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支柱长老 | Credits 28486   
导读

  壹 | 在张家口下花园区,总价在10万元左右的挂牌房源和成交房源比比皆是,涉及电厂住宅楼、电石厂住宅楼、供电局小区、马车社住宅楼等多个小区,单价普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

  贰 | 四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份均出现类似的城市,甚至连广东的揭阳、河源、清远等城市的部分小区房价下限也跌至1000元/平方米左右。

  叁 | 传统企业没落带来的不仅仅是产业空心化和人口减少,房地产市场供需格局也随之出现逆转。

  王博没有想到,他的家乡下花园因二手房“白菜价”上了热搜。

  6月5日,王博告诉经济观察报,最近不断有熟人把相关视频和截图转发给他,家乡以这种方式“出名”,让他有点哭笑不得。

  王博的家乡下花园是河北省张家口市的一个区,距离北京市中心约140公里。当地政府公布的数据显示:2015年以来,下花园区常住人口持续减少,截至2022年年底,常住人口为6.3万人。

  王博说,他的爷爷和奶奶去世后,在下花园留下一套电厂住宅楼的房子,多年来无人居住,仅作为每年扫墓时歇脚的地方。王博今年清明节回老家发现,一个单元只剩下四五户居民,小区大部分房子都空着。

  在下花园,类似的老旧小区还有很多。贝壳找房网信息显示,2023年6月以来,这些老旧小区的成交价普遍在10万元左右。

  此前,黑龙江鹤岗曾因房子“白菜价”引发外界关注。从全国范围来看,还有很多中小城市的房价下限像鹤岗一样跌破千元,不仅涉及东北和华北地区的一些经济欠发达城市,也包括四川、湖南、湖北、贵州、广西和广东等省份的中小城市。

01“白菜价”
  贝壳找房网的张家口二手房页面挂牌了大量低价房源。下花园区煤矿住宅楼一套70平方米的两居室,挂牌价6万元,折合单价857元/平方米;电厂住宅楼一套60平方米的两居室挂牌价7万元,折合单价1167元/平方米。

  贝壳找房网成交记录显示,2023年6月,电厂住宅楼成交的一套84.4平方米的两居室,网签价为9.5万元,折合单价1126元/平方米;2024年4月,马车社住宅楼以9万元价格成交了一套82.6平方米的两居室,折合单价1090元/平方米。

  在下花园区,总价在10万元左右的挂牌房源和成交房源比比皆是,涉及电厂住宅楼、电石厂住宅楼、供电局小区、马车社住宅楼等多个小区,单价普遍在800元/平方米至1200元/平方米。

  当地一位中介人员告诉经济观察报,电厂住宅楼原为大唐集团下花园电厂家属楼,电厂关闭后,多数职工已经离开,目前仅有一些退休的老职工居住,二手房交易不活跃。

  这位中介人员介绍,2015年前后,下花园的房价基本保持在4000元/平方米左右。此后全国性房企陆续进驻,到了2019年高峰期,下花园商品房成交均价上涨至1.2万元/平方米,部分高端楼盘价格逼近2万元/平方米。

  转折发生在2021年下半年,该中介人员称,下花园的房价经历第一轮下跌,跌幅普遍在三分之一左右,原来单价一万元出头的房子普遍跌至七八千元左右;第二轮下跌在2023年下半年,跌幅接近一半。

  目前,下花园相对高端的小区单价在5000元/平方米左右,中端住宅的价格维持在每平方米三四千元左右,老旧小区的单价普遍跌至一两千元。单价低于千元的成交首次出现在今年4月。

  陈翔是一家全国性房企营销条线的负责人。2018年,他所在的公司进驻下花园后,他被派驻到下花园负责项目营销工作。

  陈翔告诉经济观察报,2019年,下花园项目开盘均价为1.1万元/平方米左右。由于去化较差,项目一再降价,等到2022年交付时,价格已经降至7500元/平方米左右。2023年下半年进一步降至5000元/平方米左右。

  陈翔说,因为项目销售较差,每个营销人员手中都押了不少房源,一直都急于脱手。2024年年初,零星成交保持在4000元/平方米左右。目前,多数房源的价格在3000元/平方米左右,但依然卖不掉。

  陈翔所在的项目拿地楼面价不到1000元/平方米,算上建安成本,目前在“亏钱卖”。他说,房子的质量很好,但由于选错了地方,价格再便宜也无人问津。这也是2015年后进入下花园房企的普遍现状。

  经济观察报不完全统计,2015年前后,有碧桂园、万科、荣盛、泰禾、华润置地、奥园、华侨城、绿城、金茂、阳光城、蓝城等多家房企进驻下花园,另有鲁能负责下花园杨树沟棚改安置房项目建设。

02 并非个案
  不仅仅是下花园,与下花园紧邻的张家口市宣化区,化工厂家属楼一套60平方米的两居室,成交价只有4万元,折合单价667元/平方米;雅谐小区一套60平方米的两居室,成交价为8万元。

  距离张家口市不远的山西省大同市,同样有大量的老旧小区房价在数万元。大同平城区局内小区一套48平方米的两居室,挂牌价5.5万元;云冈区新区里小区一套62平方米的两居室挂牌价3.7万元。

  从成交情况看,2024年4月,大同中央机厂南三路小区以4.8万元价格成交一套55平方米的小两居,折合单价873元/平方米;同在4月,恒安新区R区以8万元价格成交一套70平方米的顶层楼,折合单价1142元/平方米。

  贝壳找房网成交记录显示,2022年9月,大同二手房市场首次出现低于3000元/平方米的成交;2023年7月,首次出现低于2000元/平方米的成交;2024年4月,第一次出现低于1000元/平方米成交。

  吉林市是吉林省第二大城市。2020年2月,江机住宅楼一套82.5平方米的两居室成交价为8.2万元,成为贝壳有成交记录以来,该地单价首次跌破千元大关的成交;2024年3月,桃北小区以2万元的价格成交了一套45平方米的一居室,更是将吉林市二手房最低成交单价刷新至500元/平方米以内。

  同样的情况也发生在湖南省第二大城市株洲。2021年9月,玫瑰园小区一套100.8平方米的两居室以6.7万元的价格成交,将株洲二手房最低成交单价从2000元/平方米下拉至665元/平方米。

  在株洲,类似的低价成交还发生在袁家湾社区、翠竹小区、中兴村小区、外贸包装厂小区等10多个小区,成交单价在几百元到一千元。

  此外,四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份均出现类似的城市,甚至连广东的揭阳、河源、清远等城市的部分小区房价下限也跌至1000元/平方米左右。

  这些城市具备几个典型的特征:

  第一,产业空心化。无论是鹤岗、下花园、大同等传统能源城市,还是株洲、防城港等工业城市,在传统产业没落后,还没有建立起相应的核心产业。

  第二是人口外流。这些城市普遍面临人口减少的现状。比如下花园高峰期人口超过10万,但随着传统产业外迁或关停,人口逐年流失。

  陈翔说,今年以来,多数城市的房价大幅下跌主要集中在“老破小”领域。

03 贬值原因
  王博说,他们家族的后代散落在世界各地。当年老人去世时,房子没有过户,只是做了个公证。未来想要卖掉房子,原则上需要所有子女都到场签字。

  目前,王博父辈们的年龄普遍在七八十岁,“总不能为了卖套房子,把老人从国外折腾回来”,王博说,卖房子分到各家的钱,都不一定够从国外回来的路费,所以他这一辈人,没有人愿意张罗卖房子的事情。

  历史上,下花园的大部分居民都是依靠电厂、煤矿、电石厂等传统国企生活。传统企业没落带来的不仅仅是产业空心化和人口减少,房地产市场供需格局也随之出现逆转。

  王博的父辈们大部分都离开了下花园到其他城市工作了,唯一留在下花园的姑姑,现在也跟随子女到了国外。到了他这一辈,散落的范围更加广阔。在他看来,老家的房子大概率是要舍弃了。

  老家房子不急着卖的另一个重要原因是,老家的人不缺房子。2015年后,虽然大量全国性房企进入下花园,带动当地房价大幅上涨,但高价楼盘的购房者大部分是居住和工作在北京的人,而非当地人。

  陈翔说,下花园房地产巅峰期,当地购房者占比不足十分之一,大部分是北京购房者,还有小部分是张家口等地的购房者。由此,下花园的房地产形成了两个相对隔离的市场。

  由于老一辈居民在央企国企工作,加上房价较为便宜,大部分本地居民并不缺房子。王博说,他奶奶的保姆都有两套房子,“本地就那么点人,谁还愿意去买房呢”。

  在这种市场格局下,像王博一样不打算回老家的房产持有人,本着“能卖多少算多少”的心态,不断刷新着房价的底线。

  这不仅是下花园的房地产市场格局,也是多数产业空心化、人口大量外流城市的现状。

  实际上,不仅仅是中小城市,今年以来,一二线城市老破小的价格也在缩水。北京市东城区一家中介门店的负责人告诉经济观察报,他所在门店4月成交了一套单价6.8万元/平方米的三居室,将该区域房价从10万元/平方米以上压了下来。原本以为这只是个案,但5月和6月,又陆续成交了不少7万元/平方米以下的房源。

  陈翔说,房地产的逻辑变了,看待房地产市场的思维也需要变化。原来,对开发商来说,只要房价低于1万元/平方米的城市都是值得投资的城市;如今,这种一刀切的投资逻辑已经失去了市场。

那些房价下限跌破千元的城市
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ilovet Lv.15 2#

铜牌长老 | Credits 31451   
长篇大论。。。

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