房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

米兰兵法:欠债未必是坏事

• 投资策略
• 产业周刊
• 米兰兵法
  

  2013-06-21 14:11 http://www.nanyang.com/node/543051?tid=686

我经常告诉我的学生，即使不需要，他们也应该尽量贷款更多。

我也曾透过书刊表示，只要是好的债务，负债并不一定是坏事。

欠债是好是坏？至少，大部分人不会认同是好事。

但我个人并不是这么看。

只是，什么债务才属于好债务，哪类债务又属于坏债务呢？

好债务，是指基于购买具增值能力的资产所面对的债务；坏债务，则是因“买负债”而面对的债务。

比如说，贷款购买产业，就是好债务；因为随着时间过去，产业价值会增长，从而带来很高的回酬，超越所需应付的贷款成本。

车贷=坏债务

贷款购买汽车，就是坏债务，因为汽车的价值并不会增长，数年后脱售时，你更不会从脱售交易取得任何好处。

很多人认为汽车是资产，但实际上它是负债，为了让它持续维持最佳状况，你必须不断投资。

此外，时间越久，需要投入越多资金来确保汽车处于良好状态。

相反地，产业会持续带来营业额，在10或20年后脱售时，更可预见其价值已大幅增加。

简单来说，会为你增值或创造财富的债务是好债务，可以多欠；无法让你从中赚得更多的债务，能免则免。

借贷买股票小心为妙

不管怎样，我要提醒所有利用贷款来做投资用途的人士，尤其是用于投资证券，如股票和债券，即以这些投资产品作为贷款的抵押品。

银行确实有为客户提供此类贷款，可用于投资所有类型的证券，客户们就会以这些产品作为贷款的抵押品。

然而，由于证券的表现基本上比较波动，银行会特别谨慎地对待这些贷款者，尤其当市场陷入危机时期。

一旦不利局势的事发生，在没有选择的情况下，许多依赖银行贷款大举投资股票的投资者只好宣布破产，因银行在紧急关头一定会逼仓或催债。

银行此举是自保，以将与遭冲击证券相关的贷款减到最低。

所以，借贷来投资股票，必须非常非常小心处理。

采用杠杆手法来投资之际，也必须确保任何意外情况发生时，你拥有后备物品来支撑。

因此，欠债率必须只占你手上总资产价值的小部分。

适时降低亏损

很多人可能不知道，虽然一些贷款配套已提供非常诱人的利率，但事实上，大家还是可以和银行谈判的。

谈判的过程，当然是以争取更低息为大前提，尤其你在某家银行有大笔存款时，谈判空间更大。

争取更低息，在降低亏损方面，有很大的帮助！尤其是在市况突变，你被逼脱售手上的资产时更甚。

当然，每个投资者都必须学会的一点，就是要懂得自律和在适当时候止亏，或设法减少亏损。

许多人经常选择守住，盼望情况尽快好转，这些人其实就是赌客。

切记，当大事发生时，所有事都是大势所趋，个人很难扭转局势，所以，在亏损进一步扩大之前，就必须设法脱离。

----米兰多施 著名产业投资大师

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何振顺： 房地产走势强
      新加坡带旺依区房市

• 全国    http://www.nanyang.com/node/554055?tid=460
  

  2013-08-04 09:21

（吉隆坡3日讯）何振顺研究有限公司董事何振顺说，新加坡房地产走势强，从而带动我国柔南依斯干达特区的旺势，两者起着互惠互利的关系。

他说，吉隆坡房产价格过去22年上升3.72倍，年复合增长率（CAGR）达6.15%，符合我国通胀率。

另一个值得注意的投资地点是柔佛，房价每年以3.06%增长，其中，依斯干达特区过去30年增长最多。

“相较的，新加坡人民组屋（HDB）从1999年至2006年无多大波动，而2007年至2012年的年复合增长率达14.29%；私人公寓则以9.97%增长。”

郭鹤年投资特区

何振顺今日在碧桂园主办的“依斯干达特区投资商机”讲座上说，新加坡房产价格持续上涨，让许多新加坡人民往依斯干达特区置业。

另外，新加坡经济发展局（EDB）也鼓励更多跨国公司前来新山依斯干达特区进行投资，大马首富郭鹤年也回流投资于该区。

何振顺认为，新加坡为与中国上海及香港竞争，持续扩展其发展地区，柔南依斯干达特区成最大受益者。

高铁加强投资者信心

何振顺指出，马新高速铁路计划（High Speed Rail）将大大增加投资者对于依斯干达特区的信心。

“高速铁路计划有潜质的停站包括马六甲爱极乐、森美兰芙蓉、柔佛麻坡、新山依斯干达及新加坡，便捷交通将使得两国往返更加省时。”

CIQ通关更简易何振顺说关税与检疫大厦（CIQ）落成，新加坡海湾（Harbour front）及印尼巴淡岛（Batam）与大马往返将更简易。

他预计，未来马新两国若更跃进一步，民众料可通过该大厦进入新加坡兀兰关卡。

新加坡完善的交通系统将造福新山，尤其依斯干达特区；其Thomson路线在2021年将兀兰与滨海湾（Marina Bay）地铁直线连接，料将进一步缩短马新两国距离。

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购屋者协会： 抑制“炒楼”
     购第3房产应加征双税

• 全国   http://www.nanyang.com/node/555346?tid=460
  

  2013-08-10 11:19

（吉隆坡9日讯）马来西亚购屋者协会（HBA）建议在投资者购买第3间或更多房产时，政府应该提高印花税及产业盈利税（RPGT），以抑制投机性“炒楼”活动。

印花税至少5%

马来西亚购屋者协会（HBA）总秘书郑金龙告诉《马新社》说，政府为鼓励居者有其屋而实行低印花税措施，但却让投资者趁机“炒楼”，所谓的“投资者俱乐部”

更通过团购操纵房产市场，造成局势越来越糟糕。

他说，在印花税方面，该协会希望政府保持首2间房产首10万令吉抽取1%印花税的方程式。

然而，第三间房产应需缴付至少5%印花税，而第四间或更多房产更应该缴付更高，所建议的是第四间房产7.5%及第五间房产10%。

他说，此举并非惩罚真正购屋者，他们通常购买一间作为居住用途，另外一间则作为长期投资用途。

不过，他说，这措施却直接惩罚房产投机分子，让他们以更高价购买房产。

产业盈利税应提高1倍

郑金龙说，购屋者协会认为现有产业盈利税非常低，对房产投机分子影响不大，因为他们可通过“炒楼”获得丰厚利润，所以希望可提高产业盈利税。

两年内售屋征30%

“在产业盈利税方面，房产在购买2年内售出征收15%产业盈利税、3年至5年征收10%，以及5年之后免税，然而现在的情况是投机分子通过发展商购买房产，当发展商花费2年完成发展计划后，他们仅需缴付15%产业盈利税后便可售出。”

因此，他说，该协会建议在购买2年内售出的房产必须征收30%、3至5年征收20%，以及5年之后免税。

至于那些拥有第三间或更多房产的购屋者，应该实行在10年内售出征收30%产业盈利税的措施。

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“过渡房屋”或扩至单身者

• 全国   http://www.nanyang.com/node/555730?tid=460
  

  2013-08-12 08:27

（吉隆坡11日讯）政府建议扩大“过渡房屋计划”（Transit House）受惠者名单，除了新婚年轻夫妇，也让单身者享有这便利，让他们尽早有个安乐窝。

当局有意把武吉加里尔人民组屋作为单身者的“过渡房屋”，男女住户以栋楼分开。

城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼说，国家房屋局已致函给吉隆坡市政厅寻求合作，让上述人民组屋3栋楼，各别成为男单身者、女单身者及新婚年轻夫妇过渡房屋。

较早前，政府宣布明年开始落实“过渡房屋计划”，允许月薪低于3000令吉的新婚夫妇申请入住人民组屋2年，以便在这段时间筹钱购买属于自己房屋。

《新海峡时报星期刊》报道，阿都拉曼指政府协助在各地，特别是城市难以寻找低租金房屋的单身者。

单身者逾820万人

我国目前总单身者为2833万4135人，15岁以上单身者达820万2820人，占总数40%。

阿都拉曼说，吉隆坡市政厅了解到转让协议或合约问题导致难以接管回其公共房屋，因此会考虑让武吉加里尔人民组屋供作上述用途。

他指该部于7月11日与吉隆坡市政厅及地方政府开会讨论过渡房屋计划事宜时谈到，当局难以要求吉隆坡市政厅公共房屋原有住户搬离。

“一旦得到市政厅允许，我们也将设立过渡房屋监督委员会，专司讨论相关房屋成本、规范等问题。”

kitkatlow

好像很多人不知道，越打房，房价可能越高。

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市场火热业主漫天开价
依区房产超过估价50%

• 头条
• 全国  http://www.nanyang.com/node/555483?tid=460
  

  2013-08-11 08:16

（新加坡10日讯）伊斯干达特区房市火热，有业主漫天开价，叫价甚至超过估价50%。

房地产经纪公司Chris International董事许家荣受访时指出，卖方漫天开价的主要原因，是这个经济特区很受市场人士看好，加上柔佛缺少产业交易数据收集中心，导致房地产的交易缺乏透明度，卖方有时是靠“街谈”（street talk）或附近单位的成交价来叫价。

令人关注的是，卖方近来把价钱越喊越高，甚至超过估价50%许家荣从事伊斯干达经济特区的房地产交易已经两年。

买家谨慎态度进场

他说，卖方的叫价通常不超过估价的20%，而且新加坡的买家可以接受高出估价10万（3万9000新元）至20万令吉（约7万7000新元）的现金；如果买家需要支付超过20万令吉（约7万7000新元）的现金，很多都会表示“可以看看或还有其他要出售的单位吗？”

有卖方竟开出比估价高出50万令吉（约19万4000新元）的转售价，使到一些买家在进场选购伊斯干达的房地产时持谨慎态度。

买卖需付更多现金

值得一提的是，马来西亚的银行房贷顶限是80%，而且没有公积金制度。换句话说，买家在买转售房屋的时候，需要付出更多的现金（买屋时不能贷款的现金部分＋售价比估价高出的部分）。

例如Horizon Hills的一个半独立式转售单位估价假设是100万令吉（约38万6000新元），如果卖方叫价120万令吉（约46万3000新元），银行只能提供相等于该产业估价80%的贷款，这也就是说买家需要付40万令吉（约15万4000新元）的现金。

汇率创新低 不难找买家

尽管业主漫天开价，还是有买家。

产业经纪黄丽清（Germaine Ng）受访时举例说，一名住在我国的外国人看中一间265万令吉（约102万3000新元）的转售独立式洋房，可是卖方要求25万令吉（约9万6000新元）的现金，这个客户最终放弃了交易。

不过，4个月后，一个在同个地点的类似单位，已经以300万令吉（月115万8000新元）成交。

许家荣认为，上周令吉兑新元的汇率是15年来的新低，相信对新加坡买家来说，马来西亚的转售房地产仍然具吸引力。

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烂屋投资达人

• 封面故事
• 产业周刊   http://www.nanyang.com/node/556880?tid=688
  

  2013-08-16 12:57
投资房地产范围非常广泛，最普遍的是向发展商购买新房产，或向业主或仲介通过二手市场购买；近年，从拍卖场下手的人也很多。

假如是算房产种类的话，除了住宅、商用办公楼，便是商场的零售空间、工厂或是空地。

你有没有想过购买失修的“烂屋”来投资？在美国，这已掀起了热潮，国内虽然也有不少人已看到这个利基市，但并不算普遍。

《产业周刊》特别访问了两位“烂屋投资达人”，让他们分享如何从烂屋投资中，赚取一桶又一桶的黄金。

翻新后转售出租 房子越烂越好赚

烂房子，很多人都不想买，一想到买下后还要大手笔翻新装潢就头痛。

但这种向来不受欢迎的房产，渐渐受到慧眼独到者的青睐。

越来越多人专挑烂房子买，他们买下这些烂楼盘，经过专人设计翻新及装潢后转售或出租。

而且，越烂越好赚，投资回酬更可观！

记者访问的2位烂屋投资达人，包括MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠。

产业投资新手通常把目标锁定在新产业与二手产业之间，主要是自住或出租，赚取被动收入。

虽然现在也有投资新鲜人开始投资拍卖产业，但他们必须非常熟悉拍卖程序与相关法律知识，以避免投资失利。

较适合“老鸟”

因此，很多人认为拍卖产业比较适合有丰富投资经验的“老鸟”。

相对于投资拍卖产业，投资烂屋听起来需要更多专业知识与丰富经验，而更重要的是拥有过人的胆识与精辟的眼光。

MIG网络与咨询私人有限公司联合创办人王贵鏻及前保险经纪张明忠，都是从一窍不通的投资新手，默默耕耘为今天的烂屋投资达人。

王贵鏻从转售一间位于吉隆坡安邦路的公寓赚利，之后加深在房地产的投资，从中再慢慢摸索出收购老旧房子翻新出售的门路。

从2009年至今，他不断收购老旧的二手房子，经过翻新后再转售。

如今，他前后已处理大约120宗交易，主要集中在蕉赖（Cheras）、加影（Kajang）、士毛月（Semenyih）、白沙罗达迈（Damansara Damai）及安邦（Ampang），每宗交易低于70万令吉。

至于张明忠，虽然保险业务与产业投资似乎格格不入，但他的实战经验也让人咋舌！

他和两位好友合资，一口气在雪州加影买下60间中价公寓单位，翻新及装潢后再出租给学生。

以每间平均800令吉月租计算，月入4万8000令吉，一年达到57万6000令吉，年回酬12%。

4年转售120单位

从2009年至今，王贵鏻已转售过大约120个房产单位，每宗交易在70万令吉之下。

他说，当中以拥有永久地契的有地产业为主，因为最受中阶层人士的欢迎。

不管该产业有任何其难杂症，例如白蚁蛀蚀、天花板破烂不堪、漏水，甚至是没有屋顶等等，到王贵鏻这位“烂屋神医”手中，全都迎刃而解。

原来，他拥有一支固定的承包商团队，负责装修工程，一手包办地板、厕所与门窗修理等等工作，为他省下不少烦恼与时间。

提到每间房屋的装修费时，王贵鏻说：“这是因房屋价格而异。假如该房屋的价格较高，我们会拨出比较多的装修费；相对的，屋价较低的，装修费自然不多。

“不过，我们还得看看房屋的现有状况，去决定装修费。”

专挑问题业主 成交价低30%

王贵鏻收购的二手房目标有3种，那就是屋主遇上财务困境、离婚或房屋条件欠佳。

“在上述情况下，我们更有条件与屋主谈判价格，趁他们急于脱手，压低卖价。”

他收购的房屋主要集中在吉隆坡与雪兰莪，收购价比市价低介于25至30%，但经过翻新后再转手，投资回酬却是翻倍。

追溯产业投资的起源，身为补习老师的王贵鏻，原先的想法与很多常人一样非常传统，就是避免拥有太多银行贷款，以免债台高筑。

王贵鏻从18岁开始展开补习事业生涯，年纪轻轻已有18年经验，还和太太联手创办补习中心，目前共有7间分行，可谓桃李满天下。

但在补习中心事业还未发展成熟时，王贵鏻就已经拥有充足的投资筹码，在2006年购入人生中的第一间房屋。

王贵鏻当时在吉隆坡安邦买下一间高级公寓，时价18万6000令吉。

4年后，他以35万5000令吉高价转手，投资盈利近翻倍。

尝到甜头后，他决定通过产业投资累积财富，希望财富能够像雪球般越滚越大。

开班授课

王贵鏻除了积极参加国内外的专业产业投资课程之外，还精心钻研很多产业投资策略，近期更开班授课，教导投资者如何在产业投资之路取得优等成绩。

早前，他主要是出席国内的产业投资课程，吸取产业投资知识；现在，他会不惜重本远赴澳洲上课，汲取更加实用的知识。

王贵鏻坦承，自从参加产业投资课程后，便把“保守”两字抛诸脑后，现在他相信只要交易快速，盈利自然滚滚而来。

凶宅也卖得出

记者不禁问到：“难道真的没有问题可以难倒你这个烂屋投资达人吗？例如凶宅？”

王贵鏻笑称：“就算是凶宅，我也有本事卖出去！”

经过记者的再三确认，他的确曾经卖过凶宅，那是数年前某学院生在屋内被奸杀，屋主急于脱售产业。

回忆起当初的交易，王贵鏻说：“在这种情况下，我们可以把价钱压得更低，赚取更高的回酬。”

然而，这么“著名”的单位，还有人敢买吗？

王贵鏻自然有一套独特且有效的销售技巧。

首先，他把房屋稍微翻新，以崭新面貌示人，提高吸引力。

结果如他所料，该房屋在完成翻新不久后，便卖给了一名友族同胞，交易过程比想象中更顺利。

难怪他胆敢向记者下包单，有本事卖出凶宅，而且不排除若他日再遇上这种“商机”，会继续以相同手法投资。

谈判技巧成交关键

王贵鏻强调，谈判技巧也很重要。

“我们必须有良好的谈判技巧，不能够一开始谈判，便把价格压得太低，这样会让他们感到不舒服，甚至抗拒把房屋卖给我们。”

刚刚展开谈判时，王贵鏻会为对方提供几个选择方案，但最重要的是让对方了解当下的情况，以找出最适合的解决方案。

他说：“只要屋主答应，我们便马上签署相关文件，并在10天内支付全数现金，这对缺钱的屋主来说，是很大的诱惑。”

为了省下产业盈利税与相关合约费用等等，王贵鏻在签署买卖合约时，设下需要注意事项（Caveat）。

因此，只要他成功在年内转售房屋，便可赚取超过100%盈利。

值得赞扬的是，在这段卖屋过度期，王贵鏻会为屋主安排临时居所，好让他们有栖身之所。

王贵鏻独创 5大投资策略

在产业投资旅程上，王贵鏻充分发挥补习老师精神，毫不吝啬地与他人分享自己精心炮制的5大产业投资策略，包括转售、拍卖、回购权、量购和发展。

1.转售策略Flipping Strategy

目前，王贵鏻最常用的策略是转售策略，即寻找符合条件的房屋，以比市价低25至30%向屋主收购。

不过，这种策略分为两种，第一种是买回来后直接转售，第二种则是买回来租给前屋主，让他在指定期限内买回该单位。

让人感到不解的是，为何屋主愿意接受低于市价的献购价呢？

王贵鏻解释，除非屋因为他们面对财务状况、离婚（希望尽快解决联名资产）或者房屋出现问题却没钱装修等等，才会愿意以超低价脱售房子。

第二种转售策略，就是在收购后，再租给前业主3、5年，待经济状况渐入佳境后买回该房屋。

王贵鏻说：“有些屋主是因为当时周转不灵，才被逼卖屋，其实他们并不舍得......因此，我们才利用租赁合约，暂时维持房东与房客的关系，等他们改善了经济状况后，便可买回自己的房屋。”

2.拍卖Auction

王贵鏻趁一些房屋被拍卖之前，先下手为强，以低价向屋主收购。

“我们会通过各种管道取得屋主的联络方式，然后尽快和他洽谈。”

假如该房屋位于策略地点，王贵鏻可以收窄杀价幅度，以比市价折价两成交易。

他补充称：“如果地区不理想，成交价通常是比市价低三成。”

3.回购选择权租赁Lease OptionTo Buy

和潜在投资者签署一份有数年期限的合约，让对方先租用房子。

这份合约让租户有购买该单位的选择权，只要在期限内有能力，并满意该单位，便可行使权利将它买下。

4.批量购买Bulk Purchase

批量购买可说是当前最盛行的投资方式，很多产业投资者俱乐部都是采用这种方式，吸引投资者加入。

王贵鏻说：“我们可以优惠价，向产业发展商购买整栋建筑物，然后再通过产业经纪慢慢出货，以赚取差价。”

除了前面3种投资策略较为普遍之外，批购需要庞大资金。

5.发展Development

基本上，第四种投资策略已经让很多投资者止步，殊不知，王贵鏻还有更惊人的投资策略，那就是自己当发展商！

他确实有这样的计划，只是万事俱备，只欠东风。他笑称：“我的东风就是现金，现在还在盘算着......”

近几年，马来西亚依斯干达特区迅速冒起，王贵鏻也希望从中分一杯羹。

他披露，他与伙伴看中了新山的1块地皮，面积约12英亩，售价3000万令吉。

他们打算把这永久地契的地段发展为综合产业项目，兴建一间购物中心、两栋4星级酒店、一间展览中心与两栋服务式公寓，发展总值约10亿令吉。

王贵鏻冀望今年杪完成买地，并于翌年动工，以及开始销售活动。

他指出，整个发展计划将分为两个阶段进行，首期是建筑购物中心，第二期则兴建酒店与住宅产业，预计共耗时4年完成。

他补充：“我们不善于兴建建筑物，所以已经寻找合适发展商合作，联合发展上述计划。”

张明忠自设联管机构 从收购60公寓开始

2年前，张明忠与3名好友合资，在雪兰莪加影收购60间因房屋管理层管理欠佳，这批几乎空无人住的中价公寓，每间成交价当时才约8万令吉。

随后，他们耗资40万令吉进行为期半年的装修，为公寓打造焕然一新的感觉，然后再把单位逐一出租。

张明忠说：“我们购入这批单位之前，每个单位的月租仅420令吉，但经过粉饰后，现在每个单位的月租已增至700到900令吉，租金回酬相当不错。”

解决各种问题

询及为何有如此大胆的举措时，张明忠说：“早在15年前，我购买了一个单位，当时这栋公寓有很多问题，特别是公寓管理层的管理不当，于是我便决定自己成立联合管理机构（Joint Management Body），希望可以解决各种问题。”

基于单位价格廉宜，加上看好加影的发展潜能，于是便和屋主洽谈，慢慢收购该公寓的单位，实行收租大计。

目前，加影拥有相当完善的基建设施，包括2间大型购物中心、霸级市场、医院、学校与学院等等。

张明忠说：“吉隆坡已经越来越拥挤，很多人都往比较郊外的地方居住，加影非常靠近吉隆坡市区，而且距离布城及机场也不远。”

在他购买这些单位时，政府还未落实捷运计划（MRT）。

现在，政府推行捷运计划后，从他的公寓前往附近的捷运站，只需短短3分钟车程，这将大大提升该公寓的增值潜能。

由此可见，产业投资并不是纸上谈兵，唯有具备知识、经验、胆识与远见等条件的投资者，才能与“成功”两字攀上关系。

不做功课轻信他人 投资路上屡败屡战

与王贵鏻相比，张明忠的产业投资之路视乎欠缺幸运之神的眷恋，他屡战屡败，却又屡败屡战，直至2年前才从加影的烂屋投资中赚钱。

不过，说到底也不能全怪他人，要怪只能怪他没事先做好功课，轻易听信他人的话，才会作出错误的投资决定。

他忆述：“以前，我总是随便投资，只要朋友说哪里好，我在没有查明的情况下就去买，然后因不清楚市价，就随便卖……结果不是没赚，就是亏钱。”

同时，他还因为遇上1998年亚洲金融风暴，让已支付的公寓订金泡汤，共亏损了5万多令吉。

“当时，我看中吉隆坡敦拉萨镇的两间公寓，支付超过5万令吉订金，之后却碰上亚洲金融风暴，我不敢冒险贷款买下那两个单位，于是订金就泡汤了。”

专心学习 向老鸟取经

张明忠从事保险经纪行业时，曾经领导超过200名抽佣经纪，收入相当可观。

可是，他缺乏正确的投资理念，除了产业投资，曾经经营的一些小生意，例如买卖汽车、卖电脑以及树桐生意等等，全部都亏钱收场。

因此，他以过来人的身分奉劝时下产业投资者说：“投资产业不难，但是切记要专心学习，向有经验的人吸取经验与知识。”

对于越来越多年轻人希望通过产业投资赚钱的趋势，他说：“年轻人应该努力工作赚钱，累积第一桶金后，才投资产业，赚取被动收入，否则欲速则不达。”

同时，他不鼓励年轻人炒房，因为他们必须懂得处理这种投资方式，不然后果不堪设想。

他续称：“我建议年轻人进行长期投资比较实际，他们购买的第一间房屋不一定要自住，反而出租、收租金会更好，这样可以为他们带来长期收入。”

（更多的产业文章，请参阅每周六的南洋商报产业周刊）

HugFen

kitkatlow 发表于 12-8-2013 12:15 PM
好像很多人不知道，越打房，房价可能越高。

也有同感。

打房。。。好像是为房价打气而已。。。越打越起。。。

tboontan

米兰多施： 第一栋房子须持投资心态
      合理价售屋放眼赚更多

• 头条
• 全国
  

  2013-08-19 07:53 http://www.nanyang.com/node/557395?tid=460

（吉隆坡18日讯）主题：如何成为卓越房地产投资者

本地知名的产业投资导师兼畅销书作者米兰多施提醒，凡是有意成为卓越房地产投资者的民众，务必记得在买第一栋房子的时候须秉持投资心态。

他说，许多人的第一栋房子不是梦想中的房子，这是因为本身的生活方式将随着时间改变，所以在10年或15年后，才是购买本身梦想房子的好时机。

“如果你住在芙蓉，你的第一栋房子可买在吉隆坡，然后出租。这是因为你之后可能会有孩子，或是会更换工作。”

职业不足以保障晚年他今日在“2013年产业投资大会”主讲“如何成为卓越房地产投资者”的题目时指出，曾有一对新婚夫妇联合贷款，买了200多万的梦想房子，结果导致他们往后无法额外置产，因为信用贷额不获准。他补充，具备学习能力、远见、分析能力、勇气与嗅觉、良好人脉及愿意全力以赴，都是成为卓越房地产投资者的要素。

米兰多施说，房地产投资者不能“爱上”本身的房子，所以必须在价格合理的时候出售，以便放眼更大笔的房地产交易。

他强调，很多人的职业或生意，并不足以保障他们的晚年生活，惟有购置多套优质房产，他们才可能在退休后高枕无忧。

“你或许会问为什么我还要工作？所以记得善用你的薪水单向银行贷款，然后再选择购买地点及素质良好的房产。

“夫妻是最好置产团队”

米兰多施笑言，夫妻两人其实可以组成非常好的房地产投资团队，因此他对一些人选择与外人合作置产，而不选择另一半的情况感到费解。

“如果另一半是赌徒或酒鬼，那还情有可原，否则为何两人在婚后可以分享一切，就是不能分享彼此的财富？”

借钱投资十大好处米兰多施说，投资者即使财务状况良好，也应向银行借贷投资，善用贷款所创造的“杠杆作用”。他解释，他本身认为借钱投资共有“十大原因及好处”，例如借贷第一好处是更节省时间。

“一般人经常要超过5年才能储蓄10万令吉，但向银行借贷这数额的时间，则是少过1个月，这让你更快有钱投资，赚钱时间也更快，所以为何还要等待？”

他补充，第二好处是所谓的杠杆作用，例如投资者只需出资1万令吉，就可借贷9万令吉以购买10万令吉小型公寓。

“一旦公寓售价涨了10%，投资者以11万令吉房屋售价减9万令吉借贷，即可获得2万令吉，等于赚了一倍，因为投资者当初只拿出1万令吉买屋。”

米兰多施补充，借贷的其他好处还包括具备净值（net worth）效果、住户帮忙供屋及抵消通胀影响等好处。

主题：巴生谷下一个热点：南下吉隆坡

张孙通：房地产向南移动 投资万宜回酬更高

继八打灵再也及赛城等房地产热点后，万宜、加影及沙登史里肯邦安，将是未来的房地产投资热点。

安达曼集团（Andaman Group）市场及行销总监拿督斯里张孙通博士指出，他本次将专注讲解万宜为何会成为房地产投资热点的因素。

他补充，其所属集团在4年入驻赛城时，当时仅有约8家发展商在赛城推动房屋房展，迄今是双倍增长至逾25家，因此发展惊人。

“我认为房地产将向南移动，因此万宜、加影及沙登斯里肯邦安将是下一个投资热点。”张孙通主讲“巴生谷下一个热点：南下吉隆坡”
讲题时，这么说。

本届投资大会邀请多位国内外知名的房地产投资导师及房产领域翘楚担任讲师，主办单位为富道教育集团（Wealth Mastery Academy,WMA），《南洋商报》为媒体伙伴之一。

张孙通解释，他本身是从投资角度看待房地产热点。换言之，若投资者手中握有10万令吉，他会认为把这批钱投资在万宜，将比投资在八打灵再也或布城得到更高投资回酬。

堪称“知识型城镇”

他解释，万宜除了周边人口众多及交通便利，以万宜新镇第九区为中心的方圆5公里，还有许多大学、交易中心及银行，堪称“知识型城镇”。

“众所周知，这里的人口以巫裔为主，但大家必须了解，他们的平均收入都比莎阿南的巫裔人口高。”

张孙通指出，万宜早前只有雪州发展机构（PKNS）负责发展，但目前的情况显示，共有15家发展商在万宜建设房地产，遑论许多是赫赫有名的房地产发展商，例如UEM集团及马星集团。

“产业咨询公司DTZ Nawawi Tie Leung的调查指出，万宜目前最缺乏是适合中高收入者的零售店及百货商场。换句话说，如果你有意盖商场，记得不要盖廉价商场。”

勤做功课及实地勘察

他说，投资者做出投资决定时，务必勤做功课及实地勘察，毋轻易相信任何“不切实际”的承诺，例如该地段未来将有大学及霸级市场入驻，或是隆新高铁将创造效应等。

他补充，在房地产投资领域中，讲究的是入场时机及买价，因此率先入场者不一定是赢家，最后反而可能摔得满头包。

主题：大马作为一个地房投资的目标

张学显：大吉隆坡吸引百家公司 需了解跨国企业动向

大马产业机构（MPI）第二副主席（投资促销）张学显说，大马地理位置优越及经商环境日益改善，因此大吉隆坡地区的商业房产料将看俏。

他主讲“大马作为一个地房投资的目标”题目时说，在大吉隆坡计划之下，政府放眼吸引100家跨国企业入驻吉隆坡，因此投资者需了解跨国企业所在意的因素。

张学显说，跨国企业选择入驻某个国家时，通常会考虑地理因素、经商环境、人力资源素质、政治氛围、宏观经济发展、法律架构及当地民众的生活形态等。

他举例，大马的经商环境日益获得改善，再加上毗邻经商环境最佳的新加坡，因此一旦隆新高铁获得落实，料将有更多跨国企业来马设厂。

张学显指出，一旦跨国企业选择设厂，届时周边的房地产将连带受惠，因为这些企业的员工及管理人员都需要地方居住。

主题：通过出租及收购策略，每月赚取5000至1万令吉收入

李约翰：打工族须创“被动收入” 没有头期钱也可置产

国际产业投资导师李约翰说，投资者即使没有头期钱，同样可通过多种方式置产。

投资大会挂大字报筹钱

他以本身为例指出，他当初在投资第一栋房产时，曾无法筹足资金，因此他不但把摩托车卖掉及申请多张信用卡，甚至还在投资大会挂着“我还需要5万5000英镑”的大字报筹钱。

“我最后成功获得一名投资者的信任……我成功从第一笔交易中赚取数万英镑。”

李约翰的讲题为“通过出租及收购策略，每月赚取5000至1万令吉收入”。

他强调，房地产投资者理应了解，自己投资会比银行帮忙投资更好。

曾经遭雇主解雇的李约翰直言，一份工作无法保障个人的生活，打工族必须创造本身的“被动收入（财富）”。

他说，投资者还可通过担任第二房东及寻找“金主”资助等方式，逐步展开投资置产的计划。

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2013产业投资大会

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投资导师米兰多施： 多项计划未成形
                        依区部分房价过高

• 头条
• 全国
  

  2013-08-18 08:25  http://www.nanyang.com/node/557204?tid=643

（吉隆坡17日讯）依斯干达房产投资不断升温，价格更直逼首都吉隆坡，但本地知名的产业投资导师兼畅销书作者米兰多施（Milan Doshi）认为，依斯干达许多计划仍未成形，并非每个地区都具有投资潜力，更直言一些地区的价格“太贵了”！

他今日在“2013年产业投资大会”向出席者分析依斯干达地区的投资升值潜力时表示，依斯干达主要划分为5大区块，但在现阶段具有升值潜力的是靠近新柔长堤及马新第二通道的两大区块（A区和B区），其他区块仍未见较为集中的发展项目，房产升值潜力有待观望。

飙至每平方尺千元近期媒体报道，柔南区尤其是金海湾及公主港（Puteri Harbour）一带的房产因外资购兴，在短时间内价格飙升至每平方尺1000令吉。

米兰多施对此现象持谨慎观望态度，认为依斯干达地区大部分房产建设尚未成形，大型计划及基本设施建设也需要4至5年才能完工，此一价格水平恐怕很难持续下去。

活动频频房产价攀升

米兰多施说：“依斯干达近年来发展活动频频，几乎每4至6个月就有消息传出，确实令人感到振奋，也有发展商在定价上不断往上试探，使得房产价格继续攀升。”

他指出，目前依斯干达地区房地产价格，每平方尺售价介于900至1000令吉。

“以本地大型发展商———实达集团（SPSetia，8664，主板房地产股）集团，位于新山市中心的Setia Sky88计划为例，这项豪华公寓计划，最小面积单位为484平方尺，售价从83万令吉起跳，每平方尺售价超过1700令吉。”

购屋者须慎选依区投资

米兰多施表示，依斯干达虽具有无穷的成长潜力，但从目前的情况观察，部分地区的房地产售价似乎过高，本地投资者若有意在依斯干达置产，必须要慎选在中长期价格仍有上扬空间的投资项目。

他说，以位于A区的金海湾为例，该区两大吸睛项目为丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）的高楼综合发展计划及碧桂园集团的大型楼盘项目，合计公寓单位超过1万间，大部分单位多由外国投资者购下，竣工后的入住率是投资者需要考量的问题。

至于位于B区德努沙再也，他说，该区最大的卖点是公主港，但需要注意的是，由该港口入境的大多数是是印尼游客，不是预期的新加坡游客，若情况持续下去，房价扬升幅度将受限。

这次的投资大会邀请多位国内外知名的房地产投资导师以及房产领域翘楚担任讲师，主办单位为富道教育集团（Wealth MasteryAcademy,WMA），《南洋商报》为媒体伙伴之一。

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投资、炒房产者小心，政府将加大力度打房产：

首相10月或公布降低屋价措施

• 即时新闻
  

  2013-08-22 15:08 http://www.nanyang.com/node/558293?tid=772

（吉隆坡22日讯）房政部长阿都拉曼说，该部设立特别实验室探讨取得最好的机制降低国内屋价，减低人民买房负担且不让发展商亏损。

房政部长阿都拉曼说，实验室达致降低国内房屋的措施，将由首相纳吉在今年10月公布的明年度财政预算案作出宣布。

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屋有所值：开始投资房产之路

• 屋有所值
• 产业周刊
  

  2013-08-23 13:55   http://www.nanyang.com/node/558559?tid=686

如果你深感加薪永远追不上通货膨胀，那麼你更应该相信赚钱能力，才是累积财富的方案，而不是节俭。

但是，不是每个人都可以或有能力做生意，但只要规划得好，可以购买房地产的人比可以做生意的人更多。

所以，如果你不適合或没有能力经商，购买房产是其中最有效的创富管道。

我国屋价持续在攀升，在商业区或市中心附近的房屋，身价一般上3至5年间就会翻倍，将房子脱售後就能获得资本升值。

至於離市中心较远的房子，则需要比较长的时间（大约7年至10年）来翻倍升值。

你可选择购买店铺、种植地或住宅来投资。这些房地产可以用作出租，而每月也可收取固定的租金收入，这样既可获得额外收入，也能减轻分期偿还贷款的负担（房屋贷款）。

待房价升值或翻倍後（大约需要3至7年）将之脱售，就能从中赚取差价，累积更大的财富。

我身边也有很多朋友投资房产来创造和累积财富，有的甚至是已辞去正职，成为专业的房产投资者。

以下，我想分享一下，当你踏上房产投资路时值得注意的事项。

投资前 做功课不任人摆布

在真正投资房子前，应先多多阅读财经杂志、报章、聽新闻、浏览有关网站，以瞭解经济的动向和发展，尤其是房子方面的知识，例如：注意地区的兴旺、附近房子的价值、房屋发展商的背景和可靠性等等。

“工欲善其事，必先利其器”，你必须先掌握基本的投资知识，並巩固自己的实力後，才来开始投资；这才能有效率地累积财富。

你必须紧记无论甚麼投资，都务必亲力亲为，凡事自己做研究分析，而不是单靠专家或是亲朋戚友的建议，更不要贪便宜而投资。如此，才能够精明地累积财富，不会任人摆布。

发展商 各发展商重点不同

发展商是购买房子时的主要考量，国内房地产发展商包括：马星集团（Mah Sing Group）、成功置地（Berjaya Land Berhad）、成隆機構（Dijaya Corporation Berhad）、怡保工程置地（IJM Land Berhad）、玮力产业（Ivory Properties Group Berhad）等等。

各个发展商有各自的房地产领域和市场，例如：马星集团重点发展区在吉隆坡、巴生谷、柔佛、槟城和亚庇等地区，专注在中高档的半独立式连栋洋房、半独立式洋房、商店等等的市场。

又例如成隆機構的重点发展区在柔佛、槟城、雪州和吉隆坡地区，专注於高级公寓、双层半独立、高级双层半独立、独立式洋房和办公楼等等。

你必须认真评估该房子的发展商过去的记录、口碑，以确保该发展商有足够的能力完成房子的建造及发展。

若你买的是兴建中或未动工的公寓（condominium），建议购买第6层或以上的单位，以防发展商放弃建筑计划时面临损失，因为只要房子已建至第6层或以上，发展商通常都不会选择放弃建筑。

地理位置 位置优越房价升得快

根據许多房地产投资专家、发展商、房屋中介的意见，吉隆坡的孟沙、雪州的八打灵再也和白沙罗再也、赛城、柔州新山（尤其是依斯干达）和槟城等，都是今年的投资热点。

这些地区的房价稳健和持续攀升，年薪超过6萬令吉的高收入人士，可考虑购买这些地区的房子並持有超过5年；位置优越的房产价格会升得比非策略地段的房产快。

即使房产地点離市中心稍远，並不代表该房子不会升值，只是幅度比卓越地点房产慢，或许需要10至15年才能翻倍。选择地点时，应多留意规划中的地铁、捷运等等的路线，越靠近这些公共交通网的房产，越抢手也越快升值。

例如芙蓉和萬饶区等地的屋价相对下比较低，適合年薪2萬4000至6萬令吉的中低收入者投资。

5年後，当捷运建好，交通更加方便，这些地区就会有更好的升值空间。

别忽略芙蓉

近10年来，芙蓉的发展越趋蓬勃，交通也越来越发达（機场、隆芙大道、扩建捷运等等），使得一些在吉隆坡工作的上班族纷纷在芙蓉购屋，每天往返隆芙。

芙蓉是一个雪隆子民不该忽略的市场，这里看似远吉隆坡很远，事实上衡量各种因素後，你会发现住在这里但在吉隆坡工作並非不实际。

芙蓉的房子比吉隆坡便宜（例如：大小和功能相若的排屋，在芙蓉大约20萬令吉，但在吉隆坡则需要50萬令吉。

同时，乘搭轻快快往返两地只需45分钟，这和住在吉隆坡每天饱受塞车之苦可能更方便。

不但如此，政府正在发展从吉隆坡到芙蓉的捷运计划，预计2014年竣工；届时，芙蓉经济的发展将更旺盛，楼价将会大大提高。

因此，我个人非常看好芙蓉房市，建议那些月入大概5000令吉的上班族，不妨在屋价大飞前，考虑在芙蓉买房作为长远投资，别错过先機。

建议：有了自居房子再想投资

从购买了自居房子开始；有了自己居住的房子，再考虑其他的房地投资（大约是32岁後）。

有了自居的房子，稳定的工作和财富增长後，才有更大的财政自主权和规划空间，累积下来的资本可以用来做其它更有利的投资。
(鍾贵发博士-- 世纪大学资深研究员, 辩护与事务律师 )

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选择风水公寓

• 副刊
• 开心职场http://www.nanyang.com/node/559119?tid=493
  

  2013-08-26 13:22

对于住在公寓的读者来说，普遍上都会有一种观念就是认为从窗口或阳台往外看，如果能够望到游泳池，就可以财源滚滚，因为“水为财”。那么到底是否真的是住在望到泳池的公寓单位，就是特别好风水呢？

纵观现代许多设计新颖的公寓，都不难发现越来越多建筑师都很喜欢在公寓区域附近划分一小部分的土地当作绿化作用，种植花草树木和设立喷水池或水池等，以便让住客能够在闲空的时间，也有一个地方让他们伸展筋骨，舒缓心情，因为根据调查，看多些青色的物体和听些平静而有韵的水声，是能够让人心旷神怡，身心开朗。

其实，在勘察风水就是要观环境于微，千万不可以粗枝大叶。简单的来说，即使底层的喷水池或水池不在你的单位内，但如是落在你的视线范围内，就必须在室内量度喷水池或水池的位置，进而了解它是落在单位外的哪个方位上。

如果是座落在旺方及生气方，便容易有进财的机会；相反的，如果是落在单位的煞方，便形成所谓的“煞水”，容易对健康构成一定的影响，尤其以底层单位越靠近喷水池或水池为甚。

四平八稳最踏实

从外在的因素来看，当我们选择适合的公寓的时候，最适宜就是选择地灵祥和的土形楼宇，也就是类似正方形的公寓，因为地基方正的土形建筑物，让人有四平八稳的感觉，能够让居住者有踏实感，同时也可以促使财运渐进。

尽量避免选择在三角形地基所建立的公寓，因为三角形的地基容易促使居住者有冒险急进的冲动，招致不必要的损失。

至于长方形和圆形地基的建筑物则也可以用作为公寓，不过却必须注意如果是数个半圆形组成的水形建筑物则不宜用作为公寓，因为水性流荡不稳，再加上水形建筑物缺角甚多，为不聚财的楼宇，容易让居住者出现破财的危机。

楼宇层数 配合命格

购买公寓单位时，不难发现越高层的单位售价一般上都特别贵，此外一些意头好的层数，如18楼，28楼，38楼等的售价也特别较高，是否层数越高越贵便符合风水旺财的原则呢？

其实，根据风水的原理，每一层楼都拥有属于其本身的五行，也就是所谓的“金，木，水，火，土”。就如同河图口诀有云：“一六共宗，为水居北；二七同道，为火居南；三八为朋，为木居东；四九作友，为金居西；五十居中，为土居中”。

简单来说，每层楼的五行都是依据其本身层数而作决定的，从地面一层算起便是属于第一层，不可以电梯里的层数告示牌为标准。

五行层数旺宅主

根据河图口诀：“一六共宗为水”，也就是说第一层和第六层属水，除此之外，第十一层逢尾数为一或六的皆是属于水。

同一原理可得知，逢尾数为二或七的楼层都属火；逢尾数为三或八的楼层都属木；逢尾数为四或九的楼层都属金；而逢尾数为五或十的楼层都属土。

一般上在选择楼宇层数时，最好能够配合自己的命格。如果楼宇的层数五行是生旺宅主的命格五行，便主旺财。相反的，如果楼宇的层数是克泄宅主的命格五行，便论为不利财运。

其实，根据宅主的五行选择适合的楼宇层数并不是一个相当重要的风水条件，但是如果能够幸运地选择到适合自己的层数，也可算是锦上添花。

文： 何宜娟

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课税15%仍难遏制投机
或提高产业盈利税打房

• 头条
• 全国
  

  2013-08-28 07:28 http://www.nanyang.com/node/559622?tid=643

（八打灵27日讯）鉴于当前的产业盈利税（RPGT）机制，无法有效稳定我国的房屋价格，因此，政府可能需要进一步提高产业盈利税，以遏制房屋市场的不健康投机活动。

城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼指出：“尽管政府已在去年进一步调高产业盈利税，即首两年转售产业须课税15%，以稳定国内住宅产业价格走势。然而，一些州属如雪兰莪、吉隆坡、

槟城、彭亨、沙巴、霹雳以及登嘉楼的房屋价格，仍然取得双位数增长。”

热区房价双位数增长

政府在去年财政预算案时宣布调高我国的产业盈利税，即在首两年转售的产业盈利税，从原本的10%增至15%；而第三年至第五年脱售的产业盈利税，则从原本的5%增至10%。

此外，根据国家产业资料中心（NAPIC）房屋价格指数，2011及2012年的房屋价格指数，创下过去5年新高。

阿都拉曼认为，这意味着现在的产业盈利税机制仍未完全发挥效应，以及可能需要再调高，才能遏制房屋市场的不健康投机活动。

阿都拉曼达兰今天为“2013年第16届全国房屋与产业峰会”主持开幕礼后，向记者这么指出。

与会者包括该峰会主办单位亚洲策略及研究机构（ASLI）主席丹斯里谢富年与总执行长丹斯里杨元庆博士。

阿都拉曼说：“造成产业投机活动的其中一个因素，是偏低产业盈利税。实际上，产业盈利税能否真正控制房屋投机活动这个问题，一直都备受质疑。”

2007年之前，若产业投资者在购买产业后的首两年易手，需缴付30%产业盈利税，第三至第五年则需分别缴税20%、15%及5%，第六年起则免税。

但在2007年4月份至2010年1月份期间，政府取消了产业盈利税，主要是当时市场低迷，希望借此推高产业销量。

收入增长不符屋价涨幅

阿都拉曼说，人民的收入增长与屋价涨幅不符，因大马统计局的2012年家庭收入调查显示，80%大马人的月入低于6954令吉。

根据现有的房贷条件与6.60%基本贷款利率（BLR），他们只能负担30万令吉与以下的房屋。

因此，阿都拉曼达兰希望房屋发展商应该专注于发展可负担房屋，以满足80%大马人的需求。

不提高外国人购屋门槛

国家产业资料中心调查显示，价格低于25万令吉的新房屋计划只有31.7%，供求出现很多落差。

另外，对于政府是否有意提高外国投资者在我国购买产业的门槛时，阿都拉曼达兰说：“在我国的住宅产业交易中，外国买家仅占5.5%，而且他们偏向于购买高档产业，所以政府暂时无意调整这个门槛。”

隆房价53万元起跳

阿都拉曼指出，尽管目前产业市场发展蓬勃，但是低至中等收入一群的可负担房屋却不足，而且该问题已经蔓延至我国多个主要城市与城镇，很多人民因此买不起房屋。

因此，为了解决上述问题，政府推出“一个马来西亚房屋计划”，以满足中等收入人民的需求。

截至目前，该计划已吸引24万4000名人民登记。

屋价年增12%

根据国家产业资料中心，从2011年起，平均屋价按年增长9.96%至12.3%。

目前，吉隆坡的屋价最贵，每间叫价逾53万令吉，紧接在后的是沙巴与雪州，每间分别叫价38万令吉与37万令吉。

另一方面，首相拿督斯里纳吉已指示城市和谐、房屋及地方政府部，成立“百万房屋秘书处”（One MillionHome Secretariat）一站式中心，收集不同单位对可负担房屋的反馈，确保政府能够满足人民对可负担房屋的需求。

阿都拉曼透露，该部已在两周前成立该秘书处，并与多个单位如“一个马来西亚房屋计划”（PR1MA）与国家房屋公司（SPNB）等协调，综合各方的资料与意见，在需求最殷切的地区兴建可负担房屋。

热区建可负担房屋

他表示：“每一个单位都会有各自的资料与意见，相信私人界也有，所以，我们希望通过这个秘书处，收集与整合各方的意见，在需求最多的地方兴建可负担房屋。”

政府须介入防过热

根据阿都拉曼指出，政府为了确保可持续的房屋交付系统，遂再次推行产业盈利税，以遏制产业市场的投机活动以及避免产业市场过热。

他说：“政府必须介入及通过各种政策，确保国内产业价格是合理与可负担的。

“政府需要转移产业市场的过剩投资与投机活动，以避免产业泡沫，并确保国内的家庭债务健康增长。”

他认为，政府可能需要进一步缩紧现有财务政策，以及推出新财务政策，才能控制屋价继续飙涨。

他披露，该部正积极与产业市场的几个相关单位探讨遏制房屋价格飙升以及交付更多可负担房屋的解决方案，并将把调查结果提呈给财政部与经济策划单位（EPU），以确保可控制房价上升的问题。

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黄腾亮： 鼓励民众买二手屋
政府应提供装修贷款

• 全国
  

  2013-08-29 13:44 http://www.nanyang.com/node/560055?tid=460

（八打灵再也28日讯）马来西亚房地产发展商会前主席拿督黄腾亮建议政府设立供房屋装修贷款的基金，鼓励民众购买二手房屋，以消化市场现有的二手房屋。

二手屋残旧需装修

他说，我国还有许多二手房屋的价格是属于可负担的价格，不过二手房屋不受人民欢迎，主要是因为房屋已经有一些残旧，需要花费一笔钱来装修。

“二手市场的房地产价格较低，30万、40万令吉还能购买到双层排屋，只是因为需要花费一笔装修费，所以人们才选择购买新产业，但是却‘投诉’新产业太昂贵，负担不起。”

因此他认为，若政府能提供装修贷款，那么人民可从新建产业的市场转向二手产业，也是满足人民对房屋需求的方法之一。

他说，现今很多人对产业的要求不仅仅是要一间屋子，而是一种生活方式，例如有保安和围篱设备，因此导致产业的价格比较昂贵。

黄腾亮主讲“可负担和廉价房屋：面对挑战”时这么指出。

他也认为，现有为低收入家庭提供的廉价房屋在实施方面有一定的挑战，包括没有良好登记和分派廉价房屋的系统，以致一些屋主转手就把廉价房屋售出。

“炒”廉屋没惠及贫民

“发展商因为政府的规定，因此即便成本高涨，也需要兴建廉价房屋。但是，因为体制的不完善，令很多人购买廉价房屋后就转售出去，没有让真正的低收入群受惠。”

另一名主讲人则是东部地区规划和住房组织（EAROPH）总秘书诺丽莎。她认为，应该复兴和提升现有的房屋计划，包括组屋，而不是重新发展为高级的高楼建筑物。

可负担和廉价房屋：主讲人： ● 马来西亚房地产发展商会前主席黄腾亮 ● 东部地区规划和住房组织（ EAROPH ） 总秘书诺丽莎 面对挑战 第16届全国房屋与产业峰会

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2013南洋产业展9月中掀幕
专家授招精明购屋

• 产业周刊
• 焦点
  

  2013-08-30 14:45   http://www.nanyang.com/node/560362?tid=686

购屋风潮席卷全城，你是否也对投资房屋感到心动，却不知如何下手呢？

在来临的9月，何不到“2013南洋产业展”走一趟，让房地产领域精英为你解惑，在不断升温的房市中，当个精明购屋者！

房地产投资不断升温，有些人更以“购物”形容买房子，但事实上买房子是一门大学问，不管口袋深浅，若做了错误的决定，便会让自己套牢，在中长期内蒙受不必要的亏损。

“2013年南洋产业展”主办单位了解普罗大众的需求，这次的产业展安排多名房产投资专家，为购屋者解说市场趋势以及购屋须知资讯，以教育购屋者为出发点，让有兴趣添置产业的人都能避过陷阱，顺利购得理想房屋。

邀9名专家主讲

由《南洋商报》、《中国报》及《Sweet Home》联办的“2013南洋产业展”，这次邀来9名来自不同领域的房地产专家前来主讲，讲座内容涵盖投资策略、房市趋势、法律知识、购屋者权益以及吉宅风水。

为期3天的盛会将在9月第二个周末，于雪州双威城双威金字塔会展中心举行，主办单位邀得城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼前来为产业展主持开幕。

“2013年南洋产业展”筹委会主席郭奕顺表示，这次的产业展不只是展销房屋，主办单位希望透过展览平台，为公众提供更多购屋资讯，协助购屋者避开投资误区，当个“精明”购屋者。

一站式咨询服务

“除了专业精英为与会者指点迷津，我们还请来专业机构为购屋者提供一站式咨询服务，对于房屋买卖感到疑惑的公众，不妨趁此机会前来询问，让专人为你解答心中的疑团。”

郭奕顺说，过去数届的产业展均取得好评，参展发展商也透过展览提高曝光率及达至销售目标，使得南洋产业展得以继续举办下去，规模亦逐年扩大。

增设家居装饰展览厅

因应购屋者需求，“2013年南洋产业展”除了房产展销，更增设家居装饰展览厅，让购屋者可在现场同时寻找到室内设计灵感，为家居摆设增添新鲜感。

郭奕顺表示，往年主办单位都将焦点放在房屋展览上，过后发现许多年轻人都能在展览中找到自己的理想房子，在买了房子后，让他们最兴奋的话题就是家居设计。

“不只是初次购屋者，已拥有房屋的公众其实也对室内设计及改变家居摆设深感兴趣，因此今年我们特别加入家居装饰展，满足不同拥屋者的需求，同时也让产业展更具看头。”

郭奕顺指出，今年主厅仍是以房地产展销摊位为主，其他展览厅则有家具及装饰品展销摊位，展出项目包括家具、灯饰、床褥及橱柜等，有兴趣更换家具的消费者不妨前来，肯定有收获。

主讲嘉宾简介
第一天（9月13日）
讲题：选择稳定回酬产业投资的窍门
主讲：安达曼产业管理董事拿督斯里张孙通博士

张孙通持有项目管理博士以及澳洲纽卡斯尔大学工商管理硕士学位，他在2011年更获美国威斯康辛大学委任为副教授。

在他的领导下，安达曼产业在过去5年成功完成总值10亿新元（约26亿令吉）的产业项目，同时也是海峡国际私立学校的董事及管理理事会要员的他，经常受邀出席产业展览并担任主讲人。

讲题：吉隆坡学生宿舍产业投资看俏
主讲：HCK集团总执行长林进财


林进财在银行、产业、建筑业领域拥有广泛与丰富经验，他曾在阿马银行集团任职，曾任宝敦金融总执行长5年。

他在2002至2006年期间，受委为马星集团总执行长，在他任期期间，集团房产发展项目更从1项增至8项，营业额从1亿8000万令吉，增至4亿9560万令吉，让马星集团顿时成为市场焦点。

第二天（9月14日）
讲题：依斯干达区产业发展与投资机会
主讲：依斯干达海滨公司业务发展经理沈治达

拥有法律背景的沈治达，对于建筑材料应用及趋势十分熟悉，曾在Knusford旗下子公司Wengcon市场服务8年的他，目前是Wengcon市场及Knusford产业臂膀－D-Hill的董事。

他同时也是金海湾公司发展项目的建材顾问，并负责EkoCheras、The Gateway、The Quay及The Park Place的市场业务。

讲题：马来西亚产业热点与未来成长区
主讲：何振顺研究特别项目经理Ishmael Ho


以法律系毕业背景进入产业界的Ishmael Ho，在加入何振顺研究之前，曾经在马来西亚Cushman&Wakefield，以及阳光（Sunrise）的研究部门担任重要职务。
他在产业界广泛的经验，更有助他从各种变化中观察到未来趋势，并透过何振顺研究的地图纪录专长，清楚地分析出潜在的房地产投资机会。

讲题：新旧房产交易要注意的法律事项
主讲：亿达法务办事处创办人陈佐彬

陈佐彬曾在国际产业联盟机构担任过要职，他于房地产领域活跃逾十年，经常受邀在国内外发表有关房地产的法律课题，也为媒体撰写专栏。
亿达法务是为客户提供商务方案，不论是房地产上游到下游一条龙法律咨询服务，在世界各国都拥有策略性伙伴。

第三天（9月15日）

讲题：鉴定最有潜力房地产发展区
主讲：MCT集团执行董事拿督吴明权


吴明权热爱房地产，本身既是发展商，也是投资者。除了主导公司的新房产计划，他也积极投资不同的房地产。

MCT集团创办至今，已完成发展总值达20亿令吉的工程。目前，该公司正积极筹划面积达900英亩地段的发展计划，预计发展价值达200亿令吉。

讲题：成为精明房产投资者的秘诀

主讲：马来西亚全国购屋者协会总秘书郑金龙全国购屋者协会理事兼G Prop董事经理何雪芬


马来西亚全国购屋者协会是志愿性、非盈利、不涉及政治的团体，同时也是梳邦再也市议员的郑金龙，率领来自不同领域的专业志愿人士，专司为购屋者解决所面对各种有关房屋买卖的问题。

持有工商管理硕士学位的何雪芬是产业顾问，也是购屋者协会其中一名活跃的理事及志愿专业人士。

讲题：选择吉宅三部曲
主讲：大马著名堪舆大师何宜娟企管硕士


来自风水世家的何宜娟，是大马已故著名命理大师江中月（何延生）师父的千金。

她对家居风水别有见解，经常受邀在报章发表专栏，受邀到电台及电视台主讲，也出版多本著作，包括《风水达人之居家风水》及开运通胜《蛇来运转》等书籍。

arionb212

tboontan 发表于 19-8-2013 06:36 PM
米兰多施： 第一栋房子须持投资心态
      合理价售屋放眼赚更多

头条

有十多年没见过有酱多专家出来给讲座了！小心咯！

kitkatlow

arionb212 发表于 31-8-2013 02:31 AM
有十多年没见过有酱多专家出来给讲座了！小心咯！

是么？这种专家讲座我听到不听了。。。

arionb212

kitkatlow 发表于 31-8-2013 02:40 AM
是么？这种专家讲座我听到不听了。。。

酱的话！轮到你出来讲了！

tboontan

发展商： 遏制可负担屋高价转售
        应监督二手屋买卖

• 全国
  

  2013-09-03 08:24 http://www.nanyang.com/node/561102?tid=460

（吉隆坡2日讯）二手房屋市场价格飙涨，大马房地产发展商会（REHDA）认为，政府需要设立监督机构，监督二手房屋交易情况，才能遏止房产投机活动，让更多购屋者从可负担房屋计划中受惠。

大马房地产发展商会主席拿督斯里任广财在REHDA市场调查汇报会上说，政府应设立相关机构并定下房屋交易条件，追踪或限制购屋者的交易活动，才能有效控制二手市场不断飙涨的房屋价格。

该会副主席拿督刘荣洲表示，发展商可配合政府的“居者有其屋”计划，推出低价位和可负担价位房地产，并将房产售卖给符合条件的购屋者，但却无法追踪或管制二手市场交易。

承担25%基建费成本高

“发展商在第一道防线做好把关，包括审核购屋者的资料，如收入及财务背景等，确定他们符合资格才将房屋卖给他们，但部分购屋者之后将房屋高价卖出，则不在发展商的控制范围内。”

另外，发展商必需承担25%的房屋社区基础建设费用，这使得整体建筑成本提高，发展商将成本转嫁，更使得房屋售价持续增加。

该会副总秘书拿督曹天汉指出，粗略估计，发展商在兴建房屋时，每一间房子必须支付4万至8万令吉的基础设施费用，这些基础设施包括治水系统、光纤设施，及绿化设施等。

他说，如果这笔费用由基础设施公司或政府承担，或降低发展商需承担的比例，发展商自然将房屋价格调降。

勿贸然提高产业盈利税

预算案即将宣布，任广财认为，政府在鼓励“居者有其屋”之余，应维持政策的稳定性，勿贸然提高产业盈利税（Real Property GainTax，简称RPGT），否则将令外国投资者对投资我国房产却步。

他表示，预算案即将在下个月公布，发展商和购屋者这段期间预计将持“观望”态度，静待政府或会宣布与购屋相关的政策。

“RPGT一再调整，加上外国人购置房产的价格顶限改变，都会让外国投资者不知所措，进一步削弱我国的投资优势。”

马来西亚房地产发展商会调查显示，本地购屋者依然是最大买家，占95%；外国投资者则占5%。

在5%的外国买家中，45%为投资目的；16%为自住；14%则是将房子作为度假屋；25%则为其他原因。

至于95%的本地购屋者，62%的购屋目的为自住；28%为了投资；3%为了租金回酬，另外7%则是为家庭成员购屋。

半数发展商乐观迎下半年

大马房地产发展商会针对发展商进行的调查显示，随着上半年房屋销售扬升，50%的发展商乐观看待今年下半年的市场需求，并计划推出更多项目。

不过，17%的接受调查者则谨慎看待下半年的情况，33%的发展商则抱持“中和”

态度。

该会向国内1030名会员公司发出问卷，并根据150名发展商的回复，统计出以上结果。

上半年销售显著增长

童银坤表示，今年上半年，有45%的发展商认为上半年销售显著增长，27%则认为无改变，21%对销售成绩不满意。

“对于2014年上半年，45%的接受调查者乐观看待，16%持谨慎态度，39%则抱持“中和”看法。”

50至100万房产最好卖

他说，在上半年的销售中，以50万令吉至100万令吉的房产销量最高，占总销售的47%；25万令吉的房屋销量，则占15%。

“对于下半年，发展商预期50万至100万令吉的房屋销量将占33%；25万令吉以下的房产销量可达28%；35万至50万令吉房产销量料可达20%。”

他指出，上半年的5大房产热点，分别是蒲种、蕉赖、哥打白沙罗、吉隆坡城中城及莎阿南，发展商上半年推出的房屋类型，主要以双层（三层）排屋、服务式公寓，及公寓或组屋为主。

城市房屋供需失衡

土著单位释出限制及僵化的城市房屋规划机制，也使得城市房屋供需失衡，部分类型的房产价格持续走高。

该会副总秘书曹天汉表示，随着人们收入提高及对房屋空间需求的改变，以往的低价房屋已不再符合部分购屋者的需求，与其强制发展商根据不同州属的限制兴建一定比例的低价房屋，不如跟随市场需求灵活处理。

“例如，允许发展商减少低价的小单位房屋建设，建造更多面积较大的可负担房屋，符合现代购屋者的需求，提高市场供应。”

固打释出条件未统一

任广财说，全国各州对于土著单位的释出条件，一直未有统一规格，部分地区甚至要求70%的土著单位，一旦这些单位无法售出，则会影响发展上的现金流。

他认为，若有统一规格或自动释出机制，将有助推动土著单位销售，也可进一步让更多购屋者购得心仪房屋。

出席汇报会的还包括该会前主席拿督黄腾亮、总秘书拿督慕斯塔查、财政拿督童银坤，及公关事务部委员陈荣光。

REHDA 市场调查汇报会