本帖最后由 潘君亮 于 9-5-2015 12:08 AM 编辑
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房地產崩盤要配合兩個主要因素：第一點，人口紅利上升末期；第二點，升息循環末升段。 美元貶值，熱錢流入日本房地產 1985 年9 月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」（PlazaAccord），五國財長同意讓美元貶值，各國開始拋售美元；美元貶值後，由於當時的德國政府全面防堵熱錢流入房地產， 因此國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分都流進日本的不動產市場。 大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場。（是不是很眼熟呢？）飆漲的房地產，引誘許多日本人，紛紛拿出畢生積蓄投資不動產。 當時日本全國土地面積（37.8 萬平方公里），大約等於美國加州（California：40.5 萬平方公里），面積大小只有美國總面積（963 萬平方公里）約3.9％。但日本全國房地產市值總額，卻等同於當時美國全國房價的四倍， 而美國全國的房地產總價，約等於東京的房地產價值。 如此，日本一般勞工階層，即使花費畢生積蓄，也無法在日本主要城市買下一戶住宅。當時，多數的日本人相信「不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。 日本房地產崩盤 1988 年，東京房地產的價格逐漸平穩；1990 年初，大阪房地產的價格也恢復平穩。但在1990 年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，隨後價格以東京為中心點，開始崩盤。 1991 年，日本六大都市的房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金，一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，出現日本人一輩子沒看過的房地產崩盤現象。 1993 年，當時房地產相關產業所產生的呆帳，已超越6,000億美元。日本企業大量負債，民間投資再也無法恢復。直到2000 年，日本商業不動產平均價格，跌幅達到70% 以上。 當時大部分的日本投資人，從沒想過貸款的還債能力有限，貸款投資人也忘記升息風險，以及利率末升段的上升速度，銀行持續給房地產建設公司源源不絕的融資現金； 並認為，就算這些企業出現資金緊縮時，只需將手裡的不動產賣掉，就能解決問題。 當時在日本，企業向銀行借錢，或者銀行貸款給企業都是相當容易的事。建商企業得到一般貸款，購置房地產後，不管房地產是否賣出，又將該資產向銀行抵押借貸，導致銀行的房地產抵押貸款，就如同滾雪球一般迅速擴大。 外資撤離，房產泡沫化一般情況下，升息並不會造成一個國家或區域的房地產立刻崩盤，房地產的炒作資金龐大，通常都需要依靠大量的外國資金，再透過槓桿操作以放大獲利。 這些資金何時將退出市場？關鍵在於該國貨幣的升息速度，利率越高，炒作成本越高，但若利率低於當時的通貨膨脹率時，實質物品的膨脹速度仍是相對有利的，這時外資並不會撤退； 然而，當利率等於該國家通貨膨脹率時，外資撤退速度將會非常明顯，因為投機利潤將被貸款成本吃掉，不得不撤退。因此，只要大幅升息、或是通貨膨脹快速下降，那麼房地產就未必是有利的。
國家人口紅利的漲跌，牽引房地產興衰 從上圖中可見，日本的勞動人口上漲分成兩段，一段是1970年；另一段是1993 年。 房地產衰退程度的決定權，在於該國人口紅利的分布情況。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進入國內投資，市場景氣一片榮景； 反之，當該國勞動力到達顛峰的前夕，外資便會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，於是該國缺少外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。 經濟體規模排名全球前40 的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，而資金流是導火線。因為日本有第二波人口紅利上漲期，所以在1973 年，日本房地產衰退時才不致於太嚴重； 第二點，則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產不至於出現劇烈性的膨脹。
日本房地產的未來：長線走跌 1991 年，日本即將失去人口紅利的優勢之際，加上利率調升至通貨膨脹的水準之上，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他的投資項目，日本房地產不僅還未止跌， 甚至仍有走跌空間。2050 年以前，日本房地產都還會是長線走跌的機率居高。 http://phigroup.pixnet.net/blog/post/44637193-%E3%80%90%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B4%A9%E7%9B%A4%E3%80%91%E7%9C%8B%E5%88%B0%E6%97%A5%E6%9C%AC%E7%9A%84%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%B3%A1%E6%B2%AB%EF%BC%8C%E4%BD%A0%E6%8A%96
虽然历史不断的在世界各地重演，当人类被利益冲昏头时是可以到达选择性失忆的程度。
【日本now】你還敢在日本買房子嗎？ [size=1.2em][完整介紹][size=1.8em]劉黎兒
[size=1.5em]旅居日本的資深媒體人與知名作家。台大歷史系，後進入台大歷史所，1982年赴日，曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長，現為專職作家，書寫對於日本都會情愛和生活文化的觀察與解析。
[backcolor=rgba(0, 0, 0, 0.65098)][size=1.3em]東京中央區日本橋室町巷弄街景。日本現在空屋數高達820萬戶，比5年前多了63萬戶，空屋率高達13.5％，空屋數及空房率都創下史上新高。（攝影／沈聰榮）
日圓最近爆跌到六年來最低，或許有些業者又開始慫恿台灣人到日本買房子，當收租婆、收租公，但最好三思而行，因為日本總務省７月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶，比5年前多了63萬戶，空屋率高達13.5％，空屋數及空房率都創下史上新高，而且眼看再6年，亦即2020年就會達40%,，房子都租不出去，而且房價會跌到現在的一半，你還敢在日本買房子嗎？ 5年前就開始有人鼓吹在日本購屋，跟進的人單單外匯的損失就差了２、３成，吃了悶虧不敢說；但在外國購屋，外匯風險無話可說，但日本房地產管理費及稅金重，折舊超高，尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件，如１樓面路、中古大面積、面北而日照少等，買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢，只好等其他華人買者來當小老鼠。 當然日本因為房地產泡沫已經破了，目前好的物件，還能收到房價1／200的房租，在這種超低利率時代，算是不錯的投資，因此許多朋友問我能不能買日本房子，我會回答說：「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入，那才能買，否則千萬別買！」  因為日本少子化非常嚴重，像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人，亦即年間不到100萬人，再創新低，現在1億2713萬的人口，到2020年將會跌破1億2千萬大關，而且20－34歲的年輕人口將減3成，到2060年人口將減３成，只剩8千多萬人；日本房價是非常真確地反應人口與市場需要，日本政府不會跟台灣或中國一樣護盤的，各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了，房價說跌就跌，而且也已經在開始在跌了。少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業，日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實，像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考，並將全日本29校關掉20校，縮減７成；其他也有私立大學經營不善倒閉、公立國小國中統廢合等。 許多朋友在東京買房，是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲，但東京人口也從2020年開始大減，房價、房租也會大崩盤的；日本評估2020年奧運後，日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。 人口減少社會最明顯的還是房地產需要減少，現在日本空屋率高達13.5％，而且不斷在刷新中；像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22％，各項調查研究顯示這種情形將不斷蔓延擴大，再6年，全日本空屋率會達40％，到處都是空屋，東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈，而且都會如果空屋率高達30％時，治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。 台灣有位不斷宣揚來日本買房的藝人曾得意地跟我表示她花6千萬日圓買的中古房子，在1980年泡沫時曾有2億日圓的貸款紀錄，實在太划算了；但是東京70年代、80年代的高級房子現在不斷貧民窟化、鬼屋化，買了無法轉手，房價本身近乎零，居民老化，要改建等很難達成協議；因此若非業者能保證房租收入10年以上，否則不能買，但不是每位買者都能獲得如此保證的。 東京都心中古房子還有很嚴重的一個危機，就是停車場沒人租用，因為日本年輕人不開車，各處停車場大唱空城計，原本預定的收入都急遽減少，數字驚人，許多大廈的修繕基金跟管理費因此不足，居民的管理費不斷升高，負擔越來越大，貧民窟化風險愈來愈高。  最近東京都心部份房地產多少吹起泡沫，雖有些是日本在安倍這兩年吹泡沫賺到錢的富裕層投資用，但基本上就是台灣、中國等華人業者炒作起來，因為相對於台灣、中國，日本房產的確淤膿出盡，比較划算；但日本也一樣有空屋炸彈在等著，少子化更嚴重，東京空屋也不斷增加中，若非條件特優房產，很難找到房客出租；最近常見的例子是在JR山手線內側的東京核心高級地區買了上億日圓公寓的人，原以為能月收40萬日圓房租，但熬了幾月，只好以20萬日圓傾銷。不僅東京，千葉、神奈川等許多交通便利的所謂「新城」住宅區也都老化、劣化嚴重，修繕基金不敷使用，想賣也沒人買，房產價值幾乎歸零；許多東京衛星城如埼玉縣上尾市、千葉縣四街道市的新建公寓價格都掉到10年前的一半，如此暴跌波浪直襲東京都心，就算東京現在高級的港區、千代田區現在約６千萬日圓的新建人氣物件20年內也會變半價；日本經濟評論家都勸日本人不要買房，沒幾年，日夲房價會大跌到人人買得起，更沒人租房，這樣你還敢在日本買房子嗎？ http://www.peoplenews.tw/news/981fcdbd-2d9a-4850-ba9d-7f14a0325967 别天真了，日本买房你真的赚了吗？近年来，国内富裕阶层不断扩大，投资客瞄准了日元贬值的机遇，看上了日本的自然环境和房屋质量，不少中国人到日本购置不动产，日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。最近一段时间，在日本购买不动产的中国客户明显增多，日本欢迎这些投资。 在日华人邓女士说，最近常见中国人在日本买地、买房的消息，主要是因为日本的楼房和土地一起出售，只要你不卖，还可以一起留给子孙，这对于只有70年使用权的中国房产来说，显得非常吸引人。 中国人买日本房，觉得赚了，日本人拿中国钱复苏经济，觉得高兴。这真的是双赢吗？中国投资人，日本房市的风险你都看清了吗？ 【税税税，你算清了吗？】 日本房价相对中国一线城市，有一定竞争力。例如记者驻地的惠比寿地区属于东京一等地，但驻地对面一座3层小楼，带地皮只要7680万日元（1日元约合0.052元人民币）。东京的二手房和小户型，即使是市中心，只要2000万日元就能购买。日本其他地区的房产都有中国人涉足，就连北海道千岁市都开发了面向中国人的独栋别墅，2000万日元一套，未完工就销售一空。 然而，在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用伴随，这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。此外，日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的。 由华侨创办的中国通讯社营业部长姜德春姜德春指出，日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。在日本，房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”，每年征收，是大头。税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都中心地区，比如惠比寿和白金台等地，由于土地非常昂贵，收入不高就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。 另外，日本不动产的遗产税非常高，当今皇后美智子的家人还曾经以房产作为遗产税抵押给国家。姜德春指出，日本的遗产税税率高于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因，所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。 日本遗产税的税率根据财产多少决定，财产越多税率越高。1000万以下房产的继承税税率是10%，3000万以下是15%，5000万以下是20%，1亿至2亿日元40%，2亿至3亿日元45%，3亿至6亿日元50%，6亿日元以上则高达55%。按照日本现行的遗产税，中国人到日本购置大额不动产，若干年后就相当于给日本国库做了贡献。 简单归纳起来，日本购买不动产有如下税费：1、购入不动产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4％的交易税（自用住房较低，为3％）；2、到政府部门登记备案要缴纳登记税（一次性）；3、不动产交易时要缴纳印花税（一次性）；4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外，税率较高，最高达到55％（一次性）；5、固定资产税（每年交）为市值的1.4％：6、当出让不动产时，不满5年的，需缴纳的所得税和居民税分别为30％和9％，超过5年，则为15％和5％。 【保值升值，你想得美！】 希望买房保值或倒房赚钱，在日本很难实现。首先，日本房屋折旧率很高，独门独院的小楼一般都是木质结构，20年以后价值就相当于零。如果是公寓楼，折旧率慢一些，但一般10年也要进行一次大修，大修的钱就来自业主平时缴纳的修缮费。如果房龄达到50年，业主会协商后决定重建。如何买房保值？实在很难。 由于各种税费，买房出租利润也不乐观。邓女士指出，日本不动产的维修费相当可观，如果是楼房，管理费也不低。 http://www.zhuayoukong.com/1661615.html
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发表于 7-5-2015 12:13 PM
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