本帖最后由 plouffle0789 于 9-2-2026 08:49 AM 编辑

上聯： 新山樓盤如雨下，空置潮湧誰敢撐 🌧️🏢


下聯： 馬年成敗一場空，租金跌落心發涼 💸🥶


這群人：


對住新加坡沒什麼感情

對租金價格非常敏感

只要通勤時間穩定，就完全可以接受


👉 對他們來說，RTS 對這些人士而言   可以說是


一個        完美替代方案





1️⃣ Supply（供應）
已知資料：新山已經有 40+ 個公寓 project
每個 project：平均 200–800 unit 不等
總量：保守估算 8,000–20,000 unit 以上（短期完工）




特點：

全部靠近 RTS 或主要道路

設計差不多（小型投資單位、1–3 房）

主要 target = 在新加坡工作的大馬人



💡 觀察：這個 supply 在 1–2 年內集中完工，是 短期大量集中供應。



2️⃣ Demand（需求）

目標族群：
大馬本地人（工作/自住）
新加坡租客（單身 / 年輕上班族 / 投資型租客）



限制因素：
SG 租客受工作簽證限制，不是人人都能搬
新加坡人還是會考慮生活品質、醫療、教育



部分大馬人本地需求有限（買不起 / 不想長期住 JB）
💡 觀察：Demand 有，但有限制，不像供應那麼集中。


3️⃣ Market Balance（市場平衡）


現況判斷：
短期看 → 供應已經很大，甚至有過剩風險
40+ 個 project + 1–2 年集中完工


很容易出現「新樓剛完工就空置」現象


長期看 → demand 可能會慢慢增加，但 前提是租金合理 + RTS 通車 + 生活配套成熟



風險點：


高度同質化（小戶型，設計差不多）
投資客佔多數 →

一有租金壓力就可能退場



RTS 通車只是 時間穩定 + 交通便利，不能完全創造新租客


✅
新山 Custom 公寓市場，短期 supply 過量，供過於求明顯。


Demand 存在，但受工作簽證、生活圈、租客心態限制，不會完全消化掉這波供應。



結果就是：







RTS 未開，SG 北區 HDB room 已經先中招？


最近看到不少人在講 RTS，一直 focus 在 JB condo、地產投資。


其實我反而覺得，第一個被影響的不是 JB，而是 SG 北區的 HDB room 租賃市場。
先講一個現象（我自己看到的）：


Woodlands / Admiralty / 部分 Yishun
HDB room 租金沒再漲
掛盤還在，但 空房變多
有些房間放幾個月都租不出去

👉 這跟 2022–2024 那種「一上架就秒租」很不一
為什麼會這樣？
我覺得不是一個原因，是幾個東西疊在一起。


1️⃣ 租金本來就已經在高位
前幾年：
外勞回流
PR / EP 增加
HDB room 被炒到一個「勉強撐住」的價位
現在不是跌，是 高位盤整 + 成交變慢。



2️⃣ 最邊際的租客開始流失
這一點很關鍵。
先走的不是整個市場，而是這一群人：
單身
租 HDB room


在 Woodlands / Admiralty 上班或轉 MRT
本來就只是「為了上班才住 SG」


這群人：
對住 SG 沒情懷
對價錢很敏感
只要通勤時間穩定就 OK


👉 RTS 對他們是 perfect substitute。


3️⃣ RTS 不會塞車，這點是真的
講清楚一點：
RTS 不走馬路


不用跟 160 / 170 / 950 / CW1 / CW2 / CW3 擠


不吃早上 4am–8am 那種不確定性
直接 JB → Woodlands North → 接 MRT
這個優勢是真的存在。
所以對這群「本來租北區 HDB room 的人」來說：
與其給高租金，不如住 JB + 時間穩定。



Central / city fringe 的 HDB room：
租的是生活、社交、便利
不會因為 RTS 就搬
👉 影響是區域性，不是全島崩。




5️⃣ 現在為什麼看起來「沒跌」？


因為：
房東不想降價
租客有替代方案
成交量下來，但標價還掛著



結果就是：
租金表面沒跌，但房間開始空。
這種市場其實已經在變了，只是慢。



小結
RTS 還沒通車，
預期已經先在 SG 北區 HDB room 市場反映出來。
不是 massive crash，



4️⃣ 為什麼影響先出現在北區？


主要原因是 北區本身太靠近 JB，通勤方便，所以租客很容易被 JB 的便宜選項吸走。


再細分原因：
租客結構偏過渡型：住這裡主要為了上班，不打算長期定居


上班導向：通勤時間最重要，生活圈次要



生活黏性低：社交、學校、購物需求沒那麼強，搬 JB 生活成本更低，接受度高


👉 總結：北區 HDB room 租客「心理門檻低 + 地理距離近」→ 一有更便宜、通勤穩定的 JB 選項就可能搬走


💸 租金撐不住！



🏚️ 公寓大批空置，等你看！


🔥 2027 年更多 condo 項目完工，市場撐得住嗎？
笑不出來了！



租客開始有選擇
房東開始沒那麼硬
後面 6–12 個月，
我個人覺得北區 HDB room 會比大家想像中更有壓力。