槟城房地产投资

jeffanb

＂海景楼盘抢手

在槟城本岛，虽然说海岸线是最值钱的资源，但过去在较偏远海边的楼盘欠缺买气。

但是现在，几乎是只要看得到海景的楼盘，管他有多远同样吸引大量买家，上百万令吉公寓依然热销，而且还吸引不少外籍人士购买。＂



后起之秀巡礼：发展商细心打造 二线城市冒起
封面故事产业周刊 2012-05-25 14:35


新楼盘往市郊移，各发展商在这策略下皆分得一杯羹。

房地产发展大势已慢慢往外移，从离市中心5至10公里的市郊开始，一直蔓延到更偏远的二线城市或地区。

1 of 3经过多年的发展，各州市中心的空地已非常有限，地价高昂导致屋价腾涨，有能力在市中心置业的人渐少。

于是发展商们纷纷“往外跑”，周围的二线城市因而成了他们的新目标，间接的将买气也同时引到这些城镇。

这股热潮令一个又一个“后起之秀”崛起，也将人气带到了市郊。

近年来，不少二线城市在发展商的细心打造下，变身成新冒起的概念新颖和规划完善的城镇。

这些过去被认为应“尽量避免”的地区，如今成了大家竞相涌入购屋的黄金地，成了人人心中的“后起之秀”。

槟城、隆雪和新山，一直是我国房地产最热的据点，这三州的市中心楼价，近年来飙涨得惊人。加上掀起投资房地产热潮，其他本来较平静的州属如霹雳、森美兰和东海岸等的房产市场渐热起来。

大牌发展商进驻二线城市

而且，这些州属的首府市中心，因为过度发展，市区空间和土地有限，地价超高，除非是超高端定位的楼盘，否则少有适合中产阶级选购的房子。

根据《南洋商报》观察和访问业者所，房地产发展大势已慢慢往外移，从离市中心5至10公里的市郊开始，一直蔓延到更偏远的二线城市或地区都有。

例如在霹雳州，过去一直被视为偏远的孟加兰一带，最近新推出的楼盘不断，而怡保花园和巴占等较偏远的地区，也有不少新市区成立。以霹雳从江沙路北上珠宝一带，过去只是一个以农为主的小镇，但随着更多霸市进驻后，新楼盘一个接一个。

在隆雪，这股势力更是清晰可见，例如万挠、双溪毛糯、汝莱等等，今年看到大量发展商进驻。大牌发展商如森那美（Sime Darby）、马星（Mah Sing）、实达（SP Setia）、金务大（Gamuda）等等竞相在这些二线城镇购买地段发展。

打造诱人房子吸引买家

地产经纪公司Reapfield产业总执行长许毅表示，空地有限，土地价自然会升高，意味着产业发展成本也会上涨。

“发展商兴建和售卖任何产业，首要注重盈利和赚幅；为了争取最佳赚幅，他们选择前往这些二线城市，以更低的价格，购买面积更大的土地。”

购地后，发展商就会设法透过设计和发展概念等方式，打造出诱人房子，从而吸引无法或未能在中心地带购买房子的人士。

不往外则往上

在土地有限及地价高昂情况下，屋业往上发展（建公寓）或往外移是必定趋势，尤其在像马六甲面积较小的州属。

除了填海，马六甲原有的土地非常有限，马来西亚房地产发展商会马六甲分会主席拿督魏佑杰预言，甲州往后的屋业会继续往外和往上发展。

“未来市区的发展趋势肯定是向高楼发展，但偏偏马六甲的购屋者偏爱有地产业。”

他说，马六甲一般不太接受每个月偿还管理费的制度，因此现阶段公寓发展形成阻力。

“所以，发展商在无法可施下，只好往市区以外发展。”

他认为，未来几年，就连市郊屋业也必须往上发展，才能符合国人购买力和经济效益。

市郊优势多

马来西亚产业代理协会柔佛州分会财政萧有文认为，新楼盘往市郊移，各发展商在这策略下皆分得一杯羹。

他说，市郊的优势包括土地面积广、地皮有价、推出的楼盘款式多样化以及社区规划周详。

“在这些利好因素下，促使市郊或二线城市产业行情看俏，甚至有的新楼盘价格比市中心二手房价还要高。”

萧有文说，以柔佛州为例，新山市郊或柔佛二线城市新楼盘，比等待出售的市中心二手屋还多，一些地点好的新楼盘价格已上涨的让本地买家感到压力。

另外，柔佛和丽园董事经理拿督张润安指出，市中心土地有限，规划起来困难，如停车位不足和道路不够宽敞等问题难以解决。

但市郊发展因为约束少，在规划上做得更全面，而且在房屋设计、绿化景致、休闲公园、保安围篱等做得更好。“例如周边的基本设施，包括购物商场、公路网络、学校和医疗等等，都有定的规划。”

★旅游业催化★

二线城市或市郊的房地产发展，也受到旅游业激励。

政府大力推动旅游业，包括水疗主题旅游、生态游等等，使一些本来就靠旅游业推动的州属房产地市场瞬间大热，例如马六甲沿岸、森州的波德申和槟城等等。

海景楼盘抢手

这些州属的市郊房产行情看涨，房价上升得惊人。例如波德申，过去多年来的房价都相当平稳，但这两年来劲升，目前围篱社区的双层排屋大概30万令吉起跳，但5年前约20万就可买到了。

在槟城本岛，虽然说海岸线是最值钱的资源，但过去在较偏远海边的楼盘欠缺买气。

但是现在，几乎是只要看得到海景的楼盘，管他有多远同样吸引大量买家，上百万令吉公寓依然热销，而且还吸引不少外籍人士购买。

至于马六甲，魏佑杰形容：“马六甲本来就是个弹丸之地，最近的统计数据，人口达84万，涌进的游客超过1000万人，市内许多空地或是店屋已改为酒店。”

他说，加上马六甲的屋价被认为低廉，许多外州购买者前来置产。

“现在他们（外州购买者）不只是投资店屋，也开始买住屋，当作来甲游玩时的度假屋，跟马六甲人‘抢’屋子。”

★养燕业带动人气★

养燕业最近虽然课题不断，但数年前开始兴起时，同步带起了一些二线城镇的发展和人气。

例如雪州滨海、森州马口、北霹雳和东海岸的甘孟等等，则因为养燕业兴起，带动了燕屋这种“另类产业”冒起。

根据业者反映，引燕业刺激森州马口的店屋市场，好些三层楼店屋一应市就很快售罄。

发展商钟明甫说，马口是森州区房屋价格最贵的城市，早在5年前，一间双层店屋约20万令吉，现在已飙涨一倍，高达40万令吉。

“街区的双层店屋甚至还炒高到百万令吉之钜，这是颇特殊的现象。”

另外，过去一文不值的废矿湖最近纷纷变身，成为钓鱼场所或养鱼场，也间接推动了一些偏远小镇，如霹雳的班底、雪州的丹绒士拔和雪邦等城镇的发展和地价。

★农业激励地价★

农业在政府大力推动永久粮食产地计划后，带动了不少二线城镇的发展，尤其是房地产行情。

过去一直被荒废的空地，如今被种上各种作物，从果类如龙珠果、芒果、香蕉、木瓜、蕃石榴，到蔬菜如苦瓜，又或是沉香木等。

另外，也有不少纯菜园，在生态旅游抬头下，也逐步转型成生态旅游园区。

当然，较长期的作物如橡胶和油棕，更是农民的最爱，不少小园主争取政府的奖掖成功后，不只是翻种，更增购或租用新地段扩大种植区。

这种现象在柔佛、霹雳和东海岸尤其显著

cheahzy

请问大大们威北到kepala batas 最远到sp 有什么好的apartment 介绍呢。。
槟岛的价钱小弟应该是负担不起了 ...
星际浪子 发表于 23-5-2012 12:07 PM

有兴趣怎么样的？ PM我。

Mr.Business

我在bayan baru 的 roundabout 看到BSG 的光告，要起landed property rm146 per sqt 在 island。 真的吗？
...
snowvolcano 发表于 24-5-2012 02:30 PM

你注意再看看。是BSK啦。。。

BSK在Balik Pulaus是有landed project...

snowvolcano

回复 1283# Mr.Business


    Oh...对对。 sorry

但价钱满便宜的。

pekkle

我有看Jeff哥早前post介紹Summer Place,最近看The Spring 同Summer Place,请问Jeff哥有什么其他评价？
我看资料附近有垃圾场及污水处理池，空气差，但这位置将有大型项目前景好
The Spring虽然没有泳池但单位间格及景观上设计不比Summer Place差，在网上看评价Summer Place泳池被邻近居住的小朋友占用，保安上管理应该不会这么差吧

coward

Jeffanb 兄 & 大大們, 不知 Elite3 面對西的剩餘的單位(中間), 值得購買嗎?  now still at RM368 per sqf.
比較golden triangle 的剩餘的單位, at RM360 per sqf, 哪一個值得 ? 感謝!

caoyun

Jeffanb 兄 & 大大們, 不知 Elite3 面對西的剩餘的單位(中間), 值得購買嗎?  now still at RM368 per sqf.
...
coward 发表于 27-5-2012 01:55 PM

个人意见.. 如果自己住的话.. 不要买向西的房子.. 会令你痛苦几十年的.. 连冷气都省不到.. 会热到..

嘉儿

Jeff,依你看，Villa emas这区的租金可以涨到2千快大元吗？

jeffanb

VST 的新计划：

http://www.vstgroup.com.my/mixed-development-residential.html

也有发现到它们在Jesselton附近，Jalan Brown 有块黄金地皮， 是什么计划就不清楚。

jeffanb

Jeff,依你看，Villa emas这区的租金可以涨到2千快大元吗？
嘉儿 发表于 28-5-2012 10:44 AM

这区Gold Coast租金已经是超过RM２０００了。如果你是指单单Villa Emas的话，我觉得很困难，RM1500左右已经是极限了。

alesi616

回复 1290# jeffanb


    gold coast 一般租金已经超过 rm2000? 是 under certain conditions 吗？ 比如说租给外国人， seaview unit only, 或比较大的单位 (1600 sqft).. ?

它的  99 年地契还剩多少年呢？ 最近看到蛮多单位放盘，要卖 (大概 550k +/- ) 或租出去..... 竞争很大吧？

jeffanb

Gold Coast 1184sf 的单位几年前都可以租超过两千了，当然要是全修的。现在重漆着，很少单位要卖，就算有，价钱也标的特别高。知道近期1184sf有卖出600k的，价钱飙的很厉害。

Yunne

回复 1273# snowvolcano

地点在哪里?

jeffanb

Balik Pulau

jeffanb

新关仔角海滩变成红树林公园？ 建议是很好的，但很悲哀的是这掩盖不了环境被填海工程腐蚀和影响的事实。如果有数据可以证明的话，州政府应该让E&O负担任何提升或解决问题的费用。

之前可能可以说预测不到这样的事件。但现今情况E&O phase II 的填土工程要开始了，州政府有没有把新关仔角海滩持续腐蚀情况考虑在内呢？ 难道到时才说把海滩从交通圈直到Gurney 8 都种植红树林？ 防范胜于治疗，希望郑雨州把这个考量在内把。


新关仔角红树林　或筑走道成海上公园
二零一二年五月二十八日 凌晨十二时二十二分


（槟城27日讯）新关仔角的红树林已开始长成，或在未来被开发成为筑有海上走道的观景公园，来槟游客在用餐后可穿梭走道在海中欣赏海景！

郑雨周：望大选后有眉目

也是丹绒武雅区州议员郑雨周透露，他已向州政府建议将丹绒道光Marina Bay公寓后方及新关仔角合您购物广场及G酒店前红树林地相串连，以在未来开辟成为红树林海上走道及观景，成为海上公园。他表示，在2009年已向州政府提呈计划，有关计划也后期加添不少新元素，然而他承认有关计划迄今还只是处于纸上谈兵，尚未获得政府积极看待，计划上路也无期，只寄望可在大选后会出现眉目。

郑雨周表示，在提议下将在红树林进行规划出海上的走道，在海上架起木桥穿梭进入红树林伸入海中，游人可在海上架起的观景平台上望海欣赏日出等活动，有关计划或须百万令吉打造。他表示，有关计划已交彭文宝行政议员以便交给州政府认真考虑及执行，在计划下他建议迎合红树林成长地型拟定出海上走道，这可参照其他国家的做法，只要划出范围执行起来并不难，它将可发展成为一座海上式的公园。

在问及上述红树景观可能会遮挡新关仔角海景时，郑雨周认为，红树林走道将成为新关仔角的海景带来附加价值，旅人可在用餐后步上走道欣赏红树及海景，一举多得，此外新关仔角的海景不再只是海上景观，绿油油的长成红树林将成为视觉上的一种享受。针对新关仔角的红树林开始长成，郑雨周表示，红树的生存率是五十对五十，在此前人为种植的红树林面对海潮冲走的命运。而他不排除红树长成后面对人为破坏的可能，在先前于东方海鲜舫的红树即有7至8颗的红树遭人砍伐，对此他表示州政府将不会姑息有关行为。

jeffanb

槟城沿海地真的是寸土如金。发展商花尽新思来买地皮，私人拥有者想办法如何压挤地皮来发展和挣钱，总之各变各法。


（槟城29日讯）发展有价，历史悠久的槟城中华游泳公会面对千万令吉高楼公寓发展献议？

据本报探悉，座落在丹绒武雅的槟城中华游泳公会因地皮有价，在多年前即有人献议将地皮改为超级公寓发展项目，唯计划引反弹，面对阻力，无疾而终；事隔多年后，有人旧事重提，继续对计划兴趣盎然，再次提出时引来争议。

据了解，在地皮有价，尤其是丹绒武雅地寸土如金下，槟城中华游泳公会毗邻的超级公寓Skyhome的地价相信天文数字计，任何的公寓单位都可以上百万令吉转手，成为投资黄金地皮。

据知，有关计划是由土地持有信托人，即槟城中华游泳公会置业有限公司（CSC Prop）提出，在计划下该占地数依格地将改为高楼，而中华游泳公会将在其中划分的面积上继续提供会员服务，有关公寓的收入或将作为援助游泳公会的发展。

jeffanb

大家要猜猜是那些计划吗？


中路及玻璃池滑8层变二十多层 槟多区打破高楼限制
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•地方 •北马新闻 •2012-05-29 18:08 •点击数：25 •新闻由光华日报提供

■ 在中路又一栋22层高楼平地起，冲破当地原有的8层楼格局。
（槟城29日讯）槟州民联政府一改前朝政府作风，为解决土地有限问题，大胆打破高楼限制，多个区域已开始出现大楼拔地而起。

其中，在乔治市中路已开始打破前朝政府定下的8层楼高度限制格局，市政局在308后即批准多栋高楼计划，其中一栋高楼已快竣工，从乔治市头条路可远眺发现有关高楼开始与升旗山山脉天际线抢高，而另一栋22层高楼也开始大兴土木，即矗立在民政党槟州总部对面的一片地。

民联一改前朝作风

在民政党总部约200公尺的一栋英殖民地式建筑，在不久前夷平以建造公寓，建筑格局将超越原有8层楼。此外，在玻璃池滑也面对同样情况，令当地民联议员头痛的是，在308大选前引起争议的一片停车场空地，将打造成27层楼商业大楼，令原本对郭庭恺寄以厚望的选民感无奈。

除了上述27楼的商业大楼，在不远约500公尺外的广东民律，也同样将矗立一栋32层楼超高大楼，同样打破该区8层楼格局。

jeffanb

中路(Macalister road) 在起着的应该是Residence 21, 而新的，22楼的应该是red rock realty 的Scott Residence. 而Pulau Tikus 的应该是Moulmein Rise.

Residence 21 差不多建好了吧，整个计划蛮低调的，就连现在你开车从外面也看不到发展商和计划的资料版，被围起来了。而Scott Residence 也一样低调，没有收到什么推介的广告，只是有看到经纪在网上打宣传。

jeffanb

广东民律（cantonment road) 的应该就是malton 的Mansion@Cantonment. 所以应该齐全了， 有什么错误请大家更改。

jeffanb

我有看Jeff哥早前post介紹Summer Place,最近看The Spring 同Summer Place,请问Jeff哥有什么其他评价？
我看 ...
pekkle 发表于 26-5-2012 11:38 AM

The Summerplace 我是蛮推荐的，之前已经评论过了，参考一下吧。而The Spring，我赞成单与建筑，品质方面来看是不错的，但它有一些较大的考量：
1) 太接近垃圾填埋场。虽说已经停止运做了，现在只是转驳站，但随时会有起火燃烧的问题。之前发生过了，黑烟持续向The Spring 的方向吹了整个星期，可以想象吧，简直就是灾难。还有垃圾填埋场总是碍眼的，也不光彩。这也就是为什么对大桥方向的单位景色较美，但需求较少的原因。希望州政府能把垃圾填埋场打照成公园吧，之前有建议过的，不过又不了了之了。大选快到了，当地居民应该向YB呈情吧，不如这块地很浪费呢，对环境也不好，太近海了。什么废水都向海排出了吧，虽然肉眼看不到。
２）没泳池。IJM Land当初的目的就是把它打照成Apartment, 而不是condo. 当然因为外观和素质好，看起来算是高级apartment 吧。不过差之毫厘，缪与千里， 就是这个意思。没泳池，就差了些级数。