【产业投资信托(REIT)交流区】

kkgan

williamnkk81 发表于 10-3-2014 01:54 PM
小弟究竟在网上包括Cari里阅读了一些关于RIET的资料，了解了他的性质而且有兴趣投资。
不过 ...

3）股息要交税的吗？股息已經是報稅了。。。現在全部股票是不要再報稅的。。。但除了REITS一部分還有扣除10%的稅務。。但只要你有報稅可以拿回。。

请指教有关那10巴仙的税务。
这是能回扣的吗?
您有拿回过吗?

我以为只有25巴仙的税务才能拿会吧了。
谢谢!

pcy85

昨天买了600股arreit.

williamnkk81

kkgan 发表于 29-3-2014 06:46 PM
3）股息要交税的吗？股息已經是報稅了。。。現在全部股票是不要再報稅的。。。但除了REITS一部分還有扣除 ...

只要你要報稅的時候。。。 把這個被扣稅的股息加入。。就可以拿回的。。。 但也要看你的薪水有沒有被扣稅的。。。 如果你是被抽超過10%的。。 我會建議你不要報咯。。。。

icy97

3大利好支撑前景　房產信託收益率高

财经 2014年4月2日
（吉隆坡2日讯）分析员指出，儘管房地產领域充斥负面因素，但相信大马房產信託（M-REITs）在3大因素支撑下，將继续为投资者带来正面的收益率，因此维持该领域「中和」投资评级，而首选房產信託股则是显著被低估的怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）。        

艾芬投行產业股分析员在今天的一份报告中指出，大马的房產业週期正在攀顶，而且租金调涨的前景似乎也正在放缓，以及高资本值持续抑制投资活动。

与此同时，该分析员指出，大马房產信託也正在面临通胀逆风，主要是因为生活成本和经商成本提高（这是基于业主將较高的门牌税和水电费转嫁给租户）。

儘管如此，分析员认为，直到2017年，大马房產信託依然是一个以业主主导的市场（landlord's market），这是因为新增供应持续被市场良好的需求吸收。

「隨著位于策略性地点的高品质和卓越的办公与零售空间的需求维持良好，所以我们相信大马房產信託中期前景依然美好，儘管我们並不预见未来12个月会有很显著的催化因素。」

综合以上种种因素，艾芬投行分析员以3大因素，维持大马房產信託领域「中和」投资评级。该3大因素，分別是：一、大马房產投信与10年期大马政府债券（MGS）的收益率差价或许不会进一步收窄；二、美联储退出量化宽鬆政策（QE）和利率正常化的现象；三、儘管面临通胀不利因素，但稳定的经济增长相信將支撑大马房產信託的稳定基本面。

针对大马房產信託与政府债券收益率差价或不会进一步收窄，分析员解释说，过去4年，在乐观的投资者积极期望经济復甦以及房產市场蓬勃发展带动下，大马房產信託受到青睞，股价节节攀高，但这导致该领域的週息率受压，从2008年12月的11%高峰，大幅度下跌至2013年5月的5.3%。

然而，强劲的房地產週期似乎正在逐渐消退，分析员预计，办公和零售租赁市场將在一段时期面临適度的增长，主要是因为新办公楼供应將在2014至2016年逐步增加，同时办公楼与零售租金也面临更激烈的竞爭。

在此情况下，大马房產信託的股价和艾芬投行给予的净资產值的价差已经收窄，同时在短期缺乏重估因素下，分析员相信大马房產信託对大马政府债券的收益率差价或將处在趋高的水平。

首选IGB房產信托　仍有上涨空间

分析员说，部份大马房產信託的股价已经出现调整，其中调整幅度最大的就是嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股），即按年跌22%，这將是重视收益率/现金流投资者趁低累积的机会。

排除不可预见的情况，分析员表示，大马房產信託將继续依赖內部成长，虽然只有少数大马房產信託將在短期內（2014至2016年之內）注入新资產，如雅饰房地產（AXREIT，5106，主板房產信託股）和柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股）。

另一方面，分析员称，去年下半年，两大因素衝击投资者对房產信託的购兴，即：担心美联储退出QE对新兴市场的影响，以及区域利率正常化的影响（艾芬投行经济学家预测大马將在今年下半年升息25个基点）。

「然而，以上两个因素，造成目前的房產信託收益率（不包括KLCC產业信託），从去年6月的5.3%，扩大了130个基点，至6.5%。」

分析员补充道，最后一项正面因素，就是国內强稳的经济將继续支撑大马房產信託的出租率和租金调整，儘管面对通胀风险。

针对个別大马房產信託股项，艾芬投行分析员指出，该投行看好基本面良好的房產信託，包括由强劲的租赁支撑、在资產升值方面（asset-enhancement initiatives，简称AEI）拥有良好的纪录、以及有强大的赞助商作为后盾。

「在我们研究的范围內，怡保花园房產信託是目前最被低估的房產信託，距离我们的目標价1.34令吉，还有17.5%上涨空间，所以该房產信託是我们的首选。至于第二个首选则是柏威年房產信託，它距离我们的目標价1.48令吉，还有13%上升潜能。」【东方网财经】


租金調幅受限‧產託股前景蒙塵

2014-04-04 17:08      
（吉隆坡4日訊）鑑於產業投資信託領域處於低資本化率環境，分析員預測，產業投資信託在未來將專注自然成長，部份業者所進行的資產強化措施（AEI）活動有望為其帶來較好回酬率，但租金上調幅度將受諸多利空因素限制，並給予該領域“中和”評級。

興業研究披露，在眾多產業投資信託股項中，只有桂嘉資產管理（QCAPITA，5123，主板產業投資信托組）宣佈收購資產計劃，此外，AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）也聲稱會在2014財政年收購數項資產。

“AXIS產業信托目前正為收購巴生河流域、檳城和柔佛的工業資產計劃進行協商，收購價值合計約3億8千萬令吉，其中一項收購可能在今年第三季實現。”

儘管收購計劃將有助於提振盈利，但興業表示會謹慎看待該公司的財務前景。

肯納格研究也指出，Axis將配售8千600萬新單位融資收購活動，但該配售計劃並未完成且將延遲至今年10月。

此外，凱德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）擴大基金規模20%的上市批准遭展延多6個月至今年4月，而所籌獲的資金料將用作收購資產。

淨賺益差或進一步收縮

興業研究認為，產業投資信託的短期前景仍缺乏吸引力，主要因美國聯邦儲蓄局（FED）開始放慢量化寬鬆腳步導致10年期大馬政府債券年初至今的回酬率上揚至約4.09%至4.30%，而去年同期則為3.43%至3.54%。

“因此，較大型的產業投資信託的淨賺益差仍徘徊在相對缺乏吸引力的水平約0至200個基點，惟債券回酬看起來將在該水平正常化，限制了淨賺益差進一步收縮的風險。”

業內的資產強化措施活動方面，興業表示，AXIS對數項資產進行的重大強化措施工作經已完成，預計將帶來雙位數的資本回酬率；惟賀達產業信托（HEKTAR，5121，主板產業投資信托組）在完成其位於吉打州的中環廣場裝修工作後，預料能倍增租金收入“同時，柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）也將進行一些資產強化措施工作以配置部份未充份利用的零售空間，預計可在今年5月完成工作。”

至於租金前景，肯納格指多項不利因素如吉隆坡市政局（DBKL）或提高門牌稅、成本上揚、辦公空間過剩、消費料飽和、業內競爭加劇以及即將實施的消費稅系統，促使產業投資信託上調租金的幅度放緩，以維持佔用率和確保租客的穩定性。

另外，興業相信，該領域的利空因素如債券收益上揚和開支增加已充份反映在股價上，因此下行風險有限。

“然而，鑑於預期利率會上揚的疑慮仍圍繞，該領域的上揚空間也不大，潛在利好或來自於收購資產活動。”（星洲日報／財經‧報道：劉國通）

kkgan

williamnkk81 发表于 31-3-2014 03:16 PM
只要你要報稅的時候。。。 把這個被扣稅的股息加入。。就可以拿回的。。。 但也要看你的薪水有沒有被扣稅 ...

对不起!更改你的10%错误观念.
内税务局回复如下:
2.Reits witholding tax 10% is a final tax. Therefore it cannot be claimed back. Taxpayers also do not need to declare dividen income from reit.
Dividen from company taxed at 25% can be claimed back.
Please declare gross dividend under the column DIVIDEN in income tax return form.

williamnkk81

kkgan 发表于 7-4-2014 02:54 PM
对不起!更改你的10%错误观念.
内税务局回复如下:
2.Reits witholding tax 10% is a final tax. Theref ...

好好。。。 謝謝你的更改。。。。。

kimhaolian

近来打算将一些钱移来reit 赚股息
还在IGB和sunreit 之间举棋不定
游览论坛看到不少人都对IGB好评，
IGB只是midvalley和garden就那么稳？
sunreit 的portfolio则涵盖北马到中马近10个资产，股价也只和IGB差不多而已？
希望reit高手多多指教

Chaits6720

请指教 ARreit OK 吗?

williamnkk81

kimhaolian 发表于 10-4-2014 12:30 AM
近来打算将一些钱移来reit 赚股息
还在IGB和sunreit 之间举棋不定
游览论坛看到不少人都对IGB好评，

REIT 都不錯的。。。。

要哪一個就看自己眼光咯。。。

你可以比較的是DY。。gearing 大小。。還有基金的大小。。。 多產業未必好。。。太專未必可以發展。。

還有那些產業的增值潛能有幾大。。。 這樣你就可以知道買哪個。。。

咖啡色

各位大大 如果我現在有RM2000 , 全部都拿去購買 Hektar的話 3各月后我能拿回多少的股息呢?

ahlauweihotmail

kkgan 发表于 7-4-2014 02:54 PM
对不起!更改你的10%错误观念.
内税务局回复如下:
2.Reits witholding tax 10% is a final tax. Theref ...

你的意思是不是不管你年收入多少，那10%是抽定了对吗？

是不是不需要报REIT？如果个人所得税的tax rate是超过10%，也不需要报？比如说某个人的tax rate是25%，那么他需不需要多付那额外的15%？如果想报的话那么有填天在哪里？是不是填在seksyen 110？

kkgan

ahlauweihotmail 发表于 28-4-2014 06:29 PM
你的意思是不是不管你年收入多少，那10%是抽定了对吗？

是不是不需要报REIT？如果个人所得税的tax r ...

据我所知,with holding tax 10%是要给政府的。

ahlauweihotmail

kkgan 发表于 28-4-2014 11:52 PM
据我所知,with holding tax 10%是要给政府的。

那么须不须要报？？

kkgan

ahlauweihotmail 发表于 29-4-2014 09:07 PM
那么须不须要报？？

因为是不能claim回的,所以不需报税。

investfuture

升息對 REIT 的影響是什麽
2014年5月2日星期五
http://www.malaysiareit.com/2014/05/reit.html

升息對reit的影響：

１）　大多數的Reit都是把tenant的deposit放在銀行賺利息，放在銀行裡的deposit都是floating rate,升息會增加公司的interest income。雖然大部分的interest income只佔total income的不到５％，但是增加income絕對是好事。

２）　那麼升息會增加REIT的貸款利息從而影響派息嗎？就好像我們的房屋貸款，如果BLR上升，我們就必須還更多的利息。答案是：不一定，這取決於公司的貸款是fixed rate還是floating rate, 以下是example：

REIT	FIXED BORROWING	FLOATING BORROWING
ARREIT	363MIL	-
PAVREIT	706MIL	110MIL

由於Pavreit有floating borrowing所以升息會對Pavreit有負面影響，而對Arreit則沒有負面影響。

3） 除了內部影響，升息也會造成投資者偏向於其餘的低風險投資工具，例如：fixed deposit。因為當REIT的派息率與fixed deposit相差不遠時，還有誰要買REIT呢？當然，當投資者都拋售REIT時，自然REIT的價格會下調從而導致派息率又上升。

investfuture

http://www.malaysiareit.com/2014/05/2009reits.html

想當年，klci跌到800+點，如果那時你買入REIT,今天的Return是多少？


2009年只有10只REITs listed in Bursa Malaysia, 他們分別是 amfirst, arreit, atrium, uoareit, ytlreit, twrreit, hektar, alaqar, qcapital, axreit。


REITs當年vs現在的股價：

year	qcapital	ytlreit	arreit	axreit	twrreit	alaqar	amfirst	atrium	hektar	uoareit
2009	0.89	0.725	0.845	1.15	0.88	0.895	0.805	0.62	0.78	0.95
2014	1.14	0.915	0.93	3.3	1.42	1.39	0.98	1.3	1.51	1.4
return	28.09%	26.21%	10.06%	186.96%	61.36%	55.31%	21.74%	109.68%	93.59%	47.37%

*注：hektar與amfirst曾經發布right issue

但是別忘了，REITs可是以devidend為主的投資工具，在這五年裡REITs還是有dividend

這10只REITs的dividend payout如下：

qcapital	ytlreit	arreit	axreit	twrreit	alaqar	amfirst	atrium	hektar	uoareit
0.4086	0.38913	0.36416	0.915	0.5312	0.392	0.2947	0.4607	0.547	0.5249

*注：單位是RM,零吉而不是cent

Dividen over 2009年的股價回酬：

	qcapital	ytlreit	arreit	axreit	twrreit	alaqar	amfirst	atrium	hektar	uoareit
share price	0.89	0.725	0.845	1.15	0.88	0.895	0.805	0.62	0.78	0.95
dividend payout	0.4086	0.38913	0.36416	0.915	0.5312	0.392	0.2947	0.4607	0.547	0.5249
return	45.91%	53.67%	43.10%	79.57%	60.36%	43.80%	36.61%	74.31%	70.13%	55.25%

  

那麼，股價加上股息總回酬是：

qcapital	ytlreit	arreit	axreit	twrreit	alaqar	amfirst	atrium	hektar	uoareit
74.00%	79.88%	53.16%	266.52%	121.73%	99.11%	58.35%	183.98%	163.72%	102.62%

從這些分析，我們可以看到REITs的回酬還是相當可觀的，axreit更是達到驚人的266.52%，50%的REITs回酬超過100%,

當然，你可以說：“那時發生股災，無論你買什麼股hold到現在都很容易double的啦！”我認同你的說辭，但是在2009一去不復返的股又有多少呢？我不知道有多少，我只知道沒有一只REITs死掉，最差的arreit也在5.5年裡給你53.16%的回報。

investfuture

bookmark 起這一個link, 以後只要key in share price就能check REITs dividend yield了

http://www.malaysiareit.com/2014 ... -dy-calculator.html

icy97

吁調低預扣稅‧產託業盼增吸引力

2014-05-16 10:40      
（雪蘭莪‧八打靈再也15日訊）大馬產業投資信託業預料今明兩年面臨嚴峻挑戰，除了把重點放在成本監控、資本管理、改善出租率和租金外，業界也希望政府調低產託預扣稅（withholding tax）率，同時容許新建產業佔更高比重以獲更豐厚回酬。

儘管大馬對產託所實施預扣稅低於區域同儕，但與鄰國新加坡及亞洲的日本相比，仍然有調低的空間，以使大馬產託更具吸引力。

大馬產業投資信託協會副主席祖海里受詢時證實，該協會將向證券監督委員會（SC）提呈建議，以提高大馬產業信託投資的吸引力。

祖海里也是大馬第一信托（AMFIRST,5120,主板產業投資信托組）代首席執行員。

15產託公司將與財政部對話

他說，該協會約15名上市產託公司也將與財政部舉行對話，使大馬產業信託因應市場改變而作出調整。

新加坡對非個人非公民實施10%預扣稅，但對個人並不徵抽預扣稅。大馬目前對個人、企業實施10至20%不等的預扣稅。

根據他說，大馬政府若要使我國產業投資信託繼續富吸引力，宜不時審核週遭國家的變化而不時作出調整。

另外，產託業界也認為，當局對產託投資於新建產業的比重，也有提高的必要，其比重可由目前10%提高至20或30%不等。

大馬目前產託生態，促使有發展商業務的產託同儕稍佔優勢，後者可把新建產業直接注入產託，而獲更高回酬。

祖海里說：“相比無此背景的產託，若要把已建好產業注入資產，基於產業價值提高的限制，其回酬也沒那麼吸引人。”

根據估計，若以管理資產值10億令吉計，10%門檻只達1億左右，目前產業上漲要選擇注入良好資產相對困難；若提高至20%或30%門檻，則可能會有2億至3億令吉或更大的挪移空間。

審慎管理策略
大馬第一信託放眼6%回酬

大馬第一信托所管理的資產，在國家能源（TENAGA,5347,主板貿服組）最近調高電費16%後，儘管營運成本增加和挑戰更為嚴峻，而該公司將透過更審慎的管理策略，務使組合回酬獲6%回酬。

祖海里說，旗下一些資產在趁翻修的當兒，以更好的區位或形塑不僅讓租金有上漲空間或增出租率，也順勢把零售或辦公資產的空調、照明等能源應用，改為更能源效益設施，長遠達到節省電費與營運成本目的。

大馬產託一般把所獲盈利，90%供派息用途，很多投資大眾以股息穩定，而樂於作長遠投資。

他指出，由於預期隔夜政策利率（OPR）將調高，截至今年3月首季的4億2千910萬令吉或32.7%負債率，也有需審慎管理。平均利率由去年4.37%增至4.45%。

他說，坐落吉隆坡的三產業即大馬銀行集團大廈、大馬銀行領導中心與總部產業估值稅調高，惟目前仍獲繳交舊率。

“若調高之時，會與租戶商討如何分擔有關產業估值稅調高的衝擊。”

總出租率平均88%

提到辦公、零售產業有過剩之勢，他說，旗下10大資產總出租率平均達88.1%，基於營運環境嚴峻，會為現有租戶提供良好服務與保持良好關係。

他披露，旗下首邦市高峰商場（SUMMIT）總斥資8千萬令吉進行翻修，預計明年7月竣工、明年10月推展禮。翻修是以區間進行，因此其零售商場還是在範圍內繼續營業。

“翻修完成後整個零售、辦公與酒店空間更具朝氣與活力，區內電影院也斥資1千萬令吉進行提昇工程，預期竣工後可望獲租金上揚40至50%，惟一切還看市場動力。

他說，翻修資金是以競爭性利率向大馬銀行（AMBANK,1015,主板金融組）取得；明年實施的消費稅是實施在租戶，對營運成本沒有直接衝擊。

他說，是否在其產託中注入新的零售商產，這要看高峰商場完工後的反應而定。（ 星洲日報／財經）

icy97

大馬公債回酬率料跌‧產託股有望重估

2014-06-07 10:47      
（吉隆坡6日訊）歐洲中行首度祭出負存款利率以刺激經濟，分析員認為，歐洲中行的量寬（QE）和減息措施可能導致大馬公債回酬率下滑，這將成為大馬產托股短期內獲重新評級的催化因素。

MIDF研究指出，外資持有高達40%的大馬債券，因此大馬債券回酬率深受外資進出的影響。

該行相信市場已納入考慮美國收水的效應，因債券回酬率已停滯於近4%水平。

料有另一輪熱錢流入

但是，該行認為接下來可能看到另一輪的熱錢流入，因為歐中行在今年6月極有可能展開貨幣刺激措施（歐洲量寬）。歐中行剛於6月5日公佈將存款利率下調至負0.1%以鼓勵借貸。

“歐洲量寬或減息將類似美國聯儲局在2012年9月推出的措施，我們可以預期大馬債券回酬率將一步被壓縮。”

MIDF表示，在美國首度QE（2008年11月25日）和歐洲貨幣刺激（2008年11月26日）之前，大馬公債回酬率為4.14%，之前在2008年9月曾抵達5.00%高峰。

大馬10年公債
未來3個月或跌10至20基點

大馬公債在2009年1月回退至2.97%低點，自QE推出以來下跌了120基點。無可否認的是，聯儲局首度QE和歐中行貨幣刺激有重疊之處，但MIDF認為歐洲QE刺激的衝擊大於已被市場消化的聯儲局收水行動，並相信大馬10年期公債可能在未來3個月比現有水平（4.04%）進一步收窄10至20基點。

MIDF相信，市場對美國收水已不再作出敏感反應，反而對歐洲量寬感到更為振奮。

歐中行可能落實量化寬鬆政策，將可能令大馬產托獲重新評級，因債券回酬率可能有進一步下跌的壓力。因此，肯納格將10年期債券回酬率預測從4.15%調整為3.80%。

M I D F上調產托股評級至“增持”，因該領域的大部份風險已反映在股價上。再者（KLCC,5235SS,主板產托組）被納入綜指成份股，應可帶動股價上漲。

該行表示，所有產托股（僅AXIS產托除外）都獲得“超越大市”評級，目標價上調5.3至8.2%。由於AXIS產業信托（AXREIT,5106,主板產托組）今年來已上漲14.3%，因此給予“落後大市”評級，目標價3令吉8仙。

主要中行政策分歧
全球金融將更動盪

另一方面，本地經濟學家認為，歐中行實施負利率，顯示了全球主要中行的貨幣政策分道揚鑣，預料將令金融市場更為動盪。

降息歐元貶
提昇出口競爭力

豐隆研究經濟學家指出，歐中行的負存款利率預料將令歐元走軟，可提昇出口競爭力，理論上也是在懲罰持有太多現金和不願放貸的銀行。

從宏觀角度來看，主要經濟體的貨幣政策分道揚鑣（例如聯儲局已開始收水），預料將令金融市場更為動盪。豐隆認為歐中行的最新行動令全球經濟前景具更多確定性，顯示美國強勁的復甦動力。

歐中行在週四宣佈將主要再融資利率調低10基點至0.15%，指標存款利率也降低10基點至負0.1%，這是首家主要中行實施負利率政策。

歐中行也宣佈一些新的流動性計劃（總值4千億歐元），從2014年6月至2016年6月，以刺激歐元區銀行的借貸活動，同時必要時將開始資產購買計劃。

豐隆研究表示，歐中行最新舉動的主要原因是預防歐元走強導致通貨緊縮，以及疲軟的國內需求。歐元區2014年3月的通膨率僅為0.5%，寫下2009年杪以來最低水平。儘管歐元區經濟改善，但近期貸款和貨幣供應卻大幅放緩，4月份M3隻成長0.8%，為2010年8月以來最低。

國行若升息
將衝擊大馬出口

在大馬方面，豐隆研究保持2014年經濟成長5.5%的預測，由於高比較基礎和出口失色，季度成長率將逐步走低。國行在7月份升息可能令馬幣升值，到時將衝擊大馬出口的競爭力。

該行指出，雖然宏觀風險消散，但由於原棕油出口價平緩，以及油氣產出復甦緩慢，大馬經常賬盈余可能低於預期。政府即將實施的補貼合理化（如燃油補貼機制）以及政府或有債務的逆風，也可能在短期內令投資者對大馬的信心減弱。（ 星洲日報／財經）

icy97

传森那美购产托公司 拟注入旗下商业房产

财经新闻 财经  2014-06-29 11:21
（吉隆坡28日讯）消息透露，森那美（SIME，4197，主板贸服股）有意收购产业投资信托（REITs）公司，并将旗下的商业房产注入新公司。

《星报》引述消息人士谈话报道，森那美在近月前向数家投行提出申请，有意通过并购产业投资信托公司，从而进军相关领域。

消息人士说，该公司已委托一家本地投行，担任这项交易的唯一主理顾问。

相中Axis产托？

他说，森那美的并购目标是独立产托公司，在本地多家产托公司中，Axis产托（AXREIT，5106，主板产业信托股）符合这项条件。

本地的产托，还包括升禧产托（YTLREIT，5109，主板产业信托股）、贺达产托（HEKTAR，5121，主板产业信托股）、双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）、大马凯德产托（CMMT，5180，主板产业信托股）以及怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）等。

森那美在大马、新加坡、澳洲、英国以及越南，均有房地产发展项目。

在大马方面，该公司最为有名的商业房产，是位于阿拉白沙罗（Ara Damansara）的OASIS综合发展计划，建设项目包括店屋、办公楼以及服务式公寓。

森那美接下来也将进行梅拉瓦蒂（Melawati）企业中心发展计划，以及在2016年底时，与凯德商用产业（Capita Malls Asia）联营发展梅拉瓦蒂购物商场。

此外，该公司也将与IOI集团（IOICorp，1961，主板种植股）在八打灵再也一带，联营发展综合发展计划。

综观这些计划，已足以让森那美设立产托。【南洋网财经】