房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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PR1MA 推介建筑信息模型
建一马房屋须遵守指南

全国
   2015-01-28 11:07 http://www.nanyang.com/node/678065?tid=460

（莎阿南27日讯）一个大马人民房屋机构（PR1MA）正式推介“建筑信息模型（Building Information Modelling,BIM）指南”，并规定该机构所有承包商都必须使用此指南。

该机构总营运长阿米努丁说，这是为了效减少工程时间、浪费、失误及成本，并确保一马房屋建筑计划的一致性。

宽限期至9月

阿米努丁在记者会上说，该机构给予一个大马人民房屋机构房地产卖方（vendor）及开发商今起至9月的宽限期，让他们在建筑工程里推行建筑信息模型。

他说，透过使用建筑信息模型指南，可减少设计草图约1个月时间，同时也可节约每个建筑环节的10%，包括劳工、建筑时间等。

出席者包括一个大马人民房屋机构建筑信息模型助理副总裁何嘉俊、成本策略副主席莫哈末哈山。

结构草图至工程完成 省时省成本不影响质量

询及不使用建筑信息模型指南的一马房屋机构开发商会否被罚款，他说，该机构目前仍未规范罚款，但这些开发商将面临无法接到一马房屋新建筑计划的风险，因为该机构会优先考虑使用建筑信息模型的公司。

阿米努丁说，一马人民房屋机构将协助房地产卖方及开发商寻找一个最佳的配套及价格，让他们在公司里应用这项指南。

“建筑信息模型的应用是从结构草图直到工程完成，可协助降低工程耗时及成本且不会影响房屋质量。”

建筑信息模型是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。

具有五大特点

它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。

从建筑信息模型设计过程的资源、行为、交付三个基本维度，给出设计企业的实施标准的具体方法和实践内容。建筑信息模型是一种数字信息的应用，并可以用于设计、建造、管理的数字化方法。

这种方法支持建筑工程集成管理环境，可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率、大量减少风险、更具成本效益。

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经济变数多销售料放缓
房地产商或暂缓新项目

财经新闻
财经
   2015-01-30 09:03 http://www.nanyang.com/node/678466?tid=462

（吉隆坡29日讯）国际综合产业咨询公司Rahim & Co认为，国内外经济增长变数多，国内今年的房价与销售增长预计放缓，发展商也将重新调整策略，暂缓推行房地产计划。

该公司董事经理洪金辟，今天在“年度房市展望汇报会”上说，自去年起，已明显可见发展商推迟发展计划，相信今年业者也将衡量经济增长，以及消费税后的情况，决定新计划的推介。

外国投资者开始脱售

需要关注的是，国内外置产人士已受不景气传闻影响，有意脱售所持房屋。

他透露，以往外国投资者对于本地房市情况并不在意，他们所持的单位，有者甚至空置两年之久，但今年随着多项不利消息传出，公司已开始收到脱售房产的要求，也可看到一些高档公寓出现在拍卖市场。

不过，他对于这个现象并不担忧，因本地房市流动性依然强劲，近期拍卖市场的竞标相当踊跃，这显示拥有充沛资金的购屋者依然大有人在，只是持有力较弱的投资者因此却步。

在最近的拍卖会中，隆市一间高档公寓的数个单位拍卖价均以200万令吉以上成交，更有一间阁楼单位以500万令吉成交。

“虽然市场传出许多悲观言论，但发展商依然与我们接洽，探讨购地机会，这显示他们仍有意发展，目前的波动只是市场进入盘整期。”

持有力备受考验

该公司执行主席拿督阿都拉欣拉曼、评估服务董事朱国钦，以及董事苏莱曼阿克马迪，亦出席汇报会回应媒体询问。

洪金辟表示，几年前在发展商利息承担计划（简称DIBS）下置产的购屋者，在所购房产陆续完工并交匙后，现在面临偿债挑战，许多持有力不足的人，大多选择减少赚幅脱售房子，二手市场购兴料将提升。

阿都拉欣拉曼表示，首相拿督斯里纳吉近期公布的2015年调整财政预算案，只是削减行政支出，但基建工程开销支出照旧，这对房地产市场来说是一大助力，有助推升国家经济增长。

询及消费税对房市影响时，他说，建筑材料及其他费用因消费税增加，将使住宅房产价格提高，但预计增幅不高，市场有能力吸纳。

去年销售优于前年

根据Rahim&Co的报告，相较2013年，去年上半年房市交易宗数明显增加，交易宗数达19万3405宗，按年增幅达3.3%，预计全年交易宗数可达39万至40万宗。

在住宅房产方面，去年上半年房地产交易宗数达2783宗，按年微扬2.3%，增幅最大的是森美兰州（年增32.8%）、柔州（扬18.7%），以及霹雳州（增7.6%）。

去年上半年交易宗数显著滑落的州属，则有吉打州（年跌6.5%）、吉兰丹（17%），以及雪兰莪（跌6.5%）。

40万房产占27%

其中，40万令吉以上的房地产，占去年上半年交易宗数的27.2%，相较去年同期的16.8%。

在办公单位方面，去年上半年供应达8420万平方尺，平均认租率达80%，预计未来3至5年，市场将新增900万平方尺。

至于零售单位，随着本地消费意愿扬升，加上旅游业带动，预计需求以及租金增幅均稳健增长。

可负担房产成焦点

人们对于可负担房屋需求旺盛，但市场供需差距甚巨，发展商未来焦点将锁定在价位可负担但面积较小的单位。

苏莱曼阿克马迪表示，虽然之前以短期投资为目的的置产者有意脱售房屋，但往往在价格上会出现分歧，以致供应无法迎合需求。

比如说，人们想要的是价格在30万令吉左右的房子，但市场售价往往却高于这个价格，因为卖家不能亏本卖。

“人们对于可负担房产的需求呼声高昂，未来发展商将朝小单位可负担价格方向前进。”

阿都拉欣拉曼说，政府对于推行可负担房屋计划非常看重，不过，仍需借助法令让私人界参与可负担房屋，例如城市和谐、房屋及地方政府部可规定发展商在每项发展项目设下固定比例，规定发展商必须兴建可负担房屋。

平均年收入3.6倍

根据房屋可负担能力指数（housing affordability），以一间单层排屋平均售价计算，平均家庭户的可负担能力，从年收入的3.4倍（2009年）增至3.6倍（2014年）。

这也就是说，平均一间单层排楼的价格，相当于是一个家庭户年收入的3.6倍。

在吉隆坡，家庭户可负担能力为年收入的5.6倍，槟城为5.9倍，以及沙巴为6.2倍。

他指出，相较其他国家，如香港的17倍，我国尚处合理水平，但如果问题不解决，恐怕未来将步上其他国家的后尘。

依区房市备受考验

依斯干达供应近年供应爆增，随着之前以DIBS计划认购的房屋陆续完工，投资者的持有力备受考验，但不排除令吉汇率下滑，将提升在我国置产的吸引力。

阿都拉欣拉曼表示，依斯干达在大热时期，新推介项目房价每个季度增幅约为3%，房价飙升吸引国内外发展商纷纷进驻，但随着发展项目进入尾声，以高价购入房产的投资者，现在面临持有力的考验。

“在过去数年，虽然教育城概念带动当地发展，但之后就业率并未见显著增长，在种种因素下，预期依斯干达部分地区土地售价增幅将放缓，进而影响高档房屋售价。”

不过，令吉汇率走跌，对于外国投资者，特别是邻国新加坡而言，作为长期投资的话，依斯干达仍是诱人置产地点。

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REHDA： 避免发展商转嫁成本
50万以下住宅应零消费税

财经新闻
财经
   2015-01-30 08:59 http://www.nanyang.com/node/678465?tid=462

（八打灵再也29日讯）马来西亚房地产发展商会（REHDA）前主席拿督黄腾亮，呼吁政府将50万令吉以下的住宅，从目前的豁免消费税转为零消费税，否则发展商在无法索回进项税的情况下，最终将把成本转嫁给购屋者。

他指出，住宅产业被归类为“豁免消费税”，意味着发展商不能索回进项税，在这种情况下，将会把成本转嫁给购屋者。

他补充，消费税落实在即，房地产领域仍有许多问题悬而未解，该会已经向政府提呈备忘录，希望政府在落实消费税前，宣布相关应对措施。

他说，该会的建议包括把大型的建筑材料，例如洋灰、混凝土与钢铁等，列为零税率。

他今日主持“2015年马来西亚产业展”（MAPEX2015）的记者会时，这么说。

根据消费税运作模式，豁免消费税意味着商家不能向消费者征收消费税，也无法索回进项税。

购屋者被双重课税

针对转嫁消费人一事，马来西亚房地产发展商会马六甲分会主席拿督曹天汉补充：“这是经商的手腕。”

“我们并没有向购屋者征收消费税，而是将成本纳入屋子售价，为了避免加重购屋者的负担，我们希望政府能够将50万令吉以下的住宅产业纳入零消费税。”

他补充，目前购屋者必须支付印花税，若再加上消费税，将变成双重课税。

另外，黄腾亮说，落实消费税后，地主与发展商联营计划也将受影响，他认为，地主及发展商应该被视为一体。

他解释，落实消费税后，地主将会向发展商征收6%消费税，导致建筑成本上涨，意味着许多发展商将会受影响。

他也建议，所有在买卖合约内阐明的发展商所提供的设施，都应该免消费税。

他说，目前的情况是基本（basic）设施免消费税，额外（extra）设施如冷气及厨房橱柜，必须征收消费税。

“我们很难归类到底哪些是基本，哪一些是额外设施。”

今年前景不乐观

黄腾亮指出，在令吉汇率及原油价格节节下滑之际，预计今年的产业前景并不乐观。

他强调，这是个人意见，令吉汇率下滑导致许多进口货品成本上涨。

他说，马来西亚房地产发展商会也与政府紧密合作，希望能够为人民提供更多50万令吉以下的可负担房屋。

他也呼吁，银行业者应该提供可负担房屋购买者，尤其是首次购屋者提供更好的协助。

另外，曹天汉则说，购屋者分为两类，即自住及投资，今年前者仍然会购买房屋，后者则会放缓。

“仍然有许多人等待购买可负担房屋，惟投资及投机的市场则会放缓。”

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屋理絮闹：若1998 市况重现，产业价格跌多少？

屋理絮闹
产业周刊
   2015-01-30 15:56 http://nanyang.com.my/node/678640?tid=686


大马会否陷入1997/1998年亚洲金融风暴般的经济衰退，是一个非常难回答的问题。

没有人可以给明确答案。

然而，最近国际媒体和银行纷纷提醒，大马经济亮红灯。

其中德意志银行月初发表的《2015年亚洲宏观经济展望》报告中提到，衡量债务4项指标中，大马的结果显示出情况最疲弱。

报告指大马债务处于令人担忧水平、财政赤字会超过目标、家债也偏高，且来往账项面对陷入赤字的风险。

且还预测令吉也将下滑至2008年金融风暴的水平，达3.73令吉。

从这些资料，我试着预测，若97和98年经济市况再现，将对国内购屋者有什么冲击？

98亚洲金融风暴 雪隆产业跌30%

众所皆知，1997/1998年亚洲金融风暴始于泰铢贬值，而大马也无法从该风暴中幸免。

无疑，还对国内的产业领域造成非常严重影响。

当大马陷入金融风暴时，因为许多购屋者还不起房屋贷款，导致呆账率高企。政府还成立国家资产管理公司（Danaharta）来吸纳还不起贷款的产业。

当时，国家资产管理公司从银行领域收购的产业相关呆账高达162亿令吉。

参考文字表，我以1997年为比较基础，就可以看出金融风暴前后的产业市场走势。

假设1997年有100宗交易，1994年的交易有79宗。

金融风暴前，1994年至1996年间，国内的产业交易和价值都呈扬势。

到了1998年，产业交易和价值纷纷跌了至少30%。

购屋者亏2.5至5倍

现在，我已看到吉隆坡产业价格开始下滑。

假设价格下滑程度如1997/1998年亚洲金融风暴后的市况，预计今年底或2016年初，巴生谷地区产业价格会将从2012年或2013年的顶峰回跌30%。

刚刚所提，包括华联花园、快乐花园、吉隆坡郊外岭、孟沙及敦伊斯迈医生花园的排屋价格及辉白高原公寓的价格，也会下跌30%。

然而更重要的是，两个时期，产业价格回调幅度都是30%。

但今年内，产业价格若回调30%，购屋者所承受的亏损，却是亚洲金融风暴期间的2.5倍至5倍，影响程度非常深。

因此，我相信产业价格一旦回调，对许多家庭来说都将是很大的挑战。



金融风暴后隆6社区屋价下跌

金融风暴后，吉隆坡区内，6个中产阶级为主的社区包括华联花园（Taman OUG）、快乐花园（Happy Garden）、吉隆坡郊外岭（Taman Desa）、孟沙（Bangsar）及敦依斯迈医生花园（Taman TTDI）的排屋价格及辉白高原（Faber Heights）公寓的价格都较1997年低。






张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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超级包租任务

封面故事
产业周刊
   2015-01-23 15:25 http://nanyang.com.my/node/677165?tid=688


近几年，游资充足，利率低，人们贷款和购买力都随着提升，带动大马产业市场交投活动，价格激烈上涨。

然而，屋价屡屡创下新高，租金价格却跟不上产业交易价，导致产业租金回酬率缩小。

面对这样的窘境，要卖屋收租是不是不可能的任务？若想要租金收入作为未来的理财资产一部分，要采取什么样的调整策略？

产业投资成幻影？租金涨幅追不上屋价

我国产业价格近年迅速激烈上涨，租金增长幅度和速度都赶不上，导致租金回酬率下滑。

但产业投资是理财资产分配中其中一项重要且长期的投资工具，尤其站在理财的角度来看。

面对租金回酬下滑，屋主的租金或难以应付房屋供款，陷入现金流不足窘境，难道要获得长期的产业租金收入只是梦？

过去几年，大马房产市场炙热的程度，大家有目共睹，购屋者漏夜排队争购新楼盘，买房易如反掌。

在游资充足、低利率、政府宽松政策加上发展商利息承担计划（简称DIBS）等促销手段，人人都想购屋。

贷款变便宜了，有人想用宽松的贷款低买高卖，通过产业买卖发一笔横财。也有人买了一个自住单位，还有贷款能力和空间，就再买一个单位收租。

但产业租金不及产业增值速度快，产业租金回酬率随之缩小。

租金回酬率跌至6%

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong，简称WTW）董事经理符儒仁接受《南洋商报》访问时说，过去2至3年，我国产业租金回酬率呈下滑趋势。

他引述数据指出，商务产业租金回酬率从7%至7.5%，下滑至6至6.5%。

“住宅产业的投资回酬，大部分也从一般的4%至5%，下滑至3%至4.5%。”

SK Brothers Realty（马）私人有限公司总经理曾爱珍指出，产业价格迅速上扬，租金增长幅度和速度赶不上，导致租金回酬率下滑。

她说，房价涨幅太大，基本上产业租金价格的涨幅无法跟随产业价格上扬。

一般上，公寓租金回酬率会比有地产业高，介于5%至8%，有地产业大约维持在3%。当然，产业租金回酬也有赖于地点、产业面积等因素。

免费租金吸引租户

尽管过去数年，我国产业领域大热，交易活动甚至创下记录，租用市场却未必。

驱车四周看看，不难发现挂满招租布条的产业，尤其是店铺。

有些店铺无法出租，还要以免费租金来吸引租户；像为租户提供优惠，租用1年，一个月免租，只需支付11个月的租金。

租约“锁死”租金

是的，产业售价与租金回酬走势相反，因为租金会锁死一段时间，未能随时随着产业价格调涨，所以产业售价一上扬，将导致租金回酬率下滑。

符儒仁说，只有等到现有租约到期或是新租约，才能上调租金。不过，他强调，就算产业租金可上调，幅度仍赖于市场动力及租客多寡。

产业租金市场的动力还受到投资市场、建筑成本及时机等因素的影响。

他预计，今年内，公寓租金回酬率将介于4%至4.5%，独立式洋房的租金回酬率则处于3%至3.5%。

业主不敢贸然起租

若购入产业已有一段时间，租金回酬率料比现在才买入的价格高。

曾爱珍指出，赖于合时买入该些产业，一般上，很早期就买下的产业，因为购买价格相对低，所以现在的租金回酬会比较高。若是现在才买，可能就要等待一下，才能等到租金回酬率上扬。

不过，产业投资专家黄雯嫒说，产业租金回酬率萎缩，另一个原因就是屋主不敢上调租金。

10年不起租

“随着国内通货膨胀，电费、门牌税等费用都多次上调，产业租金价格应该随着上调才对。”

但她发现，很多屋主并没有随着这些因素上调租金，甚至有屋主维持租金水平长达10年。

她说，食物价格也今非昔比了，更何况是产业租金。

还有不少屋主为了留住现有租户，不敢上调租金。但她认为，只要适度上调，例如一年涨10%开始，其实对租户的影响不大。

“如果房屋月租2000令吉，10%涨幅等于约200令吉，是大部分租客都可以接受的范围。”

非理想投资勿急着买

租金回酬萎缩，不买房子不可以吗？

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭回应说：“当然可以。”

大致上，我们都只需要一个家，若购买产业是为了投资或增加收入而已，还有很多其他投资选择。

就像之前所提，可以全面及精心投资规划来互补产业投资。

他认为，如果产业投资回酬只有5%至6%的现金回酬率，在门槛不低，且还必须拿出时间照料房子及应对租户的前提下，其实并非最理想或有效益的投资。

所以，是否要投资产业，还有赖于适合自己的财务目标，投资计划及资产分配。

产业“蜜月期”结束

产业投资专家黄雯嫒接受访问时形容：“我国产业‘蜜月期’已结束。”

她说，过去5至6年内，因贷款容易，加上发展商各种促销手段，购屋者可说是一获得贷款核准，就开始赚钱。”

确保足够现金流

但她提醒：“产业和股票不同，想要低买高卖，是很危险的。

“所以产业投资，一定要确保有租客，有足够租金，能够带来足够现金流。”

她认为，产业投资一定要选择低于市价的产业，这样不仅一到手就赚一笔，租金收入还足以应付房贷每月分期付款。

符儒仁说，以今年内的3.5%至4.5%的租金回酬率来看，产业投资仍比定期存款高，租金回酬率还是不错的投资回酬。

“因此，产业投资最重要的就是现金流。”

收租养房好日子不再

与身边友人聊天，用租金养房的日子已逝去。

是的，随便做个简单的市场调查，就会发现，最近才建竣并移交的房子，租金往往无法抵销房贷的分期付款。

幸运的只需倒贴管理费和维修费，不幸的还要倒贴部分租金。

无法应付贷款

上数个产业网，简单的搜寻和计算，就可得知现在产业租金无法应付房贷的每月分期付款。

比如武吉加里尔The Z Residence公寓，售价约60万令吉左右，但每月租金才1500至1800令吉。

55万令吉房贷，以4.5%年利计算，贷款20年每月要供3400令吉，贷25年供3000，贷30年需供2700令吉。

以1800令吉月租来看，业主每月还要自己承担900至1600令吉的供款，加上管理和维修费、地税和门牌税等等杂费，虽然屋价过半百万，身为屋主每月还需倒贴不少现金。

贷款越少回酬越高

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出，参考以下例子，就可得知要有理想的现金回酬率，投资者需提高自己的投入成本，贷款越少，回酬率相对提高。

第一个情况下，回酬率低于定存。但在第二个情况，若提高投入成本，就可以取得更高的回酬率。

包租公第一条规：保现金流

要保持好的租金回酬率，就必须确保产业能够带来现金流，这是当包租公首要坚守的规条。

说到回酬率和现金流，梁键铭指出，计算物业的现金回酬率（cash on cash yield），可协助投资者判断，一个产业是否值得投资。

他说，通常投资房地产时会向银行借贷，所以真正投入成本是头期款，加上其他费用如印花税、律师费和装修费用等。

累积产权等待增值

“每月房贷供期扣掉利息，就可以慢慢累积业主产权，等待增值。

而多出来正现金流则能够增加我们的收入。”

他指出，现金回报率可准确的让投资者知道每年所投放出的现金会得到什么回报率。

投资如做生意：避免倒贴

想要产业投资成功，首先一定要了解本身的财务状况，做好计算，确保自己有能力负担。

更重要的是，必须确保这项投资可带来现金流，而不是负现金流（倒贴）。

产业投资专家黄雯嫒说，产业投资就是经营生意，没有一门生意是放眼负现金流的，所以，产业投资一定要有正现金流。

要如何选择可带来正现金流产业？梁键铭说，想要从出租产业得到理想租金，投资者必须做功课及付出努力。

“所谓的付出，是指钱财以外的付出。例如，花时间在购买产业前，了解该地区的租金市场，进一步了解该花园或公寓的租金市场等。

投资产业4要点

1.别因促销小利受困

租金回酬率下滑，对于原本就现金有限，靠银行贷款来圆屋主梦的购屋者来说，并不是好事。

租金不足应付房贷每月分期付款，反而会被房贷缠身。

零头期免利息诱惑大

黄雯嫒指出，现产业投资者，很容易被市面上零头期款等促销手法蒙蔽了双眼。

她说：“很多人听到零头期款和免利息等优惠，无需支付任何成本，就觉得事情很美好，自己很容易就可以当屋主了！”

的确，即使没有做功课，没有了解特定产业附近的租金市场，就贸然下单，初时不会感到如何，但长久下去就可能悔不当初了。

“当房屋建成，一个月的供款可能是7000令吉，你却只有5000令吉的租金收入，每月负现金流超过2000令吉。”

因此，产业投资并需经过周详的计算、考察和思考。

2.绝对不能大概随便

梁键铭提醒投资者，必须摒弃“大概”、“认为”及“随便”的态度，一定要以认真态度来看待产业投资。

他也分享了一个客户的经验。

成本勿超过租金30%

为了招新租客并争取多35%租金（原本租金约1万令吉），这名客户决定更换家具，但没有准确计算。

这位业主很大方，没有计算，就大概给了约1万令吉的预算来更换家具。

针对这个例子，梁键铭建议，屋主若要提高租金收入，需付出的额外成本不应该超过额外租金的30%。

因此，最多只应该用3000令吉作为购买家具的成本，超过这数额就不值得了。

所以用大概来计算，并不是一个好的投资习惯，不能为投资者带来最高回酬。

3.面对亏损果断止亏

租金回酬率萎缩，一些业主的租金收入甚至不足应付房贷，入不敷出，黄雯嫒建议业主果断卖掉。

“懂得在适当的时机止亏，也是投资必学的知识。”

黄雯嫒认为，若无法承担这个产业了，卖掉拿回本钱，至少也赚到一次教训，得到新的体验。

卖掉套现再投资

“今天，尽管你亏了一笔钱，但卖掉产业套现，还可利用这些本钱再去投资，赚更大笔的回酬。最后扣掉之前的亏损还是有赚钱。”

她续解释：“如果一个产业每个月要从自己的口袋里掏出5000令吉补贴，卖掉反而可拿回50万令吉现金，为何不要把握那50万令吉呢？”

把握50万令吉的机会成本，重新学习，调整投资策略，未来还是有机会。

黄雯嫒还强调，凡事都要从基本开始，投资产业也不例外。

“现在很多人，尤其年轻人有贪念，想要一步登天，但欲速则不达。我建议的产业投资策略，是要先建立基础。”

应从低价房投资

应该从价值不太高，如价位介于7至8万令吉的组屋开始，有了正面回酬，懂得如何管理租户，学习到各种谈判和寻找优质产业技巧后，才一步步将投资格局放大。

且从小型产业开始投资，计算失败，打击也可以承受，成功了反而有助于建立投资信心。

4.道途听说难觅良宅

目前，市场上产业价位都太高，公寓单位售价高于40万令吉，有地产业则超过100万令吉，要取得不错的回酬，要学习如何寻找低于市价的产业。

黄雯嫒说：“你若只是上网、听发展商的或道听途说，将无法找到低于市价的产业。”

亲自拜访交流

她认为，市场上存有低于市价的产业，关键投资者有没有付出努力和实践等去寻找。

她说，寻找也是一种技巧！这是向发展商直接购买房子学习不到的技巧。

“如果你亲自去看，去打电话给产业经纪交流，久而久之，就可以掌握到符合自己投资回酬要求的产业。”

她举例，一些屋主，因急于筹集教育费、集资还债或是移民等，都会急着出售房子，若以低于市价20%脱售，买家在承接的一刻就赚钱了，加上固定的租金，就算是成功的投资。

这些，都是想要成为屋主，获得产业租金收入的投资者们必须先学习的沟通技巧。

拍卖屋二手市场寻宝

现产业价位高，还值得投资吗？

有经验的投资者是不会把产业买下来后才希望它会增值的，也不会一直等待好的时机才继续投资。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出，要投资产业，就要积极做市场调查和分析市场内的好坏机会。

“如果现在产业价格偏高（尤其新建的产业），可以寻找一些比市值较低的产业，例如拍卖的产业，和二手产业等。”

再来，可重新探讨现有产业种类和资金等筹码，才作出下一步的投资决定。

做好风险管理

从理财的角度来看，即使是产业投资，也要确保自己已做好风险管理，如应对不景气，本身的健康因素等，因为这些事情都可影响投资者的供款偿还能力。

另外，他说，普遍上资产类别可分为三大类，纸资产如股票，基金投资和债券等；有形资产如房地产业和贵金属等，及生意资产和知识产权等。

资产分配得当的投资组合，可降低投资风险，且可提供稳定回酬，所以投资者必须了解自己的财务目标后才做出决定。

不能因为对于产业情有独钟，就集中投资在产业。

举个例子，若一个人80%的财富都属于产业，产业市场的起落就会造成极大的影响。

参与“保证回酬”计划

产业价格激增，拖累了产业租金回酬率，加上明年即将施行的消费税，产业租金回酬率将进一步受到打击。

这时选择“保证回酬”的产业计划可行吗？

安达产业管理私人有限公司董事经理拿督斯里张孙通博士指出，要确保产业的售价合理，“保证回酬”才能给予合理的回酬。

因为有许多这种投资计划，发展商都将未来保证回酬都计算在成本内。

比如原本市价是每平方尺450令吉的公寓，最终因为是“保证回酬”计划，售价被定在每平方尺650令吉。

不过，他说，发展商若把售价定在合理价格，“保证回酬”计划可降低投资者的风险，确保他们有正现金流。

参与“保证回酬”计划

“保证回酬”计划一般是发展商售卖房子给购屋者后，再向他们租回，并出租给第三方，给予投资者承诺的回酬率，如6%。

假设一个产业售价50万令吉，6%的回酬率，每年租金收入就是3万令吉。

“保证回酬”计划也有很多形式，一些是担保2年的租金回酬，一些则高达25年。有的租金回酬是月付的，有的是每个季度。

张孙通指出，安达至今共推介了超过2000个“保证回酬”产业，过去5年内，租金回酬率平均取得8%。

一般上，该公司将与附近的大学和学院签订租约，就可以保证有固定租金收入。

张孙通也提醒，选择“保证回酬”产业投资计划，除了购价和租金回酬率，还要考虑过了担保回酬期限后，能不能自己找到租客。

此外，产业类型和地点也有影响，是否容易找到租客，或能否转手。如面积很小，只有300平方尺的度假村单位，长期持有或未来转售可能面对一些障碍。

报道： 伍咏敏

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产业倾情：洪涝过后
重建现生机

产业周刊
   2015-01-30 16:05 http://nanyang.com.my/node/678646?tid=686


去年年终的连绵豪雨，导致大马8个州属，包括吉兰丹、登嘉楼、彭亨、槟城、吉打、玻璃市、霹雳及沙巴，遭遇45年来最严重的一场大水灾，灾民人数高达12万人。

这场大水灾的突发肇因，追根究底众说纷纭。大马气象局说是气候变迁、东北季候风肆虐，暴雨连绵比往年超常增多（40%），加上海水涨潮，造成上游雨水不能顺利流出大海等所致。

经济损失高达10亿

无论基于何种原因，这场大水灾造成的庞大经济损失，包括灾民的房屋损毁、基本建设（如道路、桥梁、学校、政府诊所等）破坏，估计高达10亿令吉。

根据统计，灾后需要重建的费用，预计也需要20亿令吉，包括3亿5000万令吉修复5州学校、2亿令吉修复损坏房屋、1亿令吉修复丹州公路、1亿3200万令吉修复登州公路，与9600万令吉修复4州损毁公路的93处坍塌山坡。

而这还不包括橡胶、油棕及农业领域的损失；以及人民面对的居家损失、商界因货物被浸坏的损失等。

森林近年逐渐消失

根据大马水务与能源研究协会的研究发现，非法或滥伐森林，造成大马原始森林逐渐消失，是导致这场大水灾如此严重的最大祸首；并且警告如果砍伐活动持续进行，直到大马原始森林仅剩一半时，届时灾情严重度将更加不堪设想。

而根据环保网站的勘察发现，大马的原始森林，近几年来消失非常迅速。

等同不见一个丹麦

大马在过去短短3年里，消失的森林面积达472万公顷，比一个丹麦还大，导致大马的森林保留地，如今只剩56.4%（其中27.4%属于原始森林），余者全被砍伐殆尽或转为种植油棕、橡胶、橡胶木与其他发展用途。

因此，为了避免类似的大水灾再度发生，有关当局务必尽快加强保护原始森林与颁布土地保护法令。

唯有在尊重大自然的法则下，大自然才不会对人类反扑；毕竟原始森林一被摧毁，就一去不复返了。

今年拨款10亿治水

政府也应重新审视、并正视国内的治水、防洪计划，包括检视在第十个大马计划下，拨款50亿令吉的治水工程进展。

根据2015年的财政预算案，按照原定计划，大马水利灌溉局应在2011至2015年期间，展开高达46亿3800万令吉的治水计划，但至今却仅有大约24亿5900万令吉拨款到位而已。

为了应对这场突如其来的严重大水灾，最近政府也已宣布额外拨款5亿令吉，大力展开治水防洪计划。

而这还不包括在2015年财政预算案中，政府已宣布今年将拨款10亿令吉展开的治水防洪计划在内，如8亿9320万令吉治水防洪计划、8740万令吉防海滩受侵蚀与4050万令吉挖深河床工程计划等。

治水防洪纳第11计划

至于中长期的治水防洪计划，则将会纳入第11个大马计划（2016至2020年）中，以一劳永逸解决国内的水灾问题。

根据统计，水灾，尤其在东海岸几乎年年发生。每年因水灾造成的损失，估计约10亿令吉；换言之，在过去10年里，因水灾造成的损失，累积损失已高达100亿令吉之多。

借鉴外国治水经验

上善若水，水善利万物而不争。又说水可载舟，也可覆舟。

水有情时，可以水利灌溉、美化环境；一旦无情洪水汹涌反扑过来时，却摧枯拉朽，足以毁灭大地，威胁人命安全。

因此，如何治水、防洪、抗灾，便成了这次堪比海啸、突发严重大水灾的重要反思，亡羊补牢，防止悲剧一再发生。

有破坏才有建设

而放眼世界，借鉴国外的成功经验，譬如韩国首尔的清溪川、美国德萨斯州的圣安东尼奥河岸大道的整治、通渠、防洪、美化中，或者可以从中管窥一斑。

有破坏才有建设，而破坏之后的重建工程往往令人惊喜。不幸灾难既已发生，能够侥幸活着便是不幸中之大幸；从积极的层面来想，却也未尝不是一件好事。

洪水退去之后，在系列治水防洪计划的励精图治下，或许若干年后，在洪水泛滥之处，我们又将看到另一个充满无限生命活力、与大自然共存的“生命之河”，甚或结合当地地方经济与旅游特色的河岸乡镇浴水重生！


拿督林景清 ==怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

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当房东5大考量

产业周刊
焦点
   2015-01-30 15:53 http://nanyang.com.my/node/678639?tid=686

有多余的房产可出租，并不代表你就有“资格”当房东。

去年产业领域充满挑战，今年将更受到关注，要当房东就不容易了。

市场上，供应多，租客可以有更多选择，自然就对屋主要求更加严格。

在成为房东之前，必须先学习如何成为一位业主。

当你有超过一项房产时，就会想说一间自居或自用，另一间出租，每月赚取租金创富。

然而，并非每个人都适合做房东，理想中的房东必须具备一些条件，有意或想当起房东的你，必须仔细透彻的想清想楚以下5大考量。

1.不定时工作

身为房东，你必须随时待命，因为房子发生大小事情，你都必须担起责任。

譬如房子喉管在半夜突然破裂渗水，租户若致电求救，你就必须担起处理责任。

至于支付额外预算，聘请师傅前来处理，还是节省开支自己下手，你还是有决定权的。

2.整修房子

出租一所不适合居住的房子，绝对是不负责任的行为。

所以，房产出租前，必须至少漆上一层新漆，让房子看起来更光鲜。

其他如更换灯泡、检查水管以及电力，确保水电供应和运作正常等，都是最基本准备工作。\

3.长期投资

做房东，不但工作时间长，且不能为你带来即时回报。

无论租户是长期居住一年、两年或更长久时间，还是只短期居住，唯有持之以恒提供稳定水准的服务，才能够累计财富。

4.储备应急资金

就算出租房子的初衷是为了赚钱，但为了应付突发状况，还是得拨出一笔资金在个别户口，以防不时之需。

举例说，若房子水管破裂，或者灯泡需要更换，可用应急资金处理，因为旨意租户支付房子设施费用是不道德的。

所以，时刻确定有充足资金应急，就是在出租房子前最必要的准备。

5.社交应酬

喜欢打交道对业主来说很重要，更何况业主的工作之一就是与人打交道。

如果你是不爱交际应酬，这可能无助你的出租事业。

勿持高高在上业主心态

在接触租户时，应抱着提供服务的心态，而并非高高在上的业主心态，因为若没有租户，就等同于没有额外收入。

同样的，若你难以相处，租户大可以在网络上给予负面评语，影响声誉。

一旦成功租出房子，可以把自己想象为服务式公寓或酒店的经理、技术人员、销售人员、维修人员、收账员等集合一身的服务人员，这对提供令人满意的服务是有帮助的。

虽然要谨记，业主首要任务是为租户在居住期间，提供滴水不漏的完善服务，但你也没有必要，满足租户提出的所有要求。

设下一套指标和原则可以保护自己的利益，但也别忘把自己放在租户的立场上，成为你乐意遇见的业主。

最常见5误区

1.无需太认真

若置业的目的只是出租，其实就是等于投资一门生意，所以必须认真看待。不幸的是，很多人都把产业出租当做是业余嗜好或赚快钱的方式，没有考虑过可能会引起一些问题。产业投资要摒弃这种不正确的观念，设立一个正式的户头、做好财报及采取所需行动来为自己的产业赚钱。

2.别依据喜好装潢

一些业主会将出租的房子布置成自己喜欢的模样，这是不对的。出租房子就如同把房子卖掉，不应该依据自己的风格或爱好来布置，应该用最基本和简单的布置，保留空间给住户自行发挥。

3.保持良好状况

很多房产的租金都无法满足业主的要求，是因为屋子的状态实在是太糟糕了，没有人愿意租用。维修和保养是产业投资其中一个重要的环节，若脑一直只是为了节省成本，绝对是错误的投资决定。像酒店般，整齐、干净、和令人舒适的产业，才会有人想要居住。

4.与租户太熟悉

就像聘请亲戚或朋友到自己的公司上班一样，出租产业给关系太密切的亲朋戚友，不是很好的主意。因为关系好，可能未来会引起一些问题，如可能会迟较房租，或者忽视你的规定。所以，应该与你的产业租客保持专业的距离。

5.不起房租

担心起了房租会赶走租客是正常的；但如果你的租金涨幅跟着市场走势，且是渐进式的，一般上租户都可接受。作为业主，要了解市况，依时调升租金。

出租房产3步骤

当你装修好准备出租的房子，就可开始思考3个成功出租产业的重点，这包括租金、租约和宣传。

当然，租金是最难拿捏，因为业主往往无法理清什么成本应计算在内。

业主在出租房子前，也应该开设一个独立的户头，将租金和个人户头分开，不但可直接追踪租金汇款情况，也省去日后整理税务的麻烦。

项目

租金：装修房子后，应重新为房子估价。自己没有办法处理，可聘请专业估价师代劳，提供意见。

租约：通过代理招租，通常可利用准备的租约。这份租约只是一般的条件，业主可与租户谈妥条件后再更改。通常，租约的基本内容包括访客人数、宠物和噪音限制。虽然有权决定内容，但业主切忌，要保留修改租约内容的空间。

广宣：定租金和租房规则，可开始宣传房子。通过代理、上网或在报纸上刊登广告。

关注产业条例变化

业主不仅得更加透明，还需要关注产业条例的变化和出租屋业的情况。

租屋资料网Ready Rentals提出了一些屋主可趁着新年进行检讨的课题。

1.年度缴费

产业有许多定期开销，如更新保险、门牌税和地税等。同时，要定期检查一些基本设备。这些例常费用若忘了缴，可能就要受到惩罚或罚款。

2.房产保险

你屋子保险有什么保障？是否包括意外、遭蓄意破坏等？若保险即将到期更新，就应该改乘着更新之前，好好检讨，确保自己获得足够保障。

否者有意外发生时，赔款不足是非常大的困扰。

3.检查硬体

你上一次彻底检查出租的房子是什么时候呢？出租房子的硬体，应该定期检查，确保房子的状况良好，和是否有要修整的地方。要检查的基本设备包括电路、水喉、烟火检测器、厕所设备及若有提供的冷气和电器是否依然操作正常？或者，还可以去看看租户，是否未经同意就擅自装修或破坏房子的架构。这些检查看起来很麻烦，令人却步。但你可以上网找一些检查项目格式，自己修改一些，然后跟着使用。

4.检视契约

租约是否还有效？有没有跟上最新的条例？比如屋主出租房子时，定金是否要调高？租户要退租的通知应该有多少时间等。

5.定期翻新

第一印象很重要，新的一年里，不少人可能会想要去健身房运动，让自己外表更好看。房子也一样，屋主应该考虑提升房子的外观或内部环境，尤其想要吸引新租户的时候。检查墙壁是否需要再粉刷、砖块是否脱落、锁头和门把等是否仍操作正常？

了解基本权利

身为业主有产业出租，租金收入来源确实令人羡慕。

但事实上，要当房东，除了财务资源，还有更多必须注意的角色。

业主和租户受限于租约，双方的权利都是事前协商好。基本上，租约并没有一定的规则，都是业主和租户之间的协议。

为了保护本身的权益，业主一定要与租户定下明确的合约条件；同时需注意以下事项：

1.保护产业责任

租约其中一项最值得关注的就是租户不能随意破坏房屋的墙壁。

若租用2个单位，要打通，必须事先取得业主的同意，否者不能随意改变房屋的外观。

租户有责任确保业主所提供的配件和家具等条件良好，一旦坏了，就要负起责任，维修该些配件或家具。

2.账单

不少租客没有通知或缴清房租，就悄悄搬走了，为业主留下一堆未还清的账单。

虽然业主可以终止租约，但我国的法律是维护租户的，所以没有庭令，业主不得随意将租户驱逐。

一些业主会以停水电供来威胁不想续约租户搬离，但这些供应一般上属于业主名下，所以若被驱逐的租户拖欠账单，业主被迫偿还该些欠款。

为了保护本身利益，业主必须在租约内阐明，租户要负责支付的账单有哪一些。

tboontan

Airbnb 改变租房模式
让你当个短期房东

产业周刊
焦点
   2015-02-06 15:13 http://www.nanyang.com/node/680123?tid=686

当全球化逐渐普及，大家对事业和生活的追求范围，也不再局限在自己的国家，而是世界各地。

同样的，身为业主的你，放眼的目标租户群再也不限制于本地，因为冲出海外追寻理想的首要问题，就是解决落脚处。

Airbnb（Air bed and breakfast）的兴起，改变了人们的思维模式，让许多人不一定要拥屋才能成为房东，哪怕你有的只是一个客厅或帐篷，只要是一个旅人需要的空间就可当期短期房东。

而这股房市共享经济风潮，不仅是席卷欧美以及日本，现在更吹到了中国。

年轻受薪族重视生活与工作之间的平衡（Work Life balance），其中，旅游更成为他们精神充电的必需品，“再穷也要旅行”成了不少年轻人的口头禅。

在穷游盛行的时期，Airbnb因此声名大噪。

Airbnb掀起的短期房东热潮席卷欧美以及日本后，就连中国也出现许多类似功能的网站，如小猪短租（Xiaozhu.com）、爱日租、蚂蚁短租，以及途家等。

短期出租解套

炒不起房产的小资受薪族，赶搭云端科技浪潮，悄悄当起了短期包租公（婆）。

中国房产投资疯潮净利这几年来的延烧，在房价不断追高的情况下，短期内等待资产升值后套利的计划，可行度越来越低，人们开始转向租房市场寻求回酬。

最近一项调查显示，主要城市至少有5000万间因投资目的而购置的公寓，因无人居住空置。

中国租房市场竞价压力因供应增加受压，业主要长期出租并取得好价钱并不容易，在这样的前提下，短期出租成了另一个解套方式。

互联网数据公司艾瑞统计指出，中国在线短租市场自2012年起加速发展，市场规模为1.4亿人民币（约7000万令吉）。

今年时市场规模有望突破40亿人民币（约20亿令吉），明年料可达105亿人民币（约52.5亿令吉），短短3年内增长超过50倍。

中国易观智库发布的《中国在线租房市场研究报告》指出，今年中国的网上短租市场的交易规模接近30亿人民币（约15亿令吉）。

建立诚信体系挑战大

不过，这个快速增长的短期出租市场，也面临一样的风险，即如何建立起诚信体系。

以C2C（Consumer to consumer）模式运作的短租业务，供应与顾客端的两方都是个人，但人与人之间的诚信需要长时间培养。

在短租市场中，如何建立起彼此的信任成了交易成功与否的最大挑战。

怎样才能使房东安心让陌生人住进自己的房子，反之又怎样使租客安心地把自己的个人信息、租金交付给房东。

同时租到的房子符合网上的房源介绍和照片，这些都是必须克服的难题。

连接社交网增加诚信度

短租鼻祖Airbnb的做法是依靠社交网络，将真实用户的身分与Facebook及LinkedIn绑定，让双方可以自行进行审查。

Facebook的关系网，在美国有一定可信度，因用户若好友太少，或是新注册账户，那么可能就存在问题。

而LinkedIn是美国人主要的招聘网站，如果房东愿意把LinkedIn绑定到Airbnb上，即是原意以个人诚信与名誉为保证。

用户须绑定信用卡

再来，Airbnb会要求用户绑定信用卡，因为美国征信体系相当成熟，如果用户绑定了信用卡，信息就等于真实可查的，若有任何不当行为或者犯罪，即可向执法单位投报。

但在中国，不管社交媒体网络抑或是个人金融信用体系仍未臻成熟，难以通过第三方管道建立起可审查与可追踪的连接。

目前的主要操作方法有小猪短租的引入第二代身份证信息验证机制、建立评价体系和类似Airbnb的保险赔偿机制，但评价体系的建立需要供需两方的积累以及独特性体验评论的累计。

中国空置房屋资源多

从供给的角度看，Airbnb在全球化的扩张速度十分惊人，目前为止已在全球190个国家的3万4000多个城市提供80万个以上的房源。

但中国是否有那么多可以用于出租的闲置房源呢？答案是肯定的。

中国在2008年的四万亿政策提振经济后，短短数年间该国的空置房产大量增加，尤其在北上广深等大城市，高企的房价与空置房源更是并存。

不过，潜在供应与需求增长是否相符，则视区域而定，因为，若非一线城市的话，游客对于短租房间的需求便不高，短租模式难以为空置房屋创造更高价值。

此外，中国社科院的调查显示，约70%中国人不信任陌生人，要如何让他们与陌生人共处一室也是挑战之一。

老房子让人怀念

居住在上海的张震也是短期房东之一，他在上海的旧式公寓别具风情，吸引不少游客的青睐。

他说，自己的房子在小猪短租上很受欢迎，一名房客甚至赞美他家木地板上的划痕，说这证明了房子的古老。

但并非所有房客都那么令人满意，他透露，有一次一个美国年轻人与他的中国女友来到，在房里待了几个小时后，就出来抱怨说房间未及水准要求退房。

这样的经历成了房东的梦魇，因为好好的一个房间，一不小心就成了“开房”去处。

不过，他说，绝大多数房客还都是规矩人，不仅没有与妓女同来，也没有偷走屋内的银器。

短租有家的感觉

朱黛芬（译名）是众多接受短租概念且愿意将空置空间出租的短期房东之一。

今年58岁的她是一名退休主妇，她通过小猪短租网站，将自己位于上海西部远郊的花园别墅的一间房间出租。

虽然房子看上去有点老旧，但她却非常好客，热情的萨摩耶爱犬，也弥补了陈旧房间的不足。

比廉价酒店便宜

她以每晚138元人民币（约69令吉），比同一地段的廉价酒店还要便宜，而且干净安全，还有“家”的感觉。

至今，有年轻的女实习生以及应届大学毕业生，在这里住过，她回应《金融时报》询问时说，酒店太冰冷，很多时候房客们需要的是一个能与人交流的地方。

目前为止，她还在打造品牌的阶段，并未衡量短租的获利幅度。

变相民宿或征税漏洞

短租逐渐形成风潮，但也涉及法律合法性问题，在美国不少地方政府质疑短租合法性，更有民众要求政府立法管制。

《星岛日报》报道，洛杉矶市即将向在Airbnb等流行租房网站上，发布广告出租房间的“民宿”业者发送通知，要求他们遵守与正规旅馆行业一样的规定，即向租客收税上缴市政府。

不过，官员也表示，要确定从事民宿的房子如同大海捞针，执行缴税规定将面临巨大挑战。

另外，法界专家解说，政府向私营民宿征税，并不代表承认了民宿“就地合法”，有商业行为需缴税为税法规定，与城市住宅法规和商业法规无涉。

不过，在圣盖博谷内华人聚集城市，通过短期出租房间营利的业主数目庞大，目前有许多业者为违法改建或无证经营，收税隐含意味着承认该产业合法化，所以这种方式暂时并不适合。

洛杉矶市府将向在Airbnb等网站上刊登广告，来短期出租房屋的业主发送通知，要求他们同正规旅馆业一样，向租客收税，以此来缓解城市的财政压力。

在征税问题上，法律界认为市政府不能要求租屋网站去向租客收税，而是业主去承担这部分法律责任。

Airbnb网站发言人帕帕斯就在其声明中表示，该网站在用户注册时，已经要求用户遵守城市规定，其中就包括遵从税法。

该网站还特别单独开设了针对洛杉矶地区的信息资源，未来该网站将继续与南加地区相关机构合作，推广这项业务。

马立布（Malibu）今年年初已经对网络分租服务进行整顿，向多个网站发送法庭传票，要求对方确保短期分租者要依法纳税。

冲击传统市场

类似“民宿”服务在旧金山也因影响当地住房供给，引起社区巨大争议。

洛杉矶市议员博宁表示，威尼斯（Venice）地区民众也对这类分租行业产生忧虑，因为有人在购买了整栋公寓后，将所有租客赶出，房间全部用于在网络上短期出租营利。

在美国蒙特利地区，为华人聚集地区，该区的短租情况也非常普遍。

蒙特利公园市长黄维刚表示，市府已经和律师对这类相关问题进行讨论，希望找出解决问题的良方。

目前该市计划进行多项酒店发展计划，如果短租行业持续旺盛发展，恐将影响他们未来的生意。

因此，市政府将取缔没有申请许可，但擅自改建房屋进行出租的业主。

市场人士认为，短期租客只会待几天就离开，要求业者向租客收税，执行起来有一定的难度。

纽约房客反弹大

Airbnb原为善意分享空间，但随着短租盈利扬升，让许多房东经营起非法旅馆生意，更斥资购下廉价公寓扩大业务，这不仅影响人们的拥屋能力，也让许多人租不到房子。

本月12日，由民选官员、社区组织组成的100多人房客权益团体成员，在市府前集会抗议。

他们希望通过修改纽约州立法，停止将民宅改建成非法旅馆、为游客提供临时住所的行为。

他们认为，非法旅馆会让纽约市本已稀缺的可负担住房资源被进一步吞噬，改建行为也违反纽约州的法律。

其中一名成员，汤姆凯勒原本居住在纽约一间公寓，但最近他却遭到房东驱逐，原因是短租获利较高，房东将他的单房公寓改建成5人间的短租旅馆，他顿时失去了住所。

曼哈顿区长布鲁尔曾在市议会发起法案，希望把对非法改建旅馆的罚款从200美元（约646令吉）提高到2万5000元（约8万令吉）。

她说，现在纽约市只剩下100万栋可负担住房单元，相较20年前的200万，而租金管制房现在只剩3万3000间。

tboontan

钱途屋语：透支便利

产业周刊
   2015-02-06 15:07 http://nanyang.com.my/node/680122?tid=686

透支便利（Overdraft）是众多金融产品中的融资管道之一。

事实上，多数人对这项融资概念不是很了解，究竟透支融资具备了什么利处与弊端？

透支利率计算方式

征收的利息=透支数额x年利率x天数/365天

例子：

总透支额=2万令吉透支的天数=2013年9月的结算期为30天利率=基本借贷率+1%因此，2013年9月所征收的利息如下：RM20,000x（6.6%+1%）x30/365=RM124.93

透支便利通常以基本借贷率为参考阅利率

借贷者若要进行融资套现，应申请房屋贷款、透支便利或个人贷款比较理想？

下表显示三种筹资产品的比较：


透支便利优缺点

优点：
-提供全面的伸缩性
-无须按时分期付款
-若账户已透支，支票不会被弹回
-只征收已用金额的利息

缺点：
-利率高过按揭房屋贷款的利率
-相较于定期贷款，申请者须更纪律地偿还尚欠的余额
-即使无使用超过透支的信用额度，个人的偿还率也会受影响
-银行可随使撤回透支便利或更改信用额度

总的来说，透支便利最具弹性，个人贷款的审批程序最简单迅速，而房贷再融资的利率则最低。

切记仔细详阅合约条文

即使你并无利用透支的信贷限额，一些银行还是会征收承担费用（一般征收已使用金额的1%），因此切记仔细详阅合约条文。

总结：须自律地偿还透支

透支便利适合一些需要快速获得资金周转的人士，包括商人、投资者、以及精明的消费者。

然而，由于透支便利无需固定按期偿还，因此透支便利的申请者必须自律地偿还透支。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learnin ... -malaysia-explained
loanstreet免费贷款资讯及谘询网站

tboontan

房政部： 解决搁置房屋
应效法韩国房保计划

全国
   2015-02-11 10:19 http://www.nanyang.com/node/681018?tid=460

（布城10日讯）“先建后售”政策大U转后，城市和谐、房屋及地方政府部将解决搁置房屋计划的目光锁定韩国的“住房保障计划”，探讨通过成立保证金制度保障购物者、建筑商和银行的可行计划。

阿都拉曼周二和来自韩国住房保障公司、马来西亚建筑商公会、财政部、银行及相关行业的代表作闭门圆桌会议，并形容这个首次的讨论是一个很重要的进度。

其他出席这场会议的人士包括房地部副部长拿督哈丽玛、房屋局总监拿督莫哈末尤索夫、马来西亚房地产发展商公会主席丹斯里依斯干达。

能平衡房屋价格

不过，阿都拉曼也强调这只是初步的讨论阶段，政府仍没有针对这个计划作任何实质性的决定。

阿都拉曼在会后的记者会上说，韩国于1993年开始落实的住房保障计划为该国减少房屋计划被搁置的问题，也成功将国内房屋供给提高，相信这个计划也能够平衡房屋价格。

“韩国通过这项计划，几乎是没有房屋计划搁置的问题，即使是有个案发生，他们也能够尽速解决这些问题。

我们没有这方面的保障，所以房屋计划被搁置的问题可能要拖延很长的一段时间。”

不仅保障购屋者 也保护贷款银行

阿都拉曼说，目前在讨论中的计划不只是保障购屋者而已，同时也是对贷款的银行及建筑上的一种保护，一旦购物者偿还不了房贷，也可以从这方面来赔偿给银行。

他说，一旦落实这项计划，将会出现一些成本的增加，他们也在圆桌会议上讨论是否能够由建筑商吸纳这方面的成本，或需要将成本转嫁于消费人。

让屋价更合理

“我们也希望这能够让国内的屋价更为合理，因为这也减轻银行贷款给建筑商的风险，相信也能够以更低利息给予贷款，而这也将降低购买房屋的成本。”

他说，韩国的方式在于购房者所交付的房价也包括“保金”，这也将交由一家由政府持大多股份的企业来保管，一旦出现房屋计划被搁置或无力偿还贷款的情况，购屋者、银行及建筑商都可获得一定的保障及赔偿。

阿都拉曼说，与会者是建议是将房价的0.5%至1%为住房保障，而希望强制要求，否则将难以看到成效。

谈到去年杪宣布U转的先建后售政策，阿都拉曼认为中小型建筑商无法承担的情况下，将会导致国内房屋供给下滑，进而推高房价，反而住房保障计划则没有这方面的问题。

“这个计划将能够解决问题，即不会让房价突然增长，反而能够让价格更为合适。”

建议设公司复苏计划

谈到整个圆桌会议的各项建议，阿都拉曼指有人建议由政府持股70%，其余30%由建筑商公会、银行及一些基金组织持有，而这家公司的初始资本大约需要4亿令吉，因此政府需要承担2亿8000万的成本。

阿都拉曼说，若真要实施，政府也不必额外拨款，因为可以考虑从现有房屋相关基金内的存款挪出一部分。

谈到公司的实际操作，阿都拉曼解释说，“这个计划分两部分，我们也将会有建筑商公会的加入，第一部分的工作时交由他们来复苏被搁置的房屋计划，如果不能（复苏），那再启动保障赔偿的机制。”

多项法令需被修改

他说，该部将会继续和相关的单位及业者讨论，即使要落实这个计划也需要带入国家房屋理事会和内阁讨论，相信或需要等到明年才会有结果。

他说，若要实施这项计划，届时将有多个房屋相关法令需要被修改，这包括房屋法令及银行贷款方面的条文，因为届时可能会把建筑商向银行贷款的地契等产业放在有关公司手里，而不是如现在由银行把持。

tboontan

产业倾情：首次购屋 6大考量

产业周刊
   2015-02-13 16:07 http://www.nanyang.com/node/681594?tid=686


凡事都有第一次。第一次买房或投资产业的经验，印象总是非常深刻。

若是第一次买房或投资产业就失败（或被人骗），就此血本无归，从此你对投资产业或会退避三舍。

但是若第一次买房或投资产业就成功，财富翻倍增长，从此你对投资产业更是趋之若骛。

毕竟买房或投资产业，不同其他物品，几乎是耗尽你毕生积蓄、或许是这一辈子最大的一笔投资。

因此，在购置、投资之前，务必谨慎、再三考量、参考他人或长辈的意见；否则一个错误的决定，足以影响你的一生。

抚心自问，你不妨考量这几个问题。

为什么买房？

想想你为什么要买房？第一次买房是为什么？

为了投资、保值，还是为了自住、有一个有瓦遮顶的家？

两者需要考量的都是地点适中、交通便利的问题。

若是交通不方便，每次出门或上下班都要花费很长的时间，早出晚归，不仅活得很累、日子也过得乏味无趣。

因此，为了省时方便，还是实际一点，选一个交通方便的市区或区域吧。

有车就能解决问题吗？

交通不方便，不要以为买车就可以解决问题了。

买车，虽说出入方便，但是买车容易养车难，养车、供车，长期而言都是一笔不小的开销。

若非工作需要（如行销或服务人员），买一辆车上下班，不仅成本高，而且也很不划算。

对一个刚毕业、初出茅芦的新鲜人来说，更是一个沉重的负担。

因此，在选择买房与买车孰先孰后之间，先买房、后买车，才是明智之举。

增值潜能重要吗？

或许你会说，我不投资、也不投机炒作，买房是为了自住。因此，不管房价涨跌，自已住得舒服就好。

但是，你不要忘记，人生这么长，你不会永远只住或只买一间房子。

或许若干年后，你成家了、有孩子了、孩子大了，甚或赚到钱了、经济宽裕了，因着家庭结构、经济条件等各方面的需求与变化，你需要换一间更大更舒适的房子。

那时你就可以“卖旧屋换新屋，一屋换一屋”的升级方式，脱售已经增值大半的旧屋，另购一间更大更舒适的新屋了。

以时间换空间，房子增值，你还不是一样赚到了？

住在那个区块重要吗？

远亲不如近邻，选择一个好邻居，有时比选择一间好房子还重要。

不同的族群，喜欢选择不同的社区聚集、比邻而居，最低限度，彼此互相照应、同声同气，极易产生共鸣，也可减少不少的族群冲突。

好比华人住在华人社区，想要找间适合口味的华人餐馆吃饭也容易得多，否则，你就得天天自已在家开伙不可了。

靠近工作地点重要吗？

或许是堵车堵到怕了，如今很多年轻人买房，最先考虑的第一个条件是，离开公司或工作的地点远吗？

然而，他们却又忘了，一份工作，你不可能永远做一辈子；而你的公司，也不可能永远不搬、停驻在同一个地点。

所以，买房子还是选你喜欢住或愿意停留的地点就可以了。

价格重要吗？

价格，当然是重点，价格如果太高，买不起，一切都是白搭。

第一次买房，肯定要量力而为，以视个人的经济条件与财务状况，以及可能出现的投资风险，再三斟酌、仔细掂量。

别好高鹜远、眼高手低不知量力，结果捉襟见肘入不敷出，房贷压力只有苦了自已。

万一房市稍有逆转、脱售不易，加之无力偿还房贷、银行要求拍卖，你的资产随时都有可能变成你的负资产。

总结：勿让房贷成负担

总之，第一次买房，要紧记地点、交通是至要关键，实用主义第一优先、最好价格不要太高。

千万不要让房子、沉重的房贷，成为你工作或事业起步的沉重负担或绊脚石。自已的房子自已作主，选择一间适合自已的房子，并且持之以恒持续持有，你买的第一间房子，终有一天成为你累积个人财富的第一桶金！
拿督林景清 产业倾情 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理

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消费税引混淆数问题待厘清
首季二手房产没热卖

落实消费税
全国
焦点新闻
   2015-02-17 11:27 http://nanyang.com.my/node/682338?tid=460

（八打灵再也16日讯）今年首季二手产业市场没有出现预期的消费税前购买潮，为了避免购屋者因二手产业在落实消费税后有许多混淆的问题而对交易踟蹰不前，大马产业经纪协会（MIEA）盼关税局尽快解释清楚。

该会今日更抛出一连串落实消费税后，引起二手产业市场混洧需厘清的问题，希望关税局能够在4月1日前说个明白。

大马产业经纪协会主席西华山卡尔今日联同税务专家波斯达山召开记者会。

交易量料持平

西华说，去年该会预计今年首季二手产业市场会出现消费税前购买潮，但事与愿违。他说，主要原因是马币汇率走弱，原油价格下滑造成许多负面情绪，因此今年首季没有出现购买潮。

“我们预计今年的产业市场交易量会持平。”

他也提及，该会不想因为消费税引起二手市场一些混淆的问题，导致消费者抱持观望态度造成交易量下滑。

他说，关税局至今仅专注于新产业市场，并且已经与马来西亚房地产发展商会（REHDA）对话，但是不曾触及二手产业市场。

他强调，二手产业市场占整个产业市场80%至85%，因此影响甚大，相关单位必须给予明确的指南。

询及为何迟至今日才提出二手产业市场面对的问题时，他解释早前无人提及，因此也不察觉问题所在，直至最近许多房产经纪及代理皆提出相同的问题，才惊觉二手产业市场在落实消费税后出现许多模糊地带。

他补充，该会将会在4月1日前举办数场讲座会，邀请税务专家为公众及二手产业市场投资者讲解消费税对二手产业市场的影响。

有兴趣者可致电大马产业经纪协会03-79602577/79542257查询。

征消费税须符合4元素

税务专家波斯达山指出，国外许多消费税案件皆是因为无法确定是否为商业性质，而闹上法庭由法庭作出裁决。

他解释，征收消费税必须符合4大元素，包括应税供应、大马制造、商业性质及必须注册消费税。

“投资者购买的产业是用以投资，可能会先出租赚取租金，数年后再出售。

他质疑，投资收入会被征收所得税，而在售出产业时也会被征收产业盈利税，消费税落实后是否也必须征收消费税？

他强调，关税局必须解释清楚，何为商业性质，或者直接强制所有收入超过50万令吉的投资者必须注册消费税，惟关税局至今不曾发出清楚的指示或文告。

他说，目前许多产业交易已经被搁置，因为购屋者不清楚身为投资者是否需要注册消费税。

他说，资料显示，新加坡30%消费税税收是来自罚款，就大马目前的情况，相信会更糟糕。

落实消费税后 二手产业市场面对的问题：

1.投资者是否必须注册消费税？

2.若需要，是在租金收入超过50万令吉注册或在售出价值超过50万令吉的产业时注册？

3.投资者是用以投资，售出产业是资本处置，非商业性质是否需要征收消费税？

4.住宅地契的产业用以商业用途是否需要征收消费税？

tboontan

财力不足
看淡经济
81%人今年不买房

头条
全国
   2015-02-21 09:50 http://nanyang.com.my/node/682543?tid=643

（吉隆坡20日讯）经济增长充满变数，加上受薪族薪资增幅赶不上房价涨幅，约81%《南洋商报》访问的个人，未来12个月不打算买房。

房地产市场利淡不断，《南洋商报》针对个人的投资意愿，上月在半岛做了一项问卷调查，共访问了7470人。

接受这项“2015年房市展望”调查访问的人中，只有1420人或19%，计划在未来12个月内购置房地产，却有多达6050人表示不打算这么做。

在6050名无意购置房产的受访者中，共2450人或占40%，都是因经济问题，或尚需更多储蓄无法置业。

值得注意的是，有1300人或21.5%的受访者，对于经济增长前景看淡，认为大马经济与外在大环境充满不确定因素，因此暂缓房地产投资计划。

详文请阅《南洋商报》

tboontan

房市展望调查：房价扬升超越可负担水平
30%民众忧产业泡沫化

全国
   2015-02-21 10:04 http://nanyang.com.my/node/682548?tid=460


（吉隆坡20日讯）对于目前的房价走势，超过30%的受访者感到对不断扬升的房价感到担忧，认为国内房市已出现泡沫化现象。

受《南洋商报》访问的民众中，2330人或31%的受访者认为，大马部分城市的房价涨幅惊人，已经超越人们可负担水平，甚至形成价格泡沫。

不过，有1730人或23%的受访者则认为，近年来国内房价增幅虽加速，但仍处健康水平，有助推动经济增长。

至于认同房价跟随需求水平扬升的人，则有1520人或占21%。

自去年下半年以来，房市交投放缓已经是不争的事实，但是价格是否也有放缓？

6%或420名受访者认为大马房价与区域其他国家如香港、新加坡以及印尼等国相比，房价仍算廉宜，增幅也不算太可怕。

详文请阅《南洋商报》
独家报道：陈爱玲

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发展商：贷款未放松
今年房市料持平




（吉隆坡21日讯）调查显示，今年内，我国整体产业市场表现料持平甚至回缓，但这不代表产业价格将回调，大部分发展商相信产业价格不跌反涨。

《南洋商报》的“2015年房市展望”调查显示，超过半数或达52%的发展商，预计今年内，大马的产业市场表现将持平。

同时，34%的发展商认为，大马产业市场将会放缓。

相信今年内产业市场将有好表现的发展商仅占8%，其余的6%发展商则认为，市场表现将变得更加恶劣。

配合一年一度的房市展望调查，本报这次在西马各州发出问卷，共收集到50家发展商的回应。

回应的发展商，包括上市公司及私人有限公司，他们的发展项目分布全马各地，且种类多元，涵盖住宅、商业、工业以及休闲房产领域。

详文请阅《南洋商报》
独家报道：伍咏敏

全国
   2015-02-22 09:12 http://nanyang.com.my/node/682738?tid=460

tboontan

屋理絮闹：购屋常见问题


新手买房，经验少，加上自己时间不多，无法仔细研究，很容易出错。

且在大马购屋，必须遵守的条例和完成的程序繁杂，并不简单。

这一期，我将以问答的方式与读者们分享一些购屋需知的贴士，教你避开买房误区，以免屡屡碰壁。

买卖协议取消

第一部分，我将分享有关买卖协议的取消。这些问题都是读者寄给我的问题。

其中一名读者针对自己的卖屋计划提出了数个问题。

取消合约须委任本身律师

问：我卖屋时，没有委任自己的代表律师，就与买方签署买卖合约。既然一开始就没有聘用律师，现在我想要取消该合约，能否授权买方律师取消？还是必须委任自己的律师？

答：律师是专业人士，必须遵守律师公会的专业守则，所以买方的律师，只代表买方，他不能接受你的委托。若要取消买卖合约，你必须与买方商量，说服他取消。若他同意取消，就会指示律师取消你们的买卖合约。

由于信件中，你没提及是何方想要取消买卖合约。那么，我假设是买方提出，因此建议你聘用本身的律师。

请律师代表你取消相关买卖合约，并争取应得赔偿。

问：我已发电邮给买方律师，要求取消买卖合约。但对方回复说，不愿意取消。买方有权利坚持不取消吗？为什么？

答：正如第一道问题的答案，买方的律师只代表买方，所以他不会听从你的指示。

假如你很想取消买卖合约，必须雇用自己的律师。根据你的律师建议，处理接下来的事情。

延长买卖合约须记录在案

问：我们的买卖合约期限，原是2+1个月，但买方承诺将为我还清剩余房贷，所以我们同意延长买卖合约期限5个月。

我想知道，若现在取消，他答应支付我的房贷，及之前的订金是否可没收呢？

答：针对你的问题，双方同意延长买卖合约期限的条件，是否有记录在案呢？如果只是口头承诺，很可能会陷入公说公有理，婆说婆有理的局面。

而且，你在问题中，未明确告诉我，对方是否已支付你款项。

至于你能否没收已入袋的款项，都属法律问题，我建议你委任律师，为你争取最大利益。

问：目前买方的律师正向土地局申请着产业转让的同意（consent）书。既然我要求取消买卖合约，我现在可以再寻找另一个买家吗？

还是我必须等到土地局取消掉，前一个买家的同意书。新买家的律师才可再申请？

答：从你的问题，我看到一系列法律课题必须解决。应先寻求法律顾问意见，才决定下一步行动。

但基本概念，当你已签署买卖合约，且合约又有未解决的纠纷时，就不应该寻找新买家。

因为原有的买家可能会对你采取法律行动。

屋子遭违例拍卖

第二部分，是读者关于屋子遭拍卖的问题。

法律维护消费者权利

问：若贷款者发现，他3年前遭拍卖掉的产业，是违法行为，银行屋子拍卖过程中，没有遵守规则。

现在，产业又已移交给新买家，这贷款者能不能追究银行呢？这项拍卖是否无效？

答：这是个非常有趣的问题。我相信，法律将维护消费者的权利。因此，若屋主的产业是被欺诈行为骗走，可通过法庭追讨。最近修改的土地法令有能力解决这问题。但当一个人，从拍卖会上购得产业，即使拍卖程序违规，这新屋主毫不知情，所以原屋主就无法向他追讨了。

被拍卖掉产业的原屋主，可遵循土地法令，向违法拍卖的银行，索回产业或金钱赔偿。

银行拍卖过程，必须符合土地法令所规定每一个条件。

缺一都能构成违法拍卖，所以被拍卖产业的屋主可以追讨。

公开拍卖无需屋主同意

问：一个贷款者陷入经济困境，在不知情的情况下，签署了一些文件后，银行将他的房子拍卖掉。这时，银行可不可以，以屋主默许为辩护的理由？

答：这个问题可分两部分。

首先，银行拍卖屋子不需要屋主同意。因为是通过法庭逼屋主卖掉屋子，所以不需屋主同意。唯一需要的签名是拍卖师和买家。拍卖产业的屋主不参与这个公开拍卖活动。

而合法拍卖程序，请参考我之前的答案。

另外，如果不是拍卖。就是银行向屋主，推介了一个私人的买卖合约，并不是公开拍卖。

这种合约，是银行为有财务问题的屋主，物色了一个买家，双方签约后，把屋子卖掉。

若要探讨这合约的合法性，就必须看看屋主是否自愿接受银行所开出的条件。他是否受到威逼？他有拒绝的机会吗？从读者的问题，我猜想，是银行向他介绍了新买家，可能有强逼或不正当的元素。

所以，他可入禀法庭，以证明银行是否强逼或不正当的情况下，促成了该买卖活动。因为非自愿的买卖合约无效。
张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问


屋理絮闹
产业周刊
   2015-02-13 16:05 http://nanyang.com.my/node/681593?tid=686

tboontan

8种房子不能买


买房子，很多人讲求设计新颖，但在很多情况，太奇特的设计未必实际。在风水学中，只要房子没有太大的缺陷，都可借助各种风水布局来化解，但有些房子，即使是风水师也会建议尽可能避免。

风水学讲求的是和谐，要化解某些不利的元素，则以相生相克的原理为基础。基本上，只要不是极大的缺陷，很多情况都能借助阳宅风水的制化来化解。但某些情况却难以用堪舆学来化解，尤其是先天或大环境的布局，有以下元素或情况的房产，风水师还是建议避开为妙。

1.别住阴宅
所谓的阴宅，在风水学中原指墓地。

但这里所谓的阴宅，比较广泛，指的是那些容易招来阴灵、聚集阴气的房子，例如位于曾是刑场或屠宰场的房子。

这类房子容易聚集阴极磁场，引来鬼魅幽魂。

入住其中，会严重影响居住者的整体运势及健康，因此建议在购买居住老房屋之前，最好先探听清楚此房子之前的用途。

2.避开凶宅
凶宅的情况类似阴宅，也就一般我们听说的不干净的房子。曾发生过凶杀命案或有人自杀过的房子，常有一种隐身恐怖的感觉，不但住久了会不安稳，有时还会危害到自身的运气。

有些人可能会贪图便宜而租用，直到事情严重才有所警觉。在买房或租屋的时候，第一个直觉很重要，若入屋后感到浑身不自在，却一时找不出原因，建议还是另寻目标。

3.特殊用途
特殊用处指的是一般人忌讳的行业或用途，例如停尸间、监狱、神坛、屠宰场、淫荡场所、化粪池或殡葬业等等。

这些行业或用途，或多或少会残留一些不好的气场，甚至引来不祥之物，最好能避免入住。

4.地势危险
很多人不爱买面冲三叉路口的房子，其实，地势和地形也必须考量在内。

例如非常陡峭的山壁边缘、位于悬崖峭壁之上、太靠近水边或海边，或是在沼泽沙洲等，都属于危险地形。房子盖在这样的地形上，时刻都会有生命的危险。

一些强调风景秀丽的高级住宅，常常会出现这种危险地势，切勿为了贪图所谓的景色而忽略了自身的安全。

5.宅基问题
宅基也就是地基。

大部分人在看房时，只会注意地上的建筑，但事实上，房子地下的地基对于整栋阳宅的影响也十分巨大。

要是房子地底下曾经是采矿的隧道、取水的井水池；又或是下面就有地铁、公路穿越或处于洼地等等，虽然已经过填土，但宅底的地气已受破会，其实并不宜盖房子。

另外，要是地底下有暗渠流过，或是与兴建时运来填平地基的土壤有关系，地基里有太多杂物，例如树木的残根等等，这些都足以影响到地上的建屋。

6.采光不足
一栋建筑物，在风水学来说，地面上的是阳面，地下是阴面。

地下室虽是阳宅建筑体的一部分，但因是在地表以下，事实上算是阴面。

阴面比较容易汇集阴极磁场，不论是居家或办公都不合适。

地下室采光不足，空气不流通，长驻其中，对人体健康不良，故一般只用作当停车场或杂货房。要是住人，只适宜暂时居住，而不是久住，避免因无采光产生的阴极磁场过盛而影响健康或运气。

7.低漥之地
人们常说“水为财”，但要是房子逢雨必灾，再好也很难发起来。

最典型的例子就是低洼、沿海或靠河地区，常常一雨成灾，甚至会淹上二楼以上。

这种地区的房子很难涨价，大多时候是房价惨跌。

8.造型奇特
建筑设计有个性，可以突显业主的品味，但若是造型太过奇特，就未必是好事。

阳宅风水学认为，最好的房子就是格局方正，中规中矩的建筑。

有的建筑师为了突显出自己的独特性，常会设计一些造型是非奇特的房子，例如三角形、有缺角、用途面积比例或高低不均的房子等等。

这种奇特造型乍看令人印象深刻，但却刚好犯了阳宅学上的大忌，像中国中央电视台建筑令人过目不忘，却惹上大火便是案例。



产业周刊     
   2015-02-27 12:58      http://www.nanyang.com/node/683929?tid=686

tboontan

产业倾情：二手房活跃有价



新推出的房地产好价，带动二手房更有价。

尤其是在吉隆坡大城市、地点优越、交通方便，并且社区治安好的二手房。

新推介、新发售的新楼盘、新项目越建越小，新房价也越建越贵、甚至推高至一般中低阶层或也难以承担的70万、80万高价位。

但在二手市场，你却不难找到50万以下、有地的单屋、双层排屋或中低价公寓。

谁说产业市场浮现泡沫？浮现泡沫的或许只是新推介的高价公寓新楼盘新单位，真正需要买房自住的中低阶层依然大有人在。

占交易逾80%

因此业界预计，今年的产业市场将是二手房的天下，二手房将比之前更活跃，特别是交通方便的可负担房屋需求将会更加殷切。

根据马来西亚房地产代理公会（MIEA）的统计数字也显示，2010至2012年，我国的二手房成交量，就占了整体产业市场买卖总成交量的80至85%，远远超过新推售新建房屋成交量的4倍。

这不仅说明二手房的市场发展潜能大，而且购屋者可以选择的空间多、弹性也大。

优点1
地点好社区成熟

有人喜欢买新房，但也有人喜欢买二手房；二手房虽旧，但优点也不少。

喜欢买二手房的主要原因，大多是看中它的地点。

地点好的二手房，由于发展较早，地理位置优越，主要集中在闹市、市中心，或毗邻商业区或老城区、旧社区，所以交通一般都很方便。

加上社区设备完善，超市、商店、银行、医院、学校、邮局、餐厅、公园、购物广场、地铁站等公共、康乐与休闲设施应有尽有、生活便利。

优点2
比新屋便宜实惠

二手房（指旧房，非新房转手）的价格，一般都比新推介的新单位便宜至少30%；因此，一般中低阶层也更有能力负担得起，将省下的钱充作装修与布置之用。

优点3
环境细节一目了然

其三是实在。买二手房，一切眼见为实。

只要你看中了、满意了，不必等二、三年后，随时即可迁入居住，现买现住，非常适合那些急着要找房子居住（调职或上学）或结婚的人。

最重要的一点是，现成交易的二手房，亲临参观，摆在眼前，看得见、摸得着，不必靠想象，也不必怕买了之后，与当初参观的样品房或示范屋规格不符。

更不怕付了订金与首期之后，发展商或因发售不佳、资金周转不灵等财务问题，造成建工延误甚至工程搁置、竣工遥遥无期、交屋不成等的纠葛与困扰。

从房屋状况、建筑格局、结构质量到小区地理环境等，哪儿不满意、哪儿不妥，该修的修、该补的补等，一切看得清清楚楚、明明白白。

及如攸关重大的二手房的拥有权、地契屋契也有证有据、一目了然。只要双方同意，签了合同、缴完了钱，就可即刻办理转名手续。

优点4
选择随心所欲

买二手房，选择空间也比较大；它不像发展商推介发展的新项目那样，仅限于某地某时段推售的某个特定楼盘而已。

从低价、中价到高价；从单层或双层排屋、半独立式或独栋洋房、高级或服务公寓、零售单位、店铺到工厂。

从巴生谷到全国各地，只要你想买或投资，任何时候，你都可以随心所欲找到你心目中的理想房产物业。

只要你相中喜欢或熟悉的居住地点，认定你属意的房屋类型与价位，你即可通过报章广告、房产网站、朋友介绍，甚至房屋仲介等寻找你梦想中的家园。

若你幸运的话，有时你甚至还可买到前屋主连卖带送、留下，而你也钟意的完美或簇新装修布置、家具家电等，为你节省不少金钱。

总结
慎防欺诈

必须注意的是，在买或投资二手房的时候，切记要格外小心，并慎防欺诈。

买卖双方必须互信互利、遵守契约、准时交钱交屋。

在买卖交易中，请确保你购置或投资的二手房，是合法（允许出售）、可以转让、确实可靠、并且完好无损、屋有所值的二手房！


拿督林景清 怡克伟士（Ekovest）董事经理


投资策略
产业周刊
   2015-02-27 12:34 http://www.nanyang.com/node/683925?tid=686