【专题讨论】拍卖问题问问问。

gzone16000

產業拍賣
買方歡喜賣方愁？

產業拍賣會是一個讓買方歡喜賣方愁之處，還是買賣雙方“皆大歡喜”的地方？

老實說，談及產業拍賣方式，無論是置產者或是出售者大都興緻缺缺，仿佛拍賣的產業，是“逼不得已”的選擇。

這主要是普羅大眾不了解產業拍賣管道的好處。若肯花一些時間深入瞭解，不管您是買方或賣方，都可能有“稱心滿意”的結果，只看您是否懂得箇中訣竅，把握在這其中出現的機會。

要進入產業拍賣會的世界，首先須瞭解大馬的產業拍賣會形式。

基本上我國產業拍賣會的舉辦，一是銀行委托擁有拍賣執照公司進行，即是說將客戶抵押的房地產業拍賣；二當然是屋主或產業持有人“主動”尋找拍賣公司拍賣他們的產業。

不論是何種方式，拍賣官在主持產業拍賣會的形式與手法是一樣的，只是，客戶來源（銀行或產業持有人）不同，卻也決定買賣兩方可從產業拍賣活動中取得不同程度的好處，以及在當中必須注意的事項，以免得不償失。

由銀行拍賣、屋主沒得益

國際產業咨詢公司亨利行董事張國發表示，目前大馬的產業拍賣會大多數是由銀行主導，即是說有關拍賣活動的存在，是應銀行本身的委托而生。

有鑒於此，該公司偶爾“跨界”至產業拍賣，客戶（或者說賣方）就是銀行本身，原有屋主絲毫“作不了主”，包括售價、買主、何時脫手等等切身事宜。

“當然，這種情況出現，還是因為原有屋主本身因‘個人問題’，包括財務上週轉不靈、生意岌岌可危等，進而造成旗下產業在逼不得已情況下被銀行拍賣。”

更有甚者，一旦成功拍賣後，扣除原有屋主之前及拍賣期間積欠的房屋貸款、律師費、拍賣費用等，也許最終屋主本身還須再“倒貼”，以致雪上加霜情況出現。

那屋主本身在這場拍賣會上有何利益可言？答案簡直是沒有！除了做為償還銀行欠債的補償外，其餘全部歸零。反而是買方或置產者可趁機從拍賣會上撿取“便宜”。

由銀行估價

張國發表示，一旦銀行決定將客戶產業拍賣，該產業的售價是由銀行本身去估價，一般上是根據市價或比市價較低20%，且未包括房子“內在”的裝修、裝潢等附帶的價值。

這意味著同一類型的房產，一樣在公開市場出售，但價格卻大大不同。

他說，“曾經有一個個案，在吉隆坡黃金地帶拍賣的一幢雙層排屋，只售12萬元（包括裝修在內），是不是非常超值呢？”

他認為，只要有關產業的坐落地點上佳，周遭環境符合你的要求，而你本身早有意置產，不妨趁拍賣會的良機付諸行動。

但是問題在於，買方或者是一般大眾一直以來都存有“心理上的障礙”，即是擔心有關房產是所謂的“問題屋”，包括風水不佳、凶宅、環境地點有問題等等。

尤其是對於住宅產業，更是非常講求“完美”。在華人觀念，風水是最受注重的一環，一般講究屋子是否坐落在死角、交叉路、門牌路牌號碼等。

但事實上，你有打聽及上門參看的權利，並從中再斟酌。

各種風水看法各異

一名拍賣官說，以種族角度而言，當然並非所有種族對風水看法一致。也許您認為是“大忌”，但相對的也許是其他種族的“大吉”。

同時，您尚可善加利用風水克制不順眼之處，巧妙的掩蓋缺點，化不吉為大吉。

當然，若您看中的是地點，有關顧忌顯然並不重要。舉例而言，有關地產是坐落在大家遍尋不獲的熱門地點，而一般上拍賣產業又較便宜，簡直是大好的購置機會。

不過，問題在於一般好地點的房產，一旦拍賣是非常搶手的，說不定您還須拚命抬高價，才能“贏得美屋歸”。

他們重申，拍賣的產業未必是“問題屋”，只不過是原有持有人個人財務陷入困境，而被逼“出讓”心頭愛。

檢便宜屋有秘訣

一味細述拍賣的妙處，稍嫌搔不到癢處。對於拍賣購產的秘訣、須留意之處及缺點，您不可不知。

有秘訣嗎？有！張國發透露，最好買第二次或第三次拍賣的產業。

購買者可向拍賣公司或拍賣官打聽有關房產是經過幾次的拍賣。第二次拍賣的產業比首次的底價再降5%至10%，若再經過第三次又比第二次的價格降低5%-10%，以此類推。

當然，若該產業是“千載難逢”的好產業，那則須盡快，並以抬高價打敗其他競標者，別企望有下一次的拍賣，以免向隅。

只能看外觀

但不可不提防拍賣產業出現的缺陷，包括：

1. 在拍賣之前，準置產者不可“入屋探訪”，只能看“外觀”

由於經銀行拍賣的產業，屬於抵押品，一旦銀行“封屋”，原有屋主對任何上門參看的人士排斥心理，造成無論是估價師估價或置產者都“難以接近”。

因此，拍賣公司代表雖安排投標者往有關拍賣產業地點參觀，但只能夠看“外”不能入“內”。這促使您無從瞭解該產業裡頭的情形，包括是否出現人為或自然損壞情況。

前屋主有否留“手尾”

2. 收拾手尾或殘局須注意的是，一旦成功標獲該產業，往後的殘局由您解決，銀行一概不負責。這包括原有屋主仍然不接受現實“霸佔”該房產，您須自行想辦法與他週旋。

一般上，銀行一併承擔前屋主積下的雜費，無須由現任屋主負責；

結論
好處：產業原主；欠奉
置產者：可取便宜，但注意屋主之前積欠的費用是否由您承擔；或許仍然須斥出一筆資金為裝修費用。

因此，印證買方歡喜賣方愁的理論。

通常，拍賣官在拍賣會進行前，會向在場者解說房產相關資訊，如地點概況，並決定每次競標者舉手喊價的價碼增幅。

有時一舉手是代表500元、有時是1千元、5千元，視該地產業底價而定。換句話說，房產最終售價比賣方原本屬意來得高。

等銀行封屋再拍賣
業主損失更慘重

他笑說，不會明知該房產脫售不了、拍賣無望，仍接下這單生意吧？這也意味著不是好貨（產業）絕不（拍）賣。

賣方只須支付佣金及廣告費。若最終拍賣不了，賣方可決定是否要繼續下一次的拍賣至脫手為止。若取消拍賣原意，只需支付拍賣公司廣告費等這期間的開支。

與此同時，他建議，財務出現問題者也可考慮以產業拍賣的途徑還債，萬勿拖延至銀行上門封屋，而導致最終損失更大。

他表示，主動拍賣產業的好處在於產業的售價可有望抬高，使您儘快解決銀行貸款，或許還有盈餘可收。

不然依照銀行拍賣手法，將有關房產價格壓低，並將律師費、過堂費、雜費加上您身上，再來一併包括拍賣期間每月貸款供款，加上之前積欠的貸款，最終雪上加霜，更加不值得。

況且，銀行拍賣產業未必可在短期間順利找到買家，故幾番波折後，積欠的貸款越滾越大。

買方可先參觀產業

一旦您發現負債累累，無法繼續償還銀行貸款，與其坐困愁城，倒不如主動與銀行商洽，由您本身自動將有關被抵押產業拍賣。

至於買方方面，大致上與銀行拍賣的情況相同，只是好處在於競標者可在拍賣會之前將有關產業“裡裡外外”參觀一番，免除產業內部遭大肆破壞的擔憂。

他表示，這可讓買方更能從中做好開價的盤算。

結論
賣方：博一博以更高價出售旗下產業的機會。
買方：購置優質的房產業，以認為合理的價格購下產業；不成功也沒損失。

因此，雙贏，皆大歡喜。
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Property Bank Auction / Property Below Market Value :
http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=294

gzone16000

没问题 ：）

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笔者认为这笔钱投入楼市稳赚不赔  ＜－
是 http://news.soufun.com/2005-09-21/529520.htm 的笔者写的。。。 大家可以交流交流。。。

也谢谢你们的回复。。。有交流才有进步

gzone16000

累積保障增值分配財富雪球越滾越大
報導：何燕玲、李玉萍、劉婉菁



每個人都希望過幸福美滿的生活，但是先問問自己有沒有這樣的能力？

房子、車子、股票和珠寶，也許是某些人眼裡的財富象征及生活素質的保證，並努力追求。

在生活較艱辛的時候，只求三餐溫飽；當生活基本條件獲得改善后，則要求得到更多的物質享受，甚至是社會的認同及尊重。

要依層級滿足這些需求，就必須懂得理財，定下一套適合自己的理財規劃，以達成生活目標。

以最少的代價，博取最大收益，並非“理財精神”，真正的理財意義在于作出明智選擇，找出代價最少，卻收益最大的投資法，讓有限的資金發揮出最大的功效，這就得視你對理財的認知有多少。

個人理財應如何開始?當中有多少個階段?過程會否很複雜?

財務規劃包含了4個步驟，即累積財富（Wealth Accumulation）、保障財富（Wealth Protection）、財富增值（Wealth Enhance）及財富分配（Wealth Distribution），統稱4W。


第1步
投資不可缺積富錢生錢

財富從零到有，除了努力工作逐步累積外，另一方法即是投資。

也許你會問為什么要投資呢?直接把錢存進銀行賺利息不更好嗎?

但是，要讓財富一年比一年增多豐厚，就必須“錢生錢”，何況存款利息比通膨率還要低，即表示存錢在銀行不但沒賺還要虧。

專家說，孩子將來的教育費和生活費，都會因為通膨率受到影響，為了減輕日后所要面對的通膨壓力，我們應趁早投資在比存款利息和通膨率更高回酬的產品。

舉例說，以每年平均4%通膨率計算，10萬令吉存款的價值，將在20年后貶值至4萬5639令吉。

根據《The Edge》報導，過去10年，單位信託的年度回酬率達24.4%，是回酬率最高的投資工具，最低則是定期存款，只有6.07%。


大馬財務規劃理事會（MFPC）副會長紀華順接受專訪時說，對理財有概念的人士，是把收入減去儲蓄額的餘額作為消費，一般人士則是把花剩的錢才存進銀行；二者的最大分別是，后者需要較長時間才能累計財富。

他說，應趁年輕開始實行財務規劃，才有比較長的時間做財富累積。


第2步
保險渡難關減風險保資產

有了財富后，就得設法保存它，免得資產成了你的負擔，最佳的做法就是簽購適合的保險配套。

保險能夠轉移風險，有些甚至還附有短期融資便利，協助投保人渡過難關。

譬如說，假設屋主因為一場交通意外，失去工作能力或死亡，之前所簽購的房貸保險，將為投保人償還剩餘貸款，減低家庭成員不必要的負擔。

很多人都誤解房貸保險是一定要向銀行簽購，然而消費者應多加留意其他保險公司提供的理賠率，從中找出理賠率最高的保險公司。

紀華順說，保險是風險轉移的最佳方案，只要付出1令吉，即可拿到100令吉。
“不過，投資項目（如股票、單位信託等）卻不可能有保險保障，這得以個人能力和知識判斷投資風險，找出最理想的脫售價格。”


第3步
受歲月考驗財富不斷增值

紀華順表示，通常有4個方法可使財富增值，即（1）所賺的錢存進銀行、（2）投資股市或其他投資項目、（3）投資房地產，若資金有限可選擇產業投資信託（REITs），及（4）做生意。

他說，財富價值將隨著時間的“洗禮”而逐漸貶值，需要不斷為財富增值，才可確保“永永遠遠”擁有這筆財富。

“雖然做生意的風險較大，但如果經營得當，財富會因此愈來愈多。”

他表示，進行財富增值前，必須先衡量個人所能承擔的風險程度，免得增值不成，還虧了個大本。

另外，少用信用卡數額也可間接為財富增值，因為一旦數量少了，就不會再有“卡蓋卡”的情況，也不會有“多餘錢”花在不必要的物品上，直接減少卡債。

財務規劃師認為，3張信用卡已很足夠了。


第4步
順利平分財富立遺囑免紛爭

紀華順表示，應趁年輕開始實行財務規劃，才有比較長的時間做財富累積。
財務規劃最后步驟也是最關鍵的一步，即如何分配財富，繕寫遺囑是唯一的途徑，它可使財富分配過程順利進行。

紀華順表示，遺囑讓你決定誰能享有財產及享有的比重，以保障家人的利益；如果沒有立遺囑，財產將根據法律條文分配。


“也將使家人支付高昂的遺產管理費和較長的申請時間，以取得遺產，造成至親在經濟上的不便，甚至會因爭產不成引起家庭紛爭。”

例如，一位已婚男士還未繕寫遺囑就去世，留下父母、妻子及子女；根據法律，父母和妻子將各自獲得遺產的25%，子女則平均享有50%。

但若父母已去世后，遺產份額將由死者的兄弟姐妹平均享有；這也許不是死者的意願，可是一切已太遲了。


總結
專家說，一個理想的個人資產組合，最好是20%為流動現金、30%為具增長潛力的資產，及50%為可保值和提供現金收入的資產。不過，投資比例將隨著年齡的增長而改變，例如退休人士，僅適合用20%的資金作投資，剩餘的80%則投資在保值資產上，以獲得足夠的生活開支。

lc81

顶上来，大家分享分享。

获益良多, 谢谢与大家分享

gzone16000

房屋拍卖－保证比市价便宜！－UPDATE ２６－０４－２００６


http://chinese.cari.com.my/classified/product.php?Pro_ID=425

ctching

There are severals points you may have to check:

1. Check if the owner of this property is bankcrupt. If the owner is already bankcrupt, basically the asset is freeze. You may not be able to get back your deposit eventhrough you won the bid.

2. Invest in property is never a simple things. Alway study hard to know the intrinsic value of the bidding property.

3. If possible, get consultantion from those experience property agent before you goes for these kind of these.

4. Always use your trustable lawyer for transaction. Although it might be expensive. But it is worth to do it this way.

Here are my advice and sharing, I wish you good luck in your property investment.

CrazyCuteFish

谢谢你，获益不浅啊～～

gzone16000

利率趨穩定．價格或調整
購屋投資謹慎為妙

http://www.chinapress.com.my/topic/business%20weekly04/

升息風靜止，“息魔”走了，該買屋了嗎？
國內房屋價格已連續上漲超過20年，專家認為，房地產將進入較長時間的“調整期”，前景不甚樂觀，建議投資者別因為利率的“一時”穩定，而做錯選擇。

國際原油價格或回漲、國內或吹起降息風、電費水費相繼起價等，都是消費者購屋前必須考量在內的因素，避免一時衝動，令生活負擔百上加斤。



雖然利率再調升的機率減低，但國內房屋價格可能進入頗長的調整期。
大馬房地產曾大受海外投資者歡迎，成本低、回酬高是其中的最大賣點，幾乎每月都有新樓盤供消費者選擇，發展商和經紀們賺得合不攏嘴。

但好景不在，自政府去年接二連三調漲汽油價格、調升利率及電費之后，消費信心大受打擊，開銷頓時變得謹慎，房地產市場隨即冷卻。

如今，升息風已過去，購屋時機是否重現？

肯納格證券行（Kenanga Securities）研究主管張鐘源說，屋價在80年代末期以來穩健走高，未有出現較明顯的調整期，令投資者賺得笑容滿臉。

脫手耗時


房地產市場買氣未改善，發展商唯有縮小發展規模，甚至暫時擱置大型發展計劃。
“過去半年開始走緩的房市，並非市場想像是受到油價、通膨、利率等影響所致，而是顯露出將邁入長時間調整跡象，未來前景不明。”

他告訴《財經天地》，房市不像其他領域可快速跳出調整期，但卻將維持你我都想像不到的長時間。

“屋價上漲空間有限，壓制投資回酬。即使國家銀行表明立場不再升息，投資房產前仍得三思，畢竟市況還很差。”

他說，買屋不像買股票，后者可隨時變賣，潛在買家大有人在，反觀買屋卻需承擔“賣不出”的風險。

另一名分析員也持相同想法並表示：“目前，我們處于賣家比買家多的情況，一些投資者因不願減低售價，用了5年時間也賣不出，投資失敗不在話下，每年還需繳付大筆管理費。”

他指出，利率雖保持穩定，但仍未掃除經濟未明朗陰影，以及外來利空的籠罩，例如油價或重新攀高、實質通膨率仍高企、薪資未有調整等。

“房市不會因利率穩定而重現昔日光芒，畢竟升息的機率未全然盡失。”

至于海外方面，隨著屋價和貸款利率逐漸上升的影響，澳洲民眾被迫選擇更小、更便宜的房子作為棲身之地。澳國建築商會估計，當地未來1年房市將呈蕭條局面。

恢復活力

經濟學家普遍認為，國內目前3.5%的隔夜官方利率（OPR）將會維持一段很長時間，可能會維持至明年第3季或年杪。

OSK證券行經濟學家徐克宇說，通膨放緩和宏觀經濟前景穩定，協助利率維持在現有水平，因為經常調整利率將對經濟造成無謂的混淆，打擊消費與投資意願。

他認為，保持利率穩定可讓消費與經濟活動恢復及支援經濟成長。

他指出，自利率3次調升后，民眾和投資者仍在調適中，一旦調整過來，金融貸款和貸款的批准將重新活絡。

下半年通膨逐漸回軟，尤其是9月份續維持在3.3%，暫緩國行升息步伐。

在過去3次貨幣政策會議，即5月22日、7月28日和8月25日，國行皆維持3.5%利率；該行將在11月24日召開今年最后1次貨幣政策會議。


游資多競爭大
進場撿便宜貨

消費信心指數雖漸回揚，但普羅大眾仍背負沉重生活負擔。

升息未必是壞事？

分析員說，根據自然定率，政府每次宣佈升息必拉高基貸率。但所謂“逆境中找希望”，國內游資過剩使許多銀行為了爭取客戶提高業績，不惜壓低房貸利率，甚至提供100%放款，令消費者受益無窮。

他說，升息多少會拖累房市的發展，然而一些“非一般”投資者則趁著銀行推出超吸引優貸配套，進場“撿便宜貨”；在市場人心惶惶之際，不動聲色大賺一筆。

傾巢而出

例如華僑銀行（OCBC）上月針對21至35歲間年輕投資者，推出“畢業生房貸配套”，鼓勵年輕人置業；申請條件是，必須擁有文憑學歷以上及至少2年工作經驗，比普通房貸配套的申請門檻低。

渣打銀行（Standard Chartered）早前推出的“MortgageOne”，也提供客戶寬大彈性，將儲蓄、來往戶頭、房貸和信用卡整合為單一戶頭，任何款額的存入將自動減除房貸額，進而減低利息開銷和縮短攤還期。

此外，台灣也面對相同情況，即使已9度升息，但各銀行的房貸利率卻愈減愈低。台灣銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行和彰化銀行5大銀行，在8月份的房貸利率平均僅達2.271%。

儘管台灣利率節節上揚，但市場的優貸配套傾巢而出，反而有效刺激市場。

分析員認為，銀行不應僅著重房屋抵押品價值，而是更加重視購買者的還款能力，如果未能平衡看重兩者，一旦房地產領域面臨盤整循環，銀行房貸業務恐怕也面臨危機。


生活擔子仍重
置業意願減低

＊資料來源：大馬經濟研究院

到底國內消費信心有多糟？

這可從過去12個月非法信貸業務“蒸蒸日上”中一探究竟。

謹慎消費

一名不願署名的分析員指出，許多官方數據顯示，自國行暫停升息后，所謂的消費信心指數漸漸回揚，但實際上普羅大眾仍背負沉重生活負擔；別說增加開銷，連日常生活也面對困境。

“據悉，高利貸公司在過去12個月的放貸額快速增加，反映許多老百姓是以借錢方式過活。”

另外，根據經濟研究院（MIER，簡稱經研院）調查報告，儘管第3季消費信心指數按年上升5點至107.5點，但計劃置業的受訪者比重則下滑。

經研院指出，07年財政預算案提供大眾許多優惠，令消費信心稍微穩定，但民眾尚未加大開銷，主因是薪資還在調整期內。

“房屋需求冷淡，僅有8%受訪者有買屋計劃，比次季少了2%，潛在購買者大多源自高薪族。”

經研院表示，料民眾將繼續在末季維持現有的謹慎消費態度，暫時擱置買車、買屋等大型開銷計劃。


成本低回酬高
最佳投資工具
只要眼光獨到，房地產仍是最佳投資工具，因為成本低回酬卻高。

一名不願具名的房地產經紀說，這種投資允許投資者“以小買大”，手上擁有3萬令吉即可購買價值高達30萬令吉的住宅單位，因為可向銀行借貸剩余的90%款額。

“反觀，若選擇股票投資，僅能買下同等面值的股票。所以，只要好好運用各項優貸配套，有助投資者節省成本及減低需動用的資金。”

可能貶值

他表示，許多30歲以下的年輕投資者因研究不足，常常碰釘投資失敗，之后再也不敢涉足房地產投資。

“投資者切勿‘貪小便宜’，不理地點好壞，凡事以價錢為首要考量；購買者須清楚，若地點不理想，休想屋價可在3年內揚升，反而或面對貶值。”

他指出，哥打白沙羅（Kota Damansara）、珍珠白沙羅（Mutiara Damansara）、白沙羅柏蘭嶺（Damansara Perdana）、孟沙（Bangsar）、孰依斯邁爾花園（TTDI）和萬家樂（Mont' Kiara），是目前比較有“保障”的住宅區，適合個人投資者選購。

“不過，這也需等上5年或更久，才會有交明顯的回酬。”

另外，房地產經紀叮嚀投資者，必須注意有關單位是否是永久地契（Freehold），或租用業權（Leasehold），因為后者或導致投資者，日后需承擔再發展或成本增加等風險。


息魔雖已走
市場仍悲觀

目前，銷量表現不俗的房地產，僅集中在數個地區。

儘管高利率這個“息魔”已暫離市場而去，但房市仍彌漫著悲觀情緒，逼迫發展商縮小發展規模，房地產經紀收入日益下滑生活叫苦連天。

分析員說，目前房地產銷量僅集中在數個特定地區，市面上仍充斥過多“貨源”，許多大型發展商唯有暫時擱置大型發展計劃，靜觀其變。

他指出，市場仍被許多不確定因素籠罩，以致消費者不敢輕舉妄動，大量減低買賣交易量，直接影響經紀收入。

規模縮小

另外，大馬房地產發展商協會（REHDA）最新調查顯示，許多業者都在面對產業滯銷的窘境，導因是市道欠佳和放緩、銀行緊縮銀根等。

“所幸63%受訪者仍表示，會繼續推出新計劃，但規模和單位卻縮小，免得加重滯銷問題。”

顯然，市場除去升息風險，仍未改善投資情緒，對房產投資仍然抱持謹慎。


投資按兵不動
待降息等指引

國家銀行將在11月42日召開貨幣政策會議，一般預測是不會調升利率。

隨著升息疑慮已過，時下熱門話題換成“何時降息”，令許多潛在投資者按兵不動，等待國行提供新指引。

分析員說，市場猛吹減息風，儘管國行至今仍未有行動，但這股風已導致投資者暫時擱置投資計劃。

經濟研究院（MIER）執行董事莫哈末阿里夫曾指出，消費價格指數（CPI）達到頂峰后，通膨壓力已漸漸紓緩，明年通膨率將放緩至3%或以下，使國行或在明年考慮下調隔夜官方利率。

言之過早

渣打銀行（Standard Chartered）駐新加坡全球經濟研究學家陳進耀指出，美國經濟放緩，國際油價下滑等外圍因素，減退通膨憂慮，有效紓緩國行升息壓力，預計明年第3季或減息至3.25%。

不過，部份經濟學家則認為，減息一事仍言之過早，除非全球經濟大衰退，以及美歐掀起降息風潮，否則國行不會貿然下調目前還低于“中立”水平（Neutral Level）的利率。

gzone16000

房產專題：購屋者冀10：90糾正偏差 22/10/2006
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馬來西亞購屋者協會總秘書鄭金龍在接受《東方日報》專訪時，引述來自房屋與地方政府部門的數據指出，截至2005年的15年內，共有5萬8000名的購屋者，受到房屋計劃的被擱置所影響。以每個家庭擁有3名成員計算，受到影響的民眾高達17萬4000人。

「因為先賣后建的機制，他們所面對的財務困難，目前還沒有妥善的解決方法。我們的看法是，沒有一個人應該承受這樣的困擾，如果有許多人正面對這樣的問題，這表示我們的系統出現了問題。我們應該設法避開這種現象。」

為了糾正這些問題，政府必須撥出一定的款項，接手被擱置的中低價房屋發展計劃。鄭金龍表示，「這筆資金高達80億令吉，這是我們，也就是所有國家納稅人的錢。首相在不久前的演講曾說過：『利益私有化，損失國家化』，這句話完美的詮釋了房地產領域目前的現象。」

大馬房產發展商沒風險?

馬來西亞購屋者協會相信，目前是推行10:90制度的好時機，因為政府當局開始關注國內購屋者在現有「先賣后建」制度下，必須承擔房屋計劃半途被擱置風險的問題。此外，該協會認為，目前，國內金融領域的游資充足，各銀行間相互競爭以將資金借貸出去，因此，銀行相信不會排斥該新制度。

有人說，在大馬，當房地產發展商是最沒有風險的行業。

這是因為，在現有的先賣后建方法下，購屋者在房子還在興建時就必須開始付款，發展商會根據工程的進展，分階段向購屋者的貸款銀行索取進度收費，以融資工程計劃。

此外，許多發展商的發展土地，也並非以現金購入，一些是和地主協商，在完成物業計劃之后，以部分的單位作為支付。

因此，在現有的模式下，發展商可說是不需要投入大量的資本，就能展開一項高回酬的房屋建造及銷售計劃，而房屋發展計劃的利潤也是相當驚人的。

相較于其他的經商模式，企業經理人本身必須投入大量的金錢，來生產產品，在出售產品后他們才可從中獲得應有的利潤，這期間其實是必須面對以及承擔一定的風險。

鄭金龍指出，「為什么從事每一個行業都必須使用本身的資金時，房屋發展商就得以例外？」

除了資金方面的優勢以外，房屋發展商在無法完成計劃，或面對其他方面的違約時，許多時候都無須承擔法律上的責任，也是讓公眾人士詬病的其中一點。

鄭金龍指出，一個很大的諷刺，「我讀到一篇新聞報導，一名因為偷了投幣式公共電話4.70令吉的嫌犯，最后被判坐牢6個月。但是，在大馬許多發展商捲款而逃，數目可能是百萬計算，我們可曾看到這些廢棄房屋計劃的發展商被判罪嗎？」

商家在從事任何的業務時候，都必須有心理準備面對風險，承擔風險，本地的發展商經歷了這些年舒適的營運環境，是否也應該展現一下本身的實力？

一般相信，若經營的風險重新回到發展商身上，他們在推出發展計劃的時候，將會更謹慎的評估產業計劃的可行性，並有負責感的完成有關計劃，也會更在意產品的素質，以及給予客戶更好的服務。

因此，除了房屋廢棄的機率會隨著10:90而降低外，其他如房子的品質問題，和所有權耽誤的情況也將得以改善。

此外，馬來西亞購屋者協會也對大馬房地產發展商公會認為，先建后售將會讓銀行面對更高風險的說法不表贊同，且抱持相反的意見。

「我們認為，在10:90的制度下，銀行實際上是在一個風險較低的環境下經營的。這個說法似乎獲得銀行家們的同意，特別是那些受到廢棄房屋計劃影響的銀行。」

鄭金龍說，讓10:90制度和先售后建並行，只是他們先邁出第一步，馬來西亞購屋者協會的最終目標，是讓系統裡只存在先建后售這個模式。

gzone16000

海外房產新知：美房市轉弱　REITs一枝獨秀 15/10/2006
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儘管美國房地產市場已有明顯轉弱跡象，但該國房地產基金的績效表現依然亮麗，而且今年報酬率，還可望連續第7年超越市場一般基金表現。

對于房地產基金未來前景， 許多市場分析師都抱持著審慎樂觀的看法。他們指出，近年來全球房地產投資信託基金（REITs）市場大幅成長，因此，在美國房市轉弱的這段期間，投資人仍可轉向其他國家的REITs，賺取不錯的獲利。

美國房地產銷售和價格近期都有明顯下滑跡象。但到目前為止，美國房地產基金的投資報酬率，依然一枝獨秀。

根據基金績效追蹤公司Lipper的統計，今年以來美國房地產基金報酬率高達22.16%。即使在美國房市明顯走弱的第三季，該類基金依然有8.37% 的漲幅。

許多投資人可能會對這種矛盾的情況感到困惑， 但實際上， 目前為止， 美國房市走軟的情況大多集中在獨棟住宅。而多數房地產基金，都將資金投資在房地產投資信託基金（REITs），這類基金主要投資組合，都是商用房地產或公寓大樓。

不過， 也有投資人擔心， 一旦供過于求的情況蔓延到商用房地產市場，這些房地產基金的好光景是否也將結束。

到目前為止，多數分析師仍抱持著樂觀謹慎的看法。

REIT基金經理人羅傑斯為，房地產基金目前仍是值得投資的標的，因為與其他投資工具相較，這類基金的收益率仍相對較高。

此外，由于房地產市場和股市連動性不高，他認為，房地產基金仍然是分散投資風險的好選擇。

不過， 羅傑斯也提醒， 在美國 REITs基金價格不斷上漲的同時，投資人應該要更謹慎選擇進場時機。

除了考量收益率和分散風險等因素外，市場分析師也認為，近年來全球REITs市場持續擴大，使得房地產基金的長期報酬更趨穩定。1994年，全世界僅有3個國家有REITs，但現在這個數目已經增加到17國。

分析師認為，在美國房市步入衰退的時候，房地產基金依然可以從其他快速成長的REITs市場中，找尋獲利機會

gzone16000

房產趣聞：亞洲10大豪宅香港佔8座 6/8/2006
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香港島半山豪宅舉世聞名，可鳥瞰維多利亞港無敵海景，美國《福布斯》(Forbes)雜誌選出亞洲10大豪宅，除了兩座在土耳其外，8座是香港豪宅。

據報道，香港入選的8座豪宅，有兩戶位於香港島南端的深水灣、淺水灣，價格均超過1億港元。

《福布斯》選出的香港第一豪宅位於半山的創世紀，售價1億7000萬港元。使用面積6000平方英尺，有4房、4 浴衛、2傭人房、私人泳池及觀景電梯。獲選主因是具有鳥瞰維多利亞港最佳地點。

香港島半山豪宅多年來一直是富商、影視紅星的最愛。

被列入10大的其中兩戶，都和周星馳有關。可見周星馳不但電影票房好，炒房地產功夫也一流。

其中一棟他轉手賣出賺進4620萬港幣﹔另位於香港加列山道七至九號，屋主是他的女友於文鳳，叫價1億2540萬港幣。

據台灣媒體報道， 周星馳生財有道，重要推手就是他的緋聞女友於文鳳，於文鳳是香港建設主席於鏡波的女兒，投資眼光獨到，星爺從1990至2006 年，投資的房地產中，只有一個案子虧錢，總獲利約1億8000萬港幣，投資報酬率高達40%左右。

被評為亞洲第7大豪宅普樂道7號，原屋主就是周星馳，這棟地上 4層的白色大屋建於1981年，土地面積約188坪，房屋面積約103坪，星爺1996年以8380 萬港幣購入，他為了讓媽媽住得舒服，花75萬港幣裝電梯，還在地板埋發熱線，讓室溫保持攝氏20度。

為安全起見，房屋玻璃裝的是德國進口防彈玻璃，3個出入口都裝設美國進口指紋辨識器，這棟豪宅去年以 1億3000萬港幣賣出，獲利約4700萬港幣。

亞洲排名第9的加列山道7至9號，屋主是周星馳女友於文鳳，共有3層，約211坪，有4間套房，是在2003年以 3490萬港幣購入，目前叫價1億3000 萬港幣， 若成功轉手， 可賺超過 9000萬港幣。而排名第3豪宅的香港山頂白加道31號，擁有人則是劉鑾雄，他曾與李嘉欣、關之琳傳出緋聞，是圈內知名富商。

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樓王排行榜再現 ※副總編輯：辜柯福 21/5/2006
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記得我們上一次編製「大馬樓王」排行榜時，是在2 0 0 3年1 0月2 6日。當時，吉隆坡國油雙塔樓以每平方尺8令吉的租金，榮膺大馬樓王美譽。為了讓讀者對大馬樓王有更深層認識，我們更在「大馬樓王」排行榜出爐后，成功訪問到其業主，也就是吉隆坡城中城控股公司首席執行員拿督依莎依曼阿巴斯。

由于國內辦公樓租金在過后的2年里，並沒有出現太大的變化，說的貼切點，是租金沒有顯著增漲，所以，我們在04及05年並沒有繼續製作樓王專題。但是， 從0 5 年杪至今年止， 國內的辦公樓及零售空間市場出現「補漲」行情， 取代住宅房產， 成為市場關注焦點。這也促使我們重新製作樓王排行榜，作為今期的封面故事(8及9版)。

從樓王排行榜中，我們可以看到2個特點。一是重登大馬樓王寶座的國油雙塔樓，其租金叫價與排行第二的明訊大廈，有著超過20%的差距；還有便是10大排行榜內的辦公大樓，平均出租率都超過80%。

這些現象說明雖然吉隆坡的甲等辦公樓租金叫價不菲，但卻不會落得有價無市的冷落局面，而是有行情有交易的熱絡局面。

此外， 從所收集到的資料顯示，除了吉隆坡黃金三角地區之外，一些外圍的辦公樓，如白沙羅高原及孟沙，租金喊價直逼吉隆坡的中央商業區。例如白沙羅高原的甲等辦公樓租金，喊價便超過吉隆坡中央商業區的同類辦公樓租金。

這個情況或許可以被解讀為：吉隆坡的黃金三角地區辦公樓租金，與中央商業區的辦公樓租金，有著一個相當大的距離，對于那些不想擠進黃金三角地區，但又想擁有較佳素質辦公空間的租戶，可能便會選擇偏離吉隆坡市中心的地點，白沙羅高原可說是典型的例子。

放眼吉隆坡，雖然新的辦公大樓供應或許有限，但重新整修甚至是翻新的辦公樓，卻是陸續有來。在辦公樓空間租金出現后市看好的情況下，這個區隔市場的熱鬧局面，相信還會維持好一段日子。

祝閱讀愉快

http://chinese.cari.com.my/news/ ... detail.asp?alp=4891

Piyo

想買我家附近的拍賣公寓﹐請問有誰知道我需要注意一些什麼東西﹐比如隱藏的COST﹐必須付的錢/費用﹐錢屋主可能留下的‘手尾’等。。。。

謝謝

[ 本帖最后由 Piyo 于 19-4-2007 03:18 PM 编辑 ]

若冉

地税,门牌税,管理费用.银行会负责
但是你需要先还钱,之后找律师跟银行讨回来

至于水费,电费..你需要负责

由于屋子内部没钥匙看不到,如果买到了
“屋子是如何,就是如何”
银行没有保证你其他的东西

如果产业里面还有人居住,你需要自己赶走
不是银行的责任


如果你是购买店面,或则厂..最好可以注意有没有冻结产业
不然你首尾真的很多,除非你还现钱

如果你有什么不明白你可以PM我.

esj_joo

原帖由 若冉 于 9-12-2006 05:32 PM 发表
如果你是购买店面,或则厂..最好可以注意有没有冻结产业
不然你首尾真的很多,除非你还现钱

这些要如何去查呢?

Piyo

原帖由 若冉 于 9-12-2006 05:32 PM 发表
地税,门牌税,管理费用.银行会负责
但是你需要先还钱,之后找律师跟银行讨回来

至于水费,电费..你需要负责

由于屋子内部没钥匙看不到,如果买到了
“屋子是如何,就是如何”
银行没有保证你其他的东西

如 ...

哇﹗若冉。。。真的很謝謝你寫的那麼詳細
我有詢問過﹐他們說,,管理费用.银行会负责﹐但是沒說我們需要先還清再找律师跟银行讨回来。。。。那律师費用是不是要我們自己出﹖


水费,电费為什麼需要我們負責﹖水费,电费名字應該是前屋主的名字不是嗎﹖如果想知道積欠多少錢﹐該如何去查呢﹖

謝謝你﹗

若冉

律师费用需要负责的
小心购买apartment,flat等等没有地契的拍卖屋子
这个是我们俗称的“laca case”

拍卖屋子本身并没有很大的问题.
但是如果你的屋子太小间(大概少过70千)有很多律师并没有做这些的合同
我问过律师朋友,除了麻烦外，很多手续要搞定..其中的原因大概也是赚并没有很多.

至于水电费的寻问方式
你可以致电103去寻问,问你们那边电讯局的号码。问工作人员有没有欠款
如果你们有拍卖屋子的电单code是最好的(方便帮你查)，如果没有的话,你也是可以直接告诉地址寻问(比较麻烦,有时不会帮忙).

当然以上是比较省时间的方法,不然你们也可以去当地的电讯局寻问.

备注: 水费通常我不问,因为欠不了多少钱

备注2: laca case 通常的交易是在大型拍卖会,或则是拍卖官office的产业
       有些时候手续会少少麻烦,但是如果产业真的便宜,可以不计较

备注3: court case,在法庭拍卖的产业,这个拍卖方式是最安全和最棒的.
       手续方面不会麻烦,不管是土著单位,还是有什么限制.都可以交易。也不会
       首尾.(注:laca case需要注意土著单位,还是非土著单位,有限制)

呵呵..好像说了很多
还有最好,拍卖产业最大的好处...只要是在拍卖下买的产业,并不会限定你购买廉价屋的数量,也就是说.只要你有钱,你就可以无限制购买廉价房屋.

投资的不错方法..

若冉

噢..不好意思
忘记回复你

如果需要查询产业冻结
你可以寻问你的律师朋友

大概需要付费Rm40左右
不知道行情是否一样

水电费寻问则不需要费用

Piyo

原帖由 若冉 于 12-12-2006 12:16 AM 发表
律师费用需要负责的
小心购买apartment,flat等等没有地契的拍卖屋子
这个是我们俗称的“laca case”

拍卖屋子本身并没有很大的问题.
但是如果你的屋子太小间(大概少过70千)有很多律师并没有做这些的合同
我 ...

哇﹗真的謝謝你讓我了解那麼多
我打算買的是APARTMENT﹐所以我必須做的步驟是﹕

1。我要先詢問這個APARTMENT有沒有分層地契﹐如果說已經有分層地契﹐但是前屋子還沒去辦。。。我買了後自己去辦會麻煩嗎﹖然後那個分層地契的律師費用也必須我自己出羅﹖
2。我必須知道屋子拍賣是在法院還是laca case,如果是laca case就不能去買屬於土族的房子﹐對嗎﹖那么要如何才能查到這個是土著单位,还是非土著单位﹖要去哪裡查﹖我怕房屋經紀騙我

3。如果屋子少過70K﹐會沒有BANK願意貸款給我嗎﹖那我就需要自己籌足現款付現﹖

麻煩你了。。。。
謝謝你哦﹗

[ 本帖最后由 Piyo 于 12-12-2006 09:17 AM 编辑 ]