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发表于 26-12-2008 08:56 AM
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回复 223# ongkl 的帖子
这一点有不符合常理的地方。
因为 BUMI 要买 BUMI 的房子就是为了要得到 折扣,如果不为了 折扣,何必那么麻烦 去买 BUMI 的房子,以后卖给 NON-BUMI 还要花时间等待批准。
而且,二手的房子也已经不可能再拥有 折扣,所以 BUMI 要买回 那间 NON - BUMI 的房子 也只是一宗普通的交易。
还要浪费金钱请律师去把一间二手的房子再转回 BUMI LOT ..... 需要衡量,磋商。 |
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发表于 5-6-2009 01:57 PM
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回复 564# tan81 的帖子
哈哈哈哈,这问题一抛出立刻沉到第二面
在等高手出击的同时,小弟姑且胡言乱语献丑几句
没去算过那两个做法的回报率,但一看是用3.55%来计算,第一个案件的“每个月净现金流是RM70”恐怕很难站得住阵脚,用平均利率来算肯定是负数。
我这个懒人的做法会比较懒,一开始搞定全部,接下来的尽可能自动化。虽然可以叫银行auto-debit,但一想到每个月的收入少了一点,立刻不爽闲掉,二话不说就选了借贷 40 年
我猜想这是空房出租,如果可以,尽可能连家俱也一并出租,赚两边 |
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发表于 19-12-2008 12:22 PM
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见笑了。
原创者是富爸爸。。。 |
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发表于 24-12-2008 01:59 PM
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除了 BUMI LOT 的房子有这种等待时间的问题,
另外 99 年有期地契也是要多花 3 个月 到 6 个月 的时间等待 州政府或市政局的批准。
因为那是向政府租借来发展的土地。 |
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发表于 2-3-2009 03:57 AM
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陈总,很久没看你上网了。也很久没向你发问了。
想买二手便宜flat.市价50k,现在35k。屋有点残,很久没人住哪种。应该要5k修理。如果只拿着地止,可以查到屋主是否有欠款?银行,tnb,syabas,indahwater,地税,门牌税,管理费。。。。(其他,没想到)
如果是lelong unit 有什么是该注意的? |
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发表于 17-12-2008 10:39 AM
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原帖由 明讯7887701 于 17-12-2008 10:01 AM 发表
在吉隆坡,好的地点,好的房子,有那个地区是不贵的。50 年后的今天,就算是 30 年的屋子也涨了一倍。PJ 和 KL 的一些 99 年地契屋子都已经涨了一倍,有些涨更多。
人是很怀旧的,最后也会选回以前爸妈住过的地方居 ...
你的字時而大,時而小,很吸引下...。
當然也很有道理下~~~ |
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发表于 1-1-2009 12:31 PM
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2009年到了
祝大家新年快乐!
Happy New Year!!! |
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发表于 3-3-2009 05:21 PM
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要买 LEASEHOLD 的买主请注意,当你的土地年限还剩下少过六十年的时候,银行就很难借钱了,可以想象一下不能借贷的产业可以卖到几好的价钱。我这个是几年前的INFO,不懂现在有改变没有,不过,个人认为没有必要必要冒这多余的险,找 FREEHOLD 的吧。 |
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发表于 1-12-2008 02:45 AM
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除了供期还有管理费,
还要算进一下杂费和门牌税等等的吧 |
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发表于 7-6-2009 07:09 PM
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股友兄的分享
俺除了在书上和讲师说的如此投资产业可赚大钱,现实工作暂时还没碰过。我也暂时没有认识到炒楼发达的投资者,很多都是靠生意赚钱尽快把贷款还清,然后不知不觉从产业越赚越多钱。以下是小弟直接或间接参与交易的例子。
成功的例子:
1)在原装的屋子"制造"房间。普通的condo 3房,每间RM250,多加一间多收入。以房间出租利润更高。subang ss15的双层排屋可做出10间房间,每间2到4床位,每个床位RM200-RM250。我住过4个床位包水电冷气,一间RM1000。
2)重建烂屋。买的是地价,建梭后屋子以市价卖出,利润非常高。
3)分层产业发展商的卖价会不一样,可能高楼的贵,低楼的便宜,或高楼的便宜,低楼的贵。但是handover后的租金和2手价差别是很少的。
4)当发展商交货给买主后,以高一倍的价钱2手买入角落商业单位,装lift和分割小单位,包清洁卫生和cctv,最大租金利润化。参考puchong cimb 和al-rahji。
失败的例子:
1)买入两间以有租户厂,3个月后两个租户书信要earlytermination。不能对付卖家,因为没写明是包租金的。最后只得自己用,弄到agent满身屎。其实就算是银行随时都可和物主断约,一封通知信就可了,不需要租满租赁期。除非放上"eitherparty terminate the tenancy period before expiry the tenancy period,then have to pay balance ofrental up to exipry date。"很少人要签这种条文。
2)买入发展商和学院签约包租金的condo。当产业交还给物主产业将是惨不忍睹,或无法收租金。puchong几个condo已经给学生弄烂,单单是vista millenxxx已有3单黑人被丢下楼。
3)买入高保养费(maintenance fees)的产业。不是大幅度吃掉租金,就是变成负担。
4)当年ss2burger king单位的交易价破记录,只因为买主要这个租户,不到半年burgerking 倒闭。
5)选择便宜的单位,结果以后是最难出租和脱手。
给老tan的建议,买产业不要去想这个产业会给你赚多少钱,而是应该以用户的想法为重。比如出入是否方便,这个单位对大路吵不吵,对面大沟臭味会不会飘过
来,对面的空地以后干什么用等。另如果不想拿来烦,就不要买condo,除非你买的是极品如digital mall 楼上的apartment 或amcorp service suite。
陈总网友的来信
嗨,很久没和你交流了。
看到你对房地产投资渐渐开始掌握,也替你高兴。我本身没有投资房地产,但身边有些人最近都在投资房产,希望以下的意见可以对你有所帮助。
1。你最近举的例子,180K 的公寓,月租 RM1000。其实在公寓投资上来说,并不算是有吸引力的投资。就我所知,月租RM1000 的公寓,价格低于 150K 的有一大把。因此,我同意八年兄的观点:它的卖价不算便宜。
2。屋租收入必须要考虑到房屋空置率。一般上来说,计算回酬率或现金流时,起码要预算10% 空置率(大约一年有一个月租不出)。意思是说,租金收入应该减10%。以你的例子来看,你的 cashflow 随时变为负数。
3。
八年兄说的对,屋租回酬需以 ROI 来看,计算 ROI 需以房产价格为准。当你向银行贷款买屋投资,就是利用财务杠杆。因此,ROI 必须比借贷成本高,才会有利可图。目前,你的房屋 ROI 稍微高于
借贷成本,主要是因为今天的低 BLR 环境。只要BLR 稍微上升 1%,你的这项投资的收入会低于借贷成本。我觉得,marginof safety 太低。
4。
你的贷款期限太长。如果你能够只以15 ~ 20 年的期限贷款,而租金收入仍然可以制造正现金流,这才是真正好的房产投资。期限拉长到40 年来降低每月供款,这样制造出来的现金流很不稳。而且你的liability 在未来几年几乎没降低多少,屋价波动绝对会打击你的投资回酬。还是一句话:没有安全边际。
5。公寓管理费,是一个会上升的东西。只要你的租金涨价低于管理费,你的现金流就会被蚕食。
6。
房产价格不会只升不跌的。尤其是公寓,除非你有看到很强的利好因素(比如:将会有新的LRT站、新的highway、有新的 shoping mall、新的公寓管理层
。。。),不然,投资时最好不要对涨价投任何希望。除了刚建好的几年,公寓价格很有可能会不断下跌的。
所谓的”市价“,很多时候是“有市无价“。今天,物主可以低于 “市价”卖给你,很有可能你以后也被逼以低于 “市价” 转卖(或 refinance)。租金也是,地点再好的,只要旁边多起了一栋公寓,租金下跌在所难免。这点,需要多做功课。
7。还有一个不可忽略的风险(纯粹个人猜测):我国房地产存在泡沫。其中,这几年的借贷利息不停的下降、loanmargin 不断上升(很多发展商与银行合作,贷款 110% 的越来越多)等等,应该是支撑这个泡沫的元凶。利息开始回升时,很可能就是泡沫破裂时。你还没忘记这次金融危机的引爆点吧—— 美国政府的升息造成房产泡沫的破裂。
[ 本帖最后由 red_wolf 于 7-6-2009 07:11 PM 编辑 ] |
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发表于 7-6-2009 07:06 PM
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之前答应过陈总把他在股票专区所得到的意见转载过来。。。
(最近刚赶完Project才有时间希望陈总见谅)
以下的意见把我之前对
利率低,鼓励置业。
利率高,鼓励存钱
的个人观点有了另一番的理念。
8年兄的分享
房价和银行利率息息相关。高利息会降低租金回报率,所以房地产价格会跌。所以银行利率高涨时就是现金为王的时候。这时候就是房价最低的时候,同样的也是股票低价时候,因为股票的波动和股息也是有关联的。
马来西亚地产和美国其实一样充满泡沫,经济危及的出现,政府逼使银行降低利率以便马来西亚房地产不会出现问题,一方面就可以援冲房屋价格,也可以让发展商 继续手上的project。然而这些做法是有bad effect,那就是当inflation出现的时候就必需增加BLR.但是这做法是会危害经济的, 所以政府不会这样做,所以我估计利率短期不会升,要等几年后才能,除非inflation很高。
问题在这里,现在的利率是最低,供期最长,差不多人人买的起,所以,发展商会乘这机会起更多房屋。这里将会制造更多supply,当然这阶段依然人人买得起,只要你想买屋子住,现在是最佳时机,这相信是人人知道的事实。发展商不会错过这个机会。
几年后,经济稳定,利率开始必需上升以平衡经济,房地产泡沫开始爆炸,买屋的人开始少,利率上升制造供款变多。问题出现了,以前的多supply将会变成现在的低房价,但是银行供款却必需增加。这是问题之一。
高利率时代,要卖出房子非常困难,因为高利率代表高回报的时代,当人们买房子要收租,他们会要求更高的ROI,这样才能有现金流或justified投资回报率。
马来西亚的房地产从以前的20年到,25,30,35,直到现在的40年供期,利息从以前的8%到今天的3++%。这些证据表明马来西亚地产根本没有任何 升值能力。不相信,尝试将供期和利率调回以前那样看看屋价会如何。所以,马来西亚的地产价格大部份是靠金融政策的放松来得到的。
严重的是,今天的金融政策已经来到了极点。利率已经没有下降的空间。我曾经想过一个还能extend的方法,那就是证券化房屋贷款(如美国那样)。但是,我知道这不能,因为3++%已经将证券化的盈利吃完了,完全没有可能证券化。
另外,如果有人认为房屋贷款证券化是错误的话,那么你必需再进修金融学和投资市场。房屋贷款证券化是很伟大的发明,缺少的部分美国正在完美化,未来贷款证券化是一种新的金融趋势。
陈总的提问
因为没有人买房子。低利率。
因为太多人买房子。高利率。
是这样吗?
不过,高利率的确出现在经济大热的时候。
热钱太多,房价是上升的。
不知道哪里不对了?
老散兄的分享
銀行不夠錢,那真的是經濟風暴。
到時銀行利率高升,因為要吸引現金進來。
到時你頂不順時,想把產業賣掉也賣不到好價,因為銀行資金都不夠,所以想買的人也不是醬容易借到錢。
現在卻是銀行資金太多,所以都在搶生意你減 blr 1.5,他減 blr 1.75。
到一天銀行把 blr 上升時,那代表銀行已經是資金都借出了7788讓人投資令到經濟有所好轉了。
很多人都利用銀行的資金來投資,就是我有錢買你也是有錢買。
就好像現在陳總你現在醬。
這個過程中就會有人賺到錢了。
就是又有新貴的出現,可以很豪氣的把你的產業接下,那時也是陳總你要套現的時候了。
所以老散我說,這次 blr 上升投資的人會是笑,並不會哭。
要哭就讓接手的人哭吧。(老散我好像是沒有什麼講諒心醬,要看人死。真的罪過)
因為下次 blr 上升時已經是銀行資金不足時而令它上升的。
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发表于 12-11-2008 08:57 AM
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发表于 17-12-2008 11:26 AM
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发表于 1-12-2008 11:19 PM
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原帖由 tan81 于 1-12-2008 23:12 发表
原来如此。谢谢前辈的指点。我又学会了很多东西。
看了几家Studio。的确像前辈说的,都是米白色的居多。
我也看到许多木制的家具,原来是这样。
那么,如果是中东回教徒,他们会注意一些什么呢?
我开始看到 ...
在客厅的coffee table 下摆一张地毡,不必太厚的,找如mat的,羊毛的只要大约RM200-RM300。
给租户看屋子时,一定要move in condition. 每一样东西都摆好,床上的comforter也要铺好。除非他们急着要看,不然把一切弄好才给租户看的机会大更多。 |
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楼主 |
发表于 1-12-2008 11:12 PM
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回复 62# 都市人 的帖子
原来如此。谢谢前辈的指点。我又学会了很多东西。
看了几家Studio。的确像前辈说的,都是米白色的居多。
我也看到许多木制的家具,原来是这样。
那么,如果是中东回教徒,他们会注意一些什么呢?
我开始看到很多伊朗的人。 |
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发表于 1-12-2008 11:04 PM
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发表于 16-12-2008 06:46 PM
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潜水在这里看了一段日子。
谢谢各位的慷慨分享。
我决定开个帖子来收集资料和分享。
我也想要学会投资房地产。
我们还没有买卖房地产的任何经验。希望这里的许多前辈多指教。
我们计划未来的一年里,可能会购买自己的第一个房地产。
这个房地产会优先作为投资的用途,就是出租。
一开始的第一次,我们不会花多过300K。
付还头期20K-40K,贷款应该会在250K左右,准备花10K来购置家私和电器。
我们的目标住户,是经济能力比较强的人。
所以,我们决定买下Condo ,然后准备Fully Furnish。
希望大家多分享和指点我们应该注意的事项。
这个学习过程,我认为至少要花一年。
所以,真正购买,也许是明年年尾的事情。
先谢谢各位。
[ 本帖最后由 tan81 于 12-11-2008 01:50 AM 编辑 ] |
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发表于 12-11-2008 12:37 AM
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我们过去3年租的双层排屋,行走路程距离LRT是15分钟,在Kelana Jaya。
整间屋子的租金是RM550 。就这样住了3年。
可是,便宜的屋子毕竟有问题。我们面对的是淹水的问题。
以前一年不会淹超过3次,今年还没有到年尾,就淹了6次。
而且房子很久了,时常有蟑螂和蜈蚣。
所以,真的决定要搬家了。
这个决定也是上个月的事情。
也是因为这样,才开始逐步了解房地产的。
因为要找地方搬, 就开始认识Agent 和到处看房子。
也是因为如此,兴起了买房子投资的念头。
还好找房子算顺利,给我们看上了一间不错的Condo 。
价钱不方便透露,因为我们租出去了一间Medium Room。
暂时,这个Condo 的条件,我们也很满意。
打算居住一段时间,来考察这里是否投资得过。
[ 本帖最后由 tan81 于 15-4-2009 06:30 PM 编辑 ] |
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发表于 12-11-2008 12:38 AM
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