房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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房政部长：不一味靠罚
建可负担房屋有奖掖

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  2013-10-07 07:17 http://www.nanyang.com/node/569617?tid=460

（吉隆坡6日讯）城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼坚信，国内可负担房屋供应不足的问题，应该通过税务优惠等方式去激励私人界兴建更多的房屋，不能一味以惩戒性的限制政策去应对。

他表示，更重要的是，激励措施，必须从位置性（location based）出发，而非全盘性，譬如，政府奖掖在吉隆坡兴建30万令吉或以下价格的可负担房屋的发展商；不过，在玻璃市，发展商主要兴建15万令吉的房屋，所以激励措施在此就不适用了。

“房政部已将奖掖私人界以兴建更多可负担房屋的建议提呈给财政部，作为2014年财政预算案演辞的一部分。”

他说，跟政府比较，只有私人界具备兴建这些房屋的能力、财力及专业，因为政府经常面对资金局限问题，毕竟，政府也不应涉及商业。

阿都拉曼接受《南洋商报》访谈，发表个人对克服可负担房屋供应不足的看法。

详文请阅《南洋商报》

独家报道：廖梅芳

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国家房屋： 理想家居不是梦
预算案“拭目以待”

• 2014年财政预算案http://www.nanyang.com/node/570081?tid=460
• 全国
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  2013-10-09 07:37

（八打灵再也8日讯）国家房屋公司主席拿督阿都拉迪博士强调，该公司绝对有能力在全国大部分州属为国人增建廉价的理想家居，包括售价25万令吉以下的独立式洋房，请国人在2014年财政预算案中“拭目以待”。

遭嘲笑“妙想天开”

他是针对第二财长拿督斯里阿末胡斯尼指政府有意提升国家房屋公司为大型发展商，为国人提供廉价的理想家居，包括建设售价25万令吉以下的独立式洋房、10万令吉以下半独立式洋房及8万令吉以下排屋一事。

阿都拉迪向《南洋商报》说，该公司计划为国人推出“理想家居”（RumahIdaman）房屋计划，以廉价出售各种不同类型的房屋。

“这些理想家居的售价上限为25万令吉，除了独立式洋房，也可以有其他类型房屋。”

他指目前房屋价格高涨，也许很多发展商会嘲笑该公司这么做是“妙想天开”，但他们确实能做到，因为该公司可透过州政府获得免费土地。

免费土地是优势

“昂贵的土地价格导致屋价水涨船高，但（我们）获得土地，就能兴建廉价房屋。”

他强调，这计划仍拥有条规与限制，目标买者月薪需介于月薪4000至1万令吉，低收入者并非目标群。

多州愿免费献地

阿都拉迪强调，许多国阵州属的州务大臣主动与他联络，表明愿意提供土地给国家房屋公司建设相关房屋，当局目前正在与相关州属及涉及单位讨论。

对于该公司会否在民联州属建设类似房屋，他指只要民联州属愿意免费提供土地，该公司乐于这么做。

针对各州将新建多少个理想家居房屋单位，他强调胥视州政府提供的土地而定。

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第二财长： 三款式供合格者选购
                 亲民房屋最高补贴2万

• 头条
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  2013-10-09 07:20 http://www.nanyang.com/node/570075?tid=460

（吉隆坡8日讯）第二财长拿督斯里阿末胡斯尼说，政府将为国家房屋公司（SPNB）建设的3种亲民房屋单位提供1万5000至2万令吉补贴，让国人以更优惠价格购屋。

他说，以往国家房屋公司仅推出一种3房式的亲民房屋，如今增至3种，价格分别为6万5000、5万5000及4万5000令吉。

“对于6万5000令吉的亲民房屋，政府会补贴2万令吉，国人只需支付4万5000令吉购屋。

“至于负担能力较低者可选择购买另两种亲民房屋，政府也为4万5000令吉的亲民房屋补贴1万5000令吉。”

他今日主持2013年国家商业回教义捐大会后向记者说，2014年财政预算案注重房屋及基建发展，政府会在这方面以民为本。

财赤致力减至3.5%

阿末胡斯尼说：“这是亲民的财政预算案，人民所需的，将在预算案内出现……我们会要求城市和谐、房屋及地方政府部快速处理房屋计划及一马人民房屋计划（PRIMA）。”

他说，政府也会致力落实在2014年，把财政赤字减至只占国内生产总值的3.5%，及负债率低于国内生产总值的55%，透过增加收入来提倡惠民措施。

与会者包括大马会计师协会主席佐汉、能源大学副校长拿督依布拉欣胡先教授、职业发展机构主任沙卡诺、ARH特许会计公司业务顾问阿都拉欣等。

国家房屋价廉“屋”美 ,    建25万元独立洋房

政府有意提升国家房屋公司为大型发展商，为国人提供廉价的理想家居，包括建设售价25万令吉以下的独立洋房、10万令吉以下半独立式洋房及8万令吉以下排屋。

私人发展商难降价

阿末胡斯尼说，政府要国家房屋公司成为主要建设廉价房屋的发展商，因为以利益为导向的私人公司，难以降低屋价。

“国家房屋公司不以利益出发，它拥有房屋建设经验，何不直接成为发展商？”

国家房屋公司于1997年8月21日成立，为财政部属下公司。

对于基建发展，阿末胡斯尼指一些地方缺乏道路及水电措施，特别是砂拉越，政府会透过即将来临的财政预算案改善这些问题。

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州政府拟增外国人购屋手续费
柔州产业买气恐受挫

• 财经新闻http://www.nanyang.com/node/570101?tid=462
• 财经  
  
• （吉隆坡8日讯）柔佛政府若出手限制外国人买卖房屋措施，对该州产业市场可说是重磅打击，分析员担心这会打击依斯干达特区热点的外资买气，当地向来看涨的产业市场展望恐生变。
  
  
• 昨天，掌管柔州房屋及地方政府事务的行政议员阿都拉帝班迪透露，政府正探讨将外国人买卖房产的手续费，按照各类型房屋，从当前的1万令吉，改成房产价格的4%至5%。
  
  
• 同时，本地人或不能随意出售产业给外国人，以有效控制外国人拥有产业的数量。
  
  
• 据了解，柔佛州务大臣拿督斯里卡立诺丁，将在下个月召开的州议会提呈这项新措施，新条例一旦通过，或将在今年杪或明年初开始实施。
  
  
• 券商们今日普遍表态负面展望，直称新措施一旦落实，将重挫柔州产业市场，特别是努沙再也和新山市中心等这些过去数年都是外资购兴集中的热点。
  
  
• 马银行投资研究表示，虽此举有助于抑制投资活动和改善该州收入情况，但却会打击外资买气。
  
  
• “同时也会影响本地人在依斯干达特区热点的购兴，毕竟只有小部分的当地人愿意脱售产业。”
  
  
• Medini区或豁免
  
  
• “目前未能得知此措施上路后的细节和影响的层面，不排除Medini这类的特别区域或能从中豁免。”
  
  
• 另一方面，大马研究预见，旗下产业项目高度依赖外资买气的高档产业发展商，近期可能受到市场情绪影响。
  
  
• 马银行投资研究另指出，随着新措施的不利因素，建议投资者将主题转向巴生谷发展商，相信大吉隆坡人口增长和基建改善，将能进一步推动此地区产业市场发展，首选股为高美达
• （GLOMAC，5020，主板产业股）。
  
  

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  高度依赖外资买气的产业公司 ●依斯干达海滨控股（IWH） ●UEM阳光（UEMS，5148） ●怡保花园（IGB，1597） ●实达集团（SPSETIA，8664） ●金务大（GAMUDA，5398） ●地不佬（TEBRAU，1589） ●丽阳机构（TROP，5401）

  
  

  2013-10-09 08:22

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温志伟： 申请认证发展商日增
绿色生态住宅受欢迎

• 全国
  

  2013-10-10 11:11 http://www.nanyang.com/node/570407?tid=460

（吉隆坡9日讯）“绿色生态住宅”最近几年逐渐受国内发展商欢迎，许多发展商都以“绿色生态住宅”概念建筑住宅区，申请绿色建筑指数（GBI）。

绿色建筑指数私人有限公司及评审小组主席温志伟说，近几年许多住宅区发展商向该公司申请绿色建筑指数认证，这证明该市场的需求量正在增加。

他解释，该市场需求量会增加极有可能是因为现代人关心环境，在购买房子时，都会对“绿色生态住宅”较有兴趣。

他今日在“2013年绿色市场峰会”记者会上指出，根据绿色建筑指数的数据，目前获得绿色建筑指数认证的绿化非住宅建筑占47%，而绿化住宅建筑的比率只比前者少3%（44%）。

绿色科技具发展潜能

出席者包括大马绿色建筑联盟（MGBC）主席吕协彪和代表能源、绿色工艺及水务部长拿督斯里麦西慕博士出席该峰会的副秘书长拿督诺艾妮。

诺艾妮为“2013年绿色市场峰会”开幕时致词说，希望各政府部门、私人行业、非政府组织和人民，可以一起合作发展大马为一个绿色国家。

她说，绿色科技是首相拿督斯里纳吉的成果，因此她相信绿色科技的市场有很大的潜能和发展。

第三版工具鉴定指数 详细分类绿色住宅标准

温志伟指出，该公司于2009年推出新的首版“绿色生态住宅”工具，鉴定建筑的住宅符合该指数的标准，才能取得认证。

“首版的工具比较笼统，没有详细分类各种住宅的标准。但由于该市场需求增加，我们在今年7月推出第三版‘绿色生态住宅’工具，把工具里的条件等分类得更详细。”

他举例，住宅又分成很多种如公寓和地下屋，两者的设备等都不一样，所以需要符合绿色建筑指数的条件也不一样。

很多人都以为，只要绿化好，有山水，就是“绿色生态住宅”，但其实并不是这么简单。

“绿色建筑”是指实践了提高建筑物所使用资源（能量、水、及材料）的效率，同时减低建筑对人体健康与环境的影响，从更好的选址、设计、建设、操作、维修及拆除，为整个完整的建筑生命周期。

在“绿色建筑”当中，“绿色生态住宅”则是强调可持续的场地规划与管理，然后才强调能源效率。

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家庭月入低于3000元
购亲民房屋须符4条件

• 全国
  

  2013-10-11 07:39 http://www.nanyang.com/node/570586?tid=460

（吉隆坡10日讯）国家房屋公司（SPNB）主席拿督卡马鲁指出，凡申请购买一个大马亲民房屋（RMR1M）的民众，必须符合四大条件，包括家庭每月收入低于3000令吉。

他说，除了每月家庭收入之外，申请者必须已婚、自拥土地，以及不曾拥有任何房屋。

卡马鲁召开记者会说：“将有4家金融机构会与我们签署了解备忘录，因此，我们将建议申请者向这些金融机构申请房贷。”

第二财长拿督斯里阿末胡斯尼在本周二说，为让国人以更优惠价格购屋，政府将为国家房屋公司所建设的3种亲民房屋单位，提供1万5000至2万令吉补贴。

阿末胡斯尼指出，以往国家房屋公司仅推出一种3房式的亲民房屋，如今增至3种，价格分别为6万5000、5万5000及4万5000令吉。

卡马鲁针对阿末胡斯尼的谈话指出，有关房价尚未扣除补贴。

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2014财政预算案愿望清单：解决供应短缺
                              打房措施不宜激进

• 财经新闻
• 财经http://www.nanyang.com/node/570685?tid=462
• 2014年财政预算案
• 焦点新闻
  

1.请问您对2014年财政预算案有何期许？

我们希望政府将维持一个有利的环境，解决国内房屋供应短缺的问题。

市场一直在热烈讨论产业盈利税（RPGT）、第三间房屋的贷款对价值比率（LTV）以及发展商承担利息计划（DIBS）等等，我们希望即将出炉的2014年财政预算案，不会有太过激进的措施。

我认为，我国并没有产业泡沫或过度投机，屋价暴涨仅限于指定地点，而不是全国。这个情况不断发生，是因为策略地点的需求超过供应，以及成本推高通货膨胀率。

我希望政府建议的措施，不要排挤寻求合适产业的真正买家，因为我国七成人口低于39岁，他们是持续组织家庭的一群。

2.您认为，政府应该如何刺激产业领域发展？您觉得政府会否调高产业盈利税（RPGT），以进一步遏制产业投机活动？

作为有爱心和负责任的发展商，我们关注的问题是真正买家正在寻找的产业是自住或投资，因为产业被公认为对抗通胀的最佳护盘。

我们支持可让领域持续增长的平衡方式，并希望我国的贷款能够处于最佳水平。

随着国行积极采取措施遏制家庭债务提升，我们希望国行以维持有利环境的平衡方式，协助想投资产业的真正买家。

调高产业盈利税的建议仍有待观察，这取决于政府会否在2014年财政预算案提呈这个项目。

3.请谈一谈经济前景，以及经济如何影响贵公司的表现？

国行展望今年经济增长4.5至5%。我们预计国家经济会继续增长，最大原因在于政府承诺推行第十大马计划（10MP）的铁路项目，以及经济转型执行方案（ETP）。

经济转型执行方案具备多个催化发展项目，将把我国变成发达国家。

不管任何一种产业，都极需要交通便捷，我们希望政府可以致力发展高速铁路、巴生谷捷运计划（MRT）以及轻快铁延伸计划，以带来经济的多重效应。

对于产业领域前景，我们仍然选择乐观看待一些产业类型的发展，特别是那些需求强劲的可负担中价房屋与小型公寓，以及位于理想地点、交通便捷与发展成熟，且售价低于100万令吉有地产业。

马星集团（ MAHSING ， 8583 ， 主板产业股） 董事经理暨总执行长丹斯里梁海金

  2013-10-11 09:54

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   买一手房， 还是二手房？

• 产业倾情
• 产业周刊
  

  2013-10-11 12:27 http://www.nanyang.com/node/570757?tid=686

买房投资，你喜欢买第一手，还是二手的？

相信每个人听了，都会说，当然是第一手的新房啊！第一手的新房，新近落成，什么都是新的，谁不喜欢啊！

是第一手的新房，也随着通货膨胀、建材物资等暴涨，房价节节飙升，已非一般打工一族负担得起。

那新房买不起，旧房总可以吧？于是，退而求其次，逼得一些购屋者也唯有转向二手房下手。

若你不介意买二手房，也能排除前人住过的心理，买二手房其实并不逊于一手房。

除了价位比较低以外，一些地点好的，甚至比一手房还抢手呢。

我就常见一些购屋者买了二手房之后，甚至不惜花费巨资全新翻修，俨然就像新的一样！不知究竟的人，还真看不出这原是一间二手房呢！

现房交易现买现住

像这些购屋者选择买二手房主要原因，就是钟意它的地点。

地点好的二手房，由于发展较早，地理优越，大多集中在闹市、市中心，或毗邻商业区或老城区、旧区，交通方便；加上这儿设备完善，超市、商店、银行、医院、学校、邮局、餐厅、公园、购物广场、地铁站等公共、康乐与休闲设施，应有尽有、生活便利。

不怕“屋不对办”或延工

同时，与一般预购的一手房不同的是，买二手房，也多是现房交易、现买现住。只要看中了、满意了，不必等两三年后，随时即可迁入居住。因此，非常适合那些急着要找房屋居住（调职或上学）或结婚的人。

最重要的一点是，现成的二手房，亲临参观，摆在眼前，看得见、摸得着，不必靠想象，也不必怕买了之后，与当初参观的样品房或示范屋规格不符；或发展商因财务问题，造成建工延误甚至工程搁置，交屋不成等纠葛与困扰。

从房屋状况、建筑格局、结构质量到小区地理环境等，哪儿不满意、哪儿不妥，该修的修、该补的补等，一切看得清清楚楚、明明白白。

即便攸关重大的二手房的拥有权、地契屋契，也有证有据、一目了然。只要双方同意，签了合同、缴足了钱，就可即刻办理产权过户转让手续。

二手房占总成交量80%

更何况，买二手房，选择空间也比较大，它不像发展商推介某个特定的发展项目那样，仅局限某地某时段某个特定楼盘而已。

只要你相中喜欢或熟悉的居住地点，认定你钟意的房屋类型与价位，即可通过报章广告、房产网站、朋友介绍，甚至房屋仲介等寻找你梦想中的家园。

若你幸运的话，有时甚至还可能买到前屋主连卖带送、留下，而你也钟意的完美或簇新装修、家具家电等，进而让你节省不少金钱。

二手房成交量远超新屋

根据马来西亚房地产代理公会（MIEA）的统计数字也显示，单在2010至2012年期间，我国的二手房成交量，就占了房屋买卖总成交量的80至85%，远远超过新建房屋成交量的4倍，不仅说明二手房的市场发展潜能大，而且购屋者可以选择的空间、弹性也大。

因此，从低价、中价到高价；从单层或双层排屋、半独立式或独栋洋房、高级或服务公寓、零售单位、店铺到工厂；从巴生谷到全国各地，只要你想买或投资，任何时候，你都可以随心所欲找到你心目中的理想房产物业。

谁说买二手房就不好呢？若是机缘巧合，让你有幸买到一间价位比市价还低、屋况又相当新颖的二手房的话，无论自住或转售，你都是捡到宝了！

必须注意的是，在买或投资二手房的时候，切记要格外小心，并慎防欺诈，以确保买卖双方，在互信互利、遵守契约、准时交钱交屋的买卖交易中，你购置或投资的二手房，是合法（允许出售）、可以转让、内容确实可靠、并且完好无损、屋有所值的二手房！

----林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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黄腾亮： 抑制外国人购买于事无补
市场供需致房产涨价

• 全国
  

  2013-10-18 09:48 http://www.nanyang.com/node/572271?tid=460

（八打灵再也17日讯）马来西亚房地产发展商会（REHDA）前主席拿督黄腾亮认为，本地房价目前的上升趋势乃市场供需所致，抑制外国人在本地置产于事无补。

他说：“外资注入将带动经济，而且只有约5%外国人在本地投资房产，太过限制反而会让他们却步。”

产业盈利税15%最理想

他透露，外国投资者只限购50万令吉以上的房产，这都是高阶产业，并非可负担的“经济房屋”。

黄腾亮今日在2013年马来西亚产业展（MAPEX应城市和谐、房屋及地方政府部长阿都拉曼，）记者会，回针对该部在2014年财政预算案提呈的“限制外国人在大马置产，以控制房价”的建议时这么说。出席记者会嘉宾包括REHDA全国财政童银坤、联邦直辖区吉隆坡分会主席陈真明及MAPEX2013理事曾庆涛。

他说，2014年财政预算案公布在即，他个人认为房地产盈利税（RPGT）维持在15%及降低印花税，是最理想的。“越多交易，市场才会更稳定，绝非靠打房、降低房价等政策。”

他说，市场需求增加，供不应求下才导致房价上升，而最简单且有效的解决方案是增加房屋供应，但需靠政府及州政府拨出及分配更多发展地段才能奏效。

“大马人口年增约2%，即约60万人，若不继续增建房子，岂能应付庞大的市场呢？”

童银坤说，政府可效仿新加坡政府的津贴房屋，推出更多可负担“经济房屋”，以解决房价腾涨问题。“个人认为，我国有太多不必要津贴，若加以善用，必能让更多国人受惠。”

陈真明表示，在捷运、大吉隆坡等计划下，预测大马的房地产市场未来3年将有重大突破，惟政府需确保拥有完善的基本设施。

曾庆涛补充，外资注入是变相增加就业机会及稳定货币兑换率，的确不应抑止。

产业展下周五举行
料吸引5万人观展

2013年马来西亚产业展（MAPEX）将于10月25至27日，上午10时至晚上9时，在吉隆坡谷中城会展中心举行，预料吸引5万人观展。

该展由马来西亚房地产发展商会（REHDA）主办，大会主题为“您的家，您的投资”（Your Home,Your Investment），共有93家发展商参展（包括2家海外发展商），占1、2及3号展厅，共设242个展摊。

筹委会主席黄腾亮说，此为历届最多参展商及摊位的展览，展示的房产总值超过200亿令吉，总交易额料可达2亿5000万至3亿令吉。

他表示，因开展首天为2014财政预算案提呈日，因此破天荒把开幕日挪后，开幕嘉宾为城市和谐、房屋及地方政府部长阿都拉曼。

翌日开始，主办方特备连串精彩讲座，由专家传授投资技巧等。《南洋商报》是MAPEX2013指定媒体。

入场免费，政府单位、银行及金融机构等也参展提供咨询及协助。详情，电REHDA秘书处03-78808000，或览http://www.mapex.com.my。

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免殃及无辜购屋者　
应适度调高产业盈利税

• 财经新闻http://www.nanyang.com/node/572358?tid=462
• 财经
  

  2013-10-18 12:01

（吉隆坡17日讯）第23届全国房地产大会（NREC2013）筹委会主席阿兹曼沙，希望政府能够全方位衡量调高产业盈利税（RPGT）所带来的后果，以免让购屋自住的一群遭殃。

他说：“坊间热传政府将在2014年财政预算案，大幅度上调产业盈利税，我们姑且不论这个传言的真假，我们希望这次的财政预算案不会影响到买屋自住的人士，以及惩罚那些想提升现有居住环境的购屋者。”

因此，他建议政府应该从不同角度探讨调整产业盈利税所带来的各种效应，以免“殃及无辜”。

阿兹曼沙是在第23届全国房地产大会宣传活动上，向记者表示。

难抑制投机客

与会者包括筹委会成员斯瓦山柯、陈键华、阿兹兰哈里斯、龚国基、东姑法奥兹以及汤格。

斯瓦山柯说：“实际上，即使政府真的大幅度调高产业盈利税，都不能显著遏制投机者的炒房活动，因为现在有些产业发展商为了吸引购屋者的青睐，提供高达15%折扣。

“还有，产业发展商通常是在3年后才交屋，届时就算购屋者马上转手，扣除产业盈利税后，仍获利不少。”

他认为，调高产业盈利税无法在投机客身上真正奏效，唯有希望新措施不会错打无辜者。

郊区买屋减轻负担

询及目前房价偏高，导致很多人负担不起时，斯瓦山柯说：“购屋者必须清楚了解自己对房屋的需求与目的，假如能力不及，不妨选择较小的单位，待有能力时，才提升去更大或更优质的单位。

“另外一个选择就是在郊区购屋，例如加影和士毛月等，还有很多可负担房屋。”

阿兹曼沙也认同上述说法，并补充称：“如果没有能力置业，可以先租屋或租房，现在市面上有很多住宅单位空置，无法出租，就是因为早前太多人投资房地产所造成的现象。”

尽管如此，他始终认为，房地产是不俗的长期投资工具，可为投资者提供投资保障，通常不会让他们蒙亏。

全国房地产大会24日引爆

第23届全国房地产大会将于下周四（10月24日），于八打灵再也希尔顿酒店（PJ Hilton Hotel）掀开序幕。

该年度盛事是由马来西亚测量师协会（RISM）及马来西亚私人界估价师、产业经理人、地产经纪与产业顾问协会（PEPS）联办，预计可吸引约200名产业界精英参与其盛。

阿兹曼沙说：“我们希望能够吸引业主、发展商、产业投资信托（REITs）与房地产基金经理、投资者、产业顾问以及专业人士，前来共襄盛举。”

届时，主讲嘉宾将会探讨不同课题，包括2014年产业市场前景、大马的新增长中心（巴生谷、槟城、柔佛与新山）、产业市场的变化趋势、分层地契新立法、可负担房屋、50年产业价格增长、亚洲产业投资信托以及投资外国产业。

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券商：政府打房供应增
产业4年牛市已见顶

• 财经新闻
• 财经
  

  2013-10-19 12:04 http://www.nanyang.com/node/572621?tid=462

（吉隆坡18日讯）预期政府将祭出更多打房措施，加上补贴合理化和较高的房产供应，料将持续打击本地产业市场，券商认为长达4年的“牛市”已见顶，产业领域展望将受考验。

艾芬投资研究在报告中表示，宣布将产业领域投资评级从原本的“增持”下修至中和，所追踪的发展商类产业股亦不能幸免，除了目标价格遭砍，明后两年的收益预估亦减3%至17%。

分析员表示，即将在下周宣布的“2014年财政预算案”或明上半年，将出现更多冷却房市的举措，包括产业盈利税（RPGT）和印花税的调涨，以及抑制发展商承担利息计划（DIBS）等。

除了针对产业市场的直接举措，分析员亦认为，政府为扩大收入而逐步降低补贴的政策，多少会冲击国人的可支配收入，进而影响产业买气。

随着年轻人口增长、稳健的经济发展、低失业率、简易的融资配套、较低的融资成本，加上政府积极推动基建计划，促使本地产业市场自2009年来进入牛市，成了炙手可热的领域。

双威顺、顺利实业 影响较小

“无论如何，我们相信在人口、经济情况和高就业率的条件依旧稳健下，产业市场可能陷入中和放缓时期，并不会出现显著的疲软情况。”

该行将发展商收益预估下调的同时，也点出双威（Sunway，5211，主板产业股）和顺利实业（KSL，5038，主板产业股）是较能抵御市场放缓的两家发展商。

“这两家公司都有多元化的收益来源，双威的建筑、投资产业、产托和新加坡产业发展均有强劲的收益贡献，而顺利实业很大收益来自KSLCity Mall和KSL酒店的投资业务。”

同时，顺利实业亦为分析员的产业首选股，另一个推荐股项则为IJM置地（IJMLAND，5215，主板产业股），看好其强稳的管理层和城镇发展计划。

【更多潜在打房措施】

■产业盈利税

分析员相信，产业盈利税将是政府用来稳定房价和提高税收的最好工具，虽难以推测调升的幅度，但不意外政府将在年内，将产业盈利税调升10至15%。

■印花税
为了抑制产业投机活动，分析员认为有政府有半数几率在预算案中宣布，针对各类产业交易征收更高的印花税，如外国人购房交易、第三产业等等，或者是高价产业。

■发展商承担利息计划
相较于来临的预算案，分析员相信政府更有可能在明年上半年才宣布抑制这项计划，预期国行正研究刚在9月祭出类似政策的新加坡。

■抑制家庭债务
虽然国行总裁丹斯里洁蒂在9月时，曾透露国行不会再有针对家债的措施，但分析员相信国行将继续严密监控特定领域的贷款活动，如高档产业市场，并会适时再度出手。

■柔佛州拟调高外国买家产业谁。
据了解，柔州政府正考虑调高外国买家所需支付的手续费，且不允许外资向国人购买刺激市场房产或农业土地。

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谨慎举债

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2013-10-18 15:11 http://www.nanyang.com/node/572464?tid=688

产业，向来被视为风险最低的投资工具，因此，很多人都愿意透过“杠杆”（leverage），或者说贷款、举债，来投资产业。

尤其是近年利率偏低，而房地产价格不断飙升，更多人倾向房产投资创富。

但每个人可承担的风险和偿债能力不一，别人可以借因为有能力还，不代表你也可以借一样多。

投资房地产20年，19岁就以房贷投资房产赚到第一桶金的温国强也不鼓励过度举债来赚钱，反而鼓催政府强调的自律融资。

举债投资产业 不如自律融资

近年来，利率处在低水平，举债购买和投资产业在本地更为盛行。除了富裕人士，不少刚加入职场的年轻人，也已加入产业投资的行列。

惟风险再低并不代表没有风险，若过度举债，产业投资同样会造成与其他高风险投资工具一般严重的亏损。

产业教育与投资公司SkyBridge国际私人有限公司总执行长温国强，特地和我们分享，如何在投资产业时“有责任感地杠杆”（responsible lever aging），或者更白话地说法……“谨慎举债”。

认识温国强的人都知道，自小家境贫困的他，是靠着贷款投资产业而达至今日的成就。

他19岁就懂得投资房产，而且是通过贷款来投资，第一炮为他赚得2万令吉。

虽然第一桶金也是靠借贷来投资房地产赚来，但他并不鼓励过度举债来赚钱，反而鼓吹“有责任感地杠杆”。

容易被低利息吸引
何谓“有责任感地杠杆”？
温国强表示，对他而言，有责任感的杠杆方式，就是必须对自己负责任。

“你可以用其他人（银行）的钱来赚钱，但人难免会有贪念，容易被银行的低利息吸引，尤其是现在。”
“特别是很多年轻人，他们没想到利息是会提高的。他们不如比较上年纪的人，了解当年经济风暴实际的超高利息情况。”

年轻人欲快速致富
基于银行现有利息率较低，许多人会因此购买多间房子，以便在房子竣工后转手来赚取资本回酬，或者是透过出租来取得租金回酬。

温国强称，这是因为他们欲快速致富，想成为百万富翁，最好不必再当打工族。

而过去五六年，确实有很多百万富翁诞生，但基于未能将产业转手或出租来收取租金的人士，也非常多！

“你确实可轻易透过银行贷款来融资和投资产业，但必须先设想你可能面对的后果。尤其对于必须承担家庭每月开支的人士，更必须避免过度举债。”

他补充，任何人都可投资产业，可利用贷款来融资这投资，但必须谨慎和小心。
其他“杠杆”方式
除了贷款，其实“杠杆”也以其他方式进行，比如依赖其他人的网络，以及专门知识。
温国强举例，经常会有一些产业大师，透过举办讲座分享各自的专门知识，此类讲座往往都会吸引很多人出席。

勿盲从产业大师知识
他认为，即使是产业大师所分享的知识，也不应盲目跟从。
“比如说他们建议的A产业，确定是肯定能够赚大钱的产业吗？这些说法皆具备一定的风险。我本身不是产业大师，但透过这20年的经历，我了解很多发展商的背景。”

“我经常分享说：‘花豹永远不会改变身上的花纹’，也就是‘本性难移’！不负责任的发展商，20年以后也不会改变的。”
他表示，或许并非所有情况都如此，但有时候是某些产业大师与某发展商合作，协助后者推销产业，从而赚取佣金。

“若讲座会出席者相信该大师和购买产业，而最终该产业被搁置，该大师也不会面对诉讼，因买家是自愿购买产业的。”
他认为，这是一个很不负责任的做法，但也是市场上曾出现的现象！

精密审核 没那么大的头，别戴这么大顶帽
无论是自己寻获、朋友介绍，或者透过讲座会得知的产业，即使再有兴趣，也不应急于做决定。

温国强披露，他之所以创办SkyBridge国际，以及举办产业教育讲座会，是盼望各产业买家和投资者，了解精密审核（due diligence）的重要性。
他表示，听取市场上所谓产业达人关于如何快速创富的说法之际，产业买家和投资者本身更应该亲自深入调查。

“近年来有不少人跟风往海外投资产业，更有不少本地人成为土地投资的受害者，因他们无法取得回酬。”
所以，他总不断提醒客户精密审核的重要性，设法从发展商的背景如财务能力和过去的记录、各银行房贷的产品特点等方式来调查。

据温国强，透过询问银行家，可以取得很多重要的资讯；而在举债购买产业之前，众买家和投资者更需对个人的财务状况，深入审核一番。
他奉劝说：“没那么大的头，就别戴这么大的帽子！”

了解周遭环境
尽管在产业界已有多年经验，温国强仍不断在调查，以便提升自己的知识之际，也能与客户分享。

“每次对一项产业发展计划感兴趣时，我会先了解该计划周围的情况，比如该地区的人口、现有产业的租金回酬等。”
若购买作为投资用途，他更会设法了解这新产业竣工后会否面对激烈竞争。

“如果是公寓，我会调查其周围1公里内，有多少项属于同类型产品、回酬率如何、居民的开支能力等等。”

考量竣工供过于求
此外，他会考量该产业竣工后会否供过于求。
他举例，某新公寓包含2000单位，而有1600单位的买家购买作为投资用途，这公寓竣工后市场将立刻添加1600个欲出租和转手的单位，届时基于市场需求有限，租金回酬自然会被压缩。

“但某公寓计划只有400单位，而且发展商的记录良好，或许售价比较贵，却可能比较值得投资。因为这产业的竞争没那么激烈，成功转手的可能性也比较高。”
大约掌握了这些资料之后，自然会提高若投资这产业能否取得优良回酬的可能性。

了解贷款产品特点

欲谨慎举债，了解产业贷款的产品特点更不可少，温国强透过以下例子，为这方面做解释……例如，他看中的一间有地产业，经过精密审核和计算之后，估计可赚20至30万令吉。
“若兴建期是1至2年，就不要选择具备锁定期（lock in）罚款的贷款，可以选择多数没有锁定期的回教贷款，同时取得20%印花税回扣的好处。”

据温国强，很多人都不了解各类抵押贷款内的产品特点。

影响回酬
“其实在决定贷款之前，应该设法了解这些产品特点，知道自己投资这产业的目的，再选择最合适的贷款。”

他表示，欲迅速取得回酬的产业投资者，与欲长期内收取租金的人士，所需要的产品特点都不一样。
“不同产品特点的贷款，可以影响你的回酬。”

不要贪最关键
无论如何，温国强并不鼓励人们不断购买产业。

“我总是会设法阻止在短时间内持续购买产业的客户。很多人在一两年内，购买三四间房子，我认为，对于财务能力不算很强的人士，这是非常危险的做法。”

他透露，曾有一位富裕的客户，一年内购买大约四五间房子，其投资组合内已经有超过30间房子。
“会见这名客户后，我建议他停止继续买房，因为我发现其投资组合内的房子，有过半不属于优质产业，部分更来自不对的发展商。”

房产搁置仍须还利息
另外，也曾有不少客户对他哭诉，说他们购买的房产被严重展延，甚至是搁置，导致他们无法取得房子之际，还必须承担银行利息。

“询问之后，他们的回答往往是……他们听说有关房子价格便宜，如果错失了，就没有机会再买了。”

温国强语重心长的说：“可惜的是，这种现象至今仍不断出现，即使在现有科技发达的互联网时代，不少年轻人也仍然‘中招’！”

别急于做决定
温国强自豪地表示，这20年来，他所投资的产业从未亏损过，而每项投资的不同点，只在于赚取多少回酬而已。

“贪念，是导致许多产业投资者不但无法赚钱，反而亏钱的原因。

很多人为了赚取更多回酬而舍不得脱售手上的产业，最终错过了最佳脱售时期。”

对他而言，大马产业市场会不断提供良好的产业投资机会，“千万别急于做决定，因为这次错过了，未来肯定还会有机会。”
咨询产业贷款经纪
温国强表示，Sky Bridge国际的存在，是设法为客户提供他们所无法取得的资讯。

“与我们旗下产业贷款经纪公司———Mortgage Broker私人有限公司的合作银行，更可以提供我们许多私人与机密资料，比如他们基于一些原因而不会在为某发展商和旗下产业计划提供贷款。”

据温国强，目前已有许多本地人懂得使用产业贷款经纪服务，为他们进行整个贷款申请程序。
“产业贷款经纪将设法了解买家的财务能力，再建议和让他们挑选最合适的银行与贷款配套，才帮他们向银行申请贷款。”

相对于客户们亲自往银行询问与申请，透过产业贷款经纪能节省更多时间与资源。

“在产业贷款经纪行业，我们可说是先锋，而本地目前有大约50多间同业。”
不同特点 不同回酬
他再举例，某人投资某公寓单位来收取租金，而大部分银行所提供的贷款配套，是每月还款达1600令吉。

“但透过调整产品特点，贷款者每月还款却只需800令吉；若该公寓每月可带来3000令吉租金，后者将能为投资者带来更高的回酬。”
“市面上，有着贷款者首5年无需偿还本金，只偿还利息的贷款产品特点，每月还款从而比一般贷款来得低。”

他表示，很多人都不了解，但并不代表市场上没有最适合他们的贷款产品，从而利用杠杆的好处。

首次投资现在可行动
现有市况是否适合投资产业？
温国强回应，对于是第一二次投资的人士，目前仍适合投资产业；但对于如今已拥有数项产业，而且财务能力不算很强的人士，他则建议考虑。

“年轻人如果财务情况允许，可以做他们的第一二项投资，因我认为未来5年内，很多年轻人可能会没有机会或能力再购买房子了。”
他指出，本地有60%人口的月薪是少于6000令吉，且我国的薪资并没有跟随产业价走势一起扬升。

“有些人认为，他们可以等待产业价停止上扬或滑落时再进场‘扫货’。但我觉得这情况不太可能发生，而即使下跌，也只会回落5%至10%而已，并不会回复所谓的正常水平。”
因此，他建议有能力的年轻人，可以寻机投资产业，以免错失机会。

需要更多降温措施
对于政府近年来采取的降温措施，温国强认为，这些措施带有一定的作用，但依然不足够。

他说，目前，我国的消费者债务占国内生产总值80%，而光只是消费者家庭贷款，已经达8000亿令吉。
“大马的家庭债务对国内生产总值比例，更属亚洲最高。”

他表示，进一步提高产业盈利税（RPGT），或者已拥有2至3项产业贷款人士不允许再贷款，此类措施皆带有良好的降温用途。

此外，他说，将外资购买本地产业的最低产业价格定于50万令吉，对本地人来说依然不太公平。
“如果这最低价格可提高至200万令吉，或许会更合理。”

对房市的顾虑 外国买家推高屋价
整体上，温国强对本地产业市场充满信心，但却有着一个顾虑……此顾虑是，他担心更多外国买家流入，会导致本地产业价快速上升，而且增涨至很高的水平。
“这情况似乎已经发生，我担心这将到本地人没有机会和能力去购买房子。”
“
我更担心外国买家在本地购买房子后并没有来居住，导致国内出现很多‘鬼楼’（ghost building）。”

也就是发展商已出售的单位，但一直空置，因为这会拖累本地产业价值。

他指出，过去20年，大马的产业价都稳健增长，而新加坡的产业价走势则非常波动。

后者的情况意味着，产业投资者若不是变得很富裕，就是很贫穷，因产业价会大幅跃升之际，也可能严重下挫。

tboontan

郑东宁： 打房措施影响购屋情绪
3年内或现房产泡沫

• 全国
  

  2013-10-22 08:15 http://www.nanyang.com/node/573240?tid=460

（八打灵再也21日讯）建材市场分析员郑东宁呼吁政府，勿采取过于激烈的打房措施，避免影响购屋情绪，重蹈1984年至1987年时的国内经济不景气问题。

他发文告说，明年3月至6月之间，美国量化宽松政策开始退场，房价在2014年至2016年之间将会下调30%。

“再加上我国地广人疏，不必担心房价上涨，未来2年发展商兴建越来越多高楼，将造成房价下跌。”

他也呼吁购屋者无需担心买不起房子，因为房价不会一直攀升。

他说，未来2年至3年将会有房产泡沫。

购屋者须谨慎买房

“其实房产泡沫对购屋者而言是好事，届时房价将会下降；但另一点需要注意的是，发展商可能会倒闭，导致出现搁置房屋计划，因此购屋者必须谨慎买房。”

2013年财政预算案中，为继续打压房产的投机活动，政府建议调高产业盈利税，首两年转售的产业盈利税，从原本的10%增至15%；而第三年至第五年脱售的产业盈利税，则从原本的5%增至10%。

即将在本周五公布的2014年财政预算案中，业界普遍关注政府是否会进一步调高产业盈利税。

郑东宁认为，调高产业盈利税对发展商、购屋者及政府都没有好处。

他建议政府只打新建的房屋，因为发展商已经将盈利调高超过30%。

“如果政府专注打新建的房屋，发展商就不敢乱建，如此一来就能减少搁置房屋计划。”

tboontan

房价若超合理价格五成
德卖房人会因暴利坐牢

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  2013-10-23 07:12 http://www.nanyang.com/node/573474?tid=643

（柏林22日综合电）德国一家三口日前因为无法偿还贷款面临房产被银行收回而自焚的消息引发热议。德国房价这几年虽然略有上涨，但实际上，这种“房吃人”的事情鲜见。

在德国还有合理房价的概念，如果一套房子超过独立地产评估师算出的合理房价20%，买房人有可能要面临5万欧元（约21.74万令吉）罚金。如果超过50%，则可能因为暴利要去坐牢。

根据德国著名统计网站Statista调查结果，最近5年，德国大中城市平均房价几乎翻番。如西部城市杜塞尔多夫2007年每平方米约1775欧元（约7723令吉），到了今年三季度已到3760欧元（约1.64万令吉）。而慕尼黑涨幅更大。

有中国网友感叹：“原来不仅中国人是房奴，德国人也‘压力山大’。”

作为欧洲最好的经济体，德国房价一直不温不火。在过去30年间，德国房价平均上涨了60%，但是个人收入却增长3倍，而同期美国的房价增长了两倍。

对此，一位曾去德国考察的北京相关管理部门负责人指出，德国没有炒房史，主要还是政府将居住作为一项国民福利来对待。

在德国，房地产不是支柱产业，虽然政府控制着不少的公共土地和住宅，但并不敢通过炒高地价来增加收入，这会面临很大的选民压力。

tboontan

近日，被誉为“股市鲁迅”的中国知名财经评论人士水皮，在西安参加一场论坛时，接受了记者的专访。

以下是他对房产估值计算的观点，有参考价值：

看房产，20多年来房价和你家存款涨幅基本一样　　

华商报：近期关于房价上涨的预期再度升温。对于目前房价走势，您如何看待？
　　

水皮：举一个例子，1989年北京房价是1600—1900元，全国居民存款是5500亿元。到去年底，全国居民的存款是40万亿，今年接近50万亿。这样一算就可以得出，从1989年以来，全国居民存款增长幅度达到80倍。也就是说，你家存款“被”平均增长80倍。即使按照二八规则，80%的人掌握了20%的财富来计算。把家里的存款打一个折扣，打两折来计算，也在16倍左右。

北京房价增长了多少倍呢？按照目前的平均水平来看，20多年来，北京房价增长了15-20倍左右。而全国家庭存款增长80倍。这样一看，家庭存款的增长幅度和房价的增长幅度基本差不多。就是说，20多年来房价和你家存款涨幅基本一样。
　　

中国城镇化的过程会告诉你，房价是一个分化的过程，大城市永远是供不应求，包括西安这样的区域大城市。而诸如鄂尔多斯、温州等城市的房价最终会回到真实的水平。
　

tboontan

Increase of Real Property Gain Tax (RPGT)

•RPGT increased as follow:

        - 30% (first 3 years)

        - 20% (fourth year)

        - 15% (fifth year)

        - For foreigners: 30% for all five years
•Minimum property purchase price for foreigners to be doubled from RM500,000 to RM1 mil, 外国人只可购买100万元及以上产业

kitkatlow

tboontan 发表于 25-10-2013 06:17 PM
Increase of Real Property Gain Tax (RPGT)

•RPGT increased as follow:

嗯，本来打算明年卖掉一间房子，既然如此征税，就等多两年好了。

产业界早就警告了政府，增加RPGT，不会对房子降价带来太大帮助。

新秋人2

kitkatlow 发表于 25-10-2013 06:30 PM
嗯，本来打算明年卖掉一间房子，既然如此征税，就等多两年好了。

产业界早就警告了政府，增加RPGT，不 ...

把房价拉高十%就搞定咯

tboontan

姚金龙： 长期上扬已至顶峰
            房价可能下调

• 全国
  

  2013-10-25 11:34 http://www.nanyang.com/node/574050?tid=460

（八打灵再也24日讯）大马评估机构（RAM）首席经济学家姚金龙认为，根据图表分析，产业价格长期上扬，几乎已来到一个顶峰，可能会向下调整。

他是在第23届全国房地产大会上，以题为“50年产业价格增长”的演讲中表示，每当房价指数（HPI）超越趋势曲线，上调至一个顶峰，房价就会下滑和调整。

不致影响经济

他以大马50年以来的产业价格增长为依据，分析房价指数趋势。

不过，姚金龙认为，由于国家银行与政府已采取数项打房措施，即使产业价格下调，幅度也不至于导致经济不景气。

另外，全国人均收入增长虽然能跟上房屋价格增长的步伐，但由于财富分配不均，近年房屋的可负担程度对特定收入的族群是下跌的。自2000年开始，人均国内生产总值已超越房价指数。

姚金龙说，人均收入是整体平均收入，并不能代表所有收入族群，因此收入分配会是需要考虑的要素。

利率低易借贷

“收入不均，影响了低收入族群的购买房屋的负担能力。”

他表示，全国680万个家庭当中，有55%（约380万个家庭）的每个月收入是少过4000令吉。

他也根据借贷标准，计算出可负担房屋的价钱应该在36万令吉或以下。

姚金龙也提到，收入上涨与房价上升是密切相关的，但自2010年开始的低利率、借贷便利和资金流动性高，是导致房价上涨的因素。这个情况必须循序而渐进地改正过来，让产业市场能够“软着陆”。

另外，姚金龙预测政府在周五公布的2014年财政预算案会有更多的打房措施，也会增加房屋的供应，以打压房价。

他提醒：“提高房屋供应也能够抑制房价，政府在未来预计会推出更多可负担房屋。”

明年产业市场续增长

明年国内产业市场预计仍会增长，但增长步伐可能比较缓慢。

Rahim&Co研究总监苏莱曼阿末迪在第23届全国房地产大会（NREC2013）向记者表示，整体产业价格也会维持，但可能出现一些小调整。

“虽然增长会放缓，但整体而言，产业价格仍处于稳健上涨的趋势。”

苏莱曼阿末迪也代表上议员兼Rahim&Co执行主席拿督阿都拉欣在大会发表报告。

根据报告，住宅产业价格在明年仍会上涨。

他说：“金融危机发生后，随着经济复苏，住宅产业价格出现一些整合，但价格仍未回到金融危机前的水平。”

此外，比起东协区域内临近国家，我国住宅产业的价格仍属于廉宜。

首选有地房产

他以吉隆坡为例，吉隆坡高档产业价格可达每平方尺2000令吉，但远远逊于新加坡每平方尺4000新元（约1万205令吉）他表示有地房产依然是首选，而预计购屋者对二手市场的兴趣会增加。

办公室租金受压

苏莱曼阿末迪说，随着新的供应加入市场，办公室单位在未来2至3年期间可能面对一些挑战。

“明年办公室租金依然受压，现有的租户倾向于租用更好的办公室，或搬迁办公室。”

他说，跨国企业趋向选择备有绿色建筑认证和符合多媒体超级走廊（MSC）地位的办公楼，而比较残旧的办公楼租金受压。

零售产业依然强劲

此外，报告指零售产业的增长依然强劲。

苏莱曼阿末迪说：“国内消费推动下，零售产业明年仍稳健增长。”

他也特别提到工业产业面对供应增长缓慢的情况。

“1997至1998年的金融风暴，导致发展商从工业产业转移至其他产业，因而导致这类产业供应不足。”

产业市场未泡沫化

另一方面，苏莱曼阿末迪认为，由于大部分买家源自本地，本地市场大马产业市场并未泡沫化。

“一些地区的房价可能有些调整，但不至于是泡沫破裂后大幅度下跌。”

他也预计2014财政预算案会宣布更多打房措施。

“国家银行在引导市场一直扮演积极的角色，让市场能够进行调整，而不至于突然大幅度波动。”

arionb212

tboontan 发表于 26-10-2013 03:42 PM
姚金龙： 长期上扬已至顶峰
            房价可能下调

全国

本地市场大马产业市场并未泡沫化。

只是看这句好像很完美。但下面还有接下去！酱讲的话肯定有问题！

一些地区的房价可能有些调整，

如果没问题的话为何一些地区的房价可能有些调整？

但不至于是泡沫破裂后大幅度下跌。
前面不是讲没有泡沫何来破裂？怎么不说明就是会有泡沫破裂！

我的理解是大马产业已经泡沫化了！但只要大家肯接下去的话就不会有泡沫破裂！

而且泡沫多到已经蒙蔽了购买者的理性，而且还找出一大堆无为的理由来自我安慰了！

那有公寓每平方尺价还高过排屋每平方尺价的价格的！而且公寓还要每个月给保养费等等！