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物流中心是经济自然演进的产物，值得长期投资

本文由安泓投资的杨书健(Victor Yeung)撰写

最近刚申请在香港主板上市的易商红木集团(ESR Group以下简称易商红木)为一家中资物流地产商。新加坡投资者对于易商红木理应不感到陌生，因后者也是新加坡上市公司易商红木信托(ESR REIT)的管理商。新加坡已有多个工业及物流房地产投资信托(REIT)，因此本地投资者对这类资产应有所认识。

然而，对香港投资者来说，易商红木是一种全新的商业房地产。此外，值得注意的是，于2019年首个季度，领展房地产投资信托基金(Link REIT)的总回报落后于办公室REIT冠军产业信托(Champion REIT)及在新加坡双边上市的零售REIT置福产业信托(Fortune REIT)。随着目前及新的房地产投资开始吸引市场的关注，因此北亚地区的投资选择将会增加，并会迎来一个商业房地产投资的新时代。

物流房地产面对多个客户。传统上，第三方物流营运商(简称3PL)为其主要客户。举个例子，一家西方零售商向中国多个工厂订货，如果每间工厂都各自直接使用海运运货，效率便会很低。此外，如果是直接海运货物，之后发现的瑕疵品得再度使用海运送回工厂令运费翻倍。

第三方物流营运商的重要性
因此，如果利用3PL从多间工厂收集货物至一个集中点，效率将会更高。接下来，3PL可以为终端客户检验货物并将所有货物集合为单一海运货物。这样货物只储存在集中点几天，从而加速货物进出集中点所需的时间，以达到高效的营运流程。

物流营运商也可帮助进口流程。例如，大型零售品牌在发展中或小型经济体通常只有小规模的部署，因此，选择物流营运商将货物送达目标市场更符合成本效益。在过程中，物流营运商还可代替零售品牌公司完成通关手续。

再来，货物的包装有时需要其他附带条件。例如，当地法律可能规定已包装好的食物需要附上以当地语言所注明的营养成份及原料标签，物流营运商可帮助加上所需标签。完成后，便可以把货物运送至当地的零售点。一些食物，例如巧克力及冷冻肉类在运送过程必须遵守特定运送指引以保持它们的安全及品质标准。进口流程与出口流程一样，彼此都强调运送的速度。

另一方面，现代网络零售商也需要相同作业及附带需求。上述提及的3PL以企业对企业模式进行，而它们所交付的货物一般是属于批发数量。然而，网络零售商直接为个别客户服务，因此数量不多。换句话说，如果送往超市是价值100元的马铃薯片，整箱都是100包相同的物品。但是，送往网络零售用户价值100元的货品可能包含几种不同的物件。

基于以上因素，网络零售商也需要物流空间来包装订单。主要的物流营运商，例如亚马逊(Amazon)及香港电视网上购物(HKTVmall)已经使用机器人来进行自动化包装。机器人虽然是一项很大的投资，并需要很大的仓库空间。

现代化物流中心
房地产行业建立现代化物流中心来满足出口商、进口商及网络零售商的需求。这些物流中心大都靠近主要交通枢纽。物流中心的坡道及完善的规划确保货车能容易进出。

目前而言，物流中心的面积更大。我们之前参观了面积超过100万平方英尺的物流园，总共大约有十二栋大楼。这些大楼的楼顶很高及柱子不多，好让自度化的部署更有效率。

除了新加坡和香港以外，许多发达国家的物流房地产也发展成熟。有鉴于此，我们相信此行业会是经济自然演化当中不可或缺的一部份，并可视为一个合适的长期投资选项。





相关文章:http://cj.sharesinv.com/20190509/65367/

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九尾银狐

poison13 发表于 7-7-2019 10:25 PM
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本文由安泓 ...

我其实也觉得物流是未来的大趋势。现在人都上网购物去了，只是本地的物流公司都不懂有哪一家值得投资。像毒大你现在share的这一个物流地产，在本地有酱紫的公司吗？

poison13

九尾银狐 发表于 8-7-2019 12:41 AM
我其实也觉得物流是未来的大趋势。现在人都上网购物去了，只是本地的物流公司都不懂有哪一家值得投资。像毒大你现在share的这一个物流地产，在本地有酱紫的公司吗？

我其实觉得还是pos然后我在找那些货柜公司。

poison13

九尾银狐 发表于 8-7-2019 12:41 AM
我其实也觉得物流是未来的大趋势。现在人都上网购物去了，只是本地的物流公司都不懂有哪一家值得投资。像毒大你现在share的这一个物流地产，在本地有酱紫的公司吗？

物流可以分运输还是存货的。只是运输除了pos和freight其他的表现不理想。。还有一个看到axis reit

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大马Axis产业信托(5106)是否值得投资？
Axis产业信托(AXREIT, 5106)是一个符合回教教义的商业与工业房地产投资信托，也是首个在马来西亚交易所上市的这一类房地产投资信托(REIT)。截至今年(2018年)6月30日，信托的组合包含42个总值26亿6,000万令吉的物业。

在过去十年里，信托的组合规模是以14.91%的年复合增长率(CAGR)增长，从2008年总值7亿3,000万令吉的19个物业增加至2017年总值25亿5,000万令吉的40个物业。

业务近况
信托于2016年展开其第一个发展项目，在雪兰莪兴建大型批发中心Axis Mega Distribution Centre。项目的第一期工程于今年初完工，包含一个面积达51万5,000平方英尺的货仓。

该货仓在一份10年期租约下出租给雀巢公司(Nestle)旗下的Nestle Products公司。初步租金为每年1,920万令吉，并附带每三年调高租金一次的条款。

之后，信托于去年11月承接了其第二个发展项目，为Upeca Aerotech公司在梳邦航空技术园(Subang Aerotech Park)兴建一个航空工业生产设施。信托将于今年12月移交相关设施，并签订了为期20年的租约，头三年的租金为每年558万令吉。

今年6月，信托完成收购位于雪兰莪的一个批发中心，以及为收购位于柔佛的两座工厂而签订了买卖协议。另外，信托于8月初签订买卖协议，将以1,850万令吉收购位于森美兰的一个工业设施。该设施目前是出租给日本车辆雨刷生产商Nippon Wiper Blade的大马子公司。

财务表现
在2008年，信托的收入为6,330万令吉，到了2017年已增加至1亿6,780万令吉。在这期间，信托的可分派收入从3,897万令吉提高至9,267万令吉。收入及可分派收入增加的原因是信托不断地致力于扩大物业组合。

Axis产业信托业绩(RM'000)。深绿色柱子：年度收入；浅绿色：可分派收入。来源：Axis产业信托年度报告、The Fifth Person
Axis产业信托业绩(RM’000)。深绿色柱子：收入；浅绿色：可分派收入。来源：Axis产业信托年度报告、The Fifth Person

截至今年6月30日，信托的总贷款额为9亿9,008万令吉，从而得出的杠杆比为36.52%。这些贷款的实际利率为4.29%，信托的融资有42%是以固定利率计算利息。

此外，截至6月底的组合租用率为93.9%。信托42个物业中的31个录得100%的租用率。物业的加权平均租期为5.5年，60%的租约有待至FY20或之后到期，因此提高信托的收入能见度。

估值
信托9月26日的股价为1.48令吉，截至6月30日的每股净资产值为1.31令吉，因此其股价与账面值比(P/B)为1.13倍，比其1.21倍的十年平均来得低。

Axis产业信托的股价与账面值比(P/B)。来源：The Fifth Person
Axis产业信托的股价与账面值比(P/B)。来源：The Fifth Person

股息获益率
信托过去12个月的每单位派息(DPU)为7.88仙。以1.48令吉的股价计算，股息毛额获益率为5.3%，与过去四年的平均水平相若。不过在马来西亚，散户投资者从大马REIT所得股息必须缴交10%的预扣所得税(withholding tax)，因此股息净额获益率为4.8%。

Axis产业信托的股息获益率。来源：The Fifth Person
Axis产业信托的股息获益率。来源：The Fifth Person

总结
Axis产业信托在过去10年里为股东带来了收入、可分派收入及净资产值等方面的增长。不过近年的可分派收入水平停滞不前，2013至2017年都介于9,100万令吉至9,200万令吉之间。

至于DPU，过去三年的水平都保持在每年8仙至8.5仙之间。由于DPU缺乏增长，信托自2014年至今的股价一直徘徊在1.50令吉至1.80令吉之间。

Axis产业信托10年股价走势。来源：谷歌财经、The Fifth Person
Axis产业信托10年股价走势。来源：谷歌财经、The Fifth Person

然而，信托正继续扩大物业组合，着手进行更多物业收购及发展项目。在长期固定租约结构下，信托的可分派收入应会更为稳定，并有所增长。

与新加坡上市的物流/工业REIT介于6%至8%之间的股息获益率相比，信托目前4.8%的股息获益率较为逊色。投资者可将信托与其他类似的大马REIT作出比较后再做决定也不迟。

相关文章：腾飞房地产信托的5大优势
SI 研究: 腾飞房地产信托的5大优势



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poison13

July 8
买 redtone.flbnd,k1.
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yeey3e

poison13 发表于 8-7-2019 08:11 AM
大马Axis产业信托(5106)是否值得投资？
Axis产业信托(AXREIT, 5106)是一个符合回教教义的商业与工业房地产投资信托，也是首个在马来西亚交易所上市的这一类房地产投资信托(REIT)。截至今年(2018年)6月30日，信托 ...

工业产托新加坡比较吸引人，只是现在制造业很低迷不然就有的赚

poison13

yeey3e 发表于 8-7-2019 12:28 PM
工业产托新加坡比较吸引人，只是现在制造业很低迷不然就有的赚

其实不要只是想工业罢了,要去想物流,就是现在很多网上买卖没有实体店面,他们要一个货柜来收货,之前看到报道日本企业几个企业合作租货柜然后减少部分开店面的费用。

poison13

我一向来不喜欢fb,年头取消账号,也没有留意它,最近因为要去看他股价关系还有litra币的事才了解它买whatsapp和 instragram为了什么,他想控制这些客户然后用litra建立它的金钱王国,因为值钱的客户群资料可以使用。带来广告效应
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　　就算你有签资料保护令也没有用,你有上网基本上你的资料已经是公开给全世界,你的资料也变成了一些商家的摇钱树。

vvti_84

poison13 发表于 8-7-2019 03:33 PM
我一向来不喜欢fb,年头取消账号,也没有留意它,最近因为要去看他股价关系还有litra币的事才了解它买whatsapp和 instragram为了什么,他想控制这些客户然后用litra建立它的金钱王国,因为值钱的客户群资料可以使用。带来 ...

我也是等AA分完90c利錢后再進場zap便宜貨

poison13

vvti_84 发表于 8-7-2019 04:42 PM
我也是等AA分完90c利錢后再進場zap便宜貨

应该吧。。怕现在被炒太高

everyonecan

poison13 发表于 8-7-2019 05:37 PM
应该吧。。怕现在被炒太高

最怕是exdate 后不跌反涨。。。

poison13

everyonecan 发表于 8-7-2019 06:00 PM
最怕是exdate 后不跌反涨。。。

先看现在如何。。。

yeey3e

最近新加坡蓝筹股看上 venture corp。蓝筹股都反弹了只有这只没有。回去研究下。

70cents 股息，现在价钱有差不多4.5%。

max8999

请问有什么网站可以看到马来西亚各个行业的上市公司？
目前看着报纸的有点吃力。

poison13

max8999 发表于 8-7-2019 07:41 PM
请问有什么网站可以看到马来西亚各个行业的上市公司？
目前看着报纸的有点吃力。

还是报纸吧。。如果要分类的

poison13

yeey3e 发表于 8-7-2019 07:03 PM
最近新加坡蓝筹股看上 venture corp。蓝筹股都反弹了只有这只没有。回去研究下。

70cents 股息，现在价钱有差不多4.5%。

我这里就看中affin bank

yeey3e

poison13 发表于 8-7-2019 07:51 PM
我这里就看中affin bank

從高點2.6來到現在2+,已經有30%的空間了。

FundMania

max8999 发表于 8-7-2019 07:41 PM
请问有什么网站可以看到马来西亚各个行业的上市公司？
目前看着报纸的有点吃力。

你可以使用 i3investor
在 stock quote 一欄。
Stock - Initial [A] 下的menu bar 拉開出 main。
main旁你就可以看到分類後的 stock組別。連樓主喜歡的 reit 分類也有。

poison13

FundMania 发表于 8-7-2019 08:19 PM
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谢谢分享。。