房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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房产经济学：2016 为大马把脉



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产业周刊  2016-01-10 15:18

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高楼租金回酬率下跌

比不上定期存款利率！


| e南洋商报eNanyang http://www.enanyang.my/?p=483923

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11月房贷呆账扬1.6%

拍卖数量走高

房市考验严峻


| e南洋商报eNanyang http://www.enanyang.my/?p=486229

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发展商缺乏管理

去年60工程搁置


| e南洋商报 http://www.enanyang.my/?p=485303

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蔡兆源:个人出售商用产业

3条件涉其一须征消费税


| e南洋商报eNanyang http://www.enanyang.my/?p=488195

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产业倾情：供需 决定市场走势

冬去春来。
元旦新年刚过，在一片热闹欢腾声中，2016年的春天，盼来的却是金融市场动荡不定，令人大失所望。

新的一年甫一开市，中国股市跌跌不休，甚至一连4天跌停板，触发“熔断机制”，暂停交易，连带地也连累大马、亚洲甚至全球股市暴跌、溃不成市。


无独有偶，与股市齐齐遭殃的还有汇市。


随着中国连续多天调低人民币中间价，引发人民币贬值，也导致亚洲多个国家货币下挫，包括令吉也跟着下跌，跌到了几乎或仅次于1998年亚洲金融风暴以来、近18年来的最低点。
市场相信，除了中国经济持续放缓令人担忧以外，国际原油与原产品价格滑落，也加剧了令吉的跌势。


2016动荡的一年
国际投资专家甚至预测，2016年将是动荡的一年。
因此，投资者更应该注意风险，并采取风险集中策略避险。


2015年，不是终结，而是新的开端。


再看国际产业市场，日子也一样不好过。
亚洲第二首富也是香港首富李嘉诚最近指出，今年做生意，在很多方面都要更加努力，不然很难做。香港的楼价升或跌10%都是平常事。


他说，房价取决于购屋者的人数与建房的数量，两者之间，要有一个平衡。
楼市有需求，自然上升；反之，经济减缓、需求减低，楼价自然下滑。此等市场供需，放诸四海皆准。观诸大马的产业情况，又何独不然？


房价依旧高企不下
根据全国产业资讯中心（NAPIC）公布的《2015年产业报告》尚未完整的数据显示，截至2015年第三季，产业成交价也一路走跌。


从第一季按年下跌12%、按季下跌2%；第二季按年下跌3%、按季下跌7%；到第三季更是按年下跌18%、按季下跌7%。
2015年首9个月的房地产成交价按年总计下跌了11%。
房市遇冷风，除了归咎政府严厉打房政策、国家银行严批房贷以外，去年4月1日消费税正式上路。


加上国内外政经多项不利因素，如国际油价与原产品价格暴跌、中国经济放缓、美国正式升息、国内政局不明朗、股汇双双下跌、人民生活成本加重、可支配收入大减等等的重重围攻下，均令市场投资情绪低落，买房购兴不大。


纵使如此，大马房价指数（HPI）在2015年第三季，仍然按年上升5.4%（但升幅已连续6个月缩小，也是2010年后升幅最低的一季，远低于过去5年平均的9.7%），说明大马的房价，尽管需求减缓、有价无市，却依然高企不下。


森玻砂霹涨最多
若按州区分，其中森美兰、玻璃市、砂拉越、霹雳升幅最高，在去年第三季的房价指数中，分别达到7.3%、7.2%、6.7%与6.6%。
反之，国内四大投资热点，包括吉隆坡、雪兰莪、槟城、柔佛，升幅均较上一季低，分别为5.3%、6.2%、3.5%、3.0%。


只有吉兰丹一州，出现负增长，微跌0.2%，显示房价升幅，已从国内四大投资热点，向外延烧到森美兰、玻璃市、砂拉越、霹雳这些或被人忽视的州属。随着这些州属的发展可期或不断延伸，预计其他滞后、并有发展潜能的州属也将随后跟进、迎头赶上。


至于大势，市场人士预计今年房市走势也不容乐观，需求持续疲软、交易持续放缓。


长期投资才有斩获
当然，这只是市场的悲观想法。


乐观的投资者，依旧会从积极的一面看待市场。从经济的基本面、产业周期、人口密度、城镇发展、供需情况、基建设施、未来前景方面多作考量，再衡量它的投资方向。


每次回落，都是机会。机不可失，谁敢说这不是一个趁低购入、甚至抄底的好机会？
若你还在幻想房价大跌、甚至崩盘、泡沫的话，或许你要失望了。因为在消费税、电费、令吉贬值接连暴涨引起通货膨胀的连锁反应，再加上土地、建筑与运作成本的重重挤压下，

房价已不大可能大幅回落。
除了个别案例，例如生活骤变或过度借贷、无力偿还贷款的投机者，不得或被逼贱价抛售或遭银行拍卖，据此胡诌房价暴跌以外，伺机想拣便宜货的，还得看你可有这个机缘、能力与实力否？


诚如一再强调的，产业是长期投资、长期拥有，也是最佳的抗膨投资工具，任何想在短时间或短期内投机炒作、赚快钱的，一旦市场逆转或政策有变，势必会令你分分钟烧到手、得不偿失！


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理


产业周刊  2016-01-17 15:14

http://www.nanyang.com/node/744346?tid=686

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【独家】销售放缓 房价持稳

六成发展商看淡房市


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持“拿不到”负面心态

少华裔申请一马房屋

| e南洋商报eNanyang http://www.enanyang.my/?p=489339

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自行开设网站促销房产

非法经纪“捞过界”


全国  2016-01-20 10:53

http://www.nanyang.com/node/744684?tid=460

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征地下地段建隧道

地面地段仍属地主

（布城19日讯）天然资源及环境部将于4月，向国会提呈修改国家土地法典、分层地契法令及土地征用法令，其中修正土地征用法令较独特，即政府征用地下的土地时，地主依然可以保留地面上的地段及赔偿的权益。

天然资源及环境部拿督旺朱乃迪医生说，若政府计划要兴建地下隧道，可以援引新修正的法令，征用地下的地段兴建隧道，而地面的地段还是属于地主。
“从建议修正的法案来看，政府征用地下的地段，是以公平的方式对待地主，（政府）其实面对亏损。”


他今日出席部门常月集会后，向媒体宣布该部在今年将修改多项已不符合时宜的法令。
出席者包括副部长拿督哈敏沙慕里及土地与矿物局总监拿督沙烈胡丁。


旺朱乃迪说，土地与矿物局已重新检讨1965年国家土地法典、1960年土地征用法令及1985年土地征用法令，包括已与各有关权益者、州土地局、公众及工业领域代表商讨。
“修正国家土地法典与2项法令是持续进行的，而法案已提交总检察署，希望能于今年4月在国会通过后，全面执行，以协助政府提升管理土地服务效率。”


鲜少会建地下隧道
他说，依据土地的原理，任何人拥有的土段，是从地球的核心到天空，不过地底下所有天然资源属于政府，地主要开采必须要获得当局的批准，而天空也是一样，要在天空飞行需要向政府取得执照。


他说，政府鲜少会兴建地下隧道，不过仍然必须要有明确的法令及鉴定的机制去征用地下的土地，包括合理的赔偿。


陈旧公寓将获分层地契
提到修正1985年分层地层法令时，他说，估计有逾20万幢，在20至30年前兴建的公寓或组屋单位，只有一纸的合约却没有分层地契。
这些陈旧的公寓、组屋或其他建筑物主要是因为发展商可能已不存在，或缺乏完善的策划，面对无法取得地契的困境。


他说，在面对没有分层地契下，除了价值下滑，屋主要出售单位也面对问题。
“当国会通过修正分层地契法令，将会解决这批庞大数屋主分层地契的问题，他们拥有了分层地契后，产业的价值至少会暴增逾30%。”


他说，在产业出售也容易取得银行的贷款。


拟法律监管水源政策
旺朱乃迪表示，他已指示水利灌溉局探讨拟定法律监管国家水源政策。


他说，我国高达80%的雨水是蒸发或地表吸收而流失，只有20%流河或支流。
“我们必须要有一个良好的机制去管制及储存天然的水源，包括探讨设立水库去储存，以符合联合国气候变化框架公约的议程。”



全国  2016-01-20 10:51

http://www.nanyang.com/node/744683?tid=460

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看以下，有发展商看淡房市




ENCORP应因房市疲弱

缩小武吉卡迪规模


财经新闻 财经  2016-01-21 09:30

http://www.nanyang.com/node/744828?tid=462

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供應過剩‧恐泡沫化‧

屋價今年料貶10%




2016-01-20 16:29


點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/129971#ixzz3y0aDTLNd
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转帖面书，JS CHUA 言论


首先我不反对，甚至很认同大市会跌，料贬10%，那就假定在10%吧。一般人会认为，150万的房产，今年会掉到135万，100万掉到90万，去年500千的今年会卖450千，400千的会被抛售到360千, 以此类推，就是说全部房产都会掉10%


事实上，真的是如此吗？不要忘记，跌10%，只是一个平均值。而往往越在高档价位的房产跌幅可是更大。150万的房产，可以掉到120万(-20%), 100万的房产，可以掉到85万(-15%), 70万的可能会掉到60万。。。也就是说，去年卖30万的房产，今年可以会交易在35万，去年40万的可能今年43万，50万的可能今年维持为微升52万。。。到最后整合所有的数据，就得到所谓的贬10%。这不是一个假设，是一个残酷的事实。



这就是我很反对以笼统的数据来看房产投资的理由。难道明年交易行预测指数会掉到1500点就代表说全部股票都会跌？




我再分析一个很常发生的现象，支撑我以上的说法。有很多人说，房价只有升，从来没有跌过。。。然后就会人放新闻，某某地方会项目跌价之类。为什么那么多人对房产投资或房价的认知那么极端呢？



理由就是买房自住或想买房自住的人永远暂大多数，就说雪隆区一带好了，房产是很人性话的产品，一般买房自住的人，肯定会选择设施和交通比较成熟的市区或项目。除此之外，目光也是聚集价位30万-50万的房产。如果一个适宜居住的项目而且价格也介于可负担的范围内，你认为需求会低吗？一个需求高的项目，要跌价，是很难的。。。很多时候只要有人出售，就会有人以市价买了。不信？如果你在你现住的家住5年以上（可居住的条件应该成熟了），而又是可负担的单位，如果今年尾正式的数据房价掉了10%, 那你叫你附近的邻居市价扣10%卖给你把，看他鸟不鸟你。。哈哈。



需求量永远在可负担房产，有需求量的房产却做容易涨价，一般人也不理会高档房产的走势。。。当每一年都发觉相中的房产都起价的时候，就会对房产有一种永不跌价的认知。




再说一个例子，香港，香港的楼价好像崩盘了好几次。。。怎么越跌越贵了？香港的青年几乎放弃买楼了。



房产是必需品，可以说是唯一可以被吸纳的投资品（以我的知识），人可以不买股票，可以不买黄金，但人一定要买房，不买也是要租。


很少人收一支
股票或收黄金收一辈子，同样数量的黄金可以被循环投资。。


。但房产不能，房产一旦被自住者吸纳，就是30年，50年，或百年。一旦中低价的房产被吸纳完毕，基于通膨，是不可能出现同等价位的可负担房产，可负担的价位只会被推高，薪水追不上通膨，不用多解释吧。。


。那真的想要买房自住的人就没有办法了吗？

买房的时机


什么是买房的时机？你买得起的时候，就是时机。。这句话对吗？这句江湖味很重的话没有错，但是常常被人烂用了。



很多人常常说，等时机，现在还不是买房的最佳时机。残酷的事实，房产的时机是等不到的，


拜托，历史上，几时有出现过非买房不可的黄金的时机？是从来没有出现过，不然每个人都赚没有人亏了。


回头看，10-12年，是买房的时机吗？可以说是，


但是当时人人都觉得那是买房的黄金时机吗? 肯定不是，还有很多人说房价在高位了，过热了。如果时光倒流到10年，你可能也不发觉那是一个时机。如果你错过了前几年的时机，


再想想看，你可以等到或发觉到时机吗？如果出现条件好，可负担价位的房产，只要有需求量，就算给你等到升息，跌价的机会也是很低的。


如果一个房产项目跌了20%-30%。。。集体的下跌，相信我，你是不会买来自住的。

股票有可能出现黄金买入的时机，因为股票是定价而且公开的，只要价位跌到你所分析的价位，就可以买入了。


房产没有黄金时机，但最独特之处，就是你可以制造时机，因为在2手的房产市场，就算同一个项目，每个交易都是独立的，可以议价。


上面有说到一个需求高，居住条件成熟的项目要跌价，是很难的，这里是说要整个项目的单位跌价是几乎不可能的。但你可以向个别的卖家砍价，如果有卖家急售的话。



直接举例子，投资伙伴，有一个市价介于45万的房产（不是喊价，该项目普遍的交易价，我们定为市价），去年伙伴以40万的价格谈下来了。我们对该项目的分析，跌的机会不大，甚至几年内还可以升值。


如果明年这个单位真的以市价贬了10%（以条件来说，机会很小），也是大概40万左右，对我们来说，我们已经把风险控制到非常低。。。获利的机会更大，为自己制造作好的时机。




我从来没有鼓励别人买买买，分享的只是概念,买房的策略。精明的买房自住和房产投资的概念分不开




现在是买2手房的时机，可以自己寻找急售的卖家，砍一个你认为safety margin很高的交易价。当然你必须了解附近项目所有的交易价，你才知道你的交易价安全边际是否安全，需要做很多功课的。但到最后还是本身要负担得起，就是说，你买得起的时候，就能谈时机。




我分享的出发点在于帮助首购族了解房产，知道房产的概念，所以我一直围绕在可负担的房产，和买房的策略。我没有鼓励别人投资或买买买。



但既然你说到日本，我觉得也是很好的例子。我从自住和投资两个观点来说。



先说买房自住的观点，日本房市低迷，认同。香港的房市也经历了无数次的高潮和低迷，应该没有人反对。不管投资者有没有负资产，我的问题很简单，今天每个香港人和日本人都可以轻易的买房吗？怎么首购族买房的压力更大了？只能买更遥远，比较便宜的地方。



投资观点，日本房市低迷，你确定每个投资者头亏钱了吗？我常常说的一个比喻，前年马股1800点，到去年的1600-1700点，所有股票都下跌吗？每个买股票的都亏钱了？这是简而易明的道理。




房产是衣食住行之一，房产的确是很多人的心头之恨，对房产的报导有很情绪化的理解大有人在。



就说一个例子，除了房产，最近投资组最热门的话题就是油价。已经不少分析或专家说明了油价可能会下探到20美元，甚至10美元。。。难道现在买油股就笨吗？怎么还是有人开始投资石油，打算两三年后翻两翻？同样是房产，料跌10%，怎么就说道房产一文不值呢？这不是很矛盾吗？



房产和汽油有个相似之处，都是必须品，可负担价格的优质房产，不管房市好不好，都会被吸纳。汽油也一样，既然分析师说油价可能会跌到20美元，你的车可以跌到20美元的时候再添油吗？说起来很滑稽，但这的确是现实的情况。




如果说以我们的家债，平均薪金来说，100万的房产没有上升的空间了，那30-50万那些可负担，条件好的房产，还有很多下跌的空间吗？不要忘记还有很多人等着买自住的房产。房产不是一种可以再循环投资的投资产品。上有上限，下就无限，很多情绪化的人，的确是用自己的逻辑在自相矛盾啊。

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孙子龙：电子化措施6严重后果

99%拍卖官恐失业


全国  2016-01-24 09:36

http://www.nanyang.com/node/745304?tid=460

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纳吉:即起实行

30万元房屋只售首购族

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调升利率避资产泡沫

亚太打房措施奏效

| e南洋商报 http://www.enanyang.my/?p=500317

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【独家】限售首购族或弄巧成拙

槟发展商恐拒建30万元屋

| e南洋商报eNanyang http://www.enanyang.my/?p=502511

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买30万元房屋 确保无纰漏

首购族须国行税收局证明

| e南洋商报eNanyang http://www.enanyang.my/?p=503221

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不景气谋出路

每月300人考牌

房产经纪大增

（吉隆坡31日讯）经济不景气令失业大军飙增，许多人更转行当起房产经纪，加上政府努力推动觉醒活动，近月考牌的经纪也大增！

《南洋商报》访问一些房产代理公司，发现过去数月来应征的经纪人数增加不少。


国际地产私人有限公司团队领袖拿督朱佩莉受访时指出，最近一个月来，许多人应征转做房地产经纪。


应征人数倍增
据她的了解，过去单月最多人应征也只有20多人，但踏入2016年后，至今就有40人来应征，相信还会陆续有来！


另外，利丰地产有限公司执行董事覃朝宏受访时指出，过去3年，更多人转行当起房产经纪。


“公司一直在招揽人才和扩大阵容，整体上，过去3年的确很多人加入，但近6个月，我个人认为人数增加并不明显。”


要当房产经纪必须报读两天课程考牌，马来西亚房地产中介师协会（简称MIEA）会长辜永展受访时指出，过去半年以来，平均每个月都有300人登记考牌。


他接受《南洋商报》专访时指出，过去半年先后在槟城、怡保、新山、古晋和亚庇开班，报名参加两天课程以考取牌照的人数不断增加。


他说，开班规模大小主要看人数，有时甚至一场达到1000人：“我暂时无法提供具体的数字，我只能说，每月平均都有300人报考。”



独家报道：汪清吉


http://www.nanyang.com/node/746473?tid=643


头条 全国  2016-02-01 07:26

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【独家】房贷不放宽

首购族兴叹

| e南洋商报 http://www.enanyang.my/?p=503223