买房子

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A note of caution on housing loans                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        [tr][td]Buying a home can lead to bankruptcy if you are not prepared

	New Bankruptcy Cases
2002	11,956
2003	12,376
2004	16,251
2005	15,868
2006	13,590

Source: http://www.mier.org.my/presentations/archives/pdf/CEB2007.pdf

From the same source, 25% of the defaulters are said to be on car andhousing loans. At an average of 14,000 new cases per year, 3,500 willbe losing their cars or houses. If you have noticed, the number ofproperties advertised for auction in the local papers is rising aswell.

Commercial Banks: Non-Performing loans by Sector				RM million
Purchase of residential property	2006 Sept	2006 Dec	2007 Mar
<= 25k	321.8	314.8	308.6
>25k to 60k	1,609.2	1,627.2	1,680.9
>60k to 100k	2,797.3	2,853.4	2,862.0
>100k to 150k	2,931.7	2,967.3	2,997.4
>150k to 250k	3,482.9	3,551.5	3,574.1
>250k	2,641.0	2,737.1	2,809.9
	13,783.8	14,051.4	14,232.8

Source : www.bnm.gov.my


如果想买房子的话大概需要存多少钱啊?

个人有兴趣供间小小的房子

可能是CONDO或排屋...

对SECOND LINK的房子(BKT INDAH,JOHOR)有兴趣

但是我怕供供下结果供不起之后又被银行拉回去

那不就得不偿失了

请各位大大给点意见

[ 本帖最后由 bluelavendar 于 10-4-2009 11:31 PM 编辑 ]

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购屋须知                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        简介

在马来西亚，我国政府采用了有关法律作于买卖、转让房屋的约束。以下是我国所采用的一些法令：-

l The National Land Code 1965 (Applicable within Johore, Kedah, Kelantan, Negeri Sembilan, Pahang, Perak, Perlis, Selangor and Terengganu) ;
l The National Land Code Act 1963 (Applicable to Penang and Malacca Titles only) ;
l Sarawak Land Code ;
l Sabah Land Ordinance ;
l The Contracts Act 1950 ;
l The Specific Relief Act 1950 ;
l Trust Law; and, lastly
l The English Common Law and rules of Equity

基本上，地契分为两种拥有权力：-

(一)    永久地契 FREEHOLD，在砂州，通常是指地契999年.
(二)    租凭地契 LEASEHOLD

房屋的地契也分为个别地契individual title和分层地契strata title两种。

而住宅房屋种类分为下列两种：-

(一)    有土地住宅建筑 LANDED PROPERTY
(二)    分层住宅建筑 SUB-DIVIDED PROPERTY

LANDED PROPERTY 的面积比较宽阔，占地较大，价钱应对的比较昂贵。这包括独立别墅 (BUNGALOW)，半独立别墅(SEMI-D)，单层排屋等等(SINGLE STOREY TERRACE/LINK HOUSE)和双层排屋 (DOUBLE STOREY TERRACE/LINK HOUSE)等等。

SUB-DIVIDED PROPERTY一般为公寓(APARTMENT/CONDOMINIUM/SERVICE APARTMENT)和组屋 (FLAT)等等。近来发展商开始在城市地段推出一种称为城市屋(TOWNHOUSE) 的新款屋种。


永久地契(FREEHOLD)及租凭地契(LEASEHOLD)的分别

永久地契(FREEHOLD)

永久地契，意即永久的，除非受到州政府的征用，但是政府必须作出赔偿。当FREEHOLD产业欲申请转移OWNERSHIP的时候，通常是不受州政府局限的。政府比较少会征收FREEHOLD的土地以作发展。在政府没有任何发展蓝图的情况允许之下，屋主拥有无限的权力申请以分割或则聚集自己的土地。


租凭地契(LEASEHOLD)

租凭地契，意即其拥有权只有一定的期限，比如99年或则60年等。期满后政府可以回收该地段或考虑延长其租凭。这种土地的价格比较低，通常随着期限的减短价钱相对下跌。
屋主可以在租凭期限来临之前作出申请以延长期限，但往往这些费用高达可以再买多一间房屋的价钱。这类产业须要通过州政府及州土地局的批准才可以进行转移手续。

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向发展商购屋必须知道的事                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        (1) PRE-PURCHASE RESEARCH PHASE购屋前调查工作 （地点，价钱，房屋设计，发展商背景，环境，风水，合约细节）

(2) SALE AND PURCHASE AGREEMENT & LOAN AGREEMENT PHASE （律师事宜，审查合约，签订合约，申请贷款，贷款合约手续）

(3) POST AGREEMENT PHASE合约后的检查事宜 （进阶付款 (PROGRESSIVE BILLING) ，建筑进展，转交屋匙前检查，转交屋匙，入伙证等处理工作）

(4) MOVE INTO NEW HOUSE新居入伙 （地契，门牌税，地税）


解释：

购屋者需要了解到自己为什么要购买产业，是要自己住，投资？然后针对自己的需要选择适当的产业。重要的是地点，价钱方面。应该要规划自己的收入及应付负担的能力。至于发展商的背景，购物者可以视察该发展商以往的建屋记录及口碑。

一旦，你确定了一切没有问题，而且经济没有问题，可以开始物色适当的产业，一旦满意后，你需要缴付RM 500-RM1000的定金作为BOOKING FEE，然后向发展商索取收据，订单BOOKINGFORM，地契复本。需要向发展商确认如果你贷款被拒绝，你是否可以要求退款。有些发展商会扣除约20%的手续费，有些则会100%奉还。要求他们保证，如果可以，要求他们列入BOOKING FORM 或则收据上。一定要记得SALESASSISTANT的名字并要求他签名保证。目前，很多发展商承担买卖合约及贷款律师费用及印花税，但是必须使用他们规定的律师。如果，你要保障，可以自己另行找代表律师，但是需要自己附上所有的费用。

有了BOOKING FORM & RECEIPT，其实你就可以找银行申请贷款了。要求银行的工作人员尽量在短期内答复你是否获得批准，因为有些发展商要求14天内需签署买卖合约，如果你在这14天内可以确定你的贷款通过，建议你才安心签署买卖合约。

一旦所有手续都没有问题，通常30天内贷款银行就得依照进阶程序先付10%给发展商。通常，银行会要求贷款者SERVED PROGRESSIVEINTEREST，如果你认为自己可以应付，那么可以要求开始供屋子，无形中会缩短贷款的期限。之后，发展商会依照建筑进展向银行要求DISBURSEPROGRESSIVE PAYMENT直到产业建好为止。最后的5%将由买卖合约代表律师保管18个月，以确保产业在这段时间内没有任何问题及确保发展商不会私吞购屋者的金钱而落跑了。

入伙纸通常在产业建好了3-6个月可以拿到。到时，买主需要缴付抵押金如SINKING FUND， MANAGEMENT FEES等杂费给发展商。发展商会让屋主检查自己的单位，确保一切没问题了，转交钥匙仪式就可以完成。屋主可以在领取钥匙的14天内要求发展商修理单位里的缺陷。要注意买卖合约里有一条是Defect Liability, 在这个期限内发现有裂痕，毁坏等可向发展商诉求補做。

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向发展商购屋的相关文件                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        A) 买卖合约 SALE OF PURCHASE AGREEMENT

1)      SCHEDULE G用于LAND & BUILDING
2)      SCHEDULE H用意 SUB-DIVIDED PROPERTY


B)      居住协议书 DEED OF MUTUAL CONVENANTS

内容包含平常的起居准范还有管理费等事项。买主需要注重一些条例，由于该协议书不是STANDARD FORMAT的，所以要小心发展商会维护自己的利益，而把所有不利的矛头推给买主。可以要求自己的律师代读才考虑是否同意该内容方可签署。

C） 贷款合约 LOAN DOCUMENTATION

(a)      Loan Agreement
(b)      Deed of Assignment
(c)      Power of Attorney
（d）     Memoradum of Charge

每一间银行的合约的规格都不一样，但是大致上内容一样，因为都是在马来西亚国家银行统治的。缴付贷款印花税及在其它文件上打印后，律师就得把POWEROF ATTORNEY向高等法院注册，注册费从RM 38-RM 46不等。注册之后，如果代表律师收到发展商要求的PROGRESSIVEPAYMENT NOTICE，那么律师就可以要求银行出钱给发展商了。

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向发展商购屋的相关文件                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        A) 买卖合约 SALE OF PURCHASE AGREEMENT

1)      SCHEDULE G用于LAND & BUILDING
2)      SCHEDULE H用意 SUB-DIVIDED PROPERTY


B)      居住协议书 DEED OF MUTUAL CONVENANTS

内容包含平常的起居准范还有管理费等事项。买主需要注重一些条例，由于该协议书不是STANDARD FORMAT的，所以要小心发展商会维护自己的利益，而把所有不利的矛头推给买主。可以要求自己的律师代读才考虑是否同意该内容方可签署。

C） 贷款合约 LOAN DOCUMENTATION

(a)      Loan Agreement
(b)      Deed of Assignment
(c)      Power of Attorney
（d）     Memoradum of Charge

每一间银行的合约的规格都不一样，但是大致上内容一样，因为都是在马来西亚国家银行统治的。缴付贷款印花税及在其它文件上打印后，律师就得把POWEROF ATTORNEY向高等法院注册，注册费从RM 38-RM 46不等。注册之后，如果代表律师收到发展商要求的PROGRESSIVEPAYMENT NOTICE，那么律师就可以要求银行出钱给发展商了。

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与发展商谈买卖简单的步骤 （英文）
House Selection
Upon launching of housing project, you will be invited to visit our office to select your unit on a first-come-first-serve basis and your selection would be reserved for you upon payment of 5% down payment of the purchase price.

Execution of Sale and Purchase Agreement
Then you must execute the Sale & Purchase Agreement (SPA) at our appointed solicitor's office upon settlement of the 5% down payment.

Application for Loan and EPF Withdrawal
We will assist you in applying for housing loan from our panel of bankers. For those purchasers intending to make withdrawal from your EPF account, you will have to obtain the EPF Withdrawal Form from the EPF office or download the Form from the EPF website at http://www.kwsp.gov.my

Letter of Offer on Housing Loan
When your housing loan had been approved, the end-financier will issue a Letter of Offer which must be accepted by you within 14 days. Prior to the utilization of the loan, you must settle the difference between the loan amount and the purchase price in accordance with the terms of the SPA.

Letter of Instruction to Execute Loan Documents at Solicitor's Office
The end-financier will then instruct its solicitors to prepare the loan documents for the purchaser's execution. Where a separate title has been issued, the property will be charged to the end financier as security for the loan. If legal title has yet to be issued, the property will be assigned to the end financier by way of the deed of the assignment.

Progress Billing
Payments of the property will be made progressively as and when the Architect's Certificates are issued upon completion of each stage of construction as per the terms of the SPA.

Final Billing and Handing Over of Vacant Possession
After the house have been completed, we will apply and obtain the Occupation Permit from the relevant authorities and you will be notified to take possession of the unit through a Letter of Handing Over of Vacant Possession. Any outstanding payments including miscellaneous charges such as quit rent, assessment rates and etc, must be settled at this stage.

Joint Inspection
A joint inspection of the property between you and us will be carried out to ensure that all specifications as per the SPA had been complied with and to identify any defects thereon. Any defects which become apparent during the defects liability period but not arising from your own actions will be rectified at our costs.

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政府对购屋者的指南
Guidelines for homebuyers


Some Important Aspects for House Buyers
1. Before you decide to buy a house, ensure that:-

    * The housing developer has a licence and it is still valid.
    * The housing developer has an advertisement and sales permit and it is still valid.


2. Determine the house type
For landed property such as bungalows, semi-detached houses and terrace houses, the expected date of completion is 24 months from the date of signing of the Sales and Purchase Agreement.

For subdivided building such as condominiums, flats, apartments and townhouses, the expected date of completion is 36 months.

Buyers are advised to obtain from the housing developer the complimentary brochures with all the pertinent information about the project such the development's licence number, and advertisement and sales permit.



3. Land status
Please ensure whether it is:-

Freehold land - it is in perpetuity
Leasehold land – check the number of years left
Malay Reserve

* The status of the land can be checked at the Land Office or the State Land Registrar.



4. Brochure Information
Brochures are given free by the developers. Please ensure the brochure has the following information:-

1.) The Housing Development’s Licence number and the expiry date;
2.) The advertisement and sales permit number and the expiry date;
3.) Name and address of:

    i.) the licensed housing developer
    ii.) authorised agents (if any)
    iii.) those holding power of attorney (if any)
    iv) the project management company (if any)


4.) Land status

    i.) Freehold
    ii.) Leasehold – number of years left
    iii.) Encumbrances – whether the land has been mortgaged to the bank for a loan


5.) Location description

    i) building material specification
    ii) size of building
    iii) amenities/services


6.) Name of housing project (if any);
7.) Expected date of completion;
8.) Price of each type of house;
9.) Number of units for each type;
10.)Reference number of the approved building plan and name of the local authority.



::: The rights of buyers must be understood as contained in the Sales and Purchase Agreement as per schedules G and H of the Housing Development (Control and Licensing) Regulation 1989.



5. First Payment
The first payment of 10 per cent must be made upon signing of the Sales and Purchase Agreement. Please ensure the date of signing of the SPA and the date of first payment are the same.

Be aware that the housing developer is not allowed to collect any form of payment without a Sales and Purchase Agreement being signed.



6. Architect Certification
Make sure any demand by the developer for instalment payment is supported by a certificate duly signed by an architect or a certified engineer.


7. Interest on Late Payment
If the buyer or end financier for the buyer fails to pay the developer the progressive payment/instalment within 21 working days from the date of the written notice of payment from the developer, the buyer will be charged an interest of 10 per cent per annum on the instalment not paid.


8. Termination of the Sales and Purchase Agreement
Be aware that failure to make the progressive payment or interest charged on late payment for a period of more than 28 days will give the developer the right to terminate the Sales and Purchase Agreement. The developer must serve the notice in writing by AR registered post of its intention to terminate the SPA.


9. Infrastructural Maintenance Fee
Buyers must pay the cost of maintaining the infrastructure from the date of vacant possession till the date the responsibility is taken over by the local authority or management corporation (in the case of a subdivided building).

Infrastructure is defined as:

a.) For land and building
Road, driveway, drains, sewerage, pipelines and sewerage tank for the housing development
b.) For subdivided building
Road, driveway, drains, sewerage, pipelines and sewerage tank for the building


10. Maintenance and Management Fee
From the date of vacant possession the buyer shall be responsible for paying for services such as:-


11. For land and building
i.) Refuse removal, upkeep of drains and grass-cutting on the road reserves
ii.) The buyer is responsible for such payment until such responsibility is taken over by the proper authority.
iii.) The buyer must pay a six months’ deposit upon being handed vacant possession for the services to be rendered. After six months, if the services are still not taken over by the relevant authority, any subsequent payment shall be payable on a monthly advance.


12. For subdivided building
i.) Payment is for the cost of maintaining and managing the common area and payment starts when vacant possession is handed over.
ii.) The buyer shall pay one (1) month’s deposit and three (3) months’ advance in respect of the maintenance service charges and any payment thereafter shall be payable on a monthly advance.
iii.) Maintenance fee must be paid to the developer from the date of vacant possession up until the formation of a management corporation under the Strata Title Act 1985.
iv.) Once the management corporation is formed under the Strata Title Act 1985, maintenance services will be handled by the management corporation and the buyer must pay the maintenance fee to the management corporation and not to the developer.

Reminder:-
Maintenance fee must be paid as long as the buyer owns a parcel in the said maintained building.


13. Sinking fund
For subdivided building only

The buyer shall upon the date he takes vacant possession of the said parcel contribute to the sinking fund an amount equivalent to 10 per cent of the service charges.

The buyer shall pay one (1) month’s deposit and three (3) months’ advance in respect of the service charges to the sinking fund and any payment thereafter shall be payable on a monthly advance.


14. Payment of Quit Rent, Rate Assessment, etc
From the date of vacant possession or date of assignment, whichever is earlier, the buyer is responsible for the quit rent, assessment, rate payment and other charges relating to the property bought.



15. Vacant Possession
Vacant possession on the building complete with water and electricity connection must be handed over within 24 calendar months from the date of signing of the SPA for landed property and 36 calendar months for subdivided building.

Regulation and Rights of House Buyers during the Handing over of Vacant Possession
Ensure the property is free from any encumbrances before accepting notice of vacant possession.

If the developer leases the land or the property, the developer must settle the balance payment before handing over vacant possession.

Conditions that must be followed by housing developers:-
I.) Certificate from the developer’s architect stating that
a.) the building is completed
b.) water and electricity are ready for connection
2.) The developer has applied for:
a.) the issue of the Certificate of Fitness for Occupation (CFO) through Form E *
b.) the local authority has issued a notice stating that Form E has been checked and accepted by the relevant authority.

* Form E is an application from the developer’s architect to the relevant authority for the issue of the CFO.

The buyer is entitled to enter into occupation of the property only upon issue of the CFO by the relevant authority and renovation may be carried out only upon issue of the CFO and approval of the plan by the relevant authority.

While inspecting the building, any defect is recorded and handed over to the developer to be rectified. Make sure you obtain a copy of the report.

The buyer is entitled to claim for late delivery from the developer.



16. Damages
If the developer fails to deliver vacant possession of the building as stipulated by the SPA, it must pay damages calculated on a daily rest, 10 per cent per annum of the purchase price.


17. Defect liability period
The defect liability period is 18 months after the date of vacant possession.

Creation of Management Corporation for Subdivided Building
A management corporation will be created once the strata title of each individual parcel is issued to the owners.

Other functions of the management corporation include insuring and maintaining the building.


18. Enquiries and complaints
You may contact:

Monitoring and Enforcement Division Ministry of Housing and Local Government
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara
50782 KUALA LUMPUR

Tel : 03-2094 7033
Fax: 03- 2092 5049


Forward your complaints here, complete and click send. Or e-mail our enforcement officers at enforcement@kpkt.gov.my, giving your full name, IC no, developer’s name, name of housing project, etc.

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购屋者投诉管道 （英）
Tribunal for Homebuyer Claims

1. Objective

The Tribunal for Homebuyer Claims provides an easier, cheaper and faster means of dispute resolution for homebuyers claiming compensation/damages from housing developers.

2. Jurisdiction

The Tribunal may hear claims from buyers on condition that:
a) A claim is filed no later than 12 months from the date of
    i) issue of the Certificate of Fitness for Occupation (CFO) of the property; or
    ii) the expiry date of the defect liability period as set out in the Sales and Purchase Agreement.

b) The Sales and Purchase Agreement involves housing accommodation built in a residential area.

c) Each claim does not exceed RM25,000 per cause of action unless
    i) the claimant agrees to forgo the balance of the claim; or
    ii) the acquiescence of the developer is obtained in writing for the matter to be heard at the Tribunal.

d) Sales and Purchase Agreements signed before 1 December 2002 can also be considered provided:
    i) the claims fulfil the criteria stated above;

3. Filing and Registration Procedure

    * The claimant may lodge his claim with the Tribunal in Form 1 (4 copies), enclosing his statement of claim and a fee of RM10. If there are two (2) names in the Sales and Purchase Agreement, both parties must put down their names, IC numbers and signatures in the claim form (Form 1). Both parties must attend the hearing, or if they are unable to attend, issue a letter authorising a representative to act on their behalf.
    * Once Form 1 has been filed, the claimant must personally serve a copy on the developer either by hand (receipt must be acknowledged) or by AR registered mail.
    * The developer may file his defence or counter-claim in Form 2 (4 copies) with a fee of RM10 within 14 days of the date of receiving a copy of Form 1.
    * The claimant may file his defence to the counter-claim in Form 3 with a fee of RM10.



4. Hearing Procedures

    * The Tribunal will issue a notice in Form 4 stating the date, venue and time of the hearing on both the claimant and the developer, in not less than 14 days before the date of the hearing. No party shall be represented by an advocate and solicitor during a hearing before the Tribunal.
    *  Both parties have the right to adduce evidence, call any witness, or tender any documents, records or things necessary in support of their respective claims.
    *  At the hearing, the Tribunal shall, where appropriate, assist the parties to effect a settlement of the claim by consent (negotiation stage).
    *  Upon completion of the hearing, the Tribunal will make an award.
    *  The award must be complied with within the stipulated period set by the Tribunal’s President.  Any person who fails to comply with an award made by the Tribunal commits an offence and upon conviction shall be liable to a fine not exceeding five thousand ringgit (RM5,000) or to imprisonment not exceeding two (2) years or both. In the case of a continuing offence, the offender shall be liable to a fine not exceeding one thousand ringgit (RM1,000) for each day until the award is abided by.
    *   Overall Claims Procedure Flow Chart


5. List of Application Forms (Please Read This Guide First)

    * Form 1 (Regulation 6) – Statement of Claim in the Tribunal for Homebuyer Claims
    * Form 2 (Regulation 10) – Statement of Defence and Counter-Claim in the Tribunal for Homebuyer Claims
    * Form 3 (Regulation 14) – Defence against Counter-Claim in the Tribunal for Homebuyer Claims

6. Further Information

Secretary,
Tribunal For Homebuyer Claims
Ministry Of Housing & Local Goverment,
Level 2, Block B South,
Pusat Bandar Damansara,
50782 Kuala Lumpur.

Tel:
03-2092 4488 (Hotline)
03-2099 8389
03-2099 8402

Fax : 03-20934776

E-mail : tribunal@kpkt.gov.my

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房子與保險
火災是SFP所通蓋的其中一項範圍。但在SFP，並不是所有的燃燒都被定義為火患所造成的損失。由于火災並沒在SFP下被定義，法院在300多年來將火災定義為：

a. 火災必須在自然的情況下發生

b. 它必須要有燃體及火焰（灼傷或高溫所造成的損傷，並不計算在火險損傷內，它的損失並不會被賠償。）

c. 燒毀了一些原本不該起火的東西

a. 火災必須在意外的情況下發生

火災必須在意外及受保人沒預料的情況下發生。受保人不能在直接或間接的情況下涉及縱火（不論是他自己本身或與他人同謀）。

b. 它必須要有燃體及火焰

這裡所指的是，它必須要有火焰。有一些導致受保人財務損失的燃燒，並沒涉及火焰，例如：由香煙所造成的地毯燒焦或損壞、塑膠容器或存貨在高溫下，所造成的損傷及悶燒等。另外，香及香煙的燃燒也是沒有火焰的，由于它並沒有燃體及火焰，這類的損傷並不被列為火災所造成的損傷，因此，它並不會獲賠。

c. 燒毀了一些原本不該起火的東西

火勢蔓延，燃燒一些原本不該被燒的東西。舉個例子，在金馬侖高原的某些渡假屋有提供火爐設備，在一個寒冷的夜裡，發生了一場火災，是因為有一個住戶在火爐前閱讀報紙，當他感到疲倦去睡覺時，卻沒將能阻止火炭繼續燃燒的鐵格子置好，造成火炭繼續燃燒，並越燒越烈，發出爆裂聲及火花，進而蔓延至火爐旁的報紙及開始燃燒原本不該被燒的東西。這些東西全都被燒毀了，這是屬于火災所造成的損失，因此都可獲得賠償。

在承保人賠償受保人由火災所造成的各种損失之前，受保人需證實他的申請，符合以上幾點對火災定義中的所有條件。

草根一名

计一计给你看，２５０K的排屋，
头期２５K，律师费算３K，印花税算４K，
基本的已经是３２K。

新房屋都要装修的，算你２０K，购买家具１０K，
粗粗地已经３０K了，３２K加一个３０K＝６２K，
银行没有个１００K的现金，我还不敢买。

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房子與保險：逐一列明投保項目保周全

從之前的個案可見常出現的問題是，承保人拒賠受保人沒列入保單附表內的物產項目。因此，解決辦法是受保人需確保所有的物產必須清楚列明在保單上。以上情節只適用於住宅物產，對于工業物產，則需要更完整的投保，因為它含蓋了各种類的物產且需承擔更高的風險。

當火患發生時，賠償機制將根據每個項目進行理賠。

第一個項目是「建築」。賠償機制只會賠償建築的毀壞，並不賠償其它沒在保單上提及的裝置，如裝置、配件、翻修等。在火災發生后，賠償機制將依據建築學上的M&E圖測作出賠償。

第二個項目是工廠及機器。這裡講的是生產設配和機制，並不包括維修保養部的各種工具、器皿及器材設備。此外，它也不包括流動設備的推高機 (Forkift)，因為它不屬于工廠及機器的一部份。有許多次當我進入被燒的工廠或倉庫時，總可以看到被火毀壞的推高機，如上述的情況，如果該推高機沒被列入保單上，SFP並不會做出賠償。

另一個常被忽略的組別，則是辦公室設備及其內部其它的物產。曾經有一場發生在倉庫的大火，燒毀了整座大廈，而貯存在倉庫及辦公室的所有物產被毀壞了。

SFP只賠償5萬令吉的存貨及設備損失予受保人。由于辦公室的設備並沒有列在保單附表上，因此，SFP只賠償存貨的損失。

第三個項目是商業存貨。商業存貨並不包括商業中的原料，商業中的原料是工廠及機器中未經審查及處理的部分，如燃料（氣體、柴油、MFO）和包裝原料。

因此， 最佳的方法就是把所有要受保的物產全部列入在火險受保範：i.e Comprehensive description。

至于住宅或寓所，請取消您的火險保單，改為屋主綜合保單(Houseowners'Insurance Policy)然后加上裝修、配件、整修及改良等。對于商業用途，尤其是工業的風險，請選用以下的方法：

受保人所擁有的所有物產或受委托的物產項目1.建築（不包括地基）包括裝置、配件、整修及改良、機械及電子設備、牆壁、門、籬笆、招牌、地下設施及其它附屬品。

項目2.工廠機械、工具、備件、器皿及模子

項目3.商業的存貸及材料

項目4.辦公室的設備及其內部的物產

項目5. 其它內部物產未被以上納入的

項目6. 穠和測量師費

項目7. 清除破片殘瓦

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房子與保險：何謂填補損失原則

賠償是所有財物保險契約，最重要的原則。在1833年的Castellian v. Preston案件中，法官布雷特（Brett）曾說過：賠償原則是「保險法令的支配原則」。

賠償的關鍵，在于投保人在該保險契約中，所獲得的補償數目。
保險的主要目的，是賠償投保人所承受的損失，不能多也不能少。如果保單的賠償多于所承受的損失，那么，投保人便有機會從中牟利，而導致道德淪陷。也就是說，畜意製造損失的機會很高。因此，為了確保投保人不會得到比損失的更多，賠償原則必須有所保留。

a. 說明

在保險契約中，賠償被視為能夠即刻恢復投保人原本經濟狀況的經濟補償。足以讓投保人在面對損失后，馬上恢復他原本的生活。

b. 賠償方式

賠償投保人的方式，是由承保人決定的。清算索賠可通過下列方式進行：
i 現金支付
ii 替換
iii 修理
iv 重置或復原
如果選擇權是在投保人的手上，他們將會選擇最昂貴的賠償方式。由于是承保人負責賠償損失，所以，他們能夠選擇經濟實惠的賠償方式。

c. 保險額為最高責任

如果發生火患，把存貨燒毀了，並證實價值35萬令吉的貨物受損。根據第1項限制性條款，該保單只會對物質上的30萬令吉損失，作出賠償。
這保單的保險，可伸展至保障的範圍：
（a）投保人員工的工資，全職消防人員除外
（b）更換滅火器的費用及物質上（包括員工服裝及私人物品）的損壞，除非在其他方面特別投保
（c）消防人員的收費

不管任何時候，只要保險公司將在滅火行動中所需要的工資、費用和收費，必須限定在一個合情合理的範圍內，或把受保財物的狀況聯繫在保單上，或預料要發生在該財物上的危險。
C13是一項附加保障，但這附加保障不被「這條款中最高的賠償是總投保額」的字眼所限制。

投保額是限制在貨物上，因為在沒有註明滅火費用的投保額，就不能應用限制性條款所限定的最高賠償數額，因為限制性條款，只能應用在已規定的投保額上。

「…總投保數額的全部」的字眼，與C13相反。因為C13是一項附加保障。附加保障的目的，不應是約束于保單上所限制的條款。而C13的唯一限制，是「對于滅火行動所需要的工資或費用，必須限定在一個合情合理的範圍內」。

我個人認為，在各有各的論點時，我們應該應用contra preferentum條例。條款13會確保作為滅火用途的5000令吉費用可獲得賠償，而且還會超越總投保數額。

總結：

一般上，限制性條款限定SFP的最高賠償數額，可以應用contra preferentum條例，或在RFT內的第8項附加保障，其實可迫使SFP賠償更多。
在RFT之前，大多數的承保人，都會在附加保障或保險批單的末段，加上一些字眼，以約束他們的申請，「依著此保單所附帶的條件與不受保項目」。否則，有特定的附加保障，可讓投保人要求比保額更高的索賠。

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房子與保險：不受保風險的保障範圍

不受保風險（UNINSURED PERILS）：不受保風險也被稱為不提及風險。即是它們不受保也被排除。就如其名稱所暗示的，它們是非受保風險，意即不在保障範圍內。至于SFP所涉及的，會採用以下的立場：

a. 受保風險尾隨不受保風險。一間店屋的一樓失火（受保風險）。消防隊趕來把火撲滅了。滅火的過程中，他們把置放在底樓的貨物淋濕了（不受保風險）。即使該貨物不是因失火而損壞的，但火為近因，所以能夠索賠。
若不是失火，消防員是不會用水滅火，所以該貨物被水淋壞，所以失火為近因。受保風險尾隨不受保風險，索賠獲得全額賠償。

b. 不受保風險尾隨受保風險。滅火淋濕損壞了倉庫內的貨物。水勢繼續上漲直至到達電源插座，造成短路隨即引起大火。

隨后，該建築物被大火燒毀（受保風險）。當投保人呈上索賠，要求賠償：

－因水淋濕而受損的貨物（不受保風險）
－因失火而燒毀的建築物（受保風險）

SFP只會賠償因失火而燒毀的建築物的損失，但不會賠償因水災而受損的貨物的損失。
如果他要追討有受保風險造成的損失，他必須證明該建築物是因受保風險造成損壞。如果他不能從不受保損壞分出受保損壞，他的索賠無效。

舉例來說，如果有一架飛機墮落在投保人的房子內，投保人是不可能把不受保損壞（飛機撞入房子的損壞）分出受保風險（因碰撞而失火），那么就不能得到全額賠。

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房子與保險：詳看附錄2－房屋保險法則

1. 保險利益(INSURABLE INTEREST)

保險利益是在類目1裡所提及的其中一項法定準則，是任何保險契約的基本條件（有時候是承保人在實施，或書面形式免除）。

投保人或保單持有人，必須與投保項目有利害關係。依據保險類型，沒有利害關係的投保，將會造成契約不被承認、作廢或索性不生效。
投保項目可以是任何形式的財物，或面對法律權力損失，或法律責任的設立。

說明：

保險利益是指投保人與投保項目之間，受法律認可的財務關係，所形成投保的合法權利。在投保項目保持良好狀況時，投保人會從中得益；當投保項目受損或遭到破壞時，投保人會承受損失。
保險利益有各重要特點：
a. 必須是一些財物、權利、利益、壽命、肢體或潛在債務投保；

b. 該財物、權利、利益等必須是投保項目；
c. 投保人須與投保項目有關連。在投保項目狀況良好時，他能從中得益或無負債；投保項目受損或負債時，他會面對損失；
d. 投保人與投保項目之間的利害關係，必須受法律認可。

2.直接原因(PROXIMATE CAUSE)

近因也是在類目1裡所提及的其中一項法定準則。它是一項決定SFP是否需要作出賠償的法定信條。在任何保險
契約中，必須註明所投保風險給予的保障，以詳細說明當事人的目的。
承保人的目的，決不是保障任何損失，因為保險契約的目的，只是賠償受保風險所造成的損失。實際上，近因
信條用于決定索賠是否有效。

說明：

這課題的標準案例是1908年的Pawsey and Co.v.Scottish Union and National，信條的解釋如下：「近因的意思，是一個沒有任何力量的介入而獨立進行，卻引起一連串事故的起因」。一份保單是否能索賠成功，就得取決于這信條。

保險的其中一項基本原則，是投保人必須證明其損失是由受保險造成的，承保人才會賠償索賠。
想要更加了解這條款的說明，可參考以下例子：我們拿了5塊磚塊，標上「1」至「5」，一個接一個地排成直
線。這是說明中的第一部份，「引起一連串事故的起因…」。如果我推倒磚塊1，它會把磚塊2壓倒，那么，磚塊2也會壓倒磚塊3，以此類推，直至磚塊5也倒下。即使我並沒有把磚塊5推倒，但我是弄倒磚塊5的近因。也就是說，我把磚塊1推倒，就引起了一連串的骨牌效應。使它們一個接一個地倒下，最后連磚塊5也被壓倒了。
讓我們把它與火險連結起來。爆炸，一項受保風險，引起工廠A失火，火勢蔓延至隔壁的工廠B。如果這兩間
工廠都沒有爆炸保險批單，那么兩家的索賠都失敗，即使工廠B是被燒毀，而不是被炸毀的。工廠B失火的近因是爆炸，為一種除外風險，因此索賠無效。

說明中的第2部份，「…近因的意思，是一個沒有任何力量的介入而獨立進行…」。
如果我推倒磚塊1，然后它把磚塊2壓倒，但在磚塊2還未壓倒磚塊3之前，有一個人介入，阻止了磚塊2把磚塊3
壓倒，自己再推倒磚塊3，然后讓它壓倒磚塊4，到最后把磚塊5弄倒了。那么，我就不再是弄到磚塊5的近因，因為中途有人介入。另一個人，他是弄到磚塊5的新起因。可是，介入必須是與原始起因無關連的。
我們再把它與火險連結起來。閃電（受保風險）殛中LPG油槽導致爆炸（不受保風險），火球把整間工廠夷為平地。LPG油槽被閃電殛中的損失可獲賠償，至于爆炸造成的損失一概不賠償，除非投保人有爆炸保險批單。

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房子與保險：瞭解投保權益

應用－－情節1B

受保人是一位老人－－A前輩，他將他旗下的一項物產，轉讓給他的兒子。

他的兒子著手將該產業擁有權，由其父親的名字轉為其名下，但他父親所購買的SFP，仍在父親的名下。

后來，A前輩因為心臟病發逝世，而SFP也剛過期。

他的兒子促承保人幫他更新保單，並付上保費，但他並沒有告知他父親已逝世的消息。
不幸的，在保單更新期間，大火燒毀了他的房子，兒子要求賠償，而承保人通過賠償機制調查損失。

保險損失調查員（Loss Adjuster）查證，受保人已經逝世，但保單仍在其名下。

總結

在法律下，死人是沒有法律權力的，已故的父親已沒有投保的合法權益，而他的兒子也沒有投保的權益（保單沒轉換在其名下），因此，他並沒有權利要求或得到賠償。
解決方法

a. 如果沒有投保的權益，承保人有權拒賠。承保人在簽買保險契約那刻開始，就假定受保人擁有投保權益，但受保人必須在意外事件發生后，證實其投保權益。
b. 解決方法是－－當A前輩的兒子知道或了解到換名程序必須花一段時間時，他必須預先告訴他的代理或承保人他的情況，並將保單上已故父親的名字糾正過來。例如：「Mr A-deceased」。

當受保人的名字適當的轉換后，他就能索賠，承保人會先保管那筆保險金，直到兒子能呈交由法庭所給予的授權書，證實他父親的產業，已轉移到其名下，他才能獲得承保人的賠償，而承保人則會向承包商B，要求收回支付給投保人的數額。

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房子與保險：SFP賠償不包括第3者損失

序文條款（THE RECITAL CLAUSE）

這序文條款是列在RFT第6條條款中，向合約雙方，即受保人及保險公司，解釋合約及保單附表中提及的保費。
序文條款兩大宗旨：

1.讓合約內提及合約雙方，即受保人及保險公司，了解他們在火險契約中的擁有權利及責任。

2.有些會提及保費的支付，合約生效。

在上述（1）的宗旨底下，只有在保單附表中列名的雙方擁有權利及責任，其他人都沒權利。
多數的投保人都將在首次閱讀SFP時，清楚的注意到這一點。

應用－－情節1A
受保人Z先生購買了一項同時保障其建築及建築內物產的SFP，詳細內容如下：
Z先生與他的兄弟姐妹，一起居住在其屬下一間大洋樓。他所投保的60萬包括兄弟姐妹的物產。

后來，發生火患，該建築及內部物產都毀壞了，理賠人要求受保人將損失及毀壞的物產分為兩個部分∕種類，一部分屬于受保人（保單上注明的受保人），另一部分屬于其兄弟姐妹。

而SFP只賠償受保人的物產損失，它並不會賠償任何第3者的損失。因此，屬于其兄弟姐妹的產業並不會被賠。

保險並不是騙人，只是顧客沒有耐心，或認真讀過SFP契約的條規。

即使受保人原想同時為其兄弟姐妹的物產投保，或他的保費足以含蓋他兄弟姐妹的物產也是枉然，因為，在「書寫條規」中已注明，只有名字在保單中的受保人，才有權力享有賠償，任何第3者都沒權。其他口頭承諾並不計算在保險契約的條規中。

悲哀的是，即使是一些保險代理也不曾讀過SFP，或即使讀過了也不盡了解這些「文句」的衝擊及影響力！

情節1A的解決方法

a. 保單無法提供足夠保障，除非每個人的名字都列在保單上成為受保人
b1. 除非所有的單位都成為受保人，或選擇購買租戶保單（House holders Insurance）。

b2. 顧客擁有另一個更好的選擇，即是選擇購買屋主（房東）及租戶（房客）綜合保單。

屋主保單特別為保障建築或房屋所設；而租戶保單，則特別為建築或屋內的物產所設計。這兩種保單只適用于住宅或寓所。根據上述的情節，租戶保單將支付他們幾兄弟姐妹的物產損失。在第2條款－－損失及毀壞條款之下，公司將賠償受保人的物產損失或毀壞，包括日用商品及個人的私人用品（除了后述的）。

與SFP比較起來，屋主及租戶綜合保單的條款較「友善」及容易明白。保險代理最好能鼓勵受保人，將SFP轉換成屋主及租戶綜合保單。

序文裡突出了投保的合法權益，這原則將詳述于附錄2中（Appendix 2）。可投保權益（Insurable Interest）是由投保人假定，當受保人購買火險時，承保人假定受保人擁有投保的合法權益。受保人從沒置疑他是否有投保的權益，而承保人假設他有，不然，受保人並不會購買此保險。
當意外發生后，保險損失調查員（Loss Adjuster）將查證受保人的合法權益，如果他不具備投保權益，他將不獲賠償，當意外及損失發生時，如果受保人並無法證明他擁有投保權益，他將不能獲得賠償。

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房子與保險：SFP限制保障　索賠遙無期

SFP （沒有任何附加項目）是一項偏袒承保人多于受保人的限制性保險，這印證在世界各個角落的產業保險中。整個保險的概念，只是提供一個基本的保障。只要受保人詳讀保單，他就將認清這個事實。如果他們要求承保更多的風險，他們必需另買「附加險」－（Additional perils）。
換句話說，受保人必須詳讀、充分了解並分析它所承保的范圍及不被承保的范圍及條件。但，並沒有多少受保人會如此詳細的去了解SFP或任何保單，因此，多數消費者會覺得保險是「騙人的」。

基本上，SFP只提供很小范圍的保障，由于消費者不了解，所以他們會認為是SFP拒賠。

舉個例子，當鄰近的油站發生爆炸火患，火勢很快的蔓延至受保人的家。SFP並不會做出賠償，因為這是一項附屬「爆炸」的「除外項目」，如果受保人另購承保人所謂的「重購回合同」的爆炸保障（Explosion Endorsement），那么，該保單將涵蓋除外項目，受保人將獲賠償。

這就好比購買椰漿飯，基本的SFP是只有一些江魚仔和蛋的「純椰漿飯」，如果受保人要求延伸SFP，他需要繳付更高的保費。同樣的，如果購買椰漿飯者要加咖哩雞、魚或其它肉類，他必須另付費。

因此，SFP的設計絕對是沒問題的，它的目的是在您可承擔的一定保費中，提供您一個基本的保障，只是基本的保障是不足夠的。

我們可以從以下的例子了解此概念，如果受保人居住于低漥且容易發生水患的地區或靠近機場，那么，他需要另加保費購買水災或航空墜落險。

由于不是所有受保人都居住在低漥地或靠近機場，因此，將這類風險加諸在基本險中並提高其保費，對多數的受保人是不公平的！因此，此附加險是具彈性的，胥視消費者的需求而加保。
由于地陷及土崩並不包含在火險內，因此，當年的高原公寓事件成了熱門話題。消費者並不了解此條款，直到意外發生后，他們無法在火險中得到任何的賠償。他們辯說如果之前有人告訴他們SFP並不含蓋地陷及土崩的保障，他們將很樂意另買附加險。

但具爭論的一點即是，多數的受保人並沒有認真的讀過SFP，或了解它所承保的范圍及沒承保的范圍。再者，消費者也沒嘗試去了解SFP的內容。在多數的個案中，他們過于依賴其中介人∕保險代理，就如之前曾說的，這些中介人或許也是不曾認真讀過SFP，或讀了也不甚了解。SFP的設定是在一份有條件的契約下，提供基本的保障，因此，它具有某些限制，這意味著承保人有更多的理由拒賠。
現在讓我們來檢閱「書寫條規」，在每件意外事件發生后，受保人將要求賠償，而法官將依據保險契約，以最基本的SFP條款（不含蓋任何附加項目）作出賠償的判決。如果該保單包含很多不受保的范圍，它可得的獲賠償額會越少。

基本上，SFP含蓋很多限制及除外項目，造成賠償無效。

值得爭論的是，受保人並沒有權利挑選一份好的火險保單，當他購買火險時，他就受到RFT（Revised Fire Tariff）底下第六條款的SFP所限制。

我們堅信SFP必須重新修改，以提供消費者更好的保障。如今，在火險的契約下，我們擁有兩個立場不一的受保人及承保人。

承保人擁有很多有利的條件，他們可依據SFP的法律原則，及「書寫條規」中的各種限制，拒絕賠償。而普遍上受保人對于保險的認識不足或完全不了解，造成他們常成為「受害者」或吃虧，這並不是一個公平的局勢。

購買保險並不像購買一輛車，如果新車無法正常操作，它還有廠商的保證維修，在某些個案中，購買者更可換另一輛新車！但是，在保險中，如果發生意外，而您所買的SFP並沒有包含您所損失的部分，那么，您將無法獲賠。而是否獲賠胥視SFP裡的條規。在這裡，我們將斟酌及審查SFP最具爭議性的部分。火險對于您是否太遙遠？那就得讓您自己來判斷了。

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原帖由 草根一名 于 11-4-2009 01:06 AM 发表
计一计给你看，２５０K的排屋，
头期２５K，律师费算３K，印花税算４K，
基本的已经是３２K。

新房屋都要装修的，算你２０K，购买家具１０K，
粗粗地已经３０K了，３２K加一个３０K＝６２K，
银行没有个１００ ...

100K

就算我一个月存500块

我还需要存少少16年才有100K啊


不是有分期付款的吗

我还以为存了几K就能先订购房子的