马六甲人工岛上建大型Theme Park + Shopping mall，会吸引更多游客吗？

knightsin

Hatten今年公布的新project, Harbour City。单看整个概念和设计，真的是马六甲绝无仅有的。听说整个concept要做到像个小Dubai那样。
2019年建成后，会吸引更多游客，还有本地人吗？

不过马六甲的卖点向来是文化古迹，这种新颖的海港城，会成为马六甲的新地标？游客们的新宠吗？
不过如果真的吸引更多的游客之后，会不会让马六甲变得更加塞车呢……？

Project官网：
http://www.harbourcity.com.my/index.php

kennykein

在网上看见一篇分析 。

马六甲这个看似和谐的城市，但是却有着阴暗与你看不到的交易，就在ocean...如果你父母是马六甲人且很喜欢投资房地产的，就花个5分钟帮他们看看马六甲怎么了吧。首先要请大家看一下以下这个简单的故事，


有一个商人到了一个山村，村子周围的山上全是猴子。商人就和村子种地的农民说，我买猴子，100元一只，村民不知是真是假，试著抓猴子，商人果然给了100元，全村的人都去抓猴子，这比种地容易的多了。很快商人买了两千多只猴子，山上猴子很少了。商人这时又出价200元一只买猴子，村民见猴价翻番，便纷纷去抓，商人又买了，但猴子已经很难抓到了。商人又出价300元一只猴子，猴子几乎抓不到了。商人出价到500元一只，山上没有猴子，三千多只猴子都在商人手里。隔天，商人有事回城里，他的助手到村里和农民们说，我把猴子300元一只卖你们，等商人回来，你以500元卖给商人，你就发财了。村民疯了一般，凑够钱，把三千多只猴子全买了回去。助手带著钱走了，商人再也没有回来，剩下的只是一群无知的村民和一堆不值钱的猴子。

以上的故事并不虚拟，真实版的故事现在正发生在马六甲。。。


本人来自马六甲，今天写这篇文章主要目的也只是把我个人看法分享让大家参考,并没有任何呼吁的成分。
故事的起源是这样的。。。
在数年前，马六甲来了一家我们称它为Hattxx公司好了，这个公司似乎来自新加坡。在短短几年的努力，他成功地发展了两个马六甲算是最旺的购物商场。这家公司在这几年突然发展迅速，一连在短短几年内推出了好几个很大的project。由于马六甲优越的地理位置，有大量来自新加坡，中国，KL再加上马六甲本地人的踊跃购买，每一个project可以说卖的清光。我身为马六甲人，我觉得很自豪，自己的家乡终于看起来快要发展成一个比较可以让我自豪的城市。但在这一切看似即将繁华的背后，我想到了几个点却让我毛骨悚然。

（1） 马六甲酒店供多于求-没错！马六甲是一个历史古迹也是个热门的旅游胜地，酒店的需求的确看起来很高。但有个不争的事实，这也只有马六甲本地人才知道，在马六甲不管是酒店，商场还是按摩业，大多数的生意主要也只是靠周末那两三天的生意来周转，连最旺的Pahlawxx多数的商家在星期一到星期四也只能打苍蝇。主要的原因是因为马六甲只是一个80多万人口的州，面积却比新加坡大了一倍，人口分布不集中，而且主要消费群也只是华裔。一个商家真正要靠本地人来存活的话是几乎非常困难的。不管什么行业也只能靠周末那几天赚多一点以便cover昂贵的租金和自己的生活费。马六甲游客访问量的确是有逐步增长，根据网上资料也大概是10多巴仙的增长。但真正的危机就在这里，马六甲的酒店增长率比游客增长率快的太多太多了。除了之前早就扎根的EquotorxxxHotel，HolidxxInn国际酒店，MahkxxxHotel，HattxxSquaxx等等的大酒店，中型的EcoTrxx等还有一些比较小型却有特色的小酒店之外，还有最近刚起好的The Shorxx还有很多大project的到来，比如说即将来临类似新加坡金沙酒店的Hattxx City，旁边两座
也是超大型的酒店还有刚发行最近广告打得火热的Harbxxx City.酒店的供给很明显的比旅客需求的多了太多。

（2） Hattxx公司的背景实力-这个公司对马六甲人并不陌生，目前看起来这个公司看起来好像很有实力很有钱，但其实并不如此。这家发展公司说是
新加坡老板但在新加坡并没有任何的发展项目，并且年龄小实力不强，最成功的两个项目也就是马六甲市中心的那两大购物商场，除了这两个之外，其他的几乎是还没完成的超级大project。如果在那么多大project当中真的发生什么意外，他绝对没能力去承担并且可能倒闭。马来西亚最美丽和特别的风景永远就是有很多建到一半停工的危楼。


（3） 发展策略不实际-正常来说，他有心要长期发展他的公司未来，他就要确保做的每一个都可以顺利完成，达到答应买主的承诺。但是这家小而实力不强的公司做的事情确实相反，他的每一个project大的不切实际。说第一个类似新加坡金沙酒店的hattxx city好了，这个project做的都比新加坡真正的金沙酒店的规模还要大，新加坡金沙是累积了外国大量的外资加上新加坡政府的资助才有今天的成绩。这绝对不是马六甲这个小小的发展商发展得了的。更何况手头上还有至少3到4个类似的project在同时发展中，我心里不禁在思考，这是凭什么？难道你觉得你的实力有新加坡政府那么强大？还是你觉得马六甲的游客市场会比新加坡还要多？所以酒店需要做的比新加坡还要大？我还是觉得小公司至少要按部就班，一个做好再做另一个会比较安全。

（4） 价钱的过高与Guaranteed回酬的不确定性-这些近期起的酒店面积小，价格却不菲。当很多人误以为价格在未来一定会持续上升而争
着要买时，有人买就有人卖，价格被炒著上，绝对已经超过原本的价格（可以参考一开始的那个故事，猴子真的价值500一只吗？）。连接本文的第一点，马六甲的酒店太多，游客数量有限，当酒店房间租不出就会降低价格，靠各种方法拿到生意，从而利润会下降。如果建立在Hattxx公司所有计
划都顺顺利利建成的情况下，第二的风险是，他在买楼的时候所承诺给买者的几年又几年的guaranteedreturn，如果今天酒店租不出，他没本事给你
说好的回酬，买者会失去信心，开始要卖楼。房地产和股票一样，当一个人要卖，一个卖另一个看了也怕，大家也跟着卖。这个时候马六甲房地产就
如泡沫一般，一触就破。你所买的100万的产业瞬间或许变得也只能像Pulau Melaka那些空置已久的店面那样作为摆设品了。

个人看法：
这家公司的发展目的只是想一直在起新的project，project设计得有多大就多大，有多豪华就多豪华。不需要去管有没有本事去起，就算起了后有没有租客或做不做得起。反正我广告打得好，全部卖得出，现金到手就好，以后的事不用管那么多。不要愚昧的认为今天他旗下的酒店与商场如果倒闭对他有任何损失，因为全部的发展计划都已经卖出去，他只是充当一个帮你管理的管理者的角色。倒闭的话，亏的是买者不是发展商。发生什么事的话，他可以随时把公司关掉而把现金好几十亿转走，拍拍屁股走人。

结论：
写这篇文章并不是针对任何公司，我只是不想自己的家乡变成上面那个故事一样，到最后的马六甲只剩下被卷走了自己辛苦了大半辈子血汗钱的uncleauntie（村民）和一堆overpriced的酒店单位（猴子）。在商场上没有绝对的对与错，我刚说的完全只是我个人的推断与假设，不一定是完全对。我只想说一个地方要进步，是要按部就班的，不是像这种形式。我希望大家可以把这篇文章share出去给朋友或爸爸妈妈看与参考，让他们在做投资或任何决定前多看看不同的意见与看法，再自己做决定。

http://zh.buzzhand.com/post_550072.html

manu80

现在的马六甲已经很多游客，已经够塞车了

misery

很好。。。到时候，逢周末假日很热闹。。。平时星期一到四，还可以租出去拍鬼片。。。。

傻送

苦了本地的人，租金，屋子，食物，完全被炒高了

政府每次公布数据，有几十万的游客来马六甲，为什么马六甲经济都没有很富裕，只是变得贵罢了

yk13

古城只是弹丸之地
可是到处都是酒店和永远不停起着大楼
这里的需求真的有这么大吗？
是越来越多人出来创业？
还是只是开分店呢？
不见得人才回流，也不见得游客会增加多了
赛车倒是越来越严重
现在我们只是活在华丽外表的世界里
你看我好，我看你好

knightsin

kennykein 发表于 17-3-2015 12:33 PM
在网上看见一篇分析 。

马六甲这个看似和谐的城市，但是却有着阴暗与你看不到的交易，就在ocean...如果 ...

本着抛砖引玉的心态，可以把情况说得很理想，看看会不会有一些真实的声音。结果真的引来了你肺腑良言。

本来我对于这个计划也没有太大的信心。毕竟马六甲人口少，有钱人相对更少。
Pahlawan的商场都是走平民路线的，突然要upgrade到Pavilion那样的高级商场，恐怕当地的消费能力没办法消化。

那那两天周末的人潮，真的无法挽回大局。

不过凡事没有绝对。可能若干年后，整个局势会有很大的转变。MRT的建成，会让新加坡游客更迅速的到达Melaka，带动马六甲的经济发展。
但是投资者们能不能等到那天，还是个未知数。

不过整体来说，整个概念是很美的~拿来投资的话，风险就有点高。

juwellliw

马六甲已经不是个理想家园

Alexlimmk1980

大家应该感到高兴，马六甲以后不再是鸟不生蛋的地方了！
虽然马六甲是以古迹为名，但是发展还是要有的！有发展才会有人潮，有人潮（游客等）才可以吸引外资和大型的品牌进来！ 这样的话才能有更多的就业机会。不然很多年轻人都会往外跑（吉隆坡和新加坡）！其实马六甲是一个很美丽和恨适合居住的城市，很多外州的人都移居到马六甲来工作（麻坡，森美兰，彭亨，Batu Bahat， Segamat人等）我们马六甲人应该要更加爱我们的州吧！（虽然有时塞车真的很懊恼）

manu80

juwellliw 发表于 18-3-2015 09:20 AM
马六甲已经不是个理想家园

还是kelantan好...

juwellliw

manu80 发表于 18-3-2015 12:59 PM
还是kelantan好...

听说要实行依兰法

manu80

Alexlimmk1980 发表于 18-3-2015 10:18 AM
大家应该感到高兴，马六甲以后不再是鸟不生蛋的地方了！
虽然马六甲是以古迹为名，但是发展还是要有的！有 ...

你说有发展才会有人潮，你拜一到拜五去aeon或mahkota看看
还有一些白象的.....the shore上次我去，人少到

manu80

juwellliw 发表于 18-3-2015 01:01 PM
听说要实行依兰法

都还没confirm

Alexlimmk1980

manu80 发表于 18-3-2015 01:03 PM
你说有发展才会有人潮，你拜一到拜五去aeon或mahkota看看
还有一些白象的.....the shore上次我去，人 ...

其实这种现象槟城也是一样，都是要靠假日，人潮才会比较多！吉隆坡是首都，有800万人口，所以别说啦！The Shore 假日也蛮多人的！

manu80

Alexlimmk1980 发表于 18-3-2015 01:44 PM
其实这种现象槟城也是一样，都是要靠假日，人潮才会比较多！吉隆坡是首都，有800万人口，所以别说啦！The ...

假日当然有人，可是平时你看.....

B617

一般上 外國公司要入駐某個地區時
一定會先過去那個地區考察
經過了解 開會 潛力再做出決定
而不是隨隨便便就選擇地點
要是馬六甲沒潛力
Double Tree by Hilton就不會選擇在馬六甲設立他們在馬來西亞的第3間酒店
Novotel by Accor 也已經建好了（9月開始營業）
Marriot集團也要進來了
Hyatt也準備在2018年在馬六甲投入運作
還有Ibis Hotel也會見自己的酒店
要是沒有潛力 外國公司怎麼可能願意把錢丟進來
寧可另外考察其他地點

Alexlimmk1980

B617 发表于 18-3-2015 05:24 PM
一般上 外國公司要入駐某個地區時
一定會先過去那個地區考察
經過了解 開會 潛力再做出決定

说得没错，连hardrock cafe都来了，肯定有他的市场！
还有未来的“海上丝绸之路“计划！

misery

外国集团资金大，一看时势不行，说走就走，易如反掌。。。。再说。。我们也不知道他们投资进来时和州政腐的deal是如何的。。。搞不好，到时没有赚要撤资，俺们政腐还得赔钱。。。。

knightsin

马六甲接下来的发展计划太大，有点像Iskandar的白象现象……

derrick523

发展的太快了,更本消化不及。