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【秀灵购屋指南及流程交流专区】-只作为参考,建议听从各方的意见方作结论!

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楼主: 秀气灵人       显示全部楼层   阅读模式

发表于 26-9-2007 09:31 PM | 显示全部楼层

回复 #40 ctphua 的帖子

你要先问一问你的律师,letter of consent已经收到了没有。

拿锁匙,是你要跟屋主交涉的。如果letter of consent已经拿到,而且银行的loan也已经进行了。那么你就可以跟他商量一下,可以不可以先拿锁匙装修一下。因为通常拿到letter of consent的3-4月之内,银行一定要过完全部的账给你的屋主,要不然你要被罚penalty。

要清楚这点。
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楼主
 楼主| 发表于 26-9-2007 10:12 PM | 显示全部楼层
原帖由 ctphua 于 26-9-2007 09:22 PM 发表


我在槟城买了二手组屋 (leasehold)。 组屋OC/CF在2006头拿到。我 7/28 货款批准, 8/2 签S&和签loan aggrement, 9/21 在去laywer firm签什么银行货款放出去的东西。意思说letter of consent 已经 approved ...


通常只需要去律师楼签署贷款相关的文件一次而已, 你这边说的文件我不晓得是什么。 如柠檬版主所言, 你应该向你律师查明到底已经SUBMIT APPLICATION了吗? 如有, 问他已经APPROVE了吗? LETTER OF CONSENT如果延迟批准, 会让你其他手续无法如期进行而导致PENALTY的。
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楼主
 楼主| 发表于 26-9-2007 10:14 PM | 显示全部楼层
原帖由 lokepy 于 26-9-2007 05:05 PM 发表
谢谢楼主这么快的回复。

我是有另外付钱买 CAR PARK 的,那么是不是就可以 CLAIM 那个 CAR PARK 的部分了呢?

楼主有没有什么比较具体的 CASE LAW 还是 LAW PROVISION 来支撑这个论点呢?


凡是有牵涉到金钱交易, 你都可以索偿。 现在你是要投诉已得到利息还是你向取消该买卖然后拿回你的订金呢?
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楼主
 楼主| 发表于 26-9-2007 10:15 PM | 显示全部楼层
楼主有没有什么比较具体的 CASE LAW 还是 LAW PROVISION 来支撑这个论点呢? [/quote]

需要时间去查看我有没有SUPPLEMENTARY AGREEMENT, 然后在证实看到底要怎样取回你应得的利益。
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发表于 26-9-2007 10:23 PM | 显示全部楼层
原帖由 秀气灵人 于 26-9-2007 10:12 PM 发表
通常只需要去律师楼签署贷款相关的文件一次而已, 你这边说的文件我不晓得是什么。 如柠檬版主所言, 你应该向你律师查明到底已经SUBMIT APPLICATION了吗? 如有, 问他已经APPROVE了吗? LETTER OF CONSENT如果延迟批准,会让你其他手续无法如期进行而导致PENALTY的。


通常loan agreement的律师会加上这个条件:
买主必须给penalty,如果在收到 letter of consent 后3个月,银行还没法过full payment给卖家。那么买主就要给penalty。
loan agreement那边应该有写清楚,要观察哦。
总之就是整天要去‘烦’你的律师,agent就对了
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发表于 26-9-2007 10:27 PM | 显示全部楼层
如果我与朋友联名买屋,贷款也是联名吗?
如是,两人是否可以借较多钱?
谢谢!
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楼主
 楼主| 发表于 26-9-2007 10:35 PM | 显示全部楼层
原帖由 keatsmon 于 26-9-2007 10:27 PM 发表
如果我与朋友联名买屋,贷款也是联名吗?
如是,两人是否可以借较多钱?
谢谢!


不需要。 可以作3rd Party loan的, 比如说买卖合约有三个买主, 但是贷款只需用其中一个人的名字又或则另外找一个完全没有在买卖合约里面的人当贷款者都可以的。只要他符合条件。即使是男女朋友关系, 朋友关系都没问题。

两人不代表可以贷款较多的。 总之一个人也好, 两个也好,收入必须是分期供屋的1/3, 是加上所有的负债比如之前已经有贷款买产业或则屋子。 如果你的产业供期是RM2,000, 而你目前有车贷款每月供期是RM 700, 那么你们的合收入必须是 (2000+700)X3=8100, 依此类推。
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发表于 26-9-2007 10:46 PM | 显示全部楼层
原帖由 秀气灵人 于 26-9-2007 10:35 PM 发表

不需要。 可以作3rd Party loan的, 比如说买卖合约有三个买主, 但是贷款只需用其中一个人的名字又或则另外找一个完全没有在买卖合约里面的人当贷款者都可以的。只要他符合条件。即使是男女朋友关系, 朋友 ...

谢谢你。
用一个人的名字贷款,但贷款数额是两人收入的总和的1/3吗?
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楼主
 楼主| 发表于 26-9-2007 11:08 PM | 显示全部楼层

回复 #48 keatsmon 的帖子

如果只是一个人贷款, 那么如以上算法, 一个人的最低收入就要RM 8100。 不管是多少人合名, 总之最低就是8100了。 如果没有任何其他贷款, 只是这个产业那么就须RM6000。 以此类推。

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发表于 27-9-2007 08:28 AM | 显示全部楼层
想请问搂主,

如果bank loan过了三个月还没出钱是因为律师那里的文件还没弄好给bank。那么penalty charge 可以claim 律师吗?
我们除了追律师之外,都不能做其他的事情。迟了却要我们买主罚钱,这样好像不是很公平哦!
如果律师是我们出钱请的,那我们还可以hold住他们的律师费。可是现在很多的bank loan 都是free legal fees。 除了追他们之外,也不知能做些什么了。还有两个星期我的S&P就要到期了。我问他们如果迟了怎么办。他们都不能答复我。
买屋子真麻烦!
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发表于 27-9-2007 08:49 AM | 显示全部楼层
不是很清楚是不是地契的说明, 但是有人买过租凭地契的产业而不需要州政府的批准。
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发表于 27-9-2007 08:55 AM | 显示全部楼层
是刚建好的房子吗?
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发表于 27-9-2007 09:18 AM | 显示全部楼层
原帖由 秀气灵人 于 26-9-2007 10:14 PM 发表


凡是有牵涉到金钱交易, 你都可以索偿。 现在你是要投诉已得到利息还是你向取消该买卖然后拿回你的订金呢?


这个project有好几座,我的是最后一座,之前的那些屋主向那个发展商索赔的时候都是困难重重,我想我的情形也会一样。目前还没有交屋,LAD数目还不能肯定,所以还不能索赔,但是我想做好功课准备。

楼主为什么提到拿回订金呢?我是2003年前的买卖合约,银行业发放了65%的贷款,还能拿回订金吗?


原帖由 秀气灵人 于 26-9-2007 10:15 PM 发表
楼主有没有什么比较具体的 CASE LAW 还是 LAW PROVISION 来支撑这个论点呢?

需要时间去查看我有没有SUPPLEMENTARY AGREEMENT, 然后在证实看到底要怎样取回你应得的利益。


谢谢楼主愿意帮忙,我等你的好消息!

[ 本帖最后由 lokepy 于 27-9-2007 09:20 AM 编辑 ]
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楼主
 楼主| 发表于 27-9-2007 09:22 AM | 显示全部楼层
原帖由 威尼斯77 于 27-9-2007 08:28 AM 发表
想请问搂主,

如果bank loan过了三个月还没出钱是因为律师那里的文件还没弄好给bank。那么penalty charge 可以claim 律师吗?
我们除了追律师之外,都不能做其他的事情。迟了却要我们买主罚钱,这样好像不是 ...


事实上真的有些律师楼不够专业, 会怠慢我们顾客的手续, 但是有时不能只看表面的, 有时是土地局怠慢, 加上卖家律师, 银行, 或则有些发展商, 贷款律师买卖律师那么多PARTIES INVOLVED, 很难说得清谁怠慢的。 如果二手卖家还有欠贷款, 那么更需要更长的时间而且牵涉到他的银行。

看情形而定, 有些是卖主被罚款利息的, 但90%是买主被罚, 往往都不是买主的错, 但是程序就是那样, 即使是银行慢了, 还是买主需要给PENALTY的。 律师不会那么笨, 他们会确定你缴付律师费了才会帮你转名的, 如果没有, 他们是有权力HOLD 住你的手续。

最重要不要迟到很多, 可以和屋主商讨的。
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发表于 27-9-2007 09:38 AM | 显示全部楼层
秀玲,请问要如何确保程序全部如期完成,不会中penalty?
往往中penalty 律师卖方银行都说不关他们的事~~~~
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楼主
 楼主| 发表于 27-9-2007 09:46 AM | 显示全部楼层
原帖由 lokepy 于 27-9-2007 09:18 AM 发表


这个project有好几座,我的是最后一座,之前的那些屋主向那个发展商索赔的时候都是困难重重,我想我的情形也会一样。目前还没有交屋,LAD数目还不能肯定,所以还不能索赔,但是我想做好功课准备。

楼主为 ...


原来是2003的合约, 照算最迟2006(36个月from Sale and Purchase Agreement date). 即使发展商还未交屋, 你不妨先等一切完成了, 才一次过计算到底可以claim到 Late Interest on late delivery of Vacant Possession, 如果发展商不愿作出赔偿, 那么你才到TRIBUNAL那边Lodge a complaint也不迟。

至于你如果想终止买卖, 那么你应该寻求你的贷款律师或则贷款银行, 求证他们是否有条例说明可以终止合约并取回定金。 银行应该不会坐视不理吧!
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楼主
 楼主| 发表于 27-9-2007 10:10 AM | 显示全部楼层
原帖由 kitkatlow 于 27-9-2007 09:38 AM 发表
秀玲,请问要如何确保程序全部如期完成,不会中penalty?
往往中penalty 律师卖方银行都说不关他们的事~~~~


身为买主/贷款者我们需要清楚自己的权力, 有必要时应该记载程序的进行日期及跟律师的对话。 比方说, 当你签买卖合约, 你就应该开始掌握自己的TIME FRAME了。 例子:

1) 2007年8月31日签署买卖合约, 讯问律师 completion date是从Consent Approval算起3个月还是从SPA算起3个月, 如果迟了, 利息多少。

2) 当你接到通知你的买卖合约已经缴付STAMP DUTY了, 那么你可以知道到底大约completion是什么时候, 大前提是要知道自己的产业需要州政府的CONSENT吗? 如需, 时间就较长。向他拿Submit of Consent的日期, 然后问他大约什么时候会APRROVE, 如他答2个月后, 那么2个月后你再打回去, 看他又会说什么。

如果需要Consent, 那么就需要向Vendor的financier request their letter of no-objection, 这个蛮耗时的, 但是不会计算在程序时间上。

3) 确认贷款文件也在进行之中, 可以讯问律师大约什么时候, 如果说是October no problem, 那么就打回去chase他们, 让他们有压力。

4) 有些卖方会延迟缴付Quit Rent, Assessement之类的, 如果他们有心延迟, 你必须确保他缴付的日期, 因为一旦没有缴付是不可以SUBMIT CONSENT或则REGISTER TRANSFER的。

5) 如果牵涉卖方的银行, 那么也需要知道他们是否有怠慢吗? 所有日期必须记载下来以作以后的证据。

最重要是如果买卖方不同的律师代表, 那么身为买方的必须确认自己的律师有保护自己的权力如列明如果卖方延迟了可以向对方索取late interest.

每当你打电话去讯问律师, 那些CLERK会随口说谁谁的错, 应该会在XXXOK的, 他们以为他们说过就算, 我们不会记得, 那么我们就要记录, 背回给他们听, 他们就会怕了, 因为不可以信口开河嘛。


[ 本帖最后由 秀气灵人 于 27-9-2007 10:15 AM 编辑 ]
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发表于 27-9-2007 10:58 AM | 显示全部楼层

回复 #52 kitkatlow 的帖子

旧房屋,因为以前租凭地契的法律不完整 (很少案件)
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发表于 27-9-2007 11:26 AM | 显示全部楼层
请问S&P 的内容有包含什么?
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发表于 27-9-2007 11:29 AM | 显示全部楼层
原帖由 秀气灵人 于 27-9-2007 09:46 AM 发表


原来是2003的合约, 照算最迟2006(36个月from Sale and Purchase Agreement date). 即使发展商还未交屋, 你不妨先等一切完成了, 才一次过计算到底可以claim到 Late Interest on late delivery of Vacant  ...


就是因为其他座的屋主都无法向发展商索赔,需要打到tribunal那边去才拿得回LAD,而且发展上拒绝给 CAR PARK的那部分,又借口多多,发展商有律师团撑腰,欺负我们这些不懂法律的人,所以我想要搞清楚购屋者的权利,做好功课。
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