公寓和condo轻松投资法

夏米娅

都市人，请问下哦，马六甲的klebang一带，都不是永久地契的么？
你说那个klebang的condo，你买多少钱呢？

voonjeng

ROI 是怎樣算..

都市人

原帖由 夏米娅 于 9-9-2009 10:40 发表
都市人，请问下哦，马六甲的klebang一带，都不是永久地契的么？
你说那个klebang的condo，你买多少钱呢？

永久的是 ocean palm, selat horizon, golden coast, seri bayan，klebang 8.

lease的是： golden shower, riviera

我在klebang还没有投资，还在观望，因为填海的关系使到这里有很多变数。

jcwong86

如果是学生想买一间５０K 的APARTMENT，银行有钱（比方５０K），但是想贷款９０％的钱，可能吗？

都市人

原帖由 jcwong86 于 9-9-2009 17:33 发表
如果是学生想买一间５０K 的APARTMENT，银行有钱（比方５０K），但是想贷款９０％的钱，可能吗？

我对特殊例子的贷款不太了解，勉强替你解答。希望有其他大大来补充。

银行注重有固定收入的贷款者，虽然你有50K，但是你如何证明这就是你的钱，可能只是暂时在你的户口，然后会被转移出去。

没有固定收入的贷款者，很难得到90％的，也许50％吧。

[ 本帖最后由 都市人 于 9-9-2009 08:11 PM 编辑 ]

jcwong86

谢谢都市大哥的回答，我看以后做工在开始投资，我也是马六甲人，也对马六甲的产业有兴趣，都市大哥可以关照关照吗？

jcwong86

我本身对买来出租有兴趣罢了，有什么地方好介绍?

夏米娅

原帖由 都市人 于 9-9-2009 04:12 PM 发表


永久的是 ocean palm, selat horizon, golden coast, seri bayan，klebang 8.

lease的是： golden shower, riviera

我在klebang还没有投资，还在观望，因为填海的关系使到这里有很多变数。

那里的condo都需要过百千么？
klebang的人流量好像也没有很多。
回租给酒店么？

都市人

上两个星期看的condo市场价95K，屋主卖78K，问了银行可以贷款95％，最后决定贷款72K，因为要准备一些钱装修和律师费。

[ 本帖最后由 都市人 于 18-9-2009 08:20 PM 编辑 ]

liew3289

投资房地产,适合你啊。

都市人

原帖由 夏米娅 于 10-9-2009 08:31 发表

那里的condo都需要过百千么？
klebang的人流量好像也没有很多。
回租给酒店么？

我买的是selat horizon, 单位里的壁橱都还不错，只是屋子太久没开门，屋子里的湿气使到一些地方的漆浮起来，还要花RM4000修理。

Klebang的人潮不多，有些人喜欢那里的宁静，离市区也不远。就以刚买的这间，只离melaka raya 3Km。从马六甲mahkota parade直上大桥，然后在直上新路，往klebang方向走，10分钟就到了。

[ 本帖最后由 都市人 于 19-9-2009 07:04 PM 编辑 ]

Focus

卡帖.......................开

Focus

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Focus

卡帖.......................开

Focus

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都市人

今天交了10％的头期。我希望管理层能够减少鸽子的数量，鸽子虽然温顺，但是数量多了就很不卫生。
这间的管理费虽然贵，但是管理层获选为马六甲malaysia my 2nd home组4间最佳公寓管理层之一。

[ 本帖最后由 都市人 于 19-9-2009 09:30 PM 编辑 ]

都市人

我曾经说过如果我出10％头期买一间公寓RM8000、律师费（买卖和贷款）RM3000、装修和家具等，一共20K，然后每月收租金RM1000，租金扣除每月所有杂费和利息RM600，net 租金是RM400，一年只算11个月，每年就有RM4400， 4400是 20K 的20＋％的回酬。

几年后，我的利息会越来越低，回酬就会慢慢增加。虽然我要付贷款利息，但是我把利息当做是成本，这些成本就由租金去承担。这是钱赚钱的计算法。

要以这种方式投资就要找租金稳定的产业。

[ 本帖最后由 都市人 于 21-9-2009 03:46 PM 编辑 ]

都市人

今天朋友又告诉我一个投资产业的前辈的投资计算法：

租金   X 1000 < 产业价格，就值得投资。
8

举例：
投资要根据租金，因为租金和产业价格有直接的关系。如果每月租金是RM1000，那么产业低过125K就值得投资，如果高过125K的产业就不值得投资。如果只是超过一点点，就由大家自己拿捏了。

MingWei

原帖由 都市人 于 21-9-2009 03:44 PM 发表
我曾经说过如果我出10％头期买一间公寓RM8000、律师费（买卖和贷款）RM3000、装修和家具等，一共20K，然后每月收租金RM1000，租金扣除每月所有杂费和利息RM600，net 租金是RM400，一年只算11个月，每年就有RM4400，  ...

所以这个算法是把installment里本金的部分算作回酬
不是简单的cashflow算法

我也在思考这个问题
基本上，目前如果我以保守，低风险的方式投资在股市
每年平均大概可以有一个10-12%的回酬（可能更高。。。），而且这个回酬是compounded的
以这样的方式计算，如果投资的房地产有增值，那么房地产的回酬可能跑赢股票
可是如果没有增值，那么net完所有东西，可能会输给股票
因为installment里的本金部分是没有compounded effect的

我不是在为计算而计算，这些是会真正的显现在我们的回酬上的
如果差一点的话还好，如果差一个3-5%，compounded20年下来就很可观了
我还没有做正式的计算，可是大概是这个概念

[ 本帖最后由 MingWei 于 22-9-2009 11:37 PM 编辑 ]

都市人

原帖由 MingWei 于 22-9-2009 23:35 发表


所以这个算法是把installment里本金的部分算作回酬
不是简单的cashflow算法

我也在思考这个问题
基本上，目前如果我以保守，低风险的方式投资在股市
每年平均大概可以有一个10-12%的回酬（可能更高。。。） ...

我用这种非正统的计算法，是以20K为成本，投资我认为不会在跌价的condo,然后每个月以租金的收入来维持整个贷款和杂费。
目前的市场租金是RM1000，即使最低RM800也能够有15％的回酬。这座公寓也有单位以短期出租，租金是RM230/天，所以以20K的投资收取每年RM4400（本金和cash flow)是不难的。

我朋友的租户是4间马六甲的日本厂，合约里注明，少过RM200的维修是租户出。超过RM200的是屋主出。

[ 本帖最后由 都市人 于 23-9-2009 04:42 PM 编辑 ]