｔ，但是实情上，你亏了哪个机会赚取更高回酬率的 ...

快快叫都市人来给你解症。
因为看到某位大大说起股票，
我就突然想到问你，你的是Nestle股吗？
买也20多块，卖也20多块。
呵呵........没什么的，突发奇想。

都市人

原帖由 tan81 于 1-12-2008 23:12 发表
原来如此。谢谢前辈的指点。我又学会了很多东西。
看了几家Studio。的确像前辈说的，都是米白色的居多。

我也看到许多木制的家具，原来是这样。

那么，如果是中东回教徒，他们会注意一些什么呢？
我开始看到 ...

在客厅的coffee table 下摆一张地毡，不必太厚的，找如mat的，羊毛的只要大约RM200－RM300。

给租户看屋子时，一定要move in condition. 每一样东西都摆好，床上的comforter也要铺好。除非他们急着要看，不然把一切弄好才给租户看的机会大更多。

tan81

原来如此。谢谢前辈的指点。我又学会了很多东西。
看了几家Studio。的确像前辈说的，都是米白色的居多。

我也看到许多木制的家具，原来是这样。

那么，如果是中东回教徒，他们会注意一些什么呢？
我开始看到很多伊朗的人。

都市人

原帖由 纸鹤 于 1-12-2008 20:45 发表
所以说公司的都是水鱼,
只要满意. 价钱是其次

公司是根据职员的等级付租金的，如果budget不高，也会要求减价。外国租户很喜欢全间地板的，如果要租给外国租户就要投其所好。
1〕房间、客厅都是地板。
2〕要玩灯光效果，台灯，桌灯都不可少。
3〕窗帘要搭配。
4〕不要油太深的颜色，他们比较喜欢creamy的颜色，一个大公司的agent告诉我的。
5〕家具选择简单大方，bali风处理不好会变马来风，所以线条简单的家具最好。
6〕他们要求什么都可以答应，最主要租金budget高。

Studio的风险是有价无市，不容易找到自己满意的租户，但是把消息传达给当地大型产业中价公司的agent是最有效的。不要直接交给公司，这些对agent来说是外水，不必和公司摊分的。他们会特别照顾你。

尔齐

回复 133# 深海宝贝 的帖子

谢谢你的尽力！ 你说出重点了!

1. 答案=赚，一次性赚，袋袋平安，要最少超过将来的３年租金收入。
2. 答案=赚，长期赚，袋袋平安。要容易出租。

原帖由 pipi88 于 16-12-2008 03:55 PM 发表

卖啦。。 卖啦。。。

200，000 - 12，000 （balance) = rm 188,000.00... 是我就拿着那个钱摇脚了，还等什么？

拿着那个钱， 又没好的投资机会，又有什么用？

我的决定是持有， 理由是过去５年收入是５k++ per year， 现在每年租金有５k++（还是预先付１２个月）。


等候下一次牛牛吧！

tan81

潜水在这里看了一段日子。
谢谢各位的慷慨分享。

我决定开个帖子来收集资料和分享。
我也想要学会投资房地产。

我们还没有买卖房地产的任何经验。希望这里的许多前辈多指教。

我们计划未来的一年里，可能会购买自己的第一个房地产。
这个房地产会优先作为投资的用途，就是出租。

一开始的第一次，我们不会花多过300K。
付还头期20K-40K，贷款应该会在250K左右，准备花10K来购置家私和电器。

我们的目标住户，是经济能力比较强的人。
所以，我们决定买下Condo ，然后准备Fully Furnish。

希望大家多分享和指点我们应该注意的事项。
这个学习过程，我认为至少要花一年。
所以，真正购买，也许是明年年尾的事情。

先谢谢各位。

[ 本帖最后由 tan81 于 12-11-2008 01:50 AM 编辑 ]

tan81

我们过去3年租的双层排屋，行走路程距离LRT是15分钟，在Kelana Jaya。
整间屋子的租金是RM550 。就这样住了3年。

可是，便宜的屋子毕竟有问题。我们面对的是淹水的问题。
以前一年不会淹超过3次，今年还没有到年尾，就淹了6次。

而且房子很久了，时常有蟑螂和蜈蚣。
所以，真的决定要搬家了。

这个决定也是上个月的事情。
也是因为这样，才开始逐步了解房地产的。
因为要找地方搬， 就开始认识Agent 和到处看房子。
也是因为如此，兴起了买房子投资的念头。

还好找房子算顺利，给我们看上了一间不错的Condo 。

价钱不方便透露，因为我们租出去了一间Medium Room。


暂时，这个Condo 的条件，我们也很满意。
打算居住一段时间，来考察这里是否投资得过。

[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2009 06:30 PM 编辑 ]

tan81

我的新居。
这是完全没有打扫和没有搬进任何东西的原本情况。

























[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2009 06:30 PM 编辑 ]