【产业投资信托(REIT)交流区】

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股海探温：产托上涨潜能大
注： 怡保花园产托已在本月21日上市。

股市 财经周刊 股海探温  2012-09-24 13:00
问：
近日产业投资信托（REIT，简称产托）相当活跃，越来越多REIT计划在大马交易所上市。

我想问，国内产托市场的前景如何，面对着哪些挑战？

若我要购买产业投资信托，需考虑什么因素？

基于最近有很多产托上市和即将上市，因此，要购买现有上市的产托，还是等新上市的新股比较划算？
小林上

答：
由于产业需求仍然殷切，加上政府制定政策，进一步发展相关的领域，例如大吉隆坡计划以及经济走廊等，因此，马来西亚的产托拥有很大的上涨潜能。

此外，股票市场的波动加上固定收入市场回酬率较低，也进一步激励了投资者对于抗跌投资工具的需求，例如单位信托以及产托。

我认为，产托所面对的主要挑战，就是在经济可能放缓之际，盈利展望或面对风险。

目前，我国共有16项已经上市的产托，其中10项涉及零售领域，包括了最新的IPO案———怡保花园产托（IGB REIT），后者拥有谷中城购物中心以及The Gardens Mall。

消费趋势受看好
当我们要投资产托时，必须考虑几个因素，其中包括了资产的种类/涉及的领域、周息率、资产管理人的素质，这关系到从租金收入强化回酬率的能力（管理资产的能力，例如提高租金、租用面积、出租率等），以及产托的资本架构。

根据目前的环境，我将专注在零售领域的产托，尤其是拥有顶级购物中心的产托，因为消费者的消费趋势受看好。

然而，涉及办公室出租的产托，却面对供应过剩（尤其是巴生谷）的挑战。

至于最有吸引力的产业信托，它们的上市案通常都会吸引众多投资者，这也意味着在上市后，股价有上涨空间。

至于最近的怡保花园产托，IPO案吸引了超过20倍的超额认购，最终的发售价每单位为1.25令吉（根据现有同类产托的溢价水平，有些证券行给予的价格介于1.37至1.43令吉）。

投资者也可以透过购买Kris资产（KAssets，6653，主板产业股）的股票，来取得怡保花园产托，因为在后者上市后，Kris资产将会派发怡保花园产托的单位。

然而，上市计划也取决于市况的好坏。[Nanyang]

本期驻诊：黄德明

icy97

收購資產料推高回酬‧產託股可保溢價估值

大馬  2012-09-25 08:11
（吉隆坡24日訊）大馬產托股由於週息率受壓縮，股價上升空間有限，惟分析員相信產托股可保持處於溢價的估值，未來的亮點將是透過收購資產以推高回酬。

興業研究指出，由於全球經濟不明朗令利率走低和股市波動激烈，加上大選風險，投資者都把目光投向高息股，產托股作為高息股的一員，而成為投資者擁抱的股項。

今年以來，大股本的產托股共上漲了26%，超越綜指的8%升幅。因此，大型產托股的毛週息率已被壓縮至4.8%-5.0%，只比銀行定期存款利率高150-180個基點。

零售產托股前景較佳
零售產托股將具較佳前景，透過租金調整，每年基本上可取得4至5%的內在有機成長。在2012年首兩個季度，零售產托股在更新租約下租金共調高5%-15%。

辦公樓產托股則面對較大的挑戰，週息率下跌風險升高，因辦公樓供應過剩的問題需時間消化。

至於工業產托股的前景穩定，此領域尚有許多潛能未被發掘，例如現有工業園擁有者可將旗下工業園申請上市。

興業研究認為，產托股的每單位盈利（平均為4%）以及每單位股息已反映在股價上，潛在的驚喜將來自於收購活動所帶來的回酬。

今年至今，只有AXIS產業信托（AXREIT，5106，主板產業投資信托組）、昇喜產業信托（STAREIT，5109，主板產業投資信托組）、大馬第一信托（AMFIRST，5120，主板產業投資信托組）和國民投資產業（AHP，4952，主板產業投資信托組）進行收購活動，另一方面，向來深受投資者喜愛的零售產托股則毫無動靜，至今未啟動收購步伐。

發股成本將降低
由於產托股目前的高估值，意味著發股的成本將降低，再加上銀行利率偏低，目前將是適合產托股出擊的時刻，所收購的資產將可創造更高回酬。

興業研究認為，市場游資充斥，資產價格已大幅走高，本地和海外投資基金都在本區域競相追逐優質資產，市場競爭白熱化。因此，保薦商/大股東準備注入資產的產托股將可脫穎而出，因這些產托公司無需耗需太大資金在市場上和其它公司競標資產。

該行對產托股保持“中和＂評級，並建議投資者專注於具收購成長動力的產托股，包括雙威產業信托（SUNREIT，5176，主板產業投資信托組）、嘉德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）、AXIS產業信托和柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組），這些產托公司有望在今年或明年展開收購行動，同時它們在進行收購後，資本結構仍將處於合理水平。

產托股的平均負債率只有30%，低於50%的法定頂限，相信產托股將透過傳統的發股（發售附加股及私下配售新股）加借貸（向銀行貸款和發售伊斯蘭蘭債券）方式融資收購計劃。

其它產托股如大馬第一信托、賀達產業信托（HEKTAR，5121，主板產業投資信托組）和ALAQAR保健信托（ALAQAR，5116，主板產業投資信托組）由於負債率偏高，除非上述產托股重估旗下產業或增加股本以抵消此負面影響，否則它們的收購能力將受限。（星洲日報／財經）


估值高 回酬不受压空间有限 放宽预扣税难激励产托

财经新闻 财经  2012-09-25 11:20
（吉隆坡24日讯）由于本地产托（REIT）估值已很高，分析员相信，若政府在2013年财政预算案撤销或降低预扣税，不会大肆激励各产托价格走势，回酬率也不会被大幅压缩。

随着新预算案将在周五出炉，业者再度谈及放宽产托预扣税事宜。大马研究分析员说：“如果放宽预扣税期望落实，我们相信这会对大马产托有利。”

“不过，我们认为这对单位价格的带动不会很大，因大马产托的估值已很高。任何放宽举措，将让大马产托更具竞争力，尤其相对于新加坡和香港。”

同时，亦基于估值很高，分析员深信，大马产托目前回酬率被压缩空间也相当有限。

他解释说：“大马产托单位价格已跃升，优越走势也已导致回酬率大幅压缩，比新加坡产托显得更昂贵。”

“零售大马产托和10年大马政府债券（MGS）的回酬利差，已收窄至104基点，相反，零售新加坡产托和10年新加坡政府债券（SGB）的回酬差别则达362基点。”

潜在上修催化剂
分析员补充，他所观察的零售大马产托当中，柏威年产托（PavReit，5212，主板产业信托股）和嘉德产托（CMMT，5180，主板产业信托股）2012财年的回酬预测，分别为4.6%和4.4%。

另外，由于2013和2014财年会调整租金，他估计柏威年产托和嘉德产托2013财年的回酬预测，分别为5.4%和4.7%。

中期内，分析员也预见一些潜在的上修催化剂，如柏威年产托旗下的Fashion Avenue在9月份开张，将有助于提高租金。

嘉德产托正探讨扩大其资产和转换停车场空间，此外，回教实业投资（Alaqar，5116，主板产业信托）未来也可能会注入新资产。

无论如何，他持续“中和”看待本地产托，同时持续正面看待这领域的长期增长展望。[Nanyang]

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商業信託享稅務優惠‧脫售資產股權免盈利稅

國內  2012-09-28 21:15
（吉隆坡28日訊）政府建議多項稅務優惠措施，以鼓勵商業信託的發展，包括脫售資產、股權予商業信託公司，可豁免產業盈利稅。

有關優惠如下：
●（一）享有如同公司一樣的稅務優惠、印花稅、產業盈利稅；這項優惠於2013年估稅年生效。
●（二）商業擁有權、資產與產業的轉戶免印花稅；2013年1月1日生效。
●（三）任何一方脫售產業或股權予商業信託公司，可豁免產業盈利稅；2013年1月1日生效。

政府也表明，第二與第三項的稅務優惠，只能於設立商業信託之初的“一次過＂享有。（星洲日報）

http://www.sinchew.com.my/node/262757?tid=1

qiqimon5566

168007 发表于 27-8-2012 05:09 PM
哈哈。。。这一次我和你的看法有不同了

前辈， 请问您又看好哪一只reits呢？ 分享下

icy97

投資回酬受限‧產託領域評級中和

行業走勢  2012-10-11 19:01
（吉隆坡11日訊）儘管避險情緒可能帶動大馬產託價格持續上漲，但投資回酬卻已受限，肯納格研究分析員下調產業信託領域至“中和＂評級。

由於投資者尋求投資於抗跌股，導致大馬產託股周息率被嚴重壓縮，大多數產業信託目前在歷史低位的周率息下交易。

作為大馬產託參閱指標的10年期大馬政府債券（MGS）回酬也下滑至3.5%，假設10年國債回酬進一步回跌至3.3%，且產託低回酬繼續受落，產託價格還有上揚空間。

“不過，即使我們調高目標價，產託潛在總回酬空間也不足10%，惟就過往紀錄來看，我們相信產託回酬繼續高於指標10年國債回酬。＂

根據分析，用周息率最低的大馬產託與10年國債比較，產託周息率高出0.9%至1.0%，目前國內周息率最低的兩隻產託分別是柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）和怡保花園（IGB，1597，主板產業組），派息回酬分別為4.4%和4.5%，這主要是因為兩家產託的規模和產業組合優勢值得較高溢價。

肯納格補充，隨KLCC產業（KLCCP，5089，主板產業組）產託化傳言越來越真，深信該公司很可能在12個月內展開產託化，因此可將該公司當作產託投資的另類選擇，且預見KLCC產業位於黃金地段中心的產業估值將超越不久前上市的怡保花園。

雖然肯納格上調所追蹤三家產託股的目標價，卻維持產託評級不變，同時更下調嘉德商托（CMMT，5180，主板產業投資信托組）至“反映大市＂評級，主要因產託回酬已顯著收窄。（星洲日報／財經）

plouffle0789

bigmac5 发表于 19-6-2011 12:55 PM
投资新势力崛起
■报道：刘慧欣

hong leong group旗下的REIT有每年派息超过50巴仙吗？

icy97

產托市值193億 吸引更多新兵加入

財經股市25/10/2012 20:26
（新加坡25日訊）產托“美好期”！雙威產托（Sunway REIT）總執行長拿督黃中立說，隨我國產托成功上市，表現良好，將有更多新業者被吸引加入。

“9月30日為止，我國產托市值是193億令吉，相較于新加坡產托市場，這是相對小的數目。”

“我們希望看見規模、房產品質和創始者俱佳的新業者加入，催生我國成為區域產托市場前三名。”

“馬新社”引述黃中立言論：“目前，在亞洲產托市場中，市值最大的前三名是日本、新加坡和香港。”

他指出，我國產托業正處于成長階段。

“它持續吸引規模大、質量佳的新業者進入，如柏威年產托（PAVREIT，5212，主要板產托）和怡保花園產托（IGBREIT，5227，主要板產托）。”

黃中立說，目前有不少地產公司計劃加入產托市場，預示著此領域前景美好。

“為了維持在產托市場的優勢，我們將繼續進行我們的成長策略。某些地產市場競爭非常激烈，長期來說，適者生存，敗者淘汰。”

隨著越來越多產托加入市場，黃中立說，新購房產以獲利將變得更加困難，因回酬遭壓縮。

“我國政策也適合產托也擴展，舉例來說，產托的負債率可高達50%。當局可考慮採納新加坡政策，允許獲評級機構的產托負債率高達60%。”

他說，對大型產托來說，即使只是10%負債率，對獻購也很有意義。[ChinaPress]

fithorse

想請問大大關於reit,是怎樣投資的，大概需要多少錢才能進場，還有是甚麼時候進場最適合，還有大大有甚麼建議要進哪一個reit最好呢？謝謝大大的解釋，萬分感謝^^

upperLady

ithorse 发表于 30-10-2012 01:55 AM
想請問大大關於reit,是怎樣投資的，大概需要多少錢才能進場，還有是甚麼時候進場最適合，還有大大有甚麼建議 ...

看你喜欢什么类型及对哪一种比较有信心咯。这里可以给你参考http://mreit.reitdata.com/

williamnkk81

ithorse 发表于 30-10-2012 01:55 AM
想請問大大關於reit,是怎樣投資的，大概需要多少錢才能進場，還有是甚麼時候進場最適合，還有大大有甚麼建議 ...

reits..和股票一样的买卖。。。这不过是比较稳定的。。。。

你要有投资户口就可以买卖。。。大马的reits 不是很多。。最主要可以分成。。。办公楼。。工厂。。百货公司/商场。。酒店。。医院。。种植地。。。

lollipopz

williamnkk81 发表于 30-10-2012 07:33 AM
reits..和股票一样的买卖。。。这不过是比较稳定的。。。。

你要有投资户口就可以买卖。。。大马的rei ...

要去哪里开投资户口？最少要多少钱？

fithorse

upperLady 发表于 30-10-2012 07:25 AM
看你喜欢什么类型及对哪一种比较有信心咯。这里可以给你参考http://mreit.reitdata.com/

謝謝大大，好像amfirst最高，哪如果我放10千一年后等於我賺800++羅？

upperLady

fithorse 发表于 31-10-2012 12:49 AM
謝謝大大，好像amfirst最高，哪如果我放10千一年后等於我賺800++羅？

AMFIRST接下来不会那么高，因为RIGHT ISSUE出了。如果8%一年就有RM800咯。

amanda_ng82

请问大大 AMREIT & ARREIT OK 吗？

icy97

16项市值244亿 大马产托亚太排第4

财经新闻 财经  2012-11-01 12:23
（新加坡31日讯）亚太房地产协会（APREA）彼得米切尔表示，马来西亚目前拥有16项产业投资信托（REITS），市值达到80亿美元（244亿令吉），在亚洲区域排名第4。

在击退诸多限制，加上实行有利的税务条例，而且采用最佳策略后，大马的产托在近年已大幅增长。

米切尔以电邮接受访谈时表示，自三年前成立以来，大马产托是亚太房地产协会奖项的常胜军。

询及大马产托所面对的挑战，以及继续推动该行业，米切尔表示，其中的挑战是产托的流通率和规模。

透明度和监管
他表示，流通率低和小规模产托对大型的机构投资者而言，缺乏吸引力。

“这导致产托不再他们的考虑范围内，也会使情况恶化。”

至于实行最佳实践方式，主要由行业领导者和投资者在金融危机后，对透明度和监管的需求推动。

“长期表现的不同和产托制度的稳定，很多时候与监管架构相连。”

米切尔认为，最佳实践方式包括自动揭露（disclosure）的品质，当中包括投资风险、财务报告与会计准则、监管单位和潜在产托保荐方（sponsor）的合作关系，也将鼓励更多产托的成立。

此外，股息收入的税务透明度，将避免双重征税，将继续提高投资回酬率。

他表示，在成立产托时税务透明，将让保荐方可推行免于支付高昂的税务。

企业监管、恰当的资本负债比率条例、产托可持有的房地产类别、以及可跨境投资产业的弹性与自由，均是最佳实践方式。

亚太房地产协会是一家非盈利机构，是业界的代表，同时也推动房地产。[Nanyang]

红魔仔

终于还是爬完了贴。。。
受益不少。。。
感恩感恩。。

icy97

竞争力等于吸引力 马新产托大斗法

封面故事 财经周刊  2012-11-19 14:43
我国早在7年前，便正式“进军”产托（REIT）市场，惟直至近期，产托才开始收到市场关注。

比起海外市场，尤其是临近的新加坡，我国产托领域还有很大的增长空间，因此，政府该如何拓展产托市场？如何增强竞争力？哪个领域的产托最具发展及投资潜能？

本期《财经周刊》特别收集了各相关领域的业者与分析员，剖析大马产托领域的投资展望，为投资者指引方向。

近年来，产业投资信托（REIT，简称产托）似乎已成为更多本地人考虑的投资项目之一，大马股市的产托数量，也增加了不少。

继双威产托（Sunreit，5176，主板产业信托股）两年前上市且晋升成为最大型大马产托之后，怡保花园（IGB，1597，主板产业股）旗下的怡保花园产托（IGB REIT），也于今年9月份挂牌，并且取代前者的最大产托地位。

然而，相对于多个海外市场，尤其是产托市场成就非凡的美国、澳洲、日本、香港，还有更贴近大马的新加坡，我国产托市场还有很大的进步空间。

无论是规模或市值，我国的产托领域比起本区域其他市场，都有一段相当大的距离，因此，首要任务就是要增强我国产托的竞争力。

据亚太房地产协会（APREA）资料，截至今年6月1日，日本总共有34项产托，市值达417亿美元（约1280.19亿令吉）、新加坡有25项产托，市值为312亿美元（约957.84亿令吉），香港虽只有9项产托，但市值却多达160亿美元（约491.2亿令吉）。

相比之下，大马产托于今年6月1日的市值只达55亿美元（约168.85亿令吉），共包含15项产托（其中3项为回教产托）。

欲追赶狮城须考虑放宽
多年来，大马政府的监管单位一直给予本地产托市场一定的支持，以便带动这市场增长，从而让大马产托处于能够媲美区域产托的地位。

但相对于表现优越的新加坡产托，大马产托的受欢迎程度，依然落后很多，本地业者推出产托的意愿，似乎也不太强。

双威产托管理私人有限公司总执行长拿督黄中立认为，欲强化大马产托的竞争力，本地的监管单位可考虑重新评估和放宽以下规定：
（一）下修预扣税
目前，投资大马产托的投资者，必须缴付10%预扣税（withholding tax），非当地营业公司（non-residential companies）则需缴付25%预扣税。

根据最新的宣布，这套预扣税的条例，政府已经决定延长至2016年12月。

相比之下，在新加坡投资产托的个人投资者无需缴税，非当地营业公司和机构投资者，也只需缴付10%预扣税。

黄中立指出，投资新加坡产托的非当地营业公司，将能享有10%优惠预扣税至2015年3月份，此举旨在进一步发展当地产托市场和鼓励外资参与投资。

他说：“欲提高竞争力，我国财政部应该考虑下调对非当地营业公司所征收的预扣税。”

“放宽对个人投资者的预扣税，也有助于鼓励更多散户投资大马产托。”


（二）提高负债限制
行内人士认为，允许产托业者承受更高的负债水平，将有助于业者收购资产并扩大规模。

根据条例，本地产托的总负债率，不可超过总资产价值的50%。

在新加坡产托方面，总负债率则不允许超过总资产价值的35%，惟如果取得惠誉（Fitch Inc）、穆迪（Moody's）或标普（Standard and Poor's）的信贷评级，负债限制可提高至60%。

截至今年3月，大马产托平均负债水平为31%。

而黄中立认为，允许更高的负债水平，可让产托公司透过债务方式收购资产，在买卖协议的法律程序方面，这比使用股票筹资方式来得更省时。

“若负债率能够在提高10%，资产规模庞大的本地产托将获益良多。”



（三）加快发行新单位程序
在我国，各产托发行新单位，若无需获得单位持有者授权，整个程序估计需要耗时10至11周；如果必须获持有基金规模20%的单位持有者批准，这程序则可能用上2至3周时间。

这两个程序的完成时间，远远无法和新加坡相比，后者分别只需4周和10个交易日。

黄中立称：“无需获单位持有者批准的新单位发行程序，定价过程其实并不太耗时。惟初期的程序，包括征求证监会和大马交易所的批准，以及发通告给单位持有者，却用上相当长的时间。”

“这方面，新加坡产托并无需取得新加坡金融管理局（MAS）的批准，可直接发通告给单位持有者，再召开特大、配售与定价，然后上市。大约4周时间，便可完成。”

他认为，我国的监管单位，或许可设法改善这方面的程序。

（四）允许包含新发展计划
根据规定，我国产托旗下未竣工的发展计划，不允许占总资产价值超过10%。

同时，上述情况也需符合数个条件，例如：建筑期间不会导致大幅冲淡每单位盈利、购买协议已考量建筑风险，以及完工后的展望良好。

黄中立指出，在已成熟的产托市场，由于有潜能的收购目标相当有限，因此，许多产托业者都参与新计划。

比如凯德商用产业有限公司（CMA）、嘉茂商产信托（CMT）和嘉德置地（Capitaland）联合发展裕廊商业区（Jurong Gateway），都是有参与新发展项目的新加坡产托业者。

10%限制阻碍未来增长
他说：“我国的10%限制，可能是产托市场未来增长的阻碍。我们不要求将限制提高至20%或30%，而只是稍高于10%，比如12%，这并不会影响相关产托的表现。”

“而且，欲打造更有竞争力的环境，任何超过这10%限制的建议，都应该透过特大征求单位持有者的批准。”

（五）产业收购评估———应更倾向“讯息公开”方式
本地产托的产业收购评估活动，如果是项相关人士交易，而这交易以债务方式融资和占收购后总资产价值超过5%，这交易必须征求单位持有人批准。

缩短评估时间
而若以股票来融资，无论此交易是否占收购后总价值超过5%，皆需要征求证监会的批准。

黄中立表示，征求证监会批准的过程相当耗时，因证监会的估值部门需要时间来评估相关产业。

“时间非常关键，如果使用过长的评估时间，产托可能会错失收购交易的机会。”

他建议证监会缩短上述评估时间，以及采纳全面“讯息公开”方式，让产托管理公司和独立的专业估值师全面负责。

他解释：“我们可效仿新加坡的做法，即各产托收购一项产业的估值工作，都是交由独立且专业的估值师来负责。”

“然后证监会拟定一系列的问题，让估值师解答。如果估值师能够提供所有必需的数据和方案，就可通过，这是非常高效率的做法。”


（六）估价师条例过时
业者认为，唯有注册独立估价师才可受委担任产托的产业管理人，这项条例既不合理也属于过时。

根据马来西亚1981年估价师、评价师与地产经纪法令第19（c）条文，只有注册独立估价师，才可受委担任产托的产业管理人。

产业基础行业获豁免
不过，产业基础行业如酒店、种植、戏院、医院等，则豁免遵守此条例。

黄中立认为，产托管理其实属于产业基础行业，应该也豁免遵守该条例。

“除了注册独立估价师，产托管理公司内的员工，如工程师、会计师，甚至很资深的购物商场管理人员，都可以是估价师。”

他也披露，上述条文如今是全球唯一的条例，而且1981年与目前已距离好长一段时间，即属于已过时的条例，因而有必要修改。

（七）保荐人和托管人
黄中立表示，产托管理人与保荐人（sponsor）有着一致的方向，拥有名气良好的保荐人，相关产托能让投资者有较好的印象。

应奖掖保荐人
他指出，产业投资公司脱售产业给产托时，豁免缴付产业盈利税（RPGT），产托则豁免支付印花税。

“由于保荐人对产托也很重要，我们觉得保荐人也该取得一些奖掖，如豁免支付印花税。这有助于提高市场的保荐人数量。”

另外，他也认为，负责观察基金运作与管理，确保单位持有者利益受保护的托管人，应该受邀出席董事部会议。

“在收购和脱售方面，托管人必须确保这些交易不会影响单位持有者的利益。因此，出席董事部会议，能让他们更了解相关产托的业务和运作，从而协助公司达致更好的企业监管。”

产托5大成功关键
其实，成功的产托需具备什么标准？或需要任何特别的条件吗？

德勤（Deloitte）Kassim Chan税务服务私人有限公司董事经理余永平认为，所谓成功的产托，应该是管理良好、拥有强劲且负责任的管理团队。

他说：“其管理团队，必须有远见，即除了专注短期的增长走势，也确保该产托长期内持续稳健增长。

当然，这产托也必须能够符合全球标准，而且在监管、财务揭露和风险管理等方面，都采纳最佳实践方式。”

除了上述较整体的说法，余永平相信以下几个要点，也是成功产托必须具备的部分条件：
1.具有规模
虽未有指定的规模，但产托的规模必须提供能进行投资交易的流通量（更大的规模允许更多投资者，包括机构投资者参与）、有能力雇请最佳人才，以及具备更好的筹资平台，以便可随时收购优质资产。

2.善用杠杆
产托的收入主要来自稳定且低风险的租金收入，而租金收入若超越须偿还的贷款和利息，就会取得净回酬和提高产托的价值。

综合融资便利
在融资便利方面，必须综合浮动和固定利率以及贷款期限（短期、中期和长期）。

短期贷款虽一般上比较便宜，但基于须短时间内更新，风险因而比较高；但如果拥有良好的租户和租金，这依然是值得考虑的融资方式。

同时，也要求银行提供其他中期或长期的贷款选择，好让业务经营不受干扰。

3.税务减免
产托需缴25%公司税，但如果将至少90%的总收入分派给单位持有人，它将豁免缴付这税务。

因此，若有能力，产托业者应设法享有这免税优惠，因在无需支付25%公司税之际，产托管理公司可利用这10%无派发的收入来增购资产，从而加强资产规模。

此外，产托管理公司也需了解，部分类型的资产如仓库、医院和酒店，可享有“工业大楼补贴”。

因此，它们可考虑拥有这些类型的资产，以取得有关补贴，因这有助降低公司的实际税率。

比如说，若以1亿令吉来购买一座仓库，如果合格取得该补贴，该公司将享有以1亿令吉为基础的税务优惠。

对于专注于办公楼资产的产托，可找寻估价师为大楼内的器材和家具拟定一个价值，以取得“资本补贴”，这也有助降低资本开支。

4.全面揭露
产托有别于一般上市公司，无需定时会见单位持有人之际，产托应鼓吹全面揭露财务和营运资料，以及以更透明化的方式经营业务。

定期与单位持有人对话，让他们了解产托的最新发展和表现，还有现有及未来的机会及挑战；这方面，各产托可根据各上市公司须遵守的条件，即除了按季宣布财报和定期召开汇报会，也包括企业社会责任等事宜。

5.管理团队
考量到产托的4大风险组合，包括商业、流通量、融资和变化（Variation）风险，产托的管理团队因而有必要由以下人士组成：
（一）产业界资深人士
（二）房地产专家（具备房地产经纪或代理背景，专业于找寻潜能资产）
（三）具金融背景的人士（时刻为产托找寻成本最低或最新的融资便利，与金融及银行界密切联系）
（四）具备各种技术和懂得加强产业价值的专才（有能力改善资产素质和提高资产价值）[Nanyang]

报道：沈素蕾

icy97

产托投资秘笈:了解产托风险

趋势焦点 财经周刊  2012-11-26 12:39
对于投资者来说，了解了监管单位应如何加强竞争力及众产托须具备哪些成功因素后，投资产托将会面临哪些风险，也是非常值得关注的。

凡是投资，都会涉及风险，因此，认清相关的风险是必须的。

谈及产托的风险，安联投资研究主管程宏扬，分析了以下6项风险因素：
1.可包含不同类型产业
投资者须了解，不同类型的产业，将对产托造成不同的影响，带有不同的风险。

因此，对于投资者，包含单一类型产业的产托，评估和管理或许会来得比较简单。

2.与资金市场息息相关
产托一直被视为具有抗跌能力，而且属于收入稳定的资产类型，但不幸的是，产托的部分回酬，是源自单位价格（即在交易所上市的“股价”）。

调查显示，虽然产业投资提供多元化的组合，但产托与全球股市相关，加上市场资金自由流动，加强了产托回酬与股市之间的关联；比如2008年全球经济趋弱时期，产托的表现也一样不理想。

因此，投资者必须了解相关产托的特质，并采纳长期展望来投资产托。

对于产托管理公司，股市波动也可能冲击他们的筹资活动，进而影响收购计划，特别是在低周期时以廉价购入优质产业的机会。

3.风险调整回酬率压缩
随着投资者因外围市况不明确，而采取谨慎投资态度，产托的风险调整回酬率，近期已被压缩。

必须注意的是，产托虽属低风险投资产品，但并非毫无风险。

在回酬稳定的政府债券回酬滑落之际，如美国10年国库券回酬率，从3.7%滑落至1.7%及大马政府债券回酬率从4%跌至3.5%，将进一步冲击投资者的情绪，包括了产托的表现。

4.平衡长短期融资计划
投资者必须知道，财务议决会影响产托的表现和回酬率。

较短期的融资如商业票据和透支的成本，一般上比长期融资来得更便宜。

不过，短期融资会让产托面临再融资的风险。

在全球陷入经济危机时期，这种情况相当常见，当时有许多产托拖欠贷款，一些更透过脱售资产来解决财务问题。

5.没有阐明增长潜能
资讯不足，导致投资者无法真正了解相关产托的特质，从而不能与市面其他产托做比较。

产托的回酬率，也依该产托的增长方式而定，即透过内部增长，或者是收购方式。

产托管理人持续加强现有资产和鉴定资产潜能的能力，以及拟定合适的融资计划等等，都会影响产托的表现。
投资者往往会觉得，更低的回酬分配，是为了该产托未来的增长潜能。

因此，分析员和投资者在鉴定产托的增长潜能方面，面对着一定的挑战，即该为未来的增长潜能支付多少的溢价。

6.交易流通量偏低
交易流通量偏低，是投资产托的主要风险之一；尤其在大马，本地产托的规模并不会很大。

不过，近期已有一些规模比较大的产托加入大马市场。

如何仔细分析风险？
程宏扬指出，产托的回酬率压缩并非不好，因这意味着资本回酬（即股价）走高；不过，回酬率压缩之际，每单位股息（DPU）同时必须增加，才符合原有的回酬率。

“因为这表示收入增长，抵消了回酬率被压缩的冲击。至于DPU的素质，产托透过收购或资产提升来给予更高的DPU，会比调整租金所带来的DPU更好，因为产托管理公司无法控制租金的调整，这是以市况而定。”

他补充，另一个有助于提高DPU的因素，是产托管理公司进行再融资，惟此情况比较少见。

程宏扬也指出：“从单位持有者的角度，他们可根据正常化或市场平均回酬率（如在大马是4%），在长期内评估相关产托价值，而不是根据现有利率。”

“从产托管理公司的角度，在融资产托时，他们也可使用同样的方式。他们在收购一项资产时，必须确保根据正常化利率（而不是现有利率），该资产长期内是项合理的收购。”

单一或混合类型？
Khong&Jaafar集团公司董事经理艾尔文费南德斯表示，很多人认为混合类型的产托比较复杂，特别是散户。

他称：“但精明投资者（sophisticated investors）却偏爱混合类型产托，因为综合多类型的产业，意味着该产托包含更多元化的类型，或者说分散风险。”

“这从而降低投资者可能面对的波动情况。因此，此类型产托相当具吸引力。”

程宏扬认同上述看法，因为市场上有部分管理非常良好的混合类型产托，此类产托也确实给予稳定的回酬。

但他说：“问题是产托管理公司和投资者之间，并没有很透明化的沟通，那投资者该如何评估混合类型产托的风险呢？”

他补充，目前，本地未设有任何法律架构，规定产托管理公司必须公开哪类讯息给投资者。

“如果相关产托管理公司未自愿提供所需的资讯，投资者将面对评估和决议方面的问题。”

外资流入带动
此外，在欧元区市况疲弱和展望不明确之际，当地的资金也不断流入亚洲。

古玛说：“这些资金过去多流向悉尼、新加坡和香港，惟随着这些经济体的产业价已过高，他们因而探讨其他潜能市场，包括大马、泰国和印尼。”

“这些因素，一一对大马产托的主要平台———零售产业市场，带有非常多的惠利！”

因此，他预见本地会有更多产托加入本地股市，如在本地拥有多间零售广场的永旺（Aeon，6599，主板贸服股）、拥有国油双峰塔的吉隆坡城中城（KLCC），以及拥有许多办公楼和医院的森那美（Sime，4197，主板贸服股）等等。

产托种类多元化
古玛相信，本地未来会增添更多种类的产托，其中之一就是基建产托，尤其是南北大道（PLUS）。

“关于基建产托，我不认为南北大道（PLUS）会持续维持私有地位，它是个良好的产托机会，因其现金流量稳定，也将会是深受本地人欢迎的产托！”

再来，是英国和美国相当盛行的学生住宿产托，古玛披露，目前，伦敦是此类型产托规模最大的市场。

他也说：“还有就是教育产托。更多教育城的发展，如在赛城和努莎再也，显示着本地非常有潜能推出教育产托和学生住宿产托。”

国内可探讨新产托类型
基建产托
●机会 收入稳定 轻资产服务供应商 有效的成本管理
●例子南北大道（PLUS）旗下大道、国能水力发电厂、港口、机场等。

学生住宿产托
●机会 长期收入担保 群集式教育中心
●例子 赛城、努莎再也、Seri Iskandar

教育产托
●机会 学生人口逐渐增加 更多优质的私人和外国大学
●例子 依斯干达教育区、多媒体大学


城市化催化产托发展
大马产业机构（MPI）总执行长古马塔马林甘指出，商务产业市场（包括零售、办公室、酒店和医院），是本地产托成功主要平台。

他说：“近年来，随着平均收入和旅游收入增加，本地的零售产业市场也表现不俗。国内主要的地区的零售产业仍相当健全，大吉隆坡内的零售空间租用率介于80%至85%水平。”

他补充，“城市化”情况增加，也持续支撑我国的零售产业市场。

“大马2010年城市化比率是71%，这表示只有29%本地人居住在郊区。国内搬迁进度一直在加快，一旦比率达致75%，我们将被视为‘全面城市化’国家。”

他指出，人们主要搬迁到国内的3个主要地区，即雪隆、柔佛和槟城，他们大部分的年轻的专业人士。

“随着每年都有新的毕业生加入社会，这3区的人口一直在迅速增加。其中，雪隆的人口在10年内便增加了200万人，即从2000年557万人在2010年增加至720万人。”

他补充，捷运（MRT）系统的发展，也塑造就业率、扩大联系网络，沿着捷运路线的产业和土地，皆会受到带动。

亚洲产托强劲复苏
过去11年内，亚洲的产托市场取得非常大的发展；据亚太房地产协会资料，本区域的产托数量从2001年仅有的两项激增至133项（截至今年6月1日），市值也从20亿美元（61亿令吉）大幅扩大至1013亿美元（3089.6亿令吉）。

亚太房地产协会总执行长彼得米切尔表示，虽然这期间，各类型产托曾受2007/2008年的金融危机影响，但亚洲产托市场在香港和新加坡的领导下，已重新强劲复苏。

“随着亚洲退休基金进行改革，这给予区域产托市场进一步发展和扩大的机会。”

据亚太房地产协会旗下一项关于“亚洲退休基金对产业的重要性”的研究报告，在全球20大退休基金当中，有8个来自亚洲。

报告也指出，亚洲的退休基金预计资产会在2006至2015年期间倍增，并且会在2020年增加至超过4.3兆美元（13.1兆令吉）。

彼得说：“然而，亚洲的退休基金，目前却鲜少将产业纳入它们的投资组合。

相比之下，西方国家的退休基金，一般上会有7%至10%的管理资产（AUM）是投资在产业方面。”

“这是因为，许多亚洲退休基金采纳比较保守的投资方式，即多专注在比较有保障的国内固定收入产品。”


基金不熟悉暂却步
他披露，随着老年人口迅速增加、退休计划的覆盖率较低及整体经济环境因城市化而转变，亚洲退休基金也正经历相当大规模的改革过程。

“持续专注投资低回酬的固定收入资产，将可能导致这些亚洲退休基金未来难以应付对老年人口的义务。”

他补充，这也是如今可看见一些亚洲退休基金，包括大马的雇员公积金局（EPF），开始将更多资金投入在产业方面的原因。

但彼得也称，对产业资产类型不熟悉、产业缺乏如其他资产类型的基准来做比较、资讯不足和缺乏技巧，是阻碍许多亚洲退休基金投资产业的原因。

“一旦有了能提供相关工具、风险管理和资讯的管道及产业业者积极提高退休基金的信心，后者自然会投资产业资产，产托从而具备良好的增长机会和潜能。”[Nanyang]

报道： 沈素蕾

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