【产业投资信托(REIT)交流区】

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与MGS殖利率差幅扩大 产托股周息率更诱人

财经新闻 财经  2016-04-01 09:38
（吉隆坡31日讯）大马政府债券（MGS）的殖利率下跌，使到与产业投资信托（REITs）周息率的差幅扩大，有助增添后者的吸引力。

MIDF研究分析员早前预计，今年MGS殖利率走势更波动，因为市场对美联储升息次数的看法不一。

不过，随着资金回流大马债券市场，近期MGS殖利率，已从去年12月的4.37%回落，且回稳至3.8%水平。

“在看好MGS殖利率回稳下，我们把殖利率预测从4.45%，调低至4%。我们预计，MGS殖利率的波动性减少，因为美联储最新的联邦公开市场委员会（FOMC）文告表示，今年会升息两次，而非去年12月提到的四次。”

分析员补充，较低的MGS殖利率，对产业投资信托有利，因为殖利率和周息率之间的差幅扩大。

此外，在调整MGS殖利率预测后，分析员把旗下追踪的产托目标价格调高。

其中，增幅最大的是柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股）和双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股），目标价格调高了2.5%。

同时，该分析员也维持该领域的“中和”投资评级，因为零售和办公楼的前景平淡。

不过，零售产业的租金调整仍处于正面，因为消费者情绪逐步复苏，并有少许的增幅。

此外，办公楼则因为供应过剩而预计租金将被压低，所以前景持续面对挑战。



【南洋网财经】

tboontan

思房钱：投资产托（REIT）
产业周刊  2016-04-17 14:42
http://www.nanyang.com/node/757552?tid=686

房价不断升高，导致许多大马人无法投资房地产，但这个现象并不令人感到意外。如果你发现自己也因为成本高昂而无法进场，你可以通过产业投资信托基金（REIT）参与房产投资！

产业投资信托基金（简称产托）是一种集资的投资工具，这种信托基金是向不同的投资者筹资，以购买和管理办公楼、公寓、购物商场及仓库等的产业资产。而收购的产业，都由证券监督委员会所认可的公司负责管理。

产托有别于其他房产公司，它不会通过销售本身所发展的房产来赚取盈利。

反之，是通过购买、发展与经营房产，组成投资组合；目标一般上都是以赚取租金为主，然后以分配收入的形式，将这些租金收入分发给单位持有人，也就是投资者。

产托如何运作？

你可以把投资产托，视为投资股票；如同持有一家公司的股权，让你有权分享该公司的收入，你可选择购买较小的股权，并不需要拥有整家公司。

投资产托也是一样的道理，你认购一个管理多个产业的产托，就可分享这家产托通过这些产业租金或其他来源，所赚取的收入。

一般上，投资产托的方法，是通过经纪人协助买入和卖出在马交所上市的产托股权。

另外，你也可以上网查询大马产托的名单。

产托所持有的是出租物业，因此主要收入一般上源自租金，所以收入来源相较稳定；例如一家产托至少90%净利，分配给投资者，这个收入来源对投资者而言，也相当稳定。

此外，产托长时间持有的房产录得资本升值，也可为投资者带来回酬。

投资产托四大优势

1.回酬具有吸引力

从过往数据来看，产托每年平均带来6%至8%的回酬，相比其他投资工具，显得更加可靠。

同时，产托也是让投资者间接拥有房产的可靠方式，且在资本升值的同时，还享有租金收入。

尽管过去的业绩并不能保证未来的回酬，但至少这些业绩表现可作为产托未来发展趋势的参考。

2.风险较低

如同任何投资产品，产托也有风险，股价有时也会下跌，并陷入波动。

但相比股票和债券，产托股价波动一般较小，因为它的核心资产往往是价值较稳定的产业。

此外，由于把风险分散在不同类型的产业，因此，产托也排除了拥有单一房产的部分潜在风险。

产托能通过旗下投资组合来分散风险，从而避免拥有单一房产和承担所有风险。

3.多元化投资组合

如果你正寻找来自股息的被动收入来源，产托可在均衡的投资组合中，占有一席之地。

因为产托可多元化你的投资组合，而且省下直接购买和管理房产的成本。

4.资金流动率

如果产业市场处于上升趋势，传统的房产投资就可带来巨大的收益；但若陷入低迷，就会变成“投资黑洞”，拖累投资者蒙受亏损。

但脱售实质拥有的房产也需要很多功夫，且有时还要承担装修、刊登广告和代理佣金等费用。

相较之下，产托比实际持有产业，拥有更高的资金流动率。因为产托和股票非常类似，因此，它也比较容易买卖，让你在通过房产赚取收入和资本增值的同时，也获得跟投资股票一样的资金流动率优势。

三大考虑因素

1.派息

如果你有意购买产托，你很有可能是通过它的租金收益来获得收入分配。因此，投资在一家会增加收入分配的产托，是非常重要的。

如今，随着生活成本不断增加和通胀走高，你的投资回酬率最好能达到6%至8%之间。

2.增长

房产投资的主要吸引力，依然是资本升值，因此，管理产业资产的公司，必须积极收购和提升公司旗下资产。此外，这方面取得的增长，也有助于增加收入分配。

3.多元化投资组合

在理想的情况下，产托管理公司持有与经营的房产，应涵盖来自不同领域产业，包括工业、商业、住宅和保健。

因为，在多元化的投资组合中，表现良好的一类产业，可带来更多租金，以抵消其他表现较差的产业，所带来的影响。

谁应该投资产托？
●想要取得稳定增长的长期投资者
●打算展开长期投资的投资者
●缺乏资金购买传统房产的投资者

总结
产托拥有许多优势，也可为投资者提供一个扩展投资组合的理想方式，来涵盖更多资产类别。

而且，投资产托的好处之一，就是可豁免缴税。这是因为，大多数单位信托基金及产托所获得的收入，都是豁免缴税的。

最重要的是，转移产业拥有权的税务，也可获得豁免。

对于那些一直有兴趣涉足产业投资市场，但又不想付出大笔资金的人来说，投资产托绝对是一个明智的选择。

李庆伟 iMoney 总执行长兼联合创办

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併購時機VS市況低迷‧產託前景看法兩極

2016-04-25 17:06      
（吉隆坡25日訊）大馬產業投資信托（MREIT）行業前景褒貶參半，利好消息包括低迷市況是併購資產及投資抗跌產托股良好時機，反觀利空則首推市況低迷難以上調租率。

豐隆研究預期，產托公司即將陸續公佈的業績預料不會讓人驚嚇，因為首季是傳統表現強季度，儘管部份利好會受去年消費稅實施前的偏高比較基礎抵銷。

國行或下調利率
有利固定收入產業

國內因素方面，雖然認為2016年全年的隔夜政策利率將維持不變，惟市場臆測，一旦國家銀行新總裁走馬上任，很有可能將採取寬鬆的貨幣政策（下調隔夜政策利率）以刺激國內經濟成長。

市場預測利率或下調，加上10年期政府債券回酬率從去年12月的4.1%跌至目前3.75%，進一步使固定收入證券獲得更好的購興。

而篩選產托股的主要關鍵，則胥視回酬率、資產素質與強勁管理層等3大考量。

豐隆研究最近與數家研究名單下的產業投資信托公司管理層會面，他們持續對整體營運環境持謹慎態度，主要是消費者情緒低迷所致。

豐隆認為，一旦可出租面積租期到期，預料租金調整率將走低，主要是較低按年百貨銷售成長，加上即將推出龐大新可出租樓面及更多購物者傾向於電子商務，將進一步打擊以購物中心為主的產業投資信托公司。

產業購物人群及出租率仍然保持健全，主要是資產素質良好、座落在策略性地點及良好的租戶混合等。不過，一些百貨公司銷售成長放緩，特別是一些服裝品牌及利基百貨公司，這使有關公司在調整租金時採取謹慎態度，因整體市場情緒仍然疲弱。辦公室產業方面，市場相當疲弱，潛在客戶需要更多時間才決定租用樓面，調整租金也可能放緩，而辨公室市場樓面供應龐大也猶如“雪上加霜”。

4月表現超越大市

豐隆指出，雖然市況謹慎，大馬產業投資信托在4月的表現仍然超越大市，因獲得投資者尋求較高回酬率所推動，特別是目前利率偏低及不确定的經濟環境。

股價方面，今年4月，怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）表現最佳，取得13.4%升幅；接著雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）則取得11%升幅。惟整體研究名單下的產業投資信托股的平均升幅則從6.5%高峰下跌至5.7%水平。

豐隆認為，隨著消費稅效應正常化及各項措施推動可開支收入，包括削減雇員公積金的繳納率、稅務減免、公務員起薪及實施最低薪金制等，使本地消費情緒料在2016年下半年獲得改善，預料本地消費情緒已跌至谷底，未來將逐漸改善。

維持“中和”評級

由於行業展望仍具挑戰及最近產業投資信托股價普遍已經揚升，壓縮回酬率，豐隆對整體產業投資信托領域維持在“中和”評級。該行推崇較高回酬率、擁有良好資產素質及強勁管理層的股項。

整體經濟基本因素保持不變，投資者轉向抗跌策略的個中原因，包括歐盟區及日本實施負利率措施、商品價格持續波動不靖、中國經濟持續放緩等。

產托業的潛在利好催化因素，包括潛在併購高素質資產以推動成長，特別是目前產業展望走軟所帶來的併購良機。同時較高的可支出收入將激勵零售開銷，使零售產業投資信托從中受惠。政府當局進行干擾以控制辦公室／購物中心的供應也是個中利好。

行業的潛在風險，計有國行採取緊縮貨幣政策、消費者情緒持續低迷、未能如期注入資產及經濟活動顯著放緩等。



（星洲日報／財經‧報導：李文龍）

哭哭鸟

嘉德產托希望在明年？
2016年06月25日 | The Busy Weekly
                                                                                         
雖然面對不少侷限，但明年金河廣場終可從捷運工程中「脫身」，反過來將受惠于正式營運的捷運交通，有望讓嘉德大馬房地產信託翻身。

過去半年，被許多投資者視為安全資產，而收益率又比定期存款來得優渥的房地產投資信託（REITs），股價頻頻走高，一反REITs向來股價平穩的特性。                                       



年初至今，怡保花園房產信託（ IGBREIT， 5227）、雙威房地產投資信託（ SUNREIT， 5176）、KPJ伊斯蘭房地產（ALAQAR，5116）、柏威年房產信託（PAVREIT，5212）和去年9月新上市的AL- SALAM產托（ ALSREITS， 5269），漲幅分別達約17.2%、12.3%、9.3%、7.7%與7.5%（參閱附表）。   
                                    
反而，一直以來也是股民買進REITs心頭好的嘉德大馬房地產信託（ CMMT， 5180），卻五強不入，年初至今漲幅約7.3%，排名第6。        
                                
為何在近期的REITs股價漲潮中，嘉德大馬產托的漲勢相對落後，更是跑輸多家同樣以零售為主的REITs同行，包括怡保花園產托、雙威房地產投資信託和柏威年產托，甚至連較冷門的KPJ伊斯蘭房地產都不如？  
                                      
市場人士告訴《資匯》，嘉德大馬產托有本身的弱點，主要有3大憂慮，而明年或許才是它的股價跑出線的時機。  
                                      
1 金河廣場問題未解                                       
達證券分析員譚倩雯告訴《資匯》，吉隆坡武吉免登區的金河廣場（ Sungei Wang）人潮長期無法增加，仍是嘉德大馬房產托的主要弱點，也是投資者心中最大的憂慮。   
                                    
嘉德大馬產托在2008年收購金河廣場約6成店面。自從巴生谷捷運第一線路（ MRT1）在2012年動工之後，金河廣場門前及周遭的道路便遭長期封路，堵死其中一個人流入口和停車場入口，加上封路一帶行走不便，人流量大減，問題至今尚無法解決。         
                              
嘉德大馬產托的購物廣場管理能力頗受投資者認可，例如成功提振人流陷入低迷的綠水坊（ The Mines），但這一點卻無法在金河廣場派上用場。   
                                    
該產托並未全數擁有金河的店面，無法任意翻新或改變整個廣場的市場定位，許多事情必需得到其它店面業主的同意和配合，因此管理效率難免被拖低。  
                                      
該產托在金河廣場所擁有的店面出租率有下滑趨勢，從2011年的98.2%，降至2015年的90.4%，但在2016財政年首季（截至3月31日止）稍微改善至90.7%。                                       
不過，金河廣場首季的租金水平卻大跌36%，導致該產托的整體產業組合租金率被拖累，萎縮2.4%，惟整體淨產業收入仍然成長13.1%，至6060萬令吉。         
                              
2 麗陽城強敵環伺另一方面，嘉德大馬產托                                       
在去年收購的麗陽鎮購物廣場（Tropicana City Mall），也是投資者的關注焦點。譚倩雯指出，當初收購麗陽鎮購物廣場時，每年租金收益率約達5%，但這樣的回酬無甚看頭，市場期盼該公司可以進一步托高收益率。
                                       
嘉德大馬產托接手麗陽城購物廣場時，該廣場管理效率並不理想、人流量平平，尚有若干單位仍空置。                                       
                                
儘管該廣場位于中產階級集中居住的雪州八打靈再也，是非常成熟的商業地帶，但面對的競爭也格外激烈。   
                                    
例如，在麗陽鎮購物廣場10公里範圍內，便有四海棧集團旗下的萬達廣場（One Utama）、莫實得控股（ BSTEAD， 2771，主板貿服股）的The Curve廣場、WCT控股（ WCT， 9679，主板建築股）旗下的伯樂泰廣場（Paradigm Mall）等，更有2間新開張的廣場位于5公里範圍內，即僑豐控股（ OSK， 5053，主板產業股）旗下的Atria廣場和高美達（ GLOMAC， 5020，主板產業股）的Glo白沙羅廣場。  
                                      
在強敵環伺下，麗陽鎮購物廣場要跑出線並不容易。近期，嘉德大馬產托已陸續引進新租戶，主要是餐飲業方面的租戶。  
                                      
譚倩雯表示，目前要論麗陽鎮購物廣場的轉型成敗，還言之過早，但整體而言，相信嘉德大馬產托有意把該廣場打造成類似吉隆坡Solaris Dutamas的Publika廣場，主攻鄰近的中產階級人流，並以餐飲業為主要賣點。                                       

3 缺乏「鎮店之寶」                                       
從去年開始，巴生谷越來越多購物廣場開張，部份原因是商家看準大馬人喜歡在購物廣場內消磨時間，同時也是發展商配合產業項目而做。

無論如何，目前市場已不再只是討論巴生谷辦公樓過剩，購物廣場過剩也是熱門的話題，因為一些新的廣場明顯在一段頗長時間後，仍無法催谷足夠的人氣，空置店面也一直無法租出。因此，在交易所掛牌的零售REITs，也開始受到投資者關注。

值得注意的是，大部份零售REITs都有各自的「鎮店之寶」，相關廣場不僅是最大的貢獻來源，而且其人流量和吸引力即便面對更激烈的競爭，中短期內也沒有沒落之虞，可保障產托的穩定收入來源。

例如，怡保花園產托有谷中城廣場（ Mid Valley）、雙威房地產投資信託有雙威金字塔廣場（ Sunway Pyramid）、柏威年產托有柏威年廣場（Pavilion）等。

相比之下，嘉德大馬產托似乎缺乏「鎮店之寶」，可能就受購物廣場過剩的威脅更大。

譚倩雯認為，該產托在檳城擁有的合您廣場（ Gurney Plaza），是當地領先的購物廣場，可算是「鎮店之寶」，但合您廣場卻也面對葛尼百麗宮廣場（Gurney Paragon）的威脅。

另外，在彭亨關丹的東海岸廣場（ East Coast Mall），雖然也是當地領先的購物廣場，但受限于關丹的人口和消費力條件不足，東海岸廣場的租金收入貢獻較少，僅比金河廣場稍好。

不過，譚倩雯認為，一旦MRT1第二階段在明年第三季正式開跑，將為金河廣場帶來契機。

屆時，不僅金河廣場的入口將不再遭封住，而就落在其門口附近的武吉免登區中央捷運站（Bukit Bintang Central），將帶來更多人流，以武吉免登的黃金地點，金河廣場應可受惠。

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房產投资信托　乱世避险天堂

财经  2016年07月03日 | 记者：林秋萍
英国公投意外脱欧，震撼全球股匯市和金融市场，为原本已经充满不確定性和动盪的市场添乱。

市场人士近日纷纷评估脱欧对各行各业所带来的潜在影响，当中，房地產投资信托（REITs）却贏得分析员的青睞，被视为动盪时期的避险天堂。

房地產投资信托被视为乱世的避险天堂，归因3大正面因素，即：一、大马政府公债（MGS）殖利率持稳，让大马房地產投资信托可以维持其吸引力；二、大马房地產投资信托的基本面完好，而且没有涉及英国和欧洲市场；加上，零售房地產信托的前景改善；三、收购素质良好资產的潜在机会。

无论如何，基于大市倾向谨慎，分析员维持房地產投资信托「中和」投资评级，但是倾向于上修至「正面」。

至于受看好的房地產投资信托，包括怡保花园房產信托（IGBREIT，5227）、嘉德大马房地產信托（CMMT，5180）、MQ產托（MQREIT，5123）和柏威年房產信托（PAVREIT，5212）。

未涉英欧市场　3因素支撑前景

前週五（6月24日），英国公投成绩出炉，脱欧派出乎意料胜出，打乱全球股匯市阵脚。

全球股市在当天暴跌，马股亦不例外地跟隨大市走跌，但是跌幅相比其他区域股市轻，当天仅下跌0.36%，相对日本和韩国股市分別重挫7.92%和3.09%。

另外，香港、台湾和新加坡股市也分別滑跌2.92%、2.30%和2.11%。

MIDF研究分析员指出，英国公投成绩揭晓当天，马股跟隨区域股市下跌，但是大马房地產投资信托在当天展现了比大市相对抗跌的韧力。

他补充说，英国脱欧添加市场的不確定性，然而，房地產投资信託在乱世中展现了它的韧力，这归功于其高抗跌能力和低贝他（beta）的特质，因为房地產信托对全球市场波动的敏感度偏低。

除了高抗跌能力与低贝他，分析员也点出了房地產投资信托被视为乱世避险天堂的其他利好因素，包括：

一、大马政府公债殖利率持稳

MIDF研究分析员表示，虽然令吉匯率走贬，但是大马政府公债的殖利率相对稳定，这显示大马政府公债的需求相当强稳，因为投资者倾向于避险资產。

他解释说，持稳的大马政府公债殖利率，促使房地產投资信託保持其吸引力，因为房地產投资信託的週息率，与大马公债殖利率將继续维持正面的利差。

「我们维持大马政府公债殖利率在4%的预测，因为预估市场接下来不会出现太大的波动，这是基于美联储升息的次数，预计將比先前预测的次数少。」

与此同时，丰隆投行分析员也指出，预计大马政府公债的殖利率將持稳，因为预期国家银行在今年內，不会调整隔夜政策利率（OPR）。

此外，他认为，房地產投资信托在近期掀起的强力买盘预计將回归正常，因为该產托的平均回酬率已经从年初的6.2%，收窄至5.6%。

二、房地產信託基本面无损

MIDF研究分析员称，他所追踪的房地產投资信託的基本面完好，因为它们皆並没有涉及英国和欧洲市场。

英国脱欧事件，让英国和欧洲市场充满不確定性。

不过，丰隆投行分析员则指出，自他上一次撰写报告称房地產投资信托將面临缓慢的內部成长以来，该领域的基本面並没有太大的改变。

他是基于国內主要广场面临较低的租金调涨，而预测房地產投资信託的內部成长將放缓。

「较低的租金调涨，是与零售店销售成长疲软的情况一致。」

儘管如此，该分析员认为，本地消费情绪將在今年下半年逐步改善，因为消费税开跑后所带来的衝击已经消散，加上佳节季节，以及政府的一些措施，將改善消费者的可支配收入。

以上因素基本上將提振零售销售。

MIDF研究分析员也赞同地说，零售房產投资信托的前景正在改善，因为消费者情绪自今年首季已有所改善。

「消费者情绪指数已经从去年末季的纪录新低63.8，反弹至今年首季的72.9，这显示了消费者开销潜在復甦的跡象。」

三、潜在收购机会

丰隆投行分析员指出，房地產投资信托领域的成长，相信將由併购带动，因为在房產市场低迷的情况下，预计將浮现以低价收购良好资產的机会。

该分析员补充说，「在2016年剩余的日子，我们相信，房地產投资信託不会面对出乎意料之外的衝击，因为我们追踪的大部份房產信托都拥有良好的资產组合。」

供应过剩　看淡办公產业

无论如何，基于整体展望谨慎，以及营运环境依然挑战，所以丰隆投行分析员维持房地產投资领域「中和」投资评级。

与此同时，MIDF研究分析员也维持该领域「中和」投资评级，不过倾向于调整至「正面」投资评级，因为他认为，在市场动盪时期，房地產投资信托將受惠，这是基于它是波动时期的避险资產，以及对全球市场波动的敏感度较低。

此外，该分析员强调，零售领域的前景改善，將带动广场的租金调整保持正数。

儘管如此，2名分析员皆看淡办公產业的前景，因为面临供应过剩，这將导致租金受压。

丰隆投行分析员称，庞大的办公空间供应，以及商业扩张放慢的情况，预计不会在短期內改善，这將导致租金回酬面临下行风险。

有鉴于此，该分析员看好的房地產投资信托必需拥有3大特质，即：高回酬、资產素质良好和优质的管理层。

他给予「买进」投资评级的2只房地產投资信托，分別是MQ產托和柏威年房產信托。

他看好MQ產托的主要原因是，该產托高达7.5%的週息率，以及上週刚宣布注入蜆壳大厦（MenaraShell）。他给予该產托的目標价格为1.25令吉。

至于柏威年房產信托，他將该產托的投资评级上修至「买进」，主要是因为对它在2017財政年的收入成长转为正面，归因该產托完成了收购和调整租金，而且按目前的股价计算，其週息率为5.8%。

MIDF研究分析员看好的房地產投资信托，则分別是嘉德大马房地產信托和怡保花园房產信托，並维持它们「买进」投资评级。

他指出，丽阳城（Tropicana City）资產將为嘉德大马房產地產信托带来全年的贡献，预计足以抵销金河广场（Sungei Wang Plaza）较低的贡献，同时该產托提供5.3%的週息率。

至于怡保花园房產信托，该分析员认为，该產托將继续受惠于谷中城广场和TheGardens广场稳定的租金收入，这意味著该產托的股东所面临的潜在风险极低。

与此同时，MIDF研究分析员维持雅饰房地產（AXREIT，5106）、KLCC產业信托（KLCC，5235SS）、柏威年房產信托和双威房地產投资信托（SUNREIT，5176）「中和」投资评级，目標价分別是1.71令吉、7.10令吉、1.73令吉和1.62令吉。



【东方网财经】

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证监会将放宽 占总资产15%
传产托业者可发展房产

2016年7月10日
（吉隆坡9日讯）消息透露，大马产托领域业者很快就将获准，以占产托高达15%的资产比重，自行发展产业项目和空地运用，业者也已准备就绪在今年底迎接这项放宽条例。

根据财经周刊《The Edge》报道，大马证券监督委员会已向业者咨询，并最快本月内针对产托指南的修改征询大众的意见。

报道指出，国内产托业者一直以新加坡产托业者为例，游说证监会，允许国内产托兴建本身的产业，以享有发展盈利，因为要通过收购产业来获得诱人回酬已相当困难。

去年，新加坡金管局（MAS）提升该国产托业者自行发展的顶限，从占产托总资产值的10%，提升到25%。这也是香港产托业者目前的顶限。

大马产托业者现在只允许翻新、装修或扩建现有的资产，但禁止发展产业项目或收购空地。

一旦证监会批准国内产托业者参与产业发展，也意味着他们将面对建筑风险，包括成本超额和竣工日期延期等因素。

加上目前我国面对商务产业供应过剩及需求不足的窘境，允许产托业者发展新项目并寻找租户，将提高原本相对稳定的领域风险。

据悉，证监会探讨开放市场，是因为现在的投资者在透明度更佳的情况下，已经更了解产托。

根据放宽后的条例，大马产托业者若要参与产业项目或空地发展，需要获得股东同意，并阐明包括风险的资讯。

上月，双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）宣布以1720万令吉，向发起人（Sponsors）双威（SUNWAY，5211，主板产业股），收购威省双威嘉年华广场（Sunway Carnival）旁的土地，用来扩建。

双威产托还向证监会申请豁免，批准进行产业发展和收购空地。【e南洋】

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证监会征询公众意见
产托或准发展房产

2016年7月15日
（吉隆坡14日讯）为了巩固我国的产业投资信托（REITs，产托）市场，证券监督委员会建议，允许产托业者买地并发展产业，前提是，这最多只能占总资产价值的15%。

针对此事，证监会今天发出咨询文件，征求公众意见反馈，以加强产托指南。

这也是证监会致力于促进产托市场迈向成熟所采取的举动之一，以促进更强的企业治理，并逐步提升市场信心。

最多占总资产15%

根据文告，证监会这一次的巩固重点，包括允许产托业者投资在更广泛的房产资产类别。

同时，也允许产托经理与已登记的产业业主，签署长期的租赁合约。

值得注意的是，产托业者也获批买地并发展产业，但这最多只能占总资产价值的15%。

为了促进产托市场增长，证监会建议加强企业治理，及提升单位持有者所能够得知的资料披露水平。

须设审计委会

此外，证监会要求产托经理设立一个审计委员会，进一步加强对投资者的保护。当中包括在年报内纳入企业治理和内部管制的声明。

证监会也建议免除，允许业者在得到单位持有者的批准后，提高借贷门槛，并将门槛限制在总资产价值的50%。

不仅如此，证监会也建议，年度重新估值，必须由已注册的估价师进行。

而已收入所购买的资产，其完整及相关信息必须提供给投资者，其中包括收入对产托回酬率的影响。

基于产托和上市公司均有在交易所交易，证监会也考虑简化上市企业转为产托的申请。

这可提高产托市场效率，也让投资者更容易投资产托。

咨询文件已经上载到证监会的官网，有兴趣者可在线上呈交意见与反馈，截止日期是9月13日。

证监会可能允许产托业者发展自身产业的消息，在上周就已经传出。

向新加坡看齐

根据报道，国内产托业者一直以新加坡产托业者为例，游说证监会，允许国内产托兴建本身的产业，以享有发展盈利，因为要通过收购产业来获得诱人回酬已相当困难。

去年，新加坡金管局（MAS）提升了该国产托业者自行发展的顶限，从占产托总资产值的10%，提升到25%。这也是香港产托业者目前的顶限。

大马产托业者现在只允许翻新、装修或扩建现有的资产，但禁止发展产业项目或收购空地。

不过，一旦证监会批准国内产托业者参与产业发展，也意味着他们将面对建筑风险，包括成本超额和竣工日期延期等因素。

加上目前我国面对商务产业供应过剩及需求不足的窘境，允许产托业者发展新项目并寻找租户，将提高原本相对稳定的领域风险。 【e南洋】

icy97

降低借贷成本　减息有利房產信託

财经  2016年07月14日
（吉隆坡14日讯）隨著国家银行昨天宣布將隔夜政策利率（OPR）下调25个基点，至3%，分析员大致认为，此举对国內房產信託正面，除了可以降低房產信託的借贷成本，也將刺激国內消费情绪，进一步提振国內零售领域和改善商场店面的租赁。

有鉴于此，有分析员上修了房產信託的投资评级。

吸引更多资金

联昌国际投行分析员表示，国行下调隔夜政策利率对房產信託的发展正面。

「针对我们所追踪的房產信託，国行宽鬆货幣政策，將进一步降低它们的借贷成本，料目標价有5%的上调空间。」

对于国行降息，丰隆投行分析员感到意外。

无论如何，该分析员相信，国行降息，將吸引更多资金投入高息资產。儘管大马的房產信託平均回酬率已收窄至6.2%，但在国行实施货幣宽鬆政策之下，其高度稳定和高回酬的优点，是受到投资者青睞的主因。

然而，他表示，国內房產信託大多数的借贷成本为固定利率，因此不会隨著较低的利率环境，债务成本將减少。惟，雅饰房地產和嘉德大马房地產信托（CMMT，5180）例外，它们分別有一半和1/4的借贷是浮动利率。

带动零售市场

此外，分析员普遍认为，降低OPR有利于提振消费情绪，但此利好因素短期內料难以发酵。

联昌国际投行分析员指出，降息惠及消费者，可带动零售市场成长。

根据该分析员预测，国行每降息25个基点，国內消费者的可支配收入料增加21亿令吉。儘管如此，受全球经济成长放缓，料消费支出在短期內並不会明显增加。

而丰隆投行分析员指出，国行降息，很大程度上协助消除早前对店面租赁呈疲软的隱忧。

「一如预期般，国行降息將刺激消费，加上市场已消化消费税的影响，所以消费能力预计將提振。」

下修公债收益率

另外，该分析员也认为，大马证券监督委员会將仿效新加坡和香港，准许国內房產信託旗下的总资產总值包含绿色发展，这是產託短期的潜在利好因素。新加坡和香港允许绿色发展占当地產託总资產的25%和10%比重。

隨著国行降息，他將10年期大马政府公债（MSG）收益率预测，从4%，下修0.5%，至3.5%。

联昌国际投行分析员则指出，目前10年期大马政府公债收益率徘徊在3.7%，低于2015年8月份创下4.4%的高水平。

下行风险有限

丰隆投行分析员表示，在全球市场充斥不確定性和低利率环境下，大马房產信託的高收益特徵，可抵御外围不利因素。因此，预期大马房產信託的下行风险有限。因此，他將大马房產信託的投资评级上修至「超越大市」。

联昌国际分析员则指出，儘管国行降息有利房產信託，但它们的股价很大程度上已反映了利好因素。因此，他维持该领域「中和」投资评级。

在个別股项方面，丰隆投行分析员维持MQ產托（MQREIT，5123）和柏威年房產信托「买进」投资评级，目標价分別为1.34令吉和1.98令吉；该分析员也上调KLCC產业信托的投资评级至「买进」，目標价为8.38令吉。

联昌国际投行分析员的首选股为雅饰房地產。该分析员给予雅饰房地產和柏威年房產信托「增持」投资评级，目標价分別为1.75令吉和1.75令吉。【东方网财经】



国行宣布降息后 丰隆投行研究将大马产托领域上修至“增持”评级
By Meena Lakshana / theedgemarkets.com   | July 14, 2016 : 2:29 PM MYT   
http://www.theedgemarkets.com/my/article/国行宣布降息后-丰隆投行研究将大马产托领域上修至“增持”评级


降OPR减轻融资成本
产托股目标价看涨5%
2016年7月15日
http://www.enanyang.my/news/20160715/降opr减轻融资成本br-产托股目标价看涨5/

icy97

王宝钦‧双威产托真幸运

双威产业信托（SUNREIT，5176，主板产业投资信托组）的运气实在好得出奇。

6月中旬，该公司建议以1720万令吉向母公司双威（SUNWAY，5211，主板产业组）收购双威嘉年华广场（Sunway Carnival Mall）毗邻空地，以扩建这座购物中心，不到一个月，证券监督委员会就批准了。

为什么双威产业信托只是买地，却需要向证监会申请？这是因为根据现有条例，产托公司并不允许收购空地和发展产业。

更幸运的是，在证监会首开先例，批准双威产业信托购置空地发展产业后，隔日证监会就发出公众谘询文件，除了探讨允许产托公司收购空地，也可能批准这些“包租公”涉足产业发展项目，这类资产最多可占产业信托公司总资产的15%。

早在双威产业信托提出买地建议时，就有分析员披露，大马产业投资信托公司（MREIT）已与证监会商讨，游说该机构批准它们进军产业开发市场。分析员认为，新加坡产托公司早已允许参与产业开发，今年更将产业开发项目占总资产的比重从10%提高到25%，国内产业信托业不该故步自封。

证监会的责任是促进资金市场的发展，产业信托作为越来越受重视的投资工具之一，证监会提出一系列新发展建议，确实无可厚非，问题是为什么在政策落实前，双威产业信托就“洞悉先机”？而且，证监会还要在发出公众谘询文件的前一天，就先让该公司破例？

我们都知道，所谓的公众谘询，只是循例而已，并不会明显左右新政策的落实，其他产业信托公司也不太可能天真地蒙在鼓里，对于新政策毫不知情，既然如此，证监会何须急于一时，让双威产业信托快速通关？难道一家公司的拓展计划比政策的公平和透明重要？

证监会是资金市场最高监管机构，绝对有权放行任何该机构认为有利资金市场发展的“个案”，可前提是理由必须十分充份，足以让投资大众信服，毕竟证监会站在资金市场监管前线，身负捍卫投资者权益重任，一举一动理应避免落人话柄。

人言可畏，可不是闹着玩的。

文章来源：
星洲日报‧投资致富‧投资茶室‧文：王宝钦‧2016.07.17

icy97

证监会拟允发展资产
产托股回酬长期看涨

2016年7月19日
（吉隆坡18日讯）证监会建议允许产托购地发展产业，分析员认为这项新举措需要一段时间才执行，在中短期内不会有任何效益，不过看好双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）将是最大受益者。

为了巩固我国的产业信托，证监会上周发出咨询文件，征求公众意见反馈，以加强产托指南。

证监会建议，允许产托公司将最多15%总资产用于发展项目，以及收购土地。

联昌国际投行研究分析员指出，初步询问所追踪的产托公司高层，大多数对于这项潜在新举措，深感正面和支持。

根据目前规定，产托仅可以翻新、装修和扩建现有资产组合，但禁止进行任何产业发展或收购地库活动。

因此，这项新举措能让产托重新发展旗下的资产，有助提升盈利和股东的投资回酬率（ROE）。

分析员点出，基于目前产托举债订在50%顶限，因此这项新举措的风险将是产托或为了追求快速增长而过度举债，同时可能曝露于发展风险。

但是目前所追踪的产托仍有大量举债空间，因许多负责水平都在50%的门槛以下。

再者，证监会也建议移除产托公司在取得单位持有人同意后，调高举债上限的门槛，将举债上限严设在总资产的50%。



双威产托料成大赢家

分析员说，在所追踪的产托中，相信双威产托受惠最大，因能敏捷地善用新举措，以有产业和建筑臂膀的母公司双威（SUNWAY，5211，主板产业股）作为筹码。

至于怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）则倾向于“中和”的影响，因相信将持续维持成为纯零售产托，短期内不会涉足任何重新发展项目。

由于目前仍言之过早，因此相信这些建议需要一段时间才获批，中短期内不会对产托领域构成任何的影响。

整体而言，分析员维持产托领域“中和”投资评级，同时首选AXIS产托（AXREIT，5106，主板产业信托股），因青睐该公司持续为投资组合注入资产，将作为重估催化剂。

政府债券殖利率走低产托股更添魅力

随着国行调降隔夜政策利率（OPR），大马政府债券（MGS）的殖利率跌至2年低点，增添大马产托魅力绽放。

MIDF投资研究分析员说，10年政府债券殖利率近期走跌，上周四更跌至3.52%，写下2年低点，隔日回扬至3.58%。

政府债券殖利率近期下跌，归咎于国行降息，提振了收益型资产的需求，同时拉高政府债券的价格，造成债券殖利率承压。

在英国脱欧公投结果和国行降息，拖累政府债券殖利率走低，拉大与产托收益率之间的差距，大大增添产托的魅力。

分析员保持观点，认为政府债券短期内的需求持续在市场的不确定性的避险情绪支撑，因此估计殖利率在短期内不会显著回弹。

另外，分析员看好产托持续被视为乱世的避险天堂，加上政府债券殖利率走低下更具吸引力。【e南洋】

AndersonChung

请问这贴还有人吗？

我是新人，有兴趣了解REIT，
看了以前的，
还是一头雾水。

icy97

证监会放宽条例
产托股增长势头看俏

2016年7月26日
（吉隆坡25日讯）大马评估机构（RAM）认为，证监会放宽产业投资信托（REIT）领域限制的献议，将可发挥正面效益，在持续加强产托领域监管的同时，也可促进增长步伐。早前，证监会提出的16项建议，旨在放宽需要申请的活动，以扩大增长足迹。

同时加强公司治理，以及精简产托和其他上市公司的条例要求。

值得注意的是，证监会建议，允许产托公司将最多15%总资产，用于发展项目以及收购土地。

RAM指出，这项建议能提高营运的弹性，因为能在资产配置上，提供更大的自由度，借此提振回酬率。

执行风险或动摇业绩

“尽管如此，我们依然谨慎看待该领域的执行和建筑风险，可能会将引发盈利动荡，同时动摇业绩的稳定。”

尽管风险提高，不过，RAM相信大多产托不会通过产业买卖推动资本增值，反观会借助持有的资本，参与产业项目的初期房展，以从中获得盈利。

RAM认为，这些建议能扩大产托现有的活动，不再局限于向终端买家收购资产以获得增值。

“我们相信，有涉足产业发展发起人的产托，例如双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）和AXIS产托（AXREIT，5106，主板产业信托股）将是大赢家，因为更多元化的资产组合和具韧性的盈利，有助应对过渡时期的盈利波动。”

国行降息影响中和

纵观目前的宏观经济趋势和房市，RAM相信，若证监会批准放宽产托领域的建议，将为产托领域注入新动力和势头。

相较于新加坡和香港的产托，能动用总资产最高25%和10%，以作为发展项目，因此能在公平的竞争环境下提高投资者的利益。

同时，这项建议也能提高大马市场竞争力，如印尼在3月祭出新税务计划，以刺激新产托“诞生”。

往另一方面看，RAM估计国行近期降息，对大部分产托的影响是中和，因业者大多是以固定利率贷款。

不过，这将有助于改善租金调整，因为租户的融资贷款成本走低而受惠，此外，消费者的贷款利息降低，在享有额外可支配收入之际，也能刺激买气。【e南洋】

icy97

避险最佳‧消化降息利多‧产托上涨恐受限

（吉隆坡27日讯）产业投资信托避险能力有口皆碑，但联昌研究相信随着产托股价已消化国家银行减息，以及投资者追求高回酬情绪等利多，未来潜在上涨料受限。

专家点评3大课题

联昌研究周二举行“产业投资信托日”，吸引多家本地基金的68位分析员与基金经理前来聆听本地6家产托公司分享对总体领域前景，以及领域新发展影响等信息。

同时，产业专家拿督史提沃利莱（Stewart LaBrooy）也对大马产托市场前景、证券监督委员会调整产托指南和零售、商业与工业产业供需问题3大课题进行点评。

首先，他相信大马产托仍是规避风险投资者的最佳工具，但现有估值已反映出近期隔夜政策利率（OPR）下调，以及投资者寻求高回酬的情绪。

“投资者依旧非常挑剔，仅对即将展开并购强化每单位盈利和分利的产托，甚至是估值遭到低估的产托感兴趣。”

产托指南松绑
2大献议正面

至于证券监督委员会（SC）对产托指南松绑，史提沃利莱对允许产业公司将最多15%资产用于产业发展和收购空地，以及通过签署长期租赁协议来收购资产2大献议感到正面。

“不过，我相信至少25%的资产上限将更为合理，这将减少单位持有人的风险。同时，我也相信产托将持有竣工产业逾5年时间，以降低产业盈利税。整体来看，若该建议获得良好执行，预见这将为单位持有人创造更高的价值，因发展产业将带来12至15%的净回酬，比并购的6至7%为高。”

至于通过长期租赁协议来收购资产，他认为，30至40年的租约比新产业发展计划，甚至是土地并购都更可负担，但主要风险将是业主或地主转名手续。

对于国内产业市场供需问题，史提沃利莱预见零售与工业领域供需问题依旧可控，但办公领域供需依旧过剩，租金价格未随着商业产业价格走扬，其中巴生河流域今年将新增1亿平方尺办公空间，超过新加坡、曼谷和雅加达等区域热点。

“但我相信市场仍对A级办公楼产业趋之若鹜，预见资产集中于市中心黄金地段的KLCC产业（KLCCP，5089，主板产业组）表现将持续表现良好。”

零售产业方面，大型与综合商场表现持续超越大市，他建议投资者继续专注提供增长能见度，以及拥有清晰并购计划的产托，但潜在风险包括恐怖袭击打击客流量和零售销售，以及电子商务带来严峻竞争。

“我相信零售产托应并购分销和物流中心，以为消费者创造点对点的价值链。”

史提沃利莱补充，工业领域供需持续吃紧，过去2年租金也不断飙升，相信相关环节可能透过并购，以及蓬勃发展的电子商务活动书写动人增长故事。

不过，其他6家产托公司则认为，领域营运环境将靠稳，不预见领域短期将出现显著波动，预期今年每单位分利和盈利可能稳中向上。

维持“中和”评级

综合上述意见，联昌研究维持产托领域“中和”评级，主要是领域潜在上涨空间有限，而AXIS产业信托（AXREIT，5106，主板产业投资信托组）资产注入活动可能延续，加上曝险于快速增长的工业环节，有望为股价带来重估机会，仍为领域投资首选。

产托股评析

●AXIS产业信托：增持
目标价：1令吉80仙

该产托正寻求证监会豁免，以自行重新发展AXIS PDI中心成霸型分销中心，但仍在等候批准。管理层已与快速消费品（FCMG）制造商洽商租赁50万平方尺空间，相信其余半数分销中心空间出租将不成问题。

该产托持续注入资产，以及通过工业产业组合攫取快速增长的电子商务市场策略令人欣赏。

●柏威年产业信托（PAVREIT，5212，主板产业投资信托组）：增持
目标价：1令吉75仙

柏威年购物广场延伸工程有望在今年杪开业，并在2017年首季杪注入产托中，而延伸商场每平方尺租金将达到19至20令吉，而管理层也持续引进更多高档品牌，放眼新商场开业即可达到70至80%出租率。

The Intermark Mall和大门USJ商场也持续引进更多租户，管理层放眼前者出租率将在未来6至7个月达到90%以上，而后者现出租率为86至88%。

该产托持续通过并购和注入资产不断增长，相信未来盈利将获现有资产和新资产租金收入支撑。

●KLCC产业：守住
目标价：7令吉零5仙

KLCC产业管理层相信可达到每年租金增长5%目标，也对市场新增办公楼供应不感忧虑，主要是旗下资产多已取得新三方净租赁，租赁期仅将在2027年届满。

尽管短期并购前景受限，但KLCC产业中长期注入资产计划依旧完好，相信集团将在资产取得稳定与健康出租率和租金后将之注入产托。不过，基于2016至2017财政年回酬仅为5至5.2%，低于领域平均的5.4至5.7%，上涨空间受抑。



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：洪建文‧2016.07.27

Schun

最近对reit有兴趣，但是我很多东西都不明白，需要好心的大大愿意教教小弟…感激不尽！

icy97

MRMA:主导增长催化剂
放宽产托领域合时宜

2016年8月4日
（吉隆坡3日讯）大马产托管理公司协会（MRMA）表示，证监会巩固及放宽产托领域之举来得合时，且将成为主导大马产托市场增长的催化剂。

MRMA主席兼双威产托管理私人有限公司总执行长拿督黄中立通过文告表示，证监会的决定，让大马产托能永续增长，特别是目前的环境，要收购具增值作用的项目，已越来越具挑战。

MRMA对证监会放宽条例感到欢迎。

市值增至400亿

大马产托市场在过去10年均稳健增长，市值从2005年的3.56亿令吉，扬至今年6月杪的400亿令吉。

目前，我国共有17个产托，包括3个回教产托和1个回教“合订型”产托（stapled reit）。

根据文告，证监会所提出的16项建议，扩大业务范围、显著加强大马产托在披露方面的企业治理，以及精简上市需求。

这些建议反映出大马产托已处于成熟阶段。另外，通过收窄我国及其他成熟区域产托市场的条例差距，也能提升我国产托的竞争力。

其中关键的是，允许大马产托买地发展产业项目，前提是只能占总资产的15%。

“整体而言，我们对证监会进一步放宽大马产托市场的建议感到高兴，且将给予全力支持。”

黄中立说，我国的产托已准备就绪，“搭上”下一趟增长的列车。

“虽然放宽条例也意味着风险会走高，但这是产托经理确保成本包含在内，且项目在期限内竣工的最佳方法。”

相比收购已竣工的产业，新的项目也有望可交出较高的投资回酬（ROI）表现。

他强调，关于发展产业的感知风险，不应是个主要担忧。

“在现有的产托指南下，产托经理在进行翻新活动，或是收购还在兴建中的建筑物，均有曝险。如今，这风险已被建筑管理条例所减轻。”【e南阳】

icy97

财报季平淡．债券回酬弱．产托派息稳定魅力增

（吉隆坡9日讯）财报季掀开序幕至今，上市公司表现平平无奇，马银行研究更估计全年企业盈利仅有望成长1.1%，并认为在其他行业逆风来袭之际，派息稳定的产业投资信托公司是值得考虑的抗跌工具。

企业盈利料仅成长1.1%

马银行研究指出，潜在降息风险威胁，政府债券回酬走疲及2016年企业盈利仅有望成长1.1%，产托股料在新指南利好、高息及稳定盈利支撑下逆市抗跌，维持“正面”评级。

马银行研究认为，在政府债券回酬疲弱及2016年企业盈利走低的投资环境里，产托将是其中一个抗跌选项，因稳定盈利及持续派息料有望支撑股息。

“作为抗跌及高息领域，持续派息良好反映了大马产托股的价值，股息、长期租约及高出租率带来的稳定盈利、低负债及收购新资产活动都将潜在强化其价值。”

该行预测，2016年大马企业核心盈利仅成长1.1%，不排除未来6至12个月，隔夜利率将再度下调25基点至2.75%，进一步引发投资者对可派高息的产托股购兴。

2016／2017年产托周息率平均在5.3%及5.6%，高于马股12个月的3%回酬跌势。

截至目前为止，2016年产托及10年政府债券平均回酬差距按年改善5基点至193基点。

马银行固定收益研究团队预测，受近期降息25基点及美国未在2016下半年升息，10年大马政府债券回酬料在2016年第三季及第四季企于3.65%及3.80%。

马银行研究看好，产托股可在近期维持弹性盈利，尤其是位于黄金地段的商场及持有长期租约的办公资产，后者料有助于缓和目前办公资产走疲及供应过剩状况。

看好零售产托股

“持续看好零售产托股，对位于黄金地段的成熟商场展望正面，主要是零售空间高需求可维持高出租率，特别是位于精华地段的商场，料受惠于高租金收入，当消费情绪改善时，料有望维持正面租约涨势。”

至于办公资产出租及供应过剩风险，该行未过于担心，因大马的产托旗下办公资产大部份已获长期租约支撑。

市场期待今年将宣布的产托新指南让产托股及持有人受益，虽然宣布日期未定及还有指南待调整，马银行研究对近期证券监督委员会（SC）发出的公众谘询文件，当中提出的要点被大部份纳入新指南展望乐观。

潜在降息支撑估值走高

该行预计，产托新指南细节料在2016下半年宣布。尽管近期产托股走扬，但考量2016及2017年平均股息企于5.3%及5.6%和潜在降息料支撑估值走高，马银行研究维持该领域“正面”评级，首选KLCC产托（KLCC，5235SS，主板产业投资信托组）。



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：‧2016.08.10

icy97

条例修改．允涉足产业发展．产托长期展望更明朗

（吉隆坡6日讯）大马产业信托公司第二季业绩符合预期，分析员预料在证监会（SC）修改条例，允许产托公司自行涉足产业发展后，产托长期展望将更明朗。

艾芬黄氏研究指出，各产托公司中，柏威年产业信托（PAVREIT，5212，主板产业投资信托组）、怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业投资信托组）和KLCC产托（KLCC，5235SS，主板产业投资信托组）上半年业绩都符合预期，只有AXIS产业信托（AXREIT，5106，主板产业投资信托组）例外。

“柏威年产托和怡保花园产托继续受惠于旗下购物中心的强稳租用率（介于98%至100%），业绩保持稳定，除消费情绪改善带来帮助，其目标客户群来自中高收入阶层也强化其对生活费高涨的免疫力。”

AXIS产托是因营运开销偏高，表现不如预期。

发展成本降
投资回酬增

艾芬黄氏说，证监会今年7月建议修改产托条例，包括允许产托公司涉足产业发展，前提是不得超过总资产的15%；以新加坡情况作准，这变动将降低产托公司的发展成本，增加投资回酬。

有超支或延迟竣工风险

不过，该行强调这自然也会带来额外风险，包括超支或延迟竣工风险。

至于将举债上限限制在50%，艾芬黄氏则认为整体影响不大，因多数产托公司目前的负债率都低于50%，平均只有31%，但它补充，那些负债率偏高的产托公司可能需发行新单位降低负债率，这可能稀释每单位派息额。

艾芬黄氏说，虽然大马产托领域周息率过去5个月下降了30基点，今年至今更大减64基点，惟在当前低利率环境中，产托的周息率仍极具吸引力。

今年至今，怡保花园产托周息率下降了134基点、柏威年产托降低76基点、KLCC产托和AXIS产托则分别降低59和14.4基点。

此外，艾芬黄氏不认为国家银行（BNM）在7月中降息会明显影响产托领域，因多数产托公司都已锁定贷款成本，受惠程度有限。

“今年将有670万平方尺的可出租零售空间进入市场，可能对整体租金和租用率带来压力，我们预测零售资产整体租用率在未来3年里逐步下滑，却估计可保持80%以上，但因为各大基建计划继续开跑，和缺乏新直接竞争对手，主要商场业者料不会受太大影响。”

办公楼仍供应过剩

办公楼市场方面，艾芬黄氏估计未来5年里巴生河流域今年将增添1170万平方尺新办公空间，市场将继续面对供应过剩问题，对租金构成下压，但地点良好的A级办公楼料继续受市场欢迎，如办公楼完全租出的KLCC产托就相信可安渡乱流。

酒店租用率和租金仍有压力

酒店方面，艾芬黄氏预测过去3年供应成长持续高于需求，目前估计还有7700套房产能将陆续进入市场，租用率和租金仍有压力，但吉隆坡市政局今年2月宣布不会再发出任何新酒店执照，相信可避免租金大幅滑落。

总的来看，艾芬黄氏保持产托领域“超越大市”评级不变，相信产托领域，尤其是零售产托，可继续成为寻求安全避风港的资金去向，证监会修改条例将是一大催化剂。

文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：李三宇‧2016.09.07

icy97

大马產业信託缺吸引力　基金经理区域寻高回酬

财经  2016年09月07日
（吉隆坡7日讯）鉴于大马的產业投资信託（REITs）是以传统的资產为主，投资项目不够多元化，加上產业领域面临供应过剩的情况，促使基金经理將目光转向区域其他拥有多元化资產的產业信託基金。

无可否认的是，在市况不好的时候，投资者会倾向于选择拥有稳定回酬的產业投资信託；但大马房產信託却欠缺多元化资產的优势，主要以零售、办公楼及工业產业的传统资產为主。

大马投资（AmInvest）基金管理首席投资员黄玉亮表示，大马的工业產业如办公楼、仓库等已出现供应过剩的情况，缺少如其他海外市场般持有医疗、托儿所、物流和酒店类的產业的投资信託。

「这也是为何我们在大马的投资比重不多，並更加谨慎看待整个市场。」

他是今日出席媒体匯报会上，如是指出；陪同出席者包括大马投资基金管理零售和退休基金部主任陈清良和基金经理杨淑婷。

陈清良也进一步说，该公司的基金经理正寻求其他类別的商业產业投资信託，冀望能够带来更好的回酬，而大马目前未有以上所述的不同类型的產业。

目前，大马投资旗下专门投资房產信託的基金--AmPRS（AmAsia Pacific REITs）在亚太区市场的比重，分別为大马8%、香港9%至10%、澳洲和日本为19%至20%、新加坡23%至24%、以及泰国少於3%。

询及对即將到来的2017年財政预算案有什么期许时，黄玉亮表示，2017预算案相信不会有太多惊喜。

財案或宣布刺激措施

虽然如此，他认为，隨著次季国內生產总值呈放缓跡象，政府可能会宣布一些措施或计划来刺激经济成长。

「政府可能会公布一些津贴。」黄玉亮也认为，国行近期不会再调整利率。

国行在今日的货幣政策会议后，宣布维持隔夜政策利率在3%，符合市场预期。国行7月意外降息25个基点之后，市场一致相信，国行在这一次的会议上不会採取任何的行动，但部份经济学家认为，国行仍可能在11月的会议上进一步降息。

陈清良补充，截至目前，大马投资的资產管理规模（AUM）高达383亿令吉。其產业投资信託的资產管理规模则有2亿6700万令吉，该公司设定在2017財政年（3月31日结账）將资產规模提高至5亿令吉的目標。

他也表示，通过多元化投资组合至亚太区，有信心可在未来6个月內达到5亿令吉的目標。

另一方面，证券监督委员会（SC）计划改进现有房產投资信託指南，包括允许房產信託基金购买未发展空地，及进行不超过其总资產价值15%的產业开发计划。

杨淑婷对此表示，这是一个好的进展。她也指出，產业投资信託面对好资產难求的问题，因为许多拥有优良品质资產的地主都不愿售出本身的產业。

黄玉亮预期，美联储或暂缓升息，主要是因为考虑到英国脱欧公投对全球经济带来的负面衝击。【东方网财经】

icy97

产托公司周息率亮眼．惟缺乏短期催化剂

（吉隆坡10日讯）大马产业信托公司周息率保持亮眼，2017年预估毛周息率介于5.1%至6.1%不等，美中不足的是缺乏短期催化剂，肯纳格认为投资者在当前条件中宜选择性投资，着重于那些可能收购新资产的公司。

肯纳格研究在报告中指出，产拖公司第二季的业绩整体符合预期，按年比较整体仍取得成长，归功于租金获上修，显示产托公司基本面依然强稳。

“我们估计，产托公司将在今年和明年取得介于5.9%至6.5%盈利成长率，毛周息率则介于5.1%至6.1%之间。”

不过，肯纳格认为产托公司在今年上涨3.7%至22.4%后，潜在利好多少已被反映，因此建议投资者把焦点放在那些可能收购新资产、让业绩有膨胀空间的产托公司上。

肯纳格认为，可能收购新资产的产托公司，包括柏威年产业信托（PAVREIT，5212，主板产业投资信托组）、双威产业信托（SUNREIT，5176，主板产业投资信托组）、KLCC产托（KLCC，5235SS，主板产业投资信托组）和AXIS产业信托（AXREIT，5106，主板产业投资信托组）。

“若相关收购规模可观，并能刺激盈利成长，相信能刺激投资情绪。”

此外，肯纳格表示2016年也将是柏威年产业信托旗下柏威年广场主要租约获更新的一年，估计有69%可租空间租约届满更新，租约更新后租金料取得单位数成长，并在2017年业绩中开始反映，双威产业信托旗下两大资产也有56.7%至58%可租空间租约将在今年更新。

总的来说，肯纳格维持产托领域的“中和”评级不变，首选股是马资源桂和（MQREIT，5123，主板产业投资信托组），因2017年预估毛周息率达6.5%，显示其仍以折价水平交易，旗下资产租用率也保持强稳，给予“短线买进”评级，目标价1令吉35仙。



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：李三宇‧2016.10.10

icy97

新指南提升动力．产托股波动性恐增

（吉隆坡25日讯）大马产业投资信托（REIT）行业即将推出的新指南，预料对整体行业“利多于弊”，包括使行业更具动力与投资吸引力。惟随着新指南将浮现的成长渠道取得潜在较高回酬率之余，个中隐忧将是产业投资信托股的平均负债、股价波动性将有增无减。

利：潜在较高回酬
忧：负债股价波动

丰隆研究看好大马产业投资信托的稳定及可持续回酬特质；适逢目前货币政策倾向宽松，使回酬差距缩减的下行风险有限。

该行正面看好产业投资信托领域，特别是拥有并购成长潜能、可持续性的回酬率、良好资产素质及管理层强劲的产业投资信托股。

大马证券监督委员会向业者进行谘询后，大马产业投资信托行业新指南料将在2016年杪／或2017年初生效。丰隆研究认为，有关调整将使大马产业投资信托行业更具动力及更具投资吸引力。

新指南将允许新发展、私人租赁、产业管理及潜在并购活动，料将推高目前通常平稳的空间。不过，新指南也附带条件，如全新发展活动将仅限在扩大资产基础的15%，同时还有其他制衡条文，包括在完成发展后持有资产至少两年。

若从新加坡产业投资信托业的推断，市场对发展（或重新发展）活动的正面趋向强劲。该行预期大马产业投资信托的平均负债、及股价波动将有增无减，主要是从新浮现的成长渠道取得潜在较高回酬率。

AXIS产托最大受惠者

丰隆研究认为，AXIS产业信托（AXREIT，5106，主板产业投资信托组）将是新指南的最大赢家，它将从新指南的改变中展现强劲趋势、能力及适应性；不过，这些利好仅可在长期才可显现。

惟AXIS产业信托的高负债、从PDI中心失去收入及旗下一些产业的出租率走缓等，将限制其短期业务展望。

除了该行业建议中的新指南，丰隆研究认为，大马产业投资信托业的潜在利好催化因素，包括产业市况低迷浮现并购高素质资产以推动成长的良机、较高可支出收入推动零售开销及零售产业信托股、限制办公室／购物中心供应的管制干预等。

该行指出，至于整体产业投资信托业的潜在风险，包括市场消费情绪进一步延长、未能执行规划中的资产注入及策略、整体经济活动显著放缓。

丰隆研究建议“加码”产业投资信托领域，并持续“买进”马资源桂和（MQREIT，5123，主板产业投资信托组）、柏威年产业信托（PAVREIT，5212，主板产业投资信托组）及KLCC产托（KLCC，5235SS，主板产业投资信托组）。

该行指出，马资源桂和可持续的7%周息率具吸引力及拥有稳定的资产、柏威年产业信托潜在内部及并购活动推高收入成长及2017年预测周息率达5.3%、KLCC产托则是符合伊斯兰教义及从高素质资产取得稳定收入及回酬股项。



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：李文龙‧2016.10.25