iskandar未来5年的发展@未来的交通系统篇(虚构篇，请勿当真)

calt

ajguy 发表于 16-10-2014 09:53 AM
各位大大谈了这么多，各有理据。若从长期来看，请大家设想10-20年后，当整个PSA搬到大士，2nd Link/振林山/ ...

假设还是假设,假设马来西亚首都换来新山的话。。。。。


还是那句话,人流量将决定这区域的成长。

ajguy

calt 发表于 16-10-2014 09:57 AM
假设还是假设,假设马来西亚首都换来新山的话。。。。。

加上周边相关行业，保守估计，那时的人流量没有增加2万，也有1万。当然那只是假设，不过成真的可能性会有90%。

calt

ajguy 发表于 16-10-2014 10:11 AM
加上周边相关行业，保守估计，那时的人流量没有增加2万，也有1万。当然那只是假设，不过成真的可能性会有 ...

整个jj都有将近不少于50000的人口还不包括连接molek,plentong的人口。更何况medini比jj大几倍,而且附近又没有support. ...

3年后的发展只增加10000到20000的人口。。。。也不是很多。。。。

ajguy

calt 发表于 16-10-2014 10:20 AM
整个jj都有将近不少于50000的人口还不包括连接molek,plentong的人口。更何况medini比jj大几倍,而且附近又 ...

是的，但总比没好。

kookk

calt 发表于 16-10-2014 09:53 AM
恩,对,这本来就不会因为区区我和你的三言两语就改变市场,我们就拭目以待这2年的发展,到底是你说的对?还 ...

Medini的交通四通八达，地点在1st link和2nd link的中间。地点的优势很清楚。Medini是nusajaya的pusat bandar. 其他周边的房产都要仰赖nusajaya的各大发展作为卖点，而不是the othe way round. Skudai, danga bay, nusajaya或tebrau的任何房产也不会把靠近kxmpxs列为卖点。

Nusajaya单单Bukit Indah就是很成熟，规划很好，交通四通八达的township, 有自己的shopping mall, cinema, 商业区, 各大主要银行，华人主要的聚集区，主要居民也都是在狮子国工作的马劳，马专，马钻。自给自足。吃喝玩乐集一身。另一个商业区发达的sutera也近在咫尺。以Bukit Indah成熟区作为支持点。逐渐扩散到medini并不难。因为都处于nusajaya. Ecoworld身为setia II打造过bukit indah也有新的Eco botanic, 加上sunway iskandar雪隆实力雄厚的发展商， WCT, UEM Sunrise等等。我不见得在发展潜能上会有可能比不上kXmpxs?除了价钱和budget缘故，我找不到理由为什么放弃一个有潜力的地区而投资kxmpas?Kxmpxs连一般龙的传人日常所需都需要仰赖tebrxu区。如果只是因为价钱问题，在没有选择的情况下。也没有讨论的必要，因为那属于个人选择，而不是客观的讨论。

Kxmpxs比地点比较nusajaya的房产没有任何优势（比较过了）。比商业区，根本没得比较，比较交通方便。塞车目前来说kxMpxs比较强没错。比较人口，kxmpxs主要还是友族区。相比较nusajaya成熟区的龙的传人人口也比不上。纵观这些条件。kxmpxs除了价钱应该没有任何优势。

JB City Centre (1st link)
Setia tropika - 18.7KM
Bukit Indah - 17.7KM
Horizon Hills - 18.8KM
Medini - 24.6KM

Tuas Check Point (2nd link)
Setia tropika - 38KM
Bukit Indah - 24.2KM
Horizon Hills - 21.3KM
Medini - 18.3KM

Senai Airport
Setia tropika - 17.5KM
Bukit Indah - 25.7KM
Horizon Hills - 28KM
Medini - 31.8KM

Medini (Pusat Bandar - Nusajaya)
Setia tropika - 24.8KM
Bukit Indah - 10.9KM
Horizon Hills - 7.7KM
Medini - 0KM

calt

[quote]kookk

calt

kookk 发表于 16-10-2014 10:55 AM
Medini的交通四通八达，地点在1st link和2nd link的中间。地点的优势很清楚。Medini是nusajaya的pusat ba ...

恩。。。大不知道你有没有从1st link走过medini呢？尤其前一个月工作需要，我从新山区到bukit indah是用nusajaya highway，dangabay那里目前还好不塞车（以后不知），还要经过2个红绿灯，才转进nusajaya highway，然后整个路程到我到bukit indah giant 附近，总共需要20分钟，那么Medini我觉得就更不止了。我到现在也看不出medini那里方便。如果大你要反驳我，你驾车走整个星期medini你就知道了，如果到时候你仍然觉得很方便，我无话可说。

我不晓得大你所谓的接近的时间算法如何？如果30分钟都觉得没问题，我觉得倒不如买kulai的房子。kempas是友族区？不知道大你说哪？kempas总共3个发展商，有lion group+ksl发展的kempas indah,以及ioi发展的kempas utama。将近300ekar的kempas utama 都是华族购买的，我不晓得300ekar有多少人能居住，大概就是southkey那么大。而且kempas utama靠近金山园，setia tropika,与kempas indah对面而已，nasa city,bandar dato onn。我不晓得大你所谓的靠terbau的意思为？kempas utama去setia tropika不用5分钟，银行，移民厅，店面，应有竟有，只是缺乏商场很更多的商业中心，这点nasa city将在不久的2年弥补这些空洞。

kempas塞车?你说的是从tmn aggerik出skudai highway那条路吧？那么大你真的有走进kempas看过吗？你晓得kempas indah和kempas utama的差别？照我看大你的回复，你一直缠绕在地点靠近second link和1st link的话题，我只能说，second link,medini的确非常靠近，1srt link,就看个人了。至于发展，不能一味的看地点。地点只能吸引买家，也会间接推动发展，但是却不是全部，还有政府政策以及外资态度，更何况medini这么依靠外资的一个区域，还有目前的发展规划程度，这些都会影响人流量，据我看到的，如你所说，人流量有增加了，但是还是微不足道，甚至我觉得这些人口都赶不上2018年。想象一下，当2018年medini这么多东建筑都建好了，里面没有商机，没有人居住，那是多么可怕的事情？就如klia的地点，也是ulu的地方，但是最后还是成为国际机场。我想表达的是，好地点可以撑托他的发展，但是好的发展并不只是需要地点就足够了。

凡事都需要看2面，medini真的有没有如你所说的那么好？如果如你所说的，那么danga bay新的Luanching就不会再第一天Booking超出60%，而medini zhuoda gruop需要降价20%，sunway也不需要卖到550psf，比较起附近的发展商，550psf的价格是非常便宜了。ecowolrd也不用推出shoes box room 330sf卖280k了。因为外资慢了，medini新加坡不见的喜欢。

不管怎么比较，kempas和medini根本就是apple and orange根本不同2个东西。kempas aim的是中等收入的area，而且地点优势有在，而medini是aim外资，包括新加坡以及外国人等的市场。我已开始就说了，整个新山发展线只需看3条：

High Risk Line:Second link~medini~bukit indah~Gelang Patah~Kota Iskandar Puteri Habour
高风险地带，这些地区都是因为second link和medini的未来规划超贵了。我先不说价格，未来的东西没人担保，加上目前市场这么坏，如果medini撑不到外资进来，那就是game over，但是他们回抽相当高，因为相比较起别的国家，1000psf也不是非常昂贵，新加坡jurong一方尺都跑到3000psf了。

Over Supply Line:Jb Sentral~Danga bay
high Supply地带，将近数万单位在2018年建好。地点是这么多里面最漂亮而且最稳当的。这些地段都会分化掉想买medini的投资者，毕竟从danga bay去到medini也不远。但是这么多东会不会成为死城是需要时间去验证。不过这怎么说，他的风险仍然小于medini，danga bay目前的出租率还是有在，medini就不一定。如果要居住在medini，新加坡人多数都会考虑bukit indah的双层牌楼，外国人都会考虑horizan hill的semi D，那么medini的公寓怎么办？最重要的是，second link能support那么多的公寓的supprt吗？不得而知。

Stable Line:Jb Sentral EDL~Bandar Dato onn~Setia Tropika~kempas
这条是我绝对最安全的line，因为人口丰富，已经有前期的发展，也是整个iskandar即使垮了也是最安全的地点。不管是经济型买家或者炒家，这里都有充足的增值空间。相对的，这里的房价变动不大，但是稳定性确实这3跳线里最安全的。请注意，我说的不是最赚钱，而是最安全的。

550psf在大地点都增值到800psf,要增值到700psf是有可能的，这幅度将近30%；但是1000psf要涨到1100可是难上加难。相信你有研究medini也知道郭兄的房产从之前1200psf卖到现在只是1000psf。这么房产商都削价了，你还在坚持你所谓地点就是王道吗？可见而知，价位贵的不见得是别人喜欢的。

大朋友

Dangabay最新的launching消息是假的，当中里面的speaker已经证实了，link不便提供，
事实是project已经卖了三年了，买的大多数都是属于investor club，价钱介于500-550psqf左右

至于sunway的价钱，550psqf是属于超底楼+不好的朝向+面对office没有隐私才会有的价钱，
平均价还是在650到700左右

ecoworld的shoebox room是完全针对学生所设计的，价钱不算便宜

NightMareVIP

kookk 发表于 15-10-2014 06:53 PM
其实这几个成熟的商业考的不止是人潮，地点才是长远决定的条件。

举例来说，mxlek和mxunt axstin的商业 ...

molek晚上比以前热闹的多了, 哪里会死城.
Mount Austin晚上也大把人, 新店陆续开后+水上乐园人潮还会更多.

NightMareVIP

大朋友 发表于 15-10-2014 10:50 AM
大大我看你一直用cyberjaya来和medini比较，请问cyberjaya附近有新加坡咩？
两者完全不同，怎样比。哈哈 ...

cyberjaya附近有KL, 基于人口绝对不输给新加坡.
消费能力KL也不输给SG

Alucard31

个人觉得，一个新商圈旺不旺， 需要很透彻的观察。 店家有没有生意做，能撑多久(某些新商圈的店家开开关关，少有能撑过6个月的)等等。然后不可以只看周五，周末的人潮， 每天早午晚的人潮都要计算。毕竟开店做生意不可能只是要做两天的生意，其余日子拍苍蝇吧， 水电，网络，租金/贷款， 每个月都要付

calt

大朋友 发表于 16-10-2014 12:43 PM
Dangabay最新的launching消息是假的，当中里面的speaker已经证实了，link不便提供，
事实是project已经卖了 ...

屋价不算便宜，看到大大你对房价那么研究，大大你也知道目前market很多都推出尽量是600k以下的房子？如果psf不能再减就减它的size。因为这是market的limit，至于sunway，不好意思我真的不熟悉，但是我朋友是扫了550psf，一直和我说很值得买 = =

不如老大，说下你对iskandar于medini的看法~？XD

大朋友

NightMareVIP 发表于 16-10-2014 02:15 PM
cyberjaya附近有KL, 基于人口绝对不输给新加坡.
消费能力KL也不输给SG

不要忘记兑换率叻，
2.6的优势怎样比？两个哪里一样噢？

大朋友

calt 发表于 16-10-2014 02:32 PM
屋价不算便宜，看到大大你对房价那么研究，大大你也知道目前market很多都推出尽量是600k以下的房子？如果 ...

medini绝对是好地点，靠近secondlink就赢了咯，
又有发展潜力，周围酱多catalyst，你所担心的人潮慢慢会有的，不差那个十年啦，你酱急做么
如果medini卖跟kempas一样价钱，我马上冲去买。。。。一间。。。。XD

kookk

calt 发表于 16-10-2014 11:58 AM
恩。。。大不知道你有没有从1st link走过medini呢？尤其前一个月工作需要，我从新山区到bukit indah是用n ...

我本身住宅tebrau二十几年了。上下班的traffic何所花费的时间我很清楚。我之前7am++从tebrau下CIq.最少要花1个小时时间。因为塞车。放工6pm++从ciq回家也最少需要45分钟以上。
我就是受不了tebrau塞车的情形。所以我搬到了nusajaya.
我可以说的是我现在很enjoy这里的方便。我每天早上从nusajaya到ciq只要不到20分钟时间，而且是从我家门口开始算起。下班也是一样的时间。
我个人就是比较enjoy新区交通的方便，好的规划，不塞车的道路。我很满意我的选择。

u0508950

kookk 发表于 16-10-2014 06:05 PM
我本身住宅tebrau二十几年了。上下班的traffic何所花费的时间我很清楚。我之前7am++从tebrau下CIq.最少要 ...

你是去ciq 1 还是2。

过路费对你的影响大吗？

kookk

u0508950 发表于 16-10-2014 06:08 PM
你是去ciq 1 还是2。

过路费对你的影响大吗？

Ciq 1。没影响。。

u0508950

kookk 发表于 16-10-2014 06:10 PM
Ciq 1。没影响。。

那过路费的影响是不是有点言过其实？

kookk

u0508950 发表于 16-10-2014 06:13 PM
那过路费的影响是不是有点言过其实？

对我而言，我觉得过路费，一点没有影响。东北区的居民要进狮子国的话，没有别的替代通道可以走。不管过路费多高，他们也都只能默默承受。反而是skudai, nusajaya, gelang patah的居民有的选择通过2nd link进狮子国。

不过以目前的路况来说 ，塞车情形和起价之前并无任何明显的差异。所以可是说是没有影响。

kookk

NightMareVIP 发表于 16-10-2014 01:58 PM
molek晚上比以前热闹的多了, 哪里会死城.
Mount Austin晚上也大把人, 新店陆续开后+水上乐园人潮还会更多 ...

你忘了说上下班时间比以前更加塞车。