< 分享> 柔二线城市地皮涨涨涨 。。。系列(1)，(2)，(3) & (4)

mchen3389

这是东方日报, 8-7-2014 的报导，
当然，是依2013 年的成交记录整理，
水涨船高，伊斯干达区的发展，
也带动了其他周边，麻坡，峇都的涨幅，
乡下的有钱人，喜欢投资地产，
尤其是地皮，门槛更高，
借贷年限短之外，
自备款(头期)更高，
当大家地目光放在公寓，排楼。。
原来有一群人，
静静的买地皮。。。
他们不怕，
泡沫？
抑或，
地皮是房地产业中大家还没看到的宝？




柔二线城市地皮涨涨涨（1）：柔4区地价涨幅达200%地方2014年7月7日





     





柔佛是半岛第二大城，近年来因马来西亚依斯干达特区的崛起，让柔佛成了发展焦点。基于新山极速发展达至饱和，促使柔州发展纷外移二线城镇，这不仅带旺当地的房地產，连地皮价格也翻倍成长。在这5年，无论是麻坡、峇株巴辖、居鑾及昔加末，地价涨幅介于100％至200％，涨势相当惊人！        

根据2013產业市场报告显示，全柔在去年的產业市场走势依旧稳定，共达至5万2773宗交易个案，相比2012年增长了7.1％。去年柔州地皮交易额更达至256亿令吉，相比2012年的167亿令吉共增加57.7％。

以二线城镇的地皮交易探討，峇株巴辖是二线城镇中地皮价格涨幅最高的城镇，无论是商业地及农业地平均皆高涨2至3倍，地价更居二线城镇之冠，造就了峇株房產价格居高不下。麻坡的地价格在近年来也大幅度飆涨，並逐渐走向高峰。

居鑾工商业日益崛起，市区虽寸土如金，惟基于多数居鑾人仍以农业为主，加上当地较少大型企业前来投资，导致地皮竞爭不激烈，故地皮得以在柔州二线城市中依然维持偏低价格。

较偏远的昔加末县，虽发展未如其他城镇，然而目前在该地拥有一块地皮，已被视为「会生金蛋的鸡」，尤其是市区或靠近大路旁的地段，更是「一地难求」，导致地价一年比一年越喊越贵！

许多麻坡企业家从商业赚取盈利后，近年来纷纷加入购买地皮行列，这股热潮在近5年较为凸显，其中商业地是属于眾多土地中，最受欢迎及热门的產品。

虽然这股炒地皮热潮促使麻坡的土地价格大幅度飆涨，並逐渐走向高峰，惟受访地產经纪却认为，麻坡未来1至2年的地皮价格，会出现放缓的现象。

地產经纪陈善彬接受《东方日报》访问时指出，麻坡一直以来都有买家炒地皮的现象，只是近5年来此情况较为明显。

他表示，加入购买地皮行例的人士，多数是在商业上赚取丰富盈利的企业家，並转向购买地皮保值及计划进行其他发展用途。

痲屋价居高不下

「在眾多土地类型当中，商业地属于热门的选择，从2010至2014年，地价涨幅度是介于50％至100％。」

他说，麻坡外环公路旁的商业地价格，目前每平方英尺为40令吉以上，至于市中心的地价更高，每平方英尺可达至100令吉以上。

「麻坡的房屋地，在各项屋业发展计划推动下，价格也不断上涨，促成房屋价格一直居高不下。」

他表示，不同地区的房屋地，价格上涨幅度皆不同。近5年来，有些地区价格上涨近80％或以上，有些地区则上涨约50％，这些涨幅是胥视土地发展潜能而定。

他举例，麻坡一些拥有许多住宅区的地点，如新加旺及金枝路的地价，每平方英尺介于25令吉至28令吉之间。

询及有关大型企业前来麻坡，购买土地进行发展时，他透露，目前有霸级市场正进行擬定计划，前来麻坡购买土地，以便进行发展，惟尚未找到合適的土地。他预测，在未来1至2年，麻坡地价会有放缓的现象。

麻农地价隨原產品行情起伏

油棕园园主林成隆受访时指出，原產品的行情將决定农业地的价格，油棕价格的波动，將对油棕园的地价起著决定性的影响。麻坡农业地经过多年的高峰期后，近2年也出现放缓现象。

他回忆道，2004年榴槤价格低迷，油棕成为热门原產品，许多园主因此看准时机，纷纷计划將榴槤翻种成油棕，加入油棕种植行列。

「隨著越来越多人加入油棕种植领域，油棕地的价格也节节攀升，直至2012年处于最高水平，近2年才出现放缓跡象。」

林氏指出，麻坡的油棕地价格，2010年每英亩售价介于8万令吉至9万令吉，直至2012年飆涨至每英亩17万令吉至18万令吉，今年的价格则放缓至每英亩13万令吉左右。

「至于油棕园的行情，面对邻国印尼的激烈竞爭，该国的种植领域发展將影响马来西亚的油棕价格，进而影响土地价格。」

u0508950

错过了。。。。。。。。

mchen3389

u0508950 发表于 8-7-2014 12:33 PM
错过了。。。。。。。。

U 大也扫了价廉物美的产业，
也夠眼光了。。

u0508950

mchen3389 发表于 8-7-2014 12:38 PM
U 大也扫了价廉物美的产业，
也夠眼光了。。

赚幅最够力还是地皮。。。哎，还是欠缺经验啊，不然现在最少翻了一番。

mchen3389

u0508950 发表于 8-7-2014 12:39 PM
赚幅最够力还是地皮。。。哎，还是欠缺经验啊，不然现在最少翻了一番。

这倒是真的。。
但是门槛更高，
何止借贷不易，年限短，自备款高。。。
不过，乡下的有钱人，
低调。。

u0508950

mchen3389 发表于 8-7-2014 12:43 PM
这倒是真的。。
但是门槛更高，
何止借贷不易，年限短，自备款高。。。

恩。。。我看我还是乖乖存钱先在新加坡买SHOPLOT。

siacw

买地皮， 利息高，又借不到90%。还是房产好。3，4年前买的基本上都翻了一倍了。

mchen3389

siacw 发表于 8-7-2014 01:01 PM
买地皮， 利息高，又借不到90%。还是房产好。3，4年前买的基本上都翻了一倍了。

青菜豆腐，各有所好，
有人热衷地皮，自有其道理。。

eheheh81

siacw 发表于 8-7-2014 01:01 PM
买地皮， 利息高，又借不到90%。还是房产好。3，4年前买的基本上都翻了一倍了。

乡下的屋子，也不比城市便宜。

mchen3389

我的友人，90年代初以30千一依吉的价格，
买了生平的一块农地，
事隔20年之后，
今年有人出RM 12一平方尺的价格，
也就是520千一依吉，
他不卖。。

mchen3389

eheheh81 发表于 8-7-2014 07:41 PM
乡下的屋子，也不比城市便宜。

这是真的，
鄉下的房子也涨了，
比起都市有便宣，
但没有很便宜。。

eheheh81

mchen3389 发表于 8-7-2014 08:36 PM
这是真的，
鄉下的房子也涨了，
比起都市有便宣，

Batu pahat单层新的三百多千，跟新山的价钱差不多。地比较大一点罢了。
如果用供需原理来说二线城市先爆了。

mchen3389

峇都有高铁站的加持，
不论农地，房子都在涨，涨，涨。。

mchen3389

系列 2，
农地转为工业，商业和住宅，
相对的就农地愈来愈少，
物以稀为贵，
想一想，
如果，
农地是RM 10 / 平方尺，
工业地是 RM20 / 平方尺，
商业地是 RM 100 / 平方尺，
而关键是地点和是否被圈为发展区，
这要看眼光和耐力。。。



柔二线城市地皮涨涨涨（2）：涨幅冠全柔　峇株地贵仍抢手
地方 2014年7月8日
     

峇株巴辖地价居二线城镇之高，乃柔州近年来地皮价格涨幅最高的城镇之一，翻涨至少2至3倍，这造就了峇株房產价格一直居高不下，地价虽然高昂，投资者依然趋之若鶩，对峇株地皮依旧抱著虎视眈眈態度！       

从2010年开始，隨著峇市经济蓬勃发展，加上房屋与新商业区的带动下，促使峇株巴辖的地皮在这5年来，每年平均增长大约25％至30％。

峇市区及周边地带的地皮价格，与5年前相比价值翻了1倍，属于热闹区的商业地段每平方英尺介于60令吉至100令吉不等，甚至有地主將价格提高至每平方英尺200令吉。即使价格居高不下，依然有不少买主趋之若鶩。

目前，位处主要大道的地皮价格只涨不跌，例如峇市居鑾路至四加亭一带、白沙浮路巴力米拉至中江桥处等等，地皮价格比5年前上涨100％。

张景章屋业发展有限公司董事经理张强进接受《东方日报》访问时披露，属于商业区地带的商业地段，例如居鑾路峇株巴辖广场、陈瑞和路永旺市场等地的周边区域，商业地已高达每平方英尺50令吉至100令吉不等。

小片地皮价更高

他说，另一个开始热闹的区域，就是白沙浮路巴力米拉往中江桥之间面向大路的地皮，当地先后增建汽车展示厅，促使地皮价格逐渐被炒高，从每平方英尺20余令吉飆升至近年来50余令吉的价格。

「若与大约5年前的价格来比较，这些面向主干道路的地皮，价格上涨约100％，平均每年增长20％至30％不等。」

也是峇株中华总商会副会长张强进透露，面积少于3英亩的小片地皮价格来得更高，1英亩以下地段的价值介于每平方英尺70令吉至90令吉。

张强进表示，至于面积较大，约七八英亩或10多英亩的地皮，每平方英尺需要40余令吉； 然而， 对于发展商而言，这些地皮发展屋业时，又要保留地段建设基本设施， 如建设中央化粪池、公共草场等，所以即使较便宜，但发展成本也不见得低。

地主等高价出售「市中心的地皮，由于已经买少见少，价格介于每平方英尺100令吉至200令吉也不为过，收购者主要也是用于建设商业单位或公寓等建筑。」

他说，峇市与近郊区地带如大巴力、巴力刚贡等地，已经很难找

到每平方英尺少于10令吉价格的地皮，地主们也不轻易出让，寧可等待发展逐渐靠近本身所持有地皮时，才放高价格让有意者收购。

农地难求　走势放缓

峇株巴辖菜农公会主席张宝宜表示，峇市农业地在这一年来，可能是经济放缓，油棕价也偏低，因此地皮买卖在今年显得较为疲弱，不如过去几年般汹涌，惟地价依然是居高不下。

「目前峇市的农业地可谓一亩难求，很多地皮只要一放声要卖，就会引来很多有兴趣投资的园主，导致价格高昂。」

他指出，一般上小型园主或菜园多购买几亩或几十亩作为投资，小型农业地较少会吸引大规模企业购买。

「大规模企业都要求至少有数百亩至一千亩的农业地，因他们多数是以种植油棕为主。」

他指出，地皮不断在上涨，导致生活成本也相对提高。基于地皮是生活成本最大关键，峇市地价涨势更是全柔之冠，造就本区的生活成本起居不断昇高。

他预测，虽然目前峇株农业地的走势放缓，但地价並不会再有下跌的空间，未来由于农业地难求，还是会继续上调，目前只是处於缓和期。

农地5年涨2倍

峇株巴辖是柔佛州主力农业的区域， 因此农业地市场买卖非常活跃， 促成了峇农业地在这5 年来以翻倍恣態增长，这5年的涨幅是在100％至200％之间，即每年皆调涨20％至30％。

小园主张宝宜说，地皮是一个保值及优质的投值领域，在过去5年农业地都有显著昇高的跡象，这是因为手上握有很多现钱的生意人或投资家转向购买地皮。

他表示，农业地的价值一般会跟著油棕价起伏。「峇市农业地在过去5年涨势惊人，至少以翻倍恣態飆涨，如巴力士隆外港脚农业地，2010年时每英亩售价约8万令吉至12万令吉，如今至少要25万令吉。」

他指出，即使是非常內陆的农业地，即偏离大路且属于高山地势的內港脚，过去是乏人问津，但如今价格也从5年前每英亩4万令吉至5万令吉，飆升至12万令吉至15万令吉。

他说，一般上农业地的价格胥视地区而定，如是否靠近大路、有无山水、是否有任何种植物。「若是油棕园、水果园及橡胶园，价格会比较高，因园主在收购后即可有回酬。若是空地，园主在购买后需自行种植或者作为等待地皮涨价再售。」

超级幸运星

地皮银行借Loan不多，意味着头期要拿很多现款出来，利息也很高。。。再来如果买空地，每个月没有Income的，Installment要自己顶，如果有很多现款的人确实适合的，不过也要看地点。。。

我大概两年前在Segamat买了一块8亩多橡胶地，在大路进去第三段，当时买135K/Acre,树大概20年，买了接近13个月，把它放了。。卖的时候本地人没什么要买，他们的价格大概要150K-170K而已，不过后来我卖给KL人，卖价195K，卖了没两个月橡胶价由2.9-3跌至现在的1块多。。当时每个月卖的橡胶钱对半分了以后也不过1K多。。现在更死了，很多人都不开割，因为价钱太低了。。。

所以如果现金不松动的朋友，建议最好能买一些每个月有多少回酬来Cover installment的。。。不然利息都亏掉很多，而且地皮有很多意想不到的事。。。要有一笔现款做Back Up。。。

现在3年内卖Property Gain Tax抽30%，这个也要顾虑下。。。如果地皮打算放长些的就没问题～

以上是个人经历，共勉之～

mchen3389

13 个月就脱手，
也赚了 4XX K ，
佩服！！

u0508950

超级幸运星 发表于 9-7-2014 09:22 AM
地皮银行借Loan不多，意味着头期要拿很多现款出来，利息也很高。。。再来如果买空地，每个月没有Income的， ...

胶价跌, 地价升, 现在好像很普通..........

mchen3389

u0508950 发表于 9-7-2014 11:06 AM
胶价跌, 地价升, 现在好像很普通..........

农地被开发，
蓋房子，工厂，基礎建设。。
农地就愈来愈少了。。

超级幸运星

农业地确实越来越少人要卖了，因为小地方的一般都是祖传的，现在基本上都没拖欠银行的，老人家还有在的一般不会出让，很多都是逼于无奈才卖的又或者老人不在都给一些年轻人卖掉。。不然现在要找一幅比较美的农业地确实很难。。。

mchen3389

系列 3  。。。

居銮地处中部内陆，
乃农业大県，
要是农地上涨到顶锋，
那务农门槛就太高，
百万农地该种什么？


柔二线城市地皮涨涨涨（3）：务农炒风不盛　居銮地价维持偏低
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&#8226;地方 &#8226;地方新闻 &#8226;2014-07-09 22:11 &#8226;点击数：32 &#8226;新闻由东方日报提供


张诗慧 报导
受惠工商业发展，居銮地价近年来也以翻倍的速度高涨，惟由于仍以农业为主，加上缺乏大型企业或国际企业前来投资，炒地皮现象并不热烈，造就居銮地皮得以在柔州二线城市中依然维持偏低价格。       

居銮地皮价几乎每3年涨幅约40％，每5年涨幅高达100％，这也使到当地房价水涨船高，如今已直逼新山几年前的房价。

买卖地皮投资人兼地产经纪林江宝接受《东方日报》访问时表示，居銮地皮买卖目前多以每平方英尺为单位，价格则视其地理位置及发展潜能而定，在市区主要分成3个区域。

他说，目前以A区作为当地主要公路的地段如峇株巴辖路丶丰盛港路，以及勿刹路价格最高，每平方英尺要价100令吉或以上，最高可达250令吉。

「其次是属B 区的哥打丁宜路丶梁站路，以及令金路等等，每平方英尺平均介于70令吉至80令吉；C区如中华路及偏远地带则是当中地皮价格较低的地段，每平方英尺约40至50令吉。」

他表示，同一个区域，第一路段与第二路段的价格也会有所不同，主要是因为第二路段的价值受制於第一路段的发展。

看好峇株巴辖路

「因此通常地皮投资者，都会购买第一路段的土地，再将土地提升价值进行投资。一旦该地段开始发展，才会吸引投资者购买第二地段的土地。」

他指出，居銮几乎每3年涨幅约40％，每5年涨幅高达100％，目前居銮地皮价格是2010年的双倍，因此当地房价如今已直逼新山几年前的房价。

林江宝表示，柔州政府的打房政策，造成居銮的地皮走势虽然仍持续上扬，但速度已有所放缓。居銮近年来吸引峇株巴辖业者前来投资，因此他看好峇株巴辖路未来会是地皮买卖的热潮地点。

小园主转投资商业地皮

居銮中华工商总商会会长拿督陈成龙则指出，地皮价格需视有关地点的发展程度而定夺，居銮是个农业为主的城镇，不如峇株巴辖以商业为主要发展，因此当地炒地皮情况并不热烈，地皮价格涨幅有限。

「若居銮能够吸引外资或经商业者前来发展，届时当地地皮的价格预计也将会如峇株巴辖的地皮价格水涨船高。」

购地收租成趋势

基於居銮农业地皮价格居高不下，市郊地段价格可高达每平方英尺8令吉，小园主也有转投资商业地皮之势。

买卖地皮投资人兼地产经纪林江宝表示，农业地皮及园坵的价格，市郊相差不大，邻近居銮市区的路段，包括实里拉龙及峇株巴辖路地段的农业地价格，已炒至介於每平方英尺6令吉至8令吉。

「举凡居銮周边地区的加亨丶拉央拉央丶令金等等，其农业地皮价格差不多也是每平方英尺4令吉至6令吉左右，最高也可炒至8令吉。数年前是大约介於每平方英尺2令吉至4令吉。」

林江宝透露，近来有小园主纷纷转购非农业地皮，或者申请将地皮转为商业用途的趋势，「原因在於，与其动辄数十万投资数亩油棕园赚取每个月约3000令吉的收入，不如以相同价格购置半英亩不到的商业地，出租店铺收取2000令吉至5000令吉的租金，来得更划算与省事。」

近市区住家产业地较吃香

居銮实业发展有限公司董事经理拿督张怡标受访时指出，居銮市区已发展得接近饱和，因此近来居銮商业地皮买卖热点多数集中在可通往至亚依淡丶峇株巴辖，以及南北大道的峇株巴辖路。

他透露，由于居銮人仍偏好购买靠近市区的住家，可省去交通往返的时间与费用，因此住家产业地以靠近市区的地段较为吃香。

「南峇山周边丶日升园及梁站路的地皮买卖交易的成功例子较多，原因在于上述地段仍具发展潜能。」

另一方面，林江宝与张怡标皆认为，即使居銮地皮持续走高，在柔州仍属偏低。

张怡标指出，居銮与其他同为二线城市的峇株巴辖及麻坡县区相比，价格相差甚远，反而与丰盛港及哥打丁宜县的地皮价格差不多。