小河也有大鱼，如何买到便宜的产业。

都市人

今天和朋友看房子时和agent聊起最近的交易，觉得很值得和大家分享。

最近有一间在马六甲有高尔夫球场的别墅以200多K转手，一间门前画黄线的战前双层店屋以90K转手，两年前有一间在垃圾槽旁的condo以46K转手（原价RM135K）。

这些不是怪闻，是发生在我们身边的事。我们问经纪为什么他们会那么幸运以那么低的价格买到这些产业？

其实这道理就和股市买卖股票一样。一些热门产业有很多买家排队买，但是一些冷门产业却没人问津。一些可能人人嫌弃，一些可能人人都觉得不可能成交，所以没人出价。

如果心目中有产业，可要和经纪保持联络，定时联络他们，让他们对你们所要的产业有印象。让他们知道你是认真的买家，让他们保留你的电话号码，这是很重要的。当他们的顾客急着卖掉产业时，你会是他们首先联络的买家。

当有人买到时，我们会大跌眼镜，大叹走宝。如果我们没有出价，我们永远没有机会。这和压价有一点相似，但有有些不同。

如果大家有一些有趣的产业买卖经验，大家一起分享。

kitkatlow

这种东西，很多人都无福消受。有时不是因为没有机会，而是机会有了自己没有能力把握。

很多人经常跟agent 说，要是有什么好康陶记得告诉他。
但，要是真的有了，告诉他会有用吗？

比如，一间市价一百万的房子，由于屋主不知市价还是急着卖，以五十万叫卖。好东西了吧。
结果，agent 带买家去看了。有三种可能。

1。那里会有真么好，房子一定有问题或者agent 骗人根本不值这个价，。回去花三五七天考虑，问了爸爸妈妈岳父岳母的意见，证实是好东西了才决定，但房子已经卖了。
2。看起来不错。但不知道有没有能力下不了决定，回去查看问了几个银行贷款没问题，风水佬说没问题后才决定，但房子已经卖了。
3。五十万不错，但可能四十万都可以成交。就三十五万开始杀价吧。

上述三种人，不管有什么好东西，agent 都不会第一时间call 他们。

成功买到的，都是在看房子之前已经有做功课对该市场有一定了解，有了“随时买好东西”的准备，能在看房子后一天之内决定的买家。

都市人

你说得很对，我的同事也希望能买一间condo投资，但是总是犹豫不决，到最后还是我自己买下。

我会提早看产业，留意它的价格。虽然比我们的能力高出10％，20％，但是我们可以用这段时间收集资料。等屋主抛售。

当经纪联络我时，我开出的价钱是我考虑几天甚至很久的价格，如果卖家同意，我可以马上买下。便宜的屋子随时被人捷足先登，不能浪费时间考虑。

发粪涂墙`

我的看法是看准几个区，不要考虑太大的范围。

比如A区（90-100K），B区 （110-120K），C区 （150-160K）。
做好足够功课，一旦有人出价在你范围下，就可毫不犹疑的买下。

前几个月有人卖市价170K的Apartment，而那屋主只出价155K。一听到这消息，我就马上带齐Chequebook去看屋。结果当场就下了1%的Deposit。

当然之前一定要考虑到银行贷款的Margin。不然就得挖出很多Cash！！

都市人

原帖由 发粪涂墙` 于 5-5-2008 18:00 发表
我的看法是看准几个区，不要考虑太大的范围。

比如A区（90-100K），B区 （110-120K），C区 （150-160K）。
做好足够功课，一旦有人出价在你范围下，就可毫不犹疑的买下。

前几个月有人卖市价170K的Apartment， ...

我们应该知道自己的贷款能力，才能看到便宜的产业时马上出击，不要等到遇到了才去问银行，可能又被人赶在前头了。

发粪涂墙`

对。
有时还得靠小运气

el/leepy

先顶一顶..
以后再看..

jasonhanjk

每个房地产都有一个BI triangle。
3角内有5各重点，第一个乃现金流；cashflow。
所以，我通常会看租金来确定一个房子的价值。

在capital gain 的角度也可以赚，但那是投机。
失败可能性也很大！

el/leepy

可惜你们说的都在外坡..
雪隆区很少有那么便宜的屋子吧...
我那天诳诳百货公司..
在一些已算远离市中心的住宅区..
单层的Townhouse都要接近200k了..
怎么有能力买啊??

hancom

跟股票差不多一样的投资方式，我想，我可以再深入的学习这方面的投资知识。

pxm8177

我只考虑3天。。
超过3天就不要了。。

el/leepy

什么东西>3天就不要??

大肚皮豚

我比较喜欢玩 shoplot ，租金高点，卖的时候也很开心下

kitkatlow

原帖由 大肚皮豚 于 3-8-2008 10:00 AM 发表
我比较喜欢玩 shoplot ，租金高点，卖的时候也很开心下

kl 一帶的shoplot 的價格都不低，導致租金回籌不比公寓來的高。
買貴的產業對令人心疼的是，spa 的 stamp duty 貴死人。。。

Focus

原帖由 jasonhanjk 于 21-7-2008 09:04 AM 发表
每个房地产都有一个BI triangle。
3角内有5各重点，第一个乃现金流；cashflow。
所以，我通常会看租金来确定一个房子的价值。

在capital gain 的角度也可以赚，但那是投机。
失败可能性也很大！

jason可否再给我简介下什么是BI triangle....
谢谢。

chong--kl

那个azizi ali 也是不买店屋的， 比较喜欢买屋，二手的（排买）比较多， 他说回筹好， 需要资金也少就可以了。

原帖由 kitkatlow 于 3-8-2008 10:16 AM 发表


kl 一帶的shoplot 的價格都不低，導致租金回籌不比公寓來的高。
買貴的產業對令人心疼的是，spa 的 stamp duty 貴死人。。。

alfredku85

请问有人了解砂捞越的房地场如何？特别是诗巫，民都鲁或古晋地方的。想学点投资。

都市人

原帖由 chong--kl 于 3-8-2008 13:30 发表
那个azizi ali 也是不买店屋的， 比较喜欢买屋，二手的（排买）比较多， 他说回筹好， 需要资金也少就可以了。

经济不景气的时候，第一冲击的是店屋。店屋的风险较高，但是和办公单位，广场比较起来就好多了。

住宅式产业比较能够自由容易打理。

kitkatlow

原帖由 都市人 于 3-8-2008 04:43 PM 发表


经济不景气的时候，第一冲击的是店屋。店屋的风险较高，但是和办公单位，广场比较起来就好多了。

住宅式产业比较能够自由容易打理。

在kl 一帶，有地房產增值快，但租金低。要玩低成本跟現金流的恐怕有難度。
公寓，大部分都缺乏良好管理，當然很大因素是因為住客及屋主都沒有公共意識，沒有照顧環境。加上太多發展商不斷起新樓盤，所以導致增值率很低。
高級公寓價格偏高，雖然回籌高但已經超越了可預知的風險范圍，要注意。

只有商業店屋是具備高租金以及高增值的潛能。當然也要看地點而論。

都市人

原帖由 kitkatlow 于 3-8-2008 16:57 发表


在kl 一帶，有地房產增值快，但租金低。要玩低成本跟現金流的恐怕有難度。
公寓，大部分都缺乏良好管理，當然很大因素是因為住客及屋主都沒有公共意識，沒有照顧環境。加上太多發展商不斷起新樓盤，所以導致增值 ...

投资还是要谨慎，但是不要太保守。
店屋虽然租金高，但是租户搬出去后，和新租户搬进来的时间很难预知。这就是我不投资店屋的原因。我的资金有限。

我的公寓和condo能够预先安排。都能够在一个月内出租，有时只差几天。