買公寓真的能賺錢嗎 ？

大棵呆

相信大家進入FB就看到不少買公寓的agent 廣告。一般上都是在300 至 400以上，有些甚至5，6百以上。
我假設我們買一間稍大些的，有1000 sqf，地點不是太ulu 的，算它500仟好了。

貸款90%，即借450仟，供20年，利息太概3.6%，一個月供2633. 加上maintenance fees, quit rent, assessment, fire insurance. 一個至少3000了，對吧。

我用 https://www.calculator.com.my/savings-calculator#.YSxP6hPitPY saving calculator, 就是說我把供屋子的3000块每個月都存在 sspn-i ，4%年利率。（sspn-i可以隨時提錢出來的，不像EPF那樣動不了。），20年后，有1.1 million.

問回來，一間500仟的公寓，20年后有可能 1.1 m嗎 ？有可能也沒可能吧？首先我要強調的不是那種地點非常非常優越的。（很優越的500仟也買不到吧？）
如果買來自己住就不用算，買來賺錢的，該不該算？

是的，我們可以拿來出租，租金2000，我們還是虧1000. 20年收租480仟，可是沒人保証每個月都有租客的，或者有的不還，有的欠TNB不還等等。打拆20%就20年收租384仟。

說回之前貸款450仟的事，20年一共還給銀行632仟，加上自己頭期50仟就682仟還有常年來還的管理費，門牌地稅等就720仟了。720（成本） - 384（收租） = 336仟。這間公寓實際上你只用336千買下來。但與此同時這20年來你是倒貼著336仟給人住（花錢給人住有爽？）。

剛才說到如果把每個月供屋子的3000块放在有4%利息地方20年后就有1.1m, 那麽這間公寓至少要賣在716仟 （RM1,100,000 - RM384,000 = RM716,000) 才打平，這是有租客的情況結果。

如果不要賣，那原本還在倒貼的336仟，必須繼續出租17年才算拿回成本。38年后所出租的，或者賣了才是你的淨賺！

pupuman

公寓过了一段年份，很难再升值，因为已经开始惨旧了， 而且修复很难。。又不能改过时的floor plan

超笨无比

长篇大论, 你直接说ROI罗

大棵呆

超笨无比 发表于 30-8-2021 03:29 PM
长篇大论, 你直接说ROI罗

ROI

aquamax

所以买进的时机很重要。。。。租金有很重要。。。
KLCC几千块一个月。。。。ULU的人家租排屋更好，可能还便宜
股票就可以快进快出。。。
你还没有算LAWYER FEE。。。AGENT FEE

tnews

无论什么东西，只要买低卖高就有赚头。

地产经纪.约翰

面子书上很多经纪都是有多大吹多大，自己本身没有进场的。他们只是想“赚了逃”罢了。
有的经纪甚至自己根本都不会买他们卖的楼盘，原因很简单，因为不值得。

地点固然是重要，但是进场的时机更重要。（就像股票的买入价格/时机一样）。
接着就是，杠杆别人的钱。为什么贷款算20年呢？要投资，个人的玩法是有多少借多少，有多久借多久，这样才能够拉低每个月的供期。

和任何投资项目一样，都是供需问题而已。只要需求还在，价钱还是会稳，而且还会涨。
此外，每一个投资项目都需要有一个止盈点，也就是赚了多少就要套现。除非一个地方的发展潜能很大，一直高企不下，甚至越来越好，这样的地方房产是非常吃香的。

一个题外话，楼主你本身自己有进场，然后转一圈出来的吗？

大棵呆

地产经纪.约翰 发表于 30-8-2021 10:02 PM
面子书上很多经纪都是有多大吹多大，自己本身没有进场的。他们只是想“赚了逃”罢了。
有的经纪甚至自己根本都不会买他们卖的楼盘，原因很简单，因为不值得。

地点固然是重要，但是进场的时机更重要。（就像股票 ...

先回答为什么20年。因为我只能借到20年。我以退休年龄来计算，我假设退休就没收入没办法供了。
没，我还没进场却已怯场了。

tboontan

大棵呆 发表于 31-8-2021 12:09 AM
先回答为什么20年。因为我只能借到20年。我以退休年龄来计算，我假设退休就没收入没办法供了。
没，我还没进场却已怯场了。

借钱是能够到75岁，您 55岁？

大棵呆

tboontan 发表于 31-8-2021 12:19 AM
借钱是能够到75岁，您 55岁？

没啦 ~

神垂死

没有一项投资稳赚的 只有找到自己更合适 你觉得把钱稳稳放i sinar 不是去咯 就好像我买了自己住的就不会买多一间收租 宁吧钱拿去投资股票 另一边不懂的声音就会说股票很危险宁买房投资 所以说没有对错 看你自己对哪一方面比较有知识 就投资自己懂的哪方面～

地产经纪.约翰

大棵呆 发表于 31-8-2021 12:09 AM
先回答为什么20年。因为我只能借到20年。我以退休年龄来计算，我假设退休就没收入没办法供了。
没，我还没进场却已怯场了。

现在银行最高年龄可以借到70岁。如果你你是有足够多的存款的，你担心的问题是不存在的。
只要你进场过，赚过钱，你就知道到底是怎么一回事了。当然前提是，你找到对的经纪。
可以说社交媒体上的经纪都是骗了逃的。

地产经纪.约翰

tboontan 发表于 31-8-2021 12:19 AM
借钱是能够到75岁，您 55岁？

75岁时好几年前了，现在是70岁。

大棵呆

神垂死 发表于 31-8-2021 10:32 AM
没有一项投资稳赚的 只有找到自己更合适 你觉得把钱稳稳放i sinar 不是去咯 就好像我买了自己住的就不会买多一间收租 宁吧钱拿去投资股票 另一边不懂的声音就会说股票很危险宁买房投资 所以说没有对错 看你自己对哪 ...

我說 sspn-i 你說 i sinar ，是搞不清楚狀況嗎 ？

神垂死

大棵呆 发表于 31-8-2021 05:04 PM
我說 sspn-i 你說 i sinar ，是搞不清楚狀況嗎 ？

你可以当我说i sinar是你的sspn 我要说的都说了 投资你自己懂得 觉得你自己那套方式可行就按你自己的计划去 就好比如比特币很多人或专家说会泡沫 到现在也还没泡沫一样的道理～

科学就是未来

神垂死 发表于 31-8-2021 08:46 PM
你可以当我说i sinar是你的sspn 我要说的都说了 投资你自己懂得 觉得你自己那套方式可行就按你自己的计划去 就好比如比特币很多人或专家说会泡沫 到现在也还没泡沫一样的道理～

比特币的确是泡沫，泡沫还没爆就没有人知道这个泡沫的危险。比特币的泡沫甚至可能会多5-10年才会完爆，现在都还在投资周期内，上上下下。长期持有就看你几时卖掉，还是你是长期把现金投入比特币。

科学就是未来

如果你单单只靠买”公寓“这点资料，的确可以说现在condo 很难赚钱。房地产一向来的价值就是地点，附近设施，该区的收入等级，而且这几年房地产的涨幅基本上把我国人民未来5-10年的薪水涨幅涨掉了，未来一段时间房地层会看各自价值，不会像N年前大部分地点都涨价的趋势。

近期中国也开始整顿房地产，这对我们是有一定影响，因为华人骨子里都是喜欢房地产，尤其喜欢拿中国例子来比喻，如果中国房地产被征服控制住价格，会对全球华人房地产投资多一个顾虑，因为当房地产被政府控制住时，你的房子涨幅是由政府说了算，那么就失去投资的意义，尤其房子以投资来讲，流动性很差，2手房成交速度很慢，如果这几年有出售自己的2手房地产的话，应该会深深体会这个问题，根据市价是卖不到，减价卖又好像亏了或者是实际上亏钱。

所以投资房地产还是要看你个人眼光，如果真的觉得这个地点不行，就不要勉强，除非你可以自住，不然如果出租ROI 不美，那么也是头痛。很多卖new project 的 agent 喜欢夸大租金，以前我朋友买了一个cluster house, 900K，地点蛮ulu, 虽然发展商祭出这个地区的未来发展什么的，还有LRT 3 和商场等等，后来LRT 3 站离很远，商场到今天都没有看到打桩只有空地，前几年刚好在商场看到有agent 卖这个地区的new landed, 就看看8下，那个agent 还说租金可以出租3k, 我立刻说我朋友出租半年连RM 1800 也出租不到，不如你给我电话我叫他联络你，结局就是, whatsapp 已读不回 。当然我朋友也知道肯定出租不到，所以只whatsapp 他，offer 他3个月租金佣金。最后我朋友只能出租Rm 1300, 这个可怜的租金，他买是为了投资，结果现在每个月亏钱供。

房地产一般不是看租金，就是看capital gain, capital gain 这个就很看你的眼光，毕竟不是每个地点，每个时段，都是房地产涨价潮。这几年发展商死命建房卖给可负担价格的自住户，Rm400-600k 是主打，为了推高价格也维持销量，都是建高密度公寓，把房子单价尽量维持在克负担价格。现在大部分人拥有了自住房，除了这几年赚到钱要升级房子，不然的话没事都不会搬家了，所以你买了公寓，未来可以出手的族群是要产业升级的住户。

我自己住的地区，刚建公寓两栋，听说都卖不出40%，现在附近又多一个发展商要建新的公寓。基本上连我住的地区中心位置的新公寓，全马5大发展商的都很难卖，卖不完，建好的单位可以立刻买有HOC 立刻搬进去住，附近还有几栋公寓在等launching.

所以打算买公寓的，先看看附近的发展，和未来升值空间。我国跟中国不一样的就是中国有户籍制，在大城市如果没房就不能落户，不能落户基本上你在大城市是很难生存，孩子没有城市户籍连上学都有问题。这也是中国房地产会如此疯狂，有学区房，需要落户等等因素。在马来西亚，你租房孩子也可以在附近中小学上课

blackcat98

你這種算死草的算法讓人汗顏
還不能稱得上是眼光犀利的投資者

我說一個外面老師很少提到的要點

你現在供RM3k , 租金2k

每年大馬都會通貨膨脹

租金每年會增長,

而實際供期都是不斷貶值(今天3k 可以買iphone, 10年後 要8k 買iphone)

10年後, 你的租金已經是4.5k了

而你的installment還是3k,只要利息不會像97年金融風暴飆到1x% 就可以了

還有你要想辦法拉供期拉到35年,比如找兒子join loan,

你就會看到錢進來了

窮人只會精打細算省下多少利息

而有錢人喜歡給利息

喜歡把供期拉越長越好

越借越多越好,

這就是窮人富人的差別

大棵呆

blackcat98 发表于 31-8-2021 10:06 PM
你這種算死草的算法讓人汗顏
還不能稱得上是眼光犀利的投資者

我說一個外面老師很少提到的要點

你現在供RM3k , 租金2k

每年大馬都會通貨膨脹

租金每年會增長,

而實際供期都是不斷貶值(今天3k 可以 ...

通货膨胀不是只有你才有，管理费，门牌税地税，保险等都是膨账的。而且，租金每年增长这还要看情况呢，当市场够多公寓时增长就很受限制了。

科学就是未来

blackcat98 发表于 31-8-2021 10:06 PM
你這種算死草的算法讓人汗顏
還不能稱得上是眼光犀利的投資者

我說一個外面老師很少提到的要點

你現在供RM3k , 租金2k

每年大馬都會通貨膨脹

租金每年會增長,

而實際供期都是不斷貶值(今天3k 可以 ...

通胀也要看人家买不买单。

大部分地区租金是起很少。

以我大学时，住的condo 整间basic unit 大约RM 1200-1300 租金，10年后刚好去那里找朋友，是我以前住隔壁那栋，之前我毕业前起好的，当初租金贵多我这栋大约RM 200, 前两年回去看时，租金RM 1600，看到这租金10年起RM 200， 最大原因是学院区而且越来越多公寓在附近建，所以就算通货膨胀也未必可以在租金上看到。

这几年我们一直提通胀，最大原因是这几十年全球经济都是通胀，股市都是长期在涨，所以我们对通胀习惯了，大家没经过通缩，但是通缩其实也是有利富人，他们拥有大量资金，会适当的吸纳资产，如果通缩不是长期的话，10年后他们财富翻几十倍以上。

租金在通胀下，人民是否愿意买单？或者人民对租房要求有没有减低？这几年大量90 80后买入房地产，自住方面达到一定满足，没买的除了少部分不买房是因为不愿意花大钱在住房，大部分都是没能力买房的，现在00后的那些有意愿的也加入买房，没有意愿的不是家里有留房地产，就是还没有达到那个年龄，他们如何为高租金买单？他们大部分需要到30岁才可以存第一笔购房资金，又如何应付高租金？

不是那么看到租金的未来升值，除了特点地点和特点房地产，一般上不是那么多人有慧眼和运气可以找到。现在新房比较偏于给发展商赚钱而已，如果楼主有门路找到美和有潜力的 lelong 单位，那么还有转机