房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

tboontan

巴生谷 向东发展

房产趋势
产业周刊
   2015-02-27 12:24


http://nanyang.com.my/node/683924?tid=686


巴生谷主要大城镇房产饱和，从八打灵再也到梳邦，从孟沙到白沙罗，或是以南从新街场到沙登，或是从无拉港到加影发展都已趋成熟。

反而，巴生谷东部，即从安邦往内到文良港，直至淡江等等地区，被严重忽略。这些地区，去年有大量新楼盘推出市场，业界认为，未来将是房产发展商的焦点和购屋者的新亮点。

巴生谷东部以吉隆坡文良港、美拉瓦蒂、美拉蒂花园、南北花园、瑟蒂亚旺莎、安邦优景园、淡江及鹅麦为主。

虽说过去10年，这里房产稳定发展，但若与白沙罗、梳邦再也或八打灵再也发展规模的城市比较下，巴生谷东部情况是受忽略的。尽管如此，巴生谷现有人口及产业达饱和，促使东部产业看俏。

而成熟地区的房产升值已相当显着，业界反而认为，东部会是未来发展商追捧的新亮点，并看好这里的房价将会补涨，拉近与其他地区的行情距离。

旺莎玛珠供不应求

琥珀产业代理黄孝儒向《南洋商报》指出，与2009年相比，巴生谷东部产业越来越吃香，原有旺莎玛珠地区房屋已不足供应庞大学生市场需求，使周围产业迅速崛起。

“巴生谷东部房产存有潜在的市场，无论是住或卖，已有现成租户及买家在等候。”

他说，早前美拉蒂单层旧式排屋，近年因为市场需求，价格从10万令吉涨至如今20至30万令吉；地点策略的双层排屋更看俏，交易价达70至80万令吉以上。

“另外，因为学生与游子人数多，当地产业成为最佳投资地点，无论是租或出售，短时间内即可完成交易，回酬更是可观。”

基础设施升级显魅力

鹅麦、旺沙玛珠、南北花园及文良港，这些多年不变的成熟商业和住宅发展，基础设施的升级，魅力更为显现。

近年来，许多具国际标准的综合项目纷纷动土，使巴生谷东部散发更诱人的投资魅力。这包括向来标榜高级区域的淡江、美拉瓦蒂和安邦再也。

无论是豪华别墅地段、现代化的围篱社区，都成了城市化驱动的快速发展。可以说，这里的房产种类和环境，足以媲美巴生谷西区富裕住宅区，是富裕者的新选择地点。

人口迁市中心边缘

吉隆坡目前人口将近200万人，居住市区人口不足20万人。这现象，与其他国家的首都或大都会相似，主要是市区生活成本和消费都高。

这促使人口迁往市中心边缘地带居住，带动了城市以外的住宅和商业发展。若要说人口和需求，学生及游子固然爱居住在以旺莎玛珠为中心点的地区。

但距离这里5、6公里的国家心脏中心、吉隆坡中央医院、布特拉医院、亚洲哥伦比亚医院工作的医护人员，也爱选择在这里居住。

公交系统增投资优势

相较于八打灵再也、梳邦再也、满家乐及蒲种的产业价格，尚在发展中的巴生谷东部，已成为购屋者的选择。

加上巴生谷东部享有吉隆坡的经济与公共交通系统的优势，是理想地点。

巴生谷东部在过去10年来，一度低迷的郊区已有了巨大转变，成为现代化良好乡镇，相等于巴生谷西部一半水平。越来越多都市人看到了这里投资价值，还有大吉隆坡转型计划的参与。

近几年，从隆市沿着云顶吉冷路往安邦再也一带前去，不难发现当年的荒野空地段，已被一座座高楼建筑物取代。

例如成为年轻人新蒲点的KL Festival City广场、PV128商业区等。

学院带动房屋需求

旺莎玛珠作为巴生谷东部心脏中心，繁荣综合发展区，成为产业投资者的天堂。

文良港早期是由数个零落村子组成的初发展城市，因拉曼学院于70年代在大红花花园旁建设，引来大批游子到来升学，带动当地房屋需求。如今，拉曼学院升级为大学学院，发展更具规模，每年新学年，吸引无数游子到来求学。

加上不少毕业生习惯了当地生活，毕业后持续留守当地工作，邻近的房屋供应永远不足应付需求。

同时，马来西亚艺术学院、吉隆坡大都会大学、回教国际大学、DASEIN艺术学院、护士学院等学府设在巴生谷东部，学子对房屋的需求不容忽视。凭着靠近吉隆坡市中心，未开发小型土地和零落的初发展城市，提供完美环境，为发展商提供空间打造一个兼顾城市人的生活与工作需求的环境。

大道计划完善交通连接

巴生谷东部大道（EKVE）计划，将进一步接近鹅麦与安邦距离，使东部的交通连接更完善。

巴生谷东部早前因为第二中环公路因素，贯通甲洞、峇都喼、文良港及安邦一带，接近东部距离。

另外，还有大使-淡江路（DUKE）、莎阿南大道（KESAS）及吉隆坡高架大道（KLEH）的建设，为东部打开方便之门，通往其他地区。

同时，中央政府建议在雪隆建设6条大道，包括巴生谷东部大道，这将会缩短东部与其他地区的距离。

此外，柯拉娜再也轻快铁线所提供有轨服务，在美拉蒂及旺莎玛朱区服务，提供一个通往隆市中心或八打灵再也地区。而安邦南区的安邦线轻快铁服务，直通往隆市中心与蕉赖地区，打开出入口。

同时，中央政府早前宣布的捷运第二路线，也涵盖在安邦南部，除缓解安邦区的交通状况，路线覆盖谷中城，安邦和满家乐领域，有助于开发这些区域的更大需求。

游子数量庞大加速发展

游子数量庞大，加速巴生谷东部发展。

黄孝儒指出，除早期旺沙玛珠及美拉蒂花园是拉曼生首选外，过去十年因房屋需求高，距离拉曼大学学院2、3公里外的房屋产业也吃香起来。

他举例：“南北花园、云顶吉冷路、彭享路、美拉瓦蒂花园及安邦优景园一带，成为游子租住的首选地区”

“为方便游子通往学院念书或外出工作，当地学院或新公寓发展商提供免费巴士服务。”

他指出，这些免费巴士穿梭学院、轻快铁站及商圈，解决距离障碍。他说，基于交通方便，离隆市中心仅是7、8公里行程，当地除有大批学生居住外，在隆市工作的游子也爱蜗居在此，包括不少学院生毕业后，继续在当地租房工作。

房产5年涨3倍

黄孝儒说，旺沙玛珠及美拉蒂花园一带的房产，2009年至今涨了至少3倍。目前的行情，公寓单位每平方尺售价从500令吉起跳，拥有相当高的市场价值。

“因为市面供求不多，加上投资回酬高，这些单位往往推出不久后，即被人抢购一空，可见产业市场庞大。”

以收租回酬来看，他认为，这里也是相当值得投资的地区。

“地点策略的3房式公寓租金更达每月1500至2000令吉，并有候备租户等待入居，是产业投资的好地点。”

他举例，当地售价50万令吉以下的公寓单位房贷每月介于1500至1800令吉，所得租金已足够支付每月供期，投资者无需担心经济能力问题。

发展商搜购路边空地

巴生谷东部发展土地有限，发展商看准城市产业需求，近年不断与小地主接洽，收购土地供未来发展用途。黄孝儒指出，这里目前只有较小，如二至三依格空地供发展。

“大部分发展商因土地面积有限，加上寸土如金，着重在豪华服务式公寓发展。”

UOA产业高级执行员林晋伙指出，该区开始趋向成熟发展，土地可谓越来越少，该些位于大路边空置地段，成为发展商搜购目标。

“这些地段都有两、三英亩，适合发展为公寓，目前土地价格为每平方尺280至350令吉。”

他说，游子及学子数量庞大，近几年加速当地发展，尤其是不少高楼建筑物顺应市场需求，频密被开放。

林晋伙指出，过去数年，不少靠近大路边的小地段被收购发展为公寓。

“如鹅麦路、云顶吉冷路等，已有多项公寓项目完成，无论是住用或租用率，都达预期表现。”

他说，因市场需求，当地新公寓每平方尺介于400至500令吉之间，相当吃香。他提到，不少父母还会购买，作为孩子读书时的宿舍或是出来社会工作的居住点，或出租。

“因为投资价值高，当地旧式公寓也从当年6万令吉，升值至28万令吉以上，平均每方尺价格达350令吉。”

UOA产业在文良港也有发展豪华公寓，如刚竣工约一年的Green Setapak。

林晋伙受询时指出，销售情况让人满意，产业升值率也高，租金每月达1500至2000令吉。


报道： 潘丽婷

tboontan

房市续放缓     不利小屋商


（吉隆坡5日讯）房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong,简称WTW）预测，今年国内主要房地产市场成长放缓，仅有槟城保持上升趋势，小型发展商则受影响而展延推介新项目。

WTW董事经理符儒仁指出，自去年开始房产市场开始放缓，今年将保持同样趋势，房价继续增长，惟与过去三年相比缓慢。

无论如何，他强调，这样的成长趋势是健康及可持续性的。

“过去3年房产价格都取得双位数增长，今年将呈单位数增长。”

他今日公布WTW2015年产业市场报告时这么说。

他说，在此情况下，小型发展商将受影响，甚至展延推介新项目。

将分阶段小量推介

“至于资金雄厚的发展商则会分阶段小量推介新项目，以吸引购屋者购买，之前可能一个阶段推出500间单位，现在可能减少至100至200间。”

他说，新项目预计需要一年半时间才能达至100%占有率，因为购屋者将会等待工程进展达至33%左右才购买，意味着发展商需要借贷更多资金，小型发展商将受冲击。

“在新房产市场中，消费者将会倾向于购买声誉良好的发展商项目，而对于一些小型发展商将会缺乏信心。”


【WTW2015产业市场报告】


头条
全国
   2015-03-06 09:55 http://nanyang.com.my/node/685239?tid=643

tboontan

符儒仁：银行审核房贷谨慎
二手房产价格或降


（吉隆坡5日讯）房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）董事经理符儒仁说，新房产市场价格持续缓慢成长，而二手房产价格可能下降，惟有地产业除外。

他说，房产市场的成长与国家经济表现息息相关，而经济表现则将取决于4C，包括居住成本（costof living）、消费者债务（consumer debt）、原产品价格（commodity price）及汇率（currency）。

房产交易更耗时

他说，去年第四季，申请房贷成功率仅有55%，现在已跌至50%，因为银行在审核房贷时非常谨慎，并认为一些房产定价过高，与收益及收入不成正比。

“因此，可能需要更长的时间完成房屋交易，对消费者而言是好事，拥有更多时间作决定，毕竟购买房产是一项大投资。”

符儒仁今日公布WTW2015年产业市场报告时这么说；出席者包括WTW董事白圣意及谭家良。

去年公寓入住率69% 巴生谷租金更具竞争力

2015年巴生谷高楼住宅产业供应增加，平均入住率将下降，租户享更具竞争力的租金。

符儒仁指出，今年公寓的平均租金收益仅有3.5%，与定期存款利率一样。

“去年公寓入住率仅有69%，属于不健康水平；目前巴生谷市场豪华高楼住宅产业共有3万1402个单位，随着今年增加6902个单位，入住率将受影响，进而降低租金收益，形成租金与屋价不成正比的现象。”

他说，办公楼方面，2015年A级办公楼预计保持平稳，市中心办公楼与市中心边缘办公楼竞争力将会提升，新建好的办公楼进一步提升空置率。

土地价格持续高涨 可负担屋须“高密度”发展

符儒仁说，在土地价格持续高涨的情况下，要持续兴建可负担房屋唯一的方法是朝“高密度”发展。

他说，土地是建筑主要成本之一，占总成本12%至18%，尽管我国地广人稀，但可负担房屋不可能兴建在偏远地区。

“因此，在城市或城市边缘高密度发展可负担房屋是唯一可行的方法，并且必须提升基础设施发展，提高居住便利。”

他说，可负担房屋一般定义是40万令吉以下房屋，并以每月家庭收入5000令吉计算。

或调至50万元以下

“据了解，即将公布的报告预测平均家庭收入将增加至5900令吉，可负担房屋价格可能会重新调整至50万令吉以下。”

无论如何，符儒仁认为，应该全面看待整个大市场，因为仍有30%人口家庭收入是少于3000令吉。

“在土地有限的情况下，中央政府及州政府可以提供土地让发展商兴建可负担房屋。”

他说，今年巴生谷有地房产预计将会放缓，但价格保持未定，销售量将会大幅度收缩，市场将会专注在可负担房屋。

消费税导致建筑成本增3.97%

WTW2015年产业市场报告显示，落实消费税后，建筑成本及发展商利润是导致住宅产业价格上涨的元素。

符儒仁说，落实消费税后，建筑成本预计增加3.97%，而占最大成本的土地价格并不受消费税影响。

他说，整体而言，落实消费税后，住宅产业价格预计增加3%至4%，商业产业价格则增加5.5%至6.5%。

报告显示，落实消费税之前，所有建筑材料都必须征收销售及服务税，因此落实消费税后影响并不大。

“再加上国际原油价格下滑，数种原材料价格也随之下降，因此，落实消费税后，对住宅产业价格影响不大。”

符儒仁说，落实消费税后，商业产业面对双重影响，购买商业产业时，除了支付10%头期款项，还需只需2%至3%印花税，再加上6%消费税，所支付的款项近乎20%。

谭家良：供过于求 高楼产业价格放缓

WTW董事谭家良指出，过去3年至4年期间，太多发展商在依斯干达特区兴建高楼产业，许多工程在今年竣工，导致供过于求，今年高楼产业价格及租金收益将放缓。

“今年柔佛州产业市场保持温和成长，除了高楼产业呈下滑趋势。”

他说，自去年开始，高楼产业已经呈下滑趋势，平均交易价是每平方尺450令吉，租金收益是5.5%，理应7%。

“很多高楼产业项目将在2015年或2016年竣工，价格及租金收益将会持续放缓。”

他补充，基于高楼产业供过于求，申请高楼产业项目将会面对州政府更严格的要求，因此今年高楼产业发展将会放缓。

“有地产业稳健成长，热点将位于市中心的围离住宅。”

他说，办公楼、零售产业及工业产业持续稳定成长，2015年及2016年预计将会有更多新酒店。

白圣意：唯一呈上升趋势 槟城高楼产业活跃

2015年，槟城是唯一呈上升趋势的主要产业市场，WTW董事白圣意指出，有地产业仍然是槟城人的首选，而高楼产业预计是今年槟岛最活跃的产业市场。

他说，去年槟城第二大桥开始启用，衔接峇都茅（槟岛）及峇都加湾（诗布朗再也），许多大型发展项目都在峇都加湾，使槟城产业市场呈上升趋势，并延续至今年。

他说，今年州政府将会推出更多可负担房屋方案，高楼产业的竞争力提升，有助减缓屋价大幅度上涨。

“办公楼方面，基于过去3至4年缺乏办公楼，因此，预计办公楼需求量将增加；除了乔治市，槟岛东南部分预计成为新发展地段。”

白圣意说，今年槟岛并无推介任何新的工业产业项目，预计工业产业需求量将会高涨，槟岛有限的供应将是工业产业发展将延伸至诗布朗再也。

“槟城仍然是受欢迎的旅游热点，预计酒店领域将稳健成长。”


【WTW2015产业市场报告】


全国
   2015-03-06 10:00 http://nanyang.com.my/node/685241?tid=460

tboontan

首相：完成居者有其屋心愿
拨13亿建更多实惠房屋

（布城7日讯）首相拿督斯里纳吉承诺政府将兴建更多实惠的房屋，以完成人民实现居者有其屋的最大心愿。

比市价便宜30%他说，政府在2015年财政预算案中拨款13亿令吉，以供在全国兴建8万个单位的实惠房屋。

纳吉今日主持布城第11区全国首个竣工560个单位的“一个马来西亚人民房屋计划”移交钥匙仪式，他说，据他了解，两款分别为815平方尺和1006平方尺，售价12万和15万令吉的房屋，比市价便宜30%。

屋价未来或飙升

“这意味着购买15万令吉房屋的屋主赚了5万令吉，根据预测，未来5至10年，屋价可能进一步飙升。”

出席仪式者包括联邦直辖区部长拿督斯里东姑安南、布城机构主席丹斯里阿昔、布城控股主席拿督依萨、一马房屋计划机构主席丹斯里贾马鲁丁、“一个马来西亚人民房屋计划”（PR1MA）总执行长拿督阿都慕达立等。

上述由布城控股发展的人民房屋计划，于2011年7月4日推介，为首个在此房屋计划下竣工和移交给屋主的项目，而且提前7个月获得发出完工及符合证（CCC）。

布城11区一马房屋申请超7倍

纳吉说，政府深入体会人民都希望拥有本身房屋的心愿，所以提倡实惠房屋概念，而且屋价必须必市价便宜至少20%。

他说，今日移交的房屋属除了高素质，也有各类公共设施，如多元民众会堂、托儿所、祈祷室、经商场地等。

“听说布城11区的一马房屋计划供不应求，申请人超出7倍。

“所以我同意东姑安南所说，在布城兴建更多实惠房屋。

“政府承诺为人民兴建实惠房屋，同时希望人民明白房屋建筑需要时间，最重要的还是计划的落实，所以当前的政府一诺千金。”

纳吉指出，布城未来将在各项计划下拥有6万7186个单位实惠房屋。


头条    http://nanyang.com.my/node/685688?tid=643
全国      2015-03-08 08:28

tboontan

借贷条件严谨国行或升息
今年新产业销售额看跌




（吉隆坡7日讯）大部分国内发展商去年末季业绩表现低于预测，在加上银行更谨慎借贷，以及有升息可能，分析员预计今年内的新产业销售额料持续下滑。

MIDF投资研究指出，他们所检视的产业股中，截至去年底的新产业销售额平均下滑6.9%。

基于银行借贷条件更加严谨，加上国行仍有可能升息，分析员预计，今年内新产业销售量将走低。

他解释，随着原产品价格和消费情绪疲弱，我国经济增长展望欠佳，预见今年贷款申请增长会放缓；而银行的贷款条件将会更加谨慎，尤其是非住宅产业贷款。

首选双威

此外，该行分析员说，大部分发展商仍预计今年的公司新产业销售增长将持平。

他指出，目前产业领域缺少催化剂，维持“中和”评级。

双威（SUNWAY，5211，主板产业股）即将把建筑业务分拆上市，料释放价值，成为首选股。

MIDF投资研究所检视的产业股中，约60%股项的去年末季业绩表现低于预测，反映出发展商自去年开始面对的销售走低趋势，将持续至今年。

除了银行更谨慎的贷款条件，消费税即将推行，消费者也趋谨慎。



房价指数涨幅趋缓

分析员指出，截至去年第三季的房价指数（HPI），房价增长率仅达7.9%，较5年平均9.5%的增长率低。

分析员认为，不会对房价放缓趋势感到惊讶，因为政府过去几年陆续采取了压抑炒作和房价泡沫化的措施。

同时，分析员指出，国家银行的资料也显示去年产业贷款申请增长率按年跌10%，是至少过去8年来的第一次。

截至去年，产业贷款申请只达3272亿令吉，跌10%。非住宅产业跌幅较大，达13%；住宅产业跌幅较温和，仅跌9%。

财经新闻
财经
   2015-03-08 11:11 http://nanyang.com.my/node/685780?tid=462

tboontan

降温措施冲击大
狮城高档房市亚洲最差
http://nanyang.com.my/node/685773?tid=462
财经
天下
   2015-03-08 11:03

（新加坡7日讯）政府的降温措施影响了新加坡高档住宅的表现，是亚洲区域中表现最差劲的高档住宅市场，在全球100个主要城市中排名倒数第二。

《联合早报》报道，根据莱坊（Knight Frank）发表的全球高档住宅指数（PIRI），新加坡高档公寓价格2013年底至2014年底这一年间，下跌了12.4%。

此外，在全球100个吸引富裕人士的主要奢华城市和拥有“第二个家”的城市当中，排名第98，仅比同列最后一名的瑞士克莱恩—蒙塔纳（Crans-Montana）以及阿根廷布宜诺斯艾利斯（Buenos Aires）表现好一些而已。

在亚洲区域各城市中，新加坡的高档住宅市场也是表现最差劲的，排在它之上的城市有上海、北京、吉隆坡和曼谷等城市。

高中档价差缩小

莱坊指出，新加坡高档住宅市场的表现差劲，主要是因政府降温措施和宏观审慎房贷措施所致。

报告说：“新加坡政府推出的一系列降温措施，旨在抑制新加坡楼市变得过热，而这些措施都达到预期效果。

其中，高档住宅市场受到的冲击最严重，价格下跌超过一成。”

莱坊咨询与研究部主管陈姳潓也说，新加坡高档公寓价格的双位数跌幅，导致它在PIRI排行榜中，排名倒数第二，其他表现不尽理想的亚洲城市如北京和台北，它们分别排第63位名和第65位名，排名都比新加坡高出了许多。

但随着本地高档住宅价格下跌，陈姳潓认为，高档住宅和中档住宅之间的价格差距开始缩小，对富豪来说，这其实也是进场购买高档住宅的好时机。

“我们相信，如果政府放宽了高档住宅市场的相关降温措施，它的复苏将会是非常显著的。”

事实上，新加坡高档公寓过去一年虽然表现差劲，但房价仍然处于高位，是全球房价最高的城市之一。

tboontan

轻松购屋 大解密！


哎呀，消费税要来了，外围情况又不好，国内经济放缓，房地产买气大受打击，接下来的市道未知数太多……

一箩筐的利淡和坏消息，令更多投资者观望，想要现在买房，又怕买贵了；不买，又怕房价会走高；想投资，又怕接下来的买气更糟，无人来接盘，自己成了“大闸蟹”，反正就是步步为营。

专家认为，买房并不是一天就能决定的事，只要懂规划，市况再坏，总有好机会和东西等着你。我们访问各路专家，为大家指路，学习一下购房的秘诀。

买房不等时机

的确，政府自前年陆续祭出一系列打房措施后，产业市场一直盘整至今，许多新推出的楼盘，买气大不如前。

加上即将推行的消费税，在低迷市场中，现在是否仍适合买房？购屋者是否应该继续观望？

受访的专家指出，房市目前走势仍健康，首次购屋者或想要提升家园的消费者，重点是事前规划，不是跟风投机。

去年开始，我国房产市场在一系列打房措施下，陷入盘整状态，今年内产业市场仍面对非常大的挑战。

因为，在消费税执行前，购屋者采取观望态度，无法引起竞购潮。加上贷款条例也没有放松的迹象，尽管购屋兴趣不减，但是贷款条例严谨，银行贷款申请拒绝率非常高。

根据JF Apex证券的报告，截至去年底，银行领域的房屋贷款申请拒绝率高达30至40%。

在这种的情况下，购屋者应该如何应对？是否要调整今年内的购屋计划？

大马房产只上不下

我国房产经纪协会（MIEA）主席西华山卡尔说：“在我们人生中，会不断经历产业领域起起落落的周期。最好的策略当然是低买高卖，才赚钱。”

“但大马的情况似乎不是如此。在这里，购屋者难以等到好时机，也不能等待产业价格下滑，因为价格只会上不会下，更好的策略是趁价格更高之前入场。”

而且他相信，购屋是长期的决定，真正的购屋者并不会在意，今天的市况如何。尤其未来的5年至10年内，产业价格肯定呈扬势。


产业交易量连跌3年

西华接受《南洋商报》访问时指出，据统计，自2011年，我国房产市场产业交易量连续3年下滑。但2014全年表现料稍微优于2013年，意味着产业市场泡沫已破，扬势将恢复。

西华与其他人观点不同，他相信，我国产业市场今年内将恢复，表现至少持平，然后周期开始上扬，至2018年再触顶。

经历金融风暴也只涨不跌

然而，他强调，即便我国房市现已陷入谷底，但价格却未下滑。

因此，他建议购屋者，不要等待好时机，而应在价格更高前入市。

“我所观察的结果，我国房产价格只有在1997年亚洲金融风暴后曾下滑。过后，即便2008年全球金融风暴期间，邻国新加坡价格也回调达40%，但我国产业价格也只涨不跌。”

市场盘整 房价难打

金融产品比较资讯网站iMoney集团创办人兼总执行长李庆伟认为，那种以为政府打房就可让房价下跌的观念是错误的。

他相信，房价不太可能回调，且价格下滑也不利经济。

交易量放缓

但他在访问中指出，随着近年产业市场陷入盘整，交易数量放缓。

在需求低、供应高的情况下，发展商新推介的产业，价格相对稳定，不会像之前大幅度涨价。

“随着投机和投资活动减少，现在国内产业价格增长率已较之前放缓。”

消费升级 越换越大

专家说，屋价只上不下！那么，低收入低群或年轻人的拥屋梦，遥不可及？

PPC国际产业公司总执行长西华认为，现在的人，常常抱怨说买不起房子，最大的问题就是，他们缺少消费升级（tradeup）的概念。

他解释，购屋时，消费升级的概念就是从低价房屋开始交易，逐步升级，最后换到价值更高更大的产业。

“说到拥屋，一般人第一个目标就是双层排屋。但对于社会新鲜人来说，双层排屋价格昂贵令人咋舌，结果只能望‘屋’兴叹。”

新鲜人应降低目标

他认为，这是贪心，好高骛远。若套用消费升级的概念，就要从小产业开始，一步步提升，到最后就能拥有梦想之家。

他说：“今天，你瞄准双层排屋，但资金不够，就退一步看单层排屋。还是不够，就继续往下看。至少还能买到一个廉价公寓。”

西华认为，最好的方法是先以一笔小额存款购入自己可负担的产业，等其他产业涨价，手上的产业也会跟着涨价，那么就达到抗通胀的目的！

“同时，你继续存款。几年后，脱售手上单位获得一笔盈利，两者相加就可以更上一层楼，买大一点的房子。

以此类推，总有一天你可以买到梦想之家。”

“但想要一步登天，一开始就瞄准双层排屋。虽然你积极存钱，但还没有存到足够的头期，房价又涨了。

结果你一直存，都追赶不上房价高涨，始终达不到目标。”


封面故事
产业周刊
   2015-03-06 13:43 http://www.nanyang.com/node/685371?tid=688

tboontan

接上帖：

不理短线趋势 随时做好准备

真正要买房的消费者，可不计较房市的情况，但必须做好准备。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭强调，人生大目标，包括买房和结婚等，都不是一朝一夕的目标，至少要3年筹备及规划。因此，建议大家先搞清楚目标，锁定后就开始规划，以便逐步实现。

匆匆买屋非好事

“千万别硬着头皮非在今年内置产不可，因为匆匆买屋也未必是好事。”

他以一个例子与读者分享。

假设打工族月入3500令吉，有2万2000令吉存款。考量他消费税前后的现金流状态，今年内是否有能力买房？





贷款占收入勿过半

“从上述例子中，我最好奇的是他如何以150令吉的杂货费，就能解决一日三餐。若单单是看这个数据，基本上是不可能有能力成为屋主的。”

但整体来看，梁键铭建议个人贷款不可超过净收入的35%，达50%还是可勉强接受。所以这年轻人，加上500令吉的车贷，每月房贷只能负担1040令吉而已，两者相加就等于净收入的50%。

“他可以考虑房价不超过20万的房屋。”

假设借贷18万令吉，贷款利率为4.6%，贷款期限35年，每月供款大概863令吉。加上服务费、地税门牌税，应该刚好符合条件。

消费税后存钱力降12%

不过，该年轻人买房子前的生活费开销是1768令吉，买房后每月只剩下1530令吉来应付其他开销，所以若把拥屋看做重要的目标，就需调整现金的使用。

他指出，消费税生效后，这年轻人存钱能力至少会降12%。

“如此一来，他可能必须为了买房，被逼牺牲其他人生目标了。”

而且，在这年轻人生活中，还可能会出现现金周转不灵的挑战，导致依赖信用卡，最终跌入无止境的债务陷阱。

削减开销凑足资金

若是左看右看，都凑不够钱购屋，该如何调整？

购屋条件不足，需调整个人现金流，可从保费着手调整。梁键铭说：“现在人人都有保险，但有太多人买了太多不需要的保险，或者买不对保险，所以应先检讨每月保费。”

太多不需要保险

参考同一例子，年轻人每月300令吉的保费，是否多付？保障不是所需的，如全都是储蓄保险？

假如他今年28岁，一份全面保单每月不需300令吉，考虑了18万令吉房贷负担，每月只需250令吉以下的保费就可获得所需保障，加上简单的个人意外保险，每月就可省下35至40令吉。加上400令吉的税务回扣，这收入阶层也不需缴付所得税的。记得要每年做申报以获得退税，退税后就会增加大概420令吉现金。

“必要时车贷也降低，如把车子卖掉用更便宜的二手车顶替。”

收支平衡
不装大头住豪宅

大多数人都想要提高收入，但梁建铭认为，盲目追求高收入，同时却缺乏理财观念，没有太大的帮助。

“我们不时还是看到高收入专业人士入不敷出的报道，如月入虽高达2万令吉，但却需支付每月5万令吉的贷款。”

因此，他认为，寻找更高收入时，别忘了妥善管理，确保平衡收入支出。

妥善投资增收入

梁键铭举例，打工族每年最大的寄望就是花红，若有花红，就应有良好态度及纪律，把钱存起来为将来做打算。

千万不要因辛苦了一年，随意把这笔钱花光。

而且想制造另类收入，也要以公道方法换去，避免炒作投机活动。

“除了以劳力兼职换取收入，妥当投资管理也可带来额外收入。如持有蓝筹股，产托都可带来稳定额外收入。”

他也强调，收入高并不代表一定要买价格更高的房地产或豪宅，尤其是自居。

只要房贷加生活其他开销，对财务比属健康水平，那么就可以松一口气了！

免头期是最大陷阱

西华说，现在房屋市场上的优惠不多了，别冀望零头期、发展商利息承担计划（简称DIBS）及容易贷款，“不用钱”购屋也没戏唱了！

他承认，早在两年，太容易购屋，是房产市场内的计时炸弹。

2年前，在各种优惠下，购屋者不必拿钱出来就能拥屋，造成一股购屋宛如“免费”的假象，不需要拨出一分一毫，你就成了屋主。

“但依我看来，2年前，你没有购屋的本钱，2年后屋子建好了，你又怎会有能力支付每月供款呢？”

市道差无租户卖不出

现在市况低迷，数千间新单位就要交货，西华相信，新屋主们能否支付贷款，是目前产业市场上最大的风险。

“这些楼主每月可能需要偿还贷款高达2500至3000令吉。但市道不好，还不起贷款时，有可能租不出也卖不出。所以房贷违约导致呆账率高涨，将冲击市场。”

他指出，这难以评估的风险比消费税打房措施等还吓人，因为其影响谁也说不准。

“消费税的影响只有一个，就是产业涨价。但呆账若太高可能导致市场崩溃。”

不过，西华说，国家银行报告显示，大部分购屋者手上只有一个单位。理论上，还是有能力应付供款，房贷违约情况未必太糟糕。

贷款获批未必供得起

多位受访专家都提醒，贷款能力和负担能力有别，大家别因为银行批发贷款，就误以为自己有能力承担。

梁键铭提醒，银行批准贷款申请是因为条件符合，条件符合并不代你就有能力。

李庆伟也说：“购屋时，不要混淆可负担能力和贷款资格。”

一个消费者可能有条件获得高达70万令吉的贷款，但不代表这人每个月就有能力负担3485令吉（假设贷款利率4.35%）的负担。

储蓄应达头期20%

检讨每月可支配收入，看看有多少钱可以动用来偿还房屋贷款。

就可以倒算出自己可负担的房屋价格范围。

他还强调，要买房，没有别的方法，只有储蓄，且储蓄目标不只是产业价值10%的头期款，而是达20%。因为还要支付印花税和律师费等。

西华感慨，现在年轻人不懂消费升级这道理，或许是因为生活条件太好，不懂得要付出努力，才能换得想要的东西。

他还说，若不从低价屋开始，年轻人一出手就购买负担很重的产业，万一生活中出现一些小意外、裁员等，就面对挑战，难以调适。

tboontan

他还说，若不从低价屋开始，年轻人一出手就购买负担很重的产业，万一生活中出现一些小意外、裁员等，就面对挑战，难以调适。

借贷提醒十二分精神 新贷款利率或上扬
除了消费税，李庆伟指出，2015年购屋注意事项，包括取代旧有的基本贷款利率（BLR，简称基贷率）的基准率（Base Rate，简称BR）。
他说，在新的机制下，房贷有可能因此上扬。
根据资料，新启用的基准率，将反映金融机构的借贷成本，而银行择定零售贷款利率时，都必须以基准率为本，加入反映其他元素，如借贷者的风险、盈利赚幅、营运成本等。

贷款额增加
李庆伟举例，过去采用基贷率时，银行一般的做法是以基贷率再折扣来计算利率，例如基贷率6.85%，贷款利率折扣2.4%，所以是4.45%。但在基准率落实后，基准率是3.2%，银行因其他因素，额外征收1.35%，最终有效贷款利率却是4.55%。且每月供款两者差34令吉。
汝莱芙蓉 下波热点
至于地点，西华建议，不要选购热点，尝试掌握下一个热点，因为现有的热点产业价格太高。
他建议购屋者，从基本设施健全的网络内寻找合适的产业，包括高速大道、捷运、轻快铁和电动火车等。
基本设施渐健全
“例如吉隆坡南部的汝莱和芙蓉，料成为下一个热点。”
而且，随着基本设施渐渐健全，现在住在距离市中心较远的城镇是可以接受的。因为居民可通过高速公路、公共交通就可以达到。
他解释，像蕉赖居民，要到吉隆坡市上班，也要提早2个小时出门。
“但要是在吉隆坡南部置产，以电动火车上班，转搭其他交通工具达到目的地，也大概需时2小时。”
二手房市寻宝
发展商减少推介新房产，加上产业价格仍偏高，西华认为，在严峻的环境中，消费者可转向二手市场寻找被隐藏的宝藏。
他说，过去两年，产业市场交易活动都集中在新市场，然而，新产业数量仅占整个产业市场的15至20%，导致价格大幅被炒作行为推高。
比新屋便宜20-40%
相对，占80%的二手市场没有得到市场关注，所以西华相信投机活动较少，价格也相对稳健。
“现在，在二手产业市场内，还是可以找比新产业价格低20至40%的产业。能够找到这样的产业，算是非常好交易了。
排屋仍最受青睐
“购屋者应该让产业经纪协助寻找这些值得购买的产业。”
他预计今年内，排屋和半独立式房屋将获得市场青睐。但公寓尤其高档公寓，仍过剩，料进一步盘整。

你准备好买房了吗？
“想要购买房子”和“有能力购买房子”是截然不同的两回事。
每个人都想居有定所，拥有自己的房子，但有没有能力，尤其是经济上是否允许却是最大关键。
当银行或金融机构愿意协助购买房子时，并不代表日后，你就得把自己和家人投入房贷漩涡内。
不过，若你认为已做好买产业的准备，不如先问问自己下列数个问题：

磨练眼光好好看屋
其实，买房子之前，除了财力，眼光也很重要。
但这里所说的眼光，必须从收集资料开始，最终还要人到现场才能算是最好的铺陈。
此外，应关注网站或报章刊登的产业广告；驾车到所选择的产业地点巡视，顺便寻找该区正销售的其他产业。可借此选择几个产业，然后安排看屋。
多带同伴看屋
选择了想看的产业后，记录广告上的电话号码。通常，联络人是产业代理商，可安排你方便的时间看屋。同时，也可以询问产业代理商，有否其他合适的产业。
看屋时，多带一位同伴，以帮你找出可能会遗漏的事项。而且，白天看屋较好，因为可以看得比较清楚。
看屋并不局限于一次，若喜欢，可以看第二次，或许可安排不同时间与氛围。
购买新屋后，通常都会置放家具，所以必须测量清楚，家具是否适合摆放在新屋，避免让家具成为导因。
看屋时，切忌过于躁进及尝试清除任何可能的疑虑。尽可能限制1天只看几间房屋，避免让自己进退两难。也可准备笔记本，记录一些细节，方便日后决定。

tboontan

房产经济学：房产投资缺创新

大马的房地产价格，比区域其他国家来得低。

正迈向高收入先进国的远景，令大马房产未来增长潜力更值得期待。

但是，在房产投资项目方面，则略显缺乏创新，投资者选择有限。

在过去好几个月，我的朋友还有网友们都问我这个问题，“大马有什么好？为什么你选择来这里？”

对于认识我的人，都知道我的答案，那就是大马规划良好、公共基建计划执行佳、国行管控明智，这些因素都有助保障国家增长以及投资者的权益。

在谈到投资大马的时候，我们应该看看这国家目前所处何处，以及未来的发展方向。

最近更新档案资料，我发现区域各国的经济增长，大马经济表现略胜一筹，根据今年世界经济峰会发布的竞争力报告，大马排名第20，国家经济增长皆因高效率及创新所推高。

虽然大马政府在鼓励创新发展，以及培育创意世代所付出的心力值得表扬，但综观房地产市场，创新点子略显不足。

大马缺投资升级产品

大马地产经纪协会（MIEA）主席西华桑格近期在公开场合，曾谈到大马缺乏投资升级产品，我对此言论十分赞同。

一些房地产专家表示，我们已经进入挑战重重的时期，国内外经济增长及各行各业的经济展望，似乎都笼罩在一层不确定的阴霾中。

不过，也有人认为，令吉汇率走贬料可吸引外国投资者进入大马，进而推升房产需求，或可成为房市困境中的增长动力。

对于这番“简化”的言论，我有点不认同，因为单靠令吉走贬，并不足以提升大马置产吸引力，我们还需要其他的因素支撑，但许多人却忽略了这点。

更亲民的法律规范

房地产的价值或升值潜力，始终是投资者的关注焦点。

在这里我说的不是机构投资者，而是略有余裕的外国投资者，他们随便都能在大马购置数项房地产。

与其他国家相比，大马住宅房产的平均价值与人均收入比例相对较低，这也意味着，该国房价相对较低，这也是大马的最大吸引力。

现阶段进驻大马房市，是最佳时机，因为我国在未来5至6年，将成为高收入发展国，到时房屋价值势必飙升。

另一个衡量房屋价值的简单模式，便是观察当地的供需情况。

目前，供应远低于需求，保守估计，在2020年时，未能满足的需求将达300万间。

“

需求推高价格”是个放诸四海皆准的原则，从去年的情况来看，即便国行祭出多项房市降温措施，但在价格上，只见些许调整。

这些都再再说明了需求旺盛，是支撑房市增长的主力。

房产种类有限

依斯干达在近年来逐渐成为当红炸子鸡，备受投资者青睐，该区的房地产供应，不管是住宅房屋、商务房产及工业房产均快速增长。

在综合发展计划下，依斯干达按照进度扩展，以期在2025年时吸引超过120万名住户进驻该处。

不过，时至今日，发展商只是推出普通的住宅、商务，以及工业房产供投资者选择。

此外，柔南区的教育中心计划预计吸引超过30家高等教育机构（或大学）进驻，发展商顺应这个趋势推出“鞋盒”型公寓投资产品，并为之冠上许多创新名称如SOVO、SOFO，以及SOHO等。

虽然这些产品因升值潜力备受看好而大卖，但综观未来发展，预计在未来2至3年，将有上千间这类型小单位公寓面世，加剧二手及租屋市场竞争。

在供应暴增后，预计到时将形成买家或租户市场，在卖家或业主急寻买家（或租户）之时，不排除业主或会将小单位房子分租给6名，甚至8名以上的学生，借此提高租金收入。

到时，租金收取、维护以及年度装修，将是困扰着投资者的最大问题，此外，房产升值也将面临挑战。

尽管大马朝向创新与创意面向前进，但在房地产投资方面，我们也应了解投资房产的需求以及潜力，在建设硬体之余，也不忘“软体”建设，这样才可为投资者创造更高价值，从而提升大马房产投资吸引力。

文：Dr. Daniele Gambero 丹尼尔博士（REI 集团创办人兼总执行长）

产业周刊
   2015-03-06 16:27 http://www.nanyang.com/node/685452?tid=686

tboontan

屋理絮闹：租屋未必不好

上几期，与读者分享的文章中，我假设经济若衰退，我国的产业价格一旦回调30%，购屋者可能承受重大的亏损。
现在我与读者分享一些风暴中生存的技巧。通过一些例子，证明租屋不一定肥了屋主，租屋更不是可耻的事！

之前的文章中，我提及，城内的产业已出现价格回调的迹象。
要如何证明我国的产业泡沫正破灭呢？

我认为，到处都有迹可循。像购物中心内人潮变少、报纸的产业拍卖和报穷广告激增、法庭内产业拍卖和报穷案件忽然增多。
此外，产业经纪也会坦言产业市场交易放缓。国内许多家庭都被庞大的债务缠身，还要面对生活成本高涨的压力。

若1997/1998年亚洲金融风暴再现，现在所购买的房子价格可能跌价高达40%。你可能会面对巨大的损失。

因此我之前假设吉隆坡6个中产阶级为主的社区，即华联花园（Taman OUG）、快乐花园（Happy Garden）、吉隆坡郊外岭（Taman Desa）、孟沙（Bangsar）及敦依斯迈医生花园（TTDI）的排屋价格及辉白高原（Faber Heights）公寓的价格都较1997年低，产业价格回调30%。

然而，我的计算也得出，即使回调幅度一样是30%，购屋者所承受的亏损，却是亚洲金融风暴期间的2.5倍至5倍。
租屋不可耻
要如何应对产业泡沫破灭？我建议租屋。

我认为，租屋并不可耻。且将与读者验证一个说法，“若我未来30年内都租屋，将是浪费金钱，最后只肥了屋主”这想法是否正确。
现假设2邻居，同样居住在吉隆坡敦依斯迈医生花园的双层排屋。

2014年1月，陈先生开始在该花园租一间排屋，月租2400令吉。若每3年租金增加200令吉，30年后，陈先生共支付屋主118万8000令吉。
邻居黄先生，同日购买了毗邻的排屋，价格150万令吉。

10%头期款为15万令吉，其余90%或135万令吉向银行贷款。
若利率为6%，135万令吉的贷款，黄先生未来30年内，每个月必须支付银行8172令吉；30年内，共支付银行294万1920令吉，加上15万令吉的头期款，一个排屋共耗资309万1920令吉。

尽管付出的金额不同，2人拥有同样的居住环境和生活水平。
我现在以8个情况来比较两人的命运。

情况1：
2014年

假设30年后，到了2044年，两人还是同样住在该地，黄先生的购屋总开销为309万1920令吉，而陈先生才付出了118万8000令吉租金，相对购屋成本少了61%。
2人还是邻居，仍享有一样的生活水平。
情况2：
10年后，2024年

10年后，比较黄先生的房贷，陈先生的租金才30万9600令吉，节省了67万1040令吉。2人一样是邻居，还享有同样的生活水平。
情况3：
2024年2人的财富状况

10年内，黄先生共支付银行98万640令吉，然而其中仅有17万640令吉偿还母金，其余81万令吉都是利息。反观陈先生无需支付银行任何利息，就能享有和黄先生一样的生活水平。
情况4：
2024年两人的银行欠款余额

10年后，黄先生还欠银行117万9360令吉。陈先生却没有任何欠款。2人生活水平无异。
情况5：
2人的银行欠款状态

10年后，黄先生经济陷入困境，无法继续每月8172令吉的供款。银行以100万令吉拍卖掉他的房子，结果黄先生还是欠银行17万6360令吉（117万9360令吉减去100万令吉）。
而这时，黄先生共花了103万7000令吉，陈先生才花了30万9600令吉，少过黄先生的76%。且2人的生活水平不差。
情况6：
10年后，2人的财务状态

若黄先生把屋子卖掉，10年后，2人都不拥有房子。
陈先生10年内，可以省下15万令吉的头期款。同时，2014年至2024年间，每月省下5772令吉（以他的租金比较黄先生每月房贷供款），10年存款高达69万2640令吉。
结果10年后，租屋的陈先生可存高达84万2640令吉，且零负债。而黄先生的存款为零。
情况7：

若黄先生还清房贷，可能拥有价值1000万令吉的产业。
情况8：
但若黄先生不幸在30年贷款期限内无法继续每月8172令吉的贷款，如情况5，就会损失掉金钱，同时下场还是与陈先生一样，无法拥有产业。

结语
参考以上例子，我认为，若您手头上的贷款可能无法继续下去，且经济前景欠乐观，就应该快点套现。以最好的价格脱手，偿还银行贷款。
如果卖掉房子后，还不足以偿还欠款，可与银行商量，转成10年个人贷款等，或者银行同意的偿还期限。
若您未购屋，我建议不要现在以天价入场；应以谨慎策略为主。


张仰荣博士Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com/


屋理絮闹
产业周刊
   2015-03-13 12:45 http://www.nanyang.com/node/686888?tid=686

tboontan

5周建1可负担屋

大马建筑工业发展局与拜耳材料科技公司于昨日推介，仅耗时5个星期就能建好的聚异氰脲酸酯（PIR）房屋。这间房屋是两家企业在推动可负担房屋计划下其中一个计划，采用轻盈的聚异氰脲酸酯（PIR）复合板与创新技术，兴建一间价格可负担，并且绿化环境的房屋。

图片见链接


头条图片
   2015-03-17 http://www.nanyang.com/node/687589?tid=794

微分子

很好的帖子，谢谢tboontan的分享~~~

tboontan

我的雪兰莪房屋

雪州政府推出可负担房屋，引来公众抢先登记！

雪兰莪州政府和私人发展商兴建的首个“我的雪兰莪房屋”计划，于星期五举行推介礼。这项由森那美产业有限公司负责兴建的公寓发展计划，坐落在雪州巴生武吉拉惹镇。

共618个单位的公寓是开放给雪州中低收入子民申请，屋价从20万令吉起，每单位面积介于900平方公尺至1000平方公尺。图示计划开放申请马上吸引公众竞相前往登记。



头条图片
   2015-03-21 08:05 http://www.nanyang.com/node/688402?tid=794

tboontan

锺贵发：4月前签购商业房产 谨防合约另征消费税

• 落实消费税
  
• 全国
  
• 焦点新闻
  

  2015-03-21 09:02 http://www.nanyang.com/node/688421?tid=460


（吉隆坡20日讯）税务专家锺贵发博士提醒商业房产买家，留意与发展商在4月1日前签署的协议，内容是否阐明一旦消费税在4月1日落实后，不会向买家征收额外的消费税，以免有诈。

“很多买家都没有仔细阅读协议条款，当政府在2009年宣布落实消费税时，买家从那时就应留意商业产业协议相关条款。”

锺贵发昨日主讲“房地产交易消费税讲座”时说，住宅房屋属于豁免商品，因此有关协议没有这方面问题。

他补充，若商业房产买家忽略有关消费税落实后由买家承担消费税的条款而签署协议，买家唯有选择付款或起诉发展商。

“据知，许多大型发展商目前仍无意起诉已签署协议的买家，因为买家拥有很好的理由来反驳，即银行拒绝批准贷款。”

详文请阅《南洋商报》


独家报道：郭维婷

tboontan

房产市场冷却主因 购屋者“借贷无门”

（八打灵再也19日讯）马来西亚房地产发展商会（REHDA）房地产行业调查显示，购屋者开始面对“借贷无门”的情况，是造成房地产市场持续冷却的主因。

根据调查，房贷申请遭拒从2013年的16%，提高至2014年的23%。

下半年情况更恶劣

马来西亚房地产发展商会今日公布2014下半年房地产行业调查，调查问卷发给半岛12个州属逾1000名会员，回应者共132。

该商会主席拿督斯里法特依斯干达和前任主席拿督黄腾亮、副主席拿督曹天汉、西华亚南等理事出席这项新闻发布会。

另一方面，根据参考调查的发展商表示，他们对今年的产业展望悲观，并认为下半年情况会更恶劣。

购买力追不上房价

法特依斯干达说，年轻人没有能力购买产业，几乎是全球面对的问题，因为购买力永远追不上房地产价格。

他指出，我国加薪率只有5至10%，房地产价格每年基本增长10至20%。

他说，大学生20年前领薪2000令吉，今天可能提高至3000令吉，未见达到100%调涨至4000令吉，反之房地产价格却翻了数倍。

“我觉得政府应该与私人界认真的讨论如果提高国人的购买力，同时提升国家的生产力及竞争实力。”

下半年新计划锐减

法特依斯干达说，2014年下半年推出新房屋计划的发展商减少了，住宅单位从2014年上半年的9362单位，减少至下半年的5894。

他说，屋价介于20万1令吉至50万令吉的房屋，继续成为抢手项目，尤其在霹雳和新山。

他说，商用单位的发展则减少了18%。

他说，房屋发展计划减少，将造成另一轮供应问题。

供应少，房价肯定就会上涨。

他说，虽然许多发展商已经开始发展可负担房屋，不过还是面对经商成本增加、高价土地等不利的因素。

借贷条件应放宽

基于房地产不出现泡沫问题，法特依斯干达促银行不应对放贷顾忌，反之应该探讨放宽借贷条件，包括提供更长的借贷期。

他说，根据商会的调查，我国房地产市场以本地购屋者为主，占了80%，外国购屋中只有区区20%。

“在本地购屋者当中，50%为首次购屋者。”

他说，这种结构，何来房产泡沫之说？

146上下游工业受牵连

黄腾亮说，国内房产发展下滑，对国家经济影响深远，因为将有总共146项上下游工业将受牵连。

他说，国家银行关注家债问题，在所难免，不过也许应该探讨管制汽车贷款和信用卡，毕竟房产不愧为比较理想的投资。

“我们促政府避免在产业领域双重征税，建议不向印花税征收消费税，或者降低印花税税率。”

他说，如果产业和印花税皆征收消费税，将形成双重征税。

“以一个300万令吉的商业单位为例，必须缴付的消费税和印花税高达27万令吉。”

20万至50万单位主导房产

马来西亚房地产发展商会（REHDA）132名受访发展商指出，国内房地产，依然由价格介于20万1令吉至50万令吉的住宅单位主导。

根据受调查会员指出，他们在2014年上半年及下半年推出的发展计划，主要还是维持在此价位。

马来西亚房地产发展商会今日公布2014下半年房地产行业调查。

全国
   2015-03-20 07:54 http://www.nanyang.com/node/688204?tid=460

tboontan

钱途屋语：竞标法拍屋游戏规则



若想要从购买房地产中获取丰厚的利润，你也可以考虑购买拍卖物业。

这是因为被银行拍卖的物业，价格一般上都会低于市价。但是，购买法拍房产也有不少风险，所以进场前必须了解游戏规则。

购买拍卖物业虽然可以在日后取得较高的利润，但却考验投资者的眼光，以及存在一定的风险。

因此，投资者在决定购买拍卖物业前，你必须要清楚了解购买拍卖物业的利与弊，以及购买拍卖物业的过程。

购买拍卖物业的基本条件是投资者的年龄必须至少满18岁才有资格竞标物业拍卖。

在参与拍卖物业时，首先，在前往拍卖会前，你必须先做好要竞标的物业的市价与资料收集。

接下来你必须清楚了解自己的财务状况，确保你有能力负担购买物业的房屋贷款与额外费用，如律师费与印花税等。

另外，预先设定拍卖会的竞标限额将有助于你避免超出自己的经济能力范围。

参与拍卖会前的准备

参与物业拍卖会前，你必须先登记，投资者可以选择于拍卖会前或者在拍卖会当天登记，但若想在拍卖会当天才登记，必须在拍卖会前30分钟抵达会场。

要参与物业拍卖，你需要准备相当于你想竞标的拍卖物业的最低价格的5%（贷款协议及分配-LACA拍卖）或者10%（非LACA拍卖）的银行汇票为保证金。

当你登记以后，你可以于拍卖会场竞标你想要的物业，在拍卖物业期间，你必须清楚记得你所设定的初始限额，并且不要轻率出价竞标而导致超出你预定的竞标限额。

中标者必须签署合约，同时支付得标价的5%或10%为抵押金，并于限定期限内结清余额（一般期限为3个月）。

大多数情况，你预先准备的银行汇票金额是不足以支付抵押金，因此务必记得携带支票簿。

拍卖物业价格比市价低

购买拍卖物业有不少好处，主因是拍卖物业的价格一般上都会比市价略低。

站在购屋者的角度，往往能节省近20%代价。

在一些较特殊的情况下，一些被拍卖的物业无需支付保证金，出价最高者便可得标，如果你所要竞标的物业竞标者少，你得标的机会便更高。

另外，相对购买一般物业的房贷，购买拍卖物业的银行房贷申请程序会比较快，购屋者可在更短的时间内就能够拥有该物业。

这是因为物业在被拍卖前就已经估价，因此银行在处理房屋贷款时，不必耗时再估价。

另外，一旦签署了销售合约，买卖双方都必须负起法律责任，所签署的合约可以防止卖家在未来的日子里接受其他的买家，继而导致现有的买家取消贷款申请。

承担维修成本风险

购买拍卖物业存有一定的风险，因为拍卖会前，竞标者不可查看相关物业内部构造，唯有成功竞标，成为该物业的新主人后方能掌握。因此，拍卖物业的新主人必须面对与承担维修成本的风险。

成功购得物业后，新业主必须承担该物业一切拖欠的水电费、税务与维修费用。

这就是为什么在出价竞标时，不鼓励超出自己预设的限额。

解决住户问题

此外，被拍卖的物业并不一定是已空置的物业，一些被拍卖的物业依然还会有住户居住。

在中标并完成收购拍卖物业以后，新主人必须面对目前居住在该物业里的住户问题。

拍卖会前先观察外部条件

这里有些小贴士可帮助你选择所要竞标的物业，以避免上面提到的风险。

在拍卖会前，投标者无法查看被拍卖物业的内部构造与状况。然而，投标者在拍卖会前可先观察外部条件及该物业是否有人居住等。

若该物业当下是有居户，投标者可向居户询问内部构造与对物业内部设计的看法。

向邻近住户查问

若该物业已被空置，投标者可向邻近住户查问被拍卖物业的前主人的信息，并参观这些住户的房子内部，以便能够做出最佳的决定。

另一方面，投标者可向物业管理处查询有关拖欠维修费的记录。

总结：存有许多不确定性 不适合首购族冒险

拍卖物业存有许多不确定性，同时也有一些“阻力”，例如房屋贷款的申请，物业价格低于市价，以及较高的预付成本。

因此，在决定购买拍卖物业前，买家需做好各方面的调查，并依调查结果判断这项买卖是否值得。

简单来说，竞标拍卖房产比较适合经验丰富的投资者，而不适合首购族冒险。


loanstreet免费贷款资讯及谘询网站


产业周刊
   2015-03-20 15:09 http://www.nanyang.com/node/688395?tid=686

tboontan

房产经济学：投资新意 好回酬


谈到投资级别房地产时，焦点不应只是单纯地限制在买房产卖房产，或是出租房产。

在买卖以及出租之间，其实还有另一种投资产品，是一直被我们所忽略，但却充满无限商机。

最近，我与多名本地以及国际投资者一同探讨大马房市的投资产品素质，以及现有的投资选择，讨论结果让我感到雀跃，因在未来大马的房地产发展商以及管理公司，均有机会在建筑与发展领域找到商机。

一些大胆挑战自己的发展商将发挥创意点子，推出新一代的投资类型房地产，并且结合专业的商务房产管理服务，满足本地与外国投资者需求。

首先，我们必须确切定义投资级别产品，投资级别房地产到底是什么？

投资房产可以是住宅、商务、休闲以及工业的房地产（个人强烈推荐最后三个选项，第一个选项则较为复杂），并由拥有专业知识，以及良好记录的公司负责管理。

往需求面着手

我们需要开始往需求方面着手，先了解市场渴望的产品，便可从他们的要求中找到正确的产品。

综观大马，教育是推动国家经济增长的主要栋梁，旅游业也是另一个重要催化因素，这两大因素若结合一起，多面向的旅游与教育投资机会，或许将出更为下一个趋势。

这样的模式有迹可循，我们可以参考澳洲、英国，或是美国当地的学生宿舍，发展商如何改造空间运用，让学生宿舍变成高投资回酬产品。

在探讨空间改造之时，我们首先必须先把“利（润）”放在一边，探讨什么是受欢迎的学生居住空间，一个可以让留学生安静念书、并且也有团体活动，还有可以运动放松的空间。

不仅如此，加入特定的设施成了必然，例如健身房、游泳池，或是与球场，甚至是运动跑道等，更可吸引学生前来居住。

2+2等于多少？

以简单的数学题来计算，许多人会认为2+2=4，但在房地产投资上并不然，2+2或许只等于3或是更少。

以加影为例，这个在巴生谷南部走廊逐渐蓬勃发展的中心点，拥有超过20所大学或大专学府，庞大的学生人口需要良好的住宿。

约莫两年前，有一所大学的负责人就曾和我提起学生住宿问题，希望有发展商为学校提供可容纳超过80人的宿舍，校方原意为学生安排巴士服务接送学生往返学校与宿舍，这段谈话是否带给你投资（或发展）灵感？

但现在我们在市场上看到的只是个别屋主租给学生的组设，一般800至900平方尺空间，每个房间放置2层，甚至是三层床架，一间房子挤了10名学生，每个学生每个月的“床位”租价为250令吉。

收租麻烦耗时

用简单的数学题计算，屋主以40万令吉买下相关单位，每个月的租金回酬高达7%，的确相当可观，但屋主们也别忘了伤脑筋的问题，要向10个“租户”收租，相当麻烦且耗时。

此外，居住环境不佳也会招来租户投诉，住户人口多，许多设施很容易坏损，每隔两周屋主或许就得修理厕所、厨房或是沙发等物件，每个月的管理费加上这些隐藏成本，都进一步侵蚀屋主利润。

到了最后，屋主会大伤脑筋，开始疑惑出租给学生是否是个好的选择，因在扣除这些成本之后，可得的租金回酬或许仅为3%至4%。

综合以上种种，或许2+2再也不等于4，甚至会减至2.5或3，不禁让人思考，将房产出租给学生到底值不值得。

优质学生宿舍

在学生宿舍方面的投资级别产品，应是特别打造的小单位单人套房，或是双人套房，在学生公寓中，也应设置阅读室、以及公共社区空间，以及各类设施，如洗衣房、小厨房以及配备等。

屋主可与投资者合作

另外，若能增设其他运动休闲设施，如健身房、壁球室，以及跑步道，这些服务可以合理的价格提供予学生住户，相信拥有这些设施的产品都会大受租户以及投资者欢迎。

一般上，这些学生宿舍也可以直接与校方签订租约，由校方安排学生入住，以及办理收租事宜。

目前大马的这类型投资级别房地产并不盛行，希望在不久可看到更多这类型产品，或有兴趣加入学生宿舍的店屋业主参与这项计划，与投资者合作，满足这方面的需求缺口。

在专业管理公司的管理下，加上与学校配合，收租问题将可获解决，而且租金回酬可高达7%至8%。

在资源妥善运用下，屋主也不会陷入孤身作战的窘境，2+2也可等于5，甚至是6，如果你也对此感兴趣的话，不妨开始行动。


产业周刊
   2015-03-20 15:01http://www.nanyang.com/node/688391?tid=686

tboontan

产业倾情:房产 ---富豪投资宠儿

世上有四种人；打工族、自由业者、生意人和投资者。

根據Robert Toru Kiyosaki（清崎彻，第四代日裔美国人）所著风靡全球的《富爸爸與穷爸爸》一书，前三者，都是为钱在辛苦工作；只有一种，也就是投资者，懂得利用各项投资管道，让钱生钱、钱赚钱；让钱为你工作，而不是工作为了钱。

其中，投资房地产，便是投资者或富人最爱的投资。

根據莱坊（Knight Frank）最新发布的《2015年财富报告》显示，36%的大马超级富豪仍热衷投资产业，比全球平均为高。大马超级富豪的产业投资，除大部份集中在大马以外，其他则分布新加坡、澳洲、英国等；投资的产业类型，主要是商店、房产與办公室。

-- 详细新闻，请看南洋商报 --


产业周刊http://www.nanyang.com/node/689968?tid=686
   2015-03-27 18:44

tboontan

屋理絮闹:进入消费税年代后

距離消费税生效剩下不到一週的短时间，很多投资者心中七上八下。

在这里将和大家分享一些产业领域内消费税的事宜，及消费税将如何影响产业價值。

上週，马来西亚房地产发展商会（REHDA）公佈房地产行业调查结果，指购屋者开始面对“借贷无门”的情况，将造成房地产市场持续冷却。此外，即将推行的消费税，也是导致本地房产市场冷却的原因之一。

尽管消费税即将施行，大家都採取观望态度，但我认为，这不是我国首次征税。


-- 详细新闻，请看南洋商报 --

张仰荣博士 资深房地产顾问

屋理絮闹
产业周刊
   2015-03-27 18:40 http://www.nanyang.com/node/689967?tid=686