在房價漲薪資不漲的不對等狀態下，買房從以往的夢想，成了今日的癡心妄想，讓許多年輕人望屋興嘆，尤其是在大城市，如巴生河流域、檳島及柔南地區，眼看許多產業計劃如火如荼的發展，年輕人因收入不符合貸款條件，而無法擁有它。
在一些房價起得太離譜的區域，如吉隆坡黃金地段（KLCC週邊及孟沙）房產價格雖然對海外投資者而言還算廉宜，但已不是一般市民所承擔得起，而城郊地區如蕉賴、鵝嘜、安邦、甲洞及八打靈再也，因地價高漲，房價越飆越高，單位面積卻越縮越小。
買遠一點
生活省一點
根據《投資致富》粗略估算，若要在吉隆坡市中心購屋，對一個剛踏入職場、平均薪資3千令吉的大學畢業生而言，必須不吃不喝84年，才可買到一間價值300萬令吉，面積1千平方呎的高價公寓！
據悉，鄰近吉隆坡國油雙峰塔（KLCC）的四季酒店頂樓公寓（Penthouse），面積1萬1千900平方呎，被買家以3千700萬令吉高價訂走，相等於每平方呎售價達3千零26令吉，再創房價新高紀錄。
若以每平方呎3千令吉作為豪華房產標準，社會新鮮人要在國油雙峰塔週邊區域買一間1千平方呎公寓，即使活到100歲也供不完房貸，住豪宅夢想宣告破滅，唯有退而求其次，把目標轉移至高價房產。
算一算，高檔房產也不便宜，若以每平方呎1千500令吉為標準，月供3千令吉，1千平方呎公寓也要供足42年，意味供期將超越法定退休年齡，從少年供到老年，退休後還要為供屋煩惱，狀況悽慘。
那麼中高價房產呢，情況是否樂觀？
若以每平方呎1千令吉計算，在不吃不喝，房價不漲的狀況之下，1千平方呎公寓至少供28年，如果想買一間約2千平方呎的有地房產，須供足56年，同樣令人汗顏。
看來唯有降級至中價房產，以每平方呎平均價500令吉計算，位於城郊的1千平方呎公寓，至少得不吃不喝供14年以上，若加上其它額外開銷，如房租、保險、交通膳食費等，僅剩1千令吉供屋，供期將拖長至40年以上。
財力不足
先填飽肚子
問：甚麼原因導致年輕人無法成功購屋？如何才能在30歲前擁有第一間房產？
iProperty.com首席執行員桑迪格雷戈里奧指出，買房並不像在店裡選購洗衣液般簡單，而是需要經過調查及規劃，包括視察地點，審查你的經濟狀況後，才可決定買房，若事前未作足準備，則可能面對無法符合貸款條件的風險。
安達集團董事經理拿督斯里張孫通博士則認為，首購房若是自住，最重要是評估產業每平方呎價格是否合理，而不是單看發展商及品牌，許多人會有此迷思，主要是怕產業發展商倒閉，產業計劃被擱置，可是基本上在過去5年，我國已經不再發生產業計劃被擱置事件。
“十多年前，發展條列較寬鬆，導致一些買家遭受擱置之苦，因此市場上總流傳買產業，最好選擇品牌發展商，確保不會發生問題，可是事實上，目前我國的產業發展條例，比起十多年前，已相對嚴格，現在購買住宅產業的買家，是受到房屋發展法令（HDA）保護，因此不必再擔心會發生發展商“跑路”的狀況。”
全方位企業顧問黃基明博士認為，房產售價10年內上漲100%，人民薪資只揚升20%，加上個人開支增加，三餐飲食變貴，買房將成問題，預見未來年輕人將無法單獨承擔高昂房貸，就如東京及香港一樣。
他以美國心理學家馬斯洛（Maslow）需求層次理論舉例，表示人類最基本需求以吃為先，得以溫飽後才會考量住宿和安全的問題，未來年輕人若須買貴食物滿足最基本的生理需求，收入不高者如何負擔得起價格更高的房屋？
“先進國因屋價漲太快，人民無法負擔市中心房產，未來勢必往郊外遷移，每日通勤幾小時來回工作地點及住家，就比如檳島，屋價漲太快，再多幾年，許多人將無法負擔該區房子，唯一對策就是向外圍擴散。”
他指出，這是我國欲成為先進國必須經歷的痛苦過程，預計未來10至20年，我國房屋發展不得不朝“員工宿舍”及“在家工作”的趨勢邁進。
“目前台灣已出現老闆買房，提供員工宿舍或共住一房的狀況，香港則已進階至在家工作型態，相信大馬再過不久也將出現此趨勢。”
降低要求
先買小組屋
問：物價房價騰騰漲，薪資卻不漲，30歲前買房，是不可能的任務？
永佳財務規劃公司首席理財規劃師兼產業代理陳建業碩士接受訪問時表示，當年輕人有意在吉隆坡、雪蘭莪、檳城及柔佛市區置產，確實面對房價漲得太離譜的問題，而且目前無法擁有房屋的情況，已從低收入群延伸至中等階級，情況令人擔憂。
“以目前我國大學畢業生收入3千令吉水平（不包括其它貸款）計算，若要取得金融機構貸款，房貸不可超過收入的三分一，意味他們只可負擔20萬令吉房產，可是在城市區域，20萬令吉房產難尋。”
他說，不是現在的年輕人不想儲蓄，而是收入已被各種生活開銷所佔用，根本所剩無幾，尤其是我國，公共交通系統不發達，年輕人剛踏入社會先買車已見怪不怪，導致收入被車貸侵蝕，而且還須應付衣食住行開銷，儲蓄已成問題，買屋更是難上加難。
“就算省吃儉用，直到打算成家立業，還是得面對殘酷買房考驗，但為時已晚。於是有些人逼於無奈，不得不妥協於三代同堂，可是這對於崇尚自在生活、注重隱私的年輕人而言，意味將與長輩同住一屋簷下，無拘無束的生活將難以實現。
“在如今房價漲薪資不漲的失衡處境下，年輕人若堅持夢想擁有自己的家，首間房產應該從簡小開始，萬萬不可要求及期望太高，即使在距離市區較遠的地方買個小公寓、組屋也是不錯的選擇。”
REHDA副主席拿督劉榮洲指出，我國年輕人多數在26至27歲時，準備開始購買第一間房產準備成家，最常遇到的狀況是收入不夠，不符銀行貸款條件，父母擔心房子漲價，都會幫孩子付頭期及代供幾年房貸，直到年輕夫婦收入趨向穩定，可支撐房貸為止。
“這個現象在大城市如吉隆坡、檳城、柔佛最常見，而小城鎮因房屋價格不高，在年輕人可負擔範圍內，並未出現此問題。”
他認為，年輕人要在30歲前買到第一間房，一定要奉行“財務紀律”，而不是踏入社會工作就申請信用卡，看到喜歡或好吃的東西，就一定要買或擁有，無法控制物質慾望，導致財務自律被削弱，若始終無法改善財務管理，30歲前買屋子將難以實現。
由於買房是人生最大決定，桑迪格雷戈里奧建議，年輕人在購買首間房產前，必須先研究個人經濟狀況及每個月支出開銷，除了確保即將繳付的房貸不可超過總收入三分一，而且須擁有充足資金作為10%頭期費用。
他指出，大馬多數銀行提供首兩項住宅產業90%貸款，但條件是購買的產業必須是年收入的3倍。
首購謹慎
宜選二手屋
問：首購房該如何選擇，哪些狀況須留意，才不會買錯後悔？
劉榮洲提醒，在購屋前必須做功課，除了檢查發展商過往產業發展紀錄，還要確定發展商是否合法，發展計劃是否已取得政府發出的執照等，因為目前還有州屬，如吉蘭丹及登嘉樓的一些小區，依然存有不合法或未持有準證的發展商。
他建議首購族在買屋前，事先瀏覽城市福利，房屋及地方政府部網站http://www.kpkt.gov.my，查看當局列出的黑名單，包括無牌發展商、已遭購屋者仲裁庭（TTPR）提控發展商、拒絕繳付傳票的發展商，延遲交屋發展商及計劃擱置的發展商，以保障自身利益，避免買到不合法產業，同時也可查詢該網站提供的購屋指南，瞭解正確買房程序。 陳建業認為，首購屋首要條件是留意該處交通，附近有巴士或捷運站最好，千萬別買完全沒有公共交通工具可抵達的房子，因為未來若想自住，距離工作地點太遠，汽油開銷將讓你得不償失。
其二是量力而為，要在自己財務可負擔範圍內才買，不應該只有30萬令吉財務能力，而妄想購買40萬至50萬的房產；接下來才考慮週邊設施及地點，如是否有商店、醫院、學校、安全措施及主題性等。
安達集團董事經理拿督斯里張孫通博士指出，若年輕人首間房主要目的是自住，建議買二手屋，因為不管是有地房產還是公寓，都會比新屋更物有所值，而且還可親臨現場觀察環境及房子格局，減少買到房產條件不符合預期的幾率。
對於首購族買房的先決條件，張孫通認為售價最重要，不一定要買最靠近捷運的房產，因為通常打著與捷運毗鄰500公尺的房產定價，都比一般靠近捷運1千500公尺的房產價格貴多一倍，前者可能每平方呎售價750令吉，而後者只售500令吉，年輕人資金不多，同樣可走路達到捷運站的距離，何不選擇價格較廉宜的房產。
“符合預算、環境良好才最重要，不一定要最靠近捷運站，為此多付高好幾倍和扛多幾年房貸，加重生活負擔多不值得，特別是那些黃金地段房產，價格昂貴，但絕對不適合首購族，若再學他人炒房，小心燒到自己，賠了夫人又折兵。”
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发表于 1-11-2013 09:26 PM
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