房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

Airbnb 改变租房模式
让你当个短期房东

产业周刊
焦点
   2015-02-06 15:13 http://www.nanyang.com/node/680123?tid=686

当全球化逐渐普及，大家对事业和生活的追求范围，也不再局限在自己的国家，而是世界各地。

同样的，身为业主的你，放眼的目标租户群再也不限制于本地，因为冲出海外追寻理想的首要问题，就是解决落脚处。

Airbnb（Air bed and breakfast）的兴起，改变了人们的思维模式，让许多人不一定要拥屋才能成为房东，哪怕你有的只是一个客厅或帐篷，只要是一个旅人需要的空间就可当期短期房东。

而这股房市共享经济风潮，不仅是席卷欧美以及日本，现在更吹到了中国。

年轻受薪族重视生活与工作之间的平衡（Work Life balance），其中，旅游更成为他们精神充电的必需品，“再穷也要旅行”成了不少年轻人的口头禅。

在穷游盛行的时期，Airbnb因此声名大噪。

Airbnb掀起的短期房东热潮席卷欧美以及日本后，就连中国也出现许多类似功能的网站，如小猪短租（Xiaozhu.com）、爱日租、蚂蚁短租，以及途家等。

短期出租解套

炒不起房产的小资受薪族，赶搭云端科技浪潮，悄悄当起了短期包租公（婆）。

中国房产投资疯潮净利这几年来的延烧，在房价不断追高的情况下，短期内等待资产升值后套利的计划，可行度越来越低，人们开始转向租房市场寻求回酬。

最近一项调查显示，主要城市至少有5000万间因投资目的而购置的公寓，因无人居住空置。

中国租房市场竞价压力因供应增加受压，业主要长期出租并取得好价钱并不容易，在这样的前提下，短期出租成了另一个解套方式。

互联网数据公司艾瑞统计指出，中国在线短租市场自2012年起加速发展，市场规模为1.4亿人民币（约7000万令吉）。

今年时市场规模有望突破40亿人民币（约20亿令吉），明年料可达105亿人民币（约52.5亿令吉），短短3年内增长超过50倍。

中国易观智库发布的《中国在线租房市场研究报告》指出，今年中国的网上短租市场的交易规模接近30亿人民币（约15亿令吉）。

建立诚信体系挑战大

不过，这个快速增长的短期出租市场，也面临一样的风险，即如何建立起诚信体系。

以C2C（Consumer to consumer）模式运作的短租业务，供应与顾客端的两方都是个人，但人与人之间的诚信需要长时间培养。

在短租市场中，如何建立起彼此的信任成了交易成功与否的最大挑战。

怎样才能使房东安心让陌生人住进自己的房子，反之又怎样使租客安心地把自己的个人信息、租金交付给房东。

同时租到的房子符合网上的房源介绍和照片，这些都是必须克服的难题。

连接社交网增加诚信度

短租鼻祖Airbnb的做法是依靠社交网络，将真实用户的身分与Facebook及LinkedIn绑定，让双方可以自行进行审查。

Facebook的关系网，在美国有一定可信度，因用户若好友太少，或是新注册账户，那么可能就存在问题。

而LinkedIn是美国人主要的招聘网站，如果房东愿意把LinkedIn绑定到Airbnb上，即是原意以个人诚信与名誉为保证。

用户须绑定信用卡

再来，Airbnb会要求用户绑定信用卡，因为美国征信体系相当成熟，如果用户绑定了信用卡，信息就等于真实可查的，若有任何不当行为或者犯罪，即可向执法单位投报。

但在中国，不管社交媒体网络抑或是个人金融信用体系仍未臻成熟，难以通过第三方管道建立起可审查与可追踪的连接。

目前的主要操作方法有小猪短租的引入第二代身份证信息验证机制、建立评价体系和类似Airbnb的保险赔偿机制，但评价体系的建立需要供需两方的积累以及独特性体验评论的累计。

中国空置房屋资源多

从供给的角度看，Airbnb在全球化的扩张速度十分惊人，目前为止已在全球190个国家的3万4000多个城市提供80万个以上的房源。

但中国是否有那么多可以用于出租的闲置房源呢？答案是肯定的。

中国在2008年的四万亿政策提振经济后，短短数年间该国的空置房产大量增加，尤其在北上广深等大城市，高企的房价与空置房源更是并存。

不过，潜在供应与需求增长是否相符，则视区域而定，因为，若非一线城市的话，游客对于短租房间的需求便不高，短租模式难以为空置房屋创造更高价值。

此外，中国社科院的调查显示，约70%中国人不信任陌生人，要如何让他们与陌生人共处一室也是挑战之一。

老房子让人怀念

居住在上海的张震也是短期房东之一，他在上海的旧式公寓别具风情，吸引不少游客的青睐。

他说，自己的房子在小猪短租上很受欢迎，一名房客甚至赞美他家木地板上的划痕，说这证明了房子的古老。

但并非所有房客都那么令人满意，他透露，有一次一个美国年轻人与他的中国女友来到，在房里待了几个小时后，就出来抱怨说房间未及水准要求退房。

这样的经历成了房东的梦魇，因为好好的一个房间，一不小心就成了“开房”去处。

不过，他说，绝大多数房客还都是规矩人，不仅没有与妓女同来，也没有偷走屋内的银器。

短租有家的感觉

朱黛芬（译名）是众多接受短租概念且愿意将空置空间出租的短期房东之一。

今年58岁的她是一名退休主妇，她通过小猪短租网站，将自己位于上海西部远郊的花园别墅的一间房间出租。

虽然房子看上去有点老旧，但她却非常好客，热情的萨摩耶爱犬，也弥补了陈旧房间的不足。

比廉价酒店便宜

她以每晚138元人民币（约69令吉），比同一地段的廉价酒店还要便宜，而且干净安全，还有“家”的感觉。

至今，有年轻的女实习生以及应届大学毕业生，在这里住过，她回应《金融时报》询问时说，酒店太冰冷，很多时候房客们需要的是一个能与人交流的地方。

目前为止，她还在打造品牌的阶段，并未衡量短租的获利幅度。

变相民宿或征税漏洞

短租逐渐形成风潮，但也涉及法律合法性问题，在美国不少地方政府质疑短租合法性，更有民众要求政府立法管制。

《星岛日报》报道，洛杉矶市即将向在Airbnb等流行租房网站上，发布广告出租房间的“民宿”业者发送通知，要求他们遵守与正规旅馆行业一样的规定，即向租客收税上缴市政府。

不过，官员也表示，要确定从事民宿的房子如同大海捞针，执行缴税规定将面临巨大挑战。

另外，法界专家解说，政府向私营民宿征税，并不代表承认了民宿“就地合法”，有商业行为需缴税为税法规定，与城市住宅法规和商业法规无涉。

不过，在圣盖博谷内华人聚集城市，通过短期出租房间营利的业主数目庞大，目前有许多业者为违法改建或无证经营，收税隐含意味着承认该产业合法化，所以这种方式暂时并不适合。

洛杉矶市府将向在Airbnb等网站上刊登广告，来短期出租房屋的业主发送通知，要求他们同正规旅馆业一样，向租客收税，以此来缓解城市的财政压力。

在征税问题上，法律界认为市政府不能要求租屋网站去向租客收税，而是业主去承担这部分法律责任。

Airbnb网站发言人帕帕斯就在其声明中表示，该网站在用户注册时，已经要求用户遵守城市规定，其中就包括遵从税法。

该网站还特别单独开设了针对洛杉矶地区的信息资源，未来该网站将继续与南加地区相关机构合作，推广这项业务。

马立布（Malibu）今年年初已经对网络分租服务进行整顿，向多个网站发送法庭传票，要求对方确保短期分租者要依法纳税。

冲击传统市场

类似“民宿”服务在旧金山也因影响当地住房供给，引起社区巨大争议。

洛杉矶市议员博宁表示，威尼斯（Venice）地区民众也对这类分租行业产生忧虑，因为有人在购买了整栋公寓后，将所有租客赶出，房间全部用于在网络上短期出租营利。

在美国蒙特利地区，为华人聚集地区，该区的短租情况也非常普遍。

蒙特利公园市长黄维刚表示，市府已经和律师对这类相关问题进行讨论，希望找出解决问题的良方。

目前该市计划进行多项酒店发展计划，如果短租行业持续旺盛发展，恐将影响他们未来的生意。

因此，市政府将取缔没有申请许可，但擅自改建房屋进行出租的业主。

市场人士认为，短期租客只会待几天就离开，要求业者向租客收税，执行起来有一定的难度。

纽约房客反弹大

Airbnb原为善意分享空间，但随着短租盈利扬升，让许多房东经营起非法旅馆生意，更斥资购下廉价公寓扩大业务，这不仅影响人们的拥屋能力，也让许多人租不到房子。

本月12日，由民选官员、社区组织组成的100多人房客权益团体成员，在市府前集会抗议。

他们希望通过修改纽约州立法，停止将民宅改建成非法旅馆、为游客提供临时住所的行为。

他们认为，非法旅馆会让纽约市本已稀缺的可负担住房资源被进一步吞噬，改建行为也违反纽约州的法律。

其中一名成员，汤姆凯勒原本居住在纽约一间公寓，但最近他却遭到房东驱逐，原因是短租获利较高，房东将他的单房公寓改建成5人间的短租旅馆，他顿时失去了住所。

曼哈顿区长布鲁尔曾在市议会发起法案，希望把对非法改建旅馆的罚款从200美元（约646令吉）提高到2万5000元（约8万令吉）。

她说，现在纽约市只剩下100万栋可负担住房单元，相较20年前的200万，而租金管制房现在只剩3万3000间。

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钱途屋语：透支便利

产业周刊
   2015-02-06 15:07 http://nanyang.com.my/node/680122?tid=686

透支便利（Overdraft）是众多金融产品中的融资管道之一。

事实上，多数人对这项融资概念不是很了解，究竟透支融资具备了什么利处与弊端？

透支利率计算方式

征收的利息=透支数额x年利率x天数/365天

例子：

总透支额=2万令吉透支的天数=2013年9月的结算期为30天利率=基本借贷率+1%因此，2013年9月所征收的利息如下：RM20,000x（6.6%+1%）x30/365=RM124.93

透支便利通常以基本借贷率为参考阅利率

借贷者若要进行融资套现，应申请房屋贷款、透支便利或个人贷款比较理想？

下表显示三种筹资产品的比较：


透支便利优缺点

优点：
-提供全面的伸缩性
-无须按时分期付款
-若账户已透支，支票不会被弹回
-只征收已用金额的利息

缺点：
-利率高过按揭房屋贷款的利率
-相较于定期贷款，申请者须更纪律地偿还尚欠的余额
-即使无使用超过透支的信用额度，个人的偿还率也会受影响
-银行可随使撤回透支便利或更改信用额度

总的来说，透支便利最具弹性，个人贷款的审批程序最简单迅速，而房贷再融资的利率则最低。

切记仔细详阅合约条文

即使你并无利用透支的信贷限额，一些银行还是会征收承担费用（一般征收已使用金额的1%），因此切记仔细详阅合约条文。

总结：须自律地偿还透支

透支便利适合一些需要快速获得资金周转的人士，包括商人、投资者、以及精明的消费者。

然而，由于透支便利无需固定按期偿还，因此透支便利的申请者必须自律地偿还透支。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learnin ... -malaysia-explained
loanstreet免费贷款资讯及谘询网站

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房政部： 解决搁置房屋
应效法韩国房保计划

全国
   2015-02-11 10:19 http://www.nanyang.com/node/681018?tid=460

（布城10日讯）“先建后售”政策大U转后，城市和谐、房屋及地方政府部将解决搁置房屋计划的目光锁定韩国的“住房保障计划”，探讨通过成立保证金制度保障购物者、建筑商和银行的可行计划。

阿都拉曼周二和来自韩国住房保障公司、马来西亚建筑商公会、财政部、银行及相关行业的代表作闭门圆桌会议，并形容这个首次的讨论是一个很重要的进度。

其他出席这场会议的人士包括房地部副部长拿督哈丽玛、房屋局总监拿督莫哈末尤索夫、马来西亚房地产发展商公会主席丹斯里依斯干达。

能平衡房屋价格

不过，阿都拉曼也强调这只是初步的讨论阶段，政府仍没有针对这个计划作任何实质性的决定。

阿都拉曼在会后的记者会上说，韩国于1993年开始落实的住房保障计划为该国减少房屋计划被搁置的问题，也成功将国内房屋供给提高，相信这个计划也能够平衡房屋价格。

“韩国通过这项计划，几乎是没有房屋计划搁置的问题，即使是有个案发生，他们也能够尽速解决这些问题。

我们没有这方面的保障，所以房屋计划被搁置的问题可能要拖延很长的一段时间。”

不仅保障购屋者 也保护贷款银行

阿都拉曼说，目前在讨论中的计划不只是保障购屋者而已，同时也是对贷款的银行及建筑上的一种保护，一旦购物者偿还不了房贷，也可以从这方面来赔偿给银行。

他说，一旦落实这项计划，将会出现一些成本的增加，他们也在圆桌会议上讨论是否能够由建筑商吸纳这方面的成本，或需要将成本转嫁于消费人。

让屋价更合理

“我们也希望这能够让国内的屋价更为合理，因为这也减轻银行贷款给建筑商的风险，相信也能够以更低利息给予贷款，而这也将降低购买房屋的成本。”

他说，韩国的方式在于购房者所交付的房价也包括“保金”，这也将交由一家由政府持大多股份的企业来保管，一旦出现房屋计划被搁置或无力偿还贷款的情况，购屋者、银行及建筑商都可获得一定的保障及赔偿。

阿都拉曼说，与会者是建议是将房价的0.5%至1%为住房保障，而希望强制要求，否则将难以看到成效。

谈到去年杪宣布U转的先建后售政策，阿都拉曼认为中小型建筑商无法承担的情况下，将会导致国内房屋供给下滑，进而推高房价，反而住房保障计划则没有这方面的问题。

“这个计划将能够解决问题，即不会让房价突然增长，反而能够让价格更为合适。”

建议设公司复苏计划

谈到整个圆桌会议的各项建议，阿都拉曼指有人建议由政府持股70%，其余30%由建筑商公会、银行及一些基金组织持有，而这家公司的初始资本大约需要4亿令吉，因此政府需要承担2亿8000万的成本。

阿都拉曼说，若真要实施，政府也不必额外拨款，因为可以考虑从现有房屋相关基金内的存款挪出一部分。

谈到公司的实际操作，阿都拉曼解释说，“这个计划分两部分，我们也将会有建筑商公会的加入，第一部分的工作时交由他们来复苏被搁置的房屋计划，如果不能（复苏），那再启动保障赔偿的机制。”

多项法令需被修改

他说，该部将会继续和相关的单位及业者讨论，即使要落实这个计划也需要带入国家房屋理事会和内阁讨论，相信或需要等到明年才会有结果。

他说，若要实施这项计划，届时将有多个房屋相关法令需要被修改，这包括房屋法令及银行贷款方面的条文，因为届时可能会把建筑商向银行贷款的地契等产业放在有关公司手里，而不是如现在由银行把持。

tboontan

产业倾情：首次购屋 6大考量

产业周刊
   2015-02-13 16:07 http://www.nanyang.com/node/681594?tid=686


凡事都有第一次。第一次买房或投资产业的经验，印象总是非常深刻。

若是第一次买房或投资产业就失败（或被人骗），就此血本无归，从此你对投资产业或会退避三舍。

但是若第一次买房或投资产业就成功，财富翻倍增长，从此你对投资产业更是趋之若骛。

毕竟买房或投资产业，不同其他物品，几乎是耗尽你毕生积蓄、或许是这一辈子最大的一笔投资。

因此，在购置、投资之前，务必谨慎、再三考量、参考他人或长辈的意见；否则一个错误的决定，足以影响你的一生。

抚心自问，你不妨考量这几个问题。

为什么买房？

想想你为什么要买房？第一次买房是为什么？

为了投资、保值，还是为了自住、有一个有瓦遮顶的家？

两者需要考量的都是地点适中、交通便利的问题。

若是交通不方便，每次出门或上下班都要花费很长的时间，早出晚归，不仅活得很累、日子也过得乏味无趣。

因此，为了省时方便，还是实际一点，选一个交通方便的市区或区域吧。

有车就能解决问题吗？

交通不方便，不要以为买车就可以解决问题了。

买车，虽说出入方便，但是买车容易养车难，养车、供车，长期而言都是一笔不小的开销。

若非工作需要（如行销或服务人员），买一辆车上下班，不仅成本高，而且也很不划算。

对一个刚毕业、初出茅芦的新鲜人来说，更是一个沉重的负担。

因此，在选择买房与买车孰先孰后之间，先买房、后买车，才是明智之举。

增值潜能重要吗？

或许你会说，我不投资、也不投机炒作，买房是为了自住。因此，不管房价涨跌，自已住得舒服就好。

但是，你不要忘记，人生这么长，你不会永远只住或只买一间房子。

或许若干年后，你成家了、有孩子了、孩子大了，甚或赚到钱了、经济宽裕了，因着家庭结构、经济条件等各方面的需求与变化，你需要换一间更大更舒适的房子。

那时你就可以“卖旧屋换新屋，一屋换一屋”的升级方式，脱售已经增值大半的旧屋，另购一间更大更舒适的新屋了。

以时间换空间，房子增值，你还不是一样赚到了？

住在那个区块重要吗？

远亲不如近邻，选择一个好邻居，有时比选择一间好房子还重要。

不同的族群，喜欢选择不同的社区聚集、比邻而居，最低限度，彼此互相照应、同声同气，极易产生共鸣，也可减少不少的族群冲突。

好比华人住在华人社区，想要找间适合口味的华人餐馆吃饭也容易得多，否则，你就得天天自已在家开伙不可了。

靠近工作地点重要吗？

或许是堵车堵到怕了，如今很多年轻人买房，最先考虑的第一个条件是，离开公司或工作的地点远吗？

然而，他们却又忘了，一份工作，你不可能永远做一辈子；而你的公司，也不可能永远不搬、停驻在同一个地点。

所以，买房子还是选你喜欢住或愿意停留的地点就可以了。

价格重要吗？

价格，当然是重点，价格如果太高，买不起，一切都是白搭。

第一次买房，肯定要量力而为，以视个人的经济条件与财务状况，以及可能出现的投资风险，再三斟酌、仔细掂量。

别好高鹜远、眼高手低不知量力，结果捉襟见肘入不敷出，房贷压力只有苦了自已。

万一房市稍有逆转、脱售不易，加之无力偿还房贷、银行要求拍卖，你的资产随时都有可能变成你的负资产。

总结：勿让房贷成负担

总之，第一次买房，要紧记地点、交通是至要关键，实用主义第一优先、最好价格不要太高。

千万不要让房子、沉重的房贷，成为你工作或事业起步的沉重负担或绊脚石。自已的房子自已作主，选择一间适合自已的房子，并且持之以恒持续持有，你买的第一间房子，终有一天成为你累积个人财富的第一桶金！
拿督林景清 产业倾情 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

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消费税引混淆数问题待厘清
首季二手房产没热卖

落实消费税
全国
焦点新闻
   2015-02-17 11:27 http://nanyang.com.my/node/682338?tid=460

（八打灵再也16日讯）今年首季二手产业市场没有出现预期的消费税前购买潮，为了避免购屋者因二手产业在落实消费税后有许多混淆的问题而对交易踟蹰不前，大马产业经纪协会（MIEA）盼关税局尽快解释清楚。

该会今日更抛出一连串落实消费税后，引起二手产业市场混洧需厘清的问题，希望关税局能够在4月1日前说个明白。

大马产业经纪协会主席西华山卡尔今日联同税务专家波斯达山召开记者会。

交易量料持平

西华说，去年该会预计今年首季二手产业市场会出现消费税前购买潮，但事与愿违。他说，主要原因是马币汇率走弱，原油价格下滑造成许多负面情绪，因此今年首季没有出现购买潮。

“我们预计今年的产业市场交易量会持平。”

他也提及，该会不想因为消费税引起二手市场一些混淆的问题，导致消费者抱持观望态度造成交易量下滑。

他说，关税局至今仅专注于新产业市场，并且已经与马来西亚房地产发展商会（REHDA）对话，但是不曾触及二手产业市场。

他强调，二手产业市场占整个产业市场80%至85%，因此影响甚大，相关单位必须给予明确的指南。

询及为何迟至今日才提出二手产业市场面对的问题时，他解释早前无人提及，因此也不察觉问题所在，直至最近许多房产经纪及代理皆提出相同的问题，才惊觉二手产业市场在落实消费税后出现许多模糊地带。

他补充，该会将会在4月1日前举办数场讲座会，邀请税务专家为公众及二手产业市场投资者讲解消费税对二手产业市场的影响。

有兴趣者可致电大马产业经纪协会03-79602577/79542257查询。

征消费税须符合4元素

税务专家波斯达山指出，国外许多消费税案件皆是因为无法确定是否为商业性质，而闹上法庭由法庭作出裁决。

他解释，征收消费税必须符合4大元素，包括应税供应、大马制造、商业性质及必须注册消费税。

“投资者购买的产业是用以投资，可能会先出租赚取租金，数年后再出售。

他质疑，投资收入会被征收所得税，而在售出产业时也会被征收产业盈利税，消费税落实后是否也必须征收消费税？

他强调，关税局必须解释清楚，何为商业性质，或者直接强制所有收入超过50万令吉的投资者必须注册消费税，惟关税局至今不曾发出清楚的指示或文告。

他说，目前许多产业交易已经被搁置，因为购屋者不清楚身为投资者是否需要注册消费税。

他说，资料显示，新加坡30%消费税税收是来自罚款，就大马目前的情况，相信会更糟糕。

落实消费税后 二手产业市场面对的问题：

1.投资者是否必须注册消费税？

2.若需要，是在租金收入超过50万令吉注册或在售出价值超过50万令吉的产业时注册？

3.投资者是用以投资，售出产业是资本处置，非商业性质是否需要征收消费税？

4.住宅地契的产业用以商业用途是否需要征收消费税？

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财力不足
看淡经济
81%人今年不买房

头条
全国
   2015-02-21 09:50 http://nanyang.com.my/node/682543?tid=643

（吉隆坡20日讯）经济增长充满变数，加上受薪族薪资增幅赶不上房价涨幅，约81%《南洋商报》访问的个人，未来12个月不打算买房。

房地产市场利淡不断，《南洋商报》针对个人的投资意愿，上月在半岛做了一项问卷调查，共访问了7470人。

接受这项“2015年房市展望”调查访问的人中，只有1420人或19%，计划在未来12个月内购置房地产，却有多达6050人表示不打算这么做。

在6050名无意购置房产的受访者中，共2450人或占40%，都是因经济问题，或尚需更多储蓄无法置业。

值得注意的是，有1300人或21.5%的受访者，对于经济增长前景看淡，认为大马经济与外在大环境充满不确定因素，因此暂缓房地产投资计划。

详文请阅《南洋商报》

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房市展望调查：房价扬升超越可负担水平
30%民众忧产业泡沫化

全国
   2015-02-21 10:04 http://nanyang.com.my/node/682548?tid=460


（吉隆坡20日讯）对于目前的房价走势，超过30%的受访者感到对不断扬升的房价感到担忧，认为国内房市已出现泡沫化现象。

受《南洋商报》访问的民众中，2330人或31%的受访者认为，大马部分城市的房价涨幅惊人，已经超越人们可负担水平，甚至形成价格泡沫。

不过，有1730人或23%的受访者则认为，近年来国内房价增幅虽加速，但仍处健康水平，有助推动经济增长。

至于认同房价跟随需求水平扬升的人，则有1520人或占21%。

自去年下半年以来，房市交投放缓已经是不争的事实，但是价格是否也有放缓？

6%或420名受访者认为大马房价与区域其他国家如香港、新加坡以及印尼等国相比，房价仍算廉宜，增幅也不算太可怕。

详文请阅《南洋商报》
独家报道：陈爱玲

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发展商：贷款未放松
今年房市料持平




（吉隆坡21日讯）调查显示，今年内，我国整体产业市场表现料持平甚至回缓，但这不代表产业价格将回调，大部分发展商相信产业价格不跌反涨。

《南洋商报》的“2015年房市展望”调查显示，超过半数或达52%的发展商，预计今年内，大马的产业市场表现将持平。

同时，34%的发展商认为，大马产业市场将会放缓。

相信今年内产业市场将有好表现的发展商仅占8%，其余的6%发展商则认为，市场表现将变得更加恶劣。

配合一年一度的房市展望调查，本报这次在西马各州发出问卷，共收集到50家发展商的回应。

回应的发展商，包括上市公司及私人有限公司，他们的发展项目分布全马各地，且种类多元，涵盖住宅、商业、工业以及休闲房产领域。

详文请阅《南洋商报》
独家报道：伍咏敏

全国
   2015-02-22 09:12 http://nanyang.com.my/node/682738?tid=460

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屋理絮闹：购屋常见问题


新手买房，经验少，加上自己时间不多，无法仔细研究，很容易出错。

且在大马购屋，必须遵守的条例和完成的程序繁杂，并不简单。

这一期，我将以问答的方式与读者们分享一些购屋需知的贴士，教你避开买房误区，以免屡屡碰壁。

买卖协议取消

第一部分，我将分享有关买卖协议的取消。这些问题都是读者寄给我的问题。

其中一名读者针对自己的卖屋计划提出了数个问题。

取消合约须委任本身律师

问：我卖屋时，没有委任自己的代表律师，就与买方签署买卖合约。既然一开始就没有聘用律师，现在我想要取消该合约，能否授权买方律师取消？还是必须委任自己的律师？

答：律师是专业人士，必须遵守律师公会的专业守则，所以买方的律师，只代表买方，他不能接受你的委托。若要取消买卖合约，你必须与买方商量，说服他取消。若他同意取消，就会指示律师取消你们的买卖合约。

由于信件中，你没提及是何方想要取消买卖合约。那么，我假设是买方提出，因此建议你聘用本身的律师。

请律师代表你取消相关买卖合约，并争取应得赔偿。

问：我已发电邮给买方律师，要求取消买卖合约。但对方回复说，不愿意取消。买方有权利坚持不取消吗？为什么？

答：正如第一道问题的答案，买方的律师只代表买方，所以他不会听从你的指示。

假如你很想取消买卖合约，必须雇用自己的律师。根据你的律师建议，处理接下来的事情。

延长买卖合约须记录在案

问：我们的买卖合约期限，原是2+1个月，但买方承诺将为我还清剩余房贷，所以我们同意延长买卖合约期限5个月。

我想知道，若现在取消，他答应支付我的房贷，及之前的订金是否可没收呢？

答：针对你的问题，双方同意延长买卖合约期限的条件，是否有记录在案呢？如果只是口头承诺，很可能会陷入公说公有理，婆说婆有理的局面。

而且，你在问题中，未明确告诉我，对方是否已支付你款项。

至于你能否没收已入袋的款项，都属法律问题，我建议你委任律师，为你争取最大利益。

问：目前买方的律师正向土地局申请着产业转让的同意（consent）书。既然我要求取消买卖合约，我现在可以再寻找另一个买家吗？

还是我必须等到土地局取消掉，前一个买家的同意书。新买家的律师才可再申请？

答：从你的问题，我看到一系列法律课题必须解决。应先寻求法律顾问意见，才决定下一步行动。

但基本概念，当你已签署买卖合约，且合约又有未解决的纠纷时，就不应该寻找新买家。

因为原有的买家可能会对你采取法律行动。

屋子遭违例拍卖

第二部分，是读者关于屋子遭拍卖的问题。

法律维护消费者权利

问：若贷款者发现，他3年前遭拍卖掉的产业，是违法行为，银行屋子拍卖过程中，没有遵守规则。

现在，产业又已移交给新买家，这贷款者能不能追究银行呢？这项拍卖是否无效？

答：这是个非常有趣的问题。我相信，法律将维护消费者的权利。因此，若屋主的产业是被欺诈行为骗走，可通过法庭追讨。最近修改的土地法令有能力解决这问题。但当一个人，从拍卖会上购得产业，即使拍卖程序违规，这新屋主毫不知情，所以原屋主就无法向他追讨了。

被拍卖掉产业的原屋主，可遵循土地法令，向违法拍卖的银行，索回产业或金钱赔偿。

银行拍卖过程，必须符合土地法令所规定每一个条件。

缺一都能构成违法拍卖，所以被拍卖产业的屋主可以追讨。

公开拍卖无需屋主同意

问：一个贷款者陷入经济困境，在不知情的情况下，签署了一些文件后，银行将他的房子拍卖掉。这时，银行可不可以，以屋主默许为辩护的理由？

答：这个问题可分两部分。

首先，银行拍卖屋子不需要屋主同意。因为是通过法庭逼屋主卖掉屋子，所以不需屋主同意。唯一需要的签名是拍卖师和买家。拍卖产业的屋主不参与这个公开拍卖活动。

而合法拍卖程序，请参考我之前的答案。

另外，如果不是拍卖。就是银行向屋主，推介了一个私人的买卖合约，并不是公开拍卖。

这种合约，是银行为有财务问题的屋主，物色了一个买家，双方签约后，把屋子卖掉。

若要探讨这合约的合法性，就必须看看屋主是否自愿接受银行所开出的条件。他是否受到威逼？他有拒绝的机会吗？从读者的问题，我猜想，是银行向他介绍了新买家，可能有强逼或不正当的元素。

所以，他可入禀法庭，以证明银行是否强逼或不正当的情况下，促成了该买卖活动。因为非自愿的买卖合约无效。
张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问


屋理絮闹
产业周刊
   2015-02-13 16:05 http://nanyang.com.my/node/681593?tid=686

tboontan

8种房子不能买


买房子，很多人讲求设计新颖，但在很多情况，太奇特的设计未必实际。在风水学中，只要房子没有太大的缺陷，都可借助各种风水布局来化解，但有些房子，即使是风水师也会建议尽可能避免。

风水学讲求的是和谐，要化解某些不利的元素，则以相生相克的原理为基础。基本上，只要不是极大的缺陷，很多情况都能借助阳宅风水的制化来化解。但某些情况却难以用堪舆学来化解，尤其是先天或大环境的布局，有以下元素或情况的房产，风水师还是建议避开为妙。

1.别住阴宅
所谓的阴宅，在风水学中原指墓地。

但这里所谓的阴宅，比较广泛，指的是那些容易招来阴灵、聚集阴气的房子，例如位于曾是刑场或屠宰场的房子。

这类房子容易聚集阴极磁场，引来鬼魅幽魂。

入住其中，会严重影响居住者的整体运势及健康，因此建议在购买居住老房屋之前，最好先探听清楚此房子之前的用途。

2.避开凶宅
凶宅的情况类似阴宅，也就一般我们听说的不干净的房子。曾发生过凶杀命案或有人自杀过的房子，常有一种隐身恐怖的感觉，不但住久了会不安稳，有时还会危害到自身的运气。

有些人可能会贪图便宜而租用，直到事情严重才有所警觉。在买房或租屋的时候，第一个直觉很重要，若入屋后感到浑身不自在，却一时找不出原因，建议还是另寻目标。

3.特殊用途
特殊用处指的是一般人忌讳的行业或用途，例如停尸间、监狱、神坛、屠宰场、淫荡场所、化粪池或殡葬业等等。

这些行业或用途，或多或少会残留一些不好的气场，甚至引来不祥之物，最好能避免入住。

4.地势危险
很多人不爱买面冲三叉路口的房子，其实，地势和地形也必须考量在内。

例如非常陡峭的山壁边缘、位于悬崖峭壁之上、太靠近水边或海边，或是在沼泽沙洲等，都属于危险地形。房子盖在这样的地形上，时刻都会有生命的危险。

一些强调风景秀丽的高级住宅，常常会出现这种危险地势，切勿为了贪图所谓的景色而忽略了自身的安全。

5.宅基问题
宅基也就是地基。

大部分人在看房时，只会注意地上的建筑，但事实上，房子地下的地基对于整栋阳宅的影响也十分巨大。

要是房子地底下曾经是采矿的隧道、取水的井水池；又或是下面就有地铁、公路穿越或处于洼地等等，虽然已经过填土，但宅底的地气已受破会，其实并不宜盖房子。

另外，要是地底下有暗渠流过，或是与兴建时运来填平地基的土壤有关系，地基里有太多杂物，例如树木的残根等等，这些都足以影响到地上的建屋。

6.采光不足
一栋建筑物，在风水学来说，地面上的是阳面，地下是阴面。

地下室虽是阳宅建筑体的一部分，但因是在地表以下，事实上算是阴面。

阴面比较容易汇集阴极磁场，不论是居家或办公都不合适。

地下室采光不足，空气不流通，长驻其中，对人体健康不良，故一般只用作当停车场或杂货房。要是住人，只适宜暂时居住，而不是久住，避免因无采光产生的阴极磁场过盛而影响健康或运气。

7.低漥之地
人们常说“水为财”，但要是房子逢雨必灾，再好也很难发起来。

最典型的例子就是低洼、沿海或靠河地区，常常一雨成灾，甚至会淹上二楼以上。

这种地区的房子很难涨价，大多时候是房价惨跌。

8.造型奇特
建筑设计有个性，可以突显业主的品味，但若是造型太过奇特，就未必是好事。

阳宅风水学认为，最好的房子就是格局方正，中规中矩的建筑。

有的建筑师为了突显出自己的独特性，常会设计一些造型是非奇特的房子，例如三角形、有缺角、用途面积比例或高低不均的房子等等。

这种奇特造型乍看令人印象深刻，但却刚好犯了阳宅学上的大忌，像中国中央电视台建筑令人过目不忘，却惹上大火便是案例。



产业周刊     
   2015-02-27 12:58      http://www.nanyang.com/node/683929?tid=686

tboontan

产业倾情：二手房活跃有价



新推出的房地产好价，带动二手房更有价。

尤其是在吉隆坡大城市、地点优越、交通方便，并且社区治安好的二手房。

新推介、新发售的新楼盘、新项目越建越小，新房价也越建越贵、甚至推高至一般中低阶层或也难以承担的70万、80万高价位。

但在二手市场，你却不难找到50万以下、有地的单屋、双层排屋或中低价公寓。

谁说产业市场浮现泡沫？浮现泡沫的或许只是新推介的高价公寓新楼盘新单位，真正需要买房自住的中低阶层依然大有人在。

占交易逾80%

因此业界预计，今年的产业市场将是二手房的天下，二手房将比之前更活跃，特别是交通方便的可负担房屋需求将会更加殷切。

根据马来西亚房地产代理公会（MIEA）的统计数字也显示，2010至2012年，我国的二手房成交量，就占了整体产业市场买卖总成交量的80至85%，远远超过新推售新建房屋成交量的4倍。

这不仅说明二手房的市场发展潜能大，而且购屋者可以选择的空间多、弹性也大。

优点1
地点好社区成熟

有人喜欢买新房，但也有人喜欢买二手房；二手房虽旧，但优点也不少。

喜欢买二手房的主要原因，大多是看中它的地点。

地点好的二手房，由于发展较早，地理位置优越，主要集中在闹市、市中心，或毗邻商业区或老城区、旧社区，所以交通一般都很方便。

加上社区设备完善，超市、商店、银行、医院、学校、邮局、餐厅、公园、购物广场、地铁站等公共、康乐与休闲设施应有尽有、生活便利。

优点2
比新屋便宜实惠

二手房（指旧房，非新房转手）的价格，一般都比新推介的新单位便宜至少30%；因此，一般中低阶层也更有能力负担得起，将省下的钱充作装修与布置之用。

优点3
环境细节一目了然

其三是实在。买二手房，一切眼见为实。

只要你看中了、满意了，不必等二、三年后，随时即可迁入居住，现买现住，非常适合那些急着要找房子居住（调职或上学）或结婚的人。

最重要的一点是，现成交易的二手房，亲临参观，摆在眼前，看得见、摸得着，不必靠想象，也不必怕买了之后，与当初参观的样品房或示范屋规格不符。

更不怕付了订金与首期之后，发展商或因发售不佳、资金周转不灵等财务问题，造成建工延误甚至工程搁置、竣工遥遥无期、交屋不成等的纠葛与困扰。

从房屋状况、建筑格局、结构质量到小区地理环境等，哪儿不满意、哪儿不妥，该修的修、该补的补等，一切看得清清楚楚、明明白白。

及如攸关重大的二手房的拥有权、地契屋契也有证有据、一目了然。只要双方同意，签了合同、缴完了钱，就可即刻办理转名手续。

优点4
选择随心所欲

买二手房，选择空间也比较大；它不像发展商推介发展的新项目那样，仅限于某地某时段推售的某个特定楼盘而已。

从低价、中价到高价；从单层或双层排屋、半独立式或独栋洋房、高级或服务公寓、零售单位、店铺到工厂。

从巴生谷到全国各地，只要你想买或投资，任何时候，你都可以随心所欲找到你心目中的理想房产物业。

只要你相中喜欢或熟悉的居住地点，认定你属意的房屋类型与价位，你即可通过报章广告、房产网站、朋友介绍，甚至房屋仲介等寻找你梦想中的家园。

若你幸运的话，有时你甚至还可买到前屋主连卖带送、留下，而你也钟意的完美或簇新装修布置、家具家电等，为你节省不少金钱。

总结
慎防欺诈

必须注意的是，在买或投资二手房的时候，切记要格外小心，并慎防欺诈。

买卖双方必须互信互利、遵守契约、准时交钱交屋。

在买卖交易中，请确保你购置或投资的二手房，是合法（允许出售）、可以转让、确实可靠、并且完好无损、屋有所值的二手房！


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略
产业周刊
   2015-02-27 12:34 http://www.nanyang.com/node/683925?tid=686

tboontan

巴生谷 向东发展

房产趋势
产业周刊
   2015-02-27 12:24


http://nanyang.com.my/node/683924?tid=686


巴生谷主要大城镇房产饱和，从八打灵再也到梳邦，从孟沙到白沙罗，或是以南从新街场到沙登，或是从无拉港到加影发展都已趋成熟。

反而，巴生谷东部，即从安邦往内到文良港，直至淡江等等地区，被严重忽略。这些地区，去年有大量新楼盘推出市场，业界认为，未来将是房产发展商的焦点和购屋者的新亮点。

巴生谷东部以吉隆坡文良港、美拉瓦蒂、美拉蒂花园、南北花园、瑟蒂亚旺莎、安邦优景园、淡江及鹅麦为主。

虽说过去10年，这里房产稳定发展，但若与白沙罗、梳邦再也或八打灵再也发展规模的城市比较下，巴生谷东部情况是受忽略的。尽管如此，巴生谷现有人口及产业达饱和，促使东部产业看俏。

而成熟地区的房产升值已相当显着，业界反而认为，东部会是未来发展商追捧的新亮点，并看好这里的房价将会补涨，拉近与其他地区的行情距离。

旺莎玛珠供不应求

琥珀产业代理黄孝儒向《南洋商报》指出，与2009年相比，巴生谷东部产业越来越吃香，原有旺莎玛珠地区房屋已不足供应庞大学生市场需求，使周围产业迅速崛起。

“巴生谷东部房产存有潜在的市场，无论是住或卖，已有现成租户及买家在等候。”

他说，早前美拉蒂单层旧式排屋，近年因为市场需求，价格从10万令吉涨至如今20至30万令吉；地点策略的双层排屋更看俏，交易价达70至80万令吉以上。

“另外，因为学生与游子人数多，当地产业成为最佳投资地点，无论是租或出售，短时间内即可完成交易，回酬更是可观。”

基础设施升级显魅力

鹅麦、旺沙玛珠、南北花园及文良港，这些多年不变的成熟商业和住宅发展，基础设施的升级，魅力更为显现。

近年来，许多具国际标准的综合项目纷纷动土，使巴生谷东部散发更诱人的投资魅力。这包括向来标榜高级区域的淡江、美拉瓦蒂和安邦再也。

无论是豪华别墅地段、现代化的围篱社区，都成了城市化驱动的快速发展。可以说，这里的房产种类和环境，足以媲美巴生谷西区富裕住宅区，是富裕者的新选择地点。

人口迁市中心边缘

吉隆坡目前人口将近200万人，居住市区人口不足20万人。这现象，与其他国家的首都或大都会相似，主要是市区生活成本和消费都高。

这促使人口迁往市中心边缘地带居住，带动了城市以外的住宅和商业发展。若要说人口和需求，学生及游子固然爱居住在以旺莎玛珠为中心点的地区。

但距离这里5、6公里的国家心脏中心、吉隆坡中央医院、布特拉医院、亚洲哥伦比亚医院工作的医护人员，也爱选择在这里居住。

公交系统增投资优势

相较于八打灵再也、梳邦再也、满家乐及蒲种的产业价格，尚在发展中的巴生谷东部，已成为购屋者的选择。

加上巴生谷东部享有吉隆坡的经济与公共交通系统的优势，是理想地点。

巴生谷东部在过去10年来，一度低迷的郊区已有了巨大转变，成为现代化良好乡镇，相等于巴生谷西部一半水平。越来越多都市人看到了这里投资价值，还有大吉隆坡转型计划的参与。

近几年，从隆市沿着云顶吉冷路往安邦再也一带前去，不难发现当年的荒野空地段，已被一座座高楼建筑物取代。

例如成为年轻人新蒲点的KL Festival City广场、PV128商业区等。

学院带动房屋需求

旺莎玛珠作为巴生谷东部心脏中心，繁荣综合发展区，成为产业投资者的天堂。

文良港早期是由数个零落村子组成的初发展城市，因拉曼学院于70年代在大红花花园旁建设，引来大批游子到来升学，带动当地房屋需求。如今，拉曼学院升级为大学学院，发展更具规模，每年新学年，吸引无数游子到来求学。

加上不少毕业生习惯了当地生活，毕业后持续留守当地工作，邻近的房屋供应永远不足应付需求。

同时，马来西亚艺术学院、吉隆坡大都会大学、回教国际大学、DASEIN艺术学院、护士学院等学府设在巴生谷东部，学子对房屋的需求不容忽视。凭着靠近吉隆坡市中心，未开发小型土地和零落的初发展城市，提供完美环境，为发展商提供空间打造一个兼顾城市人的生活与工作需求的环境。

大道计划完善交通连接

巴生谷东部大道（EKVE）计划，将进一步接近鹅麦与安邦距离，使东部的交通连接更完善。

巴生谷东部早前因为第二中环公路因素，贯通甲洞、峇都喼、文良港及安邦一带，接近东部距离。

另外，还有大使-淡江路（DUKE）、莎阿南大道（KESAS）及吉隆坡高架大道（KLEH）的建设，为东部打开方便之门，通往其他地区。

同时，中央政府建议在雪隆建设6条大道，包括巴生谷东部大道，这将会缩短东部与其他地区的距离。

此外，柯拉娜再也轻快铁线所提供有轨服务，在美拉蒂及旺莎玛朱区服务，提供一个通往隆市中心或八打灵再也地区。而安邦南区的安邦线轻快铁服务，直通往隆市中心与蕉赖地区，打开出入口。

同时，中央政府早前宣布的捷运第二路线，也涵盖在安邦南部，除缓解安邦区的交通状况，路线覆盖谷中城，安邦和满家乐领域，有助于开发这些区域的更大需求。

游子数量庞大加速发展

游子数量庞大，加速巴生谷东部发展。

黄孝儒指出，除早期旺沙玛珠及美拉蒂花园是拉曼生首选外，过去十年因房屋需求高，距离拉曼大学学院2、3公里外的房屋产业也吃香起来。

他举例：“南北花园、云顶吉冷路、彭享路、美拉瓦蒂花园及安邦优景园一带，成为游子租住的首选地区”

“为方便游子通往学院念书或外出工作，当地学院或新公寓发展商提供免费巴士服务。”

他指出，这些免费巴士穿梭学院、轻快铁站及商圈，解决距离障碍。他说，基于交通方便，离隆市中心仅是7、8公里行程，当地除有大批学生居住外，在隆市工作的游子也爱蜗居在此，包括不少学院生毕业后，继续在当地租房工作。

房产5年涨3倍

黄孝儒说，旺沙玛珠及美拉蒂花园一带的房产，2009年至今涨了至少3倍。目前的行情，公寓单位每平方尺售价从500令吉起跳，拥有相当高的市场价值。

“因为市面供求不多，加上投资回酬高，这些单位往往推出不久后，即被人抢购一空，可见产业市场庞大。”

以收租回酬来看，他认为，这里也是相当值得投资的地区。

“地点策略的3房式公寓租金更达每月1500至2000令吉，并有候备租户等待入居，是产业投资的好地点。”

他举例，当地售价50万令吉以下的公寓单位房贷每月介于1500至1800令吉，所得租金已足够支付每月供期，投资者无需担心经济能力问题。

发展商搜购路边空地

巴生谷东部发展土地有限，发展商看准城市产业需求，近年不断与小地主接洽，收购土地供未来发展用途。黄孝儒指出，这里目前只有较小，如二至三依格空地供发展。

“大部分发展商因土地面积有限，加上寸土如金，着重在豪华服务式公寓发展。”

UOA产业高级执行员林晋伙指出，该区开始趋向成熟发展，土地可谓越来越少，该些位于大路边空置地段，成为发展商搜购目标。

“这些地段都有两、三英亩，适合发展为公寓，目前土地价格为每平方尺280至350令吉。”

他说，游子及学子数量庞大，近几年加速当地发展，尤其是不少高楼建筑物顺应市场需求，频密被开放。

林晋伙指出，过去数年，不少靠近大路边的小地段被收购发展为公寓。

“如鹅麦路、云顶吉冷路等，已有多项公寓项目完成，无论是住用或租用率，都达预期表现。”

他说，因市场需求，当地新公寓每平方尺介于400至500令吉之间，相当吃香。他提到，不少父母还会购买，作为孩子读书时的宿舍或是出来社会工作的居住点，或出租。

“因为投资价值高，当地旧式公寓也从当年6万令吉，升值至28万令吉以上，平均每方尺价格达350令吉。”

UOA产业在文良港也有发展豪华公寓，如刚竣工约一年的Green Setapak。

林晋伙受询时指出，销售情况让人满意，产业升值率也高，租金每月达1500至2000令吉。


报道： 潘丽婷

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房市续放缓     不利小屋商


（吉隆坡5日讯）房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong,简称WTW）预测，今年国内主要房地产市场成长放缓，仅有槟城保持上升趋势，小型发展商则受影响而展延推介新项目。

WTW董事经理符儒仁指出，自去年开始房产市场开始放缓，今年将保持同样趋势，房价继续增长，惟与过去三年相比缓慢。

无论如何，他强调，这样的成长趋势是健康及可持续性的。

“过去3年房产价格都取得双位数增长，今年将呈单位数增长。”

他今日公布WTW2015年产业市场报告时这么说。

他说，在此情况下，小型发展商将受影响，甚至展延推介新项目。

将分阶段小量推介

“至于资金雄厚的发展商则会分阶段小量推介新项目，以吸引购屋者购买，之前可能一个阶段推出500间单位，现在可能减少至100至200间。”

他说，新项目预计需要一年半时间才能达至100%占有率，因为购屋者将会等待工程进展达至33%左右才购买，意味着发展商需要借贷更多资金，小型发展商将受冲击。

“在新房产市场中，消费者将会倾向于购买声誉良好的发展商项目，而对于一些小型发展商将会缺乏信心。”


【WTW2015产业市场报告】


头条
全国
   2015-03-06 09:55 http://nanyang.com.my/node/685239?tid=643

tboontan

符儒仁：银行审核房贷谨慎
二手房产价格或降


（吉隆坡5日讯）房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）董事经理符儒仁说，新房产市场价格持续缓慢成长，而二手房产价格可能下降，惟有地产业除外。

他说，房产市场的成长与国家经济表现息息相关，而经济表现则将取决于4C，包括居住成本（costof living）、消费者债务（consumer debt）、原产品价格（commodity price）及汇率（currency）。

房产交易更耗时

他说，去年第四季，申请房贷成功率仅有55%，现在已跌至50%，因为银行在审核房贷时非常谨慎，并认为一些房产定价过高，与收益及收入不成正比。

“因此，可能需要更长的时间完成房屋交易，对消费者而言是好事，拥有更多时间作决定，毕竟购买房产是一项大投资。”

符儒仁今日公布WTW2015年产业市场报告时这么说；出席者包括WTW董事白圣意及谭家良。

去年公寓入住率69% 巴生谷租金更具竞争力

2015年巴生谷高楼住宅产业供应增加，平均入住率将下降，租户享更具竞争力的租金。

符儒仁指出，今年公寓的平均租金收益仅有3.5%，与定期存款利率一样。

“去年公寓入住率仅有69%，属于不健康水平；目前巴生谷市场豪华高楼住宅产业共有3万1402个单位，随着今年增加6902个单位，入住率将受影响，进而降低租金收益，形成租金与屋价不成正比的现象。”

他说，办公楼方面，2015年A级办公楼预计保持平稳，市中心办公楼与市中心边缘办公楼竞争力将会提升，新建好的办公楼进一步提升空置率。

土地价格持续高涨 可负担屋须“高密度”发展

符儒仁说，在土地价格持续高涨的情况下，要持续兴建可负担房屋唯一的方法是朝“高密度”发展。

他说，土地是建筑主要成本之一，占总成本12%至18%，尽管我国地广人稀，但可负担房屋不可能兴建在偏远地区。

“因此，在城市或城市边缘高密度发展可负担房屋是唯一可行的方法，并且必须提升基础设施发展，提高居住便利。”

他说，可负担房屋一般定义是40万令吉以下房屋，并以每月家庭收入5000令吉计算。

或调至50万元以下

“据了解，即将公布的报告预测平均家庭收入将增加至5900令吉，可负担房屋价格可能会重新调整至50万令吉以下。”

无论如何，符儒仁认为，应该全面看待整个大市场，因为仍有30%人口家庭收入是少于3000令吉。

“在土地有限的情况下，中央政府及州政府可以提供土地让发展商兴建可负担房屋。”

他说，今年巴生谷有地房产预计将会放缓，但价格保持未定，销售量将会大幅度收缩，市场将会专注在可负担房屋。

消费税导致建筑成本增3.97%

WTW2015年产业市场报告显示，落实消费税后，建筑成本及发展商利润是导致住宅产业价格上涨的元素。

符儒仁说，落实消费税后，建筑成本预计增加3.97%，而占最大成本的土地价格并不受消费税影响。

他说，整体而言，落实消费税后，住宅产业价格预计增加3%至4%，商业产业价格则增加5.5%至6.5%。

报告显示，落实消费税之前，所有建筑材料都必须征收销售及服务税，因此落实消费税后影响并不大。

“再加上国际原油价格下滑，数种原材料价格也随之下降，因此，落实消费税后，对住宅产业价格影响不大。”

符儒仁说，落实消费税后，商业产业面对双重影响，购买商业产业时，除了支付10%头期款项，还需只需2%至3%印花税，再加上6%消费税，所支付的款项近乎20%。

谭家良：供过于求 高楼产业价格放缓

WTW董事谭家良指出，过去3年至4年期间，太多发展商在依斯干达特区兴建高楼产业，许多工程在今年竣工，导致供过于求，今年高楼产业价格及租金收益将放缓。

“今年柔佛州产业市场保持温和成长，除了高楼产业呈下滑趋势。”

他说，自去年开始，高楼产业已经呈下滑趋势，平均交易价是每平方尺450令吉，租金收益是5.5%，理应7%。

“很多高楼产业项目将在2015年或2016年竣工，价格及租金收益将会持续放缓。”

他补充，基于高楼产业供过于求，申请高楼产业项目将会面对州政府更严格的要求，因此今年高楼产业发展将会放缓。

“有地产业稳健成长，热点将位于市中心的围离住宅。”

他说，办公楼、零售产业及工业产业持续稳定成长，2015年及2016年预计将会有更多新酒店。

白圣意：唯一呈上升趋势 槟城高楼产业活跃

2015年，槟城是唯一呈上升趋势的主要产业市场，WTW董事白圣意指出，有地产业仍然是槟城人的首选，而高楼产业预计是今年槟岛最活跃的产业市场。

他说，去年槟城第二大桥开始启用，衔接峇都茅（槟岛）及峇都加湾（诗布朗再也），许多大型发展项目都在峇都加湾，使槟城产业市场呈上升趋势，并延续至今年。

他说，今年州政府将会推出更多可负担房屋方案，高楼产业的竞争力提升，有助减缓屋价大幅度上涨。

“办公楼方面，基于过去3至4年缺乏办公楼，因此，预计办公楼需求量将增加；除了乔治市，槟岛东南部分预计成为新发展地段。”

白圣意说，今年槟岛并无推介任何新的工业产业项目，预计工业产业需求量将会高涨，槟岛有限的供应将是工业产业发展将延伸至诗布朗再也。

“槟城仍然是受欢迎的旅游热点，预计酒店领域将稳健成长。”


【WTW2015产业市场报告】


全国
   2015-03-06 10:00 http://nanyang.com.my/node/685241?tid=460

tboontan

首相：完成居者有其屋心愿
拨13亿建更多实惠房屋

（布城7日讯）首相拿督斯里纳吉承诺政府将兴建更多实惠的房屋，以完成人民实现居者有其屋的最大心愿。

比市价便宜30%他说，政府在2015年财政预算案中拨款13亿令吉，以供在全国兴建8万个单位的实惠房屋。

纳吉今日主持布城第11区全国首个竣工560个单位的“一个马来西亚人民房屋计划”移交钥匙仪式，他说，据他了解，两款分别为815平方尺和1006平方尺，售价12万和15万令吉的房屋，比市价便宜30%。

屋价未来或飙升

“这意味着购买15万令吉房屋的屋主赚了5万令吉，根据预测，未来5至10年，屋价可能进一步飙升。”

出席仪式者包括联邦直辖区部长拿督斯里东姑安南、布城机构主席丹斯里阿昔、布城控股主席拿督依萨、一马房屋计划机构主席丹斯里贾马鲁丁、“一个马来西亚人民房屋计划”（PR1MA）总执行长拿督阿都慕达立等。

上述由布城控股发展的人民房屋计划，于2011年7月4日推介，为首个在此房屋计划下竣工和移交给屋主的项目，而且提前7个月获得发出完工及符合证（CCC）。

布城11区一马房屋申请超7倍

纳吉说，政府深入体会人民都希望拥有本身房屋的心愿，所以提倡实惠房屋概念，而且屋价必须必市价便宜至少20%。

他说，今日移交的房屋属除了高素质，也有各类公共设施，如多元民众会堂、托儿所、祈祷室、经商场地等。

“听说布城11区的一马房屋计划供不应求，申请人超出7倍。

“所以我同意东姑安南所说，在布城兴建更多实惠房屋。

“政府承诺为人民兴建实惠房屋，同时希望人民明白房屋建筑需要时间，最重要的还是计划的落实，所以当前的政府一诺千金。”

纳吉指出，布城未来将在各项计划下拥有6万7186个单位实惠房屋。


头条    http://nanyang.com.my/node/685688?tid=643
全国      2015-03-08 08:28

tboontan

借贷条件严谨国行或升息
今年新产业销售额看跌




（吉隆坡7日讯）大部分国内发展商去年末季业绩表现低于预测，在加上银行更谨慎借贷，以及有升息可能，分析员预计今年内的新产业销售额料持续下滑。

MIDF投资研究指出，他们所检视的产业股中，截至去年底的新产业销售额平均下滑6.9%。

基于银行借贷条件更加严谨，加上国行仍有可能升息，分析员预计，今年内新产业销售量将走低。

他解释，随着原产品价格和消费情绪疲弱，我国经济增长展望欠佳，预见今年贷款申请增长会放缓；而银行的贷款条件将会更加谨慎，尤其是非住宅产业贷款。

首选双威

此外，该行分析员说，大部分发展商仍预计今年的公司新产业销售增长将持平。

他指出，目前产业领域缺少催化剂，维持“中和”评级。

双威（SUNWAY，5211，主板产业股）即将把建筑业务分拆上市，料释放价值，成为首选股。

MIDF投资研究所检视的产业股中，约60%股项的去年末季业绩表现低于预测，反映出发展商自去年开始面对的销售走低趋势，将持续至今年。

除了银行更谨慎的贷款条件，消费税即将推行，消费者也趋谨慎。



房价指数涨幅趋缓

分析员指出，截至去年第三季的房价指数（HPI），房价增长率仅达7.9%，较5年平均9.5%的增长率低。

分析员认为，不会对房价放缓趋势感到惊讶，因为政府过去几年陆续采取了压抑炒作和房价泡沫化的措施。

同时，分析员指出，国家银行的资料也显示去年产业贷款申请增长率按年跌10%，是至少过去8年来的第一次。

截至去年，产业贷款申请只达3272亿令吉，跌10%。非住宅产业跌幅较大，达13%；住宅产业跌幅较温和，仅跌9%。

财经新闻
财经
   2015-03-08 11:11 http://nanyang.com.my/node/685780?tid=462

tboontan

降温措施冲击大
狮城高档房市亚洲最差
http://nanyang.com.my/node/685773?tid=462
财经
天下
   2015-03-08 11:03

（新加坡7日讯）政府的降温措施影响了新加坡高档住宅的表现，是亚洲区域中表现最差劲的高档住宅市场，在全球100个主要城市中排名倒数第二。

《联合早报》报道，根据莱坊（Knight Frank）发表的全球高档住宅指数（PIRI），新加坡高档公寓价格2013年底至2014年底这一年间，下跌了12.4%。

此外，在全球100个吸引富裕人士的主要奢华城市和拥有“第二个家”的城市当中，排名第98，仅比同列最后一名的瑞士克莱恩—蒙塔纳（Crans-Montana）以及阿根廷布宜诺斯艾利斯（Buenos Aires）表现好一些而已。

在亚洲区域各城市中，新加坡的高档住宅市场也是表现最差劲的，排在它之上的城市有上海、北京、吉隆坡和曼谷等城市。

高中档价差缩小

莱坊指出，新加坡高档住宅市场的表现差劲，主要是因政府降温措施和宏观审慎房贷措施所致。

报告说：“新加坡政府推出的一系列降温措施，旨在抑制新加坡楼市变得过热，而这些措施都达到预期效果。

其中，高档住宅市场受到的冲击最严重，价格下跌超过一成。”

莱坊咨询与研究部主管陈姳潓也说，新加坡高档公寓价格的双位数跌幅，导致它在PIRI排行榜中，排名倒数第二，其他表现不尽理想的亚洲城市如北京和台北，它们分别排第63位名和第65位名，排名都比新加坡高出了许多。

但随着本地高档住宅价格下跌，陈姳潓认为，高档住宅和中档住宅之间的价格差距开始缩小，对富豪来说，这其实也是进场购买高档住宅的好时机。

“我们相信，如果政府放宽了高档住宅市场的相关降温措施，它的复苏将会是非常显著的。”

事实上，新加坡高档公寓过去一年虽然表现差劲，但房价仍然处于高位，是全球房价最高的城市之一。

tboontan

轻松购屋 大解密！


哎呀，消费税要来了，外围情况又不好，国内经济放缓，房地产买气大受打击，接下来的市道未知数太多……

一箩筐的利淡和坏消息，令更多投资者观望，想要现在买房，又怕买贵了；不买，又怕房价会走高；想投资，又怕接下来的买气更糟，无人来接盘，自己成了“大闸蟹”，反正就是步步为营。

专家认为，买房并不是一天就能决定的事，只要懂规划，市况再坏，总有好机会和东西等着你。我们访问各路专家，为大家指路，学习一下购房的秘诀。

买房不等时机

的确，政府自前年陆续祭出一系列打房措施后，产业市场一直盘整至今，许多新推出的楼盘，买气大不如前。

加上即将推行的消费税，在低迷市场中，现在是否仍适合买房？购屋者是否应该继续观望？

受访的专家指出，房市目前走势仍健康，首次购屋者或想要提升家园的消费者，重点是事前规划，不是跟风投机。

去年开始，我国房产市场在一系列打房措施下，陷入盘整状态，今年内产业市场仍面对非常大的挑战。

因为，在消费税执行前，购屋者采取观望态度，无法引起竞购潮。加上贷款条例也没有放松的迹象，尽管购屋兴趣不减，但是贷款条例严谨，银行贷款申请拒绝率非常高。

根据JF Apex证券的报告，截至去年底，银行领域的房屋贷款申请拒绝率高达30至40%。

在这种的情况下，购屋者应该如何应对？是否要调整今年内的购屋计划？

大马房产只上不下

我国房产经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔说：“在我们人生中，会不断经历产业领域起起落落的周期。最好的策略当然是低买高卖，才赚钱。”

“但大马的情况似乎不是如此。在这里，购屋者难以等到好时机，也不能等待产业价格下滑，因为价格只会上不会下，更好的策略是趁价格更高之前入场。”

而且他相信，购屋是长期的决定，真正的购屋者并不会在意，今天的市况如何。尤其未来的5年至10年内，产业价格肯定呈扬势。


产业交易量连跌3年

西华接受《南洋商报》访问时指出，据统计，自2011年，我国房产市场产业交易量连续3年下滑。但2014全年表现料稍微优于2013年，意味着产业市场泡沫已破，扬势将恢复。

西华与其他人观点不同，他相信，我国产业市场今年内将恢复，表现至少持平，然后周期开始上扬，至2018年再触顶。

经历金融风暴也只涨不跌

然而，他强调，即便我国房市现已陷入谷底，但价格却未下滑。

因此，他建议购屋者，不要等待好时机，而应在价格更高前入市。

“我所观察的结果，我国房产价格只有在1997年亚洲金融风暴后曾下滑。过后，即便2008年全球金融风暴期间，邻国新加坡价格也回调达40%，但我国产业价格也只涨不跌。”

市场盘整 房价难打

金融产品比较资讯网站iMoney集团创办人兼总执行长李庆伟认为，那种以为政府打房就可让房价下跌的观念是错误的。

他相信，房价不太可能回调，且价格下滑也不利经济。

交易量放缓

但他在访问中指出，随着近年产业市场陷入盘整，交易数量放缓。

在需求低、供应高的情况下，发展商新推介的产业，价格相对稳定，不会像之前大幅度涨价。

“随着投机和投资活动减少，现在国内产业价格增长率已较之前放缓。”

消费升级 越换越大

专家说，屋价只上不下！那么，低收入低群或年轻人的拥屋梦，遥不可及？

PPC国际产业公司总执行长西华认为，现在的人，常常抱怨说买不起房子，最大的问题就是，他们缺少消费升级（tradeup）的概念。

他解释，购屋时，消费升级的概念就是从低价房屋开始交易，逐步升级，最后换到价值更高更大的产业。

“说到拥屋，一般人第一个目标就是双层排屋。但对于社会新鲜人来说，双层排屋价格昂贵令人咋舌，结果只能望‘屋’兴叹。”

新鲜人应降低目标

他认为，这是贪心，好高骛远。若套用消费升级的概念，就要从小产业开始，一步步提升，到最后就能拥有梦想之家。

他说：“今天，你瞄准双层排屋，但资金不够，就退一步看单层排屋。还是不够，就继续往下看。至少还能买到一个廉价公寓。”

西华认为，最好的方法是先以一笔小额存款购入自己可负担的产业，等其他产业涨价，手上的产业也会跟着涨价，那么就达到抗通胀的目的！

“同时，你继续存款。几年后，脱售手上单位获得一笔盈利，两者相加就可以更上一层楼，买大一点的房子。

以此类推，总有一天你可以买到梦想之家。”

“但想要一步登天，一开始就瞄准双层排屋。虽然你积极存钱，但还没有存到足够的头期，房价又涨了。

结果你一直存，都追赶不上房价高涨，始终达不到目标。”


封面故事
产业周刊
   2015-03-06 13:43 http://www.nanyang.com/node/685371?tid=688

tboontan

接上帖：

不理短线趋势 随时做好准备

真正要买房的消费者，可不计较房市的情况，但必须做好准备。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭强调，人生大目标，包括买房和结婚等，都不是一朝一夕的目标，至少要3年筹备及规划。因此，建议大家先搞清楚目标，锁定后就开始规划，以便逐步实现。

匆匆买屋非好事

“千万别硬着头皮非在今年内置产不可，因为匆匆买屋也未必是好事。”

他以一个例子与读者分享。

假设打工族月入3500令吉，有2万2000令吉存款。考量他消费税前后的现金流状态，今年内是否有能力买房？





贷款占收入勿过半

“从上述例子中，我最好奇的是他如何以150令吉的杂货费，就能解决一日三餐。若单单是看这个数据，基本上是不可能有能力成为屋主的。”

但整体来看，梁键铭建议个人贷款不可超过净收入的35%，达50%还是可勉强接受。所以这年轻人，加上500令吉的车贷，每月房贷只能负担1040令吉而已，两者相加就等于净收入的50%。

“他可以考虑房价不超过20万的房屋。”

假设借贷18万令吉，贷款利率为4.6%，贷款期限35年，每月供款大概863令吉。加上服务费、地税门牌税，应该刚好符合条件。

消费税后存钱力降12%

不过，该年轻人买房子前的生活费开销是1768令吉，买房后每月只剩下1530令吉来应付其他开销，所以若把拥屋看做重要的目标，就需调整现金的使用。

他指出，消费税生效后，这年轻人存钱能力至少会降12%。

“如此一来，他可能必须为了买房，被逼牺牲其他人生目标了。”

而且，在这年轻人生活中，还可能会出现现金周转不灵的挑战，导致依赖信用卡，最终跌入无止境的债务陷阱。

削减开销凑足资金

若是左看右看，都凑不够钱购屋，该如何调整？

购屋条件不足，需调整个人现金流，可从保费着手调整。梁键铭说：“现在人人都有保险，但有太多人买了太多不需要的保险，或者买不对保险，所以应先检讨每月保费。”

太多不需要保险

参考同一例子，年轻人每月300令吉的保费，是否多付？保障不是所需的，如全都是储蓄保险？

假如他今年28岁，一份全面保单每月不需300令吉，考虑了18万令吉房贷负担，每月只需250令吉以下的保费就可获得所需保障，加上简单的个人意外保险，每月就可省下35至40令吉。加上400令吉的税务回扣，这收入阶层也不需缴付所得税的。记得要每年做申报以获得退税，退税后就会增加大概420令吉现金。

“必要时车贷也降低，如把车子卖掉用更便宜的二手车顶替。”

收支平衡
不装大头住豪宅

大多数人都想要提高收入，但梁建铭认为，盲目追求高收入，同时却缺乏理财观念，没有太大的帮助。

“我们不时还是看到高收入专业人士入不敷出的报道，如月入虽高达2万令吉，但却需支付每月5万令吉的贷款。”

因此，他认为，寻找更高收入时，别忘了妥善管理，确保平衡收入支出。

妥善投资增收入

梁键铭举例，打工族每年最大的寄望就是花红，若有花红，就应有良好态度及纪律，把钱存起来为将来做打算。

千万不要因辛苦了一年，随意把这笔钱花光。

而且想制造另类收入，也要以公道方法换去，避免炒作投机活动。

“除了以劳力兼职换取收入，妥当投资管理也可带来额外收入。如持有蓝筹股，产托都可带来稳定额外收入。”

他也强调，收入高并不代表一定要买价格更高的房地产或豪宅，尤其是自居。

只要房贷加生活其他开销，对财务比属健康水平，那么就可以松一口气了！

免头期是最大陷阱

西华说，现在房屋市场上的优惠不多了，别冀望零头期、发展商利息承担计划（简称DIBS）及容易贷款，“不用钱”购屋也没戏唱了！

他承认，早在两年，太容易购屋，是房产市场内的计时炸弹。

2年前，在各种优惠下，购屋者不必拿钱出来就能拥屋，造成一股购屋宛如“免费”的假象，不需要拨出一分一毫，你就成了屋主。

“但依我看来，2年前，你没有购屋的本钱，2年后屋子建好了，你又怎会有能力支付每月供款呢？”

市道差无租户卖不出

现在市况低迷，数千间新单位就要交货，西华相信，新屋主们能否支付贷款，是目前产业市场上最大的风险。

“这些楼主每月可能需要偿还贷款高达2500至3000令吉。但市道不好，还不起贷款时，有可能租不出也卖不出。所以房贷违约导致呆账率高涨，将冲击市场。”

他指出，这难以评估的风险比消费税打房措施等还吓人，因为其影响谁也说不准。

“消费税的影响只有一个，就是产业涨价。但呆账若太高可能导致市场崩溃。”

不过，西华说，国家银行报告显示，大部分购屋者手上只有一个单位。理论上，还是有能力应付供款，房贷违约情况未必太糟糕。

贷款获批未必供得起

多位受访专家都提醒，贷款能力和负担能力有别，大家别因为银行批发贷款，就误以为自己有能力承担。

梁键铭提醒，银行批准贷款申请是因为条件符合，条件符合并不代你就有能力。

李庆伟也说：“购屋时，不要混淆可负担能力和贷款资格。”

一个消费者可能有条件获得高达70万令吉的贷款，但不代表这人每个月就有能力负担3485令吉（假设贷款利率4.35%）的负担。

储蓄应达头期20%

检讨每月可支配收入，看看有多少钱可以动用来偿还房屋贷款。

就可以倒算出自己可负担的房屋价格范围。

他还强调，要买房，没有别的方法，只有储蓄，且储蓄目标不只是产业价值10%的头期款，而是达20%。因为还要支付印花税和律师费等。

西华感慨，现在年轻人不懂消费升级这道理，或许是因为生活条件太好，不懂得要付出努力，才能换得想要的东西。

他还说，若不从低价屋开始，年轻人一出手就购买负担很重的产业，万一生活中出现一些小意外、裁员等，就面对挑战，难以调适。

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他还说，若不从低价屋开始，年轻人一出手就购买负担很重的产业，万一生活中出现一些小意外、裁员等，就面对挑战，难以调适。

借贷提醒十二分精神 新贷款利率或上扬
除了消费税，李庆伟指出，2015年购屋注意事项，包括取代旧有的基本贷款利率（BLR，简称基贷率）的基准率（Base Rate，简称BR）。
他说，在新的机制下，房贷有可能因此上扬。
根据资料，新启用的基准率，将反映金融机构的借贷成本，而银行择定零售贷款利率时，都必须以基准率为本，加入反映其他元素，如借贷者的风险、盈利赚幅、营运成本等。

贷款额增加
李庆伟举例，过去采用基贷率时，银行一般的做法是以基贷率再折扣来计算利率，例如基贷率6.85%，贷款利率折扣2.4%，所以是4.45%。但在基准率落实后，基准率是3.2%，银行因其他因素，额外征收1.35%，最终有效贷款利率却是4.55%。且每月供款两者差34令吉。
汝莱芙蓉 下波热点
至于地点，西华建议，不要选购热点，尝试掌握下一个热点，因为现有的热点产业价格太高。
他建议购屋者，从基本设施健全的网络内寻找合适的产业，包括高速大道、捷运、轻快铁和电动火车等。
基本设施渐健全
“例如吉隆坡南部的汝莱和芙蓉，料成为下一个热点。”
而且，随着基本设施渐渐健全，现在住在距离市中心较远的城镇是可以接受的。因为居民可通过高速公路、公共交通就可以达到。
他解释，像蕉赖居民，要到吉隆坡市上班，也要提早2个小时出门。
“但要是在吉隆坡南部置产，以电动火车上班，转搭其他交通工具达到目的地，也大概需时2小时。”
二手房市寻宝
发展商减少推介新房产，加上产业价格仍偏高，西华认为，在严峻的环境中，消费者可转向二手市场寻找被隐藏的宝藏。
他说，过去两年，产业市场交易活动都集中在新市场，然而，新产业数量仅占整个产业市场的15至20%，导致价格大幅被炒作行为推高。
比新屋便宜20-40%
相对，占80%的二手市场没有得到市场关注，所以西华相信投机活动较少，价格也相对稳健。
“现在，在二手产业市场内，还是可以找比新产业价格低20至40%的产业。能够找到这样的产业，算是非常好交易了。
排屋仍最受青睐
“购屋者应该让产业经纪协助寻找这些值得购买的产业。”
他预计今年内，排屋和半独立式房屋将获得市场青睐。但公寓尤其高档公寓，仍过剩，料进一步盘整。

你准备好买房了吗？
“想要购买房子”和“有能力购买房子”是截然不同的两回事。
每个人都想居有定所，拥有自己的房子，但有没有能力，尤其是经济上是否允许却是最大关键。
当银行或金融机构愿意协助购买房子时，并不代表日后，你就得把自己和家人投入房贷漩涡内。
不过，若你认为已做好买产业的准备，不如先问问自己下列数个问题：

磨练眼光好好看屋
其实，买房子之前，除了财力，眼光也很重要。
但这里所说的眼光，必须从收集资料开始，最终还要人到现场才能算是最好的铺陈。
此外，应关注网站或报章刊登的产业广告；驾车到所选择的产业地点巡视，顺便寻找该区正销售的其他产业。可借此选择几个产业，然后安排看屋。
多带同伴看屋
选择了想看的产业后，记录广告上的电话号码。通常，联络人是产业代理商，可安排你方便的时间看屋。同时，也可以询问产业代理商，有否其他合适的产业。
看屋时，多带一位同伴，以帮你找出可能会遗漏的事项。而且，白天看屋较好，因为可以看得比较清楚。
看屋并不局限于一次，若喜欢，可以看第二次，或许可安排不同时间与氛围。
购买新屋后，通常都会置放家具，所以必须测量清楚，家具是否适合摆放在新屋，避免让家具成为导因。
看屋时，切忌过于躁进及尝试清除任何可能的疑虑。尽可能限制1天只看几间房屋，避免让自己进退两难。也可准备笔记本，记录一些细节，方便日后决定。