小心投资马六甲的房产，660#外国人买大马房产，3年平均大亏37-45%

hazellam

马六甲的房产投资很大程度是靠新加坡人来买，
情况很像iskandar特区。

现在iskandar 房产泡沫已经爆破，屋子严重供过于求，
那些要投资马六甲房产，特别是公寓的朋友，你们要多想想了。。。。


“两年前，在10人中有九人要买房，现在则倒过来——每10人中有九人要卖房。”
一些分析师指出，投资者当初买房容易，如今卖房已变得相当困难。麦俊荣认为，这是因为新加坡籍的依斯干达屋主如今难以用好的价钱卖掉房子。

http://www.nanyang.com/node/691983?tid=462


（吉隆坡14日讯）最新数据显示，依斯干达特区产业需求放缓；分析员预计，明后年供应过剩问题恐会恶化并引发削价战，甚至出现工程搁置的窘境。
马银行投行指出，国家产业资料中心（NAPIC）2014年第四季数据显示，柔佛是国内产业表现最差的州属，产业交易按季暴跌33%，反观全国只跌7%。
同时，柔佛产业的价格按季也萎缩1%，全马平均萎缩幅度仅0.2%。
该行分析员解释，最新数据显示，依区产业需求放缓，且明后年新房子陆续交货，该地供应过剩情况将恶化，产业市场竞争更激烈。
因此分析员不排除市场将面对供应过剩的挑战，或出现发展工程搁置，或为了清货而引起公寓削价战的风险。
他还说：“这些因素，都会冲击购屋者对于依区的看法和信心。”
该行分析员指出，业者透露，受到州政府打房措施、贷款严谨和发展商竞争激烈的影响，依区产业需求自去年中就开始放缓。
价格剧烈波动且分析员指出，从已核准公寓发展项目数目来看，若依区发展仍然缺乏规划上的沟通和加以控制，将遭遇供应过剩的打击，导致价格剧烈波动。

http://www.nanyang.com/node/693974?tid=462

13年来，才吸引区区2.8 万人参加第二家园计划。
过去13年，可以说是马来西亚最美好的年代，当时物价便宜，no gst, 政治稳定，没有地震，飞机没有不见。。。。。。但只吸引2.8 万人。。。

现在现在什么状况，我也不用多讲。外国人更加不敢来。。。。

发展商，炒房的人时常骗说外国人来马投资，希望居住在马来西亚这个如天堂的好地方，看来只是大骗局。

当然，你们可以说外国人来马买房子，但是没有申请mm2h, 但是这不是很奇怪吗？
喜欢住在马来西亚，在马来西亚买百万房子，却不申请有很多优惠的mm2h...

但是还有另外的数据是，外国人买我国房产只占不到5%。
结论是，我国吸引不到外国人来居住，也吸引不到外国人来买房产，
买的只是本地人，他们被骗，或被误导，认为他们投资的房产会有富有的外国人埋单。
但事实并非如此。。




http://property.sinchew.com.my/node/3169?tid=6


數據顯示，自2002年推行有關計劃以來，至今年5月共吸引2萬7千865名外籍人士參與，其中中國（6千469人）名列榜首，其他依序為日本（3千725人）、孟加拉（3千零61人）、英國（2千223人）、伊朗（1千316人）、新加坡（1千143人）、台灣（1千零66人）、韓國（968人）、巴基斯坦（914人）及印度（788人）。
我的第二家園計劃獲得不俗反應，主要是大馬處於策略性地點、政治穩定、經濟成長活絡、優質生活品質及擁有高素質之醫藥設施與保健服務，成功吸引外籍人士。
日本反應熱烈
在今年5月，中國共有237人參與，依然名列外籍人士榜首。其他依序為日本（113人）、孟加拉（56人）、韓國（31人）、英國（30人）、台灣（23人）、印度（18人）、新加坡（17人）、伊朗（10人）及巴基斯坦（7人）。（星洲日報／投資致富Smart財富）





（新加坡5日讯）马来西亚柔佛楼市在2011年至2013年一片大好时，许多新加坡人买下当地房地产作为投资。如今，一部分已经落成，出现套现的窗口。虽然卖家增加了，业者表示这并非大规模的抛售活动，但是，屋主也难以用好的价钱卖掉房子。
这是因为令吉兑新元汇率趋软，再加上当地政府在去年出台一系列降温措施，导致依斯干达房价下滑。
据受访房地产分析师和经纪的观察，受到当地租赁市场疲软的影响，那些贷款偿还能力不强、急需将房子套现以减少损失的新加坡投资者，开始有所增加。
智信研究与咨询总监王伽胜指出，一些国人在2011年至2013年柔佛楼市一片大好时，买下当地房地产作为投资。如今，一部分已经落成，不再受当地的楼花转售条例限制，出现了套现的窗口。
从事依斯干达房地产销售与租赁业务的大马房地产经纪公司Metro Homes经理黄英彰认为，租赁市场需求疲弱，是导致买家想脱手的主要因素。


http://www.nanyang.com/node/691983?tid=462



历史回顾：


　面對這一系列良好的指標，到1997年金融危機發生時，已經主政近16年的總理馬哈蒂爾很難相信從泰國擴散出來的危機也會波及馬來西亞。爲了保衛林吉特(馬來西亞貨幣)的幣值穩定，1997年7月10日，馬來西亞的隔夜拆借利率一夜之間從7.5%上昇到40%；中央銀行也迅速賣出了12%的外匯儲備。儘管這樣，央行依然發現力不從心，於是從7月14日開始任由貨幣自由貶值。
。。。。。。。

现在美国还没有正式宣布升利息，
马来西亚就因为内部问题而在短短一星期贬值到接近rm 4 兑1 美元，
外汇储备是新低。

相信美国会在近期内宣布升息，一开始这个措施，就会慢慢的在15个月内把利息正常化到3.5—4%。。。

到时马币贬值不止到rm 5...

而更加悲哀的是，马来西亚外汇储备已经跌到很低，国家银行根本无力扶持马币，
这样的情况，唯一的选择就是升息，而且是高幅度的升，根据1997年的例子,还有阿根廷等国的过往历史来看和计算，是很有可能一夜间升5—10 %，
这不是危言耸听，1997 年安华当财长时代一夜间大幅度升利息，很多人跳楼。。。

当然你可以说马来西亚可以用资本管制，把马币锁定在一个价位，但是这样不是那么简单，到时外资不能把资金流出大马，这样会完全让外资对大马完全没有信心，到时也会引发股市，楼市的崩溃。将来就算金融危机过去，外资也不会再来。

25万令吉以上房產的所衍生的坏账

hazellam

”很多人都一样，很容易被周围的氛围所影响，都是听说谁谁谁一转手就赚了多少，以后房子会更贵等以至心痒加入房地产投资。“

我最近读过一本书《快思慢想》，作者为心理学博士，2002诺贝尔经济学奖得主 Daniel Kahneman：



博士的理论认为，人脑对讯息回馈的反应处理基本上交给两个部门：系统一与系统二，系统一通常打头阵，负责处理直觉的问题。如果问你2x2=？，系统一“想都不用想”就会自动帮你回答答案=4。但假如抛给你的问题是117x24呢？此时系统一无法直接回答，系统一会呼叫系统二，让掌管逻辑推理的系统二出来解决问题（此时系统二才会进入现场，看看能否心算？如果不能，身上有没有带计算机，或是身边如果有字笔，用纸笔在白纸上计算出来）。

系统一很懒惰，无法做很难的逻辑推理。我们所看到的，听到的所谓“第一印象”的事情，系统一会持续给予系统二建议，给系统二印象，直觉，意图和感觉。如果系统二支持，这些印象和直觉会转而变成信念。而信念形成后，会存底，好让将来系统一循环遇到类似局面时，系统一可以节省时间快速地做出判断（因为系统二之前已经approved过）。换句话说，系统一捷径的判断很有用（2x2=4不用想啦生活里什么都要想才反应就死啦），但恰恰是这样，有时会带来严重的系统化错误。

”很多人都一样，很容易被周围的氛围所影响，都是听说谁谁谁一转手就赚了多少，以后房子会更贵等以至心痒加入房地产投资。“---这个情况，很可能就是每个人的脑里系统一系统二之间都发生过这样的化学作用，即过去从2009-2013间的房产牛市，由于的确听太多谁谁谁一转手赚了多少钱，也“亲眼看见”房子价格越来越贵这样的case，因此潜意识里早就对此形成一种信念，即（1）买房子是一转手就赚的事情，而且（2）房子只会越来越贵。

我们再来看看Daniel Kahneman在书里列举的两个很有趣的例子：

（一）有人拍过一个短片：两队的人在打篮球，一队穿白衣，另一对穿黑衣。几千个人被邀请过看这则短片，他们被要求在看影片时，去数白队的人传了几次球，不要管黑队的人在做什么。这个任务很难，需要全神贯注。影片播到一半时，有个穿着大猩猩衣服的女生出现，走过篮球场，拍打她的胸部，然后走到球场另一端。这个大猩猩出现整整9秒，好几千个人看过这个录影带，但是有一半的人没有注意到任何不寻常的地方。由于受试者被要求不要注意另一队人的要求----造成了”看不见大猩猩“的现象。假如不要去数白队的传球次数，所有看影片的人都会注意到大猩猩。

观看和注意力的移转本来就是系统一的自动运作，但是它需要将一部分注意力分配到相关的刺激上。作者注意到这个研究最有趣的地方是：人们觉得结果令人相当惊讶。的确，没有看到大猩猩的人，一开始都很确定大猩猩不曾出现----他们不能相信自己居然看不到这么大的事情发生。这个大猩猩的研究显示了心智的两个重要事实：我们会对显而易见的东西看不见，而且我们看不见自己的看不见。

（二）有一个人被邻居描述为：steven是个很害羞，不大方的人，他很愿意帮忙，但是对人或真实世界没什么兴趣。他是个温和整洁的人，他喜欢次序和结构，对细节非常执著。请问，steven比较可能是图书管理员，还是农夫？

大多数人的第一印象是回答图书管理员，包括我，而忽略了不会讲骗话的数据：在美国，农夫比图书管理员多20倍（马来西亚相信图书馆更少，农夫跟图书管理员的比率也会很大）。可是多数人竟然凭印象回答图书管理员。

manu80

楼主，照你看那里的房屋是值得投资的？

hazellam

manu80 发表于 16-4-2015 01:16 PM
楼主，照你看那里的房屋是值得投资的？

为什么一定要投资？
特别是房屋

manu80

hazellam 发表于 16-4-2015 01:35 PM
为什么一定要投资？
特别是房屋

可以拿来租给人啊...地点好的话转卖又可以赚一笔...

hazellam

manu80 发表于 16-4-2015 01:38 PM
可以拿来租给人啊...地点好的话转卖又可以赚一笔...

你会这样想，人家不会这样想？

结果谁会租和买你的屋子？

Paya rumput perdana 的屋子launch 的时候300-400多千左右，
现在很多人卖600 到800 千都有。

teladan seri Bertam 的 semi d, launch 330k, 现在看到有人卖550k,

问题是有没有人要买？有没有人要租？

Plotter

聼前輩說過，自住來説永遠沒有所謂最好的時機，要成立家庭有經濟基礎就買。
要投資還有很多途徑，房產保值風險個人覺得還是過高。
不如股票或者其他東西，cash in cash out啊。

hazellam

Plotter 发表于 16-4-2015 01:44 PM
聼前輩說過，自住來説永遠沒有所謂最好的時機，要成立家庭有經濟基礎就買。
要投資還有很多途徑，房產保值 ...

事实上马六甲人很少会买马六甲的房子做投资用。
因为马六甲人的人均收入低，很难再有多余的钱来供多一间。
就算有，也很难会赚。

除非租给学生或者外劳。

那些高级的房子是很难赚的。因为人家要买都会选优惠很多的发展商新屋

juwellliw

傻孩子，自己买来住的房子不用过于在乎是否会跌价，放而那些吃饱炒高价的有钱佬遇到泡沫酱爆觉得可喜可贺

hazellam

juwellliw 发表于 16-4-2015 02:13 PM
傻孩子，自己买来住的房子不用过于在乎是否会跌价，放而那些吃饱炒高价的有钱佬遇到泡沫酱爆觉得可喜可贺:l ...

傻孩子，今天你买三百千，明天你的邻居买二百八，你不在乎？
又或者发展商以early bird 扣5%给你，你高兴到死，
结果几个月后，你的邻居不止拿到5%+3%折扣，还有送家具，送冷气，送装修，你不在乎？



吃饱炒高价的有钱佬有多少？
不要忘记很多油棕大小老板现在都在亏损，他们 还有很多钱可喜可贺？
更加多的是这些人
例如我有个在bank工作的朋友最近就在Desa Pandan买一个pre launch的project at 6xxpsf来flip。。。我祝福他好运。

更够力的是，有CARI网友讲自己的profile本来只 entitle借一间的loan，可是一买就买了3间来flip（估计是同时借3间不同的bank）。。。而我这位bank友的女同事，更熟悉银行程序，更够力！一loan就一次过loan了5间！在一个地点不是很美的condo，一间售价300多千的condo，她一次过就loan了 5间 at 1.5mil 来flip。。。像这样的人，我也是祝福她好运。

juwellliw

hazellam 发表于 16-4-2015 03:05 PM
傻孩子，今天你买三百千，明天你的邻居买二百八，你不在乎？
又或者发展商以early bird 扣5%给你，你高 ...

傻孩子，个人个人看法。
但是我不较好奇你讲的flip

Greg9657

祝大家投资快乐。

derrick523

Condo 已经over supply了起到太多了,有价无市。kota那里的shop lot就要变成mat rempit打炮的地方。

hazellam

derrick523 发表于 16-4-2015 04:09 PM
Condo 已经over supply了起到太多了,有价无市。kota那里的shop lot就要变成mat rempit打炮的地方。

到目前为止，我身边没有听过任何(马六甲)人买马六甲的condo...你们呢？ 身边有同事，亲戚，朋友买吗？

B617

有，我身邊就有2個馬六甲人投資了atlantics

derrick523

hazellam 发表于 16-4-2015 04:12 PM
到目前为止，我身边没有听过任何(马六甲)人买马六甲的condo...你们呢？ 身边有同事，亲戚，朋友买吗？

这里有kl人买atlantis和tanjung kling那里。

hazellam

derrick523 发表于 16-4-2015 04:15 PM
这里有kl人买atlantis和tanjung kling那里。

马六甲人呢？有人买吗？
我印象中我没有朋友是住马六甲condo的。。

derrick523

hazellam 发表于 16-4-2015 04:17 PM
马六甲人呢？有人买吗？
我印象中我没有朋友是住马六甲condo的。。

我认识的马六甲人都没听说有买,毕竟Rm5-6百千condo对我来说还是下不了手。如果是买来自己住还是有的。

hazellam

derrick523 发表于 16-4-2015 04:25 PM
我认识的马六甲人都没听说有买,毕竟Rm5-6百千condo对我来说还是下不了手。如果是买来自己住还是有的。

马六甲地方小小，选择很多。
炒马六甲房子，很难

hazellam

B617 发表于 16-4-2015 04:15 PM
有，我身邊就有2個馬六甲人投資了atlantics

你是有钱人，不同讲