【产业投资信托(REIT)交流区】

旻小子

如果在能力范围内，相信谁都想要拥有一间属于自己的屋子，要是可以，再买几间屋子定期收租金更是不错。但是这世界的物品价格似乎都是有涨无跌的，物价节节上升，屋价更是高不可攀。要存到足够的钱支付头款也得存个好几年，即使存得到，之后每个月必须还的定期贷款费用也是一笔很沉重的负担。所以现在不少年轻人都不敢茫然买屋子，就怕薪水被绑住了，要花大半子的时间养一间屋子。如今，有种股票归类於 (REIT- Real Estate Investment Trust)，它正是专注於投资房地产项目。要成为“屋主”，不必等到好几十年那么久了，只要持股，谁也可以成为“大屋主”之一。

该类项目聚集起股民投资的金额，再投资在房地产内，而且有些投资的地段正是我们熟悉的购物广场。REIT最大的优点就是它绝大部分的收入都会用作派发股息的用途，所以只要持有REIT的股份，既可以达到收房租的功效。拿股息的方法还可以省略了与租户会产生的问题（比如不交房租、破坏屋子、把屋子的名声搞臭等等）。

相较买间屋子的风险，本人个人觉得买REIT较为安全，一来无需巨笔金额，二来若投资地段选择不对，屋子要租也难，要卖也难。在等着屋价上涨到适宜售卖的期间，要是屋子租不出去，房贷还是得照还，而且利息还不便宜呢。（二十年来屋子价格一直维持不变的地段在马来西亚是有的，可是我说的该地段是很乡下的地方，二十年前买是二十万，二十年后要卖它的价格还在二十万，离谱吧！而且该屋主本身也没住在那间房子内。）

大部分的REIT都是每隔三四个月（quarter）即派一次股息的。有很大的一笔钱却不知道要投资在那里，放在REIT，收取比定期存款利息较高的股息过活也蛮不错的（纯属我个人见解）。我有听过用十多万投资在REIT, 然后靠股息过日子的案例（那个人我不认识，所以只是道听途说）。相较起屋子的价格，这十多万是少得多了（股票的风险有时会较高，若真的要做如此巨额的投资，还是要看多点资料，多做点研究）。而且由于通常价格的变动起伏不会太大，投资REIT的风险也较其他的股票低。

林少爷

REITS的股有没有跌过呢?
有谁现在是持有着REITS股票的
分享经验来

@旻小子
@1678
@huanzhu
@leeccg
@Vincent1818
@williamnkk81
@upperLady

leeccg

@林少爷
reit 暂时来说还是牛市，有跌也是小跌。波动不大。 所以，我现在手上所有的reit 100%全部赚钱。 capital gain 和利息都有。 当然是在10-20% 范围内啦。

1678

林少爷 发表于 4-6-2013 01:56 AM
REITS的股有没有跌过呢?
有谁现在是持有着REITS股票的
分享经验来

这是我在上两个星期所算的成长(还没扣交易费，股息不包含)
2012/5-2013/5

CMMT 31.29%
PAVREIT 37.57%
SUNREIT 39.3%
STAREIT 27.2%
TWRREIT 26.67%
HEKTAR 31.34%
ATRIUM 25.81%
IGBREIT -
AXREIT 61.57%
AAREIT 22.35%
UOAREIT 20.44%
ALAQAR 2.92%
QCAPITA 17.91%
AHP 14.95%
BDSREIT 10.52%
AMFIRST 9.65%

(只能做参考)

我投资组合有的 REIT(占89%比重) CMMT, PAVREIT, SUNREIT, STAREIT, HEKTAR, IGBREIT.

1678

1678 发表于 4-6-2013 04:33 PM
这是我在上两个星期所算的成长(还没扣交易费，股息不包含)
2012/5-2013/5

打算要卖掉 STAREIT, 可是成长也很高一下，烦！一开始进入股市的第一天就有了它在我的投资组合里，有点不舍得。
卖不卖？
帮帮我好吗？

林少爷

如果我有RM80000 闲着的现金
大家觉得要如何来分配呢在REITS股票里面?

1678

我读书读的少, 请教教我...  

KLCC  5235SS  加了SS是什么来的?

williamnkk81

林少爷 发表于 4-6-2013 06:20 PM
如果我有RM80000 闲着的现金
大家觉得要如何来分配呢在REITS股票里面?

我会建议你不要全部是在REITS的。。。 可以一些债卷的股票。。。

upperLady

林少爷 发表于 4-6-2013 01:56 AM
REITS的股有没有跌过呢?
有谁现在是持有着REITS股票的
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我不知道叻，持股不是很久，两三年罢了。我有amfirst,arreit,igbreit, 目前都是赚着的。

huanzhu

林少爷 发表于 4-6-2013 01:56 AM
REITS的股有没有跌过呢?
有谁现在是持有着REITS股票的
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长期应该是呈上升的趋势，但是会非常慢，如果你要坐飞机的千万不要买ＲＥＩＴ，这里是做老爷车的。reit 大多数都是瞄准股息的。。。如有错请敢敢骂我

林少爷

不好意思 如果我现在投资reit的话 进场会不会太迟呢？

1678

请问谁有关于17只 REIT 的 Debt?
如什么什么 0.50 的。
最近的。

谢谢。

1678

林少爷 发表于 5-6-2013 08:11 PM
不好意思 如果我现在投资reit的话 进场会不会太迟呢？

选pe低过十的。

leeccg

林少爷 发表于 5-6-2013 08:11 PM
不好意思 如果我现在投资reit的话 进场会不会太迟呢？

只要有心，一切都不会太迟。

williamnkk81

林少爷 发表于 5-6-2013 08:11 PM
不好意思 如果我现在投资reit的话 进场会不会太迟呢？

对不起。。迟 回答你。。。迟不迟 要看那家公司的。。。。

williamnkk81

1678 发表于 7-6-2013 12:27 AM
请问谁有关于17只 REIT 的 Debt?
如什么什么 0.50 的。
最近的。

你要 什么?? 债务比例？？？

1678

williamnkk81 发表于 10-6-2013 05:29 PM
你要 什么?? 债务比例？？？

对, 谢谢.

williamnkk81

1678 发表于 10-6-2013 06:00 PM
对, 谢谢.

哦哦哦。。。我可以告诉你REIT的债务不可以多过0。5倍资产。。。你要更了解就要看年报。。。。

林少爷

PAVREIT 好吗 今天看到股价跌了

icy97

選後表現落後大市‧產託股評級下調

行業走勢  2013-06-17 17:30
（吉隆坡17日訊）產業投資信託（REITs）近年走勢大勇，但全國大選後走勢卻盛況不再，分析員認為領域誘人回酬不復在，加上估值日趨走揚，未來進一步增長空間受抑，凌厲漲勢可能告一段落。

去年產拖資本增長31%

聯昌研究表示，2012年產託表現亮眼，5大產託表現都超越富時綜指，資本增長介於29至31%，而今年為止產託表現持續超越大盤，其中AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）自年初以來走揚30%，相比之下富時綜指只增長10%，而柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）單位價格也走揚17%。

但在全國大選後，產托走勢開始趨緩，除AXIS產業信托外，其餘4個產托在選後走勢相對溫和，遜於富時綜指4%增勢。

AXIS產業信托自選後走揚9%，表現持續超越大盤，聯昌研究相信這主要歸功於其透過母公司AXIS企業在依斯干達聯營發展i-Pak工業園計劃，令其潛存涉足當地工業產業機會。

“我們相信產托股價表現在選後開始走緩，意味著市場不再對股息回酬感到饑餓，並放眼透過其他資產類別或領域，如石油與天然氣、建築和產業等來取得更多增長和價值。”

該證券行指出，自2012年始，產托股息回酬已從6.8至7%萎縮至4.6至4.8%，較區域平均（包括新加坡產托）的5.7%為低，加上估值撐大，相信本地產托潛在上升空間不大。

隨著產托單位價格走揚，平均股價淨資產比（P/NAV）也隨之走揚，而鑒於回酬不斷壓縮，平均P/NAV現從去年的1.2倍至1.3倍走揚至1.6倍至1.7倍。

聯昌研究補充，基於產托與10年大馬政府國債收益率開始收窄，一旦國家銀行開始升息，產托與無風險收益率（Risk-free Rate）的收益差幅將收窄，而高信貸成本也將影響產托盈利，相信領域恐面對強大的賣壓風險。

“新加坡產托近期面對沉重賣壓，肇因就是新加坡10年公債收益增長40至50個基點，而隨著公債收益率企穩，也帶動產托價格在上週出新反彈，我們相信相同情況可能在大馬重演，因收益差幅正不斷收窄，平均國內產托收益差幅現企於125至130基點的2年低位，相比2012年為逾300基點。”

利率明年料揚50基點

不過，聯昌研究首席經濟學家李興裕認為，國行今年料維持隔夜政策利率（OPR）在3%水平不變，但預期利率將在明年走揚25至50個基點，因此相信投資者可能開始調整組合，削減對升息異常敏感的產托比重。

除此之外，2012年巴生河流域辦公空間出租率出現5連跌窘境，主要是新增780萬平方呎供應遠超480萬平方呎需求增長，令出租率下跌1.2%至79.8%，對雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）、柏威年產業信托和AXIS產業信托等曝露於辦公市場的產托絕非好事。

目前，AXIS產業信托約11%淨出租面積（NLA）為辦公單位，而柏威年產業信托和雙威產業信托辦公空間NLA比重分別為11%和20%至21%。

同時，巴生河流域零售空間需求也出現疲勢，其中吉隆坡空間需求僅增長4萬1千平方呎，主要遭雪蘭莪需求萎縮3萬8千平方呎抵銷，確實叫人意外，因零售產托仍有眾多租戶等候進駐。

整體巴生河流域租賃率下跌1.1至81.7%，而吉隆坡租賃率改善1.1至83.4%，雪州租賃率則下跌2.8至83.2%。

在2013至2014年，包括Nu Sentral和白沙羅城購物中心（Damansara City Mall）等新購物中心將在雪隆陸續開業，雪隆兩地將分別新增520萬和760萬平方呎新零售空間，將使得租賃環境變得更為競爭，聯昌研究相信零售空間增長將對今明兩年產托零售租金調整帶來限制。

當中，怡保花園產托（IGBREIT，5227,主板產業投資信托組）旗下園中城（The Gardens Mall）54%NLA將在明年進行租金調整，柏威年產業信托則有67%NLA將在明年到期。

零售空間租賃下滑
一大隱憂

該證券行認為，雖然零售空間租賃下滑將是一大隱憂，但相信柏威年產業信托憑藉其高檔時尚購物中心定位，以及長串等候租戶名單，在爭取正面租金調整上不會面對太多困難，而雙威產業信托則將在2014財政年或今年下半年開始進行雙威金字塔購物中心租金調整。

“雖然零售空間出租率下跌，我們相信租金調整將面對風險，因新租金不如預期。”

整體而言，聯昌研究指出，今年產托併購活動並不熱絡，預期儘管多數產托資產槓桿率相對健康，併購活動將持續不足，加上投資者風險胃納有所增加，相信產托表現將不會太好。

產托併購不熱絡

“在升息和新購物商場進駐挑戰下，我們下調產托領域評級從｀加碼’至｀中和’，主要是產托最大吸引力在於其誘人股息，但產托平均回酬已不再誘人，以及選後投資者對產托興趣不再，轉向其他資產類別或領域追尋高資本回酬。”

當中，AXIS產業信托、雙威產業信托和柏威年產業信托評級遭下調至“中和”，因其股息回酬不再誘人，平均P/NAV擴大至1.6倍至1.7倍，整體回酬現已處於上市以來最低，但怡保花園產托回酬達5.3%，較大馬產托平均5.1%為高，將可為回酬壓縮提供空間，列為領域投資首選。（星洲日報／財經）