加速还清房屋贷款的秘诀

kitkatlow

原帖由 paogeh 于 2-7-2008 07:01 PM 发表


现在BANK的FIX RATE 很差， 通常是FIXED５年过后就BLR－XX。

感觉你好象很不喜欢INSURANCE 公司。。。

现在AIA＝５。７％ 感觉很不错。
PUBLIC＝＝BLR－２。１％
CIMB＝＝BLR－２。１５％ （full－flex ...

或许是好几个保险经纪给我留下坏印象所导致，当年 （04 年+-）他们一直推销fixed rate 并却做了很多非常不专业的论据误导顾客，说收到消息blr 不久就会大起，几年后就会回到当年13% 的水平等。当然只是一部分的害群之马而已，但已经足以令我对该行业的专业态度有所保留 。

flexi 跟 fixed 都是经济在这几年才开始风行而已，不管blr 的事。

nayiq

原帖由 paogeh 于 2-7-2008 07:01 PM 发表


现在BANK的FIX RATE 很差， 通常是FIXED５年过后就BLR－XX。

感觉你好象很不喜欢INSURANCE 公司。。。

现在AIA＝５。７％ 感觉很不错。
PUBLIC＝＝BLR－２。１％
CIMB＝＝BLR－２。１５％ （full－flex ...

我们选的是省最多钱的，怎么样来说还是flexi比较划算，会善用flexi的话，就算BLR起到10%，还是比会.fix 30年 5.7%省多多。

paogeh

原帖由 nayiq 于 2-7-2008 10:35 PM 发表


我们选的是省最多钱的，怎么样来说还是flexi比较划算，会善用flexi的话，就算BLR起到10%，还是比会.fix 30年 5.7%省多多。

FLEXI 是有多余的＄＄＄才好用，不然也没什么好处。。。。

可以给些EXAMPLE吗？

nayiq

原帖由 paogeh 于 2-7-2008 10:52 PM 发表
FLEXI 是有多余的＄＄＄才好用，不然也没什么好处。。。。
可以给些EXAMPLE吗？

对，前提是你要有多余的钱，不然没有用。

让我们借100k。

假设借fix rate 5.7%，30年，每个月供期RM581。假设多还，每个月还RM727，一共18年8个月供完。

假设借flexi 7.9%，30年，每个月供期RM727。
假设月入RM3k，1号出粮全部还贷款，15号拿RM2273出来用。28年2个月供完。
假设月入RM5k，1号出粮全部还贷款，15号拿RM4273出来用。27年3个月供完。
假设月入RM3k，1号出粮全部还贷款，15号拿RM1273出来用，每半年拿一个RM6000。25年4个月还完。
假设月入RM3k，1号出粮全部还贷款，15号拿RM1273出来用，每年底拿一个RM12000。22年9个月还完。
假设月入RM5k，1号出粮全部还贷款，15号拿RM2273出来用，每半年拿一个RM12000。22年4个月还完。
假设月入RM5k，1号出粮全部还贷款，15号拿RM2273出来用，每年底拿一个RM24000。17年11个月还完。

整个贷款是以BLR 10% - 2.1%来算，fix rate和flexi都是平均每个月还RM727。这些都是很普通的还法。你的钱放在贷款里越久，按得越少，你就能越快还完。

如果是30年都维持在BLR 8%的话，一个月入3k的家伙，轻轻松松15年还完一个RM100k是很简单的事。

现在我丢个问题啦：BLR 30年都维持在8%~10%的概率有过高？

[ 本帖最后由 nayiq 于 3-7-2008 11:26 AM 编辑 ]

paogeh

原帖由 nayiq 于 2-7-2008 11:50 PM 发表


对，前提是你要有多余的钱，不然没有用。

让我们借100k。

假设借fix rate 5.7%，30年，每个月供期RM581。假设多还，每个月还RM727，一共19年供完。

假设借flexi 7.9%，30年，每个月供期RM727。
假设月 ...

谢谢您的EXAMPLE，

BASE ON 小弟的CASE， 您认为还是FLEXI 好 ？
还是 FIX－RATE？

谢谢您的意见。


http://cforum.cari.com.my/viewthread.php?tid=923596&extra=page%3D1

wangwang99

1981-1987   BLR 介于  8% ~  10%
1991-1993   BLR 介于   8.22% ~ 9.25%
1995-1998   BLR 介于   8.03% ~  10。33%

bank average lending rate : 1981 - 1998      8.24% ~ 12.8%   
average for 25yrs : 9.67%

source - BNM

nayiq

原帖由 paogeh 于 2-7-2008 02:05 AM 发表
我想RE－FINANCE 拿fix－rate， 因为当BLR到＞８％时， FIX RATE 就值得了。

或者实际点，现实点：

借100k

假设fix rate 5.7%每个月还RM727，18年8个月还完。

假设拿flexi loan BLR - 2.1%的配套。
收入RM3k，我是月光族，1号出粮，马上还贷款RM727，其余RM2273放着省利息，过后每隔几天去ATM按钱：
1号拿RM500，
10号拿RM500，
15号拿RM500，
20号拿RM500，
25号拿RM273，用光光。

这样算下去，我能够容忍的BLR为8.1%，30年都维持在8.1%我就和fix rate5.7%打平了。

nayiq

原帖由 wangwang99 于 3-7-2008 12:04 AM 发表
1981-1987   BLR 介于  8% ~  10%
1991-1993   BLR 介于   8.22% ~ 9.25%
1995-1998   BLR 介于   8.03% ~  10。33%

bank average lending rate : 1981 - 1998      8.24% ~ 12.8%   
average for 25yrs : 9.6 ...

所以说借floating或fix是一种赌博心态。。。完全在于概率，看个人能够承担多大的风险。万一大家都中头奖BLR起到13%，这时候你应付的来吗？这种问题别人帮不到你。

之前我借loan的时候，一个bank officer问我一个问题：“你认为BLR如果将要起到8%~10%的时候，银行还会offer我们5.99%的fix loan package吗？“

wangwang99

RM100k ,5.7%FIXED, 18年8个月，总利息是RM62,848, 请问维持flexi 8.1%， 30年的总利息又会是多少？？也一样吗？如果是这样，能在掌控中，应该是不错的！！

nayiq

原帖由 paogeh 于 3-7-2008 12:00 AM 发表
谢谢您的EXAMPLE，
BASE ON 小弟的CASE， 您认为还是FLEXI 好 ？
还是 FIX－RATE？
谢谢您的意见。
http://cforum.cari.com.my/viewthread.php?tid=923596&extra=page%3D1

看了你的情况，我收回我楼上的话，你完完全全不适合拿floating rate。你还是拿fix rate吧。

RM3k收入竟然可以借到RM400k？BLR起0.1%你都死翘翘。。。现在我很好奇你如何借的？

nayiq

原帖由 wangwang99 于 3-7-2008 12:26 AM 发表
RM100k ,5.7%FIXED, 18年8个月，总利息是RM62,848, 请问维持flexi 8.1%， 30年的总利息又会是多少？？也一样吗？如果是这样，能在掌控中，应该是不错的！！

对，一模一样。有几百块误差，因为我的program还不完美。

两个都是 RM727 x 224 months = RM162848，但最后一个月的数目，差一点点。其实算出来的BLR容忍度为8.091xxxxx%

[ 本帖最后由 nayiq 于 3-7-2008 12:36 AM 编辑 ]

paogeh

原帖由 nayiq 于 3-7-2008 12:31 AM 发表



看了你的情况，我收回我楼上的话，你完完全全不适合拿floating rate。你还是拿fix rate吧。

RM3k收入竟然可以借到RM400k？BLR起0.1%你都死翘翘。。。现在我很好奇你如何借的？

谢谢您的分析，

但SALARY 是会 YEARLY INCREMENT 的， 所以只要有工作就不会有问题。

但FLEXI 还是 很吸引。。。。

而且，快要有RM１００K 来压LOAN了。

nayiq

原帖由 paogeh 于 3-7-2008 12:45 AM 发表
谢谢您的分析，
但SALARY 是会 YEARLY INCREMENT 的， 所以只要有工作就不会有问题。
但FLEXI 还是 很吸引。。。。
而且，快要有RM１００K 来压LOAN了。

100k，不过要善用你的RM100k，不然你丢了RM100k进去，你还是要每个月还RM2k多。除非你写信去reduce monthly installment的钱数（我没试过，不知道行得通没有）

借floating rate的秘诀就是，前面3~5年还多多，有多少放多少，后面就算BLR任他高你都可以一笑置之。。。

nayiq

不过还是投资比较实际。我还不懂如何投资，所以暂时把投资的钱放在loan里。

paogeh

原帖由 nayiq 于 3-7-2008 12:55 AM 发表
不过还是投资比较实际。我还不懂如何投资，所以暂时把投资的钱放在loan里。

小弟POST了 一些 options (cases)，

可能５０％loan ＋５０％investment

http://cforum.cari.com.my/viewthread.php?tid=923596&extra=page%3D1

PropertyAgent

这里很热闹哦！
很想凑一脚来一起谈论
但是最近工作都在外面跑
没有什么时间回家上网。。。
看明天怎么样吧。。。

原帖由 nayiq 于 2-7-2008 11:50 PM 发表


对，前提是你要有多余的钱，不然没有用。

让我们借100k。

假设借fix rate 5.7%，30年，每个月供期RM581。假设多还，每个月还RM727，一共19年供完。

假设借flexi 7.9%，30年，每个月供期RM727。
假设月 ...

Nayiq，你是怎么算出来的？可以给我那个计算机吗？
每次向顾客解说 Flexi Loan，就告诉他们把全部钱放进房贷，用信用卡消费，等账单来时才还
还画了图，说 Daily Interest 是怎么算，但却不能明确地告诉他们省多少，所以缺乏说服力。。。

每个月的 RM10 monthly charge，一年才 RM120 而已
其实真的是很小的数目，请想想看
当作现在的利息是 5%，只要多还的钱超过 RM2500
那么 1年就可以省 RM125 的利息，以后每年也是省 RM125
又或者月头存入 RM5000，月中拿出 RM2500，月尾拿完出来，还是一年省 RM125
不过希望你们不是月光族啦

loonglim

原帖由 paogeh 于 2-7-2008 02:05 AM 发表
我想RE－FINANCE 拿fix－rate， 因为当BLR到＞８％时， FIX RATE 就值得了。

我猜想，如果BLR起到8%的话，到时的Fixed Rate应该不是现在的5.xx%了，应该会跟着上的？所以到最后还是一样的。

小弟在这个帖学了不少知识，谢谢各位大大。

nayiq

BLR不是一下子起的，可能5年后会起到10%也不一定，所以现在拿fix rate的到时就赚到了。

nayiq

原帖由 PropertyAgent 于 3-7-2008 03:03 AM 发表
这里很热闹哦！
很想凑一脚来一起谈论
但是最近工作都在外面跑
没有什么时间回家上网。。。
看明天怎么样吧。。。



Nayiq，你是怎么算出来的？可以给我那个计算机吗？
每次向顾客解说 Flexi Loan，就告诉 ...

没有什么计算机，在下是一名程序员，我的计算机就是这个C program：

#include <stdio.h>
#include <string>
#include <math.h>

int main(void)
{
    double interest = 0.057;
    double principal = 100000;
    double duration = 360;
    int starting_month = 1;
    double customized_monthly_installment = 580.40;

    double rate = interest / 12;
    double monthly_installment = (rate + rate / (pow((1 + rate), duration) - 1)) * principal;

    printf("Monthly Installment: %.02lf\n", monthly_installment);

    double principal_paid;
    double interest_paid;
    int days_in_the_month;
    int year = 0;

    for (int i  = 0; i < duration; i++)
    {
        switch(starting_month)
        {
            case 1: case 3: case 5: case 7: case 8: case 10: case 12:
                days_in_the_month = 31;
                break;
            case 4: case 6: case 9: case 11:
                days_in_the_month = 30;
                break;
            case 2:
                days_in_the_month = 28;
                break;
            default:
                break;
        }
        if (starting_month == 1)
        {
            ++year;
            printf("\n%dth year\n", year);
        }

        interest_paid = principal * days_in_the_month * interest / 365;
        // to override original interest calculation, use your own here:
//      interest_paid = ((principal - 2500) * 5 + (principal - 2000) * 5 + (principal - 1500) * 5 + (principal - 1000) * 5 + (principal - 727) * (days_in_the_month - 20)) * interest / 365;

        if (customized_monthly_installment > -1)
        {
            monthly_installment = customized_monthly_installment;
        }
        if (monthly_installment > principal + interest_paid)
        {
            monthly_installment = principal + interest_paid;
        }
        principal_paid = monthly_installment - interest_paid;
        principal -= principal_paid;
        printf("%dth\t%.02lf\t%.02lf\t%.02lf\t%.02lf\n", starting_month, monthly_installment, principal_paid, interest_paid, principal);

        if (++starting_month > 12)
        {
            starting_month = 1;
        }

        if (principal <= 0)
            break;
    }
}

还不是很完善，闰年没有算，可能还有bugs，谁spot到bugs的话可以msg我改改。


[ 本帖最后由 nayiq 于 3-7-2008 11:27 AM 编辑 ]

jasonhanjk

Your variable didn't declare as float?

要一起用excel来计算吗？