房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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被征用后没重新填补
马来保留地减至12%

全国
   2014-11-30 08:27 http://www.nanyang.com/node/665638?tid=460


（吉隆坡29日讯）从1931年至2009年期间，马来人保留地从原有的总数到只剩下12%，即157万公顷。

联邦政府和州政府寻求最好的替代方案以恢复日益减少的马来人保留地，IM Global总执行长伊斯哈依斯迈表示，之前，很多土地包括马来人保留地被征用于开发用途，如建道路、公共建筑物、学校及其他等，但却没重新填补。

《大都会日报》引述伊斯哈依斯迈的谈话说，有些土地则通过州政府的确认和批准，卖给了非土著。

“马来人保留地是由统治者理事会在独立前授予，并获得联邦宪法保障，以保护马来人土地和当地原住民的主权。”

他称，解决方案就是，联邦政府和州政府必须要严厉监控，确保以马来人保留地作为发展的土地，须获得其他应有的替代土地，不再让马来人保留地的数量继续流失。

他说：“在大马半岛，要达到50%，即1290万公顷马来人保留地的目标无法达成，到2009年为止，只维持157万公顷马来人保留地。”

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产业倾情：置业投资 要趁年轻

投资策略
产业周刊
   2014-11-21 12:57http://www.nanyang.com/node/663808?tid=686


张爱玲说，成名要趁早。买屋何尝不也一样？要趁早，而且越早越好。

这个早，当然是指年轻；趁年轻的时候，做好投资置业计划。

趁早置业？或许你会说，这谁不懂啊？

但可惜年轻时，穷得只有青春。刚出来社会工作，那来的钱？除非家里有钱或父母帮忙垫着。但不管怎样，年轻是你的最大本钱。年轻时不买，将来肯定后悔。

为什么呢？归根究底，原因不外是：

1.年轻时，负担小

年轻时，孤家寡人、单身一人，没有什么负担。
纵是早婚，孩子也小，负担不重；加上年轻，身强力壮，可以多干点活身兼多职，再辛苦也要竭尽所能尽早买（供）一间屋子，当作定期储蓄或个人投资；20、30年之后，屋子增值，便是一笔不小的财富。

2.年轻，就是本钱
年轻，是最大的资本。若21岁买屋子，20、30年后，你也只有41、51岁吧了，也还年轻、还有余力升级，再换一间更大更好的；或追加、再买第二或第三间屋子，累积财富。纵使不再买了，孩子也大了，到了要升大学的时候，而屋子也快供完了，你也可以将屋子再抵押给银行，再融资用作孩子的升学（教育）费，甚或你的创业资本。很多成功的企业家都会告诉你，他人生中的第一桶金，都是从投资第一间屋子赚来的。

3.年轻时，钱比较值钱

由于通货膨胀、百物腾涨，屋子只有越来越贵，钱也越来越不值钱。想想20、30年前，100令吉，可以买多少东西？20、30年前，你买的一间屋子才多少？但如今呢？

你买的那间屋子，与其说是增值了；倒不如说是，钱变小了，变得越来越不值钱，加薪永远追不上物价、屋价上升。

房屋抗通胀最好方法

曾有人作过一项试验，将每个月可以用来供屋（缴付房贷）的钱存入银行定存（储蓄），20、30年后，尽管已经存了一笔不小的数目，但这笔数目，却远远不及屋价翻倍飙涨的多。

买屋，拥屋自住，既是消费、也是储蓄、投资。只要不是投机炒作，并且量力而为，任何时候都是买屋的好时机。

没有人可以准确预测屋价高低，涨势跌潮。屋价高时，你说屋价很高了，要等一等；屋价跌时，你又说屋价还会再跌，再等一等。

如此左等右等，你等到的是坐失良机，错过一次又一次的买入机会，看着屋价又上又下、患得患失。

其实，不管屋价是高是低、是涨是跌，只要你跟银行贷款融资，你肯定是买贵了！

因为20、30年后，待你供完、缴清房贷时，连本带利（利息）计算，等于是买一间供两间了。

除非你资本雄厚，用现金买，却又另当别论。不过，需慎防国家税收局调查你的收入来源。

唯一赚到的是，屋价升值与租金回酬；若是自住，是白住了。

用别人的钱赚取回酬

回顾大马产业（屋价），独立至今57年来，几时大跌过？每次不是停涨稍歇，就是大涨小落，之后再呈阶梯式迂回升涨趋势？

若以一个甲子计算，人的一生也总有几次出现产业大涨潮，让你资产与财富翻倍增长。

正如美国一名知名地产专家丹恩葛拉西奥希（Dean Graziosi）说的：“当房价上涨时，你等于是利用别人的钱创造投资回酬率。”因此，有产（屋）阶级遇上屋价上涨，资产增值率着实令你惊讶叹为观止。

而根据美国进行的一项研究也发现，有壳一族与无壳一族之间的财富差距竟然超乎想像地达34倍之高。

能买就不要租

买得起屋子，何苦还要租房子？每月缴租金，为他人供屋子呢？一辈子租房的人，肯定穷一辈子。

小数最怕长计。跟人租屋20、30年，长年累月仔细计算一下，这笔数目已经可以自己买一间屋子了。只可惜待你要买时，屋子早已高不可攀，不是当初你要买的那个价位了。

这也难怪投资专家常劝想要投资致富的年轻人，买屋，一定要趁早。除非拥有自己的屋子，否则你不可能致富。

买屋（产业），永远是抗通胀的最好投资，而租房却是个人财务的“自我消毁”，所以不管屋价多少，买屋永远不会太迟。

趁年轻时，尽早买、尽早投资就对了！

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

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依区公寓 过剩了吗？

封面故事
产业周刊
   2014-12-05 12:30 http://www.nanyang.com/node/666882?tid=688


依斯干达特区吸资魅力大散发，房地产更是蓬勃，尤其是超高的公寓，在市区和滨海区举目皆是。

但本土新山人还是偏爱有地房屋，如此一来，高楼公寓谁来买？谁来租？谁来住？

依区内普遍瞄准狮城客与外国人买家的高级公寓，是否真的如发展商所愿，狮城人会因此移居大马，形成一股新的现象？

依区公寓 靠外银兴旺

依斯干达特区的房产主力放在有地住宅，但“向上发展”的高楼公寓新项目亦是一股大兴土木的趋势。

大量的新建公寓单位，唯有等待外国买家来消化。

土地有限的现实，往上居住似乎是各大城市都逃避不了的命运。

只是，新山人还是钟情有地房产，尤其公寓尺价并不比有地房产低太多，可以说对公寓的接受度还是偏低。

资深房产中介师刘道森指出，土生土长的新山人不太接受住高楼，因为有地的房产还有很多选择。

他说，过百万令吉的高级公寓项目，主要瞄准外国人前来购买。

“能接受居住在公寓的人士，包括曾在新加坡工作居住过公寓者，还有就是来自外地如雪隆或槟城的年轻一代。”

Rahim & Co执行董事吕茳禾坦承，依区房产降温是不争的事实，不过“公寓过剩”的话题，他认为这是部分人士欠缺深入探讨的主观意见。

“目前说公寓过剩，我觉得还是言之过早。”

吕茳禾说，年轻人对公寓的接受度比较高，加上公寓拥有许多设施，如游泳池、健身房、保安设施，相比有地围篱保安房产，公寓会便宜一些。

“依区发展的公寓项目符合现代家庭的需求，例如一间800平方尺的公寓，售价约40万令吉左右，是提供现代小家庭买不起有地房产的另一项选择。”

大马自己冷落自己

新加坡客源投资步伐紧跟发展商而赚钱，反观本地人却“自己冷落自己”慢在起跑点。

一位发展商指出，早几年依斯干达特区产业发展兴旺，新加坡投资者积极主动到特区寻找有潜能的房产投资。

他说，新加坡投资者明白房地产增值的步伐远超其他投资选择，而且风险相应的低，所以在收集市场最新消息上，他们并不依赖发展商到新加坡设展促销项目。

“新加坡投资者积极，知道特区那里有新房产推出，就会亲自去到有关销售厅询问，他们可花上2小时打听任何有关房产详情，投资眼光与步伐和发展商几乎走在同一时间。”

他认为，大马人相对比较保守或慢热，这或许是因为我国房地产不像新加坡那样，经历过长期走高，而且涨幅惊人的年代所致。

忽略人口速增趋势

一位发展商受询时就批评说，许多本地人看到新房产项目推出，即负面猜测房产市场一定会过剩。

“但他们没有留意到特区人口增长趋势已经出现，包括越来越多东马人来特区发展，非正式数据至少有3万人，国际机场目前每日5趟来返东马的航班就是最好的证明。”

他说，根据报道，特区已批准110栋公寓项目，惟这些工程必须耗时13年才全部完成。

也就是说，平均每年有3000间单位推出市场：“这数目其实不算大，因为当越来越多人口入住特区时，房产需求一样强劲。”

他以澳洲和我国做比较，我国3000万人口，房产数量为470万个单位，澳洲2350万人口，房产却有930万个单位。

“澳洲人口比我国少、地大、地皮价格昂贵、房产也比我国多，但是屋价却不见得比我国便宜。”

他说，原因是澳洲人懂得投资，包括选择投资低风险的房产来为财富增值。

尽管如此，他看好特区房产增值空间和潜能还很大，并预计到了2018年，特区市区房产每平方公尺可以增值到1500令吉。

传凯德展延金海湾计划

9月时，市场传言新加坡凯德集团（Capitaland）就因为看到依斯干达特区的公寓供应过剩，展延在金海湾（Danga Bay）的计划半年。

该公司的这项联营计划，占地约71.4英亩，建在金海湾A2人造岛，发展期10至12年。

但消息指该公司担心新供应大量涌现，唯有缩小计划规模。

去年3月，凯德集团（持51%）偕淡马锡控股（持股9%），与丹斯里林刚河掌舵的依斯干达特区海滨私人公司（IWSB）宣布在金海湾联营公寓项目。

林刚河当时受询表示，只是股东身分，并非主导而拒绝评论；而《联合早报》则引述凯德集团发言人指正等待相关批准，同样没有正面回应是否展延计划。

原定计划包含6000个公寓单位和有地房产，并建设购物商场、服务式公寓、办公楼等，发展总值预估是3.24亿新元（约8.11亿令吉）。

而首期兴建900个公寓单位，原定在今年推介，但至今仍未有消息。

IOI售价波动不大

IOI产业执行主席丹斯里李深静早前坦承，依斯干达特区公寓新供应过剩，但他表示，至今价格并没有太大变动。

“反而，一旦市场消化供应后，当地公寓价会再涨。”

他表示，会密切关注公寓供求走势，所以在柔佛所推的项目主攻有地房产或是可负担房屋。

UEM阳光看好潜力

UEM阳光产业截至8月底销售额5亿6000万令吉，当中就有60%是来自努沙再也项目。依区是否竞争太激烈？是否担心而转向？

该公司董事经理兼总执行长拿督依沙丁依德利斯受访时表示，公司产品有别于其他同业，因此并不担心竞争的问题。

“我反而相信，依斯干达特区的发展可保持动力，继经济活动增加，将进一步推动UEM阳光在努沙再也的发展。”

该公司在依区有庞大地库，因看好发展和潜能，UEM阳光不愿脱售地库，反更倾向与别人联营开发。

他说，目前在检讨依区地库及规划，相信明年首季就有定案，再宣布推出新楼盘。

同一时间，为了分散风险，将产品多元化和分散投资地点，计划交换地库往其他地区发展。

趁机吸引移民

关于公寓或售价过百万的高级公寓将面临供过于求问题，是否言之过早或太武断？业界对这点也有不同的看法。

有的认定是过剩，尤其未来2至3年，目前兴建中的房产都建竣时会更明显，但也有者认为所谓的过剩只是受降温现象影响的片面看法。

根据本报向多家发展商抽样调查了解，从他们的销售数据显示，在新加坡工作的外籍专才，都是依区发展商锁定的客户。

一位发展商指出，来自欧洲、澳洲、台湾、印度、缅甸和中国并在新加坡工作的专才，较倾向在新山置产居住、每日到新加坡工作。拥有四通八达路线优势的新房产项目，即使不在黄金地段或沿海地段，一样受投资者欢迎。

因此，不难发现，在依斯干达特区新贵房地产发展商，不拼黄金地段，反而大打新加坡客源，尤其是在新加坡工作的外国人。

只要地点适中，一出居住区就贯穿四通八达的道路便利至新山关卡（CIQ），原本居住在新加坡的外国工作者愿意搬到特区，过着每日往返新山和新加坡的生活。

当中，毗邻南北大道和东部疏散大道（EDL）交界处，或是第二通道等地区，虽然不属市中心的黄金地段，但对吸引往返马新两地的买家来说，却是绝对占尽地利的优势。

狮城客置产非自住 无法强化特区人口

发展商发现，新加坡客源积极在特区投资，但问题是他们买下的房产并非自住，无法强化特区需要的核心动力，即“人口”。

反观，新加坡工作的外国人，买屋同时响应特区崇尚的“香港+深圳模式”。

狮城外国人更多的是打算在特区买屋自居，以规划家庭作为投资目标。在以家为中心的投资理念下，一些发展商就抓准这商机，兴建适合他们的房产款式。

他说，这些购屋者真正响应“香港+深圳模式”，他们要住在特区每天到新加坡上班，不是买了房产空着等待房产增值转售。

他们也相信，一旦隆新快铁计划于2018年完成，到时来往马新的交通会更加方便。

狮城人另一个家

吕茳禾认为，高级公寓锁定新加坡买家，今后在依区拥有房产的新加坡人定居在此不无可能。

他说，新加坡政府鼓励国人提高生育率，希望在2030年，人口从目前的530万增加至690万，以保持该国的竞争力。

“新加坡土地小，房产供应不足，未来增加的30%人口要住在哪里？因此，最靠近新加坡的依斯干达特区，将会成为新加坡人第一个考虑移居的地方。”

吕茳禾分析，新加坡人在依区置产与在吉隆坡、槟城或马六甲购买房产有很大的分别。

“如果新加坡人在马六甲、吉隆坡或槟城买房子，不太可能每个周末都北上，但要是在依区，即使平时不住，也可当作周末越堤度假的落脚处。”

他深信，这就是依区房产能够吸引新加坡买家的优势。

吕茳禾补充，尽管现在让新加坡人移居大马时间还算太早，日后连接两国的捷运系统完成后，增加往返马新的便利，届时整个依区就会更不一样。

倾向投机赚快钱

部分依区发展商大胆预测，若新加坡人前来购买高级公寓，日后将会形成新加坡人过来新山定居的趋势。但刘道森认为，新加坡居民来马买房定居的几率不大。

“富有的新加坡人不会选择来马定居，欧美国家才是他们的首选。”

他分析，100万令吉折合新币大约40万元，在新加坡有能力购买40万元公寓的人，还没达到“有钱人”的阶级。

他指目前在依区置业者，大部分以投机者居多，预计拿到房子后，两三年后就会脱手，期望趁机赚一笔。

提到外国购屋者的倾向，张姓发展商受访时说，投资房产纯为赚钱只是部分原因。

“相当多的父母买屋给在特区国际分校深造的孩子，以便孩子毕业后即有新房子住，并可以专心在特区职场与人竞争。”

另外，也有夫妻买屋规划往后退休生活，因为特区医疗费用比新加坡便宜，特区生活费也比新加坡来得便宜。

狮城客买气放缓

国际房地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）之前的报告指出，新加坡在上半年超越中国，成为亚洲最大跨境房地产投资者。

新加坡和香港的投资者积极在全球投资，表现抢眼，在亚洲跨境投资总额分别是29%和25%，中国的比重为23%。但有指新加坡人在依区的投资，已见到放缓趋势。

吕茳禾就提到，近期新山关卡过路费暴涨也影响买气，但他相信这只是过渡期，两国人民需要时间适应。

至于明年落实的消费税，他认定会是另一波冲击：“我们以香港、新加坡等国家过去一开始实施消费税的期间作为参考，房屋市场估计要半年或9个月才得以恢复活力。”

一位匿名业者认为，目前的确有些投资者基于3大因素而观望。

投资者观望3因素：

1.政策朝令夕改
例如外国人购房最低门槛为100万令吉，但有些州政府却又有不同条规，令人混淆。

2.隆新快铁未定案
虽然谈了很久，但至今停靠站位置至今仍未有定案，投资者不想买错地方，所以先按兵不动。

3.市场担忧过剩
市场常传出产业过剩的风声，令一些投资先静观其变。

隆谷中城反射趋势

一位要求匿名的发展商受访时建议，投资者可参照以吉隆坡谷中城为中心点的发展模式，并预测特区旗舰A区未来的房产潜能可能高达一倍回酬。

他说，谷中城位于吉隆坡连接雪州八打灵再也的联邦大道旁，算是比较市郊，早年一直不被看好。但在过去的5年，随着谷中城其他综合项目完善后连带效应，附近房产都涨了不少，尤其是新供应的定价更是令人咋舌。

他举例：“4公里范围内新房产项目，价格从每平方公尺的500令吉增至1000令吉，高达一倍。”

同样发展模式发生在特区旗舰A区，位于南北大道旁，附近更有第二谷中城项目如火如荼动工中。

他预计发生在吉隆坡谷中城为中心点的发展势头，会一样的出现在新山，即第二谷中城项目周围房产将间接受惠。

售价太高难出租

资深房产中介师刘道森形容，依斯干达特区的公寓项目发展过于迅速。

“尽管公寓类房产在一个土地日益减少的大城市不可或缺，但以依区的发展来看，公寓项目发展得太快，数量亦超出需求，我认为还需10年才会趋向成熟。”

他指出，新山人还是优先考虑有地房产，预计未来3年，市场将出现公寓过剩的局面。价值百万令吉的高级公寓，每个月必须供款至少5000令吉或更多。

刘道森说，如此一来，有能力购买百万公寓的人士，月薪必须介于1万5000令吉以上。他受访时反问：本地打工族的月薪，有多少人每月收入超过1万5000令吉？

从租金角度来看，他指出，一间月供5000令吉以上的高级公寓，租金必须高于月供价才有赚头，但这个“天价”，甚少家庭租得起。

“租不出的结果就是放空，因此预计3年后依区公寓，会有过剩的现象。”

承租力决定成败

依斯干达特区内发展的高级公寓新供应多，售价高，业者担心承租力或许不及想像中的好。马来西亚产业代理协会副会长林文彬受访时说，目前在依区发展的高级公寓项目，有的售价已追上吉隆坡高级公寓的价格。

“据我所知，新山目前最贵的高级公寓，每方尺要价1600令吉。”

他续说：“但吉隆坡的市场与新山不一样，吉隆坡是个国际大都市，有许多来自国外的高薪人士定居。”

因此，在隆市的高级公寓容易出租，也能租得好价钱，反观新山却没有这样的市场。

“若租不出，未来将演变成空楼处处的局面。”

报道： 黄金靓、王秉彬

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发展商平均持20%固打单位
滞销土著房产套牢200亿

头条
全国
   2014-12-14 08:17http://www.nanyang.com/node/668673?tid=643


（吉隆坡13日讯）根据房地产发展商公会（REHDA）的调查显示，土著固打制是国内房产滞销的最大阻碍，据《南洋商报》粗略估计，目前至少有200亿令吉被套牢在这些滞销单位！

一位发展商指出，滞销土著单位没有官方统计数据，但根据业界的经验，平均来说，大多发展商手上至少有20%是这类单位。

“整个市场被套牢在滞销土著单位的资金，相等于交易总值至少20%。”

“华人地区或土著固打偏高的州属或地区，滞销情况更严重，20%只是保守估计。”

根据财政部房产估价及服务局旗下国家产业资料中心数据，去年全马商务与住宅房产销售价值总计1076亿2235万令吉，2012年则为955亿5436万令吉。以20%推算的话，去年滞销的土著单位价值或超过215亿，前年则超过191亿令吉。

详文请阅《南洋商报》
独家报道：陈爱玲

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各州依地区人口结构调整
土著固打房屋最高70 ％

全国
   2014-12-15 07:56 http://www.nanyang.com/node/668891?tid=460


（吉隆坡14日讯）根据本报探悉，现阶段各州并未有明确的土著固打房屋份额规定，各州政府可依据土地性质或地区，设定土著固打比例。

而在同一州内，各县或市可能也有不同的规定。

整体上，最低是30%，最高70%，主要视当地人口结构而定。

住宅商铺固打不同

根据《南洋商报》了解，大部分州属的固打制为30%，但一些州属则超过这个比例。其中，马六甲固打制度比例高达60%，玻璃市部分计划更高达70%。但这当中，住宅和商用房产或是不同价位的房产，土著固打可能也不一样。

例如在柔佛，售价25万令吉以下的商用房产，40%保留给土著；售价25万至35万令吉，固打30%；售价35万令吉以上则只保留20%。

在一些州属，少数与政府联营发展的房屋计划，固打制度甚至高达70%或100%。

上半年1.2万单位滞销

根据国家产业资料中心数据，上半年全马滞销房屋达到1万2105间，总值高达45亿5026令吉。

根据数据显示，霹雳、彭亨、吉兰丹及沙巴，滞销房屋数量增加。

若以滞销房屋价值计算，吉隆坡、雪兰莪州及柔佛州被套牢的总值最高。

其中，吉隆坡滞销房屋价值达16亿4000万令吉；登嘉楼与吉兰丹的滞销房屋价值最少。

土著二手屋交易耗时

在二手市场，虽没有土著固打的限制，但业界人士指出，想转售房产的土著业主，要是所买的单位是土著单位，往往必须等待更久。

马来西亚地产经纪协会（MIEA）主席西华桑格回应询问时指出，二手土著单位要是转售给非土著，需要先获得“州政府同意书”（State Consent），才能签署买卖与转名文件，完成房屋交易。

他说，虽然有关业权的文件上，不会注明是否土著单位，申请州政府同意书的程序却非常耗时。

建竣半年可申请开放

目前的房屋固打制度由州政府决定，因此各州的固打及自动释放机制与时限都各异。

有者建竣半年后仍无法售出就可释出市场，有者则以换地或换区方式，释放未售出单位予非土著认购。

根据业界消息，售不出的土著单位，滞销一段时间后，可以通过申请开放给非土著，但条例也是应不同地方当局的规定而异。

一部分在推介后6个月后，只要发展商刊登3次促销广告，即可向州房屋局提呈申请开放，但同时申请也耗3到6个月。

一位发展商指出，永地地契和有期地契的申请也有别，一般上，永久地契的单位在申请开放转售给非土著时，比有限地契较容易过关，所以比较省时。

难寻买家惨变“库存”

国内居房需求强劲，供应远不及满足需求，但许多地区因固打制被逼将土著保留单位变成库存，却苦于找不到买家。

整体而言，在规定30%的地区，发展商在完工后6个月，一般只能售出5%土著单位。

但销售情况如何，一位发展商表示：“能售出10%的发展商，算是很幸运的。”

他指出，大部分发展计划至少有20%的土著单位滞销。

消息人士说：“加上全国未有统一释出制度，发展商只能靠兴建新房屋，迎合市场需求。”

他指出，被划为固打制的房屋供应过剩，反观一般民众的居房需求却不足。

担心转售找不到买盘 土著也不买固打房屋

另一位消息人士称，许多土著买家甚至指定不买固打单位：“原因？很简单，二手价不好。”

他解释说，有能力的土著购屋者，宁愿牺牲折扣也不要买土著固打单位，因为他们担心转售时找不到买盘。

纵观市面上的房产二手价，可发现土著单位求售的价格比非固打单位低。

房产经纪解释箇中原因：“其一是因为土著单位当年购入时享有折扣，二，若与一般单位同价位，难找到土著买家来承接。”

根据政府的规定，发展商推出的房产项目，保留给土著的单位必须提供折扣，一般介于5%至15%不等，主要视地方政府的规定和要求。

释出单位无折扣

市面上有一种说法，指发展商开放的土著单位，售价会比非固打单位便宜，实际上并非如此。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔佛分会主席何美霖指出，该州释出市场的土著单位一般不会有折扣。

开放后须缴税金

业界指出，当土著保留单位获批开放后，发展商一般会以市价或是当时推介的普通价格出售，而不会提供折扣。

“那是因为发展商在售出这些开放土著单位后，必须上缴税金给地方政府，一般上是推介价与土著折扣价的差价。”

例如若有关单位推介时给土著折扣5%，那在土著保留单位获准售给非土著时，假如发展商依据推介价出售，则必须将原本给土著买家的5%折扣款额上缴给地方政府。

何美霖指出，在柔州，将土著单位转换业权给非土著时，发展商必须缴付房价7.5%的税金给政府，而这7.5%正是原本土著保留单位的优惠折扣。

森美兰 申请开放屡遭拒绝

政府规定在森美兰境内房产保留30%固打给土著，而且不轻易批准开放滞销单位，好些土著固打房产往往要拖上2到5年才能脱售。

根据资料，竣工且非土著房屋售罄后，发展商只要证明有针对土著买家的推广活动，如在报章或电台打广告或是促销，就可申请释放土著固打额。

华人区商铺严重滞销

但消息告诉《南洋商报》，州政府严管滞销土著房屋业权转换，发展商每每提呈申请开放总是屡遭拒绝。

“如今，已经很少发展商会提出申请；反而更倾向自己想办法促销，以期脱困。”

在芙蓉，巫裔人口较稠密或混合区，土著房屋滞销问题还受控，但在以华人为主的地区，滞销情况严重，尤其是商铺。

槟城 滞销屋全国最轻微

槟州房地产发展商会（Rehda）主席拿督陈福星认为，槟州与联邦直辖区土著单位滞销情况，应该是全国最轻微的州属。

槟城土著房屋固打也是30%，目前滞销情况并不严重，且在受控范围。

他指出，在新楼盘推介后6个月内，只要发展商刊登3次促销广告，即可向州房屋局提呈申请开放售卖土著单位，一般需要3至6个月处理。

“幸运的话，槟州发展商可在1至2年内，沽清手上大部分的土著保留单位。”

转售需缴1.5%差价

他说，发展商将滞销的土著单位售出后，必须向州房屋局上缴1.5%的差价，至于售给非土著的售价，则是根据房屋部所规定的价格。但他指出，若有土著提出要求，须保留单位售予土著。

他说，槟州政府最近并没有提出，要调整州内土著保留单位固打制。

陈福星坦言，曾听闻有官员要求发展商在工程进行到80%后，才可申请开放土著保留单位，导致发展商的资金被套牢。不过，经过协商后已获得放宽。

吉打 20年店屋仍卖不出

吉打州2013年滞销的商用和住宅土著单位约有300个，总值高达2至3亿令吉。

马来西亚房地产及发展商公会（吉玻支会）主席拿督庄伟松透露，这些滞销单位以店屋居多。

“滞销最久的店屋，甚至是建竣超过20年仍找不到买家，而一般住宅售不出3至5年是等闲之事。”

目前吉打州政府维持30%土著固打制，但土地转换则保持50%。

“现在，只有商业发展工程才可通过土地转换，至于屋业发展不得申请。

办博览会促销反应佳

他指出，吉州政府为减轻发展商因土著单位售不出的负担，去年开始与吉玻房地产及发展商公会联办“马来保留房地产博览会”，取得热烈反应。

“已连续2年举办的博览会，协助发展商消化了另外的约5%单位。”

他坦言，发展商为求售出这些套牢资金的土著单位，不惜折扣20%或以上，薄利多销，减轻资金套牢的负担。

彭亨 依据人口灵活调整

彭亨州房屋土著固打基本上是30%，但因人口结构的关系，州内土著单位滞销情况并不严重，整体可能有3%至5%的单位售不出。

房地产发展商公会彭亨分会主席蔡世才指出，这制度超过20年没调整过，但在一些地区，固打制会随人口结构灵活调整。

他表示，土著单位滞销主要遍布在华人密集区及价位超过40万令吉的房屋产业，如阿亦布爹、关丹花园、武吉乌美或武吉士基劳区等，而土著人口密集区都没多大问题。

购买力低 难获融资

他举例，发展商在武吉士基劳及武吉乌美兴建双层排屋，就面临保留土著单位滞销问题。

“探讨原因，主要是购买能力不足，加上向银行融资遇阻。”

以一个房产计划平均约10间土著单位滞销，平均每单位30至40万令吉来计算，10项计划就有3000至4000万令吉被套牢。

至于滞销的土著单位一般要多久才能脱手，蔡世才坦言没有正式统计，且主要还得看房产业市场趋势及行情等。





马六甲 捆绑产业近10亿元

弹丸之地马六甲州，滞销的土著固打房屋单位总值直逼10亿令吉！

这一年半来，甲州政府不曾无条件开放州内土著固打房屋单位，导致滞销的土著固打房屋数量不断增加，被捆绑的产业总值日益庞大。

马来西亚房地产商会马六甲分会主席拿督曹天汉受询时说，截至今年6月30日止，甲州已建竣拥有住用证（CCC）却滞销，以及兴建中未售出的土著单位，共有2787个单位，产业总值达9亿5800万令吉。

他说，甲中央县的情况最严重，有706间土著保留住宅已有住用证却售不出，野新县81个间，亚罗牙也县则有56间。在马六甲州政府规定的屋业发展计划中，土著固打依区域来划分。

市区固打额40%最高

在市区，有地住宅土著保留单位40%，高楼住宅是30%；商用房产固打是35%，而工业建筑则是30%。在市郊和郊区，住宅和商用房产，都必须保留60%给土著，工业建筑则是30%。

霹雳 固打顶限增至50%

霹雳州的土著保留房屋单位固打制度陷入灰色，私人发展商夹在新旧两制交替之间，资金又遭牢套，有苦说不出。

州内房屋向来是不分地域，一律施行土著保留30%固打，发展商可在报章刊登销售广告6个月，或底楼混泥土工程达50%后，着手申请开放转售给非土著。

开放转售需缴7%献金

讵料，今年1月1日实施的2012年房地产指南规定，土著固打顶限提高至50%。

虽然理论上华人集中的地区可不必保留土著单位，但发展商迄今皆未接获官方批文印证。

至于申请开放土著固打方面，发展商先必须连续2个月，在电台及主流马来报，刊登4次星期天广，广泛通知建屋计划。一旦申请开放获准，发展商还得将房屋时价的5%至7%土著折扣，以献金方式上缴给土著房产信托户头。

豪宅难吸引马来家庭

在怡保，一些逐渐走高档路线的发展商，所建40万令吉以上的房屋，几乎无法吸引马来家庭的购兴。假使250间豪华房产的30%保留单位滞销，意味着千万令吉的资金被捆绑。

柔佛 发展商资金难周转

柔州房产政策下，发展商需保留40%房屋单位给土著，但业者称市场大概只能消化10%。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）柔佛分会主席何美霖指出，这对土著占少数人口的发展区而言不利，而且导致发展商陷入资金周转困境。

市场只能消化10%

和丽园董事经理拿督张润安透露，保留给土著的40%单位，其实卖不到当中的10%。

“在土著占多数的地区，产业卖得不错，一些地区的土著保留单位则卖不出，不能一概而论。”

但整体上，发展商资金被套牢却是相当严重的问题；以一项250房屋单位的项目来计算，必须保留100间给土著，以每单位约30万令吉计算，发展商就有3000万令吉被套牢。

吉兰丹 仅开放30%予非土著

吉兰丹州有超过90%土地为马来保留地，自伊党执政后，陆续放宽土地申请，让非土著也可购买在保留地兴建的房产。

马来西亚房地产发展商公会吉兰丹分会财政黄保俊说，马来保留地只可供转让、抵押或租给马来人，在吉兰丹州，土著必须是吉兰丹子民，即在丹州第二代才可购买马来保留地，但最近已放宽至只要在丹州居住超过15年者都可申请。

他说，在马来保留地上的房产，30%开放给非土著购买已是最高上限。

非保留地多建高价屋

屋业发展商黄荷华说，售卖予非土著的单位价格较高，发展商一般保留让非土著购买的30%单位，都会兴建高档或豪华式的房屋单位，如双层排屋、独立或半独立式洋房等。

登嘉楼 银行严格发放贷款

登嘉楼中华总商会署理主席刘保章受询时说，登州房屋滞销问题，主因是银行融资严格。登州非土著人口不到0.3%，房地产主要靠马来买家撑场。

“登州房地产以马来市场为主，他们面对的问题是融资或财务出现状况。”

刘保章指出，登州也没有完善的系统处理滞销土著单位，一般是发展商致函州政府申请开放，但必须在州行政议会上讨论及决定公开发售的条件。另一个方法则是由州政府的子公司购下这些单位，并保留给土著。

“故意卖不出”等售非土著

据悉，登州房产项目，土著固打50%，新申请项目则是70%或以上，但滞销情况不严重。一名不愿具名的主流发展商告诉《南洋商报》，初略计算，州内滞销的土著单位不会超过500间。

他指出，一些滞销单位可能也是发展商“故意卖不出”，寄望之后获批开放给非土著时，可卖得更高价钱。至于真正找不到马来买家的单位，他表示，幸运的话，半年可卖出，但实际上，一般要4到5年才沽清。



联合报道： 陈爱玲、王静眉、欧玉莲、冯国芳、王秉彬 黄惠玲、陈美灵、李明珠、陈富全、林慧甄

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纳吉：影响近4万购屋者
6年215房屋计划搁置

全国
   2014-12-19 07:42 http://www.nanyang.com/node/669727?tid=460

（沙叻丁宜18日讯）依据政府的统计，从2009年至今年10月31日，国内共有215项房屋计划搁置，涉及的房屋单位是5万9748个单位，受影响的购屋者有3万9691名。

首相拿督斯里纳吉说，在政府努力采取措施与制定政策下，有159项搁置计划获得拯救及完成重建，涉及的房屋单位有4万3768个单位及2万8714名购屋者。

“另外有23项涉及6700个单位（4699名购屋者）计划在重建中，其余的33项涉及9280单位（6338名购屋者）的计划仍在计划重建阶段。”

他今午主持移交房屋锁匙予完成重建的沙叻柏达纳镇房屋计划予713名购屋者仪式致词时这么透露。

重建搁置12年房产

已搁置了12年的沙叻柏达纳镇房屋计划，是于2012年通过马来西亚建筑协会公司（MBSB）接管下，完成了重建计划。

重建的房屋计划分4期，即369单位双层房屋、180单位单层排屋及164单位的廉价公寓。

出席包括城市和谐、房屋及地方政府部副部长拿督哈丽玛、财政部副部长拿督阿末马斯兰、马来西亚建筑协会公司主席丹斯里阿都哈林及总执行长拿督阿末再尼。

重建搁置屋 价格飙两倍

纳吉说，若政府没采取措施介入拯救搁置的房屋计划，相信会很多购屋者会陷入困境。

“重建的沙叻柏达纳镇房屋计划，当时的双层排屋是14万令吉，如今完成后，市价已飙升至40万令吉。”

他强调，为了确保人民拥有本身房屋，国阵政府会兑现在5年内兴建100万单位人民可负责房屋的承诺。

tboontan

产业倾情：理财有方 置业有道

投资策略
产业周刊
   2014-12-19 12:24 http://www.nanyang.com/node/669867?tid=686


买房置业，是人生的一件大事，就像结婚成家一样。

结婚，是你将自已的终身委托给一个人；而置业，是你将自已的家当委托给一宗产业。

买到一幢好房子，可以让你富贵一辈子；就像嫁或娶对人一样，可以让你幸福一辈子那样。

因此考量再三，你又怎能不像终身大事那般谨小慎微、做好财务规划了？

想想买房需要的首期付款、房贷利息、律师费、印花税、房险，以及交屋后的每月房贷摊还付款、装修费、水电费、排污费、管理费、地税、家具家电费用等林林总总，样样都要钱、缺一不可，真令人看了心惊胆跳。

再想想，若是买房之前，没有做好财务规划，量力而为，甚至做好万全准备。一旦经济不景来袭、产业下跌，或不幸买到“烂尾屋”、产业搁置或延期交屋，到时面临的供（房贷）租（房租）两难、现金周转不灵、甚或遭到银行拍卖等，那又是何等的苦不堪言？

置业成功全在理财

置业，是财务规划之一；而财务规划，也从置业做起；成功与否，全在理财。

首先，你要扪心自问：为何要买房？买来自住，还是投资、出租？可有足够的首期付款？

以你的个人条件，你可向银行借贷多少？每月你可摊还的房贷又是多少？摊还多久？你可准备好了未来的20、30年省吃俭用，甚或不惜牺牲生活素质或乐趣，只为了缴付房贷等。

勿用完存款买房

尤其是首期付款，你可准备好了？首期付款，最好是你定期储蓄的存款，存在银行已有至少三个月以上的记录（若跟父母或亲友借，也要还啊）。

盘算一下，若是10%首期付款，你可以借贷的顶限，是房价的90%；若是购买豪宅，房价更高，你的首期付款自然也要准备多一点。

所谓天有不测之风云。存款也切勿一次全部用来买房，除了缴付首期付款，最好也要预留部分存款，以应不时之需如失业、患病或意外等突发灾难发生。

理财不当 资产也变负资产

至于向银行借多少，如何借贷，未买之前，都可以先向银行或信贷金融查询借贷的各项条件与细节及提供个人资料，进行预先评估。

在获得一个预估的借贷数额与配套之后，你即可根据这个借贷数额与配套寻找你心目中的房子。

相关资料包括收入（薪资）、工作（文件证明）、专长、经验（年资）、风险、银行存款、资产（如汽车、产业、股票、债券、信托基金、现金等）、负债数额（如车贷、卡债、私人贷款、产业贷款、孩子的教育费等）、信用评级、其他收入来源（如产业投资），以及首期付款来源证明。

当然，所有这些资料必须正确、真实无讹、没有虚报或做假，否则银行一旦查获借贷人意图欺骗隐瞒，非但有权提告，而且批准的贷款也将有被撤回的可能。

身陷财困非投资置业

至于房贷。或许很多人只想到向银行借贷，借得越多越好（如借贷90、100甚至110%），却从不考虑自已以后20、30年的摊还能力，以及所缴付的高额利息。

有多少能力就买多大的房子，如果你没有充足的积蓄、稳定的收入，切勿打肿脸孔充胖子。

如果你的收入，在应付每月房贷之馀，也不足以应付日常生活的各项开销，往后你的日子将捉襟见肘、被房贷压得喘不过气来。买一间超过你个人能力以外的房子，你也将成为房奴、终身为钱所困。

如今时下大多年轻人，爱炫挥霍成性，先用未来钱；不仅身上没有多余储蓄，而且也没有危机意识，从没想过投资置业要有首期付款，先买了再说。

有些既使付不起首期付款，也敢借贷100%，并且尽量延长来还，一借就借30年，却从不考虑未来的30年，每月摊还的房贷数额多少、利息多少。

如此没有财务规划，就等同冒险犯难、自陷财困，而非投资置业。

总结：勿眼高手低

机会是给有准备的人，投资置业亦然。

买房之前，做好财务规划，理财有方加上置业有道，你的资产、财富才会增加。

否则，不知量力、眼高手低，你的资产难保不会变成你的负资产，最后因无力摊还房贷，不幸坠入产业被银行拍卖、万劫不复的窘境，置业投资终究也美梦成空、白忙一场！

拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理

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寻找2014最后动力

封面故事
产业周刊
   2014-12-12 07:35 http://www.nanyang.com/node/668439?tid=688

国际原油价格跌跌不休，不仅影响原产品与股市，各行各业的获利前景也受拖累。

许多企业暂缓大型计划的进行，对于公司开销及人力资本的支出，也趋向谨慎。

国际房地产咨询公司戴德梁行（DTZ）针对吉隆坡市区进行的第三季房市调查显示，房市增速明显放缓，预计末季至明年初，市场消费意愿与发展商前进步伐将趋向谨慎。

提前消费支撑房市增长

国际原油价格走低，外围环境充满不确定因素，已让不少企业暂缓发展步伐，其中办公室扩充或搬迁计划亦暂搁一旁，办公楼市场首当其冲。

戴德梁行认为，外围环境因素，加上本地办公楼发展趋向“去中央化”（de-centralise），许多新供应多在郊区，为企业界提供更多价格与地点选择，形成租户市场。

消费意愿改善

该行的第三季房市报告指出，新增办公单位使得现有的办公单位租金增幅受压，除了必须与新办公楼竞争抢租户，也必须在设施或租金配套上进行调整，才能挽留现有租户的芳心。

大马经济研究院（MIER）调查显示，次季消费者意愿指数按年扬升3.3点，至100.1点，超过100点大关，显示人们消费意愿改善。

次季的消费者情绪略微改善，但政府削减补贴导致通胀续扬，冲击人们消费意愿，而明年即将开跑的消费税，更是人们的一大顾虑。

纵观住宅房产市场，第三季有5项高档房产计划落成，市场新增574间房屋。

同季也有发展商在吉隆坡市中心推介新发展项目，每平方尺售价虽不菲，但房屋设计趋向小单位，目标锁定市区的中高收入群以及投资者。

同季的住宅房产租金与房产售价递增，不过，由于贷款难获批准，影响房产销售表现。




料消费税致物价扬升

零售商务房产市场与人们消费意愿息息相关，去年汽油涨价加上白糖补贴削减，已让不少消费者有感可支配收入缩水。

对于充满不确定因素的今年，因预期将会有下一轮的补贴削减，人们消费趋向谨慎。

但戴德梁行看好人们消费支出增幅将继续稳步增长。

“特别是在消费税推行前，人们因预期物价扬升会提前消费。”更有不少发展商抓紧时机，本季尽可能推介新项目，赶在消费税开跑前虏获购屋者芳心。

政府措施成关键

房价递增，市场预期政府会再次出手干预。

当中，产业盈利税（RPGT）以及印花税或将是降温措施之一，同时美国升息讯息更明确，我国国家银行会否在明年初就升息，也令购屋者置业意愿更添变数。

纵观我国经济表现，次季国内生产总值按年增6.4%建筑领域按年增长9.9%。

这主要是由住宅房屋计划推动，特别是柔州与巴生谷的高档房产发展计划。

戴德梁行指出，房地产市场以及相关的商业活动增长步伐延续，按年扬7.4%。

日本发展商争地盘

尽管经济增长前景充满变数，但戴德梁行认为，大马上半年经济稳步增长，加上投资者对股市前景看好，整体投资氛围趋向正面。

值得注意的是，在今年第三季，有许多日本发展商前来我国发展。不过，相较中国发展商的激进发展步伐，日本发展商于步伐趋向谨慎。

其中，三菱地所（Mitsubishi Jisho）与怡保花园（IGB，1597，主板产业股）旗下的Tan&Tan发展有限公司，以30：70比例，联营在市中心进行住宅房产发展计划。

报告指出，国内房地产市场投资活动不断，将可支撑房市增长动力。









-----待续

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续楼上

第三季6宗交易9.6亿 飙5倍

戴德梁行报告指出，第三季投资活动价量齐增，该季共有6项交易完成，录得9亿6460万令吉，交易价值按季飙涨5倍。

大型交易包括吉隆坡文良港的百乐广场（KL Festival City）、The Gurney度假酒店，以及Somerset安邦。

此外，Axis产托（AXREIT，5106，主板产业信托股）也以2亿8050万令吉，在莎阿南购置三项办公及工业房产。

“仍有数项大型房产交易正在进行中，这些房产包括Intermark综合大楼，保诚大厦，以及联昌国际大厦。”



租户议价筹码增

租户选择越来越多，影响租金增幅。

以吉隆坡市中心为例，次季的平均月租为每平方尺6.15令吉，但第三季时滑落至5.98令吉，这也是4年来最低水平。

戴德梁行指出，由于竞争激烈，许多业主不介意降低租金，只求留住租户。

虽然在今年上半年只有2项办公楼计划落成，但进入第三季，就有4栋大楼完工，为市场新增超过200万平方尺的办公空间。

新落成的办公空间大多在郊区，除了面积达30万平方尺的合成大厦，位于金三角地区。

2018年增1470万平方尺空间

在第三季完工的办公楼包括面积达98万平方尺的人民银行（Bank Rakyat）双塔楼、位于吉隆坡中环面积达45万平方尺的NU大厦，还有位于十五碑（Brickfields）的Sentral Vista大厦（面积达25.6万平方尺）。截至第三季，办公单位供应按季增加3%报721万平方尺。

报告指出，在今年末季至2018年，预计完工后，将新增约1470万平方尺的办公空间，其中“Q Sentral”发展计划预计在末季完工，届时将增加100万平方尺的办公空间。

此外，明年料将有570万平方尺的办公空间迎接租户，供应递增，业主将在招租以及租金增幅上面临压力。

隆市办公楼认租率跌

纵观隆市第三季的办公空间市场，市场已吸纳79万7900平方尺的办公空间，整体认租率下降至83%。

在市价方面，自第二季扬升后，第三季增幅持平，维持在每平方尺850令吉，黄金地段的办公楼平均市价介于680令吉至1000平方尺。

戴德梁行认为，未来数年随着供应递增，认租率将持续下滑。

除了办公地点“去中央化”，近期也明显可见，许多企业将办事处设在结合零售与酒店的综合大厦内，许多独栋办公楼吸引力下滑。

报告指出，综合大厦除了拥有更多停车位，也为租户及上班族提供更多便利，加上绿建筑认证或多媒体走廊资格，也让许多企业为之青睐。

网购影响商场前景

消费税的开跑短期内将冲击零售业与零售商用房产发展，因中等收入与低收入阶层仍需一段时间调适。

与此同时，零售业者也面临成本扬升的挑战，这包括人力成本以及电费等。

另一方面，线上购物蔚为风潮，也冲击零售业者的盈利，许多市区上班族更兴起团购，逛街购物已非必然。

今年第三季未有新零售商场落成，在今年末季至2017年期间，预计将有面积达450万平方尺的零售计划将竣工。

大量的供应进入市场，料将提高零售商场空置率。

除了新发展计划，不少零售商场也进行扩充工程，其中包括将在末季完工的双威PutraPlace、高美达白沙罗、柏威年广场及国油双峰塔。

连锁便利店增点抢生意

为了争取更大的市场份额，连锁便利商店与小型杂货店，将增加分店房市，扩大顾客基底，借此提高营业额。

大马7-Eleven控股（SEM，5250，主板贸服股）计划在今明两年增设600家分店。新加入战围的便利商店Circle K也计划在2018年前，将分店家数增至500家。

霸级市场营运业者大马特易购（TESCO）有限公司，也与武装部队基金（LTAT）夥拍，计划在末季开设便利商店C-store，抢攻邻里与办公区的零售市场。

隆市发展商静观其变

政府的房市降温措施依然困扰着房市发展，第三季市场增长迟滞，除了交易宗数下滑，许多发展商也采取观望态度，将新发展计划推介延后。

不过，部分对于市场有信心的发展商依然推介新发展计划，包括Alfranko发展的安邦Novo公寓计划，以及Mayland集团位于武吉免登的Dorsett Residences计划。

安邦Novo公寓计划将推介421间面积介于682至865平方尺的小单位公寓，每平方尺售价介于1200令吉至1600令吉。

主打设计师亲手打造全装潢公寓的Dorsett Residences，将有252间面积介于652至1333平方尺的公寓，推介售价约每平方尺2000令吉。

国内银行严格审批贷款申请，促使购屋者难以取得房贷，导致过去数季房产销售增速放慢，也让发展商暂缓步伐，静观市场变化。



三季1892住宅建竣

第三季共有5项住宅项目完工，为市场新增574间新房屋，在今年首三个季度，共有1892间房屋建竣。

新落成的房屋主要位于市中心，分别是天龙集团（Bruns field）的Brunsfield Residence@U-Thant（93间）、Madge Mansions（52间），以及One@bukit Ceylon（354间）。

另外，还有Bandar Park公司位于U-Thant的房屋项目（12间），以及Kenny Hills Residence位于市区边郊的房屋项目（63间）。

在踏入明年之前，市场将新增4604间高档公寓，包括Elite Forward的The Elements计划（1040间）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）的Sky Residence第二期项目（450间），以及马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）的Icon Residence计划（260间）。

在资本升值与租金方面，隆市第三季的市价与租金都递增，平均市价按季扬升0.7%至每平方尺763令吉。

租金则由次季的3.59令吉，微扬至3.61令吉。


相关交易谈判预计将在未来数个月内展开，但由于这些项目设计交易价值庞大，或许需要一些时间完成。

tboontan

钱途屋语：商业贷款 无最高房贷顶限

• 产业周刊
  

  2014-12-19 04:27 http://www.nanyang.com/node/669868?tid=686

当谈及房地产融资课题，一般人普遍上只了解住宅产业贷款或者房屋贷款，然而，住宅贷款并不适用于非住宅产业。

购买商用物业必须申请商业贷款，那有什么是需要注意的呢？

借贷者必须为欲购买的商用物业申请商业贷款，例如商店、办公室、工厂、服务式公寓、小型家庭办公室（简称SOHO）以及多功能小型办公室（简称SOVO）等。

商业贷款与住宅贷款的基本运作模式是一样的，当中包括商业贷款也可进行再融资。不过，两者之间还是有一些关键的区别。

为了制止过度投机活动所导致的国内房价持续上涨，国家银行限制凡是拥有两个未偿还住宅贷款的借贷者，第三个或接下来的房贷顶限最高只达70%。

反之，商业贷款则不受此措施限制，因此许多产业投资者都善于利用这项优势，利用私人公司进行房地产投资。

产业融资的类型

由于每家银行有各自的内部策略，因此不同类型的产业融资也有异。基本上，商业贷款可用于购买以下的产业类型：
一、店铺
二、办公室
三、工厂
四、多功能小型办公室（SOVO）/小型灵活办公室（SOFO）
五、商业和农业土地
六、小型家庭办公室（SOHO）和服务式公寓

银行以风险判断贷款类别

多数人或许会疑惑，购买小型家庭办公室与服务式公寓，应申请住宅贷款还是商业贷款？

事实上，银行并没有一项标准的指标。银行依据各项产业计划的潜在风险来定夺所提供的贷款类别。

比方说，即使小型家庭办公室的项目落在房屋发展法令下，相同的银行将为不同的项目各提供房屋贷款或商业贷款配套。

银行拒绝的房产类型

当借贷者申请住宅产业贷款时，银行一般都不会特别讲究房产融资的类型，可是，银行特别讲究商业贷款融资或进行再融资的房产类型。

比方说，某些银行并不提供商业贷款购买工厂、购物商场内的零售空间，或者一些综合发展项目的底层单位，因担忧。

对于商业贷款的审核，每家银行有不同的考量范围，包括：
一、物业地点
二、商用物业的类型
三、商业或农业土地
四、建筑物的总楼层数
五、物业位于的楼层
六、综合发展项目里的单位类型

注意事项

1.银行提供的商业贷款巴仙率相较于一般住宅贷款所提供的90%来得低。
2.商业贷款的期限一般上少过30年。
3.一些银行会为某些商用产业类型的借款限制，例如提供较低的贷款巴仙率。

欲知详情，请浏览Loanstreet.com.my。

Loanstreet 免费贷款资讯及咨询网站

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房地产代协： 与成交价差异大
标价非二手房市指标

头条
全国
   2014-12-22 23:29 http://www.nanyang.com/node/670495?tid=460

（吉隆坡22日讯）马来西亚房地产代理员协会（MIEA）主席西华桑格强调，观念和现实是存有差异的，若发现二手产业的出售标价有所下调，勿认为是房地产市场开始下滑，因出售标价与交易价格之间，往往是存有很大的差距。

他以吉隆坡孟沙一间双层房屋为例，解释说屋主若要出售该单位，需要制订一个价格，但是在缺乏同地区其他单位交易价格的数据下，屋主往往会从报纸或网上参考该地区产业的出售标价。

屋主为卖房降价

“他（屋主）看到有人登广告要以200万令吉出售，那么他就把售价订在220万令吉，之后他发现无人问津，所以调整了售价至200万令吉，就会有人误以为是房地产在跌价，然后就去购买。

“这只是一种观念，标价并不一定是最终交易价。同区产业可能是以160万令吉交易的，但因为你（大众）缺数据，所以就认为房地产跌价。”

缺乏数据贷款不获批

西华说，在缺乏完善数据下，很有可能会面临贷款不获批准的问题，因为银行在批准贷款前，会经过产业估价师的估价，若该地区的交易价格只有160万令吉，银行的贷款将会以这价格为准。

“这意味着，你需要更多的现金，因为你以200万令吉购买该单位，但银行只批准160万令吉当中的70%贷款。”

西华今日是出席富道教育集团召开“2015年房地产展望大会”新闻发布会上这么指出。他透露，他将会在大会上与民众分享产业交易价格的数据，并以此来分析房地产未来的趋势。

此外，他也强调，房地产投资是一项长期的投资，因此投资者不能仅是短视的评估未来一年的市场，而是要以长期的市场来作为决定自己的投资去向。

“如果只是短期投资，依赖市场的起伏，那么投资计划很容易就受到影响。”

富道教育下月办房地产大会

富道教育集团（WealthMastery Academy）将于2015年1月10至11日在吉隆坡Royale Chulan酒店举行“2015年房地产展望大会”，从专家的角度探讨明年的房地产领域，尤其坊间对于2015年的经济展望并不理想。

今年的主题为“见解、机会、策略”，通过房地产市场的专家们的见解，可抢得先机且配合策略，以最大化投资回酬。大会预计会有1000人参与，包括投资者、购屋者、发展商、产业代理、产业经济等相关业者。

富道教育集团总执行长拿督王宁炎指出，2015年被坊间预测为是充满危机和经济不景气的一年，但他认为，若投资者或购屋者拥有正确的知识和心态，那么每项挑战和危机的背后，都会寻找到机会。

他欢迎首次购屋者参与，因可从主讲人的分析中学习到何时及如何能以更好的价格买屋。

探讨未来3年趋势

“2015年房地产展望大会”中将着重于探讨未来3年至5年房地产市场的趋势、最新的产业类型趋势、下一波住宅和商用产业的热点、温点和冷点地区，以及民众十分关注的消费税落实对房地产的打击和影响。

大会邀请了8名房地产领域的专家主讲，包括Axis产托总执行长拿督史迪瓦特、马来西亚房地产代理员协会（MIEA）主席西华桑格、投资大师米兰多施（Milan Doshi）、何振顺研究有限公司创办人何振顺、REI集团总执行长丹尼尔、土地发展顾问陈垡遄和税务顾问黄琳琍。

有关大会的详情浏览http://www.propertyoutlookconference.com/2015，或拨电03-22021178查询。

他以吉隆坡孟沙一间双层房屋为例，解释说屋主若要出售该单位，需要制订一个价格，但是在缺乏同地区其他单位交易价格的数据下，屋主往往会从报纸或网上参考该地区产业的出售标价。

屋主为卖房降价

“他（屋主）看到有人登广告要以200万令吉出售，那么他就把售价订在220万令吉，之后他发现无人问津，所以调整了售价至200万令吉，就会有人误以为是房地产在跌价，然后就去购买。

“这只是一种观念，标价并不一定是最终交易价。同区产业可能是以160万令吉交易的，但因为你（大众）缺数据，所以就认为房地产跌价。”

缺乏数据贷款不获批

西华说，在缺乏完善数据下，很有可能会面临贷款不获批准的问题，因为银行在批准贷款前，会经过产业估价师的估价，若该地区的交易价格只有160万令吉，银行的贷款将会以这价格为准。

“这意味着，你需要更多的现金，因为你以200万令吉购买该单位，但银行只批准160万令吉当中的70%贷款。”

西华今日是出席富道教育集团召开“2015年房地产展望大会”新闻发布会上这么指出。他透露，他将会在大会上与民众分享产业交易价格的数据，并以此来分析房地产未来的趋势。

此外，他也强调，房地产投资是一项长期的投资，因此投资者不能仅是短视的评估未来一年的市场，而是要以长期的市场来作为决定自己的投资去向。

“如果只是短期投资，依赖市场的起伏，那么投资计划很容易就受到影响。”

富道教育下月办房地产大会

富道教育集团（Wealth Mastery Academy）将于2015年1月10至11日在吉隆坡Royale Chulan酒店举行“2015年房地产展望大会”，从专家的角度探讨明年的房地产领域，尤其坊间对于2015年的经济展望并不理想。

今年的主题为“见解、机会、策略”，通过房地产市场的专家们的见解，可抢得先机且配合策略，以最大化投资回酬。大会预计会有1000人参与，包括投资者、购屋者、发展商、产业代理、产业经济等相关业者。

富道教育集团总执行长拿督王宁炎指出，2015年被坊间预测为是充满危机和经济不景气的一年，但他认为，若投资者或购屋者拥有正确的知识和心态，那么每项挑战和危机的背后，都会寻找到机会。

他欢迎首次购屋者参与，因可从主讲人的分析中学习到何时及如何能以更好的价格买屋。

探讨未来3年趋势

“2015年房地产展望大会”中将着重于探讨未来3年至5年房地产市场的趋势、最新的产业类型趋势、下一波住宅和商用产业的热点、温点和冷点地区，以及民众十分关注的消费税落实对房地产的打击和影响。

大会邀请了8名房地产领域的专家主讲，包括Axis产托总执行长拿督史迪瓦特、马来西亚房地产代理员协会（MIEA）主席西华桑格、投资大师米兰多施（Milan Doshi）、何振顺研究有限公司创办人何振顺、REI集团总执行长丹尼尔、土地发展顾问陈垡遄和税务顾问黄琳琍。

有关大会的详情浏览http://www.propertyoutlookconference.com/2015，或拨电03-22021178查询。

tboontan

选择富足：小心投资泡沫

理财专栏
财经周刊
   2014-12-22 04:13 http://www.nanyang.com/node/670446?tid=687


当遇上没有能力再支撑而被迫不惜成本脱售套现的人，市价便开始逆转，一旦发生，那些盲目跟风的投资者，会被吓得惊慌抛售，一场产业泡沫风暴因而成型，接下来的情况大家可想而知。

“老师，房地产可不可以投资？”

“你的投资目的是什么？”

“赚钱啊！”

“怎么才能赚到钱？”

“低买高卖啊！”

“现在的房价是高还是低？”

“就是很高才吸引人”

“房价高的时候应该是买还是卖？”

“理论上是卖，但应该还会继续上涨，看来还可以买。”

“会不会上涨你都知道了，看来你比我更厉害！何必还要问我？”

唉！这就是人心！总是会想尽办法来掩饰自己的决定！

早在70年代的美国加洲，就发生过类似的情况：当时，发展商早已看准投资者的心理，因此巧妙地设计了一套市场行销策略来赢得投资者的芳心。

发展商将整个房屋计划分期推出，比方说第一期以50万的价格推出。

对于首期推出的房子，市场反应格外冷清，无法引起投资者青睐，当然，这只是放长线钓大鱼的开始。

当大家还在冷眼旁观之际，发展商随即造势将第二期的房屋以略高的价钱，比如说60万的价格推出市场，让人们感觉到该项计划“快速增值”。

然而，连场的好戏还在后头呢！再过不久，发展商再以更高的价格，比如说70万，推出第三期的房产。

如此这般，每一期不断地把房价推高一些，因此很快的就引起市场关注。

举棋不定盲目跟风

这时，一些在较早前举棋不定的投资者已开始心动，并认定若一早开始购买，现在已赚得可观回酬。

于是，抱着不想错失良机的心态，赶紧冲进场。

当然，还有许多耐力比较强的投资者仍抱着“小心驶得万年船”的想法，仍然在旁观望。

发展商怎会就此罢休？因此乘胜追击，继续以更高的房产价格陆续登场。

这使到许多还在观望者越来越难耐，眼看屋产价格一天比一天高，心中已认定机不可失，纷纷加入了抢购。

随着每一期的价格继续飙升，仿佛是派了一颗定心丸，进场投资的人数也越来越多。

最后，当发展计划完工后，继续往别的发展计划开发。

当发展商“功成身退”后，接下来的产业价格，就由市场的自由交易来定夺。所谓“自由交易”，就视当时市场的供需。

由于当初市场被炒得热腾，投资者并非以需求为出发点，而是因为那股势不可挡的“产业增值”而抢购，在原本没有需求，人们却相竟购买的情况，就产生了所谓的泡沫效应。

当一切回复正常，由于供过于求，产业价格急速上升的好景不再，想要脱售也找不着买主。

买主大多数都是借贷投资，时间一久，在无利可图甚至要支付贷款利率的情况下，许多投资者再也无法忍耐。

当遇上没有能力再支撑而被迫不惜成本脱售套现的人，市价便开始逆转，一旦发生，那些盲目跟风的投资者，会被吓得惊慌抛售，一场产业泡沫风暴因而成型，接下来的情况大家可想而知。

投资者是泡沫效应者

如果说发展商是泡沫现象的制造者，那么，投资者即是泡沫现象的效应者。

当制造者以价格作为卖点不断鼓吹，效应者就会产生错觉，以为这是天掉下来的“大礼”！

其实，类似的泡沫现象，何止发生在加州？

所谓好计不怕重复用，此后，这种行销策略就不断的在各地上演，再加上全球化及资讯科技发达，跨国投资早已成型，房价的趋势，不只深受地方性的影响，其他地方甚至其他国家的房市动态，也在相互产生效应。

在2008年全球股灾被严重“烧伤手”后，中国的投资者暂时也不再敢触碰股市，一股庞大的资金因此流向房地产。

经过几年龙腾虎跃般的炒作，把中国房市炒得不亦乐乎，这股房价上涨之势甚至漂洋越海，深深地带动全球房价上涨。

当许多人眼巴巴看着短短几年房价就翻了几倍，大家都目瞪口呆，打从心底浮现出猫王的成名曲“It's Now or Never……”

心里在想：若再不进场买，恐怕房价继续上涨，以后再也没有机会买了！

这种想法搞到原本对房地产没有需求也没有兴趣的投机客，也一口气只买下多个单位，期望有朝一日房价飙得更高时能发一笔财。

至于那些有需要但已经没有能力跟上市场价格的房屋需求者，拼死也得弄一间。有许多原本“不信邪”，但眼巴巴的看着在短短几年里房价就翻了几倍，而躲在暗暗的地方拿锤（暗锤）之人，也忍不住纷纷“跳”出来“抢”回几间。

这种局势，加上一些在市价高涨之际突然冒出头来的房地产“专家”鼓吹下，哈哈，气势简直不亚于一支庞大的管弦乐队！

发展新城变鬼城

在我的课程里，就时常挖苦这些“勇士”，问他们说：“你买了这么多房子谁来住？”

他们都回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”

当我再问：“那谁来住呢？”他们还是回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”

我又问：“现在没有能力的人都至少买了一间，像你们这些有能力的人也不只买一间，到最后这些房子谁来住？”他们还是回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”

哈哈，那就好了！只是投资而已，不必有人住！

过去的房地产泡沫使到大马留下了许多的“死城”。最近，中国也陆陆续续打造了许多“鬼城”。这是不是泡沫的迹象？只有聪明的投资者才知晓！然而，投资者总是会想尽办法来掩饰自己的决定！

黄凯顺 MonQ 财商教育家

tboontan

产业倾情：理财有方
置业有道

投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/669867?tid=686
   2014-12-19 04:24


买房置业，是人生的一件大事，就像结婚成家一样。

结婚，是你将自已的终身委托给一个人；而置业，是你将自已的家当委托给一宗产业。

买到一幢好房子，可以让你富贵一辈子；就像嫁或娶对人一样，可以让你幸福一辈子那样。

因此考量再三，你又怎能不像终身大事那般谨小慎微、做好财务规划了？

想想买房需要的首期付款、房贷利息、律师费、印花税、房险，以及交屋后的每月房贷摊还付款、装修费、水电费、排污费、管理费、地税、家具家电费用等林林总总，样样都要钱、缺一不可，真令人看了心惊胆跳。

再想想，若是买房之前，没有做好财务规划，量力而为，甚至做好万全准备。一旦经济不景来袭、产业下跌，或不幸买到“烂尾屋”、产业搁置或延期交屋，到时面临的供（房贷）租（房租）两难、现金周转不灵、甚或遭到银行拍卖等，那又是何等的苦不堪言？

置业成功全在理财

置业，是财务规划之一；而财务规划，也从置业做起；成功与否，全在理财。

首先，你要扪心自问：为何要买房？买来自住，还是投资、出租？可有足够的首期付款？

以你的个人条件，你可向银行借贷多少？每月你可摊还的房贷又是多少？摊还多久？你可准备好了未来的20、30年省吃俭用，甚或不惜牺牲生活素质或乐趣，只为了缴付房贷等。

勿用完存款买房

尤其是首期付款，你可准备好了？首期付款，最好是你定期储蓄的存款，存在银行已有至少三个月以上的记录（若跟父母或亲友借，也要还啊）。

盘算一下，若是10%首期付款，你可以借贷的顶限，是房价的90%；若是购买豪宅，房价更高，你的首期付款自然也要准备多一点。

所谓天有不测之风云。存款也切勿一次全部用来买房，除了缴付首期付款，最好也要预留部分存款，以应不时之需如失业、患病或意外等突发灾难发生。

理财不当 资产也变负资产

至于向银行借多少，如何借贷，未买之前，都可以先向银行或信贷金融查询借贷的各项条件与细节及提供个人资料，进行预先评估。

在获得一个预估的借贷数额与配套之后，你即可根据这个借贷数额与配套寻找你心目中的房子。

相关资料包括收入（薪资）、工作（文件证明）、专长、经验（年资）、风险、银行存款、资产（如汽车、产业、股票、债券、信托基金、现金等）、负债数额（如车贷、卡债、私人贷款、产业贷款、孩子的教育费等）、信用评级、其他收入来源（如产业投资），以及首期付款来源证明。

当然，所有这些资料必须正确、真实无讹、没有虚报或做假，否则银行一旦查获借贷人意图欺骗隐瞒，非但有权提告，而且批准的贷款也将有被撤回的可能。

身陷财困非投资置业

至于房贷。或许很多人只想到向银行借贷，借得越多越好（如借贷90、100甚至110%），却从不考虑自已以后20、30年的摊还能力，以及所缴付的高额利息。

有多少能力就买多大的房子，如果你没有充足的积蓄、稳定的收入，切勿打肿脸孔充胖子。

如果你的收入，在应付每月房贷之馀，也不足以应付日常生活的各项开销，往后你的日子将捉襟见肘、被房贷压得喘不过气来。买一间超过你个人能力以外的房子，你也将成为房奴、终身为钱所困。

如今时下大多年轻人，爱炫挥霍成性，先用未来钱；不仅身上没有多余储蓄，而且也没有危机意识，从没想过投资置业要有首期付款，先买了再说。

有些既使付不起首期付款，也敢借贷100%，并且尽量延长来还，一借就借30年，却从不考虑未来的30年，每月摊还的房贷数额多少、利息多少。

如此没有财务规划，就等同冒险犯难、自陷财困，而非投资置业。

总结：勿眼高手低

机会是给有准备的人，投资置业亦然。

买房之前，做好财务规划，理财有方加上置业有道，你的资产、财富才会增加。

否则，不知量力、眼高手低，你的资产难保不会变成你的负资产，最后因无力摊还房贷，不幸坠入产业被银行拍卖、万劫不复的窘境，置业投资终究也美梦成空、白忙一场！

拿督林景清-- 怡克伟士（Ekovest）董事经理、依斯干达海滨控股董事

tboontan

申请跌27% 批准降10.8%
屋贷疲弱房市趋软

头条
全国
   2015-01-03 00:22 http://www.nanyang.com/node/672699?tid=643

（吉隆坡2日讯）根据国家银行最新数据，我国去年11月银行领域的住宅产业贷款申请和批准分别下跌27%和10.8%，反映出国内房产业今年或面临更严峻挑战，短期产业需求料趋软。

4年来最大跌幅

数据显示，11月的住宅产业贷款申请额为184亿3800万令吉，同比下跌27%，写下过去4年来的最大按年跌幅，同时也是去年3月以来的最低申请额。

此外，同月的非住宅产业贷款申请额为88亿8200万令吉，同比也下跌7%。

在批准率方面，住宅产业贷款按年跌10.8%，至101亿6600万令吉；非住宅产业贷款则下滑3.3%至40亿6700万令吉。

这都比10月的111亿7400万（住宅产业贷款批准）和47亿6900万令吉（非住宅产业批准）来得低。

去年10月的住宅产业贷款申请额为200亿5900万令吉，非住宅产业则为88亿6300万令吉。

将拖累房贷增长

联昌国际投行研究指出，去年11月的产业贷款申请和批准，都显示出疲弱征兆，将会拖累今年内的住宅产业贷款增长率。

除了因为政府一系列打家债和打房措施下，国内产业市场趋缓等因素之外，前年同期的比较基础较高，也是导致住宅产业贷款申请下滑的主因。

回看去年11月，当时的住宅产业贷款申请额253亿4000万令吉，是多年来最高的申请额月份之一，同期非住宅产业贷款申请则为95亿9100万令吉。

打债措施奏效

为了压抑国内持续高涨的家债水平，政府去年和前年接二连三出招打债，紧接着在2013年7月收紧银行贷款条件后，11月又推介打房措施。

兴业研究高级经济学家白文春指出，最新资料意味着，国行自2012年开始的一系列打债措施，已经奏效。

他说，不断上涨的家债开始受到压抑；截至今年6月，家债占国内生产（GDP）总值比率减少至86.7%，去年底达86.8%。

截至今年次季大马房屋价格指数按年增长6.6%，为2010年以来增速最慢的季度，反映出购买情绪转弱。

隔夜利率料维持3.25%

丰隆投行研究指出，各个主要的贷款指标都显示出，11月家债领域的房屋贷款持续失去动力。

基于家债领域增长动力趋缓，加上本地经济增长面对下行风险，该行分析员预测，今年全年内，国家银行将维持隔夜政策利率将维持在3.25%的水平。

他相信，短期内，实际利率面对负回酬的风险，国行会继续更严谨的放贷条件，同时需维持经济增长动力和财务稳定。

联昌国际投行研究经济学家吴美玲则补充，家债随家庭贷款放缓，现处可控制水平。而低油价，则有助提高家庭购买力，进而带动内需。

她还说，油价低也会带动外围需求。加上全球经济复苏、经济转型执行方案（ETP）和政府支撑的中小型企业领域，都会支撑着国内银行领域的贷款增长率。

tboontan

产业倾情：买房新手 慎防误区

产业周刊
   2015-01-02 08:02 http://www.nanyang.com/node/672686?tid=686


买房投资，一般可以通过发展商或产业经纪，买到你心目中的房子或产业。

而买房投资，正如进行其他买卖或投资一样，非靠经验与智慧不可。

但对第一次买房的首购族或产业投资新手而言，第一次是盲撞误撞中、慢慢学习、摸索累积起来的机会。不买不知道，一买才知道，原来买一间房子，有这么多的手续要办。

产业首购族或产业投资新手，不买不知，一买才知道原来买一间房子，并不简单，要办的手续繁多。

若你买的房子，是直接向发展商买的最新推介的新单位，只要找对、信誉卓著的发展商，事情就好办了。但是若你买的房子，是通过产业经纪介绍其代理的新单位或二手房时，那你就要万分倍加小心、谨慎了。

一些买卖的误区和盲点，更是不可不知、不防；否则万一一个不小心，误信产业经纪或投资错误，赔了夫人又折兵，那就不值了。

经纪律师职责需分明

购屋的过程，最重要是产业经纪与律师的职责需分明。经纪是经纪，律师是律师，切勿为了省事，就让经纪为你代办一切，或以为经纪就可以代表律师了。

买房投资，是一宗动辄数十万令吉，甚至上百万令吉，或数百万令吉的买卖交易。

因此，找一个可靠，值得信赖的产业经纪非常重要。

若非经纪本身也是律师，并持有律师执照；否则，经纪与律师，必须分清楚。那些是经纪或律师要办的事项，两者不得混淆。

产业经纪，赚的是佣金，为使达成交

多个产业经纪，不一定买到好价位

急于买房子或投资的人，大多都会多找几个经纪帮忙，代为介绍，以为这样或许可以屋比三家，找到更好的。

事实上，多找几个经纪，充其量只能跟你找多几个管道找多几个单位，让你多点选择而已；但却不一定可以帮你省钱，买到更便宜的单位。

因为产业都有一个定价和市价，价位跟着市场浮动。

一个好的单位或产业，一般价格不会便宜；而便宜的，通常地点或环境较不理想。所以，就看你选择，投资要买的是一个好价位，还是一个好的单位或产业。

贷款不批，别以为可以拿回订金

决定买房或投资之前，最好也预先评估一下自已的财务状况（或向银行咨询），查询你可以融资、借贷的款额。

至于向银行借多少，如何借贷，未买之前，都可先向银行或信贷金融查询借贷的各项条件、细节。

根据你的个人资料、收入、工作（文件证明）、专长、经验（年资）、风险、银行存款、资产（如汽车、产业、股票、债券、信托基金、现金等）、负债数额（如车贷、卡债、私人贷款、产业贷款、孩子的教育费等）、信用评级、其他收入来源（如产业投资），和首期付款来源证明等预先评估。

先向银行领取一个预估的借贷数额与配套。切勿在订金付了之后，到申请房贷时，方才知道贷款不批。除非你事先与卖主有协议，否则，你预付的订金，就可能午饭拿回了。

买了房险，别以为就高枕无忧

房险，就如其他保险一样，也有其所属承保和涵盖的范围。

而一般房险，所保的也是基本的火险而已。至于其他如盗窃、水灾、等天灾人祸，都不在承保范围内。因此，在选择和购买房屋保险时，务必查明清楚。

如有必要，可以额外加保，以策万全。

切勿在不幸事故发生，保险公司拒绝理赔时，才呼天抢地，大嚷损失惨重，上当受骗也无事于补！

拿督林景清 产业倾情 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

tboontan

屋理絮闹：可负担房屋 应设价格顶限

屋理絮闹
产业周刊
   2015-01-02 07:50 http://www.nanyang.com/node/672685?tid=686

近年，在我国屋价起飞的情况下，可负担房屋计划成了热烈讨论的话题。

然而，什么是“可负担房屋计划”？

30年前，廉价和中价房屋的定价，分别是2万5000令吉和5万令吉。

对于当时的大马人来说，这个价格定义合理，因为是低收入家底可以承担的价格水平。

但今天，一些当年以廉价或中价出售的产业，价格都已攀升5倍多，远远超越之前的可负担定义。

所以，顶价为2万5000令吉和5万令吉的低价屋计划已不合时。



低收入家庭只能负担廉中价屋

正如我今年头写过的文章中，大马家庭基本可分成3组主要收入组别，即月入1万4000令吉、8000令吉和3000令吉，而各组每月所剩可供屋的余额分别是2960令吉、1720令吉和520令吉。

基于他们每月可负担的贷款，结果发现，收入达1万4000令吉的高收入家庭，可负担双层排屋；类推下去，中等收入家庭可负担公寓，低收入家庭则可负担廉价或中价屋而已。




政府应脱售土地提供财援

为了解决人民的住宅问题，政府近年也推介了3项可负担房屋计划，包括“我的第一家园计划”（MFHS）房屋计划、延长首次购屋者豁免印花税措施及青年房屋计划。

延长首次购屋者豁免印花税措施让购屋者在购买50万令吉以下的住宅产业时，可节省50%印花税。

至于青年房屋计划，则供年龄介于25岁至40岁已婚青年申请，申请者的家庭收入不可超过1万令吉，必须是首间房屋，房屋价格不超过50万令吉，以及偿还贷款期限最高35年。

然而，以上这三种计划，是否能够有效的解决人民的住宅问题？

我认为，就如政府所倡导的可负担房屋计划，“可负担房屋计划”

就是要可以负担的价格水平。

假设照我刚刚提过的研究，若大概75%的巴生谷大马家庭都只能负担屋价不超过20万令吉的房屋，政府最近推介的3种可负担房屋计划，都不会成功。

我认为，要为人民提供可负担房屋计划，联邦政府和州政府都必须脱售手上大量的土地，并提供财务资源，才能提供人民价格介于10万至20万令吉的廉价和中价房子。

40%家庭只能负担廉价屋

另外，我基于最近的研究，发现截至去年底，巴生谷的家庭收入情况，月入3000令吉以下占了40%、月入3000至5000令吉占20%。

而月入5000至8000令吉比率为15%；月入8000至1万4000令吉仅占10%；及月入1万4000令吉以上为15%。

言下之意，截至2013年，有40%的大马家庭只能负担价格达10万令吉的廉价组屋。

另外20%的月入3000至5000令吉群也是一样只能负担廉价组屋，不过，可负担价格可达15万令吉。

而15%收入介于5000至8000令吉的家庭，也只能负担最高价格20万令吉的中价组屋。

发展商不倒贴不转移成本

若要为数百万的年轻大马人提供可负担房屋计划，政府应该重新设定廉价屋价格顶限，同时豁免发展商建立可负担房屋的责任。

我建议，联邦政府或州政府应该设定可负担房屋价格顶限，并设定可购买的条件。

如每单位10万令吉以下的廉价屋，只允许月入低于3000令吉的家庭购买；接下来，顶价到15万令吉的房屋，则由收入介于3000至5000令吉的家庭收入家庭认购；价格20万令吉的单位，则供收入介于5000至8000令吉的家庭购买。

当然，这些可负担房屋的土地，应该都来自于联邦政府和州政府庞大的保留地地库。

我相信，一旦政府释放保留地来建立可负担房屋，将可满足75%大马家庭的房屋需求。

政府也应豁免发展商向土地局申请土地用途转移准证或发展计划准证时，须以没有赚头或甚至低于成本价，兴建可负担房屋的条件。

发展商若不用倒贴建造可负担房屋，就不会把该些成本负担转移到其他发展计划，以抵消冲击；最后，也可以拉低整体的房价。

这样，大马产业市场会更加公平和健全，且能够持续。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

tboontan

接楼上

tboontan

钱途屋语：土著产业特质与特权

• 产业周刊
  

  2015-01-09 08:36 http://www.nanyang.com/node/674181?tid=686

购屋者在物色产业时或许偶尔会看见一些字眼，例如：土著单位/产业（bumi lots）、土著折扣（bumi discount）、土著固打单位（bumi quotas）以及马来保留地（Malay reserved lands）。

这期，我们将逐一介绍这四种有关的土著产业特质。

在新经济政策下（NewEconomic Policy，简称NEP），政府推行土著固打制主要是为了提高土著的产业拥有权，固打制为30%或以上。

换言之，自1971年开始，发展商推出任何住宅或商用房产项目时，必须保留至少30%的产业单位给土著。

土著单位各州不同

根据马来西亚的宪法，各州政府被赋予其州属的所有土地管理权，例如土著固打制属于州政府的管辖范围内，因此各州的土著固打机制都各异。

土著固打单位是指只限土著购买及拥有的土地或房产单位，不过，这些土著单位有别于马来保留地。

对于买房自居的购屋者以及长期投资者来说，土著单位制是一项良好的措施，因为这些潜在的购屋者都不会迅速地出售该单位。

然而，当业主想出售其土著单位将面临以下的种种问题，当中包括：

-由于只有土著才有资格购买土著单位，一般上市场对土著单位需求并不高。

-土著单位的升值幅度较慢，因此业主出售该单位后赚取的收益也相对的不高。

-土地局往往会拒绝把土著单位转让给非土著等交易。

无论如何，土著单位仍有机会被开放给非土著购买，条件如下：-倘若发展商在刊登促销广告一段时间后仍有一部分的土著单位未能卖出，即拥有充足的理由向土地局申请释放给非土著认购。

-当申请被拒绝后可向土地局申请上诉。

-补偿发展商所提供的土著折扣数额

被释出不代表转为非土著单位

购屋者需了解所谓被释出的土著单位，并不代表该单位已被转换成非土著单位。

万一非土著要出售土著单位给另一个非土著买家，业主还是得向土地局重新申请同意书（consent）以把产业拥有权转换给其他人。

此外，根据当地州属的规定，该地契文件上或许会标明“土著单位”的字眼，然而，房屋买卖合约里则极少注明是否土著单位。因此，购屋着必须委托律师彻底地查阅地契内容以及向土地局查询有关记录。

如今并没有实际的政策或法律来管制二手房市场的产业买卖。

土著业主不容易出售

土著业主还是不容易出售该土著单位，主要原因是无论该产业是否土著单位，土地局人员经常拒绝将土著拥有的产业转让给非土著。

注意事项：

一、相较于永久单位，土地局会更严格地管制租赁土地或房产。

二、不成文的政策显示，不管产业单位是否是土著单位，由土著转让给非土著的第一次产业转让申请都会一律被土地局拒绝。

马来保留地土著单位大不同

相信大多数人会把马来保留地和土著单位混淆，事实上，两者之间的差别甚大。

马来保留地是指只有马来土著才可持有的土地，与土著单位不同的是，马来保留地几乎不可能开放给非马来土著。

而只有当同样价值和大小的土地被申报为替代土地，马来保留地才可被批准解放。

为了成事，行政议员将会探查县内周围有无适用的土地。

此外，以下的几项特点也可区分马来保留地和土著单位：

一.马来业主不容许出租建在马来保留地产业给非马来人。

二.只有马来土著才能在马来保留地上经营生意。

三.上市公司只能由马来股东所组成。

土著享折扣仍滞销

土著购买土著单位可享有原价的15%折扣。不同的州属有不同的折扣率，例如在柔佛，不同的房产售价会有不同的土著折扣率。

按照惯例，当房产在建设和发展的阶段时，发展商在获取州政府的同意下会标签几个单位并注明为土著单位，而这些单位便会被推销为土著单位并出售给土著。

不过，由于土著单位的需求量大幅度降低，所以发展商被迫尽快出售这些滞销单位以减低亏损以及避免遭罚款。

投资者不愿购买

与其注明和推销特定的单位为土著单位，发展商寻获土著购屋者并获取他们的同意后，将他们看中的单位标为土著单位再给予折扣。

取决于产业地点，土著单位一般上还是比较难出售，因为该市场只是限于土著。很多有能力的土著购屋者，尤其是房地产投资者皆因为这个劣势而不愿购买土著单位。

以基本的经济理论来理解，当需求低以及供应过剩会导致价格下跌。因此，当非土著单位的价格上涨时，同一地段的土著单位价格并没有以同样的幅度升值。

当然，以上的理论并不适用于所有的土著产业。在一些土著居住的密度较高的区域，例如沙亚南、龙溪和布城等就广受土著们的喜爱。因此这些地区的业主无需担心难出售其单位。

先了解各类地契

了解大马各类型的地契类型和特点，对购屋者来说十分重要。

虽然那些寻求定居或长远投资者来说土著单位看似很棒，但当业主需要紧急的资金周转时，也需要注意这些土地一般上不容易脱售。

因此，在购屋前，购屋者需要向发展商询问所购买的单位是否为土著单位，并积极向土地局洽询有关土地的事项。

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售价放缓‧投机绝迹
新房减产‧二手屋抬头

头条http://www.nanyang.com/node/674637?tid=643
全国   
   2015-01-11 23:23


（吉隆坡11日讯）大马产业经纪协会（MIEA）指出，政府的打房措施会在今年发酵，发展商今年将减少推介新房产，反之二手房屋市场将开始“抬头”重返市场。

该会主席西华山卡尔说，一些房屋发展商暂缓其新房产的推介礼，这与往年发展商高歌猛进，只要推介新房屋就一定畅销的情况相比，明显差异很大。

据他观察，与之前相比，如今我国房产价的涨幅已放缓许多，这意味着政府推行的打房措施开始发酵，新房产的投机活动似乎已经绝迹。

新房屋无优惠

“因为现在新房屋市场的投机交易开始减缓，房屋市场交易又开始逐步地重返二手房屋市场。”

西华山卡尔在2015年房地产展望大会发表演说时表示，协会的产业经纪向他透露，现在我国二手房屋市场改善不少，购屋者开始回流。

“其中一个原因是，新房屋已没有优惠的措施，加上城市或策略性地点的房屋已饱和，新房所建地都远离市区，因此购屋者开始偏向寻找市内的二手房屋。”

他举例说，就如购屋者想要购买八打灵再也市区SS2和白沙罗的有地房产，都只能购买二手房屋，因为该市区已没有土地再建新房子，否则只好买公寓。

详文请购阅《南洋商报》
独家报道： 郭美裙