【专题讨论】SxPEX 真假贷款节息，你真的已明白清楚了？？？

luckycat

原帖由 maomao2 于 7-10-2007 03:35 PM 发表
老实说SUPEX CONSULTANT 讲的小弟还是没办法明白（不好意思）。。。他还是无法解释清楚明白（有可能小弟愚昧）。。。不过小弟有问他成为CONSULTANT的费用。。。如果要成为SUPEX CONSULTANT 的话需要付RM6400（现 ...

这里很多人也是像你一样，不能明白。
我们对supex的了解，暂时停留在我的帖 #767...

http://chinese2.cari.com.my/myforum/viewthread.php?tid=916475&extra=&page=31#pid33351146

[ 本帖最后由 luckycat 于 7-10-2007 09:14 PM 编辑 ]

之前与朋友去一个做Supex Agent了解。
我的问题是如果贷款   RM100千
              利息   6.75％
              贷款期 30年
              月供   RM600+
她说如果每个月多付一点就能省息及母金。
打个比喻：每个月多付一百。那30年就付了RM30千，但他们能帮我省超过RM30千或更多。我的问题是他们如何帮我省更多呢？

kitkatlow

你。。。只要把30年贷款换去25，20年，就达到同样效果了。。。

请学习利息的计算方式，除非你不介意给人赚几千块的话。

过路客

还有一个看利息的方法。

比如 200k 借 25 年 5.5% 利息。看以下的 amortization table。



每个月应还 1228.17。

第二个月 （2007 年 12 月）为了节息把第 3-9 个月（08 年 1-7 月）的母金都还了。

多付 ＝ 314.37 ＋ 315.81 ＋ 317.26 ＋ 318.71 ＋ 320.17 ＋ 321.64 ＋ 323.12 ＝ 2231.08

共还 2231.08 + 1228.17 = 3459.25

马上跳过 7 个月，本来的 2008 年 8 月从 2008 年 1 月算起，因此节省了 7 个月的供款。（原本应给 7 x 1228.17 = 8597.19）

这个就是节息的看法之一。

总之，银行贷款只有 3 样东西必须了解 －＞ 利息、贷款年份、贷款总额。得到的结果就是每个月的供款数额。

Amortization table 开始阶段，通常母金对利息比例越非常低。我们希望看到相反的情形，唯有做法就是

- 调低利息（这个我们不能控制，选配套前做好决定）

- 缩短贷款年份 （借的年份越少越好，虽然供款数额较高，但是 amortization table 开始阶段，母金对利息比率高）

- 每月多付扣除母金

nayiq

nayiq

上面的如果看得不是很清楚，点击放大来看。我的是underconstruction的屋子。

我稍微解释一下：
13 Jul: 银行发放 RM16911.20
31 Jul: 银行利息 RM47.53，贷款余额 RM16958.73
01 Aug: 我还 RM47.53，贷款余额 RM16911.20
31 Aug: 银行利息 RM77.55，贷款余额 RM16988.75
03 Sep: 我还 RM8152.55 Advance Installment，贷款余额 RM8836.20
03 Sep: 我还 RM5000.00 Capital Repayment，贷款余额 RM3836.20
05 Sep: 银行发放 RM50733.90，贷款余额 RM54570.10
30 Sep: 银行利息 RM216.07，贷款余额 RM54786.17
01 Oct: 我还 RM3152.45，贷款余额 RM51633.72
05 Oct: 银行发放 RM33822.60，贷款余额 RM85456.32

Q&A:
Q1. Jul 31的47.53利息如何算？
A: 16911.20 * 5.4% / 365 days * 19 days

Q2: Aug 31的77.55利息如何算？
A: 16911.20 * 5.4% / 365 days * 31 days

Q3: Sep 30的216.07利息如何算？
A: (16988.75 * 2 days + 3836.20 * 2 days + 54570.10 * 26 days) * 5.4% / 365 days

Q4: 什么是Advance Installment？
A: Advance Installment在OCBC的定义就是未来月份的installment，以后不能取出来，但一样会减利息。
例子一：每个月installment 1615，你这个月还了3230，下个月可以不用还，再下一个月必须继续环1615
例子二：每个月installment 1615，你这个月还了3000，下个月必须还230，不还会中warning。

Q5: 什么是Capital Repayment？
A: Capital Repayment在OCBC的定义就是多还的钱可以取出来。不过每次摊还必须是1000的倍数，每次取出最低额是5000且必须是1000的倍数，一样会减利息。
例子一：每个月installment 1615，这个月只还Capital Repayment 3000的话，你这个月还是欠银行1615，不还的话种warning。3000还不能取出来，因为最低额必须取5000。
例子二：每个月installment 1615，这个月还了installment 1615，再多还Capital Repayment 5000。以后这5000可以提出来。

Q6: 如何算Advance Installment 和 Capital Repayment 的减利息？
A: 减利息从当天摊还日算起。这个用例子比较好说明。
例子：年利5%，31/8 欠银行100000，1/9 马上还25000 Capital Repayment，25000 Advance Installment，31/9利息是base on 50000来算，就是50000 * 30 * 0.05 / 365 = 205.48

待续。。。

[ 本帖最后由 nayiq 于 17-10-2007 04:37 PM 编辑 ]

daredevil

这帖应该置顶。。
让所有要购买房产的人都能看到。。
看完了的。。要“愿者上钓”。。也没话讲了。。

DRAGONISM

原帖由 nayiq 于 17-10-2007 02:58 PM 发表
上面的如果看得不是很清楚，点击放大来看。我的是underconstruction的屋子。

我稍微解释一下：
13 Jul: 银行发放 RM16911.20
31 Jul: 银行利息 RM47.53，贷款余额 RM16958.73
01 Aug: 我还 RM47.53，贷款 ...

BMW兄，请问你拿的package rate是多少呢？
－－－－－－
在03 Sept，你还 RM8152.55 (Advance Installment)和RM5000.00 (Capital Repayment)。

我小小意见是，如果
在03 Sept，还 RM1152.55 (Advance Installment)和RM8000.00 (Capital Repayment)，会不会比较好呢？

因为两个都可以扣一样的利息，可是Capital Repayment是可以拿出来的。

brlkg002

我现在用Stand Chart mortgage one account。（flexi payment）
有买MRTA under 我的名。

我了解他们会setoff 我的advance payment。 所以早已pre-sign 2
cheques under 我的妻子名。

in case 我passaway，我的妻子可以打电话检查available credit balance for cheques bank into her account so that MRTA will settle all loan outstanding。（后来clearence of cheques）

那样我的advance payment可以拿回同时maximise MRTA 赔偿。

nayiq

原帖由 DRAGONISM 于 8-11-2007 05:06 PM 发表


BMW兄，请问你拿的package rate是多少呢？
－－－－－－
在03 Sept，你还 RM8152.55 (Advance Installment)和RM5000.00 (Capital Repayment)。

我小小意见是，如果
在03 Sept，还 RM1152.55 (Advance ...

对，最明智的做法就是如你所说，全部进capital repayment，剩余的不足1000的才留在advan installment。但是我的 RM8152.55 是通过maybank2u giro转帐的，电子转账的自动成为advance installment。

小摩

最无辜的就是Advance payment, 一分钱也没有省到！对不起，我突然又回来了！希望不会引起太大的事端！也很希望看到有人因为我过去的这贴字如今已受惠！更希望有人能和我一起潇洒的在同一阵线上！

Investor

昨天无意中看到这个帖，用了六个小时直到凌晨3点才看完. 感觉像是有学到新知识，但又像有点雾里看花，有点抓摸不到。所以我这个深海潜水者决定上来问一问。


我说小摩啊！我可真佩服你以一敌百的勇气啊。你虽然受千夫所指，但还是那么坚持立场，不半路潜逃，也算有头有尾了。但是为何你就是不能拿出多一点证据给大家看呢？ 我在想，你们是不是真的有一个方程式可以帮大家节息，但是这个方程式一旦公开，你们就很难靠这个维生，所以你死都不说。

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另外，我很好奇他们这间SUxxx公司已经成立很久了，我们周遭的亲朋戚友应该有一两个是他们的顾客吧？那把他们的例子拿上来这里讨论不就有答案了吗？

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或者，我们大家可以一起出钱，让一个人拿它的银行贷款去给他们处理，如果他们真的是唬弄或没有所说得那么厉害，我们就架设一个网站来射他们。但是如果他们真的那么厉害，我们就必须给小摩致上万二分的歉意了。



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Mr.Business

Investor兄真是惜帖如金。。。请多多发表你的看法。


Investor
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teckmy

最近有跟supex代理接触, 最后他给我的建议是 :
   1) 直接放入一笔钱, 以减少母钱, 然后就能提早还完节省利息.
   2) 每月多还RM 400, 就能减少约44期.
他的建议我自己都可以做到, 并不须要给RM 3xxxx 请代理帮忙.

Investor

呵！呵！因为我是深海潜水者嘛。。。

我觉得这个帖真的是有讨论的价值的，先不管那间公司做的是什么事，我们大家在这里研究研究一下，会让很多不把房屋利息当一回事的朋友学到很多东西的哦。

kitkatlow

相隔了那么久，我重看此帖。
发现楼主第一页的例子里做出的误导性言论，到现在还没澄清。

我在第五帖问的问题到现在都还没回答。

课题兜兜转转，环绕了大半个地球，原来连第一个问题最基本的都还没回答。
但这么一兜，居然连我也忘了。。。

DRAGONISM

原帖由 小摩 于 21-11-2007 11:25 PM 发表
最无辜的就是Advance payment, 一分钱也没有省到！对不起，我突然又回来了！希望不会引起太大的事端！也很希望看到有人因为我过去的这贴字如今已受惠！更希望有人能和我一起潇洒的在同一阵线上！

我看完了此贴，你还没有证明advance payment是不能省利息的。
有谁会上你的当吗？

Harimau

原帖由 Investor 于 24-11-2007 12:52 AM 发表
呵！呵！因为我是深海潜水者嘛。。。

我觉得这个帖真的是有讨论的价值的，先不管那间公司做的是什么事，我们大家在这里研究研究一下，会让很多不把房屋利息当一回事的朋友学到很多东西的哦。

老实说，现在房屋利息这么低，省来做什么？为了省 5-6% 的利息，失去赚 20-30% 的盈利，值得吗？

不如省信用卡利息更好。

Investor

一个是开源，一个是节流。两者都能兼顾那就最好不过了。

“信用卡节息”也可以开个帖来讨论哦。。。

Harimau

原帖由 Investor 于 25-11-2007 02:38 AM 发表
一个是开源，一个是节流。两者都能兼顾那就最好不过了。

“信用卡节息”也可以开个帖来讨论哦。。。

唯有 flexiloan 可以两者兼顾，而 Supex 则是教你消耗开源的资本来节流。