比楼市泡沫更可怕的是：你一直没买房！

gugugu8

空空被打脸打到啪啪啪。


http://cj.sina.com.cn/article/detail/2949462582/63105?column=china&ch=9


作者：朱罗纪
来源：朱罗纪（ID：newJurassic）
最近，关于房地产泡沫的争论又变得热火朝天了，大家搞不懂房价为什么又涨得那么疯，担心一线城市的房价再这样下去会不会直接崩盘？大家寄希望于政府发大招直接把楼市KO了，……总之，关于中国房地产未来的命运，再一次成了举国上下最大的热点。
但，我想说的是，我们这段时间所讨论的关于中国房地产的一切议题，在8年前的2007年，甚至在12年前的2004年，都曾经被热火朝天的讨论过，现在的这些争论，既没有太多，也没有太新。这段时间公共舆论所讨论的一切议题，都让我感觉无比的熟悉。

• 比如：关于中国经济和地方财政过度依赖土地和房地产的问题，关于房地产是否绑架了中国国民经济的问题。
  
• 比如：关于深圳，关于中国的房价是不是在赶顶，会不会重蹈日本东京当年的大崩盘，在2007年也被集中的讨论过。王石在几年之前也公开警告过：中国楼市会重蹈日本覆辙。
  
• 比如：关于还要不要买房，成了所有的问题中最终极之问，房价都涨成这样了，还要不要买房？还要不要买房？
  
  

…………
唯一的不同是，之前每一次都有任志强大义凛然的点火发炮。这次没有了，向他致个敬。
但这不是重点，我只想用几个最典型的例子，来讲几个最朴素的真实面，我认为这些真实被有意无意的忽视了。
第一个，是美国123年的房价史卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。
这个指数说：在美国1890-2013年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。连续下跌达到5年的只有两次，一次是1929-1933年的大萧条时代，累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融风暴时代，累计跌幅是33%。整体上，美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。
这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。

美国123年扣除通胀后的房价走势图，基本平稳上涨
虽然这个指数其中一个研究结论说：长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好品种。
放到单个城市看，比如纽约，长期看，也基本如此。纽约在1988-2012年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。

纽约近30年来实际房价走势图，正好是美国的通胀率
第二个，是东京半个多世纪的房价史日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中国楼市和日本楼市对比了，2009年之后，网上流传的那个中日楼市泡沫对比图，都很清晰的把崩盘时间都预测出来了，可惜没兑现。
简单说吧：日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现赶顶的。大约1991年开始崩盘，到大约2005年到底，最大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。
但你们只看到日本泡沫破灭后痛苦的经历了“失去的20年”，但同样不能忽视的是，在“失去的20年”之前，日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。

日本1956-1983年近30年房价大牛市
第三个，是香港30多年的房价史香港在97年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危机，连跌5年，东京和香港房价跌起来的劲爆，比纽约流弊多了。
但问题是，你看亚洲金融风暴之前和SARS危机之后，香港房价涨了多少年？亚洲金融风暴之前，香港房价也有好几次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。
从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是小幅度，整体也房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。

香港1980-2010年30年房价走势图，1997年高点之前有17年主升浪
4、就讲这几个最朴素的真实面一、在历史的长河中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回。
20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”，更是比较罕见的个案了。在你一生的时间里，可能会真正遇到那么一次，我说的真正遇到，是指在你成年能够独立投资独立承担风险的那个劳动阶段。也许你因此暴富了也许你因此破产了，但就算你想多经历都不会有更多机会。
二、毫无疑问，泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。
地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的，是在侮辱别人的智商。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情，很多地方都出现过。拉长一点看，泡沫的破灭都是不可避免的。
但这些年来，我们总是过于强调崩盘的恐怖性，这太片面。大崩盘的确很恐怖，一夜之间全完了。但，你看看那些地方，在崩盘之前，房价连续上涨了多少年？美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上涨。
越激烈的崩盘，前面一定是越长时间的房价上涨。
三、预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。
中国楼市从2002年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了10几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。
再强大的政府、再流弊的经济学家，谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的，成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。
长远看泡沫迟早是会破的，就像长远看人总是会死的一样，难道这样，你要每天把自己活得苦逼逼的？
这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了，最简单的一个法子：如果你永远只坚持一种观点，一定是对的。比如，你每年都公开说一次：房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史，一般最长也就30年吧，你一定会答对一次的。
四、长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。
美国两次大崩盘，横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看，中国房改以来，也有18年了。你的人生，有几个18年？有几个30年？为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次改善自己的机会。比如：2005年之前，2008年，2010年。我想说的是：财富不是最重要的，时间才是，学习才是。
在深圳，即便是你迟至2013年在关内买一套四房，今天你也可能是一名千万富翁了，至少，你不用面对现在已经涨到1000万才能买一套的房子焦虑了。
所以，这样的虚无缥缈的大崩盘，你根本没有必要老是想着它，它爱来不来。
五、我看到的是，房地产是储藏财富和抵抗通胀的最好方式。也许有更好的，但是，和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的，就是房地产了。看看美国、香港那些数据，结论很鲜明，香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中，都会表现出上涨，期间会经历多次的小调整，但基本都是：涨起来很凶猛，跌起来一般般，最后来一个大泡泡收尾，再重新开始。
泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么，即便泡沫崩溃了，你自信有钱去抄底吗？房地产至少还能跑赢通胀，但你只持有的现金却在时间的流逝中，全贬值了。
总之，中国的房价，一线城市的房价，不要指望它没有泡沫，不崩盘，对这一点我从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘，所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场，不存在特殊。即便你不断使用大规模的刺激手段，也不过是把泡沫发生的时间向后推延而已。
我们最应该学习的，是如何面对泡沫。

y2ksaw18

曾经08年就是一个机会，把握不到的话，只可以等下一轮了。不过平心而论，雪隆还是有很多价廉物美的房子。

kitkatlow

08 年沒有什麼機會。08 年其實房價沒什麼跌，都是mont kiara，klcc 一帶的高級公寓跌了大概10-30%。
其餘的房產價格幾乎沒什麼滑落。

我舉例，現在2016 年房價如果跌了 10-15%，你會買？

沒多少人敢買，因為今天給訂金，搞不好下個禮拜會看到更便宜，跌更多的房子。

大部分的人，都想等到跌個30% 50%。

但沒有，因為幾個月不到，房價開始回升。

去看回2008 年，那些經濟專家如何說話，一個說是美國百年來最嚴重的經濟風暴，一個說2008 年中國奧運後經濟會開始下滑，一個說國際經濟十年內會陷入低迷，馬股指數跌了一半，從千六跌倒八百，很多人預測說還會跌到200。

用心想想，那個時候，你真的敢買？

kitkatlow

2011 年，馬來西亞房產正式進入牛市，人人開始買房子，看看媒體又說什麼？

http://business.sohu.com/20110824/n317235168.shtml

一直等待泡沫害怕泡沫，害死的只有自己。

我是坏孩子

so...?

buy or don't buy???

mchen3389

还记得李嘉诚吗?
又重回香港房市喔。。。
如何?
房市泡沬崩盘前兆?

eldertitan

比没有房子更可怕的事就是拥有还没供完的房子, 被裁员了, 没有钱继续供, 要放手却没人要买

GiaWei

eldertitan 发表于 17-9-2016 11:05 AM
比没有房子更可怕的事就是拥有还没供完的房子, 被裁员了, 没有钱继续供, 要放手却没人要买

滚水渌猪肠，两头缩。
希望楼主不会变成这样

kitkatlow

eldertitan 发表于 17-9-2016 11:05 AM
比没有房子更可怕的事就是拥有还没供完的房子, 被裁员了, 没有钱继续供, 要放手却没人要买

可怕的主要是被裁員，斷了收入，供不起房子是後果。
別本末倒置。

如果你沒有買房子，租屋，被裁員，一樣會流落街頭。
但如果擔心被裁員，不買房不買車，一直儲蓄等到有足夠錢用現金買房買車，這種人生規劃，恐怕比裁員更可怕。。。

就好像害怕下雨不敢出門，害怕蚊子叮不敢穿短褲，害怕手機爆炸不敢買手機。。。。。。

gugugu8

eldertitan 发表于 17-9-2016 11:05 AM
比没有房子更可怕的事就是拥有还没供完的房子, 被裁员了, 没有钱继续供, 要放手却没人要买

你的IQ只能重复一些已经被我铲翻的理论？

要我重新贴一轮指正你的理论荒谬在哪里吗？

gugugu8

eldertitan 发表于 17-9-2016 11:05 AM
比没有房子更可怕的事就是拥有还没供完的房子, 被裁员了, 没有钱继续供, 要放手却没人要买

空空，没有买房子就不会有被裁的机会？没有买房子的人，经济危机时候就一定交得起租金？

只有买了房子的人才有失去收入的机会？

你癫在哪里你知道吗？

你妈妈知道吗？

gugugu8

GiaWei 发表于 17-9-2016 01:22 PM
滚水渌猪肠，两头缩。
希望楼主不会变成这样

空空来来去去就是那几招。

其中一招就是买不起屋子的人可怜买得起屋子的人。

穷鬼同情有钱人。

这种公开场合自慰的招数只有空空才好意思用。

我真心希望空空以后走投无路自己去撞墙自杀好了，不要学香港人玩公寓杀人，借此弄掉房价。

gugugu8

kitkatlow 发表于 17-9-2016 01:43 PM
可怕的主要是被裁員，斷了收入，供不起房子是後果。
別本末倒置。

如果你沒有買房子，租屋，被裁員，一樣會流落街頭。
但如果擔心被裁員，不買房不買車，一直儲蓄等到有足夠錢用現金買房買車，這種人生規劃， ...

缩春的人很多，只有空空以缩春为荣。

gugugu8

mchen3389 发表于 17-9-2016 08:09 AM
还记得李嘉诚吗?
又重回香港房市喔。。。
如何?
房市泡沬崩盘前兆?

讲过取消QE，加息，地震，排华，掉飞机，李嘉诚撤离房地产，每次都是轮流换内容，炒冷饭，博别人忘记他们车过什么大炮。

讲真的，相信空空而不买房的人，以后又complain政府和有钱人，我是不会同情他们的。

谁叫他们当初信错人？难道赌小开大，还要押注大的人赔他们钱？

一点人品都没有。

gugugu8

kitkatlow 发表于 16-9-2016 10:56 PM
2011 年，馬來西亞房產正式進入牛市，人人開始買房子，看看媒體又說什麼？

http://business.sohu.com/20110824/n317235168.shtml

一直等待泡沫害怕泡沫，害死的只有自己。

空空没有那么容易死的，半生不死就有。

空空半生不死都那么多年了，相信他们也惯了。

gugugu8

y2ksaw18 发表于 16-9-2016 09:11 PM
曾经08年就是一个机会，把握不到的话，只可以等下一轮了。不过平心而论，雪隆还是有很多价廉物美的房子。

吉隆坡这么便宜都买不起，比印尼外劳还要差。

以前还看过空空鄙视外劳。

想到都好笑。

gugugu8

kitkatlow 发表于 16-9-2016 10:49 PM
08 年沒有什麼機會。08 年其實房價沒什麼跌，都是mont kiara，klcc 一帶的高級公寓跌了大概10-30%。
其餘的房產價格幾乎沒什麼滑落。

我舉例，現在2016 年房價如果跌了 10-15%，你會買？

沒多少人敢買，因為 ...

在空空的世界里面，空空是超人。能和耶伦心灵相通，还得到李嘉诚的秘传，炒底能力比巴菲特还要劲！

eldertitan

kitkatlow 发表于 17-9-2016 01:43 PM
可怕的主要是被裁員，斷了收入，供不起房子是後果。
別本末倒置。

如果你沒有買房子，租屋，被裁員，一樣會流落街頭。
但如果擔心被裁員，不買房不買車，一直儲蓄等到有足夠錢用現金買房買車，這種人生規劃， ...

不, 后者恐怕会更可怕 在银行眼中, 你可以不吃饭, 不喝水, 但时间到一定要供屋子, 为什么呢? 你用听过有牌大耳窿吗?

kitkatlow

eldertitan 发表于 17-9-2016 04:58 PM
不, 后者恐怕会更可怕  在银行眼中, 你可以不吃饭, 不喝水, 但时间到一定要供屋子, 为什么呢? 你用听过有牌大耳窿吗?

有牌大耳窿？？？？？？？？
大耳窿貸款會charge 你5% 利息以下？

銀行會因為你沒有還錢潑紅漆？
銀行會因為你沒有還錢打你，去你家恐嚇你家人？
銀行會因為你沒有還錢把你照片四處貼？


你沒有還錢，銀行最多只能拍賣你的房子。
但多久沒有還錢才會拍賣房子呢？

快就一年半載，慢就三五七年也常有。

拍賣了房子，就算你還欠幾百千也好，你也在破產法令被保護，銀行根本不能對你做什麼。你可以繼續欠債過日子，不會有人騷擾你。

就算要驅逐你離開房子，也要申請庭令，還要勞煩執法單位來執行。這個過程，也是耗時幾個月。

你能找到全世界有任何一個大耳窿有這樣做的，告訴我，我也要去借錢。

或者你認為銀行很好賺是吸血鬼的，不如你來借錢給我，同樣charge 5% 以下利率，一切條款跟銀行一樣，我跟你借。你來做大耳窿。



白癡！

六脉神剑

kitkatlow 发表于 17-9-2016 05:09 PM
有牌大耳窿？？？？？？？？
銀行貸款會charge 你5% 利息以下？
銀行會因為你沒有還錢潑紅漆？
銀行會因為你沒有還錢打你，去你家恐嚇你家人？
銀行會因為你沒有還錢把你照片四處貼？


你沒有還錢，銀行最 ...

不给个赞你都不行