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现在的形势,加息是很有可能的事情。每+1%利息,35年供期就大概多13%。
现在很多人贪美,谈社区class,都买很贵的新房子。基本上他们看涨的看法多数是对的,但是供不供的起是另外一回事。
而且高级公寓的租金跌到惨不忍睹。买来,难租的高级公寓最好不租,租了别人拖租金不说,还欠水电费不还。
物价方面,物价上涨,外劳短缺,现在外劳不少RM100/工资一天的。以前房子造价可以很低,因为外劳很多,非法的,合法的都很多,一个建筑业外劳月工资才RM700-800。现在不要说建筑业RM900是请不到人的。现在有最低工资制,RM900以下是犯法的。这个工资还不包括这种证件费。
物价涨了,有通膨压力了,再加上如果加息,加息就是增加建筑业成本。建筑商也是借钱盖楼的,材料供应商也是借钱做working capital运作的。借钱成本高了,购买者付。羊毛出在羊身上,千古不变定律。
物价上涨,利率上涨,房价上涨。
这种形势下,很多人会供不起楼。他们要卖。
一个700千买进来的楼,银行出了90%资金,auction价格是多少?700k,再不济是630k。一般不会低过650k的。低过这个价格,银行要write off的。
新的楼盘可能非常滞销。尤其是一些重划区。
现在的拿地成本这么高,如果加上滞销,分分钟开发商不敢推新盘。市面供应减少。
还有一点,利息加高,实业不振了,大量企业的资金都会进入房地产领保值。
这些都不是造成楼市下跌的要素。相反,是楼市上升的主其中原因。因为房地产是这么多投资产品里面最保值的。
股票。40年前的上市公司,多少家今天还在,而且中间是没有经过削资重组的?
黄金。很好的投资,但是买纸黄金,怕对方倒,买实物的,怕爆窃。
房地产。100%的土地还在,90%的房子今天存在。剩下拆了的,地权比40年前还要值钱。
很多人说加息会导致房价崩溃。这不对。加息会导致实业不景气,实业一不景气,实业资金就会大量进入房地产市场积蓄。这更加刺激受到物价上涨影响的地产。
加息导致一大堆人供不起房,这倒是事实。简单来说,没有房的人更买不起。一个目前利息都买不起的人,加了息,每个月installment多了,哪里可能会更加买得起呢?
而他们会寄望加息导致房价下跌,平衡加息的影响,这不可能。第一,银行保价,第二,加息就是增加建造成本,成本高了,哪里敢降。
加1%,大家是没有feel的。加4%,很多人要跳楼了。
一个400k的贷款 35年 4.4% 每个月要供RM1868
加息到8.4%,给他跌到借250k就够了,,每个月要供RM1848
现在450k档次的公寓,250k包含地价,各种税费,建筑费,宣传费,行政费,做得出来吗?
就算给人买到,算起来,赚了???每个月省RM20???
结论是,由于激烈的通货膨胀,增高的运作成本,增高的用工成本,即使很多人供不起房子,但是房价还是会上涨,因为成本暴涨了。
可能未来有个阶段,一碗面要RM20.00,但是一个面卖RM5的时候就值40万的condo到时才卖1百万。
算起来,condo对一碗面的价值暴跌。以前,一个condo值8万碗面,100万的时候,才值5万碗面。
如果有人说condo这样算是跌价,那么我也认为未来condo跌价可能性是很大的。
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