CONSTRUCTION 和 developer accounting

dallas1995

请问有人做developer accounting 的吗，我有点分不清楚expense 和 development cost了，我们把cost capitalized 了 最后会怎样。

hawkman

我都唔係專業.
不過我理解的做法是, under construction, 所有cost 都captialize, 當asset. 沒有expense.  到project 完, 假設你是起一間屋, 到屋起好了, 賣出去.  之前的所有cost加起來, 就是賣屋的cost of sale.  賣屋收到的錢就是sales, 中間的差價就是income.

dallas1995

对。。。 我查到的的确是这样， 短期project 直接进 expense， 长期project 要把 cost capitalized去Balance sheet， 最后把cost 从balance sheet 搬去 P&L as cost of sales。。。

应该对吧

dallas1995

但是我想知道把development cost capitalize 的目的是什么

hawkman

dallas1995 发表于 25-5-2020 05:15 PM
但是我想知道把development cost capitalize 的目的是什么

這些是建屋的成本, 不是一般operation expense.

同做手袋的原理一樣.

做手袋,  布料, 人工, 零件, 都會放入 work-in-progress, 是assets, 也是captialize.  到成品賣的時候, 這些cost 就是 cost of good sold.

hawkman

dallas1995 发表于 25-5-2020 05:15 PM
但是我想知道把development cost capitalize 的目的是什么

另一個角度看.

如果你不是建一間屋, 而是在市場上買入一間屋, 再賣出.

你買入的時候, 所有的律師費, 政府收費, 都是這間屋的cost of good sold, 不是 other expense.

Rayz183

construction 和 developer account的做法有点相似，可是还是有不同之处

Construction
在audit里，通常construction基本上指的是project based account，做法比较容易，cost是直接去SOPL，只有sales invoice(progress billing)才是进balance sheet，而revenue是跟着stage of completion x contract sum来算。
当然你也可以把cost进balance sheet，年尾才Adjust去SOPL (有些公司也会用这样的做法，因为老板要看那个project究竟用了多少cost，可是没必要 因为多数的accountant都会准备好excel的project schedule)
在年尾的时候，因为revenue不等于sales invoice (progress billing)，所以会出现一个differences，那个differences就是 amount due to/from customer (MPERS) 或 contract assets/liabilities (MFRS)。

Developer
Developer的话，我看过几种不同的做法，但是都是一样用MFRS 15 output method的。不同的地方在于revenue。因为developer并没有contract sum，所以你不能用stage of completion x contract sum来算revenue，而你只有每一间屋子的estimated selling price，revenue就需要根据屋子 sold和unsold unit分开算。

所以楼主你要分清楚你的是project based account还是developer？ 做法是不同的，做错你就完蛋。

Rayz183

dallas1995 发表于 25-5-2020 05:15 PM
但是我想知道把development cost capitalize 的目的是什么

目的是要知道project究竟用了多少成本

举个例子，如果你的project是5年，total estimated cost是 RM 500k，每一年的成本是100k，现在是第3年，你已经用了RM 300k成本
1. 如果你把每一年的100k cost都进balance sheet，第三年就有300k在balance sheet，当你老板问你现在这个project已经用了多少成本，你只需要开balance sheet马上就能知道答案。 (如果你用这种方法，每年年尾你就需要自行adjust cost to SOPL)
2. 相反，如果你把每一年的100k cost都进SOPL，老板问你的时候你就答不出，因为SOPL并不会carried forward去下一年。

还有很多种做法，只是看你老板或accountant比较喜欢哪一种

补充一点，多数的公司都是用把cost进balance sheet的做法，因为accounting software可以放project code，可以generate project ledger, project TB，project balance sheet 和 project PL。很容易控制。

dallas1995

Rayz183 发表于 25-5-2020 06:35 PM
construction 和 developer account的做法有点相似，可是还是有不同之处

Construction
在audit里，通常construction基本上指的是project based account，做法比较容易，cost是直接去SOPL，只有sales invoice(pro ...

我在的公司是main con 也是 developer。。。我这就很乱了。。。。

dallas1995

hawkman 发表于 25-5-2020 06:32 PM
另一個角度看.

如果你不是建一間屋, 而是在市場上買入一間屋, 再賣出.

你買入的時候, 所有的律師費, 政府收費, 都是這間屋的cost of good sold, 不是 other expense.

谢谢你， 你说的我明白

dallas1995

Rayz183 发表于 25-5-2020 06:35 PM
construction 和 developer account的做法有点相似，可是还是有不同之处

Construction
在audit里，通常construction基本上指的是project based account，做法比较容易，cost是直接去SOPL，只有sales invoice(pro ...

请问SOPL是什么

Rayz183

dallas1995 发表于 25-5-2020 07:08 PM
我在的公司是main con 也是 developer。。。我这就很乱了。。。。

是developer的话就一定有HDA bank account，没有的话，那就只是单纯的main con

Rayz183

dallas1995 发表于 25-5-2020 07:09 PM
请问SOPL是什么

Statement of profit/loss
以前的人叫income statement

dallas1995

Rayz183 发表于 25-5-2020 07:10 PM
是developer的话就一定有HDA bank account，没有的话，那就只是单纯的main con

对。。 developer 那边有HDA， main con 那边没有

dallas1995

Rayz183 发表于 25-5-2020 06:35 PM
construction 和 developer account的做法有点相似，可是还是有不同之处

Construction
在audit里，通常construction基本上指的是project based account，做法比较容易，cost是直接去SOPL，只有sales invoice(pro ...

请问 cost 年尾去sopl 的entry 是怎样？我还以为是project complete 之后 才把cost 搬去SOPL

Rayz183

dallas1995 发表于 25-5-2020 07:15 PM
请问 cost 年尾去sopl 的entry 是怎样？我还以为是project complete 之后 才把cost 搬去SOPL

一开始进cost时:
Dr Project cost (Current asset)
Cr Trade payable

年尾时，create新的account:
Dr Cost of sales (SOPL)
Cr Project cost recognised as COS (Current asset)

Rayz183

dallas1995 发表于 25-5-2020 07:13 PM
对。。 developer 那边有HDA， main con 那边没有

Developer的做法不同，因为如果到你project completed的那天都还有剩几间unit卖不出的话，那个会变你的inventories。

Rayz183

developer分得更细的话，起condo和起landed house的算法也是不同的

Condo会比较容易做，因为不管你的condo里面有food court, car park, shoplot, house还是什么都好，都是要从最底建着上，cost的算法都是一样的。

如果是landed house，corner lot会比较大间，加上还有铺马路等等，而且有时不是所有unit全部一起建，而是分开phase A, phase B，然后可能phase B的屋子比较大间 cost and material也不同，所以算法也分开。

总的来说，做developer和construction account一定是用excel来算和控制，不然到最后account一定乱。

dallas1995

请问 project cost recognized as COS 的COS 是什么？

我们是landed house的，进development cost 时都没分corner 或是 intermediate

dallas1995

我看到我的balance sheet 有一个是 development cost +development profit - progress billing。 请问这个算出来的是 什么