房子值不值这个价最标准的算法

hawkman

冥府修罗 发表于 14-1-2015 01:45 PM
DEFINITION OF 'PRICE-TO-RENT RATIO'
A mathematical calculation utilized in the Trulia Rent Vs. Buy  ...

可能我眼不太好, 我看了三次, 也找不到泡沬(bubble)這個字.
租便宜, 還是買划算, 和泡沬完全無關.

還有.... 用英文寫的, 就是國際標準????

其實, 你是否明白, 人家寫的是甚麼意思?

為甚麼這個ratio 是20, 不是80, 又不是10.

suncw

一般國際上租金200個月可會收就表示房價還便宜，300個月就算太貴了，但亞洲國家租金報酬率很低可能大多等著房價漲，美國人不喜歡買房所以150倍就可回收，以馬來西亞高利息為例，房價沒有每年漲5%以上就不值得投資，自住又是另一種跟投資不一樣。房價高低跟利息直接相關，因為利息也是成本，如果現金付款無須負擔利息那當然何時買房都一樣，但還是等利息夠高去買總價才會低。民眾買房獲利銀行獲利更高。

hawkman

suncw 发表于 15-1-2015 08:52 AM
一般國際上租金200個月可會收就表示房價還便宜，300個月就算太貴了，但亞洲國家租金報酬率很低可能大多等著 ...

我不讚同買樓等利息高房價低時買.

利息的確會影响房市, 但影响房價的因素還有很多, 相對來說, 利息的影响很少, 而且何時才會升息也沒人知...  美國現在拖了再拖也還沒有加息的跡象.

就假設 所有其他因數不變,  利息高, 房價低  VS 利息低, 房價高.   

以現在 4.5%pa, 500k 房子, 供35年. 每月供2289, 總支出 (本利和) 961k.
如果 利息到8%pa.  同樣是 供35年,  房價要低至 320k, 才會 月供2272,  本利和 954k.

同樣一間屋, 都是供2.2k 一個月, 總數 950k.   你會選 4.5%pa 賣500k.  還是 8pa 賣 320k?

hawkman

suncw 发表于 15-1-2015 08:52 AM
一般國際上租金200個月可會收就表示房價還便宜，300個月就算太貴了，但亞洲國家租金報酬率很低可能大多等著 ...

20年這個數字不是等於可收到一間房子.   你完全忘記了要付銀行利息.
以20年8%pa 算, 二十年後的總利息就是等於房價.  如果你收的租金是房價/20年.  二十年後, 你是一分也沒有賺到. 二十年後, 房貸還完, 屋是你的. 但你不要忘記, 你每月的供期, 是你的租金的兩倍, 你每個月是要供本金的.  所以, 總的來說, 你只是用二十年時間, 來儲錢自己買一間屋, 不多不少, 一分也沒有賺.

所以, 如果租金比房價/20年還要少, 你就虧了. 你倒貼給租客. 相反, 如果租金比房價/20年多, 就是你從租客中賺到.

就當是自住, 也是以同一個方向思考.  最基本的justification.  供房每個月要多少成本(利息, management fee 等等, 本金不計) vs 租房每個多少成本(只是月租).


正如樓上有網友說, 這是多年前的標準. (8%pa.)  現在以 4.5%pa,  就是35年 才會本利相等.  所以, 現在的馬來西亞標準, 應該是房價/35年和租金的比較.

另外, 你對將來的房價和利息預測, 又是另一個考慮因素.  還有inflation 的問題, 今天的一元, 不等於明天的一元. 再加上, 華人有想擁有一間屋的想法, 這個也是要成本的.  各項因素合起來, 就是買房好, 還是租房划算的思考方法.

*****但這個問題, 和房市是否泡沬, 完全無關.

suncw

利息高的話相對持有房子成本變貴了，民眾能夠負擔房價能力也變低了，房子沒人買或買不起就不會有高房價，說穿了房價也是紙上富貴完全都是土地價值在左右，高利息不會永遠高利息因為房貸時間很長，等利息一降低刺激買氣房價又回升，相反的低利息買的高房價產品，等高利息時不僅負擔加重而且還有可能跌價，如果口袋不夠深千萬不要低利息時買資產因為裡面包含許多泡沫，利息高時才能凸顯紙鈔的真金白銀。預期利息要上漲最好不要急著買房子，尤其是量縮是跌價的訊號。

suncw

hawkman 发表于 15-1-2015 11:47 AM
我不讚同買樓等利息高房價低時買.

利息的確會影响房市, 但影响房價的因素還有很多, 相對來說, 利息的 ...

同樣一間屋, 都是供2.2k 一個月, 總數 950k.   你會選 4.5%pa 賣500k.  還是 8pa 賣 320k?
我會選擇8%時 "買進" 320K房子，等利息跌到4.5% "賣出" 500K，別忘了上次2007美國房地產泡沫是連決升息所引發的，之前的房價漲是網路泡沫大幅降息導致的，低利息意味著"紙鈔"不值錢，持有負債成本便宜所以刺激炒作，如果利息像俄羅斯高達17%，有現金的就無需做任何投資直接存在銀行領利息就很好過了。

hawkman

suncw 发表于 15-1-2015 02:07 PM
同樣一間屋, 都是供2.2k 一個月, 總數 950k.   你會選 4.5%pa 賣500k.  還是 8pa 賣 320k?
我會選擇8%p ...

供期一樣, 總數一樣, 基本上選哪一個都是理智的選擇, 沒有分別.

但是, 正如我說影响房價還有很多因素. 所以, 決定時, 還要加上個人的推斷. (即是估估下, 搏一搏)

假設, 突然宣佈加息, 下個月起房貸是8%.  我也認為肯定有人要lelong.  樓價一定會跌. 但500k 會跌到320k 嗎? -36%. 我覺得不會. (只是個人譩測, 沒有跟據)

hawkman

suncw 发表于 15-1-2015 02:07 PM
...別忘了上次2007美國房地產泡沫是連決升息所引發的...
我會選擇8% ...

我不同意 2007泡沫的主因是升息.  我認為2007泡沬的主因是leveraging, 和不良信貸.  

1) 當時LTV超過100%.  買500k 的房, 可以借超過500k.   但現在,馬來西亞新做的房貸, LTV 已經控制在90%.

2) 信用很低的人也可以借到錢, 沒有正當職業, 沒有固定工作, 也可以借錢. 基本上還款能力是 0.  但現在馬來西亞的收入對還款能力. 是不超過60%.

3) 還有, 美式房貸同亞洲的房貸不一樣.  美式房貸, 你要是default. 銀行只可以lelong 你的屋, 賣到多少錢,也與你無關. 賣不到錢, 資不抵債, 只是銀行自己虧. 所以, 當時很多人放下屋匙一走了之.  但亞洲的房貸不一樣, 錢是借給人的.  lelong 後, 資不抵債, 銀行還可以要你還差價, sue 你bankrupt, 假若你還有其他錢, 會抄你家. 銀行不會虧.

超笨无比

hawkman 发表于 15-1-2015 02:51 PM
我不同意 2007泡沫的主因是升息.  我認為2007泡沬的主因是leveraging, 和不良信貸.  

1) 當時LTV ...

2008年风暴

美国大力推房市 - 推销次级房贷给低信誉人士 - 打包次级房贷成债卷转售investment机构 - 中国崛起 - 美国企业面对国外挑战 - 美国企业面临亏损 - 裁员 - 借贷者无能力还贷 - 银行lelong - 次级房贷债卷亏损 - investment机构亏损 - Lehmen Brothers investment机构倒闭 - 经济风暴

hawkman

超笨无比 发表于 15-1-2015 03:03 PM
2008年风暴

美国大力推房市 - 推销次级房贷给低信誉人士 - 打包次级房贷成债卷转售investment机构 -  ...

重點就是 "推銷房貸給低信譽人仕".

打包成毒債就是一個可以繼續肆無忌障彈的推次級按揭的藉口.

還有一點, 就是到中期, 己經有銀行知道會爆, 他們一方面大力hard sell 毒債和次按.  暗地裡反手和其他機構買保險. 所以有一些銀行, 在爆破之後可以獲得賠償, 爆破反而令他們可以從中獲利.

suncw

hawkman 发表于 15-1-2015 03:26 PM
重點就是 "推銷房貸給低信譽人仕".

打包成毒債就是一個可以繼續肆無忌障彈的推次級按揭的藉口.

什麼風暴什麼衍伸性商品都是事後連環爆，重點源頭是連決升息使房價無以為繼才引爆的，如果沒升息購房者都還得出利息、房價繼續上漲也就沒有這次的金融風暴，不管亞洲和美國有啥不同，利息上漲壓抑總體經濟是不變的道理，現在也沒有新的經濟模型取代凱因斯的總體經濟學，看之前被打落水狗的盧布，一口氣升息至17%一下子就穩住了，升息後紙鈔更有價值導致資產跌價，就像美元計價的大宗商品，美元一值錢商品價格就滑落。

hawkman

suncw 发表于 15-1-2015 04:31 PM
什麼風暴什麼衍伸性商品都是事後連環爆，重點源頭是連決升息使房價無以為繼才引爆的，如果沒升息購房者都 ...

加息也是有人default 之後開始的.

當沒有正職,甚至本身有欠債的人都可以借得到房貸.  這些人還不到供期是正常不過的事. 就算0利息, 也是要還本金.  本金還不來, 便要default. 銀行要虧. 基本上, 這個時候已經完了.  只是大家開始用紙 (毒債) 去包住火, 掩飾, 拖延.

有人開始default 了, 銀行有壞賬, 虧了, 便把成本轉嫁.  就是加息, 向未default 的人收錢. 於是, 免強能還供期的人, 也變成要default... 循環不息, 無間地獄就是這樣練成.


如果一開始, LTV 是 60%. 就算真的有人還不起供期, 銀行lelong 了. 也可以全數收會成本,不會虧. 就不需要加息.

但當時的LTV 是110%. 一開始就是資不抵債, 會爆破是正常不過的事.

現在馬來西亞的LTV 是90%, 大抵不算危險, 但也不算很安全, 如果下調到70% 會更好.

(所以我個人很痛狠在房産討論區, 問如何可以借100%, 如何mark up 的人.)

suncw

加不加息由不得銀行決定，取決於匯率和通貨膨脹，央行穩住一國經濟最主要手段，就像俄羅斯動用外匯無法阻止盧布貶值，只好一口氣將基本利息從10%加到17%，這國家經濟已經快完蛋了哪還顧得了其他，像馬來西亞基本利率3.25%但一大堆銀行年定存已經3.45%甚至有4%的這表示銀行缺資金不得不提高利息吸引存款，但羊毛出在羊身上貸款者必須承擔，馬來西亞不可能像美國崩盤式的下滑，不危險並不表示房價不會跌，利息漲投資客一縮手、新成屋被拋售，管你供得起或供不起房貸你的房子行情一樣跟著跌，房子就跟股票一樣，漲起來就是那個價、跌下來就是那個價，管你要不要賣就是那個價。

pml_318

回酬靠 1.增值  2.租金   

A. 不可忽略增值的极端情况下:
在发展中国家的某个地点好的花园 房东都只自住不出租
租金为0  年投资收益为0 payback period 为 ∞, 一年后增值至 原价x2+利息

B. 可忽略增值的极端情况下:
在发达国家 人民都有房子但为了工作流动性时常到别处租房
房价从来不升值 利息为零 房租极高 年投资收益为100% payback period 为 1年

发达国家偏向于 B 但 马国偏向于 A 所以你这篇文章大家看了会觉得不是味道

batman8823

买房值不值得那里有一套标准的。这个是很个人的东西。

买房子投资的人不外乎增值，如果说抱着房产长远必定增值的想法，那么现在买会增值，3年后买也会增值的（3年后自身增值到舒适的供期才买，我觉得比较合适）。所以在做决定时关键问题并不是价钱的问题而是能力的问题。能力这种东西又因人而异的。我供得起不代表我住得起，我剩1000能过一个月不代表其他人也可以。自己衡量去吧
在我看来，用一世人供得一间屋子，和一世人都没有自己的房子都不是成功的。

tansks1737

房产会不会泡沫我不知道，但以前人们说买金可以保值，石油会越来越贵因为越来越少了。哪里知道金价还是跌了，又突然来一个页岩油的储存量是石油的几倍。结果现在石油价格跌到啊妈都人不得。

king2000

hawkman 发表于 15-1-2015 02:29 PM
供期一樣, 總數一樣, 基本上選哪一個都是理智的選擇, 沒有分別.

但是, 正如我說影响房價還有很多因素. ...

“500k 會跌到320k 嗎? -36%. 我覺得不會. (只是個人譩測, 沒有跟據)”

我相信你真的只是“個人譩測, 沒有跟據”，上两个礼拜，在KL有市价300K++的，以不到200K的价格卖出。
很多人以为只有泡沫来临房价才会掉。
但是信不信由你，大不了你也可以说我“個人譩測, 沒有跟據”。

king2000

batman8823 发表于 16-1-2015 01:31 PM
买房值不值得那里有一套标准的。这个是很个人的东西。

买房子投资的人不外乎增值，如果说抱着房产长远必 ...

“如果说抱着房产长远必定增值的想法，那么现在买会增值，3年后买也会增值的”+1

抱着房产长远必定增值的想法，我5年后买，10年后卖也是会赚的，何必急着现在买。
很多人就是喜欢这样自打嘴巴，一边说房价永远涨不会掉，然后又说现在不买会亏，现在不买以后会更买不起。
那么十年以后就已经没有人买得起房产了，全部年轻人都用租的，然后租金涨到租不起全部年轻人睡街边。
以后涨到买不起了，发展商卖不出全倒了。还有一个说房貸是8%，年轻人借不起银行，银行生意掉〉30%，银行合拼/破产边缘。

各位，那些讲房价不会掉的，是这样吗？然后现在已经买了房的笑到最后……

y2ksaw18

king2000 发表于 16-1-2015 07:38 PM
“如果说抱着房产长远必定增值的想法，那么现在买会增值，3年后买也会增值的”+1

抱着房产长远必定增 ...

如果你不必租房子，父母有房子给你住，没有等待的成本，那么等多几年才买也没有问题。
房子价格攀升，很多时候不是增值，而是保值，在可以出租和90%贷款的情况下，保值可以带来可观的回筹。