【产业投资信托(REIT)交流区】

icy97

如何評估產托好壞？

投資致富  2012-12-10 11:27

我有幾個和產業投資信托（REITs）相關的問題，包括：
1.在產托領域中，是否也有所謂的“藍籌股＂？我很想投資，但又怕投資失當而導致資金化為烏有，該如何評估產托股的等級或好壞？可從哪找到相關資料？
2.產托股是否有期限，如債券股之類的？會否被列入PN4或PN17成為陷困公司，還須注意哪些風險？
4.產托股和封閉式基金有何不同？
5.產托股會否通過發附加股或債券之類來籌資？

答：
馬股僅有16隻產托股，產托股最大的吸引力是在於紅利派發及其抗跌性，尤其是目前整體市場走勢不明朗，較傾向於穩健發展及波動性較低的產托股都成為了投資者的首選。

當然，在眾多產托股中，也有一些較受看好的，可被稱為產托業的“藍籌股＂，而一般都捎來較高的週息，企於4%以上。投資者可以通過大馬交易所網站http://www.bursamalaysia.com/market/獲取產托股的最新資訊，包括業績及每股資產等。

產托股並沒有任何期限，就如同一般的掛牌公司，也會面對營運風險。不過，由於產托股主要仰賴產業投資來收取租金，只要擁有一定的租戶，加上租用費穩定，陷困的機會不會太大。

產托股的核心業務是進行資產投資活動，通過收購辦公樓及零售商場收取租金，之後再將可分配收益以紅利方式派發予股東。

所謂的封閉式基金，在大馬唯一上市的只有資本投資（ICAP，5108，主板封閉式基金組），該公司主要投資在本地市場的藍籌股及成長股。

若產托股有資金需要，也可通過資金市場籌股，包括發售附加股或債券等。

根據肯納格研究最近的一項分析報告，儘管避險情緒可能帶動大馬產托股股價上漲，但礙於投資回酬受限，產托業評級遭下調至“中和＂。

由於投資者紛紛尋求投資在抗跌股，導致產托股的週息率被嚴重壓縮，大多數產托股目前在歷史低位的週率息下交易。國內周息率最低的兩隻產托股分別是柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）及怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組），主要是因為兩家產托的規模和產業組合優勢值得較高溢價。

另外，最近KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）打造的“合訂＂KLCC產業投資信托（KLCCREIT）也受分析員唱好，尤以股息派發顯得誘人，不排除最高可捎來6.3%週息率。（星洲日報／投資致富‧投資問診室）

icy97

大選趨近風險多‧產托股抗跌獲青睞

大馬  2012-12-20 17:45
（吉隆坡20日訊）雖然最近幾週產托股股價從高峰回落，不過在全國大選舉行前，分析員相信抗跌的產托股溢價估值可趨穩，邁入2013年，產托領域的內部成長料趨穩，平均約為4至5%，促使前景受看好。

儘管產托股的揚升空間有限，但興業研究不預見會出現顯著下滑風險，預計捎來約4.5%回酬，並相信產托業的動力將延續至KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）與旗下KLCC產托以合訂方式掛牌。

馬銀行研究則相信產托股可在明年首季獲投資者追捧，因為在大選來臨前，市場的投資偏好會轉向抗跌性股項，考量政治風險。

“產托股經過11月中的套利活動後，我們預見其價值將逐漸成形。＂

淨週息率約為6%
目前國內產托股淨週息率約為6%，雖比10年期大馬政府債券及新加坡產托股高出2.45%及0.56%，但卻低於去年杪錄得的6.7%。

肯納格研究認為接下來產托股估值可持續處於溢價水平，尤其是整體局勢不穩定，遇上舉行在即的大選，並相信產托股週息率仍與政府債券回酬出現一定的利差。

產托股的最大賣點是此領域的股息穩定，加上正處於低息環境。在全國大選來臨前，投資者將持續尋求“安全＂股項。國內產托領域股價表現仍超越馬股富時綜指，年初至今上漲了13.5%，相比後者只有8.8%。

產托市值規模
飆升至300億
馬銀行研究相信2013年上半年產托股將充滿活力，特別是隨著KLCC產托即將在明年上半年掛牌，將令國內產托業受到全球投資者的青睞。

在獲注入3項資產後，KLCC產托總資產值將達到87億令吉，遠遠拋離最接近對手雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）的40億令吉。這也意味著國內產托業的市值規模，將從目前的240億令吉，飆升至300億令吉。

同時，KLCC產業配合合訂上市計劃，重估旗下的大部份資產，興業認為這有助提昇柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）的資產值。與KLCC產業陽光廣場的每平方呎4千252令吉重估值計，柏威年廣場的2千571令吉顯著折價40%。

該行說：“為此，我們看好柏威年產托，因為潛在價值未全面反映在股價走勢中。＂

資產估值成長受抑制
基於產托股的大部份內部成長已反映在目前的估值中，因此興業認為產托業的重估催化劑，將來自於收購活動捎來的回酬增長。

“以目前的估值而言，加上低資本成本及低息環境，業者可收購具增值性的資產。＂

該行不諱言市場欠缺有素質的零售資產，因而導致資產估值成長空間受抑制，且處於下滑趨勢，從2008年的7%以上放緩至今年的5至6%。

“擁有強穩後盾的業者仍領先，這包括嘉德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）、雙威產業信托、柏威年產業信托及AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組），歸功於資產組合穩定、資產規模龐大及低負債率。＂

馬銀行研究則表示，由於賣方出價較高及面對其他競爭對手，如保險及退休基金擋路，產托業者難以尋求高素質及可帶來高回酬的收購計劃。

“產托業還面對其他投資工具的挑戰，包括商業信托，當局料在明年初推介商托架構。＂

興業指出，一般上產托股擁有健康的債務股權比，平均負債率為30%，只有ALAQAR保健信托（ALAQAR，5116，主板產業投資信托組）及賀達產業信托（HEKTAR，5121，主板產業投資信托組）的負債率超過40%，並潛在影響未來的收購成長前景。

“無論如何，產托業者的籌資計劃都獲得市場的正面反應，因為可用作收購新資產。＂

馬銀行研究首選雙威產業信托，接著是柏威年產托及嘉德商托；興業則首選柏威年產托、雙威產托及怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）。

零售資產續強穩
分析員相信產托業者的零售資產將持續攫取強穩成長表現，歸功於零售開銷強韌、大型商場的主要租戶合約到期，加上資產增值努力推高租金及資產價值。

興業預計租金水平強穩利好可獲延續，受惠於中收入家庭增長及政府發放的援助金計劃推高零售開銷。

“明年下半年，三大購物廣場--柏威年廣場、雙威金字塔廣場及園中城將有大型租戶的合約到期，但不會擔心不續約風險，因為租戶仍要在人流龐大的商場佔有一席之地。＂

不過，肯納格提醒，基於經濟前景充滿挑戰，明年零售業成長或趨緩，導致消費者開銷走勢平平，或僅取得微幅增長。

興業建議投資者專注在獲後盾支撐的產托公司，特別是涉及在零售業，可帶來更高的內部增長，並首選柏威年產業信托、雙威產業信托及怡保花園產托。

該行指出，雖然對辦公室次領域前景表示擔憂，歸咎辦公空間需求減弱，但相信KLCC產托不會受影響，因為與國家石油（Petronas）及埃克森美孚簽署長期租賃合約。

馬銀行研究說，除了吉隆坡城中城一帶，國內其他地方都面對辦公空間供過於求困境。未來辦公空間料增加150萬平方呎至1千130萬平方呎，但需求卻低企於760萬平方呎。（星洲日報／財經）

bluevgo

不好意思我想了解一些每一个reit 大概是几时派息的？打个比如如果sunreit 是3，5，9，12月派息那其他的reit 是不是也不一样月份派息？ 每年都是固定的月份派吗？哪里可以了解全部的reit 到底那个时间派息？

HugFen

REIT真的满吸引我。谢谢大大的分享！

icy97

產业估值高　涨势料受局限

財经 2013年3月3日
过去一年，由于外围经济环境的不確定因素，加上大选风险因素，让许多投资者转向抗跌性强，以及可带来固定回酬的投资项目，让符合这两大条件的房產信託，从股价鲜少有变动，每日交易坐冷板凳，摇身一变成为大受欢迎的投资选项。       

大马房產信託在2012年取得26.8%的成长，超越大马富时综指的10.3%涨幅。此外，近期上市的大资本房產信託，已开始看到外资的购兴。

不过，野村证券（Nomura）认为，房產信託的基本面在很大程度上已反映其估值，料未来上涨空间不大。

2008年，全球笼罩不明朗因素，市场购兴纷纷涌向抗跌领域，如电讯、医疗，消费以及房產信託，导致这些股项价格已走高。

第13届大选即將来临，让大马在政治上带来不稳定因素，促使高周息率的抗跌股项受市场欢迎。

房產信託跑贏大市

野村证券指出，房產信託跑贏大市並不是大马的特有现象。2012年，大部份区域的房產信託股都提供双位数的回酬。

儘管如此，分析员认为大马房產信託的表现最好，尤其是以零售为主的房產信託。分析员指出，这是因为我国的国內房產信託市场相对较年轻，以及政治不稳定因素所致。

隨著大资本房產信託，如双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，主板房產信托组）、嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）、柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股），以及怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）在过去几年陆续上市，大马房產信託的市值从2010年6月份的57亿令吉，在2013年2月份扩大至250亿令吉。房產信託的高市值也吸引外资的购兴，如资本集团（Capital Group）和黑石集团（Blackrock）。

市场对大马房產信託的购兴强劲，可能因为其可预测性的盈利，以及更高的周息率。这让大马房產信託在2012年上扬26.8%，几乎是富时综指增幅10.3%的三倍。

更多资產转向REITs

发展商为了释放投资组合的產业价值，数项商场和办公楼已陆续注入房產信託。这主要是利用房產信託的税务透明度，即派发超越90%的收入作为利息，以扩大股东价值。

经过这一波將產业注入房產信託的趋势，分析员预期接下来还会有更多大型產业，以及建设中的產业被注入房產信託。

KLCC產业（KLCCP，5089，主板產业股）率先设立合股房產信託，预计在2013年次季將国油双塔、埃克森美孚大厦（Menara ExxonMobil）以及国油第三大厦（Menara 3 Petronas），注入在KLCC房產信託（KLCC REIT）。

此外，纳英控股（NAIM，5073，主板產业股）计划，当其產业投资资產已达到一定的规模时，推出房產信託。

儘管目前许多大型零售商场正在建设中，近期內市场会出现庞大的供应量，不过野村证券分析员预料吉隆坡和雪兰莪的零售市场不会供过於求。这是因为，分析员相信大马的零售市场仍然不足。同时，分析员认为，有利的人口状况和旅游发展，將进一步扶持零售市场。

同时，吉隆坡也被称为购物天堂。根据市场调查机构Global Blue和经济学人智库（Economist Intelligence Unit）作的2012（亚太区环球购物指数）调查，大马高居购物天堂第二名次，仅次於香港。

基於本地零售市场的普及程度，大马的每平方尺零售销售处在高水平。

大马有充裕的购物商场，从商场拥有大量的等待入驻客户名单，显示优质的零售空间仍有庞大需求。

根据野村证券分析员追踪由房產信託持有的商场，取得几乎100%的入驻率（Occupancy Rate），并且续约租金调涨强劲。

入驻率保持高水平

据分析员与管理层討论后了解，莎阿南实达城购物中心（Setia City Mall）和佰乐泰购物广场（Paradigm Mall）各別在2012年5月开张后，双威金字塔（Sunway Pyramid）的车流辆数额下滑3%。不过，有关数据迅速在3个月內恢復到正常水平，车流辆数额甚至比以前更多。

这促使分析员相信，新商场在开幕初期，可能吸引现有商场的人潮。但一旦新奇因素退去，对原有商场的负面影响就不会过於显著。

此外，营运中的商场也谨慎应对新加入的竞爭对手，不断为购物者提供新的变化，如引进新租户、改组租户组合，以及翻新商场。

隨著大马城市人口和富裕人口持续增长，来自消费者的需求，也將带动零售空间的需求。

截至2013年首季，双威太子购物中心的入驻率达73.8%。

双威房地產投资信托是在2011年9月收购双威太子购物中心，预计將从2013年5月开始进行长达22个月的大型翻新工程。其管理层冀望双威太子购物中心的入驻率可在完成翻新后达到99%。

除了双威太子购物中心，野村证券分析员所追踪的商场入驻率都超越95%，这包括谷中城广场（Mid Valley）、The Gardens Mall、吉隆坡柏威年广场（Pavilion KL）、双威金字塔购物中心、双威嘉年华会广场（Sunway Carnival）购物中心，以及双威城怡保霸级市场（SunCity Ipoh Hypermarket）。

办公楼失去魅力

在吉隆坡/雪兰莪的办公室空间的平均入驻率已处在低水平78%。新落成的办公楼面对需要填满入驻率的问题。

儘管政府提供激励，吸引跨国公司到马投资，可能略缓解供应与需求失调的问题。不过，分析员相信，即將在未来几年陆续新增的额外办公楼空间，將会加剧入驻率不足的问题。

儘管办公楼租金可能在未来几年呆滯，但依据野村证券分析员所追踪的房產信託，根据这些信託所持有的办公楼素质，分析员相信大部分租户会续租。

分析员预计，假设入驻率將保持在目前的水平，未来租金只可取得介於0-1%的成长。

旅游业让酒店受惠

根据联合国世界旅游组织（UNWTO）的2010年数据，大马是世界第九个旅游人数最多的国家。

另外，政府列出旅游业为重要的经济增长领域之一，为2014年观光大马拨款3亿5800万令吉，再加上新的旅游景点（如乐高乐园（Legoland）），分析员认为这將让酒店领域受惠。而高档住宿可取得良好表现，淘汰表现不佳的二线酒店。

分析员预计，双威房地產投资信托的酒店入驻率將从去年杪的低水平逐步回扬。

零售房產信託估值高

所有以零售为主的大马房產信託回酬率平均已缩减至1.6%。这导致大马房產信託的估值已不再像以前那样便宜。因此，野村证券分析员预计，將出现一些套利。而一旦大选悬念消除后，投资者的购兴將转向更高贝他值（Beta）的领域。

分析员认为，大马房產信託目前处於低水平的利息，不会进一步压缩，不过上涨空间也不大。

怡保花园房產信託、柏威年房產信託以及双威房地產投资信托的价格除帐面价值（P/BV）分別介於1.33-1.37倍，周息率介於4.8-5.3%。

从价格对账面价值和周息率估值看来，与歷史平均水平和其他区域业者相比，说明零售为主的大马房產信託以相对较昂贵的水平交易。

考量到即將新增的零售空间供应加剧竞爭，分析员预计週息率將进一步小幅压缩。

野村证券分析员给予大马房產信託「中和」的投资评级。

隨著基本面仍优异，分析员建议可增持房產信託。

怡保花园房產信託

怡保花园房產信託超越市场，其股价自2012年9月份上市以来已扬升9.6%，富时综指同期下挫0.6%。

怡保花园房產信託的两个资產取得100%或接近100%的入驻率，续租租金每年介於5-10%。

儘管市场即將出现庞大的零售空间供应，不过分析员相信怡保花园房產信託將保持相关强劲表现。

其Gardens Mall净可租用面积（NLA）当中，有54%將在2013財政年约满，將扶持怡保花园房產信託的盈利增长。不过，分析员认为，市场已经消化有关因素。这是因为，怡保花园房產信託的股价跑贏大市，以及丰富的估值与4.9%的周息率。

分析员给予怡保花园房產信託三年的年復合成长率（CAGR）每单位利息预测5.6%，大致符合市场的5.1%预测。

柏威年房產信託

儘管柏威年房產信託上市不久，不过其优质资產--Pavilion Mall已取得令人印象深刻的表现，租金处在高端水平，也享有接近100%的入驻率。

分析员预测，该商场將延续其成功故事，不过相信其他亮丽的续租租金前景已充分反映在股价上，股价自2012年上市以来攀升接近40%，富时综指增幅为5.4%。因此，分析员相信其上涨空间受到限制。另外，柏威年房產信託目前的周息率只有4.7%，不算太高。

分析员预计，更高的入驻率，以及Pavilion Mall佔大比重的净可租用面积即將到期，將带动柏威年房產信託未来两年的盈利成长。

分析员给予柏威年房產信託3年的年復合成长率每单位利息预测4.3%，大致上符合市场的3.9%预测。

双威房地產投资信托

双威房地產投资信托股价自2012年初已上扬18.4%，超越马股的5.4%增幅。

但相比之下，其他零售型的大马房產信託的股价平均增30.3%。

双威房地產投资信托的股价表现，落后其他大资本房產信託，如怡保花园房產信託和柏威年房產信託。分析员认为，这可能是因为双威房地產投资信托过於暴露在非零售业务（参考文字表1）。

不过，分析员相信酒店和办公资產將继续获得有所表现，不过不会看到显著的增长。

双威房地產投资信托2014財政年的营业额成长主要將来自于其最大的资產--双威金字塔。分析员预计，双威金字塔63%將在2014財政年到期的租约，料可取得19%续租租金。

分析员给予双威房地產投资信托的三年盈利年復合成长率预测8.8%，是野村证券分析员追踪的房產信託当中最高的预测水平。

分析员给予双威房地產投资信托三年的年復合成长率每单位利息预测5.6%，低於市场的7.5%预测。 [东方日报财经]

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公交系統積極發展‧產託公司受惠大

大馬  2013-03-07 10:29
（吉隆坡6日訊）隨著輕快鐵／捷運以及馬新高鐵計劃陸續登場，大馬正迎來公共交通系統興建熱潮，分析員認為，更佳的交通連接網絡將令產業信托投資公司（REIT）從中受惠。

興業研究指出，較大型的產托股中，以柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）和雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）獲益最大。

不過，由於有關公共交通發展大計尚需時完成，短期內的衝擊微乎其微，因此對產托領域仍保持中和評級。

柏威年和雙威產托

受惠匪淺興業研究認為，捷運／輕快鐵／快捷巴士將成為產托股盈利成長的催化因素。交通網絡改善對產業發展影響深遠，而大部份產托股都擁有靠近有關交通網絡的產業，將可成為其中贏家，其中柏威年產業信托和雙威產業信托由於其產業連接新交通系統，因此將受惠匪淺。

該行相信，捷運系統一旦全面運作，將對大馬產託公司的租金收入和資產價值帶來顯著正面衝擊。

但是，這也可能引發更多競爭，因為捷運路線將途經主要零售熱點如The Curve和One Utama，以及其它商業區如Section16、吉隆坡中環以及人民巴剎（毗鄰建議中的敦拉薩交易中心）。

此外，捷運動工期間道路關封和交通大阻塞，也可能在短期內對盈利帶來負面影響。

“嘉德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）旗下的金河廣場，客流量就已出現了一些下跌。＂

建議中總共有7個站點的快捷巴士（BRT）雙威線，是一項公共私人合作計劃，預訂於2014年杪完成，主要受惠者是在該區擁有不少資產的雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）。

馬新高鐵惠及
零售酒店產托股

馬新兩領域最近同意興建的馬新高鐵計劃，將改變市場格局，雖然此建議尚在初步計劃階段，但相信一旦完成後，將大幅縮短兩地行程，促進兩國人民往來，從而改變兩國的旅遊和商業版圖。目前新加坡是大馬最大的旅遊收入來源，同時有一半的旅客是來自新加坡。

興業研究相信，涉及零售和酒店的產托股將從中受惠，不過，商業/辦公樓產托則面對不利打擊，因為吉隆坡和新加坡之間的行程時間縮短，將可能導致更多大馬人到新加坡找工作。

馬新兩國也同意建造連接新山和新加坡的快鐵系統（RTS），估計可在2018年竣工，預料兩地行程將大幅縮短到低於30分鐘，在伊斯干達特區購買更多產業的AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組），在一定程度上可望獲益。

不過，興業研究相信，要等到2015年，輕快鐵延伸工程和快捷巴士系統完工，以及吉隆坡捷運首期工程接近成時，才會開始對產業價值帶來催化作用。由於短期內影響微不足道，加上大選帶來不明朗因素，因此保持中和評級，首選產托股為柏威年產業信托。（星洲日報／財經）

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周息率稳具吸引力 高负债实业信托存忧

二零一三年三月二十四日 下午五时三十二分
基于稳定周息率，实业投资信托（REITS）在大马股市不稳定时期，继续成为分析师和投资者的选股。不过专家指出，一些大马上市实业投资信托的高负债水平，则是一些投资者决定进场时必须考虑的因素，因这是一个可能筹资的迹象。

举例来说，在新加坡，一些分析师已经对实业投资信托资产等级转为谨慎，因周息率相对无风险10年债券的利差收紧。

联昌研究行预料新加坡实业投资信托将有更多筹资活动，因它们物色新股份以作收购，尤其是丰树大中国区商业信托在3月7日成功上市，及腾飞房地产投资信托基金的3亿5000万新元（8亿100万令吉）二次新股配售的热烈反应后。

“我们预料更多新加坡实业投资信托将透过筹集现金融资收购，以迎合收入基金的需求以及物色周息率的投资者仍然无损。”

实业投资信托的附加股发行在新加坡相当热络，这是基于其规模以至常年派息率。

一些个案显示，附加股认购额实际成本超过单位持有人数年所获的股息总额。虽然如此，支持者仍然视附加股发行为未来扩充资产基础的投资。

而在大马交易所上市的16项实业投资信托当中，只有2家接近50%债务对资产顶限，5家负债则超过35%。

2家拥有最高债务对资产比例的实业投资信托是升禧实业信托（STAREIT，5109）的48.5%，以及KPJ实业信托（ALAQAR，5116）的47.0%；及5家负债逾35%的则包括Hektar实业信托（HEKTAR，5121）、双威实业信托（SUNREIT，5176）、UOA实业信托（UOAREIT，5110）、公共实业信托（ARREIT，5127）和桂嘉资本信托（QCAPITA，5123）。

从正面角度来看，4家大马实业投资信托截至2012年杪少于20%，让它们处于更大伸缩性，以融资透过收购的成长。

在大马的大型实业投资信托中，柏威年实业信托（PAVREIT，5212）和IGB实业信托（IGBREIT，5227）于触及50%顶限前已经拥有超过10亿令吉的债务净空；而嘉德大马信托（CMMT，5180）和双威实业信托则分别超过6亿令吉。

普遍上，分析师视实业投资信托的债务水平与50%顶限之间，为‘债务净空’（debt headroom），或实业投资信托无须透过发股予第三者或向单位持有人发行附加股筹资，可以以借贷方式融资收购最大数额。因而，实业投资信托的债务净空可象征着它可能着手收购的规模。

根据证券委员会的条例，实业投资信托的债务不可高于总资产50%，除非它已获得单位持有人的批准。

值得注意的是，在拥有较高负债的大马实业投资信托中，朝圣基金局于过去3个半月内，已经缩小在KPJ实业信托的持股。该实业投资信托是由其发起人柔佛机构旗下的柔佛医药保健有限公司（KPJ，5878，贸易服务组）所管理。

大马交易所的文件显示，从2012年11月19日的9816万单位，或14.1%股权，朝圣基金局至3月4日已经减持至5993万单位，或8.61%股权。

根据资料分析，在完成筹集2亿6000万令吉现金偿还借贷后，该实业投资信托的债务对资产比例将会下降到30%的舒适水平。惟这个数字已超过它过去6年已支付单位持有人的2亿1760万令吉股息。

附加股发行并非实业投资信托维持债务水平的唯一选择。分析师表示，大马实业投资信托普遍上热衷透过发行新单位以作收购，而不会纯粹集资减债及加强它们的储备。

在马来西亚，Hektar实业信托和大马第一产业（AMFIRST，5120）是少数曾着手筹集现金者。

大马第一产业去年7月透过5配3附加股发行，集资了2亿1360万令吉，远远高出其于2007至2012财政年间派发的1亿8000万令吉股息。Hektar实业信托则在去年9月进行4配1附加股发行，筹措了9840万令吉资金，相若于其过去3个财政年的派息总额。

惟并非所有人认为附加股发行会使实业投资信托成为一项不利投资。

一名分析师指出：“实业投资信托提供稳定周息率，这是许多退休基金所追求的，只要周息率继续良好，他们不会在意附加股发行。”

“对私人投资者而言，则必须考虑是否可承担债务水平偏高时的集资活动。一旦获利，实业投资信托仍可提供良好的周息率。”[光华日报财经]

stone888

为何没有人提起 twrreit? 他的股息不是最高吗？
@williamnkk81

williamnkk81

stone888 发表于 26-3-2013 11:48 PM
为何没有人提起 twrreit? 他的股息不是最高吗？
@williamnkk81

的确是很少人留意。。。 是很高的。。。 可能因为它太多大楼是办公楼。。。。市场担心。。。。

paperplaneinc

REIT我看好IGBREIT, CMMT, HEKTAR

icy97

REIT漲勢延燒

財經 2013年4月2日
（吉隆坡2日訊）雖然房地產信託（Reits）股價去年大幅上揚創新高，但拉昔胡申研究仍看好這類投資工具今年可維持超越大市的表現，雖然漲幅會在大選后因投資者風險胃納提高而受限。       

拉昔胡申研究相信，房產信託股在去年創下新高後，這股漲勢可持續，預計今年表現仍可超越大市5%。雖然股價已走高，但拉昔胡申研究分析員艾拉（Alia Arwina）表示房產信託在全國大選後可維持在高點。

無論如何，分析員同時指出，由於大選後投資者將轉向高貝他（beta）股，如房地產和建築領域，因此房產信託的上行空間會稍微受限。拉昔胡申研究給予房產信託「中和」投資評級。

分析員艾拉周二在「大馬房產信託：漲潮是否逆轉？」的市場展望講座中，看好該領域今年的走勢。

房產信託股今年第一季整體上揚4.5%，優於富時綜指的下跌0.6%。由於股價上漲，估值達到歷史新高，導致大型房產信託如：柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股）、怡保花園房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）和嘉德大馬房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）的周息率已降至4.5%以下。

3正面因素帶動

艾拉指出，房產信託今年會由3項正面因素帶動，第一、零售銷售成長；第二、低利率環境；第三，產業價值的資本報酬率（Cap Rate）在下跌趨勢。

她表示，零售銷售今年預測成長6%，市場也預期國家銀行會維持利率在3%不變。此外，房產的資本報酬率從2008年的6%-7%，目前降低至5%-6%，顯示房地產的投資收益減少，將吸引投資者轉向房地產信託領域。

由於去年外圍環繞著經濟不穩定，以及我國的大選風險，投資者紛紛尋找防禦性和高週息率的抗跌股，房產信託股紛紛在2012年創下新高。

雙威房地產投資信托（SUNREIT，5176，主板房產信托組）股價去年共漲了24%，今年在1.50令吉水平波動，年初至今微揚0.6%。

柏威年房產信託股價2012年全年漲了27.5%，今年仍維持上升勢頭，今年已取得16%漲幅。雅飾房地產（AXREIT，5106，主板房產信託股）股價去年上漲19.5%，今年漲勢不減，年初至今上揚15%。

艾拉表示，在2008年的全國大選後，房產信託股表現仍超越大市5%。比較當年全球面對美國次貸危機，現在外圍已轉好，相信今年在選舉後房產信託還是會保持漲勢，但料幅度不會高達5%。

此外，艾拉指出，柔佛伊斯幹達的產業市場會是領域另一個激勵因素。比較巴生谷地區的發展已成熟，當地還有很大的成長空間。

雅飾房地產會是主要受惠者，其在柔佛擁有數項工業資產。

看淡辦公樓信託股

在房產信託領域當中，拉昔胡申研究最看好零售類別股，如柏威年房產信託、怡保花園房產信託和雙威房地產投資信托。上述3家房產信託都在吉隆坡擁有地標性的大型購物商場，每個周末都吸引大量人潮，停車場一位難求。

艾拉預測，2013年零售信託股營業額平均可成長5%。

至於辦公樓環節的信託股則較為看淡，因辦公室空間已供過於求，預計在2016年之前市場會出現額外2480萬平方呎空間。而且，辦公樓信託也面對租戶約滿離開後，難以尋找新租戶的窘境。辦公樓租約一般為期3年。她舉例，桂嘉資本（QCAPITA，5123，主板房產信託股）位於八打靈的桂嘉大樓在去年4月因匯豐銀行離開，導致大樓空置。

在工業信託股方面，艾拉表示，領域的成長取決於宏觀經濟環境。但租戶擁有較高的議價能力，因業者的資產一般只面對一個租戶，導致租金上調空間不大，但優點是租約一般較長期在5年以上，可保證收入的持續性。[东方日报财经]

icy97

融資成本低‧佔重估優勢‧零售產託併購添魅力

大馬  2013-04-13 11:54
（吉隆坡12日訊）國內零售產業投資信托（REIT）領域下一波成長動力，將由併購活動催化主導，特別是擁有優先收購權的零售產托股，將在價值重估中占優勢，加上目前偏低融資成本“錦上添花＂，使併購行動更具吸引力。

回酬率回落至正常水平

大馬研究指出，目前零售產業投資信托回酬率已回落至正常水平，至接近債務成本，這可從該領域回酬率最近顯著擠壓回調顯示出來。該領域價格表現仍超越大市，主要是市場已反映它們未來盈利成長利好。

大馬研究指出，嘉德商托（CMMT,5180,主板產業投資信托組）、柏威年產業信托（PAVREIT,5212,主板產業投資信托組），以及怡保花園產托（IGBREIT,5227,主板產業投資信托組）的單位回酬率，已擠壓至5%以下水平，比較大馬產業投資信托傳統平均回酬率介於7至8%之間。

大馬研究對整體產業投資信托領域保持“中和＂評級。

10年大馬政府債券與柏威年產業信托及怡保花園產托的利差，已分別縮減至77基點及74個基點，比嘉德商托的140個基點更低。比較新加坡產托利差約300個基點更低。新加坡產托的免風險率為1.5%，反觀大馬產業投資信托則落在3.5%水平。

嘉德商托或購皇后灣廣場

大馬研究認為，嘉德商托料將在短期內進行併購活動的可能性較高，特別是檳城皇后灣廣場（Queensbay Mall）租金回酬率已經穩定下來，取得20%的租金調整，平均租金為每平方尺6令吉，及出租率達到約95%。

嘉德商托已經暗示，該公司很可能收購皇后灣廣場；截至2012年財政年杪為止，該公司的負債率落在28%的可管理水平。

大馬研究認為，皇后灣廣場與同在檳城的合您廣場（Gurney Plaza），分別坐落在峇六拜及喬治市，不僅不會出現惡性競爭，反而有助相輔相成效益。

柏威年產業信托及怡保花園產托，雖有較清晰及大規模的資產供收購，不過，短期里將難以落實。特別是怡保花園產托在近期里，尚未見任何的資產收購潛能。

柏威年最早在2014年財政年才有望注入Fahrenheit 88，因後者的租金回酬率尚未穩定，預料在今年第三季才調整租金，至於首邦市購物中心及柏威年購物中心擴展資產，預料在2015年及2016年才有望注入。

最快展開併購
嘉德商託評級調升

大馬研究指出，隨著嘉德商托將最快展開併購，主要是收購皇后灣廣場的潛能，並相信是重新調升估值周期的開端，將其評級調升至“買進＂等級，合理價則為2令吉15仙，比較之前為2令吉。

預料皇后灣廣場的收購價為8億1千800萬令吉，或等於每平方尺594令吉。

大馬研究維持嘉德商托的2013年財政年淨利預測不變，惟2014年及2015年財政年的淨利預測，則分別調高至1億8千400萬令吉（增加18%）及1億9千400萬令吉（增加5%），而每單位派息率則揚升至10.4仙及11.0仙，比較之前為9.4仙及10.0仙。

嘉德商托為大馬研究首選產業投資信托股，在2014年及2015年財政年的回酬率分別為5.4%及5.7%，比較柏威年產業信托則分別為4.9%及5.3%。

柏威年產業信托，及怡保花園產托則保持“持有＂評級，而合理目標價分別為1令吉65仙及1令吉45仙。至今為止，這3個股項股價表現平均揚升9%及超越大市。

KLCC產業（KLCCP,5089,主板產業組）將在今年5月上市的產業投資信托股，預料資產價值達到150億令吉，為市值最大產托股，使產業投資信托領域成最為重要的資產類別，及加強在馬股的代表性。（星洲日報／財經）

icy97

投資者焦點或轉移‧大馬產託後市看淡

行業走勢  2013-04-24 17:25
（吉隆坡24日訊）投資者預計在全國大選後採用更積極投資策略，加上其他類似投資產品競爭，馬銀行研究開始看淡大馬產業信託，將領域評級下修指“中和＂，各上市產托評級也同步遭下調。

馬銀行表示，雖然本地產業信託長期展望依然樂觀，但市場投資情緒改變可能轉移投資者焦點，加上上市產托普遍逼近目標價，以及隔夜政策利率可能在第四季上揚，才決定下調產托領域評級。

“在我們追蹤網底下的上市產託，從去年12月至今寫下2至22%漲幅，表現超越富時綜指2.1%漲幅，歸功於市場在大選前採取抗跌投資策略，惟隨市場近期投資態度轉向積極，加上產托回酬持續收窄，產托吸引力正逐漸流失。＂

馬銀行預計在政府獎掖帶動下，大馬中期內將迎來更多商業信託，讓產托承受更龐大競爭壓力，如數碼網絡（DIGI，6947，主板基建計劃組）即可能設立商託，提供比大型產托更具吸引力的週息率。

產托魅力受升息消息削弱

馬銀行估計大馬隔夜利率將於今年第四季上升25基點，以應付最低薪金和津貼合理化造成的通膨壓力，屆時產托魅力將被升息消息削弱。

同時，市場目前不乏其他潛在上市產托計劃，如WCT公司（WCT，9679，主板建筑組）、馬資源（MRCB，1651，主板建筑組）和成隆機構（DIJACOR，5401，主板產業組）等，都可能將旗下資產包裝成上市產托。

馬銀行預測，若選舉結果符合預期，即國陣以較少多數票勝出，市場承險胃納將於大選後擴大，上市發展商將在落後大市兩年後重回鎂光燈下，建議投資者趁低吸納，從“抗跌＂策略轉向“積極＂策略。

考量股價上升空間有限，馬銀行一口氣下調4隻上市產托評級至“守住＂，這些產托分別是柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）、KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）、雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）和怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）。（星洲日報／財經）

1678

请问产业投资信托 (REIT) 的产业有买保险的吗?
火灾......有赔的恃吗？
什么灾难有赔？
什么灾难没有赔？

@Vincent1818

Vincent1818

1678 发表于 9-5-2013 10:46 AM
请问产业投资信托 (REIT) 的产业有买保险的吗?
火灾......有赔的恃吗？
什么灾难有赔？

我没有看过他们的保险 Policy, 不过我知道火灾有赔，因为上次 ARREIT 有发生过火灾。。。

1678

Vincent1818 发表于 9-5-2013 06:13 PM
我没有看过他们的保险 Policy, 不过我知道火灾有赔，因为上次 ARREIT 有发生过火灾。。。

最近，汽油彈爆咋事件发生所以连想到......
产业爆到会赔吗?

Vincent1818

1678 发表于 9-5-2013 10:23 PM
最近，汽油彈爆咋事件发生所以连想到......
产业爆到会赔吗?

我假设你有一个产业，一般我们如果有买保险，应该是不会买汽油彈爆的保险，因为目前这里还不是动乱的地方。。。

1678

IGBREIT 5227
一年分多少次?四次?两次?......

谢谢

huanzhu

paperplaneinc 发表于 29-3-2013 11:35 PM
REIT我看好IGBREIT, CMMT, HEKTAR

我也有igb cmmt

williamloh

stareit好吗？