槟城房地产投资

doublesunday

alesi616 发表于 20-5-2014 08:43 AM
请问你是在电子业这行吗？ 不要因为有这些  manufacturing factory 进军槟城而沾沾自喜， manufacturing  ...

小弟认为他们会选槟城并不是应为便宜，如果比便宜，菲力宾，印尼，泰国等，都比槟城便宜。小弟认为是投资环境，人才，英语程度，硬体设备等吸引外国厂家。当然mida和invest penang也有功劳。
无论如何，小弟想要表达的是，槟城的就业市场将继续看好，而就业和房价有一定关系。

dodojinan

jeffanb 发表于 21-5-2014 11:46 AM
是“国家银行”， 不是所有银行。如果不是国家银行的措施，现在DIBS什么的应该还在大行其道。而很多银行直 ...

大马的特殊性谁都明白，经济就是政治，政治就是经济；
国家银行的背后，难道不是我们的8大商业银行!  
8大商业银行，哪家在国家银行、在政府没有代言人？
国家银行的所谓的打房措施，其实背后都是8大商业银行高层达成一致意见后的结果！
不能仅仅看，表面现象！
不能仅仅看，银行在我们槟城的某个分支机构，为了业绩和其他利益，和发展商不正常的密切合作！

dodojinan

jeffanb 发表于 21-5-2014 11:57 AM
Eden Seaview 很旧了，虽然保养方面还可以接受。有service apt的问题，海景也蛮远的。四周环境优雅，空气 ...

Eden Seaview 很旧了，虽然保养方面还可以接受。有service apt的问题，海景也蛮远的。四周环境优雅，空气好，不错。不过我觉得Miami Green 其实比较好，出租市场较大。

同样1000尺左右，同样的装修：
Eden Seaview ，价格40-50万之间；租金，1300-1600元；
Miami Green，价格在60-70万之间；租金2000-2500元。

Eden Seaview的竞争力，确实在下降，前两年  UPLANDS的学生大都租住这儿，现在大都转移到了Eden Seaview。

dodojinan

Eden Seaview的竞争力，确实在下降，前两年  UPLANDS的学生大都租住这儿，现在大都转移到了Miami Green。

dodojinan

jeffanb ：
    请指点。
    昨天看星洲报纸，竟然头条是：一季度大马申请破产的个人达到了接近7000人，同期增长大约50巴仙，而且大部分是30-40岁的年轻人。
   如果同比例，全年就要接近3万人申请破产。
   考虑大马一共3000万人，身强力壮的年轻人（30-40岁），也就500万人左右。
   按照这个比例计算，就是0.6个巴仙的破产比列，是否好可怕啊！
   

darienong

dodojinan 发表于 22-5-2014 07:48 AM
Eden Seaview 很旧了，虽然保养方面还可以接受。有service apt的问题，海景也蛮远的。四周环境优雅，空气 ...

据我所了解，Eden Seaview 那儿很少1000方尺的单位，大多数是在850方尺左右的单位，除了一些角头间的会是900多至1000方尺。现在的要价也没有那么高啦！应该是在40万上下罢了。如果以每个月1500块钱租金，市价40万来计算，租金回酬还有4.5%，很不错了。

jeffanb

dodojinan 发表于 22-5-2014 07:41 AM
大马的特殊性谁都明白，经济就是政治，政治就是经济；
国家银行的背后，难道不是我们的8大商业银行!  
...

马来西亚国家银行于1959年1月26日成立，其宗旨包括：
  
促进货币稳定和稳健的金融结构。
  
担当政府的银行家与财务顾问。
  
发行货币及保存储备金以保护货币的价值。
  
掌控信贷状况，以便为国家带来利益。


国家银行是国企，其中一个宗旨就是确保稳健的金融结构。它并不代表任何国内或国外银行，反而它扮演着监督和鞭策的角色，以国家利益为考量。
国家银行并不是类似”REHDA"的组织，只纯粹代表发展商的立场发言和行动。

jeffanb

dodojinan 发表于 22-5-2014 09:28 AM
jeffanb ：
    请指点。
    昨天看星洲报纸，竟然头条是：一季度大马申请破产的个人达到了接近7000人， ...

“低收入戶佔機構債務管理計劃（DMP）逾70%”, 而年收入《四万的案例更是逾85%. 在这通货膨胀的时段，物价走高，基本上低收入的一群将会倍感压力。加上本身财务管理的能力不足， 尤其年轻的一群， 造成了破产的现象。

以房产投资来说，现阶段的确是需要谨慎的。自身需要衡量本身财务状况，量力而为，免得入不敷出到时就很困难了。



首季破產人數劇增32%‧銀行業資產素質現隱憂

2014-05-20 17:45

（吉隆坡20日訊）大馬今年首季破產人數劇增32%，分析員認為，津貼合理化、消費稅（GST）上路和潛在升息將加深借貸者的還款壓力，銀行業資產素質恐面對壓力。



無論如何，分析員相信銀行業擁有更好的資本水平，加上更嚴謹的風險管理政策護航，將力保資產素質持續完好。

報道指出，今年首季申報破產的人士年增32%至6千480宗，其中因汽車貸款違約而宣告破產者按年走揚48%，而因房貸違約的破產案則走揚16%。

達證券說，銀行往往對貸款給月收入少於3千令吉的低收入戶持審慎態度，因此低收入戶僅佔總貸款的27%，但信貸諮詢與債務管理機構（AKPK）卻數據顯示，低收入戶佔機構債務管理計劃（DMP）逾70%。

30至40歲者財務問題最嚴重

其中，年齡介於30至40歲者面對的財務問題最為嚴重，但達證券對此並不意外，因相關年齡層貸款者往往開始獨立生活、組建家庭和累積資產。

“不過，我們發現年過40歲者參與DMP計劃的人數有上升趨勢，顯示生活成本攀升對收入相對穩定的貸款者也帶來更大的壓力。”

AKPK數據指出，大多數債務問題歸咎於財務規劃不慎（23%），但生活成本走揚帶來的債務問題也開始出現上升趨勢。

達證券表示，津貼合理化和消費稅上路勢必對通膨帶來更大壓力，加上潛在利率上調可能造成資產品質進一步惡化。

以AKPK最新數據（截至今年3月）來看，尋求財務諮詢的人士增長近50%，遠高於4年平均年增長率23%，而國家銀行新數據也顯示，個人破產個案朝上升趨勢發展，其中1月和2月個案增長30.4%和25.3%。

成本升GST上路和升息
削弱還債能力

有鑑於此，銀行業不宜掉以輕心，該證券行指出，生活成本攀升，加上GST上路和升息，將進一步削弱消費者還款能力，進而拉高消費者違約可能性。

“但我們相信銀行擁有更好的資本水平，以及更嚴謹的風險管理政策，相信銀行業系統資產品質將持續完好。我們並不預見破產個案增加，或向AKPK尋求援助的人數增加將對金融系統帶來任何重大的系統性風險，因為高家庭債務獲得更高得家庭金融資產支撐。”

根據該證券行的敏感分析，預期信貸費用每增長1個基點，僅會削弱領域盈利約0.4%。

整體來看，達證券認為，銀行業增長催化因素不多，維持銀行業“中和”評級不變，其中聯昌集團（CIMB,1023,主板金融組）和馬來亞銀行（MAYBANK,1155,主板金融組）獲“買進”評級。

國行升息料短暫受益

馬銀行研究指出，國行近期聲明口吻轉向“鷹派”，相信升息動作勢在必行，今年杪隔夜政策利率可能上調50個基點。

“傳統上，我們預期淨利息賺益將在這樣的環境中進一步擴張，但以最近的趨勢來看，整體效益中和，任何潛在利多也恐屬暫時性。”

該證券行說，雖然升息將有利於止住淨利息賺益下行趨勢，但市場競爭持續激烈，加上貸款增長放緩和游資趨緊將抑制賺益進一步擴張力度。

更重要的是，替代抵押貸款和低企業貸款收益率將抵銷淨利息賺益壓縮力度，但值得慶幸的是，近期汽車貸款利率上調將對領域帶來些微合理回酬，希望相關效益將可擴展至抵押貸款環節。

整體來說，馬銀行研究認為，國行年終升息50個基點將對銀行業2015財政年盈利帶來1%至8%影響，但大馬銀行（AMBANK,1015,主板金融組）料因來往和儲蓄戶頭（CASA）和浮動利率貸款比重低，成為受惠最少的銀行，而回教銀行（BIMB,5258,主板金融組）憑藉高CASA和投資回酬將崛起為大贏家。


點看全文: http://biz.sinchew.com.my/node/95350?tid=23#ixzz32PSfrkcH
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Da88

Jeffanb, 想问最近看了island resort 10, 1100 尺，800k+. 是很喜欢，但考虑到地点或许偏远，升值会比更好的地区慢，你認为对吗？因为钱就是这笔了,买了这个买不了別个。所以一定要想淸楚做个对的决定

Da88

谢谢你回答1

jeffanb

Da88 发表于 22-5-2014 06:50 PM
Jeffanb, 想问最近看了island resort 10, 1100 尺，800k+. 是很喜欢，但考虑到地点或许偏远，升值会比更好的 ...

Island resort 是freehold的计划，最大的卖点就是无敌海景，很吸引人。default一个车位，设施还可以，内部简简单单，普通，当初卖价才300k左右。我觉得800k的价钱太高了，短期内几乎没有利润可图。租金rm2500 可能已经是算高了，根本cover不了installment。

the surin 两个车位，1307sf，设施稍好，一样新，也是freehold，海景可能差了点，但800k ，甚至以下也买得到。

nicktart

各位大大，我有个疑问

最近我到一间showroom去看前几个月launch的project。当然，unit剩的也不少、剩的也不是很好。
但是有位agent告诉我他其中一位顾客有意放弃他的unit（比较好的）。
目前，这project多数顾客只是给 RM10k booking fee，loan都还没申请的。
但这agent告知我若我有意拿那个unit，需付点钱给他顾客。
这到底属于合法交易？还是只是你情我愿？
不懂大家有没看过类似的事情？
因为小弟认为：若每个人只给 RM10k 的 booking fee（而且是fully refundable的）, 那早早book几间好的unit，不申请任何loan，过几个月再找人转手。
这样不是很好赚吗？

dodojinan

jeffanb 发表于 22-5-2014 08:04 PM
Island resort 是freehold的计划，最大的卖点就是无敌海景，很吸引人。default一个车位，设施还可以，内部 ...

个人柑橘，the surin条件还是不错的；
不确定性需要考虑， 好像the surin前面还有块地，不知道会不会也起个CONDO，会阻挡您的海景！
优势： 现在the surin抛售屋子的很多，一个熟悉的中介，前两天一起喝茶说到，他刚刚成交了一套the surin  A，原单位，17楼，1307，海景，并排两车位，758K，大大低于屋主的预期（由于现在不容易贷款，屋主签了第三个客户，才最终成交，从第一个的808K，到第二个778K，降到第三个758K，才终于经历半年多的时间真正成交。）
          如果想买，现在是成交的低潮期，好多屋主和中介，都很浮躁，由于春节后基本没有啥成交！ 你有很大讨价的机会！

jeffanb

nicktart 发表于 23-5-2014 01:28 AM
各位大大，我有个疑问

最近我到一间showroom去看前几个月launch的project。当然，unit剩的也不 ...

很平常，的确是你情我愿，不过发展商需要配合就是了。通常有信誉的发展商是不会同意这样的做法的，取消的单位都是直接回到availability chart 上。会这么做的通常是那些有用marketing agents 做促销的房产计划， 如zxxn，oXn Asxx等等。如果发展商被蒙在鼓里的话，还真的是需要觉醒一下。

我本身非常，非常抗拒这项做法，这简直是变相的诈骗或敲砸手法， 很低级。虽然还是你情我愿，不过我本身捐给慈善机构也不给这些烂人赚。

你说的计划是quaxwesx 吗？

jeffanb

jeffanb 发表于 23-5-2014 10:59 AM
很平常，的确是你情我愿，不过发展商需要配合就是了。通常有信誉的发展商是不会同意这样的做法的，取消 ...

我认识的人花了一万五千大洋让别人“过让”海景单位给他，是通过所谓发展商的authorised marketing agent 引线的。我不想提哪个计划，哪个agent。

我当时想如果我直接跟发展商的老板反应不知道他会怎么说。不过想想可能他本身支持这样的做法，也可能根本不想理，哪我就枉做好人了，所以还是算了。

jeffanb

jeffanb 发表于 23-5-2014 11:06 AM
我认识的人花了一万五千大洋让别人“过让”海景单位给他，是通过所谓发展商的authorised marketing agent ...

这些可能只是marketing agent串通偷吃，还不算厉害。就厉害的是所谓“无中生有” 的销售手法：

1） 一班人组成的所谓投资公司或集团。大家融资，财力要不错就是了。这些人就是“first tier".
2）开始招收会员，这些是所谓的“second tier， “3rd tier” 或以下；
3）开始或接手一项正式的房产项目；
4）计划还没有正式批准就开始非正式“出售”。 “First Tier” 会拥有全部的单位；
5）“first Tier 转手给2nd tier， 用比市场低20-30%的价钱。2nd tier 付10% 的费用给first tier；
6） 2nd tier 再转手给3rd tier， 起价10-20%， 3rd tier 付10% 的费用；
7）3rd tier在用同样的方式转手，整个程序持续直到价钱到顶；没有利益为止；
8）这个时候才卖给非会员，真正签署s&p，和贷款的人；

整个程序中 （1-7）， 就只需要一张booking form，屋子根本还没有开始建，大家已经在赚钱了。加上大家都是会员，集团的一分子，互惠互利，也不在乎合约的问题。间中也会一些跑腿，专门最后介绍非会员购买，专取佣金。

jeffanb

dodojinan 发表于 23-5-2014 08:04 AM
个人柑橘，the surin条件还是不错的；
不确定性需要考虑， 好像the surin前面还有块地，不知 ...

别忘了这个屋主当初买价才500多千，还可能有多达六七万的LAD（计划迟了超过一年)，卖七百多千也已经是赚翻了。

不过最神的还是Island Resort, Ivory一贯的收booking在延迟建筑的做法，拖了整整六七年才建成。不过当初的买价“超级无敌低”，300k，想象现在卖800k，还是肥了很多一开始就book的买家。

City Residence的情况也是一样，当时在2009-2010间book的买家他们的买价是450psf上下，现在Ivory的卖价是1200psf，不止买一送一那么简单。

说买家赚得比发展商多也不过分。

caoyun

jeffanb 发表于 23-5-2014 11:36 AM
别忘了这个屋主当初买价才500多千，还可能有多达六七万的LAD（计划迟了超过一年)，卖七百多千也已经是赚翻 ...

可他们要冒上等七, 八年的风险...
还有等待的过程很煎熬...
全部是概念上的赚而已咯. 真要卖得出那个价钱才好.

jeffanb

caoyun 发表于 23-5-2014 12:37 PM
可他们要冒上等七, 八年的风险...
还有等待的过程很煎熬...
全部是概念上的赚而已咯. 真要卖得出那个价 ...

No Risk no Gain, 什么投资都有风险的，需要小心衡量就是了。不过以surin的例子，block A 有给DIBS，发展商又算是大型的上市公司，是博得过的。如果是像Cosxopoxitax， lenxkax imprexix 之类的就小心，价钱再便宜我也不会考虑。

而大型有信誉的发展商如IJM，SP Setia，Mahsing，BSG等等，通常是找不到什么“空头”的，除非你是他们圈子里的人物，或去排队。

Da88

dodojinan 发表于 23-5-2014 08:04 AM
个人柑橘，the surin条件还是不错的；
不确定性需要考虑， 好像the surin前面还有块地，不知 ...

真的嗎？surin我也很喜歡。1300尺要800k沒見着便宜的