有没有人听过 ”先租后买“/”先租后拥“/Rent to own/lease option

andychaeh

shonhock 发表于 10-1-2017 09:33 PM
这几年你每个月给的几百块， 是白给的， 那房地产计划完全还没动工开始建，完全是一片空地。
五年后开始建筑，所以那时候才开始借loan....

你真的以为每个月给几百块是有屋子给你住？？

(如果没记错他们当 ...

你说的这个是政府和一个发展商推出的。
而相信楼主说的应该是不同的东西

造梦者

我在新西兰，不普遍应该是因为没太多投资者愿意等那么长时间才转手或是更希望保留产业无止尽的收取租金吧！毕竟在像马来西亚发展中国家产业价格偏低，持有产业成本不高，加上产业随着时间增值是既定事实。而发达国家产业价值已经很高并且不一定会随着时间增值，加上拥有房产需要缴纳的税务成本也高所以这类投资才会兴起。
我相信国内的投资者一般不太会考虑这类方式，相较于国外的投资者因为地缘关系，比较可能倾向这类无需花太多时间的投资，但是问题是国外的人没必要投资马来西亚。
所以如果你有这类想法，你可以先找一处你希望拥有/入住并比较可能在五年后负担的起的房产，你可以发给我，可能我可以以投资的前提把它买下然后以这种方式租给你。

shonhock

Terrence328 发表于 15-1-2017 02:54 AM
我手上有个值得投资的房地产，300K 3房2厕，0%头期，有兴趣的话pm我。

koi prima 吗？

shonhock

kendro 发表于 15-1-2017 09:33 PM
Developer是maju holding.
忘记是5000还是7000间了。
没有parking lot.

至于没钱的。是ok的。简单来讲是现在sign spa.屋好了后才借loan.
但真的要包庇自己几年后一定要有能力借到loan.

现在sign spa ， 以后才借loan ?

那个spa 价钱是根据发展商的价钱表？
没有bank出的LO，就没有Loan agreement，发展商的律师如何准备SPA的准确数目？

万一现在卖RM500k，3-4年间好了，quality没有当初说的那么好，银行就不会批RM500k的90% loan。可能只拿到RM450的90%loan。 那时候买家就需要贴现金RM50k买。

真的博得过？？

shonhock

krot_lover 发表于 16-1-2017 11:37 AM
为什么agent都不买呢？你有尝试过吗？如果是好的话为什么没人要用这个方法来买房子？所以我是属于不了解不明不白的那一类？

我一听到有10多个block, 几千间unit, 没有carpark, 每栋楼之间都蛮密集的， 完全没有兴趣再听下去他们有什么package。

看到那个oug Parkxxxx，11个block，4425间unit，只有一个size, 950方尺，3房2厕1carpark。
买第一手的200几千，现在二手价大概rm400k
问题是每当要卖、要租， 屋主要卖、要出租 都需要面对很多丢价的屋主。
你要出租RM1300，租客说隔壁2间才offer RM1100和RM1000,你要不要博？
屋子没有卖点，因为一样是950方尺，只能被买第二手的买家 压价。

现在那边很多屋主为了不用每个月亏银行供期，为了尽快租出去，还要倒贴几百块。
原本买第一手的屋主，一般上都是租金够cover和赚小钱的，只有这个地方需要贴钱。

shonhock

造梦者 发表于 16-1-2017 06:40 PM
这个在美国很流行，是一个租户和屋主都受惠的方式。
执行方式一般是租户和屋主签下租约的同时支付产业价格的百分之2~5%的“未来产业既定价格购买权”协议，这个协议一般会把产业价格固定在当前产业市场价的“市场价 ...

这个在大马 行不通。
而且，你说的这个只限于已经建好的屋子。不能用在还未建好的房地产。


我就先拿我明白的部分转换为 市价吧， 比较容易讲解~

A 有一间已经建好的屋子, 2017年要卖RM 500,000
B 想采用“造梦者”的方法，打算要在3年后(2020年）可以拥有这屋子。
以每年升值5%的价位买这屋子，  新的卖价 rm500k x 1.05 x 1.05 x 1.05 = RM 578,812.50
现在租着这间屋子。
无论2020年发生什么变化， A一定要用RM578,812.50卖给 B， 对吗？


有几个疑问不明白，希望可以找到答案和分享一些新资讯 ~


a) 一般的屋主都会担心， 如果3年后(2020)，卖价可以去到RM620-650k怎么办？ 现在被绑死RM578k，就亏大本了！ 买家B 肯定赚到偷笑。
a.1) 如果有rm620-650k, A会亏大本。 如果你是那屋主A，你会答应这样的合约吗?
a.2) 如果那时的市价只有RM550k，B就会买贵了。如果你是那买家B，你会答应这样的合约吗?

b) 如果18个月后， A 或 B 死了， 这屋子属于谁的？
b.1) 如果是A的，A的家人不同意租/卖给B，那么B之前给过的18个月租金怎么办？
b.2) 如果是B的，B的家人不想继续租，那份合约怎么办？
b.3) 如果那屋子还没供完，剩余的RM250k欠银行的，应该由谁付 ？

c) 如果屋子发生严重损坏，比如墙壁裂，屋顶倒塌，这些维修费属于谁需要负责和给钱修理？

yoke2312

怎么这贴怪怪的，好像一群有目的的人在sell 着这project....
@digidigi @lokecl @gugugu8@ss24 @科学就是未来

shonhock

造梦者 发表于 17-1-2017 02:54 PM
我在新西兰，不普遍应该是因为没太多投资者愿意等那么长时间才转手或是更希望保留产业无止尽的收取租金吧！毕竟在像马来西亚发展中国家产业价格偏低，持有产业成本不高，加上产业随着时间增值是既定事实。而发达国家 ...

通常在NZ n Aus，那边的发展商都是先建好全部，好像也是政府规定，才开始卖给买家。而且他们的习惯最多也是拿10年loan。 对吗？ 因为已经建好才开始卖出去，所以那些价钱可以根据附近一带的卖价作为参考，实际价钱不会跑太远，比较容易估计3-5年后的价钱。

不像这边，3年后建好的价钱，可以当初买价的20-40%利润（RM500k 至 RM600-700k)。虽然已经没有5-8年那样可以完全100%翻倍，买rm300k 卖>RM600k。

digidigi

yoke2312 发表于 17-1-2017 09:32 PM
怎么这贴怪怪的，好像一群有目的的人在sell 着这project....
@digidigi @lokecl @gugugu8@ss24 @科学就是未来

应该还好，不过这个贴实有不错的内容讨论的。
但是总结来说，就是发展商没有办法一次过卖完全部屋子而想出这个方法。
如果能直接卖掉没有发展商会要留着这些公寓收租金搞这些配套。

其中必有利弊。

lokecl

yoke2312 发表于 17-1-2017 09:32 PM
怎么这贴怪怪的，好像一群有目的的人在sell 着这project....
@digidigi @lokecl @gugugu8@ss24 @科学就是未来

有吗？只是分享而已

krot_lover

shonhock 发表于 17-1-2017 09:27 PM
我一听到有10多个block, 几千间unit, 没有carpark, 每栋楼之间都蛮密集的， 完全没有兴趣再听下去他们有什么package。

看到那个oug Parkxxxx，11个block，4425间unit，只有一个size, 950方尺，3房2厕1carpark。 ...

我也听说那个project有点不济。。没有其他project?当时他只offer OUG Parkxxxx而已？

krot_lover

digidigi 发表于 17-1-2017 10:06 PM
应该还好，不过这个贴实有不错的内容讨论的。
但是总结来说，就是发展商没有办法一次过卖完全部屋子而想出这个方法。
如果能直接卖掉没有发展商会要留着这些公寓收租金搞这些配套。

其中必有利弊。

我之前有看到几个的是屋主自己要用这种方式的，好像是屋主供不起，与其被政府拿去lelong，他们就以这种方式把屋子放出去。。

kendro

shonhock 发表于 17-1-2017 09:20 PM
现在sign spa ， 以后才借loan ?

那个spa 价钱是根据发展商的价钱表？
没有bank出的LO，就没有Loan agreement，发展商的律师如何准备SPA的准确数目？

万一现在卖RM500k，3-4年间好了，quality没有当初说的 ...

你的问题都不是问题。就好像现在有些case,buyer讲买cash,spa也是照签了先。都不用loan agrrement的。
可能buyer给到2a不要给了或者不要买了，也不管loan的事。

而且以后起好quality不值得500k,这个也不是问题，因为现在的屋子也没讲一起好就可能是什么价钱。就好像你现在卖1mill屋子，你也不会知道它以后可能只是900k吧？发展商现在就是lock着价钱，example你用500k来签spa,以后好了就用500k的spa price借loan. (我也不大清楚是怎样，只是讨论）

应该了解developer的concept是怎样。他们应该是想，先订，起好才供，跟build & sell的concept差不多，可是就多了一个先booking.

怎样讲，这个project如果是我的话，我不会买。不喜欢太高density.

造梦者

shonhock 发表于 17-1-2017 09:29 PM
这个在大马 行不通。
而且，你说的这个只限于已经建好的屋子。不能用在还未建好的房地产。


我就先拿我明白的部分转换为 市价吧， 比较容易讲解~

A 有一间已经建好的屋子, 2017年要卖RM 500,000
B 想采 ...

这个在大马 行不通。
而且，你说的这个只限于已经建好的屋子。不能用在还未建好的房地产。
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在我来看，没有什么是行不通的，只是以大马目前的情况来看，投资者还是自己持有再按一般情况下出租回报会比较可观。
然后，当然是已经建好的房地产才行。
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我就先拿我明白的部分转换为 市价吧， 比较容易讲解~

A 有一间已经建好的屋子, 2017年要卖RM 500,000
B 想采用“造梦者”的方法，打算要在3年后(2020年）可以拥有这屋子。
以每年升值5%的价位买这屋子，  新的卖价 rm500k x 1.05 x 1.05 x 1.05 = RM 578,812.50
现在租着这间屋子。
无论2020年发生什么变化， A一定要用RM578,812.50卖给 B， 对吗？


有几个疑问不明白，希望可以找到答案和分享一些新资讯 ~


a) 一般的屋主都会担心， 如果3年后(2020)，卖价可以去到RM620-650k怎么办？ 现在被绑死RM578k，就亏大本了！ 买家B 肯定赚到偷笑。
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这也是一个主要的原因让在大马的屋主/投资者不太考虑这种方式
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a.1) 如果有rm620-650k, A会亏大本。 如果你是那屋主A，你会答应这样的合约吗?
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卖价从一开始就拟订好在合约里，所以不存在答不答应，因为三年后即使房价涨至900k，租户/买家也有以三年前约定的价格购买，毕竟三年前租户/买家签订的价钱已经是当年市场价的+n%
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a.2) 如果那时的市价只有RM550k，B就会买贵了。如果你是那买家B，你会答应这样的合约吗?
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如果拟订的价格和市价一致，我相信不会有任何投资者会同意以这样的方式来投资，另一方面，拟定的价格虽然高于当前市价，但是买家B能直接入住他目前没办法拥有但是未来可以拥有的房产，在租屋的同时累积首期，这个方式对租户/买家B的好处在之前已经提过了，所以答不答应我相信是见仁见智的。
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b) 如果18个月后， A 或 B 死了， 这屋子属于谁的？
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这屋子在租约完成前一直是属于A的，因为B是租户，合约保障的是租户在租约完成后拥有购买权，所以并不存在争议。
A死了房产属于A的续承人，并必须继续履行已签订的合约
B死了合约可以让B的续承人继续执行
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b.1) 如果是A的，A的家人不同意租/卖给B，那么B之前给过的18个月租金怎么办？
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续承人必须继续履行已签订的合约
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b.2) 如果是B的，B的家人不想继续租，那份合约怎么办？
b.3) 如果那屋子还没供完，剩余的RM250k欠银行的，应该由谁付 ？
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屋子一直以来都是A的，但是愿意以这种方式来投资的一般都不太可能通过银行贷款的，以我来说，我目前可以现金购买一栋房产来进行这类投资，但是若要我向银行贷款来进行的话我不会考虑，因为时间和利息成本太高了
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c) 如果屋子发生严重损坏，比如墙壁裂，屋顶倒塌，这些维修费属于谁需要负责和给钱修理？
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会用这种方式的租户/买家会特别照顾屋子，因为毕竟不久的将来他将成为屋主，而这类合约都会列明租户/买家必须承担屋子的所有维修。

造梦者

shonhock 发表于 17-1-2017 09:53 PM
通常在NZ n Aus，那边的发展商都是先建好全部，好像也是政府规定，才开始卖给买家。而且他们的习惯最多也是拿10年loan。 对吗？ 因为已经建好才开始卖出去，所以那些价钱可以根据附近一带的卖价作为参考，实际价钱 ...

不对，这里很多发展商都在卖楼花，政府没有这类规定，loan也有30年期的，价格的话要看地区虽然因为人口少价格不太会大起大落，但是主要城市的价格还是看涨，所以别说未来3~5年的价格，即使是一年后的价格都没人能预计会涨多少。所以这类合约才会吸引租户/买家因为价格可以锁定，而吸引屋主的是减少持有成本，因为西方国家房产的持有成本太高了。

krot_lover

造梦者 发表于 18-1-2017 03:58 PM
不对，这里很多发展商都在卖楼花，政府没有这类规定，loan也有30年期的，价格的话要看地区虽然因为人口少价格不太会大起大落，但是主要城市的价格还是看涨，所以别说未来3~5年的价格，即使是一年后的价格都没人能 ...

对啊我也是这么想，会想要以这种方式去买房子。可是就是因为不太了解，而且很少人以这种方式买屋子，会好奇为什么。

andychaeh

shonhock 发表于 17-1-2017 09:16 PM
koi prima 吗？

Calisa Melliar 我有哦
250k 2room 2 toilet

andychaeh

造梦者 发表于 18-1-2017 03:48 PM
这个在大马 行不通。
而且，你说的这个只限于已经建好的屋子。不能用在还未建好的房地产。
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在我来看，没有什么是行不通的，只是以大马目前的情况来看，投资者还是自己 ...

小小补充，这个见仁见智


有几个疑问不明白，希望可以找到答案和分享一些新资讯 ~


a) 一般的屋主都会担心， 如果3年后(2020)，卖价可以去到RM620-650k怎么办？ 现在被绑死RM578k，就亏大本了！ 买家B 肯定赚到偷笑。
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这也是一个主要的原因让在大马的屋主/投资者不太考虑这种方式这个主要是看双方当初答应的合约，当初屋主会答应加入这个方式主要是要减低持有产业成本，总不会经济好起来后就要把买家踢开吧？
总不会全部都一个人赚完的，怎么说三年后的市场也是没有人可以预计。
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a.1) 如果有rm620-650k, A会亏大本。 如果你是那屋主A，你会答应这样的合约吗?
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卖价从一开始就拟订好在合约里，所以不存在答不答应，因为三年后即使房价涨至900k，租户/买家也有以三年前约定的价格购买，毕竟三年前租户/买家签订的价钱已经是当年市场价的+n%
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a.2) 如果那时的市价只有RM550k，B就会买贵了。如果你是那买家B，你会答应这样的合约吗?
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如果拟订的价格和市价一致，我相信不会有任何投资者会同意以这样的方式来投资，另一方面，拟定的价格虽然高于当前市价，但是买家B能直接入住他目前没办法拥有但是未来可以拥有的房产，在租屋的同时累积首期，这个方式对租户/买家B的好处在之前已经提过了，所以答不答应我相信是见仁见智的。
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b) 如果18个月后， A 或 B 死了， 这屋子属于谁的？
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这屋子在租约完成前一直是属于A的，因为B是租户，合约保障的是租户在租约完成后拥有购买权，所以并不存在争议。
A死了房产属于A的续承人，并必须继续履行已签订的合约
B死了合约可以让B的续承人继续执行
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b.1) 如果是A的，A的家人不同意租/卖给B，那么B之前给过的18个月租金怎么办？
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续承人必须继续履行已签订的合约
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b.2) 如果是B的，B的家人不想继续租，那份合约怎么办？
b.3) 如果那屋子还没供完，剩余的RM250k欠银行的，应该由谁付 ？
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屋子一直以来都是A的，但是愿意以这种方式来投资的一般都不太可能通过银行贷款的，以我来说，我目前可以现金购买一栋房产来进行这类投资，但是若要我向银行贷款来进行的话我不会考虑，因为时间和利息成本太高了
这个合约主要是因为B想购买这房子给自己/家人居住（当然投资者就另谈），所以通常应该不是问题。
而B主要以这个方式购买通常是因为现在不符合购买条件如：无法借到贷款，一些ccris问题等的。
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c) 如果屋子发生严重损坏，比如墙壁裂，屋顶倒塌，这些维修费属于谁需要负责和给钱修理？
--------------
会用这种方式的租户/买家会特别照顾屋子，因为毕竟不久的将来他将成为屋主，而这类合约都会列明租户/买家必须承担屋子的所有维修。

andychaeh

yoke2312 发表于 17-1-2017 09:32 PM
怎么这贴怪怪的，好像一群有目的的人在sell 着这project....
@digidigi @lokecl @gugugu8@ss24 @科学就是未来

我们并没有正对这个project哦
而是在讨论这类似的做法，先租后买在外国已经很多人在用了。

yoke2312

andychaeh 发表于 20-1-2017 06:13 PM
我们并没有正对这个project哦
而是在讨论这类似的做法，先租后买在外国已经很多人在用了。

集几十个人一起买地建比较好
又可以打击housing agent 和 发展商
几好，又省