Time Value Money

f1rstfp

问题5. 一份房屋贷款，贷款20年，款额为RM465K，利率为5%。请问5年后还欠银行多少钱？

解答：第一部分 = ...
高飞 发表于 19-12-2010 10:28 AM

你的计算15x12xRM3,068.79=$552,382.95指的是本金+利息的部分，也就是说如果没有意思要提早fully settle贷款，乖乖的每月定期还固定的钱，直到最后一天为止，就是如你的计算。
在房屋贷款里，我们说欠款，意味着欠下的本金部分。
因为，任何时候，我们想到银行fully settle欠下的款项，银行只会要你清还尚欠本金的部分。
又或者说，有一天想要卖屋子，想知道还欠银行多少钱要settle，也可以用我教的方法计算。

我以第5题举个例子：
我现在买了一间屋子价值RM516.667，贷款90%，贷款额为RM465K，利息为5%，20年。5年后我打算卖掉这间屋子，要卖多少钱才会赚钱？

我们计算5年内给出多少钱：

头期钱	10%	51,667
MOT+S&P+Loan Documentation	6%	31,000
贷款总付款额	(3,068.79x12x5)	184,127
尚欠款额		388,065
总计		654,859

所以，从计算中，我们得知最少这间屋子要卖超过RM655K才会赚钱。

注：这里还没有计算5年来的通货膨胀；还有，如果在5年内卖掉，可能还涉及贷款在lock-in period内的penalty。

f1rstfp

问题8. 一份RM60K的汽车贷款，贷款5年，利率为3%，可算出每月供期为RM1,150。请问其实际利率是多少？

解答：=rate(60,-1150,60000,0,0)x12 = 0.4701%x12 = 5.64%

解释：很多人买车，看到利息低，都认为非常值得买。殊不知汽车贷款以单利计算，而且是以最初本金为基本运算，所以，就算你还了几年，利息还是以最初的贷款额计算。此例子可以计算出一份汽车贷款，其真正的利息是多少？银行给你的offer是3%，但算出来后既然高达5.64%，这才是真正的利息。

cari4577

Just try to learn

8. 5.64%   {=RATE(5*12,-1150,60000,0,0)*12 }
9. 20.67 {=NPER(18%/12,-3000,53000,0,0)}
10. -0.96 {IAdj: =(3%-4%)/1.04 }
     35.15  {=NPER(IAdj,-24000,1000000,,1)}
11. -0.96 {IAdj: =(3%-4%)/1.04 }
      831177.44  {=PV(IAdj,30,24000,,1) }

f1rstfp

Just try to learn

8. 5.64%   {=RATE(5*12,-1150,60000,0,0)*12 }
9. 20.67 {=NPER(18%/12,-3000,5300 ...
cari4577 发表于 20-12-2010 04:39 PM

Good try.
全对！

f1rstfp

问题9. 欠下信用卡RM53K，利率为18%，假如每月还RM3K，多久才会还完？

解答：=nper(18%/12,-3000,53000,0,0) = 20.68个月 = 21个月

解释：信用卡的欠债和一般贷款的计算是一样的，只是信用卡有规定每月要还最低5%的欠债额。所以，我们可以使用第2种计算法来计算信用卡的欠债和还款。我们要求的是期数(N)，单位为每“月”。从答案我们知道要长达21个月才能还完。

cari4577

请问楼主, 如果有兴趣学更深入的, 是否有书籍或课程可以介绍...

谢谢...

f1rstfp

请问楼主, 如果有兴趣学更深入的, 是否有书籍或课程可以介绍...

谢谢...
cari4577 发表于 21-12-2010 05:21 PM

不知道你想学到多深？
但我从CFP里学到不多，都是从下面这本书自学的，你可以参考。里头有一些概念和案例，而且是使用Casio的财务计算机(我用FC200V)，刚好适合我用，所以就买来看。

http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010317651

再来就是google找找，应该可以找到你想要的。

这个网站应该够你学了。
http://www.excelfunctions.net/Excel-Financial-Functions.html

学多少不重要，最重要是如何融会贯通。

f1rstfp

问题10. 现有退休金RM1mil，假如第一年我开始领取RM24,000，为了应付通膨，决定每年多拿4%，也就是第二年RM24,960，第三年RM25,958，以此类推。这笔退休金我把它存放在定期存款，并享有3%年利息。请问我多久会花光我的退休金？

解答：第一部分，Iadj = (3%-4%) / (1+0.04) = -0.9615%
        第二部分，=nper(-0.9615%,24000,-1000000,0,1) = 35.16年 = 35年

解释：这题我们可以看到有两个增长利率；一个是通货膨胀4%，一个是定期存款3%，所以我们用第三种计算法来解题。

第一部分，我们要先求Iadj(Adjusted Interest)。这里，通货膨胀是我们的Growth rate，定期存款是我们的Rate of return。利用公式可以找到Iadj=-0.9615%。

第二部分，我们要求的是期数(N)，单位是“年”。是否记得Iadj只能求现今值(PV)？现在我们有PV=1mil，所以就可以把Iadj套用到第二种计算法去计算。

AK-

不知道你想学到多深？
但我从CFP里学到不多，都是从下面这本书自学的，你可以参考。里头有一些概念和 ...
f1rstfp 发表于 21-12-2010 05:40 PM

我之前听人说，financial calculator有2款。

印象好像算其中一款计算机算投资回报率时（我忘记是算哪类的回报率了），要按到半死，另一款则没有这问题。

是真的如此么？

f1rstfp

我之前听人说，financial calculator有2款。

印象好像算其中一款计算机算投资回报率时（我忘记是算 ...
AK- 发表于 21-12-2010 11:53 PM

Financial Calculator不只是有两款而已，有很多。
比较多人用的是Casio和HP两个牌子。

你讲的应该是指按Cash Flow的时候吧！
以Casio来说，就算遇到连续一样的数额，还是要按到半死。
如果是HP的话，遇到连续一样的数额可以简单很多。
其它的就不是很清楚了。

f1rstfp

问题11. 我打算退休时的第一年有RM24K的退休生活费，并每年增加4%，如上一题。同时，我的退休资产每年帮我赚取3%年利率。我希望我的退休资产可以供我使用30年。请问在我退休时，我要有多少退休资产？

解答：第一部分，Iadj = (3%-4%) / (1+0.04) = -0.9615%
        第二部分，=pv(-0.9615%,30,24000,0,1) = RM831,172.53

解释：这题我们可以看到有两个增长利率；一个是通货膨胀4%，一个是定期存款3%，所以我们用第三种计算法来解题。

第一部分，我们要先求Iadj(Adjusted Interest)。这里，通货膨胀是我们的Growth rate，定期存款是我们的Rate of return。利用公式可以找到Iadj=-0.9615%。

第二部分，我们要求的是现今值(PV)。由于Iadj只能求现今值(PV)，所以我们同样可以用第二种计算法去计算。

f1rstfp

问题12. 我打算买一间房地产价值RM150K，贷款90%，25年，每月供期RM900，第1~5年每月租金收入RM650，第6~10年每月租金收入RM700，第11~15年每月租金收入RM750，第16~19年每月租金收入RM800。20年后我以RM250K出售，请问这项投资的回酬是多少？

解答：
A1  -18000  (头期15000,供期用了(900-650)X12=3000)
A2  -3000
A3  -3000
A4  -3000
A5  -3000
A6  -2400
A7  -2400
A8  -2400
A9  -2400
A10 -2400
A11 -1800
A12 -1800
A13 -1800
A14 -1800
A15 -1800
A16 -1200
A17 -1200
A18 -1200
A19 -1200
A20 196252  (尚欠银行53,748)

=IRR(A1:A20) = 8.90%

解释：这题是典型的不规则现金流的计算题。要计算这种题目的回酬率，就要用到第四种计算法。我们把它简化成一年的现金流。

第1年，我们给出10%头期钱RM15,000，也给出一年供期RM900x12=RM10,800。从租金收入方面，我们得到RM650x12=RM7,800。所以，这一年的现金流是 -RM15,000-RM10,800+RM7,800=-RM18,000

第2年到第5年，我们的现金流包括供期RM900x12=RM10,800，租金收入RM650x12=RM7,800，所以这四年的现金流是 -RM10,800+RM7,800=-RM3,000。

我们以同样的方式计算到第19年。

第20年头以RM250K卖了，但贷款还没还清(借25年)，所以要计算尚欠款额。要计算欠款额，必须先知道贷款利率，才能计算未来值，所以要分两部分来计算。欠款额的计算：
=RATE(300,-900,135000,0,0) =0.53%
=FV(0.53%,228,-900,135000,0) =RM53,748

现金流方面，RM250,000-RM53,748=RM196,252。

有了所有20年的数据，就可以计算IRR了。

雁风

好贴要常常顶.....

aikies

学到一半，留个‘精’，下次好相见
谢谢，今天学到新的东西了
期待还有更多的

tst86

大大们可以提供excel下载吗？

f1rstfp

回复 74# aikies


不错哦，陈年老贴还有人欣赏。
谢谢支持！

f1rstfp

回复 75# tst86


请问你要什么Excel档？
我这贴没有提到有什么Excel档啊？
只是教你用Excel来计算Time Value Money。
方法前面有教哦！

AK-

回复  tst86


请问你要什么Excel档？
我这贴没有提到有什么Excel档啊？
只是教你用Excel来计算Time  ...
f1rstfp 发表于 26-4-2011 05:21 PM

      很久没看到你了。。。 呵呵～ 最近生意很忙吧。。。

我介绍不少人看你的帖子。。。 再次谢谢你的分享。。呵呵～

aikies

好的知识，再多久我都like

tst86

回复  tst86


请问你要什么Excel档？
我这贴没有提到有什么Excel档啊？
只是教你用Excel来计算Time  ...
f1rstfp 发表于 26-4-2011 05:21 PM

如果你教的东西有sample excel file就好了。。

当然还是谢谢你的分享..