房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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不符合银行条件
买可负担屋半数难贷款

（吉隆坡23日讯）可负担房屋，还是许多人无法负担！

雪兰尔发展机构（PKNS）总经理阿兹兰说，2012至2014年，雪州发展机构交付了2000单位可负担房屋，近50%的购屋者，在完成所有文件程序后，申请贷款时竟不符条件而被银行拒绝。

他说，数据显示，住宅物业及非住宅物业的贷款申请，于2014年分别降低9%及13%。

“其实，有时候不是年轻人追求其他的生活方式，而是根本就负担不起房屋。”

雪州发展机构于1964年8月1日成立，至今已兴建15万6000单位的房屋，85%为可负担房屋，15%为高级房屋。

阿兹兰说，该局计划从今年至2019年，兴建7万070单位可负担房屋，这项房屋发展计划需要雪州政府3亿8780萬令吉的补贴。

他说，尽管可负担房屋市场需求大，但购屋者却借贷无门。

年轻人没能力买房

邝崇伟指出，时下年轻人在信用卡和汽车贷款上的负担，加上几千令吉就可以拥有新车和分期供家私等吸引人的招数，让他们在负担各类贷款方面已“气喘如牛”了，何来能力购屋房屋？

谢雷鸣说，可负担房屋问题，往往与首次购屋者牵连在一起，其实刚刚加入职场的年轻人没有购屋的能力，而家长才是首次购屋者。

他说，家长一般上为孩子购屋后，希望孩子定期负担房屋供期，可是孩子收入不高，又走高调的生活方式，最后还是向家长发出“SOS”求救信号。

他认为，准备成家者，才是首次购屋者。

他指出，发展商应该探讨如果提供价格实惠的房屋，可以考虑的问题包括，是否需要很大的客厅或浴室。

“通常第一间房屋，未必是终身的房屋，一般上都会升级到更大的房屋；最重要是，供应实用功能的房屋。”

年轻人宁租不买低价屋

邝崇伟从问题根源谈可负担房屋，他指政府用心良苦，与私人界合作为人民兴建更多可负担房屋，但其他诸如房屋需求、私人发展商的盈利、不同地区的可负担房屋的定义，购屋者承担房屋供期的能力等，都不容忽视。

他说，Y及Z年代的年轻人重视形象，不太能接受低价房屋，他们宁可租屋。

他说，所以，私人发展商是否可以如期施工及交屋，其实不那么关键，必须了解，私人发展商必须考虑盈利问题，对他们而言，有需求就会快快去发展。

“购屋首先必须缴付的订金，然后就是银行贷款。

单身是因买不起房屋

屋价节节上升，年轻人除了难圆居者有其屋的梦想，连成家都意兴阑珊！

一个大马人民房屋机构（PR1MA）总营业长阿米鲁丁直言，这种发展可能促成我国未婚人口增加，不利国家发展。

他说，目前向该机构登记以拥有一个大马人民房屋的人数高达90万，40岁以下人士占了90%，且未婚。

“我们是一个强调以客户为中心的机构，在向这些人士作出了解后，竟然发现，他们单身，是因为买不起房屋。

“这个现象的确令人感到惊叹，长远下去，恐对国家发展不利。

“没有婚姻，何来生育？”

卡马鲁说，政府设定目标在2018年兴建100万单位可负担房屋，这项许诺，必须由政府和私人界一起联手去落实。

应履行社会责任

他说，政府和私人界合作，可以从政府、承包商或发展商及购屋者三方面来谈。

他说，私人发展商加入国家的房屋发展计划，暂且不要过于重视盈利，把履行社会责任放在第一。

卡马鲁指出，政府在手上有土地的私人界作出献议后，会到有关地点展开视察，如果一切都符合兴建可负担房屋的条件，包括发展公商按时交出有素质及成本效益的项目，就足以促成政府和私人界的合作伙伴关系。


全国
   2015-04-24 09:49 http://www.nanyang.com/node/696311?tid=460

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哈丽玛：落实“居者有其屋”
3年内建100万可负担屋


（吉隆坡23日讯）城市和谐、房屋及地方政府部副部长拿督哈丽玛说，尽管政府已定“居者有其屋”的目标，然而，拥有房屋的人口依然不到50%。

她说，政府希望通过2018年前兴建100万间可负担房屋的承诺，逐步扩大人人有其屋的梦想。

她说，国家不断发展，我国与澳洲人口相若，土地却几乎只有二十分之一，所以，政府采取步骤，如新加坡和香港一样，确保有足够的房屋供应。

哈丽玛今日为亚洲策略及领导研究院（ASLI）主办的2015年可负担房屋峰会主持开幕礼后这么说。

出席开幕仪式者包括研究院董事潘斯里谢叔珍、协办单位REI Group of Companies总执行长丹尼尔。

哈丽玛说，政府将兴建更多房屋，包括通过房政部属下的国家房屋局、首相署属下的一个大马人民房屋机构（PR1MA）及财政部属下的国家房屋公司（SPNB），及与私人界合作。

屋价40万元以下

此外，她说，通过一马人民房屋机构、可负担房屋计划（Skim MyHome）、国家房屋公司的可负担房屋计划及房政部的人民房屋计划（PPR），政府为人民提供价格介于40万令吉以下的房屋。

她说，负责国家房屋发展的机构，隶属不同政府部门，并不会出现不协调问题，因为政府的国家房屋理事会是最主要的协调机构。

哈丽玛指出，2013年，国内中等家庭平均收入为3200令吉，对于中等收入家庭而言，有能力购买可负担房屋，也必须有能力维持一定的生活水准。

全国
   2015-04-24 09:46 http://www.nanyang.com/node/696310?tid=460

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开跑后尚有20%上扬空间
投资房产应“紧跟捷运”

财经新闻http://www.nanyang.com/node/697072?tid=462
财经
   2015-04-27 10:09
“产业投资与捷运（MRT）”讲座会

（吉隆坡26日讯）投资房地产有何窍门？

马来西亚产业经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔点醒投资者：“以前的游牧民族逐水草而生，现在的房地产投资者应跟随着‘捷运发展路线跑’，那将无往不利。”

他说，如果投资者现在的布局是“跟紧捷运”伸展，那么在捷运全面投入运作后，肯定再有15至20%的上扬空间，这些都是有数字作为根据的。

买家出手时机

“在完成投资后，只要守一守，所购入的房产业将会上扬。”

西华山卡尔受邀主讲“产业投资与捷运（MRT）”讲座会，提点投资者应如何“逐水草而生”。

受询及目前是否还是进场的时机，他乐观地说，现在是买家出手投资房产业时机，未来3年将继续是荣景。

从事房产业经纪超过30年的西华山卡尔指出，房产业经历了2013年的低潮后，现在慢慢走向复苏时时刻，以他个人经验所得，未来3年前景会越来越好，进入2018年后将达到高峰。

近年来许多投资者都想知道的是，应何时“进场”，西华山卡尔说：“现在！”

捷运方圆1公里皆“黄金区”

捷运，如何带动周边房地产价格？

捷运机构策略与通讯董事玛穆阿都拉萨说，住家或商业中心和捷运最好的距离是0.5至1公里都是“黄金区”。

“举个例子，某地区在2009年的房价25万令吉，随着捷运在周边建起后，4年内的房价上升到45万令吉，从这里你们看到了它的影响力吗？

“住家或商业中心和捷运最好的距离是0.5至1公里，只要多走多运动，5至8分钟就足于改善人们的健康情况了！”

受邀主讲“产业投资与捷运（MRT）”讲座会的玛穆阿都拉萨指出，未来的巴生谷涵盖11条捷运与轻快铁路线，政府旨在为人民提供更加完美的交通设备外，也希望减少更多车辆来往市区，以免造成过度的交通拥挤。

马星集团连续两天先后主办了“产业投资与捷运（MRT）”两场讲座会，该集团总裁丹斯里梁海金、市场与销售总经理杨志明也出席这项活动。

捷运完成60%工程

玛穆阿都拉萨说，总值250亿令吉、将于2016年年底投入操作的的捷运目前完成了60%工程，而且进度还比预期中还快。他说，由于工程进度顺利，因此成本仍在控制中。

捷运溪毛糯至加影路线全长51公里，设有31个车站、其中7个属于地下车站，2016年底操作后，每日乘客估计超过40万人。

根据了解，从双溪毛糯到士曼丹（Semantan）的路线在2016年底投入操作，从士曼丹至加影的路线于2017年操作。

“我们不想见到吉隆坡成为第2个雅加达，不想看到这个城市成了‘停车场’。所以，捷运是最实际和可以解决交通拥挤的方法。

“捷运贯穿市中心多个重要枢纽，明年底投入操作后，每小时单向接载2万人。”

消费税冲击不大

西华山卡尔说，从现阶段看来，消费税对房产业造成的冲击看来不大，尽管还有许多不确定因素。

“在2013年，我们看到买卖交易明显下跌，直到2014年上半季，情况开始有了好转。

“为什么我国房产业价格高企不下，事实上，国家银行在2012年也采取了许多打房政策，可是不太见效，由此可见，投资者对房产业前景依然抱着乐观的态度。也许消费税的到来，成了投资者必须考虑的因素之一，不过阵痛期过了，一切将恢复正常。”

西华山卡尔说，只要投资者反应不过敏，国内房产业很快就能再创高峰。

“按照我个人观察，部分投资者在下半年还是会采取谨慎和观望态度，踏入明年情况会更好，2017年是冲击年，2018年将达到高峰！”

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影响房价4大因素

最近我国人民茶余饭后的话题，总会离不开有关产业价格的话题。产业价格不断攀升，让有意购置房产的人起了退缩的念头。如今，高不可攀的房价已成购屋者首要面对并解决的问题。

根据国家银行的资料，我国截至去年第二季的房产价格指数，较第一季度有明显的下滑迹象。

然而产业价格指数的走势，纯粹是随机上升或下滑，还是固定起落，都存在着争议。

接下来让我们一起去探讨影响产业价格最深的几个因素。

1. 有期地契VS永久地契

一般上，与其购买有期地契产业，购屋者更倾向于拥有永久地契产业。

持有永久地契的业主，产业拥有权是没有期限的，直到该业主通过合法管道把产业转让给第三者为止。

但若产业属于有期地契，那么业主持有该产业的期限为99年，因为有期地契的土地最终必须归还给政府。但业主可选择缴付一笔费用，延长该土地的租用期限。

若要延长有期地契的租用期限，业主可根据雪兰莪州2003年土地条例第七条文的续约费用公式，自行计算续约费用。

续约费用=¼x1/100x土地每平方尺的市值x续约年龄x土地面积（平方尺）

假设，一间面积4000平方尺，坐落在白沙罗地区的住宅产业，有期地契租赁期限还剩20年，有关当局对这间产业的估价为每平方尺150令吉。

因此这有期地契产业的续约费用为：

¼x1/100x1500x（99-20）x4000=11万8500令吉

但这个公式所计算的续约费用，并不包括土地上的建筑物价值在内。

此外，永久地契产业价格与有期地契产业不同，可能会比有期地契产业更高或更低，但以长远投资来看，永久地契产业增值表现更好。

2. 地点

有迹象显示，产业的地点与位置将影响该产业的价格。让我们一起来看看是哪些地点因素影响着产业价格？

I。 产业与学校、工作场所和零售店之间的距离 一般来说，产业价格随着学校、工作场所和零售店之间的距离而有所不同。越靠近以上提及的场所，产业价格也会相对越高。另外，若产业附近有个购物中心或是大卖场，那么毗邻产业的价值也会有所提升。

II。 由于犯罪率不断地上升，人们对于住宅保安系统的要求大幅提高。

人们对于保安与安全的定义是在住宅区主要出入口处设置保安亭，住宅区范围建筑围墙，成立保安员巡逻队及安装闭路电视。如今，保安系统已成为一个住宅区的必需品，几乎所有的住宅区都有着自己的保安系统。拥有完善保安系统基本上可为产业增值，从而提高市价。

III。 环境质量随着城市化发展，大自然景观变得越来越珍贵。

大多数人喜欢住所接近大自然，并且时时刻刻能够沉醉在绿色空间里。发展商若把一部分的空间用来种植树种，发展成本就会增加，而这笔成本都将反映在产业售价里。因此若产业坐落在一个充满大树与植物的环境里，价值自然也会随着提高。当然，环境的质量是否适合居住对于产业价格影响也很大。

3. 交通设施系统与方便性

要如何从城市中心，去到城市边缘是大多数没有私人交通工具城市人会面对的问题。

因此，公共交通工具，如轻快铁和巴士就成了这群人其中一个解决方法。

住宅区距离地铁站的距离，若以步行时速计算，20分钟步行路程是最佳距离。因为若地铁站与住宅区距离太近，可能导致交通拥堵、噪音和小型犯罪活动。

另外，住宅区附近备有巴士站也能让住户出入方便。

对于拥车族来说，使用高速公路绝对是到达城市最快速的方法之一。

城市人都希望能以最短时间到达目的地，所以都会选择使用最快的路线；若住宅区靠近高速公路，其产业价格都会比较高。

拥停车空间更具吸引力

另一方面，拥车族也时常面对停车位不足的困扰。住在城市地区，大部分时间与汽油都被耗在寻找停车位。

因此，住宅区范围有足够停车空间，该住宅区更具吸引力，价格也更高。

且住宅区内若设有各种休闲与娱乐设施，产业价值也会随着提升。

休闲与娱乐设施如游泳池、健身房、桑拿浴室、烧烤角落等，能够让住户生活得更自在与放松，显然这些设施与设备也将影响产业价格。

4. 未来发展

一个住宅区内，未来发展机会高，产业自然更有价值。

一个好例子，就是位于八打灵再也第13区的工业地被重新分区成为商业地，这个转变让当地价值顿时向上飙升。

土地扩张影响产业价格

此外，是否有足够土地扩张，也会影响产业价格。

尤其城市，土地越来越稀少，人口不断增加，就会增加土地需求导致价格不断上涨。

总结：依能力购产业

依据过去经验，在一般情况下，永久地契产业若地点理想，且拥有良好交通系统和未来发展机会多这些条件，就能催化增值。

然而，购屋者必须依照自己的经济能力选择要购买的产业，因为并不是所有人负担得起上述所提及的产业价格。

原文链接： http://loanstreet.com.my/learnin ... r-property-price...


每日一专
产业周刊
   2015-05-03 12:54 http://www.nanyang.com/node/698341?tid=686

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产业倾情：购屋不悔10大指标



成家立室，当然要有个家才像家。

如今的年轻人，特别是80后的新生代或首购族，崇尚自由自在，无拘无束的生活。尽管父母的家也还住得下，却大多不愿与父母同住。

一心一意只想在外自已也买一间自住，组织小家庭，过小俩口甜蜜的二人世界。

要买一间房子，当然不是说买就买，嘴上说说而已。

要具体行动，认真考虑一下，要买怎样的房子？在哪儿买？然后再仔细盘算一下，要贷多少？你或你俩的收入够付贷款吗？最重要的是，头期够吗？

还有一些购屋细节，也要慎重考量，真的要想好好才买，这样买了房子才不会后悔。

1.头期不够怎么办？

虽说头期不够，可以找父母借或让父母帮忙。

但父母劳碌半生赚的辛苦钱，都是准备下半生退休的养老金，能不借最好。除非父母乐意，家庭经济也宽裕，否则还是自已想办法，开源节流或找银行贷款。

2．月供勿超过月入30%

房贷每月供款，最好不要超过每月收入的30%，否则，你买了一间房子，就等于终身受累，沦为房奴。

每月为了供款，要勒紧腰带省吃俭用，甚至降低生活品质，牺牲了自已最喜欢的休闲娱乐、旅游购物等生活乐趣与活动。

3．勿贪便宜买郊区屋

若你的工作地点或生活圈集中在市区，那你最好还是不要贪便宜买郊外的屋子。

否则，单是每日来回上下班花费的时间、精神，再加上交通堵塞、过路费、汽油消耗等，长年累月不是人人可以承受得住。

披星戴月，每日消耗两三个小时在路上，根本就不明智。若再加上太太也无交通，上下班还要你负责载送，一部车子两人用（再买一辆又是另一笔开销），左赶右赶，真的累人。

4．生活便利是否齐全？

人不能独屋而居，周边环境还需要有便利设施如商店或商场、餐厅、银行、幼儿园或学校、诊所或医院、邮政局等，方便生活。

试想，周边若没有间适合你口味的好餐厅，就得天天在家做饭；到银行或邮区办事，也要跑到千里之外；甚至生病了，也找不到一间好的诊所或医院等，这种无助又无奈的生活，真会令人抓狂。

5．择友为邻守望相助

远亲不如近邻。有个好邻居，对屋主来说，是一种莫大的福气。

找到好地点好房屋，记得要与家人、亲友、好朋友分享。可以的话，最好大家一起买，做邻居，敦亲睦邻守望相助，彼此也有个照应。

6．房子升值空间多少？

购屋，考虑的当然不只是住而已；除了住，还要看看这房子未来增值空间。

甭说他日发迹有钱了，经济宽裕了，小屋换大屋，这屋子更有价；纵是脱售套现，也比较容易，可卖到好价钱。

7．邻近可有好学校？

昔日孟母三迁，无非就是为了要让孩子好好学习。

今日父母买房子，很多时候第一考量的就是，邻近可有间好学校如华小、独中、国际学校、学院或大学？

未雨绸缪，趁早规划总是好的。切勿到了孩子要上学了，找学校时，才惊觉家离开学校实在太远了，那时才来后悔也许已经太迟了。

8．买房也要懂得省钱

虽说买房是笔庞大开销或投资，花钱自是难免。

新发售的房产售价已定，少有折扣，但若买二手房，就要学会跟屋主讨价还价，纵使看中了，很想买，也勿喜形于色，表露出来，能砍一点就省一点。

9．尽量别买精修房

精修房，价格贵，姑且不说，万一买了，不喜欢它的设计与装修，还要找人重新装修，费时费事，又浪费钱。

要买二手房，最好还是买那种看了钟意，不需怎么再做装修或翻新，直接迁入即可居住，既省时、省钱又实在。

10．物业管理是否妥善？

买下房子，就是决定从今以后定居在此。

因此，若是围篱社区或公寓，买时最好也仔细检视一下，物业管理与保安是否完整妥善，以确保日后安居，也安心安乐，无后顾之忧。

别说你不懂，不知道，不要等事情发生了，才来懊悔就来不及了。


拿督林景清（怡克伟士（Ekovest）董事经理）


投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/699787?tid=686
   2015-05-10 13:25

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GST年代的房产投资

4月1日开跑的消费税（GST），对房地产带来一阵混乱，不光是购屋者，就连发展商本身，也面对不少棘手问题。

市场原本还乐观以为，消费税落实前会掀起一阵购房潮，尤其是属于商用房产的服务式高级公寓，可惜最终梦碎，对原本就已放缓的房市又是另一冲击。

转售房地产涉及的产业盈利税（RPGT）已是许多人头痛的课题，如今遇上消费税，更是错综复杂。

我们访问了财税专家锺贵发博士，让投资者重新学习如何看待和处理手法。

错误诠释‧多缴冤枉税‧GST后租售更复杂

迈进消费税年代，不管是投资者或是发展商，都必须重新调适步伐和认知，尤其消费税下的商住两者有差别。

若是持有房产不超过5年就转售，不管是原本的业主或是接盘的投资者，都必须留意产业盈利税在消费税下的效应。

再来，收租业主的身分，是个人或公司，也会对缴税额有影响。

这些种种都是业主必须了解和掌握的切身问题，少一点知识，可能就会多缴原本可避免的税金，自损口袋啰！

笼统来说，消费税刚开跑，不光是对一般零售或餐饮业混乱一片，其实也对房地产市场造成混淆和冲击。

混淆，在于住宅房产豁免（exampted）消费税，但商用房产属标准税率（standard rated），有6%消费税。

财税专家锺贵发博士指出，这不光是对购屋者，而对发展商来说，也是会计和账务上必须克服的问题。

至于冲击，看起来比较直接，市场对消费税的影响还需时间消化，大多数人先观望，因此去年下半年至今，新推楼盘少，而新推介的认购率也已大不如前了。

投资者倾向观望

根据《2014年房地产市场报告》，我国首季产业交易总值385亿令吉，同比下滑了4.2%，与去年第四季度相比则是下跌6.2%；而首季交易量为8万8600宗。

这反映了之前市场推测，会出现的消费税前购屋潮，并没有出现，表示投资者更倾向观望。

锺贵发是马大商务院前教授，曾受委为政府的税改委员，出版过数十本和财税相关的书籍，最近配合消费税更出版了一系列锺子税术书籍，包括《消费税实用手册》、《GST迷思96问》、《零售商踏实实践消费税》等等。

他表示，商用房产必须缴6%消费税，意味着，出租或出售商用房产必须课征6%消费税。

他说，消费税的流程与模式和以往的销售税或服务税不同，误解或不解可能带来不必要的刑罚及税款。

“同时，业主身分是个人或公司，都可以产生不同的消费税效应。”

锺博士解释说，标准税率供应与豁免供应最大区别，除了在于有无征收消费税，更重要的是，相关开销与资产采购所需缴付的消费税是否可作抵扣。

商用6%‧住宅豁免
发展商为税金头大

根据政府的规范，只有商用房产需课征6%标准消费税率，而住宅房产则豁免消费税。

他说，豁免消费税的物品无需征销项税（output tax），但同时也无法抵扣进项税（input tax）。

因此，对于同时进行商业与住宅房产的发展商而言，要在共用的开销与资产上，分配出各类房产所占的比率，才能计算可抵扣的进项税数额。

“这对发展商来说，肯定是一大挑战。而且必须通过专业会计和消费税软件做计算。”

就这点上，他认为，如何正确分辨商用房产与住宅房产极为重要，因这决定业主出售或出租时，是否需要收消费税。

“房产类别的定义，取决于房产本身原始的主要用途。”

商用房产，包括工厂、酒店、商场、店屋等；出租或出售此类房产将承担6%消费税。

供居住SOHO豁免消费税

房价越来越高，更多小户人家或单身贵族，购买小型家庭办公室（SOHO）、多功能小型办公室（SOVO）及小型灵活办公室（SOFO）等来居住。

但根据地契归类的话，这种可商住两用的房产是属商业地契，是否要缴消费税？

锺贵发说，各种名词取代的商住两用单位，虽属商业地契，在国内，主要还是用作住宅，因此属于住宅房产，出租或出售将豁免消费税。

“同样的，对于那些链接商场的公寓或建在商业地上的公寓，虽是商业地契，但单位原始用途是居住，因此此类型的供应亦属于住宅房产，同样豁免消费税。”

已注册须发税务发票

已注册消费税者，不管是个人或公司，都有责任发出税务发票给买家或租客。

锺贵发提醒说，税务发票可以以不同的方式呈现，但必须符合关税局列明的各项条件。

他指出，消费税注册者必须根据各自的课税期（一个月或三个月）通过GST-03报表呈报并缴付消费税予关税局。

“而租客或买家，若也是消费税注册者，应向屋主或卖家家索取税务发票以抵扣进项税。”

没注册不可收消费税

不管出租或转售商用房产，只有已注册消费税的个人或商家才可收6%消费税。

锺贵发提醒说，没有注册的业主，即使是脱售或出租商用房产，都不可收消费税。

之前，就有不少餐饮业者没注册消费税，但却征收额外的6%，企图混水摸鱼。但当局已迅速行动，部分业者已被扣查或被控。

消费税注册者在4月1日前，买了一个商用房产，若在4月1日后转售，便需要征收6%消费税。

锺贵发说，市价包含消费税，消费税取决于“供应”，不是买卖都有。举个例子，A公司在2011年买下一栋店屋，刚在这个月中出售，A公司必须呈报售价内包含的6%，同时上缴给关税局。

“当然，这只适用于消费税注册者，非消费税注册者出售商用房产就不会有消费税。”

销项税（Output Tax）
销项税是指商家在销售货物时，按照售价和规定的税率计算，并向买家收取增值税。例如商家卖的产品原本是10令吉，加上6%消费税后就必须卖10.60令吉，这60仙必须上缴给政府。

进项税（Input Tax）
进项税额是指商家购进货物时，所支付或者承担的增值税。商家向供应商取货，原价是100令吉，加上6%消费税后就必须付106令吉，假如商家已注册为消费税商家，这取货时多付的6令吉税金，可向政府索回。

售价租金须含GST
++收费概念终结>

4月1日前后这段消费税过渡期，售价与租金从没有消费税到消费税生效后，多少有些变化。

房产消费税的价格模式有别于在大马实施了30多年的销售税（Sales Tax1972）以及服务税（Service Tax1975）。

2014年消费税法令第9（5）条文清楚阐明价格必须包含消费税，无论标价或报价，标价必须是买家最终需支付的价格（终极价格）。

锺贵发一再强调：“在消费税的时代，不再有‘++’的概念。”

他解释说：“就如以前的销售税，一般的产品或服务标价，都是以市价+10%来呈现，若还有6%的服务税，则是市价+10%+6%。”

但进入消费税年代，不管转售或出租商用房产，达致协议的成交价和租金，都必须是已包含消费税在内。

锺贵发解释说，售价或租金中的6%为消费税而100%才是卖家所得。

“所以，业主在定价时，不管是出售的价格或是出租的金额，都须将消费税考量在内。”

针对买卖或出租商用房产的情况，锺贵发提供了一些范例做大家参考。

脱售商用房产案例>

例子：业主要以40万令吉出售一间办公楼。

有注册消费税的人或公司转售商用房产时，成交价中有6%是消费税，而消费税法令第9（5）条文阐明，标价必须包含6%消费税。

意思是说，业主不能要求40万令吉，再加6%消费税作为成交价。也就是说，若以40万令吉成交，业主可拿到的款额并不是40万令吉。

忽略了6%消费税

消费税=RM400,000X6/106=RM22,641.5

业主所得=RM400,000X100/106=RM377,358.5

从计算，清楚可看到，这位业主只能从脱售该办公楼中取得37万7358.5令吉；因为40万令吉中的2万2641.5令吉必须上缴给政府。

与没注册消费税的业主相比，有注册者脱售商用房产，真正所得或会比没有注册消费税的人低。

“但相对下，向有注册消费税的业主购买商用房产，因为买家可索回进项税，可能更容易找到人接盘。”

要是业主已注册消费税，不想“吸纳”消费税，出价时就必须考量到6%消费税的影响。

假如业主不想少赚，一心要从交易中取得40万令吉，他应该要求以42万4000令吉成交。

先纳入6%消费税

消费税=RM424,000X6/106=RM24,000

业主所得=RM424,000X100/106=RM400,000

这么一来，业主上缴了6%消费税，还可有40万令吉稳稳进袋。

出租商用房产维修开销可抵扣

对业主来说，出租商用房产将迎来6%销项税（Output Tax），但同时间涉及的开销6%进项税是可用作抵扣的。

锺贵发说，出租产业，业主必须负责一定固定的开销，例如维修与翻新、火险、房产经纪等。

这些开销在新法规下，都是6%标准消费税率，因此业主在得到这些服务或产品时已付了6%消费税，但业主可从进项税中索回，或用作抵扣。

“最终，需要缴付给关税局的，就是销项税减去进项税的余额。”

至于住宅房产，虽然房租豁免消费税，但所有房产开销如维修与翻新、火险、房产经纪等还需缴付6%进项税。

租约4月前生效不可另加消费税

收租的业主必须注意，出租合约的条文和消费税法令之间的约束。

锺贵发说，在出租商用房产上，“++”的概念同样不再存在。

“而且，假如租约是在4月1日前签署且没消费税条例，理论上，屋主不可在原有租金多征6%消费税。”

因为，业主不能沿用以往服务税概念，将6%消费税套在2000令吉租金上，因为这违反消费税法令。

当然，要是业主够聪明又有远见，早在租约上列明，可另征政府要求的新税又或是为缴新税而加租金的话，一个欲加，一个愿付，那倒也没问题。

锺贵发说，若业主出租商业单位，租金敲定为2000令吉，那2000令吉是106%，100%是业主租金收入，而另6%则是消费税。

维持旧约租金

维持旧有租金2000令吉，业主必须把当中的6%呈交给关税局，也就表示业主因为消费税而少赚了6%。

消费税=RM2，000X6/106=RM113.2

业主所得=RM2,000X100/106=RM1886.8

依额外税加租金

业主与租客双方同意调整租金（原有租金增加6%），事情就好办了。

那么，新的租金（含6%消费税）将是2120令吉，业主依然有2000令吉进袋，另外的120令吉为消费税上缴给关税局。

原本租金：RM2,000

转嫁6%消费税：RM2,000X6%=RM120

调整新租金：RM2,000+RM120=RM2,120

因为合约内有阐明条款，业主可加租金来抵销；为公平起见，业主不应多赚，而只是将需上缴的消费税金加上，同时自己也维持原有的被动收入。

消费税=RM2，120X6/106=RM120

业主所得=RM2,210X100/106=RM2,000

已注册租户可索进项税

买家购入商用房产时，成本会因为可以抵扣进项税而减低。同样的，要是业主有注册消费税，出租商用房产则需收6%消费税。

站在租户角度，要是本身也是消费税注册商家，那么租金付出的消费税，可凭业主发出的税务发票抵扣6%进项税，相对下，就赚了！

4月前签购兴建中房产冀发展商与买家分担

至于购买商用房产，锺贵发说，若买卖合约是在4月1日前签署的，有无消费税就视乎合约内，是否有清晰列明消费税条款。

“买家在签署合约前须清楚被告知与了解此条款，并于该条款上签名才能被视作有效。”

他指出，即使是消费税条款有效，这对买家而言无疑是两难。

买家若已根据合约上的交易申请贷款，4月1日后需另付消费税数额，叫买家情何以堪呢？

锺贵发呼吁发展商：“市场不景气，恳请发展商海量吸纳消费税，不增加买家困扰，同时以避免不必要法律纠纷。”

他另建议：“或许，各退一步，发展商吸纳4%，买家负责2%也不失为一个中庸对策。”

买卖双方须确保呈报产业盈利税

在消费税的实施下，市价必须包含了消费税，锺贵发说，在计算产业盈利税也应以100%的数额作准。

“虽说产业盈利税是卖家需缴付的，但买卖双方皆有责任确保产业盈利税的呈报。”

他说，产业盈利税法令更规定买家在支付给卖家前，必须先扣起其中的3%，并在出售后（买卖合同签署）后的60天内，作为产业盈利税呈报及缴付给税收局。

“当买卖双方签署了买卖合同，交易正式完成，也就表示卖家需要在该课税期内呈报6%的消费税。”

他说，这6%是依据买卖合同总额计算，并非根据收到订金而算。

也就是说，即使卖家只收到10%头期钱，仍必须依课税期准时正确地呈报及缴付全额消费税，即买卖合约总数额乘以6/106。

如果是消费税注册买家，他建议，务必提醒卖家发出税务发票，以确保能抵扣进项税。

税收局（IRB）与关税局（Customs）属于两个各别机构，产业盈利税缴付予税收局而消费税缴付予关税局。

买卖合同上的售价：
6%：消费税-呈报与缴付予关税局
100%：卖家所得
买家会先扣取当中的3%以作为产业盈利税缴付予税收局




总结

寻求专家咨询较妥当

消费税后，对买家或业主利或弊，还是必须视情况而定不能一概而论。

消费税对房产业而言确实带来不少困扰，个人或商家若缺乏这方面的知识，应咨询消费税顾问或专家抑或是汲取更多消费税的相关资讯。

在三国时代，刘邦因张良得天下，项羽失范增而自刎乌江。韩信如有陈平，三国鼎立，历史重写。

同样的，面对复杂的税务问题，还是寻求专家咨询比较妥当。



封面故事
产业周刊
   2015-05-10 12:25 http://www.nanyang.com/node/699784?tid=688

tboontan

房政部长：不断增建房屋供应
房价飙升问题大

（万宜12日讯）城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼说，《2013年大马人民幸福指数报告》当中，房屋指数上升最高达到136.9点，显示政府在推动兴建房屋应对人民需求的努力不断的提高。

他说，我国在增加兴建房屋供应不是问题，最大的问题是房屋的价格在近几年来不断的飙升。

“政府只能够通过提供各种奖励予发展商及推出一个马来西亚人民房屋计划及“我的第一家园计划”等，以落实居者有其屋的目标。”

他说，为了应付人民的需求，政府通过私人界每年兴建15万至30万单位的房屋。

他今日为幸福指数新的需求指标与测量区域研讨会主持开幕礼后，向媒体发表谈话。

共有7个国家及150名代表出这项两天的研讨会。

阿都拉曼说，我国过去人民生活素质指数来测量，过后改为大马人幸福指数，它主要由14个部分及68个指标组成，即环境、家庭、运输系统、沟通、教育、收入及分配、工作生活、住宅、休闲、管理、公共安全、社会参与、文化及健康。


全国
   2015-05-13 12:07 http://www.nanyang.com/node/700337?tid=460

tboontan

依区房市过热 从2609跌至838单位
狮城人更谨慎购马房产

（新加坡12日讯）依斯干达特区将迎来33万6000个新私宅单位，超过新加坡私宅总数，新加坡买家购买的大马房地产，从前年的2609个单位，跌至去年的838个，剧减68%。

新加坡文化、社区及青年部长兼通讯及新闻部第二部长黄循财昨日在国会上披露以上数据。

恐供应过剩房价跌

义顺集选区议员李美花询问，金管局是否清楚多少新加坡人在依斯干达特区投资房地产，以及新加坡银行对于这类买家的贷款违约是否有所防范。

黄循财指出，银行对此十分谨慎，与海外购买房地产相关的贷款只占主要贷款者房贷组合的2%。

他也表示，一些报道指发展商在依斯干达使劲购买和储存土地，令人担忧当地未来会因房屋供应过剩而导致房价下跌。

黄循财表示，新加坡买家已提高警惕，通过房地产经纪公司购买的大马房地产从前年的2609个单位，下滑至去年的838个。该国金管局和房地产代理理事会也将更努力提醒和教育投资者有关海外投资房地产的风险。



全国
   2015-05-13 11:34 http://www.nanyang.com/node/700314?tid=460

tboontan

钱途屋语：破产和产业拥有权

近年来，我国破产个案不断增加。2013年，破产个案已达2万2000宗，日益恶化的数字令人相当沮丧。

据了解，大部分破产原因是买卖汽车所致，其次是拖欠房屋贷款。根据报穷局的数据，年龄介于35至44岁人士，占破产者最高比率。

让我们一起来探讨破产后果、对破产者的财产影响，及避免破产的方法。

什么是破产？

简单来说，破产是个法律程序。当欠债人不能准时，偿还到期欠款时，为了保障债权人利益，将把欠债人全部财产按顺序和比例，公平偿还给债权人。

债务可来自信用卡欠款、汽车、房屋和商业贷款。基本上，任何涉及合约上所欠下的债务，都有可能导致破产。

当债务达到3万令吉，且欠债人已无力在六个月的期限内支付或偿还所有债务时，欠债人可选择申请破产。

一旦破产，报穷局总监（DGI）会接管破产者所有文件和个人资产，包括银行户头和产业，随后管理和调查破产相关的所有事务。

接着，报穷局总监，有权出售破产者所拥有资产，并把出售所得款项，按照顺序与比例，分配给债权人。

总的来说，报穷局总监将全权负责破产者的资产与还债程序。

破产的影响

破产意味着什么？

对许多人来说，破产可能意味着世界末日。虽然破产所带来的影响，不如想像中那么戏剧化，但对破产者有很大限制。

第一，破产者不能在没有报穷局总监批准下，离开所居住国家或开设银行户头。

第二，破产者不可在属于配偶或亲戚的公司工作，他/她必须向任何潜在雇主坦白破产的实际情况。

第三，破产者不被允许开始或打理自己的生意，或成为任何公司管理层。

或许以上所提及的限制会让你觉得沉重，但关于破产还有一项更重要的讯息，你必须知道。

一旦宣布破产后，若要解除破产状态其实过程并不容易。

破产者必须偿还所有欠款，或者得到债权人同意，并接受还款计划。

另外，破产者也可向法院提出解除破产状态申请。法院的判决取决于报穷局的报告。

如果以上所提及方法都失败，那么破产者可在五年后，向报穷局伸请解除破产状态。

当然，报穷局会考虑这个过程中，所有必要因素，如个人行为，年龄和目前财务状况。

破产者的产业与资产处理

破产者所有资产，包括产业将会被报穷局扣押。

破产者若企图在申请破产前，通过转让或出售他/她的产业给亲属，以避免报穷局扣押该物业，那么接下来所要提及的讯息，将让破产者所做一切化为乌有。

欠债者宣布破产以后，报穷局有权力驳回破产者在破产前五年期间，所有产业转让或出售。

举例，若欠债人破产前，转让公寓单位给他/她的亲属，报穷局可让这项转让程序无效，并拍卖该产业。

然而，若欠债人以市价脱售产业，该产业买卖不会遭到驳回，因为这项买卖可被视为真实的买卖。也就是说，欠债人出售产业的用意，不是为了逃避报穷局扣押及拍卖。

避免破产的方法

其实破产是可避免的。让我们以模拟情况来为你讲解该如何避免破产危机。

假设，迈克是个产业投资者，最近的投资明显超过本身能负担的范围。

他所持有的三个产业都以房屋贷款购得，但过去几个月内，面对经济压力，让他无法缴付三单位房屋的分期付款。因为他在应付孩子大学学费之余，还有越来越多的信用卡债务和两辆汽车贷款，导致迈克的经济状况越来越不理想。

以下是迈克可做的事

重组房屋贷款

迈克可采取防范措施，与银行协商调整房屋贷款。

如果银行同意，迈克将会有一个全新还款计划，理想情况就是较低利率和更长的再融资期限。

迈克若成功获得所有贷款银行的同意与宽限，他就更容易偿还各项贷款。

债务合并

将所有债务合并为一。

若A银行愿意借出一笔贷款，让迈克偿还所有其他银行的债务，那么迈克的债权人就只剩下银行A。

这意味着，迈克每月还款数额更低，贷款期限更长。

若迈克已偿还大部分欠款，新贷款总额就会更小。在一些情况下，银行会还提供一个贷款初期，只需偿还利息的便利，让迈克会时间改变本身经济状况。

脱售产业

若以上两方法都行不通，即使产业增值幅度不大，迈克最好的选择还是出售一或两个产业。

且还需支付产业经纪的佣金、法律费用、产业盈利税及其他出售房产的相关费用。

不过，如果此举可避免破产，还是一个明智的选择。

总结：

无论你是否面临破产危机，采取适合的防范措施，避免宣布破产是必要的。依据本身经济能力投资，并且经常对于所做投资进行风险评估，将有助于你更好管理投资项目，并且避免投资额超出能力范围。



产业周刊
融资和贷款专科http://www.nanyang.com/node/701260?tid=686
   2015-05-17 12:51

tboontan

羅依薇：房市裡的蠻牛

談起國內房產業在過去5年翻倍再翻倍的漲潮，大部分人都是咬牙切齒，認為太不可理喻。

　不過事情往往一體兩面，是否想過如果你或你父親在吉隆坡舊區擁有2間普通排屋，在這頭“蠻牛”的推波助瀾下，你的個人資產值從20萬令吉飛快衝上百萬，無端端被推進“百萬資產俱樂部”？

　有位房產業者說，房產市場從2008、09年開始的超級大牛市，是馬來西亞有史以來最猛的一次，之前未發生過，經過了這一波，以后也不懂還是否會再上演一次。

　的確是，本來在2008年之前價值不到10萬令吉的一間排屋，誰會想到只在短短5年就變成開價至少70萬令吉以上。

　當然，你會說，再高的房價也沒用，賣了也沒本事再買第2間，因為週圍的房價也跟著猛漲。也的確是這個樣子。

　但如果腦筋再動一下，不必把房子賣掉，而是把本來不是很值錢的屋子拿去銀行再融資，可以籌到比以前更多的一筆首期錢，再去買間新房子，自住也好，投資也好，個人資產值又增加了。

　房產專家說，你付得起首期、銀行願意貸款給你，現在利息又低，為何買不過？想一想，市場的遊戲規則就是這樣。銀行存在的本質就是要借錢給人才有利息賺，要是它不借，那是因為算過以后覺得博不過。

　當然，先決條件是購屋者一定要有供得起屋子的持有能力（holding power），做好準備面對像現在這樣的房市放緩期，賣不出也租不出的時候，還有財力守下去。

　人往高處，你是希望自己是手上有兩、三間房產等待房市里的蠻牛再出現的那一個？還是希望自己眼睜睜看著房價又起，自己又分不到一杯羹的那一個？

http://www.chinapress.com.my/node/622768#.VVrpCWRwMaM.facebook

tboontan

战略目标1·收租直至售出
土著机构可购滞销固打屋

战略目标1：加强包容，社会公平

在增加土著财富策略下，政府允许土著从公积金第一户头提款，购买第二轮土著信托基金（ASB2）。

此外，政府将推介新的筹资机制，如宗教基金（Waqf）投资基金及私募股权投资，通过群众集资方式投资于高潜质及有利可图的公司，以增加土著财富。

政府也会推介一项允许土著机构购买在新产业发展项目中未售出的土著单位，直至有土著购买者有意购买为止。

在此期间，土著机构将拥有有关土著单位，并获得租金回酬。

发展商违固打制须“回补”

此外，玛拉（MARA）、全国企业商业基金（TEKUN）及国家企业家机构（PUNB）将会继续收购策略性商业地点及店面，以出租给土著企业家。

政府将会推介“回补”（clawback）机制，向在产业发展中没有遵守土著固打机制的发展商征收“回补”基金，用以兴建更多可负担房屋。

发展商需支付的“回补”基金数额相等于卖给非土著的土著单位折扣价。

政府放眼在第11大马计划中，至少90%土著家庭拥有一间屋子。

此外，政府将成立土著商业产业周转基金，协助土著企业家购买商业产业。

这项倡议将允许土著企业家从租凭产业迈向拥有产业。

土著地产投资（PHB）受委为领导机构，由各个企业家发展机构支持，合购商业产业。这些产业将租凭给土著企业家，租凭约满后他们将拥有有关产业。

培养独立减少依赖政府

为了培养更独立的土著企业家，政府将采取合适的措施改变土著的心态，以减少对政府的依赖。

政府也会重组政府采购及合约，减少竞租（rent-seeking）及欺骗性活动。

这些措施有助于提升土著企业家的信心，在全球市场中更灵活及具竞争力。

政府也会设立一个包含土著经济社会地位的综合资料库及制定实际的关键绩效指标，并重新检讨各个企业家发展机构的功能及扮演的角色。

政府也会通过重新调配人力资源，进一步巩固各个部门及机构的强化土著经济单位。

助有潜质者融资

政府将推出第二机会政策，协助有潜质的土著企业家继续营业。

政府将会加强企业家融资计划，并将焦点专注在大部分土著参与的领域包括汽车、建筑、航空与国防、商业服务、教育、医疗保健及石油和天然气领域。

此外，政府也会善用宗教基金（Waqf）及回教银行与金融，在策略性次领域尤其是清真领域培养更多土著企业家。

提高生活水平

确保全民受惠

第11大马计划是以人民发展为核心，人民经济将列为优先考量，政府承诺提高国人生活水平、尊严及地位。为了让大马达到在2020年成为具经济前瞻性及包容性先进国家地位的目标，社会各阶层都要在国家经济繁荣中受惠。

本着这个精神，我国史上首次不仅把国内生产总值成长及人均收入纳入国家经济增长的目标，家庭收入及大马幸福指数（Malaysian Wellbeing Index）也会涵盖在内，以便估计经济增长对人民福祉的影响。

‧对于国民平均收入（Average national income）政府渴望我国在2020年达到先进经济体的地位，拥有超过1万5000美元的全国人均收入。

虽然并非所有的国人都能达到这收入水平，但预计社会各阶层在不分地区、种族或收入水平之下，都能提高收入及福利。所有家庭将有机会享有高效基础设施和公共设施、高质量医疗和教育、有品质及可负担房屋及全面的支持服务。

鼓励企业低收入区设厂

政府将会提供私人领域奖掖，鼓励跨国公司及本地大企业在40%低收入家庭（B40）居多的地区设厂及营业，为这群人士提供更好的就业机会，增加他们的收入及财富。

政府也会提供基础设施，包括在乡区提供银行、邮政等服务，以降低经商成本。

目前，政府提供双重扣税或税务减免奖掖，鼓励大企业聘请及培训本地员工。也会为欲继续深造的员工提供低息贷款，以便能够觅得更好的工作及更舒适的生活。

为了协助B40家庭迈向中等收入群，政府为乡区及偏远地区的学生提供宿舍、交通及财务援助，以减少辍学率。政府也鼓励乡区农民及渔民使用新科技以提升生产力及增加收入。

严格监控物价

中小企业机构会协助B40家庭的中小企业业务，为他们提供各项援助及拓展业务的机会，其他倡议包括与研究及发展机构建立精明合作关系，协助提升产品素质及标准。

政府将继续采取加强监测及实施价格控制规定，以遏制价格不合理增涨，尤其是生活必需品，以克服日益上涨的生活费问题，降低B40家庭负担。

续建可负担屋

政府也会继续提供可负担房屋，政府也鼓励州政府建设足够的可负担房屋。

政府也会为B40家庭提供金融教务及债务咨询服务，预防B40家庭高负债率及协助他们改善财务管理。

此外，政府将会设立一项机制，整理、合理化及协调各个政府部门及机构拉拔B40家庭至中等阶级的努力，确保所有活动及项目与国家政策与策略是一致的。

这一项机制将会使用“由下至上”的方法，鼓励所有利益相关者的参与，完成确认问题、监督及评估项目过程。


第11大马计划http://nanyang.com.my/node/702345?tid=460
全国
焦点新闻
   2015-05-22 14:59

tboontan

允土著机构买土著单位
可减低成本发展商赞好


（八打灵再也23日讯）国内建筑及发展商认为，政府允许土著机构购买新产业发展项目中未售出的土著单位是一项好进展，有助于减少建筑商面对流动现金问题，减低运营成本。

马来西亚建筑商公会会长郑家恩指出，一般上，发展商都不容易售完土著单位，特别是高端住宅区，一般甚少达到设定的固打，造成发展商必须保留这些单位。

“我们之后要再刊登广告，然后才可以出售这些土著单位，这段期间都是发展商的成本。”

郑家恩是针对第11大马计划中，政府会推介一项允许土著机构购买未售出的土著单位，直至土著购买者有意购买为止措施，对《南洋商报》这么说。

只要购买肯定卖

不过，他说，政府目前仍未有很详细的说明，因此不清楚若土著机构会以什么方式购买。

“既然有这样的建议，相信政府会有准备一笔款项。”

马来西亚房地产发展商会前主席拿督黄腾亮也赞同政府这项措施。

“只要他们有钱购买，我们肯定会卖。”

他说，发展商关心的是出售单位，只要他们确定有钱，这项措施是好事。


报道：郑依妮



第11大马计划http://www.nanyang.com/node/702806?tid=460
全国
焦点新闻
   2015-05-24 12:20

tboontan

房市是时候撤“辣”？

为了压抑房市过热，近年，亚洲多过政府持续祭出“辣招”。

今年2月底，香港政府再次出“辣招”防止楼市过热；一个月后，中国大陆却偏偏开始“撤辣”，放宽房贷政策以刺激楼市回暖。熟悉中港楼市的本地房地产界人士，自然掀起一番讨论。

然而香港楼市进一步“加辣”，中国楼市却开始“撤辣”，新加坡楼市会何去何从？

今年至今，中港两地的房屋政策相继曝光，自然牵动亚洲主要房产市场人士的神经。

为了防止楼市过热，香港金管局2月底再出“辣招”，进一步压低多数房屋的贷款比例。

但另一方面，中国政府却频频为房市“解辣”。

分析员相信，中国政府过去半年来频频出手为楼市“注水”，相信是为了“保七”，即将今年的经济增长维持在7%的水平。

去年，中国的经济增长只达到7.4%，是自1990年以来的最低水平。

中国两度降息推动买气

由于房地产占国内生产总值的20%，政府因此被迫进场干预。

自去年11月以来，中国中央银行已经两度降息以推动买气。

3月30日，中国中央银行、住建部、银监会发出联合宣布，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，在购买第二套房时的首期付款比例，由原本60%降低至40%。

随着中港政府频频出招，业界人士也非常关注该国打房措施的未来走势。

今年初，有业内人士呼吁新加坡政府“撤辣”，其中呼声最大的是额外买方印花税（Additional Buyers'Stamp Duty，简称ABSD）和房屋贷款与价值比率（Loan-To-Value,简称LTV）顶限。

根据新加坡《联合早报》，新加坡产业发展商公会（REDAS）的新任会长陈佩强认为，新加坡政府实施ABSD的做法，与政府推动外来投资以刺激经济、为国人制造工作的努力背道而驰。

“一些能为国人制造工作，在世界各地也有众多居住选择的外国投资者，现在觉得自己在新加坡不受欢迎。”

另外，随着各地中央银行近来接二连三减息，显示各国对经济前景不乐观。

于是更多人开始认为，新加坡政府或许会提早取消或者放宽部分的房地产降温措施。

新加坡房产濒临过剩

新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强早前就发出警告，如果房地产降温措施没有节制，可能造成价格出现意想不到的狂跌。

根据他所提供的数据，新加坡的房地产目前正处于房地产周期中的下滑周期，去年底的空置率近8%，相等于2万4000个空置单位，这比1998年空置率达9%高峰时，多出54%。

他表示，根据过去的经验，新加坡可能很快就陷入供应过剩的局面。分析员估计从今年至2019年，新将有超过7万5000个私宅单位完工，这些未来供应很可能造成私宅空置率创下新高。这将造成租金和房价进一步下挫。

“对屋主来说，他们的投资将受到严重打击。当屋主和业者无法售卖或出租房地产时，资金就被困牢，导致资源无法妥善运用。一些人可能被迫售卖房地产。这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主，所不愿意看到的情况。”

迟早会放宽
时间是关键

其实，市场人士相信，新加坡政府迟早会对本地楼市“撤辣”，问题是什么时候而已。

几个月来，大多数人似乎较倾向于认为，该国政府应该会等到今年底，也就是大选之后（假设大选在8月份的金禧国庆庆典之后，也就是9月、10月才举行），才会取消或者放宽部分的降温措施。

一名市场观察者指出，官方数据显示，房价从2013年的高峰其实只下跌6%，新加坡的房价仍然很高，政府没有理由现在就急忙进场“救市”。

高档私宅市场的实际价格虽然下挫至少20%，但是，有能力购买高档公寓者，都是一些相对富裕的人士。

“大选在即，相信政府不会为了解救这些‘有钱人’，又或者为了让外国人买得起本地的房子，而撤销降温措施。”

新加坡金融管理局早前已放宽新元货币政策，促使该国经济学家进一步下调对该国今年的经济前景看法。再加上许多房地产业相关行业，包括建筑业、房屋经纪业、房贷业等，相继传出不利消息。

市场人士开始猜测，该国政府是否会跟着中国政府的脚步，通过“撤辣”来拉动经济增长，力图“保三”？

外资看好复苏
唱好高档公寓

鉴于房地产市场逐步冷却，市场持续呼吁新加坡政府放松打房措施，希望房地产市场“软着陆”。

不过，最近，一些私募基金开始进军新加坡高档住宅市场，例如黑石集团（Blackstone Group）一口气买下21Anderson公寓34个单位，以及Paterson Suites公寓18个单位。

111Emerald Hill的16个公寓单位，据说也被一组新加坡投资者联手整批买下；这些投资者似乎已经下注，赌高档住宅市场将在短期内复苏。

新加坡城市发展执行主席郭令明上个月也放话，唱好高档公寓市场。

“我相信高档市场应该会在短期内，一年或者两年内转向，三年或者四年内蓬勃起来。”

未来几个月的经济发展局势，相信将是“转向”的主要关键。

另一方面，不但发展商、买房者和卖房都在观望，政府相信也在寻找最适当的“撤辣”时机。

香港续打房
不敌中国客

香港在今年初继续大撒“辣椒粉”，主要是因为尽管政府连续七轮打压，这座紫荆花之城的房价总是在成交量缩减后，再掀一波升浪。

根据香港金管局，当地中小型住宅价格在去年下半年又涨12%，加上香港家庭负债占当地生产总值的比例持续上升，达到64%历史新高。

这令当局担心，一旦楼市出现重大下调，将会影响银行体系的稳定。

为了防止楼市过热，金管局2月底再出“辣招”，进一步压低多数房屋的贷款比例。

其中最受关注的是第一次对低价房“下手”，价格在700万港元（约322万令吉）以下的中小型住宅单位，最高房贷比例由房价的70%，缩减至房价的60%。

由于香港的房屋交易量超过70%是以700万港元或以下卖出，因此这次的楼市政策被媒体称为历来“最辣”，不但出手最重，涵盖范围也最广。

然而，更令人纳闷的是，消息传出后，香港首富李嘉诚位于香港将军澳日出康城的新项目“致蓝天”，以八折优惠开售，首次推出的740套单位在短短九小时内抢购一空。

港股大起推动房市

香港股市在中国投资者大量涌入的情况下大涨，更为香港楼市带来暖风，将股市获利投入香港豪宅市场。

分析人士也预测，这会激励今年香港楼市销售创纪录，政府打房措施似乎未能压抑中国投资者的房产需求。

随着港股近期大涨，香港房价已较2008年上涨一倍有余，房屋中介称，尽管港府尽最大努力抑制楼市过热，香港豪宅销售依然火爆。

且房价上涨的压力可能引发民众的不满，当地房价已经升至很多人无法承受的高度，要求政府考虑出台新举措的呼声日益高涨。

中原地产代理指出，香港富人需要找到存放资金之地，于是纷纷到港购买豪宅。

莱坊（Knight Frank）评估和咨询主管林汤姆斯则称，中国内地楼市放缓，也促使中国买家回到香港寻求更安全的投资。

增加供应平衡供求

香港运房局4月24日公布，未来3至4年，香港潜在新屋供应急升至7万8000单位，按季增加4000单位，也是连续第3个季度创历年新高。

香港政府近年不断增加土地供应，推高未来一手供应量。

业内人士指，供应创新高，动力主要来自已批出土地可随时动工项目。

数据显示，首季已批项目有多达2万1000单位，也是有纪录以来最多，按季激增6000单位，增幅高达40%，反映政府贯彻推售土地，每年建1万9200个私楼单位的目标已经达到。

同期的销售数字亦同步跳升，建筑中但已预售单位花高达1万个，按季急增3000个，升幅43%，同创历史新高。

扣除已预售单位后，建筑中的单位数目按季减少2000至5万1000单位，但随着可动工土地增加，最终潜在一手住宅供应仍然有增无减。

土地及新屋的产量和销量同时提升，有助楼市供求趋向平衡。



环球扫描
产业周刊
   2015-05-24 10:33

tboontan

房产供应过剩忧虑升温
UEM阳光搁置依区商场


（吉隆坡27日讯）UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）证实，搁置依斯干达特区亚洲商贸中心（Asian Trade Centre）购物广场的发展项目。

根据彭博社报道，UEM阳光在考虑营运执照和工作签证的条例后，基于商业考量，因此决定终止该发展项目。

早前，新加坡《海峡时报》报道了上述消息，该消息加剧了市场的忧虑，依斯干达特区房产供应过剩的问题再度升温。

亚洲商贸中心发展项目搁置的消息一经传出，就让许多房产专家感到震惊。

根据资料，亚洲商贸中心位于努沙再也门户（Gerbang Nusajaya），占地32英亩，广场总面积为140万平方尺。

这间巨型购物广场的发展总值超过6亿令吉，规模近似迪拜的龙城（Dragon Mart）购物广场，可容纳超过3000个商家。

发展商竞推产业

去年12月，UEM阳光董事经理兼总执行长安华沙林表示，公司在亚洲商贸中心项目中，负责占地约48公顷的工程。

“公司将与中国购物中心控股（ChinaMall Holdings）合作，共同负责这项计划，我们正等待相关单位的批准。”

早前，有分析员就对依区产业供应过剩的问题感到担忧，再加上政府的打房政策和市场消费情绪疲弱，预料会加重产业领域的压力。

由于多家发展商聚集在依区的产业发展热点，并竞相推介产业计划，已经引发供过于求的问题。

马银行投行分析员早前指出，如努沙再也（Nusajaya）和金海湾（Danga Bay）地区，已有大批公寓和零售商场的供应涌现。

这些热点可能会出现市场内爆（market implosion）的问题，中期内或造成产业价值大跌。

柔房价3年来首跌

另一方面，今年次季度的柔佛房价指数（HPI），按季下跌1.6%，这也是2012年首季以来，依区第一次出现房价走跌的形势。

分析员表示，许多本地发展公司，已开始暂缓依区热点的新项目推介，这些地区包括金海湾以及努沙再也-美迪尼（Medini）。此外，随着综合型商务房产和公寓的供应增加，房市竞争更加剧烈。

“依区发展活动马不停蹄，我们谨慎看待该区发展，热点地区如金海湾和努沙再也-美迪尼，出现公寓与零售单位供应过剩的现象，而这类型的产业，价格将在中期内下滑。”

穆迪：今年房市走缓

穆迪投资者服务也预测，我国今年的住宅房产需求会进一步走缓，归咎于打房措施及买家情绪疲弱。其中，住宅项目发展重心在大城市，如柔佛、吉隆坡、雪兰莪和槟城的发展商，会在达成销售目标的过程中，面临严峻挑战。此外，安华沙林早前也曾经预期，依区的产业市场将放缓1年，UEM阳光为了减少对南部区域的依赖，会把收购地皮的目标，转向巴生谷与槟城等地区。

该公司将在未来3至4年，每年拨出5亿令吉扩展地库，在巴生谷、沙巴及砂拉越等地购买土地。股价跌4.6%闭市时，UEM阳光跌5仙或4.63%，以1.03令吉挂收，总成交量为1318万8900股。

财经新闻
财经
   2015-05-28 10:21 http://www.nanyang.com/node/703598?tid=462

tboontan

产业倾情：房子追着高铁跑


千呼万唤，酝酿了多年的隆新高铁，在马新两国领导人进行了第6次非正式会议后，终于最近正式达成协议在2020年或后建成，以缩短两国的距离，促进双边经贸合作与人民往来。

隆新高铁计划一旦落实，势必将为马新两国人民，尤其是经商人士当天往返两地、实现“一日生活圈”的梦想。

隆新高铁将耗资逾400亿令吉，时速高达300公里，从吉隆坡到新加坡只需90分钟，长达354公里。

大马终点站预计将落在大吉隆坡新街场的“马来西亚城”（Bandar Malaysia），接着一路南下的6个分站包括布城、芙蓉、爱极乐、麻坡、峇株巴辖和努沙再也。

至于新加坡的终点站，则设在裕廊东（Jurong East）。

隆新高铁计划，其实早在90年代末及2006年，就有财团倡议兴建，鉴于当时经济不景气而搁置。

直到2010年，首相拿督斯里纳吉正式启动大马经济转型计划后，才又旧事重提，再次提上议程。

然后于2013年1月，马新两国领导人举行的双边会议中，正式决定兴建这条衔接马新两国的高铁计划。

往返两国“一日生活圈”

稍后，马新两国领导人在联合声明中指出，这项策略性的双边合作计划，从此将为两国迎来新的发展机会，马新两国又将迈向另一个新的里程碑。

隆新高铁计划一旦落实，势必将为马新两国人民，尤其是经商人士当天往返两地、实现“一日生活圈”的梦想。

届时，马新两国人民不仅可以在一天之内，往返马新两国商务、工作、教育、旅游、购物、休闲、娱乐、探亲等，还因为隆新高铁将两国距离大幅拉近，加强两国人民往来互动与产业投资双向发展。时间与空间的缩减，都将发生天翻地覆的变化。

拉近城乡生活差距

长远来看，隆新高铁能将原本需要5小时车程的距离缩短至90分钟，何尝不也是一个扭转城乡乾坤的发展机会？

是发展吉隆坡和新山等重点城市，甚至二、三线城市的一道催化剂。

城市人口爆炸

城乡之间的生活、高教水平、及工作发展机会的差距庞大由来已久，因此常逼得许多乡镇年轻人不得不涌入城市升学、就业、寻求发展。

结果造成城市人口爆炸，久而久之更使城乡人口与发展严重失衡。

根据大马统计局最新发布的数字显示，大马近70%人口都集中在城市，说明城市早已出现人满为患的窘境。

加上近几年来，城市节节上升的屋价房租，日递提高的生活水平，且日益严重的交通堵塞情况，往往逼得部分年轻人不胜负荷，慨叹生活迫人，城市居大不易，开始有返乡或迁到生活水平相应较低的二、三线城市居住、发展的决定。

促进沿路城乡产业发展

其中最显而易见的是，隆新高铁正式通车，两地交通衔接，并向四周延伸四通八达的交通便利，也将更进一步促进马新两国与高铁沿路周边城乡的产业，商业蓬勃发展。

除了房地有价，价值重估令屋/地主一夜暴富之外。

长期而言，也将提高马新两国人民与投资者对大马房地产的殷切需求，因而间接带动产业、建筑、甚至基建、和建材相关的活络发展。

毕竟以马新两国现有的产业价差高达700%、马新汇率兑换（2.7令吉兑1新元）值比，加上新柔长堤的拥堵情况等，相信隆新高铁将吸引更多的新加坡人与投资者越堤涌来大马置业，投资。

特别是最近柔州重点发展的依斯干达特区，以及柔州境内蓄势待发的多个二、三线城市，也莫不将从中受惠。

二三线城市也可安居乐业

随着隆新高铁计划正式定案，相信从此将有越来越多的年轻人愿意继续留在家乡或迁到二、三线城市发展，安居乐业。

只要乡下人在，乡镇活动活络，自然吸引更多的企业和厂商进驻，带动地方的商业、经济与产业发展。

房子追着高铁跑。谁说乡镇就不能跟城市比？罗马也不是一天造成的。

当然，这种城乡蜕变巨变，不是一朝一夕或一蹴而就；而是一步一脚印，循序渐进聚沙成塔。

只要地点优越、毗邻高铁附近、也有发展潜能与永续发展的魄力，并承先启后持之以恒。

相信假以时日，当有一天远离城市的乡镇发展生态，生活居住环境也逐渐逼近城市的发展格局时，你也不得不惊叹于隆新高铁计划连成城乡一线的惊人爆发力！


拿督林景清怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略
产业周刊
   2015-05-24 10:25 http://www.nanyang.com/node/702685?tid=686

tboontan

房产经济学：第11计划与可负担房屋
梦想和现实的差距



第11大马计划的宣布，象征大马已迈入2020年宏愿的最后一段路程。

但缺乏基础建设和经济前景蒙尘，让市场对政府雄心勃勃的计划，感到半信半疑。如今，社会上的许多问题仍未获得改善，第11大马计划是否真能带动可负担房屋的需求走高？

在抬头仰望星空的时候，人们往往忽略了脚下的坑洞。

第11大马计划的梦想与现实的差距，是否可在最后5年内拉近，是对政府和私人界的一项重大考验。最终，大马能否达成提高人均所得的目标，解决人民房产购买力不足的问题，将是未来数年最为瞩目的焦点。

上周，首相纳吉正式揭开了第11大马计划（11MP）的面纱，通往2020年宏愿的最后一张地图，终于呈现在大家眼前。

最让人感到鼓舞的是，政府将在5年内，致力提高40%最低收入社群（B40）的收入翻倍，从2537令吉提升至5000令吉。

这项计划可让B40的收入每年约增长13%，同时，预计可促使270万个家庭受惠。这将促成新兴的中产收入阶层，从而推高可负担房屋的需求。

理财教育应纳入蓝图

大马政府将通过技职和专业教育来提升人民的教育水平和工作能力，达到收入增长的目标。而我也希望政府将基本个人理财教育纳入发展蓝图当中，教育新兴的中产收入阶层理财观念。

乍眼看来，11MP似乎终于开始正视和解决大马人民购房能力的问题。然而，在一片叫好的呼声当中，我却无法感到鼓舞，因为并没有太多可行的方案来帮助这个问题。

最近，我们REI集团对大马的实际家庭收入水平作了一项调查。根据调查结果，我们发现大马存在缺乏低价房屋的问题，这影响了近600万低收入族群，相等于20%的大马人口。

假设每个家庭拥有3.5名成员，表示共有超过171万个家庭，正面临着没能力购买房屋的困境。至于占人口60%的中产阶层，也同样难以找到具备合理价格的产业。而这个问题，究竟该如何解决？

最近，我有幸参与亚洲策略与领导研究院（ASLI），共同举办2015年可负担房屋峰会。在峰会上，来自政府机构、私人界和专业领域的代表，针对大马迈向先进国所面临的阻碍与难题进行相关讨论，以探讨解决方案。

“可负担房屋”被滥用

可惜的是，私人界与公众代表却互相指责，把责任推卸到对方身上，并没有真正地寻找出创新和实用的方案。

另一个问题是，雪兰莪州的可负担房屋在移到其他州属后，很可能就不再是“可负担”的了。我认为，在“可负担房屋”已被滥用，而且众说纷纭的情形下，我们应该重新思索，为这个词设下合理的定义。更重要的，我们应该追溯最根本的问题，即购买力的形成，这样才能达到根治的效果。

财富与收入分配，构成了公众的产业购买力。也就是说，我们必须正视提高人均所得的方案，这也符合11MP的目标。

但能否在5年内达成提高人均所得的目标，依然是市场关注和怀疑的焦点。

产业项目勿迎合投机者

我在上一篇专栏《房产领域的南移趋势》中，阐述了产业发展往巴生谷南部和西部扩展的趋势。

土地价格昂贵，推高了巴生谷产业售价。但在雪兰莪南部和西部，地皮价格仍处于合理水平。因此，随着买家将目光转向这些区域，寻找合适的可负担房屋，当地的产业需求也大幅走高。

在加影、万宜、士毛月和龙溪等地，高级住宅单位和有地房产如雨后春笋般涌现，以极具竞争力的价格，获得买家青睐。

未来数年，各个家庭能够用少于50万令吉的价格，买到900至1300平方尺的产业，拥有本身的梦想家居。

基建催化南移趋势

政府也正规划和兴建各地的基础建设，有望进一步催化这股南移趋势。包括捷运（MRT）、轻快铁（LRT）和快捷巴士系统（BRT），都是推动南部发展走廊稳健发展的因素。

当然，基础建设还包括学校、医院和商业中心等，这些是组成永续发展的重要元素，也正是南部区域所缺乏的。

随着这股趋势的发展，将吸引投资者的目光，但同时也会招致投机者的觊觎。

我希望发展商的产业项目专注于真正的买家和长期投资者，而并非迎合这些投机者的贪婪之心。


文：Dr. Daniele Gambero丹尼尔博士（REI集团创办人兼总执行长）


产业周刊
   2015-05-31 12:45 http://www.nanyang.com/node/704341?tid=686

tboontan

http://www.nanyang.com/node/704335?tid=686

钱途屋语：租约保障双方利益

• 产业周刊
• 融资和贷款专科
  

  2015-05-31 12:23

出租房子时，租约的费用，无疑将降低屋主的赚幅。因此，许多人在出租单位时，会选择不和租户签约，以节省相关费用与开销。

但是，租约与其他商业合约一样重要。

接下来，让我们一起来探讨租约对屋主与租户的重要性！

租约无论对租户和屋主而言，都是非常重要的合约，因为租约将清楚阐明保障双方利益的重要条件，是一份保障双方利益的重要文件。

1.避免租金波动

双方签署了租约，就可避免租金价格波动，尤其屋主在租赁期间无故提高租金。

因此，有了租约，租户将在特定期限内受到合约的保护，即便市场上的租金价格持续波动，都将由业主承担，直到租约届满为止，才能更动。

相反，若租户与业主之间没有有效的租约，明确的阐明租金金额和租赁期，屋主可以随时在租赁期间提高租金。这时候，吃亏的就是租户，必须接受新租金或者另寻他处搬迁。

因此，一份有效的租约，能够保障租户在租赁期间的利益。

2.列保证金责任

一般上，租赁初期，屋主都会要求租户缴付保证金。

保证金的数额会被记录在租约里，因此租约也有效证明租户缴付了多少保证金金额。

当租户在选择与业主结束租约时，可以凭租约为证，要求业主退还保证金。

然而，若是租户与业主之间没有租约或其他收据证明已交付保证金，业主随时可拒绝退还保证金。

避免承担损失此外，租约会明确地列出租赁期间业主和租户的责任。若是期间屋主没有负起责任，如没有定期缴付管理费等，虽然租户的生活会受到一定的影响，但是至少租户不必负担起屋主应该负起的责任。

因此，租约除了可以保障租户在租赁期间的利益外，对于屋主本身也非常重要。一份有效的租约，可让屋主避免承担不必要的损失。

3.可增屋主信用

申请房屋贷款时，银行首先会审核贷款申请人的收入与收入来源。

若是屋主要申请房屋贷款时，可提交有效的租约，作为额外收入来源的证明，将有助于改善申请人的信用评分，贷款审批的成功几率也会提高。

另外，当发生突发情况时，租约有保障屋主的条件。比如，若租户拖欠数月租金，屋主就可要求结束与租户的租约。

业主只需要将租约作为证明文件，向法庭申请驱逐传票即可。屋主与租户之间若产生任何纠纷，都将参考租约里双方同意的条件，进而解决问题。

此外，若租户在租赁期间，破坏了所租的房子，屋主可依照租约的条款，没收租户保证金，减少损失。

另外，若租户在租赁期间，没有事前通知，突然迁出，早前所缴付的保证金就会全数被屋主没收。

短期出租不需租约

是否一定要订立租赁合约？

虽然租约对于屋主与租户来说非常重要，然而在一些特定情况下，屋主与租户之间可选择不订立租约。

若屋主只是短期出租物业，如为期3至6个月，草拟一份租约相当麻烦。

另外，有些租户因为自己的产业处于装修阶段，只需要租个短期居住单位，这类型的租户会偏好更灵活的租期。在这种情况下，租约也并不适合。

印花税不低

此外，一份有效的租约所需要缴付的印花税并不低。所以，有些屋主会为了节省印花税成本，选择不订立租约。

当然，还有一些屋主，就单纯的觉得租约麻烦，所以不想订立租约。

总结：租约的重要性众所周知，但是否订立租约，取决于业主与租户之间的协议然而，分析了订立租约的利与弊后，可见签订租约的保障，远胜于不订立租约，因此，我们也强力建议屋主和租户订立租约。

原文链接： http://loanstreet.com.my/learning-centre/do-houseowners-need-a-tenancy-a...

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购屋者协会：避免屋业搁置
严查发展商夸大广告


（八打灵再也31日讯）屋业广告内容受限制固然是好，但马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，房屋及地方政府部更应该在批准发展项目时，严查发展商的能力，以免搁置房屋计划一再重演。

他说，房政部限制屋业广告内容是好事，但并没有很明显的作用。

“广告内容中的免律师费、保证租金回酬及房屋全景等，还是次要的事项，只是可以提醒购屋者小心。

“最重要是房政部在批准发展项目的执照时，要审查发展商是否有能力准时建好。

“否则，就会继续有搁置房屋事件，而政府也要花钱去解决问题。”

7月起限制多

陈钟灵是接受《南洋商报》询问时这么回应。

从7月1日起，屋业广告内容不能含有免律师费、预料可得到的回酬或租金收入、从工程地点前往著名目的地的路程、可以看到全景及发展商无法证实的详情。

这项规定是在1989年房屋发展商（控制与执照）条例下第8（1A）条文下所阐明。

须衡量资料真假

陈钟灵说，购屋者本身也要去衡量发展商提供的资料，他们必须亲身到有关地方了解及检查资料真假。

他坦言，保证租金回酬的广告内容确实存在不诚实的因素，因为该协会曾接获许多相关投诉。

“购屋者都会担心租不出去，但既然发展商保证租金回酬，他们就觉得是稳赚而放心。

“我们处理过的案件中，发展商与负责出租的公司是不同的公司，有些人甚至连租金都收不到。”

至于到目的地距离，陈钟灵相信发展商不会欺骗，惟人民不能忽略塞车时间。


报道： 郑依妮



全国
   2015-06-01 13:04 http://www.nanyang.com/node/704520?tid=460

tboontan

隆市產業分歧


（吉隆坡30日訊）從破紀錄的發展用地和辦公樓交易價來看，過去18個月吉隆坡“大額項目”（Big Ticket）的商業產業市場已吸引龐大的投資興趣。



商業產業市場吸引投資
公寓服務公寓低迷不振




但有趣的是，縱然這些涉及企業買家和機構投資者的交易額大增，消費者對購買吉隆坡公寓和服務公寓的情緒卻低迷不振。

以城中城（KLCC）地區為例，非有地產業不僅交易量下跌或企平，平均售價更從2013年第四季的每平方呎1千167令吉走軟至去年第三季的每平方呎1千零76令吉。

相比之下，基於市場購興重燃，城中城的土地和辦公空間的每平方呎價位卻依舊強勢，現分別企於每平方呎3千280令吉和1千400令吉。

為反映出企業和機構買家的積極程度，《The Edge》根據過去一年半的報告和文告編纂數據，顯示出自去年初開始，完成或執行的土地和商業建築交易已超過67億令吉，而這並不包括敦拉薩國際貿易中心（TRX）3項至少價值27億令吉的交易。

35億商業建築放售

同時，吉隆坡市中心還有超過35億令吉的商業建築放售。

產業顧問形容過去的18個月是商業產業領域過去10年來最生氣勃勃的時光之一，而成交總值更是歷來之最。

Zerin產業首席執行員披文德蘭告訴《The Edge》：“市場充滿活力。上一次出現如此榮景是10年前。”

其實，國際產業顧問公司Rahim&Co在過去3個月成功促成20億令吉交易，就展現出吉隆坡商業產業充滿活力的景象。

產業代理兼Rahim&Co董事經理洪金闢受詢時稱：“在過去10年，我們沒有看到多少超過10億令吉的交易。受到資產通膨影響，價值已越發膨脹。以土地為例，價格已成長1倍至2倍（比10年前）。在2006和2007年，城中城地區的地價為每平方呎1千令吉，現已超過每平方呎3千令吉。”

產業專家認為，馬幣貶值和金融系統與資金市場充裕流動性是催化交易增多的因素。

披文德蘭說：“投資者興趣突然竄升可能與大馬市場誘人有關，主要是美元兌馬幣走強及我國產業市場基本面依舊強穩。

馬幣貶值提振購興

他點出，機構投資者經常放眼吉隆坡商業產業，而馬幣貶值也提振他們的購興。

洪金闢表示：“不論是否來自雇員公積金（EPF）或朝聖基金局（LTH），市場流動性非常充裕。同時，獲利甚豐的大型產業發展商也為產業市場流動性做出貢獻。”

他補充，當這些因素與穩定和低利率環境相結合，將鼓舞機構投資者投資產業。

更重要的是，財政部在去年12月指示政府相關公司（GLC）和法定機構，暫停在海外購置資產和優先投資國內活動，以應對原產品價格下跌和制止資金外流，也促使布城控股公司（PJH）和退休基金局（KWAP）等紛紛在吉隆坡週邊地區收購土地。

估價及實業諮詢公司LaurelCap私人有限公司董事杜史丹斯（譯音）同意馬幣走貶推動吉隆坡商業產業交易看法，但認為大馬土地價格相對廉宜，而外資也可能獨資擁有永久地契土地，與泰國、菲律賓和柬埔寨不同。

與此同時，吉隆坡現有顯著的商業建築——辦公樓、酒店和零售，甚至是土地待售。

洪金闢認為，隨著土地買少減少，預期未來吉隆坡“大額項目”的商業產業交易將持續充滿活力。

杜史丹斯補充，市場永遠有等待趁低買進的買家。

“市場永遠有手握滿滿現金，但卻採取觀望態度的買家。他們的目的是保存現金，以在產業市場走疲浮現良好交易時出手。”（星洲日報／財經‧The Edge專版）


點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/116436#ixzz3c19QOwoI
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2015-05-30 16:51


點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/116436#ixzz3c19JJrnU
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韓德渥‧打房不如“打空房”



“打房”是各國政府，包括我國在內，眼下煩惱和焦慮的事。

因為房產業和國家經濟息息相關，扮演著帶動各行業龍頭的角色；一旦樓市不佳，往往牽一髮動全身，連帶著許多下游和相關行業的興衰。

有鑑於此，各國政府對“打房”常常有老鼠拉龜，無從下手之感。經常是虎頭蛇尾，力道用了一半，發現影響經濟導致各業不振，又只好鬆手。這一緊一鬆，得益的都是那些有閒錢，本就借房價起落猛賺的炒樓者。

固然我們不能說這些人不對，畢竟這並不是計劃經濟體，而是一個由市場主導價格的自由經濟體，有錢買房甚至炒房，只要符合條規，都不能說是違法的。即便這樣使到一些地區的房價去到了天價的位置，也是周瑜打黃蓋的事，旁人干預不得。有朝房價泡沫破了，燒到手的炒房者也不能怪他人的。這有點像買股票吧。

但我要說的一點是，雖然房子是個人資產，可是一個城市內的房屋租住率，卻應該說是屬於國家和人民共同的東西。把話題說得大一點，那就像是你有錢可以吃鮑魚龍蝦，那是你的自由，但你不能浪費食物，不能說把全部高價菜都點了，每樣吃一口就棄之。這種“老子有錢”的做法有必要受到管制和監督的。

房子亦然。西方國家就有監管房子租住率的條文。換言之，你可以自由擁有多間房產，但房子特別是市區內的，必須有人住。也就是說你必須把房子租出去，倘若在若干個月內仍然空置，那業主就得向地方政府“繳付”以市價為依據的房租。

個人認為這樣的規定非常好，它既不妨礙個人擁有資產的自由，同時也顧及城市資源的使用。說起來還是一個雙贏的規則呢。遺憾的是，我國政府及人民顯然並沒有這樣的思維。

在我國隨處可以見著丟空數月甚至數年的房子和公寓，而這些空房子周邊卻有很多想買或租房子卻無房可買和租的人。

大馬不少擁有多間房產的人的想法是，房子是我的，反正我也有錢，也不在乎那點房租，空著就空著吧的“有錢人思維”。

我們不能說這是犯錯，因為這種“城市資源共享”的概念是需要有良好教育制度配合的。那就像闖紅燈一樣的道理，說的全是公民教育是否良好。但如果我國要搭上高收入的台階，以目前情況來看，教育恐怕是來不及了，倒不由政府帶頭制定法律來改變這“有人有房無人住，有人找不到房子住”的狀況吧。

因為我們相信這種情況若不糾正於未惡化之際，等事情發生了再來辦那就來不及了。（星洲日報／言路‧作者：韓德渥）


點看全文: http://opinions.sinchew.com.my/node/36652?tid=38#ixzz3c1AS3AyS
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2015-06-03 10:02