房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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投机者不堪打房脱售
捡便宜屋看今明年

（吉隆坡28日讯）GPROP销售管理有限公司董事经理何雪芬表示，政府的打房措施已“打醒”许多无知的投机者，她预测今年和明年也是购屋者“捡便宜货”良机，一些投机者已经面对被逼脱售或拍卖房产的窘境。

将有更多房产被拍卖

她说，以目前的市道而言，在两三年前入市的投机者现在“顶不顺”了，开始在市场脱售他们的房产。

她直言，未来两年的房产业走势会“很可怜”，接着下来就会有更多房产被拍卖情况出现。

何雪芬今日在南洋产业展上主讲题为“政府打房有利购屋者？”

上说，购屋者除了不能盲从投机，亦要了解全球经济行情和房产展望。

她认为，今明年会是购屋者“捡便宜货”的良机。

不过，她提醒，购屋者要精明投资，在市场上依然有值得投资的房产，同时接着也会有许多房屋因还不起贷款而面临被迫拍卖的下场。

美升息冲击房产购兴

此外，她认为由于整个建筑领域的原料价格都走跌，纵然加上消费税，对建筑业的影响不大，最重要的还是供与求的问题。

“今明年的房产市场走势，最大关注点就是美国将要调高利息，这会进一步导致房产业的购兴下挫。”

何雪芬认为，政府应要协助中低阶层收入的人民，确保建设更多可负担房屋，以及保障青年的贷款。

“同时，政府要再深一层探讨降低更多的投机者。”


头条http://www.nanyang.com/node/709307?tid=643
全国
   2015-06-29 07:20

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槟城跌幅最严重
房价连续两季下挫

（吉隆坡30日讯）国家产业资料中心（NAPIC）最新数据显示，房价指数（HPI）出现6年半以来，首次连续两个季度按季下挫。

根据NAPIC，我国首季的房价指数按季挫1.8%，至211.1，是2008年末季以来，首次连续两个季度萎缩。我国的房价指数在2014年第四季，按季下跌0.2%。

隆房价逆势上扬

最新的首季数据显示，槟城的跌幅最严重，按季挫2.3%；接下来是雪兰莪和柔佛，分别跌2.2%和1.4%。

有趣的是，吉隆坡的房价则是逆势上扬，按季扬0.5%。

整体而言，MIDF研究分析员认为，市场需求主要受到消费税开跑后，疲弱的消费者情绪，以及银行紧缩贷款所影响。

然而，按年而言，房价指数始终取得4.1%增长。

NAPIC数据显示，我国的房价指数增长显著放缓，首季按年仅扬4.1%，是5年半以来最缓慢的增速，且低于5年10.1%的平均增长率。

其中，雪兰莪的增长最温和，按年起3.1%；槟城扬4.9%、柔佛涨5%、而吉隆坡则是写下7.8%的增长。





今年新房产销售放缓

基于银行收紧借贷条例，分析员预见，今年的新房产销售将放缓。

“在我们所留意的房产发展商中，大部分也预计今年的销售将持平或减少。”

另外，在今年次季，也只有实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）和高美达（GLOMAC，5020，主板产业股）达到分析员的净利预测。

“我们维持领域‘中和’的评级，双威（SUNWAY，5211，主板产业股）是首选大型股，而高美达则是首选小型股。”

此外，分析员解释，双威近期的催化剂仍是超越22仙的股息预测。

至于高美达，则是看好该股是今年首家达到分析员预测的发展商，且周息率诱人，达5.5%，超越同行的3.5%。





全国
   2015-07-01 07:28 http://www.nanyang.com/node/709608?tid=460

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给我房子，我养你终老！



随着生活水平越来越高，加上现代家庭的孩子人数比较少，传统的“养儿防老”概念似乎已行不通！

再者，为人父母，也不忍心指望上有父母，下有孩子的年轻“夹心族”，在自己生活都无法保障的情况下，还要奉养父母。

若年轻时努力奋斗，买到至少一间属于自己的安乐窝，退休时，这房子能成为你老时依靠，会不会是一种不错的退休规划？退休负担是否不再那么沉重？

欧美流行已久的“以房养老”保单，不久前走进中国，但引起阵阵争议；我们访问专家探讨这个概念在本地的可行性。

“反向抵押贷款”盛行多国 以房养老潜力大

“你留下房子，我来为你养老。”不同的人听到这句话，各有不同的感受。

为人子女，若是财力许可又有孝心，肯定不加理会，但要是经济压力大得快连自己都养不起，家中老人又有物业，可能这是照顾家中长辈的一条出路。

为人父母，若是有物业又有儿孙，应该会想在自己的房子享天伦乐，对此概念可能不屑一看，但若有物业但膝下犹虚或和儿女不和，这可能也是退休规划的重要一环。

“以房养老”虽已在日本和新加坡推行，但马来西亚这个一直强调人口年轻的国家，有此需要吗？国人是否可接受这种概念？

始于荷兰的“房产反向抵押贷款（Reverse Mortgage）”概念，亦可被形容为“以房养老”。目前已是西方发达国家常见的一种养老模式。

在这个模式下，老人将自己的产业抵押或者出租给银行/金融机构出去，以定期取得一笔定额养老金，或者接受老年公寓服务。

尽管这种退休规划模式未在大马流行，但在亚洲多个国家包括日本和邻国新加坡，都有不同方式的“以房养老”计划。

中国不久前也推出了首个“以房养老”产品，只是引起许多争议。

随着“以房养老”计划陆续在亚洲各国推介，我国是否有这种市场？退休者是否需要？

马来西亚财务规划协会（FPAM）总执行长李琳乐（Linnet Lee）接受《南洋商报》访问时指出，若以婴儿潮时期出生的人（Baby Boomers）数来看，我国“以房养老”计划有市场潜能。

抵押产业获退休金

经过半个世纪，婴儿潮人口开始老化，且达退休年龄。然而婴儿潮的下一代，即现在年轻人，大部分都要为了自己的财务或生活而奋斗，要奉养父母成了很大的挑战。

因此她认为，这样的情况下，“以房养老”是可考虑的退休模式之一。

她解释：“老人将自己的产业抵押给金融机构等，获得退休金。离世后，产业由金融机构脱售，说不定还有余额，就可留一笔金额给至亲。”

“有瓦遮头”增现金流

李琳乐补充，对于许多大马人而言，房子可能就是他们人生中最大的资产，但是，缺少现金流来支撑退休生活。

因此“以房养老”的概念非常好，不排除大马未来会出现这种产品。

“通过这种退休模式，老屋主有管道释放现金，不需要再支付任何供款，却还是‘有瓦遮头’，直到离世。”

而且老人，一般都想要在自己原本居住的房子和社区度过余生。

毕竟他们对整个社群和设备都了如指掌，更重要的是还有熟悉的老朋友！

退休时需还清房贷

李琳乐强调，“以房养老”概念简单，大家都能了解，但若要推行，行政上需仔细考虑的细节不少！

首先，屋主必须确保自己到退休时，房贷已还清，且房价足够支撑退休生活。

此外，屋主一定要谨慎的把相关收费，把银行/金融机构将征收的利息计算在内。

对此，她也呼吁，银行/金融机构若推介“房产反向抵押贷款”计划，无论收费，条款都必须透明。

“屋主的亲人也必须了解整个计划，确保屋主离世后，能够正确的执行整个计划。”

此外，李琳乐还建议，“以房养老”计划不应该涉及中间人或经纪。

“因为只有这样，才能确保，把以房屋反向抵押给银行/金融机构时，所有释放价值都作为退休金。”

但一位受访资深保险专家也鼓励大众反向思考：“如果我有一个房子，把它卖了，同样有很多投资管道可获得更好回酬，确保退休生活安稳。为何要反向抵押给特定的银行/金融机构呢？”

他认为，屋主该如何确保银行或金融机构给予更好的回酬是关键之一。

他还强调，若这类产品推介，必须要双赢。

“消费者获得最大的利益，同时保险公司不会面对亏损。”

套现依照特定比率

“以房养老”是个长期计划，监管单位当然也需确保正确的条例，包括正确的评估房价，及提供及时资讯！

“比如，为了保障屋主，必须规定反向抵押时，套现要有特定比率，若低于这个比率，屋主就无法反向抵押。”

而且，还要考虑到反向贷款期间，产业价格大起大落等问题。

整体来看，李琳乐说，各单位包括屋主、银行/金融机构、监管单位、受惠者、产业顾问、财务规划师及税务专家，都需一同参与。她也建议向别的国家取经。

保险界：更需医疗保障

一名资深的保险界专家指出，他并不否定“以房养老”的好处及其市场潜能。然而他点出，数据显示，比较退休保障，国人更需要医疗保障。

“据本地媒体报道，国内达98%的投保者，即使买了保险，保障还是不足。且全国死亡人数中，95%因病离世，仅有5%是老死。”

在这大前提下，比较“以房养老”的退休保障，国人应该先确保本身的医疗保障足够，尤其是疾病相关的保障。

他续说：“95%因病离世的人数中，67%病因属36种重大疾病。”

而且，现代医疗费用已较20年前大幅增加。同一种癌症的疗程，20年前只需2万令吉，今天所需费用高达30万令吉。

因此，这名资深专家认为，“以房养老”无法解决疾病相关的问题。

“因此，这个产品仅适合已拥有足够医疗保障的人士。”

新闻背景
产业押银行 月领养老金

“以房养老”听起来似懂非懂，其实，这是房产反向抵押贷款（Reverse Mortgage）或倒按揭的俗称。在欧美已盛行许多，但在亚洲，只有中国刚刚试跑。老人将自己的房产业权抵押给银行、保险公司等金融机构，后者再每月给业主发放固定资金，作为养老生活费。

这概念有点像早年在国内流行的年金（Annualty）计划，差别在于以房养老是用房产抵押给保险公司，而年金则是在前期先付款给保险公司，同样都是在年老时定期定额获取养老金。

在“以房养老”计划下，当业主去世后，房产会由承担抵押的金融机构出售，所得用来偿还贷款本息；有的产品会在扣除所有开销和成本后，将余额退还给业主的后代。


报道： 伍咏敏、汪清吉



封面故事http://www.nanyang.com/node/711714?tid=688
产业周刊
   2015-07-12 13:33

tboontan

房产放缓 马币疲弱 投资者抢购农地保值



（吉隆坡12日讯）随着房地产成交放缓及马币疲弱之下，购置农业地“保值”成为投资者另一个留意的项目。不过位于策略地点的农业地已经出现非常惊人暴涨情况。

同时，房屋发展商近年也与农争地，他们的战略是在购入农业地后，就争取州政府转换土地用途批文，只要批文下来，有关地段价格几乎是“瞬间”大涨。

投资者及发展商除了在半岛内陆地区购农业地“库存”外，东马的农业地也成为另一个投资目标。

根据《南洋商报》探悉，在过去数十年，农业地涨幅非常惊人，那些早期购入及紧守不放的投资者经过数十年后，他们的投资已“翻了好几番”。

价格胥视地区

一般投资者投资农业地的3项策略是，一充作种植用途；二是保值及三，当完善的基建开始“接近”农业地段后，投资者就转换地段用途或高价出售。

马来西亚果农公会会长韩学习接受《南洋商报》专访时说，农业地大涨已是全面性的，价格高低胥视地区，越靠近城镇者越是抢手，也越可卖得好价。

他例举本身拥有坐落柔佛古来一块永久地契农业地，60年代一亩地只需200-300令吉，50年后的今天，因位于策略地点，已经飚升至160万至200万令吉。

而另一块在不同地区，在90年代买下的农业地，每亩地只需3万令吉，现在却叫价18万至20万令吉。

身为天主教徒的韩学习幽默地以“上帝造人，但忘记造大地”一语，认为农业地涨势仍将持续不断，永远不会停止。

黄汉良： 可媲美西马 东马农地每亩涨100万

国内农业地缺乏而市场需求殷切，加上人为的炒作致使价格不断飚升，与10年前比较涨了数倍，涨势未停。

这种农业地价格飚涨概括全国各地，东马也加入大涨行列，农业地价格涨势完全可以媲美西马。

来自砂拉越的马中总商会总会长拿督黄汉良说，他在距离古晋愈10公里的地方拥有一块农业地，已因近年来不断有人炒作而价格狂飚，每亩地涨到近100万令吉。

他说，在约10年前，当地的一亩农业地只需8至10万令吉，现在居然上涨至百万令吉，涨势之凌厉，令人乍舌。

黄汉良认为，农业地价格大起是全国性的，而砂拉越农业地大起的主要原因则是州政府正大力发展这个全国最大州属，以便与西马各州一样取得发展。

他说，正是在此情况下，整个砂拉越的农业地价格宣告飚升，尤其是古晋等城市周边地区土地被人炒起。

陈苏潮：市场需求大

马来西亚菜农总会长陈苏潮说，与10年前相比，南马的农业地价格已上涨数倍，例如东甲的农业地一亩只售5、6万令吉，现在则需20万令吉。

他说，他菜园所在地的武吉甘蜜每亩地10年前只需5、6万令吉，现则需10多万令吉。

陈苏潮说，农业地价格不断上涨的原因，乃因市场的需求大，集团或个体户的农民种植各种农作物诸如水果、蔬菜、橡胶及油棕等，不一而足。

他说，还有不少人栽种“罗汉松”等有美化环境作用植物的树苗，以供应国内需求，甚至岀口至新加坡。

“此外，更有人获得政府工程、提供各种种植在公路旁与大厦外等地方的具有绿化功效的多种树木的树亩。

“因此，本区已没有任何未开发的农业地，只看是否人有愿意岀售而已。”

不过，他说，农业地价格的涨势至去年杪后，进入今年涨势已大为缓和下来，主要原因是棕油的价格下跌及外劳短缺。

孔庆庶：暂避免入场

在彭亨州劳勿拥有大片榴梿园的七大乡团协调委员会前主席拿督孔庆庶，则劝请投资者“暂时避免入场”，因为该州的农业地价格已涨到了顶点。

他说，许多人炒作农业地，因为劳勿榴莲闻名遐迩，加上有人搞民宿旅游，那里的地价现在可说是最高的时候。

“若要购置农业地，我奉劝他们过了明年才看情况，现在不要进场。”

孔庆庶说，在劳勿很偏僻的农业地，现在一亩地竟然卖到15万至20万令吉，而这样地区的土地，在10年前每亩只需3万至4万令吉，分别太大了。


独家报道：冯运达 黄梓佑


头条
全国
   2015-07-13 07:32 http://www.nanyang.com/node/711750?tid=643

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二维码证件可鉴定身分
非法经纪涉400亿产业交易


（吉隆坡13日讯）大马估值师、估价师及地产代理局（BOVAEA）预测，去年产业代理经手的房产交易额约1000亿令吉，其中30%至40%来自非法产业经纪，产业交易者受促要求产业代理或经纪出示印有二维码的产业经纪证，民众只要使用智能手机扫描，就能确认证件上的资料。

BOVAEA产业代理工作委员会委员索马苏德仁指出，去年全国产业交易额预计为1680亿令吉，包括政府、发展商、屋主及产业代理的交易。

“预计其中1000亿令吉来自产业代理及经纪，惟高达30至40%来自非法产业经纪。”

根据官方数据，2013年房产交易量为38万1130宗，交易额达1520亿令吉，然而预计高达60%交易额（约910亿令吉）由非法产业代理和企业经手。

盗用合法代理照片

有鉴于近期发生合法产业经纪照片被盗用行骗，大马估值师、估价师及地产代理局产业代理工作委员会今日召开记者会，呼吁公众提高警惕，提防非法产业经纪行骗。

大马产业经纪协会前主席西华山卡尔指出，1981年估值师、估价师及地产代理法令落实至今34年，没有非法代理或经纪被控，这是缺乏有效执法所致。

可依售价抽佣金 产业经纪禁赚差价

大马产业经纪协会前主席西华山卡尔今日出席记者会时指出，在1981年估值师、估价师及地产代理法令下，注册的产业代理及经纪只能依据售价抽取固定利率的佣金，绝对不能赚取差价，否则将违法。

他说，受害者不仅限于屋主，政府及关税局都是受害者。

“非法产业代理及经纪进行数十亿，甚至是数百亿交易，却没有缴纳任何税务，我们合法产业代理赚取的每一分钱都必须纳税。”

每月接40投诉

另外，大马估值师、估价师及地产代理局产业代理工作委员会主席林振兴补充，在这项法令下，违规的注册产业代理及经纪会面对惩罚，反观非法产业代理及经纪却不受影响。

他透露，当局平均每个月接获30至40宗各式各类的投诉。

“很多时候，受骗者向我们投诉，我们都不能采取任何行动，只能劝告他们报警，让警方采取行动。”

虚报房价牟利

也是BOVAEA产业代理工作委员会委员的西华山卡尔说，非法产业代理及经纪不仅会发生欺诈行为，也会导致房价受影响，并举例，非法产业经纪可能会虚报产业市价从中牟利。

“例如，一间市价200万令吉的产业，他向屋主宣称180万令吉，而他以190万令吉售出，从中就赚了10万令吉差价，但是，却没有人觉得受骗。

“许多屋主并不了解法令，也不管有关产业经纪是否有注册，只想要成功出售产业。”

出席记者会者包括BOVAEA产业代理工作委员会主席林振兴、委员东姑法伍兹、菲尔道斯及林联通。

知名租户当诱饵 骗业主佣金

国际地产有限公司执行董事主席饶安昌召开记者会解释，不法分子行骗手法，是向欲出租店铺的业主，宣称手上拥有数名知名公司租户，包括知名饼家及药剂行等等。

随后，骗子会移交租金支票给业主，通常选择在星期五转交支票给业主，再要求业主支付佣金，支票抬头写上自己的名字，等到业主发现支票无法过账时，骗子已经不知所终。

本月初，被冒名行骗的房地产中介到马华公共服务及投诉组，澄清本身是受害者，希望涉案的老千尽快被绳之以法。

被冒名行骗的受害者指出，本身的人头像被老千列印在别人的名片上，直到接获同行的询问时，才获悉照片被盗用一事，同时，他也饱受同行的议论和猜疑。

业主急售屋 致骗案增加

林振兴担忧，随着房产市场放缓，心急出售产业的屋主会导致非法产业代理及经纪案件增加。

5万非法经纪交易活跃

大马估值师、估价师及地产代理局估计，全国约有5万个非法产业经纪活跃于此领域。

林振兴呼吁，民众在进行任何产业交易前，应要求产业经纪出示产业经纪证（REN Tag）。

产业经纪证上印有经纪的个人资料，包括名字、照片、身分证号码、注册编号、所属的产业经纪公司及产业经纪的注册编号及有效日期等。

“只要使用智能手机扫描，就可确认这些资料。”

他提醒，贴在灯柱、树木等的宣传广告都是非法的，合法宣传材料都必须印有产业经纪证号码。

林振兴说，在1981年估值师、估价师及地产代理法令下，任何未经注册的产业代理及经纪进行产业交易都是违法，使用非法产业代理及经纪者都无法获得法律保障。

他解释，产业代理必须经过4年的考试及培训才能获得注册，而产业经纪则必须参与两天课程才能获得当局认证。

国际地产遭盗名行骗

“过去2年，共有1万6000名产业经纪获得认证。”

上月杪，国际地产有限公司（GS Realty）揭露，不法分子利用公司名义向业主骗取佣金，至今已经接获6宗投诉，损失金额约1万令吉。


头条
全国
   2015-07-14 07:24 http://www.nanyang.com/node/711906?tid=643

tboontan

房产经济学：高教贷款“烂账”殃及房市


随着发展商不断地推出新产业项目，并把售价调整到更合理的水平，可看出可负担房屋正大行其道，为首购族捎来佳音。

在巴生谷的南部和西部走廊，从巴生至莎阿南、史里肯邦安至加影，以及万宜至士毛月，正迅速崛起，闪耀亮眼光芒。而且，就算有大量房屋持续推出市场，仍难以满足庞大的需求。

照理说，在供不应求的环境中，产业领域前景应是一片明朗。然而，如今的买家难以获得贷款，即使可负担房屋供应充足，也只不过是“吃不到的葡萄”。

而且，此时更出现了意料之外的负面因素，进一步冲击已陷入放缓的产业领域。




从国家产业资料中心（NAPIC）的数据中，可看出市场对房屋的需求仍非常迫切，除非有意外出现，否则在2020年，房屋需求将继续提高至300万间以上。

强劲需求，加上发展商积极迎合市场的情形下，相信产业领域的前景，应该有看头。

然而，我向许多发展商和专业人士谈及有关话题时，却得到截然不同的反应。这是因为，几乎所有人都在抱怨，可负担房屋越来越难负担得起了。

但值得注意的是，人们如今说的是“很难买得起可负担房屋”，并非“再无法找到可负担房屋”。所以，我们都知道现在最难以克服的问题，其实是银行贷款。

政府规定，银行提供的按揭融资（Margin Financing），最多是房价的90%，而且，国家银行对借贷者的偿还率（DSR）要求也更加严格。而意料之外的打击，也在此时出现……，那就是借给国民深造的高等教育基金贷款（PTPTN）。

根据中央信贷资讯系统（CCRIS）资料指出，我国高教基金借贷者的拖欠期数和未偿还数额，相当惊人。

削减40万潜在买家

我们可看出，截至2013年的拖欠者超过40万人，而拖欠金额更高达13亿令吉。

这些拖欠者的信用状况，因高教基金而蒙上阴影，这相等于削减了40万名可负担房屋的潜在买家。

即使具备强稳的收入水平，以及符合银行贷款条件，对他们而言，拥有可负担房屋依然是个梦。

政府催“债”太宽容

有人表示，高教基金并不是问题，即使真的是个不利因素，也没有确实的解决方法。

但我认为，可能大马政府在催收高教基金贷款方面，太过宽容了。

在过去数十年来，高教基金为许多学子提供了许多优惠，包括相当长的偿还期限，以及非常低的还款额，即使拖欠者没依期还款，当局也没有强制催收。

每月固定扣薪偿还

现在应该找出这些拖欠者，并与各方协商，来找出解决之道。最简单的方法，就是跟税收局合作，为雇主、高教基金和雇员（即拖欠者）确立三方协议，每月固定扣薪来偿还。

与此同时，国行也应该建议银行，根据申贷者是否已签署协议，来审核贷款能力，而不是一味地驳回所有拖欠高教贷款者的申请。一旦获得银行放行，贷款者就能一边准时偿还高教贷款，一边购买产业了。

至于已在国外工作的拖欠者，就需要跟移民局携手，我相信这可在中长期内，追回可观的欠款。

所谓“欠债还钱，天公地道”，假设你很幸运地获得国家帮助，取得贷学金来完成学业，并找到一份好工作，就更应该在达成梦想和目标后，准时地把贷款归还给政府，而不是一味地拖欠。

银行要求准时还贷

我们都知道，银行对贷款者准时和稳定还款的能力，要求非常严格。

准时还款的能力，反映了贷款者的具备可靠与值得信赖的优势，一旦拥有这些特质，即使在政策严谨的环境中，也能顺利获得贷款。在政府和银行紧缩贷款政策时，准时还款的贷款者，还是应该得到信赖的。

从CCRIS的数据，可看出高教基金问题的严重程度，我认为，这的确需要获得政府正视。

假设没有获得改善，相信大马未来数年的财政将每下愈况，随着债务占国内生产总值（GDP）比例走高，大马信贷评级可能会出现下跌风险。


Dr. Daniele Gambero 丹尼尔博士 REI集团创办人兼总执行长



产业周刊
   2015-07-12 14:11 http://www.nanyang.com/node/711718?tid=686

tboontan

钱途屋语：破解房贷迷思


拥有属于自己的家，是每个人心中最大的愿望。

购买房屋并不是一朝一夕的事情，因为这决定会对我们未来的财务状况有着很大的影响。

大部分人无论购买房产供自居还是投资，都会选择向金融机构（如银行）贷款融资。

首次置业者在申请房贷过程中，往往会面对许多的疑问，好比如“哪一家银行可以提供最低的利息？”、“哪家银行可以免除买房入场成本？”等等。

因此，今天我们将一起探讨在申请房贷时所需了解的事项。

提到房贷，人们脑里闪过的第一个问题会是“哪家银行可以提供我最低的房贷利息？”。

然而，这问题并没有一个肯定的答案。

这是因为房贷利息的高低取决于各种贷款因素，如贷款额、期限和申请人的信贷记录等等。

另一方面，低房贷利息基本上代表低分期付款。

然而，若是只选择最低利息的房贷，而忽略了贷款合约里的细则与条规，并不是明智的决定。

利息越低未必越好

这些细则与条规一般上会列明每月分期付款的数额，以及其他重要事项如贷款锁定期、违约金巴仙率等等。

打个比方说，在你的房贷细则与条规章节里阐明，贷款锁定期为5年及违约金5%。

在锁定期期间，你不应鼓励还清贷款额或向其他金融机构再融资。利息在整个房贷中，依然占据很重要的一环。

像上述提及的低房贷利息基本上代表低分期付款，同时房贷利息也能显示出我们房贷所需偿还的总数额。

换句话说，利息间的差异会决定你的每月分期付款数额。

这些细微的差额相加后，将会是一笔巨额。因此，在选择房贷时候，我们也不可以忽略房贷利息的重要性。

哪家银行最快批准申请？

其实，每家银行的贷款审核程序都不同，所需的时间也不一；因此，不能单方面肯定哪一家银行的审核时间最短。

一般上，如果贷款申请人可提供完整的文件，一到二周的时间就可审核及批准。

因此，在提交房贷申请时，你可准备一个清单点算贷款申请所需的文件，这样可以避免审批时间延误。

锁定期VS违约金

除了贷款利息和贷款类型，贷款锁定期是你必须考虑的另一个因素。

顾名思义，在锁定期期间若是你提早偿还贷款、向其他银行做再融资或其他违约行为，你将必须缴付一笔违约金。

其他的违约行为包括违背合约里的细则与条规，解除合约以及合约转让。一般情况下，违约金为贷款额总数的2%至5%。

因此，在选择房贷的时候，建议选择提供最短贷款锁定期和最低违约金的房贷。然而，市场上也有一些银行不会向借贷者收取违约金，前提是借贷者必须提前通知银行。

另外，无锁定期的房贷，一般上的贷款利息都会比较高。

定期VS伸缩型贷款

或许有些人会不了解伸缩型贷款，半伸缩型贷款与定期贷款之间的差别。从本质上来说，拥有伸缩服务的贷款可以让你将多余的资金，存入你的贷款户口/来往户口里。

若是伸缩型贷款，当你提出这笔资金时无需缴付行政费用，反之半伸缩贷款同样可提取款项，但却必须缴付行者费用。

定期贷款则不允许借贷者提出已存入的多余资金，除非有相关文件成交给银行，再由银行作出适当的决定。若是你有多余的资金可预付部分或全数的贷款额，建议你选择伸缩型贷款。

当你将这笔多余资金存入你的贷款户口/来往户口后，银行在计算贷款利息时，将会从贷款额里扣除这笔资金的数额，再根据余额计算需偿还的利息与付款。在节省利息费用的同时，你也拥有更灵活的付款方式。虽说伸缩型贷款由很多好处，但半伸缩型贷款与定期贷款也有不同的好处。

选择适合自己的贷款，最终还是必须符合自己的需求而定。

总结

购买房屋有可能是你人生中一个重要的里程碑。在找寻适合的房贷的过程中，必须非常谨慎选择与决定。

虽然房贷的成本依据房贷期限被延长时间来偿还，但若没有妥善的规划与安排，借贷者会面临很多财务问题，如定期缴付分期付款。

因此，为了避免陷入财务困境，你可以在申请房贷前向有经验的专业人士为你作财务健康检查。


Loanstreet 免费贷款资讯及咨询网站


产业周刊http://www.nanyang.com/node/711717?tid=686
   2015-07-12 14:09

tboontan

产业倾情：令吉越贬越该买房


令吉又跌了，这是最近国人的热议课题。

鉴于国内政经因素，外加国际油价下跌、希腊债务危机等层层夹攻下，导致最近令吉跌跌不休，大家的脸色似乎也跟着令吉起落惨兮兮。

屈指一算，令吉兑美元从今年初春1月2日的3.51，一路往下探，截至上周二（7月8日）达到3.80，之后更跌破了3.80，写下自1998年9月令吉与美元挂钩以来，16年的新低、最低关键水平。

在短短半年内，令吉已贬值了将近8.3%，更令大家对手上持有的令吉忧心忡忡。

眼见令吉颓不成势，国家银行总裁丹斯里洁蒂终于出面信心喊话、力挺令吉，并在上周出手扶盘，才稍微稳住了令吉的跌势。

这一扶，让令吉止跌回扬，停留在令吉兑美元3.80以上的关键心理水平。

尽管国家银行指出，令吉如此跌势，已脱离了基本面，因此，国家银行才不得不入场干预，遏制令吉跌势加剧。

加重投资产业保值

令吉贬值，想当然的，令吉面值大幅缩水，钱更不够用了；今后采购入口产品，甚至出国旅行消费购物等，恐怕都要付出更高的代价、更多的令吉不可。

但另一方面，令吉贬值却也有助吸引更多外国游客来马消费购物；大马产品出口价格也更具竞争力。

对大马产业而言，令吉贬值，导致建筑成本加重之余，却也吸引国内更多资金充裕的投资者急着将资金转移，转向投资产业，甚至砸下重金加重投资保值，抗御令吉贬值。

特别是外国投资者，更是危机中见机会，还不趁着令吉贬值这个大好时机，赶紧抓住并加快、加大在大马的产业投资。

根据市场统计显示，外国投资者在大马的产业投资，仅占大马产业成交量的15%（主要集中在吉隆坡、柔州、槟城与亚庇这些商业繁荣、人口集中的大城市），相较新加坡外国投资者占35%，还有一段很大的距离。

这些外国投资者主要来自新加坡（达50%）、中国、台湾、日本、中东、印尼等地。

“大吉隆坡”利产业增值

就大马的投资环境而言，大马的政治稳定，每年保持5%的经济增长。

加上大马天然资源丰富、公共交通、基建设施、教育、医疗、休闲设备完善，生活水平相当、生活费不高，常年如夏、语言文化特色，又无天灾，曾被评为亚洲第八最宜居城市，以及“大马第二家园计划”（MM2H）等天时地利人和优势催化之下，更吸引了无数外国投资者的目光。

再加上最近大马政府耗资1720亿令吉打造“大吉隆坡计划”，期望在未来10年里，将吉隆坡努力打造成为世界20个宜居城市之一的世界级大都会。

另外，在“大吉隆坡捷运计划”，涵括综合城市捷运系统（MRT）与城市轻轨系统（LRT）发展，努力打造的世界级大都会，马新合作兴建时速高达300公里、从吉隆坡到新加坡长达约354公里的马新高铁计划（HSR）、衔接新山与新加坡兀兰的跨国轻快铁系统（RTS）、东南亚最长大桥———槟城第二大桥、第三通道等等多项大道工程重大基础建设。

这些项目，不光是带来的极大交通便利，直接带动周边地区的产业发展与经济效益，也将继续吸引外国投资者抢进大马产业市场。

更重要的是，这足以加速推动吉隆坡与大马多个投资热点的经济与旅游蓬勃发展、产业增值与国际化进程。

大马房价仍是区域较低

虽然从去年1月1日起，我国提高了外国投资者在大马置业或投资产业的最低门槛，从原本的50万令吉到100万令吉（而柔州则是在去年5月1日才开始实行）。

之后，雪州政府也宣布，从2014年9月1日起，提高外资（包括个人与公司）与永久居民在雪州购置产业的最低价格介于100万至300万令吉之间；并且还将地区划为三个区块，即第一区（八打灵、鹅麦、乌鲁冷岳、雪邦与巴生）、第二区（瓜雪与瓜拉冷岳）、第三区（乌雪与莎阿南），以根据每个地区的产业最低价格划分、设限，限制外资大量购置雪州产业，然而却无阻于外国投资者投资大马产业的勃勃兴致。

最主要的原因是，大马的产业价格，在本区域中仍是相当低的。

根据国际货币基金组织（IMF）最近发布的一项数据显示，大马的房价，仍继菲律宾、香港、纽西兰、中国、哥伦比亚、爱沙尼亚、巴西之后，世界排名第八；而在亚洲则排名第四，也次于菲律宾、香港、中国。

同时在涨幅上，大马的产业也是本区域增值最慢的，整体涨幅约7%，比新加坡的38%、香港的24.5%、台北的12.74%来得还要低。

因此，在大马投资置业，增值潜能大、转售率也快；纵使出租，每年也一样可以赚取4至7%的净租金率。


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理

投资策略
产业周刊http://www.nanyang.com/node/712744?tid=686
   2015-07-19 14:44

tboontan

大城堡 越来越拥挤


在吉隆坡市郊，很多人都知道大城堡（Sri Petaling）这个最靠近武吉加里尔（Bukit Jalil）的城镇。

处于非常优势的地理位置，临近各高速大道，往返吉隆坡市区、巴生、梳邦、布城、芙蓉、马六甲及柔佛等地都非常方便。

这里多是有地房产，也因如此而导致该城镇目前的土地空间有限，在地少人多的情况下，导致大城堡演变成一个拥挤城镇。

大城堡地处于吉隆坡，靠近吉隆坡和雪兰莪州的边界，被快乐花园（Happy Garden）、华联花园（OUG）、古仔路鸿图园（Kuchai Lama）及武吉加里尔（Bukit Jalil）所围绕。

这里的产业多属住宅及商业性质，而且，在商业区，也只有少数的工业排厂。

尽管大城堡并不是一个大城镇，但这里拥有足够的设施及设备，满足居民的生活需求，就好比拥有购物商场恩达广场（Endah Parade）、环球百货（The Store）、三星酒店大城堡酒店等。

大部分属保卫社区

这个城镇的大部分住宅都是保卫社区，出入口处设置保安亭，以提高住宅区的安全性。

大城堡位于国内多条大道及主要道路交汇处，可以透过不同的道路及高速大道通往其他城镇。

比如：莎阿南大道（KESAS）、吉隆坡-芙蓉高速公路（KL-Seremban Highway）、隆布大道（KL-Putrajaya Highway、Mex Highway）、新街场大道（Sungai Besi Highway）、新班底大道（New Pantai Expressway）等。

目前，这里的铁路服务仅有轻快铁，最靠近的轻快铁站为大城堡站及武吉加里尔站，而目前也正在进行捷运提升工作，透过格拉那再也地铁站衔接至梳邦地区。

最靠近的交通转运站则位于南湖镇（Bandar Tasik Selatan），可转接电动火车（KTM）及机场快铁（ERL）。

房产交易量仅增6%

大城堡有地房产或是分层住宅，从2010年至2013年的交易价，都处于正面且稳定上涨，但在单位成交数量方面并没有出现乐观的增长状态。

实际上，在2013年，根据分层房产的交易量，仅有6%增长。

例如从2010年开始发售的Endah Prominade服务式公寓，交易量明显下降；从2011年的80个单位跌至2012年的40个单位，2013年再降至2个单位。

这样的情况也同样出现在Endah Regal、Endah Ria及Endah Villa的销售数字上。

拟建服务式公寓

大城堡地区正在发展的重点项目并不多，目前仅有一项由Petaling Garden有限公司发展的46个单位的办公店铺，开价380万令吉起。

其它已经完成的发展项目有8Petaling、低密度的8至11楼服务式公寓（156个单位），参考价为每平方尺400至550令吉。

Petaling Garden有限公司计划在大城堡高尔夫球练习场附近，兴建602个单位的服务式公寓，正处于申请阶段。

大城堡普遍上已经被有地房产挤满，土地已非常有限，但仅剩的空地仍不断被发展商开发，而导致该城镇的绿化面积越来越少。

因此，相信未来这个地区的发展会转向高楼层发展而不再发展与目前类似的低楼层项目。

目前，受空地有限的因素影响，商业地区面对交通拥挤及停车位不足的问题，且有些高速大道及公路的建设非常靠近住宅区，引起受影响居民的不满。


资料来源： 地产王



房产趋势
产业周刊http://www.nanyang.com/node/712742?tid=686
   2015-07-19 14:37

tboontan

地产销售：房地产市场低迷，放缓？


在上个月中，蕉赖某发展商推出一项公寓新楼盘，只用了短短一天就售罄所有600个单位！购买者还需凌晨开始排队选理想单位。不是说市场低迷吗？为什么还有那么多人买房子？而且还要排队？

这可是千真万确的事情！有些买家甚至还花费200、300令吉找人代替排队。原来，这个新项目与附近其它发展商卖的便宜了最少20%以上！

自从大马消费税实施后，无可否认市场的确是放缓了许多（与之前相比）。这可从房地产经纪的看屋预约窥出其中。以往，房地产经纪每天都忙得不可开交带顾客看房子，刊登广告后的咨询都特别多，而现在的次数明显减少许多。虽然看屋次数减少，但是来看屋的买家都很高潜质会比较有心买多过走马看花，成交单数相对其实并未减少。

房价明显比较合理

在业主方面，所要卖的房价明显比较合理了。在3个月或之前，业主要卖的价格往往高过银行估价，这让买家在购买产业时必须多缴付现金，因为银行给予所承认的估价最高90%贷款。而目前情形业主所要出售的房产价格都会与银行的估价相等或更低。

不可错过二手市场

发展商方面，我们可以看到很多发展商开始延迟一些项目（如果可以的话），等待市场购买欲较强时才推出。当然除却一些势在必行的项目。由于考虑到市场购买欲不强，为了降低风险，发展商在定价时不会把价位定得太高。原本可以卖得较贵的产业，考虑到市场低靡因素，为了短时间内销售完，宁可把价位稍降低。

至于投资者方面，由于新项目的价格合理，加上发展商所给予的配套促使买家轻易购得产业，投资者是时候该出手了。二手市场更是投资者不可错过的一块，由于一些急于出售的业主无法在短时间内将其产业脱手，他们将以较低的价钱售出以吸引买家。投资者可随时轻易寻到所谓“跳楼货”！

总括而言，现在绝对是购买房产的好时机，只要不是短线投资，绝对是时候入场了！购买自主的更不在话下！


陈康伟 高级资深导师

副刊
开心职场
   2015-07-20 15:01 http://www.nanyang.com/node/712894?tid=493

tboontan

房产经济学：常识 VS 实际市况


回顾上半年，可发现大马政治议题、情绪化行为和市场谣言等，充斥着产业领域。

大马产业是否正逐步迈入泡沫化阶段？还是已经泡沫化？抑或处在市场崩溃的边缘？

根据大部分报章在过去数月的报道，人们可以很轻易地回答，这些问题的答案是肯定的。

不过，在表示肯定的同时，我们往往忽略了事实和数据，也忘了在做决定之前，必须三思而行，因而陷入片面、断章取义的判断。

因此，在流言满天飞的环境中，我们不妨先冷静下来，认真看一看产业领域如今的发展趋势，并思索真正的核心问题。

在上半年，有许多人都在担忧大马房产出现供过于求的问题，且惟恐天下不乱似的，不断散播市场泡沫化的流言。

但根据国家产业资料中心5月的数据，我发现房产市场所谓的供过于求，完全就是子虚乌有。

市场仍需300万间房屋

其实，大马对房屋的需求依然非常强劲，尤其是可负担房屋。保守估计，直至2020年底，市场还需再注入300万间房屋，才能完全满足需求。

至于市场泡沫化，首个迹象就是出现严重房屋供过于求，促使投资者和投机客都纷纷对房产领域止步。

然而，回顾上半年，这些预测或评论其实都并非事实，只是市场谣言。

虽然有些把买家锁定在高收入阶层的特定产业，的确出现价量齐升的现象，进而陷入放缓窘境。

但整体产业市场并没有像某些人预测般，陷入泡沫化或濒临崩溃。

大马统计局数据指出，大马一直以来最重要的问题之一，是可负担房屋的“可负担售价”问题。所以，我想强调的是：“可负担房屋，依旧稳占市场重心。”

先找“可负担地皮”

假设我们想要兴建可负担房屋，一定要先找到“可负担地皮”。

但这些售价廉宜的地皮在哪里呢？是靠近市中心吗？还是在都市的郊区呢？

只要观察巴生谷西部和南部走廊、柔佛东部、西部和北部地区、以及槟城峇都加湾一带，可发现这些地区的房产正蓬勃发展。

假以时日，这些地区将会成为万众瞩目的新兴住宅区。而可负担地皮究竟在哪里呢？答案想必不言而喻。

如今，不仅发展商意识到这点，产业买家也开始正视事实和数据，把目光转向这些“可负担地区”。

同时，政府了解人民对房屋的迫切需求，因而在地区周边打造公共交通设施和商业中心，进一步推动当地产业发展。

不是过大就太小 可负担屋面积不符需求

然而，核心问题是，有些发展商不懂得如何维持房屋的“可负担价格”，促使供应与需求出现落差。

调查了大马数个可负担房屋地区后，我发现一些有趣现象。

尽管这些房产的每平方尺售价相当低廉，处于每平方尺230令吉至400令吉的可负担水平。

不过，一旦每平方尺售价乘上房屋的整体面积，就不再属于可负担房屋了。

我想说的是，尽管有超过70%的产业，每平方尺售价属于可负担水平，但这些房屋的面积，有的小于700方尺，有的大于2500方尺，无法迎合买家真正需求。

假设一个家庭的成员共有4至5位，排除了舒适的因素之后，适宜居住的房屋面积应该是介于900至2000方尺之间。

“便利家庭”新设计理念

我认为，发展商应重新思考，适于大马人民居住的产业，整体面积究竟是多少。

目前，确实有数个发展商重新检讨了本身的城乡规划，并提出了相当有趣的设计理念，即“便利家庭”（family convenient）房屋。

例子包括联马置地（UMLAND）、实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）、美景控股（MKH，6114，主板产业股）和森那美（SIME，4197，主板贸服股）等公司的产业项目。

只要造访这些公司的销售廊，就可清楚了解：惟有能够真正迎合市场需求的产业，才会获得热烈回响。




Dr. Daniele Gambero 丹尼尔博士 REI集团创办人兼总执行长



产业周刊
   2015-07-26 14:01

tboontan

钱途屋语：零入场成本房贷利与弊


资讯与网络的迅速发展，缩短了人们找寻适合房贷的繁杂过程。

只要上网输入相关词汇，就可以找到银行所提供的各种房贷配套。

不仅如此，现在已有网站提供房贷配套对比的服务；因此，找寻适合自己的房贷已不是一件难事。

随着市场竞争强烈，银行之间推出了各种不同的房贷配套，吸引大众的关注，其中最为众人所了解的房贷配套，就是零入场成本的房贷配套。

然而，这些网络上的资讯不足，大家可能无法清楚了解房贷的细则与条规，同时也混淆了思绪，影响了的判断与抉择。

今天，就让我们一起探讨零入场成本房贷的利与弊。

首先，什么是房贷入场成本？

房贷入场成本就是购屋者在购买房屋时，必须缴付的费用，包括头期、律师费、印花税、估价费及仲介费。

若选用零入场成本贷款配套，银行将会负担起所有贷款的入场成本，但实际上，会以较高的利率来补偿银行先承担的负担。

然而，房屋的头期并不包括在银行所负担的入场成本里，因此贷款者依然需要缴付最低10%头期（但有些银行可提供高达房价95%的贷款额）。

若选用零入场成本贷款配套，贷款者就能省下买卖合约及贷款合约的律师费和印花税。

通常在零入场成本贷款中，银行都会负担所有贷款入场成本，但也有些情况，银行会把贷款入场成本纳入贷款额中。

这表示我们除了需要缴付贷款的利息外，还必须为额外的贷款入场成本缴付利息。

只需缴付头期钱

那么，申请零入场成本贷款的好处是什么？

显然，申请零入场成本贷款最主要的好处，就是无需缴付除头期以外的贷款入场成本。

当你手上没有足够的流动现金，缴付贷款入场成本时，零入场成本贷款会是一个很好的选择。

另外，如果你同时购买多项产业，零入场成本贷款可以让你在购买这些产业时，不影响本身的现金流。

不过，对贷款者来说，零入场成本的配套，会比一般贷款有利吗？

较高利息长远非好事

对于零入场成本贷款，银行会调高贷款利息（一般上高出至少0.2%），这对你的长远计划来说并非好事。

根据个人的需求与情况，零入场成本贷款或许对你现在有好处，但若进一步研究，就会发现较高利息可能会增加往后分期付款的负担，这或许对你的益处并不大。

究竟零入场成本贷款是利大于弊或相反？

为了更好和清楚地解答这个问题，让我们以一些例子来说明。

假设你正打算购买一个总值20万令吉的产业，贷款细节如下：


接下来让我们看看一般贷款中，你必须缴付的贷款入场成本：


比较一般贷款与零入场成本贷款时，最大的区别，在于零入场成本的利率比较高：


当你知道利率的差别后，最大的问题就是每月分期付款的差别：


如果你选择零入场成本贷款，一开始，可省下1万9400令吉的贷款入场成本。

但若从偿还总额来看，将需多偿还总值2万3551.91令吉的利息。两者相差4151.91令吉。不仅如此，这个差别只会随着贷款额和利息的增加而扩大。

或许你认为4151.91令吉对35年的贷款来说并不是一个很大的数目，但如果把每年额外偿还的利息放入投资计划中，结果会是如何？

关于投资计划，你可把钱放入私人退休计划，公积金或单位信托基金中，而这些投资工具每年可产生平均高达6%的回酬率。

如果你把每年额外偿还的利息放入这些投资工具长达35年，回酬会如何？不妨参考我们所做的分析：


以上图表显示，假设你的投资工具每年回酬率为6%，35年后你的投资价值将是8万7576.75令吉。事实上，不论你是在投资或贷款，复利效应的效果都非常惊人。

所以，关于零入场成本贷款利大于弊的问题，结论是显而易见！

在考虑到偿还利息和机会成本等问题上，零入场成本贷款并不一定会比一般贷款有更多好处。若你是一个金融专业人士或者你倾向于把所有未来的资产折算成现值，结果可能会有所不同。

虽然如此，如果零入场成本的价值对你来说，大于低利率的价值，你依然可以选择申请零入场成本贷款。另外，为了补偿贷款者必须偿还高利率的损失，有些银行会在贷款中附加现金回扣等有利于贷款者的条款。

总结
了解每一条款细则与条规

房贷配套常常有不同的条款，来吸引不同需求的贷款者。

即便如此，很多条款并不一定适合你自身的经济情况和需求。

因此，在申请房贷前，建议你用心去了解每一个条款的细则与条规，和这个房贷计划对你的影响，以避免不必要的麻烦与问题。


Loanstreet 免费贷款资讯及咨询网站



产业周刊
   2015-07-26 13:51 http://www.nanyang.com/node/713966?tid=686

tboontan

房地产发展商会主席促国行
应放宽首购者贷款条件


（梳邦31日讯）马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督斯里法特依斯干达希望，政府尤其是国家银行可以针对首次购房者放宽贷款条件，特别是那些购买可负担房屋者，以让他们可以如愿购得房屋。

他说，政府把50万令吉以下的房屋列为可负担房屋，而欲购买这些房屋者都是真正有意购房者。

“我们明白政府是要阻止投机者炒房，但对于那些有意购房者，我们应该协助他们。”

贷款申请被拒增50%

他今天在2015年第二场马来西亚产业展（MAPEX2015）推介礼后记者会上，这么说。

出席者包括马来西亚产业展筹委主席拿督黄腾亮、首相署部长拿督马袖强、该商会联邦直辖区吉隆坡分会主席陈真明。

他在致词时透露，根据发展商的反馈，相比去年，购房者银行贷款申请被拒人数激增50%。

“当局应对具有资格的购房者提供创新的融资方案，如发展商利息承担配套（DIBS）、加速分层付款（accelerated tiered payment），以协助特别是第一次购房者融资。”

对于今年下半年的房地产行业展望，法特依斯干达说，2015年对房地产行业来说是极具挑战的一年，除了本地经济环境以外，海外经济环境也对行业有着影响。

“此时此刻，令吉汇率持续贬值，而国际油价及天然气价格也在下滑。”

消费税落实后 购买力会放缓

询及消费税落实后，对房地产行业的影响，法特依斯干达说，目前仅度过了第一季度，仍未看见对行业的完整影响。

“当消费税落实后，购买力自然会放缓，这是相当正常的。我们也可以参考邻国，在9到12个月内，多少都会有所影响。”

他认为，在首3个月，人们仍不熟悉消费税运作，因此应在消费税落实9至12月后，才可看见消费税对市场的真正影响。

马袖强：政府会聆听建议 鼓励业者续提意见

对于房地产发展商会的建议及呼吁，首相署部长拿督马袖强说，政府会聆听业者的建议，也鼓励业者继续提出意见。

针对目前的经济局势，马袖强预计，未来的房地产行业将面对许多挑战。

“然而，若有着创新和锲而不舍的精神，我相信，房地产行业将会绝地反弹。”

他说，今年我国作为东盟轮值主席国，政府期望能达到更显著和富有成效的结果，并且将致力于创新工作。

“我们将积极主动地拟定及协调策略，以展示我国在促进可持续发展的努力。”

产业展即起举行设260展摊

号称全马最大型的2015年第二场马来西亚产业展（MAPEX2015）即日起至8月2日，在八打灵双威会展中心（SPCC）举办。

该展由马来西亚房地产发展商会（REHDA）主办，主题为“朝向绿色与可负担的房屋”，响应政府在第11大马计划中通过过可负担房屋，提高国人生活与居住水平的措施。

MAPEX是本地发展商的年度盛事，汇集国内各大发展商展示全方位的产业品种，约设有260个展摊，参展单位计有马星集团、IJM置地、林木生集团、高美达、UEM阳光、帝亿成功置地、双威综合产业等。

展期间将有连串精彩讲座，由专业人士传授投资技巧及剖析投资热点等。展出时间从上午10时至晚上9时。

黄腾亮促政府 50万以下房屋列零税率

由于政府仍未回应，因此黄腾亮再次促请政府，把50万令吉以下的可负担房屋列入零税率（zero-rated）清单，而不再只是免税收。

同时，他也再次促请政府把主要建筑材料列为零税率。

“正如穷者及富者都需要吃饭，可负担房屋及昂贵房屋也都同样以钢铁、砂石等建材建成，建筑主要建材不应征收消费税。”

黄腾亮说，消费税落实4个月后，商业及工业建筑买气放缓，因为消费税对发展商最大的问题在于商业及工业建筑需征收3%印花税，在加上最新推行的6%消费税，这对业者而言过于沉重。

购屋自住需求大——林木生集团有限公司销售顾问●傅罕荣

对市场还是有信心，购屋自住的需求还很大，希望此届可取得500万令吉的销售额。

参与MAPEX有助提升销售业绩。主要项目之一是太子城BSP21，共有10栋服务式公寓大楼，目前开放首4栋，备有8款面积供选，售价从27万4900令吉起至72万6900令吉。公寓大楼将会分批于5年内建竣。

该公司也展示两项双层半独立式发展计划，分别是金马伦金山新镇SomerHomes及蒲种D'Island城镇发展计划之一的Corallia，两项目的建筑面积皆为40尺X80尺，各别有30及142个单位，以及云顶的Mid Hills计划。

3项目提供优惠——怡克伟士（EKOVEST）有限公司副销售经理●杨绣婈

公司展示3个项目，提供优惠，包括EkoTitiwangsa服务式公寓是吉隆坡河畔城市（KL River City）计划中的首项产业发展，C栋已售出90%，A栋及B栋正开放登记。建筑面积从820平方尺起至1340平方尺。

另一项目是蕉赖西方珍珠花园的亿国城（EkoCheras）综合发展项目，计划包括办公大楼、3栋服务式公寓、酒店套房及4层半的购物中心；以及位于加影的Oasis Kajang双层排屋项目，属永久地契，共有112个单位，已售出50%，建筑面积从1953平方尺至2376平方尺，售价从72万令吉起。

涵盖零售商业店———马星产业私人有限公司销售执行员●洪斌伦

D'Sara综合发展项目，涵盖零售商业店铺，价格从79万令吉起、1栋SOVO大楼，价格从50万令吉起，以及4栋服务式公寓，现开放首两栋，建筑面积为809、1018及1136平方尺，备有2房及3房款，价格从58万令吉起。

其余3个项目包括M City综合发展项目，涵盖Soho、零售单位及两栋服务式公寓；万宜Southville City的Savanna行政套房及华友花园的碧湖庭（LakevilleResidence）。


全国
   2015-08-01 09:06 http://www.nanyang.com/node/714948?tid=460

tboontan

丹尼尔：新加坡需求高
依区房市还可热20年

（八打灵再也1日讯）REI集团总执行长丹尼尔说，依斯干达在未来20年继续是房地产热点，因为新加坡人需求高。

“它将陆续吸引投资者进入，所以这地区会逐步发展起来。”

他今日在2015年第二场马来西亚产业展，主讲“产业市场年中回顾及2016年第一季的展望：下一步会是什么？”时这么指出。

柔槟隆需求未填满

他指出，我国的房地产需求依然还未满足要求，根据在2014年已建好的房产单位，预计在2020年还需要330万个房屋单位，其中以雪州居多，大约仍有40万个单位的需求。至于柔佛、槟城和吉隆坡的需求同样也还未填满，因此不会出现泡沫。

丹尼尔也点出目前和未来的发展热点。目前的房地产热点当然是在槟城和巴生谷，至于未来5年会发展成热点的城市有怡保、马六甲和关丹。

大马不会现泡沫

我国经济情况并不是传言的那样差！

丹尼尔呼吁国人，勿听信他人的片面之词，反之要用证实的数据来评估我国的经济情况，因我国的经济并不如传言中的差劲。

他说，我国的国内生产总值在过去10年都有在增长，国债也维持在一定的水平，表现其实已比美国、澳洲、欧洲、英国、日本好，因此他相信，我国房产市场是不会出现泡沫。

全国
   2015-08-02 10:04 http://www.nanyang.com/node/715178?tid=460

tboontan

产业倾情：投资保值 还看产业


当大家都在说，屋价飙涨、屋价很高时，你可曾想过，在你的个人财富与所有资产中，最值钱的是什么？

相信大家都会不约而同的说，是产业、我的屋子、店铺。

而在屋子、车子、现金、股票、单位信托、凭单、债券等有价证券之中，最不可能贬值的，相信大家都会异口同声地说：是产业、我的屋子、店铺。

这不是我乱盖，而是有根据的。

根据英国国家统计局最新发布的一份报告显示，42%的英国人认为，在所有类型的资产里，就以投资房子最赚钱，也最保值。

所以，当大家有了第一间自住的房子之后，只要能力许可、资金充裕，相信大家也都会考虑再买一间、二间、三间……继续投资。

56%购屋者都是投资者

看看大马的购屋者中，有多少是投资者？

根据国内一项市场调查显示，超过一半、达56%的购屋者都是投资者，余者如首购族仅占21%，说明大马的产业主要都是投资者在疯狂抢购、推波助澜。

再看大马的富豪，又有多少是靠投资产业起家的？

根据莱坊（Knight Frank）最新发布的《2015年财富报告》显示，36%的大马超级富豪热衷投资产业，这个比率比全球平均为高。

这些超级富豪的产业投资，除大部分集中在国内，也包括海外国家如新加坡、澳洲、英国等城市。

投资的产业类型，主要是商店、房产与办公室；其中46%是新产业，20%为二手房。

平均屋价直逼30万

大马的屋价，根据统计显示，从2000年到2010年，在过去10年间已上涨了47%。之后，从2010年到2014年，短短4年间又连续暴涨了46%；如今，平均屋价已直逼30万令吉关键心理水平。

然而，在吉隆坡或雪隆一带，若你还想找一间售价30万令吉的房子，已是不可能了。

因此，不少的购屋者或投资者，尤其是首购族（约78%）已将购屋的预算或目标调高到50万令吉以下。

即便如此，想要在城里买一间50万令吉以下的房子，仍然不是一件容易的事。

根据国际货币基金组织（IMF）最近发布的一项数据也显示，大马的屋价，在亚洲排名第四，仅次于菲律宾、香港、中国；但在东盟国家中，却是第二高的。

计算城市合理屋价

投资产业，除了要有眼光，当然也要计算它的屋价合不合理、值不值得。

那究竟怎样计算，才算合理、值得呢？

曾经有位专家做过一个计算。

城市合理屋价=（城市人均年收入x2x6）/1000

根据国际惯例，一个家庭6年的总收入，可以购买一间屋子，并以此推算出一个合理的屋价计算公式。

若以每个家庭拥有两名收入人口计算，按照各地城市人均年收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以计算出一个家庭的6年总收入，也就是这个家庭所能承担的屋价总和；接着，以这个数字再除以1000（以每户购买1000方尺屋子为准），得出的数字，大概就是这个城市的合理屋价了。

就以吉隆坡为例，若以年均收入12万令吉计算，得出的合理房价是每平方尺1440令吉（1440/方尺）。这个屋价水平，在吉隆坡算是合理了。

若以吉隆坡黄金地带如KLCC附近，每平方尺售价至少2500令吉以上计算，已远远超过这个价位了。

消费税推高屋价

面对节节飙涨、居高不下的房价，或许你会说，都是这些投资者的兴风作浪而推高了屋价。

然而，屋价高企，真的是投资者或炒家投机炒作、炒起来的吗？当然也不完全是。

在令吉贬值、通货膨胀，加上消费税、建筑成本加重、政府多项打房措施轮番打压等前后夹攻下，房价是不可能再走回头路，回到从前的。

尤其是消费税，根据市场调查，逾83%的购屋者认为都是消费税推高了屋价，一些（约47%）有意购屋者甚至因此望而却步。

只有首购族，逾62%无惧消费税的冲击，计划在一两年内购屋、拥屋自住。

所以，尽管市场淡静，并且弥漫着悲观情绪，但买与不买之间，关键还在于迫切需要、是否真的需要。

而大马的产业发展，走过10年荣景，或许也将从灿烂归于平静，回到基本面，并且重新调整步伐，沉着应战；暂且徐缓沉淀之后，以待有朝一日蓄势待发，再度冲刺，再创另一高峰！


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理



投资策略
产业周刊
   2015-08-02 14:23 http://www.nanyang.com/node/715262?tid=686

tboontan

心德分享：外国买家如何感受大马？

产业周刊
   2015-08-02 14:16 http://www.nanyang.com/node/715260?tid=686

tboontan

吉打修订3房屋政策
小型房屋计划免建廉屋


（亚罗士打6日讯）吉打州政府修订房屋政策，凡在马来保留地兴建100单位以下，或在永久地契兴建50单位以下的小型房屋计划，一律获得豁免强制性兴建40%廉价屋或可负担房屋。

土地发展费降至10%

吉打州务大臣拿督斯里慕克力也宣布，屋业计划土地发展费从20%调降至10%。上述全部3项房屋政策条例修订，由即日起生效。

慕克力今午为马来西亚房地产发展商会（REHDA）吉州分会主办房地产展销会开幕时，宣布这消息。

他说，吉州行政议会昨天（5日）召开会议，讨论州房屋政策后，通过修订的议决。

根据吉州政府今年6月1日落实的新房屋政策，限定州内每项新屋业房屋计划，必须兴建40%的廉价屋或可负担房屋。

房地产发展商会陈情

马来西亚房地产发展商会吉州分会要求检讨及修改新房屋政策，经过陈情力争，获得州政府给予通融。

慕克力说，州政府在聆取民意同时，也考量屋业发展商的陈情，依据正当理由修改房屋政策，而任何修订将不会乖离州政府鼓励兴建可负担房屋的意愿。

据了解，哥打士打县可发展的地段面积小，发展商无法根据房屋政策的规定，兴建各类型房屋。

他认为在这种情况下，发展商可选择兴建多层楼房屋，诸如组屋及公寓。

庄伟松：新生效税务加重成本

马来西亚房地产发展商会吉州分会主席拿督庄伟松说，在吉州，中小型发展商占60%至70%，今年生效新政策未修改，对中小型发展商构成巨大冲击。

他说，该会感谢州政府修改房屋政策，并同意加強管制房屋业，因为建屋涉及土地资源应用是无法替代的。

尽管如此，他要求检讨房屋政策数条例，以免造成中小型屋业发展商蒙受亏损，其中包括新生效税务征收，加重业者成本负担，最终被迫转嫁予购屋者。

他说，吉玻房地产展销会于8月6至9日在亚罗士打星城广场，以及8月27日至31日在双溪大年阿曼再也广场举行，涉及3547单位总值10亿5000万令吉的商业店屋及房屋。

展销各式房屋，其中20%每单位售价20万令吉以下属于可负担房屋；另有30%房屋每单位售价30万令吉以下。

庄伟松说，私人发展商对廉价屋或可负担房屋贡献大，去年完成2000单位可负担房屋。

国阵吉州政府承诺在2013年至2018年期间兴建4万单位可负担房屋，目前，已完成2万零81单位。


全国
   2015-08-07 09:17

tboontan

米兰多施：转卖须等3至5年
房产赚快钱时代结束


（吉隆坡10日讯）资深投资大师米兰多施（Milan Doshi）指出，现在市场不如从前，买房地产赚快钱的时代已过，现在购买房地产，必须等至少3至5年才可转卖。

他提醒房地产投资者，必须拥有至少1年的储备金来支付分期付款和服务费。

须存至少1年储备金

“尤其是那些购买即将在这6个月至12个月完工的房地产，必须存有足够至少一年的储备金，来支付分期付款和服务费。

“请不要期望能立即转卖，即使现在有买家要买，问题是拿不到贷款。”

他昨天在富道教育集团主办2015年产业投资大会主讲有关“从房地投资大师！成为房地产百万富翁的原则”时这么指出。

他指出，新兴发展的房地产放空6个月是很正常的现象，有些甚至是一年。

他补充，房地产价格仍会上涨，但更随着通货膨胀率上涨，一年大约涨5%至10%。

他也指出，现在已不再是发展商或卖家的市场，现在已迈入买家市场，因此他促请投资者，除非是一项很好的交易，否则就勿匆忙购买。

缺可负担屋 房价不下跌

米兰多施也指出，国内会出现可负担房屋短缺，因此房价不会下跌。

他指出，虽然住宅房地产豁免消费税，而发展商在消费税开始落实前也尽量大量进口材料如马桶等来避免消费税。

“有些进口的数量可维持一年，但到年尾时，还是会耗尽而必须再进口，所以发展商不可能会降低住宅房地产的价格。”

他说，商用房地产有消费税。

“所以不要期望房地产价格会下跌，尤其是来自发展商的，价格只会保持或更高。”

另外，他也说，国内的各种房地产都出现供应过剩，除了可负担房屋，令市场出现很大的失配。

“市场上有很多公寓、地产、商场、办公大楼等，就是没有足够的可负担房屋，也就是现在市场最需要的房地产。

“发展商不会建筑更多可负担性房屋，因为他们会亏损，而政府一方面没有采取什么行动。”

专家：不容犯错 小失误恐毁一切

国际产业投资导师李守业提醒，现在的市场不像以前，房地产投资者若不小心犯下任何失误，可能会失去一切。

“以前的市场，还可容忍你犯错，但现在已不行，一旦有失误，你可能就不能再进入此市场。”

因此，他促请投资者需具备这方面的知识，不要盲目加入此行业，否则会面临亏损的风险，如同未经过培训就跳出飞机。

“要进入投资房地产行业，你必须向专家或资深经验者上课，学习。如果不要，就必须‘支付’自己的失误。

米兰多施说，除了吸取他人意见，投资者也必须做功课。

“任何人售卖房地产都有利益计算。你可以接受他们（售卖者或代理）给予你的资料，但同时也必须自己调查，自己做功课。”

勿随意听“劝告”

富道教育集团总执行长拿督王宁炎也提醒投资者，除了不要太早购买自己的理想家园，也不要太听朋友的“劝告”。

“我认为，你必须听取专家或有资深经验者的意见，而不是随便听取朋友的。”

他说，在2009年，曾在槟城得到不错的交易，但因为朋友说房地产价格太贵叫他不要买，结果现在相关房地产的价格上涨一倍。

“有时你需要寻找正确的人来咨询意见，来提供你正确的知识及意见。”

因此，他建议年轻人，扩展其网络，认识更多人，才能更容易像相关人士或专家请教。



全国
   2015-08-11 07:40 http://www.nanyang.com/node/716765?tid=460

tboontan

政局不稳马币疲弱
上半年产业交易量跌5%



（八打灵再也10日讯）政治局势不稳定，再加上马币汇率频频下跌，影响产业市场信心，今年首半年产业交易量与去年同期相比，下跌约5%。

马来西亚房地产中介师协会（MIEA）主席辜永展指出，原本预计建筑成本将会随着4月份消费税的落实及马币汇率下滑上涨15%，产业价格也会随之上涨。

市场疲弱屋价持平

“无论如何，基于市场情绪疲弱，导致产业价格仍然持平。”

他向《南洋商报》说，过去3至4年，房产市场放缓，尽管交易量稍微下降，惟交易额呈上升趋势，但今年首半年与去年同期相比，交易额没有太大变化。

“事实上，屋主仍然拥有持有力，还是有人想要买屋子，但是房屋贷款却很难获批。”

中新投资者观望

他补充，原本我国房产业价格在此区域是最具竞争力的，但是许多中国投资者受马航MH370事件及我国目前政治局势影响，重新考虑来马投资的决定。

无论如何，他并没有外国投资者撤资的确实数据。

他说，随着市场盛传马币兑新币及美元汇率会跌至3及4令吉，导致新加坡投资者保持观望态度。

“他们仍有购买意愿，但是欲等待大马政治局势及马币汇率情况稳定后，才做决定。”

下半年房市“有机”增长

询及今年下半年及明年的产业市场前景时，辜永展预计未来3至6个月，我国房产市场将呈有机增长趋势。

他解释，所谓的有机增长趋势即需要屋子的人还是会购买，但并非买来投资或炒楼，预计这群人占3%至5%。

他补充，官方数据显示，60%至80%产业交易来自二手产业市场，其余则是新房产。

“我们接到的消息是新房产价格过高，因此很难售卖，而二手产业价格未涨至如新房产般的价格。”

市场早前曾预计，房地产在消费税落实前夕会出现不稳定的情况，预料房产价格会短暂上涨10%至15%，因此预料不少人会赶在消费税落实前入场，购买产业以避免需要缴付消费税。

惟数据显示，消费税前不但没有抢购房产热潮，今年首季度的产业交易较去年首季度及第四季度相比，各别下滑4.2%及6.2%。

多州交易量额双跌

国家产业资料中心（NAPIC）数据显示，去年末季，房价指数全年增长7%，较2013年9.6%和2012年12.2%显着放缓；而首季数据也显示，多州交易量及交易额呈双跌趋势。

国家产业资料中心今年首季数据显示，今年首季，吉隆坡产业交易量为4294宗，与去年同期的4755宗相比下跌9.7%。

交易额从2014年首季的58亿3751万令吉下跌10.8%至今年首季的52亿459万令吉。

柔佛州首季产业交易量及交易额与去年同期相比各下跌6.2%及16.1%；交易量从1万3249宗下跌至1万2429宗，交易额则从76亿1345万令吉下跌至63亿8457万令吉。

槟城产业交易量也从去年首季的6416宗下跌12.1%至今年的5637宗；交易额则从37亿7564万令吉下跌5.2%至35亿7846万令吉。

无论如何，雪兰莪州的产业交易量及交易额则呈上升趋势，各增加1.9%及4.4%。

产业交易量从去年首季的1万8970宗增加至今年首季的1万9324宗。

其交易额则是从118亿3684万令吉增加至123亿6301万令吉。


报道： 蔡金思


全国
   2015-08-11 07:3http://www.nanyang.com/node/716764?tid=4606