房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

condomx

u0508950 发表于 27-7-2014 10:13 PM
这个我不清楚，应该有吧？办公楼可以有厕所的，厨房就不知道。

其实有多少人会拿soho来当office呢？这里有没有人已经接收了他的soho单位呢？可以分享一下吗？

u0508950

condomx 发表于 27-7-2014 10:21 PM
其实有多少人会拿soho来当office呢？这里有没有人已经接收了他的soho单位呢？可以分享一下吗？

Kl 应该很多吧？不过这些管理费等等都比较贵。

citylady

condomx 发表于 27-7-2014 10:21 PM
其实有多少人会拿soho来当office呢？这里有没有人已经接收了他的soho单位呢？可以分享一下吗？

其实大家的Soho都变成了住家，没听到其它单位是出租做办公室。都有厨房和洗澡间。

condomx

citylady 发表于 27-7-2014 10:31 PM
其实大家的Soho都变成了住家，没听到其它单位是出租做办公室。都有厨房和洗澡间。

这也是我所猜的，一个单身女子敢去一个soho见陌生人吗？如果是去A级办公室就肯定没问题，不过去soho，什么都会发生在里面呢，毕竟里面还有床

citylady

condomx 发表于 27-7-2014 10:39 PM
这也是我所猜的，一个单身女子敢去一个soho见陌生人吗？如果是去A级办公室就肯定没问题，不过去soho，什么 ...

KL & Selangor 这一带，去迋迋看，有那么多的店屋和办公室单位其实都吊空在那。
几时轮到Soho。
还有买家在买Soho时，发展商都是灌输它是可以拿来住的。

wooyen

condomx 发表于 27-7-2014 10:39 PM
这也是我所猜的，一个单身女子敢去一个soho见陌生人吗？如果是去A级办公室就肯定没问题，不过去soho，什么 ...

有床会发生啥事咧?睡觉?
SOHO 早期是Duplex的,楼上居家,楼下办事(别想歪)
沒开门见床这回事,别想太多啦

tboontan

2014 房产新法章

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2014-07-04 12:33 http://www.nanyang.com/node/632722?tid=688

房市降温措施酝酿发酵，投资者与业者在今年上半年纷纷勒马观望。

政府去年宣布的多项打房措施生效，加上不久前一些州政府推出的新措施，房产投资者如今要兼顾的环节更多。但也因为这些措施陆续生效，市场对于新法新例的阴霾逐渐散去。

下半年，投资者可以大步走，不必再担心不明朗或模糊不清而误闯陷阱。

我们找来熟悉房地产交易的亿达法务办事处创办人陈佐彬，和大家剖析2014年掀开的新法章。

上半年房市阴霾渐退散 下半场， 进攻！
房贷难批、预算案、消费税，是否让你在上半年对于投资房产有所顾忌？

在经历了谨慎观望的上半年，亿达法务办事处创办人陈佐彬认为本地房市的阴霾逐渐退散，下半年将是投资好时期。

他也从法律角度出发，为大家剖析投资房产的有利及阻碍因素。
“趁低买入，高价卖出”这个道理大家都明白，但如何掌握时机却成了最大的难题。

陈佐彬表示，房市过热问题一直备受人们关注，政府也不断以降温措施暂缓房市发展脚步，然而这些措施，却让购屋者以及业者感到困惑，也让上半年的房产进入冷静期。

11因素影响回酬
“今年的房产投资如同足球赛，也有分上下半场以及中场休息，场内的11个球员都是影响房产投资能否取得预期回酬的关键。”
配合世足杯的来临，他以足球赛比喻为房产投资的考量，深入浅出地解释影响房市投资的11大要素。

1.最低薪制提高成本
于去年1月1日落实的最低薪金制度，将西马地区的雇员最低薪金设在900令吉，及东马设在800令吉。这也引起企业界反弹认为薪金制度应与员工生产力挂钩，而不是直接订下统一标准。

陈佐彬指出，建筑与房产发展为劳动密集型领域，在最低薪金政策下首当其冲。
“随着劳工成本提高，发展商将成本负担转嫁予消费者，进一步推高房价。”

2.沿捷运房产潜力大
大吉隆坡计划下的捷运计划让人兴奋，不少投资者也看好捷运计划将带动一些地区的房产价值，因此，趁低价购下捷运路线途径的房产项目。
陈佐彬说，但投资者忽略了一个问题，如果相关基础建设项目延迟完工，那投资者在财务上是否拥有能力持有相关房产，直到基础设施计划完工？

他指出，购屋者需要做好心理建设以及财务准备，如果相关发展计划展延一年完工，要有心理准备面临房子空置一年的局面。
“另外，投资者在财力上，也需要做好规划，避免自己陷入理财困境。”

3.产业盈利税阻炒房
去年宣布新预算案时，产业盈利税由15%上调至30%，这项措施引起市场反弹，认为将重挫国内房市投资。
陈佐彬说，最大的问题在于税率主要是在每年的预算案时宣布，让投资者难以提早规划或改变投资策略。

“这就很像买了一张一年开彩一次的彩票，直到宣布的那一天（预算案），你才知道赔率是多少。”

他指出，其实产业盈利税在2007年之前就已存在，且税率在40%，但在2007年时，当时的首相敦阿都拉认为，我国房地产长期低迷，有必要扶持，因此豁免了。

“最近，产业盈利税的调整一直成为舆论话题，但目前最高的税率（30%），仍不及当年的40%。”

他说，提高产业盈利税并非坏事，因为这可阻止炒卖或将房产投资当做一场买卖游戏。

他指出，如果不想要承担高额税务，那不必短期内脱售，可以长期持有并且租出去，以租养房，等到时机来临时，才高价售出。

“如果每人将房产当做买卖游戏，那房地产只是建来买卖，没人使用或居住，这也违背了投资房产的初衷。”

4.分层地契法成焦点
城市地稀人稠，高楼住宅发展已成趋势，分层地契法令的实行也成为焦点。

在分层地契法令实施后，在房屋移交时，购屋者就可领取分层地契。

陈佐彬指出，在发展商移交房子时就可领取屋契，意味着购屋者必须缴付屋契转让印花税，这也是一笔不小的数目，对于年轻受薪族来说是另一个负担。目前的情况是公寓业主往往是在领到钥匙的几年后，都不需缴付印花税。

“这对投资者来说是好事，因为他们可以省下一笔钱，而且只要在分层地契发出前脱售房产，就不必缴付印花税。”

5.发展商保证金提高
以往，申请当发展商只需要缴付20万令吉的保证金，就可以加入房地产发展行列，但随着相关法令探讨修正，发展商未来的入门门槛大大提高，现金流也受到影响。

陈佐彬说，在建议中的修正案下，发展商必须支付的保证金为建筑项目发展总成本的3%。
“这将影响中小型发展商的现金流状况，发展大型计划更成难事。”

他指出，一旦建议通过，许多跨界发展的小型发展商或会因现金问题，不再涉足房产发展，当市场供应减少，房价势必扬升。

6.实际售价不利贷款
首相在去年预算案中宣布，未来发展商必须在买卖合约中阐明给予购屋者的优惠，以及不属于房屋的细项与费用都得清楚列明，银行只会根据实际售价衡量贷款数项。

他说，“实际售价”措施一旦落实，发展商必须在买卖协议中，必需将房屋装潢费用、电器以及折扣列明。在此新例下，大价扣除这些项目后，购屋者所获得的贷款将减少。

例如一栋房子售价为100万令吉，包括窗户、铁门与厨房壁橱的装潢费占20万令吉，那么银行将根据80万令吉的实际售价，最高提供90%的贷款。

他指出，落实这项政策，我国房市或许会出现如同中国的情况，即购屋者未来买下的或许会是一间连窗户、瓷砖都没有的“空房子”，购屋者必须另行花钱请人代为装修。

“不过，这项政策一样没有明确指示，房屋部也没有跟进行动，业者也在静观变化。”

7.消费税前快快置业

即将在明年4月1日开跑的消费税，成为各行各业的焦点，购屋者关注的问题是消费税如何影响房价。

陈佐彬指出，消费税实施后，房价势必飙升，所以在消费税实施前，是置业的最好时机。

尽管住宅类型房产获赦免，但别忘了在整个建筑过程中，涉及的建材、承包商、律师咨询以及其他费用等，都计入消费税。
“即使最终售价不必加上消费税，但随着成本增加，发展商会将因消费税引起的成本负担转嫁予消费者，最后依然是由消费者买单。”

至于商业房产，一早已言明不在赦免范围内，消费税计算模式也较为透明化，较不会引起争议。
不过，消费税最让投资者担心的是，这项措施提高了置业门槛，让资金有限的投资者无法购买多项房产。

他说，假设一间店屋价格100万令吉，6%的消费税等于6万令吉，加上商业房产无法获100%贷款，这意味着，投资者必须准备更多现金应付房屋首期与其他费用。
“房屋消费税的征收，是根据房产的用途划分，SOVO与SOFO等精明办公室类型的房产，均不属于住宅类型房产。”

8.利息承担未有定数
以往发展商以发展商利息承担计划（DIBS）为行销号召，在建筑期间替购屋者偿还房贷利息，但新预算案已将此废除，让不少有意投资房产的人却步。

陈佐彬认为，这项宣布存有很大的灰色地带，因列明11月15日后不能有DIBS，但11月15日之前获批的申请案，包括正在进行中的发展计划，仍可以继续进行DIBS。

对于这项措施，他抱持观望态度，他说，预算案讲词虽有影响力，但之后的跟进行动、执行时间，以及法令修改才是关键，但至今仍是个未知数。
“法令若无修改，那就很难实行，在国行方面，也没有明确指示。”

9.先建后售或难推行
前房屋及地方政府部长丹斯里曹智雄曾经倡议，要在2015年实施“先建后售”政策。

不过，至今也同样未有法令通过，在市场上，也只有少数财力雄厚的大型发展商，以此方式发展房产计划。

陈佐彬指出，“先建后售”的概念，主要是为了防止房产发展计划遭搁置，但在我国搁置房产项目比例相对不高，而我国市场也尚未成熟，难以全面推行这项政策。

“先建后售需要有充沛的资金支撑，对于小型发展商来说，资金取得不易，先建后售无疑让小发展商难以生存。”
他说，即使发展商取得银行贷款，相信利息也会很高，当房子建竣后，建材成本加上利息费用，将转嫁予购屋者，房价自然飙升。

目前的模式，是发展商先推介房产，吸引买家购屋，过后向银行借贷，银行会根据发展商建设进度付款，直至工程100%完成，才会将余款全数付清。

10.外资置业各州不同
外国人在我国置业底线设在100万令吉以上，但在执行上，却有一定的难度。
他表示，外国人置业对于投资者来说，是很重要的因素，因为这项政策决定了“卖家”市场的大小。

州政府决定“如果置业底线适中，业主可以卖给外国人，卖家选择更多。”
他指出，根据宪法，房地产与土地权限隶属于州政府管辖，所有关系到房地产与土地的事宜，主要听命于州政府的指示。

中央政府在这两项课题上，扮演着程序与统一性管理的角色，但不能干涉个人的买卖交易。
“这也就是说，中央政府虽有政策，但州政府却可以选择是否跟从。”

他说，目前我国每个州属都因经济环境不同，采用不同的政策。例如一早就已成为房产热点的槟城，在首相宣布前，就已设下100万令吉以上的价格限制；雪兰莪则将底线设在50万令吉以上。

一些州属如吉兰丹，则完全不让外国人购置房产，因此没有限制。

11.可负担屋供不应求
国人的薪资涨幅追不上房价涨幅，在近年来成为坊间的舆论话题。

为了达到居者有其屋的目的，政府推动可负担房产房屋计划，推出价格在40万令吉以下的房屋，让中低阶级受薪族有机会拥屋。

陈佐彬说，可负担房屋需求高，是极具潜力的市场，但私人界发展商为避免与政府的房屋项目竞价，而选择推出较高价位的房屋计划。
不过，政府的可负担房屋计划建设速度以及供应，始终无法满足市场需求，在供应稀缺的情况下，购屋者就必须提高购屋预算，购置较高价位的房产。

“政府的可负担房屋价位介于20万令吉至40万令吉之间，发展商一般会选择推出价格较高的房屋，避免与政府房屋竞价，让自己失去价格优势。”
陈佐彬说，在此情况下，发展商推出的可负担价位房屋，价格一般在50万令吉至60万令吉，无法购得政府房屋的人，唯有提高置业预算。

了解法律事半功倍
律师虽在购屋程序中扮演举足轻重的角色，但说到房产投资，却很少人会向律师寻求意见。

对此，陈佐彬持不同看法，他认为法律与置业投资的关系密不可分，如果没有法律，就没有房地产投资。
人们在置业投资前，若没掌握法律知识，恐将让自己陷入高风险中。

“在多项投资工具中，为什么投资房产历久不衰，那是因为有法律保障，在我国更有宪法保障你的产业投资权益，这使得房产投资的风险大大降低。”

陈佐彬举例，若让投资者选择到尼日利亚或新加坡投资，大部分人都会选择到新加坡，因为后者拥有完善的法律结构，执法单位执行能力成熟，能保障投资者的资产权益。
了解法律可以让人们更清楚自己的权利，也可避免付出昂贵的学费。

投资房产非买卖游戏
对于目前的房产投资热潮，许多人期待短期买卖为他们赚取高额回酬，完全没有将个人财务、市场状况，投资标的性质了解清楚，就贸然入场。

陈佐彬认为，房产投资不应被视为买卖游戏，房产投资应是租金收益，即使涉及买卖套利，也应该是在长期持有，且回酬率达到一定的水平后，才脱售套利。

“房产投资需要经营，许多短线投资者买入后，就期待短时间内卖出套利，但却没有想到万一出现变数，自己的财力是否足以应付。”

他举例，一些人会因为政府的基础设施计划将带来的经济效应而决定置业投资，但却没有将工程延误完成的因素考量在内，以致财务规划失算。
“房产投资应让房地产成为你的马，让它为你带来回酬（马车），而不是让马变成马车，那样的话，房产投资就会成了你的负累。”

了解你的马 才能走更远
路遥知“马”力，陈佐彬奉劝投资者在置业前，要先了解你心仪的“马”，到底是什么样的骏马还是驴子。

房市投资大热，市场上出现许多类型的房产，为不同需求、财务能力的投资者而设。

陈佐彬认为，除了大家熟悉的住宅与商业房产，还有保障租金、居家型办公室或精明办公室，以及休闲类型房产。
“许多人在房产投资中取得获利信心大增，就开始有了集邮心态，忘了评估投资风险，就轻易购置自己不熟悉的房地产，殊不知不同类型的房产，交易方式与赚幅都大不相同。”

例如工业房产，虽然拥有需求，但却并非人人适合投资，因工业房产不管招租或是脱售，都需要通过人脉网络，才能顺利以高价脱售。

再者，若不了解这个领域，就很难购得真正符合市场需求的工厂，到时，投资者就如同买了无马的马车，资产升值无望。

陈佐彬说，除非投资者了解相关房产交易的运作，以及市场的需求，否则，最好还是选择投资风险较低且受保障的住宅房产。
至于目前极为流行的学生宿舍或保障租金类型房产，他建议投资者谨慎选择。
“如果邻近的学府搬迁，或是房产租不出去，即使位于策略性地点，但房产在空置数年后，价值也会随之下滑。”

此外，一般学生宿舍型房产面积太小，不太适合家庭用户，日后若不租给学生，也很难脱售。

高租金回酬最重要
房产投资应回归基本面，以租养房有何不可？
陈佐彬认为，房产投资最终应是寻求租金回酬，之后才是资产升值回酬，但目前的投资方式却是以套利为主要考量。

随着我国朝向先进国目标迈进，房产价格将继续扬升，人们的负担能力将随之下降，如同亚洲其他先进国，在未来住宿模式将从拥屋变成租屋。

“投资者也应改变思维，如何在未来取得更高且长期的租金回酬。”

他说，与其选择投资新房屋发展计划，在房屋建竣后，投资者一起面临竞价与招租压力，不妨往社区发展成熟的二手房屋出发，寻找具有潜质的房产。

“黄金地区土地稀少，未来的购屋模式将以二手市场为主。”
购置二手房屋出租的好处是，购屋者可在房屋转手3个月后，就马上招租，即刻享有租金回酬，不必担心新项目完工后的多重未知数。

三季是置业好时机
什么人适合投资房产？只要你“Hold”得住，你就适合投资房产。

陈佐彬说，房产价格长期来说，呈扬升走势，只要拥有一定的持有能力，就一定能从房产投资中获得回酬。
“如果你的财力不足，那么就需要多想想看看，再作决定。”

他认为，今年上半年因去年底的各类负面消息，使得市场购兴暂时冷却，投资者与业者都在等候新发展，因此，首6个月的房市进度，不管是销售抑或新推介，都显得缓慢。
“在中场休息后，第三季将是出击的最佳时机。”

随着末季预算即将宣布，加上美联储或有行动，他认为，房市又将再次进入缓慢期，直至明年首季。

报道： 陈爱玲

tboontan

有錢人
買屋講豪氣

報導：張潔瑩   http://www.chinapress.com.my/node/538528

普羅大眾認為，大屋子里住的都是有錢人，那是因為有錢人才買得起大屋，也有人說過，要成為有錢人，就需以有錢人的角度思考。

有錢人的抉擇為什麼會讓他們變得更有錢，或許就是因為根據所掌握的致勝觀念做決定，固執己見、憑直覺投資會讓原本有錢的人一夜之間變沒錢！

專家提醒，世界上能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考的人多，若依直覺率性而為的投資方法可以賺錢，有錢就不會是少數人的專利。

就因為靠直覺行不通，社會上才會出現成少數富者愈富、多數貧者愈貧的M型社會，若投資房產獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！

有錢人購屋以地段、大屋為投資的優先考量，購屋時有以下5種絕對不會犯的錯誤觀念，大多數人需要打破以直覺投資迷思，才能順利躋身有錢人之列。

有錢人購屋觀念1：不會先買小屋，后買大屋
　

一般人會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大、循序漸進，此作法只會讓自己終其一生頂多有個棲身之所，卻無法從投資購屋中賺錢，最后獲利的不是自己，而是長大后的子女，最糟糕的結果是歸于政府。
　

小屋雖便宜，增值空間卻有限，每次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，而且除非出售小屋后，不再投資房產，否則賣小屋換大屋，不但無法獲利落袋，反而還要投入更多投資資本，一時三刻無法獲利。
　

其次，這類購屋者房屋多自住，房子愈換愈大也會捨不得出售，專家勸告，“自住”和“投資”是兩回事，若想要自住，應照本身經濟能力由小而大；若想投資獲利則需和自住房屋分開，要由大而小，等到一次景氣時，即可出售獲利。

有錢人購屋觀念2：不會先買郊區，后買市區
　在房價貴的台灣，民間流傳著一句話：“只要台北一張床，不要台東一間房”，顯見地區在房產投資中的重要性。

　不過現在一般人購屋靠直覺且依照本身經濟能力，在吉隆坡房價貴前提下“只好先買週邊城市”房產，就自住角度來看，這也是迫不得已，但就投資角度而言，就是一種風險極大的錯誤。
　

眾所週知“地點”是房產投資的關鍵，所謂郊區則是地點離市區較遠的地方，區位不佳；其實，區位不佳就代表未來增值空間有限。
　

在此前提下，無投資經驗的購屋者因週邊房產價格便宜而購買，后來現金卻遭套牢，畢竟即使有增值潛力的房產，等到真正投資獲利，至少是10年后的事了。更可怕的是，間中發生一些變化，例如該開的捷運不開了、該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。


有錢人購屋觀念3：不會先買二手屋，后買預售屋
　很多人考慮購屋時，會覺得現成二手屋比較好，且價格跟預售屋差不多，買得過！不過卻忽略了二手屋投資前必須先投資大筆資金，然后坐等增值，是一種以大賺小的投資模式，投資獲利機會較低。
　

倘若每次景氣約7年至10年，在等待時間中每天都需支付機會成本（opportunity cost），即使中間有租金收入，扣掉利息可能有賺頭，最后都抵不過銀行利息的漲幅，其中尚未包括需支付的稅金及維修費用，甚至租戶欠租的損失。
　

反之，買預售屋可以小博大，儘管價格會較高，不過在未來3年至5年內僅需支付房價15%至30%，倘若期間出售僅需承擔房產盈利稅，便可坐收其他增值幅度。

有錢人購屋觀念4：不會先買景觀，后買區位
　一般人依靠直覺思考購屋，總認為有“景觀”（view）的房屋會有較大增值空間，所以每當廣告打出景觀住宅，總能吸引許多人趨之若鶩，但事實上景觀的價值是必須加以檢驗的。


　一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋好，但真正的問題是，哪種景觀能讓房屋增值？
　就投資角度而言，郊區景觀是不值錢的，即使幾乎每戶都能看到青山綠水，入住的人不多，房價漲幅亦有限。


　秉著物以稀為貴的原理，景觀要值錢就要稀有，市中心的景觀如雙塔樓，才是稀有景觀，越稀有才越值錢。
　相對地，如果在郊區，景觀就不是稀有品，幾乎每戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候景觀就不值錢了。
　對于有錢人而言，一定是先選區位后選景觀，在A級區位的A級產品，必然是東方不敗，A級區位的C級產品也是另一種會增值且可獲利的產品。

有錢人購屋觀念5：不會先買建材，后買品牌
　所謂“外行看熱鬧，內行看門道”，一般人靠直覺購屋，總認為房屋建材用得好就一定愈增值，所以只要看到售屋廣告上“四面石材，進口設備”就芳心大動，殊不知選房產非選城堡，具有未來性的房產才具有升值潛力。
　

過去建築師訓練以城堡為教材，大量採用石材，現在若要讓人住得舒適、冬暖夏涼，節能省源已成為世界主流。很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的“新好宅”已逐步出現。
　

因此有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉至對品牌的重視，擁有好名聲的發展商更有資本掌握未來設計及建造趨勢，讓投資的房產升值，故多數知名發展商的計劃才能經得起時間的考驗。

tboontan

新屋计划放缓
二手产业明年料热卖

• 全国
  

  2014-08-09 08:25 http://www.nanyang.com/node/640677?tid=460

（新山8日讯）马来西亚产业中介协会（MIEA）主席西华山卡尔预计，2015年将是二手产业市场的蓬勃期。

他说，他看好明年第一季度的二手产业市场会开始兴旺，但在消费税于明年4月落实后或会短暂走低，惟之后相信又会蓬勃起来。

他说，在过去6个月，二手产业市场出现相当大的变化，一些发展商已减缓或重新规划新房屋计划，二手市场因此兴旺起来。

他今日出席柔州首届二手房产展销会开幕礼，随后在记者会上这么说。陪同者包括该会柔佛分会主席维鲁以及开幕人马银行产业抵押贷款执行副总裁潘玉婵等人。

槟隆最明显他说，据他向发展商了解，一些新房屋计划已重新规划、不会一次过推介过多房产，以及改向兴建建筑面积更小的房产。

他说，这种情况在槟城和吉隆坡最明显。

他指出，消费者可以在二手产业市场找到便宜30至40%的房产，省下的钱可以用作装修，为产业增值。

青年应先买可负担屋

西华山卡尔建议年轻人，先买自己能负担的起的房产，接着才追求产业升级。

他说，屋价不断提升，年轻人锁定的高价房产将难实现，年轻人应该退而求其次，不要一味的等储备够钱和坚持买理想的高价屋子。

他举例X时代的思维追求Y时代的屋子，永远追不上屋价波动，年轻人最后只能一直租屋子。

他说，2013年的产业交易量下降10.9%，但成交总值却增加6.7%。

他说，市场甚至出现一种情况，锁定屋价即使不卖也没关系。即便是消费者敢于投资这些高价屋，消费者可能面对资格不够、贷款不批的风险。

tboontan

去年交易跌11%升息消费税冲击
房地产98年以来最冷

• 财经新闻
• 财经
  

  2014-08-08 12:29 http://www.nanyang.com/node/640554?tid=462

（吉隆坡7日讯）升息时代再碰上消费税（GST），发展商将面对自1998年经济衰退以来，最严重的产业销量暴跌，收益能力面临重大考验。

彭博社报道，国家产业资讯中心数据显示，去年产业交易年跌11%，是自1998年大挫32%以来的最大跌幅。

同时，房屋价格指数今年首季仅涨8%，写下自2010年第三季以来的最慢增速。

更甚的是，今年首季发展商推介的新单位仅6339个，较前一季度缩水近半，当中也只有30%成功售出！

如今，国行从去年开始收紧借贷条例，市场认为，今年还会再有一轮打房措施，再加上7月时的升息压力，已大大冲击买气和发展商推介新房产的能力。

或慢销一年

当消费税在明年4月开跑时，产业销量跌幅势必受到冲击再度扩大，或许再重演1998年来的颓势。

苦苦挣扎于高成本的产业发展商，已做好准备接受盈利缩水的最坏打算，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）今年6月已表明，消费税将导致明年第二季盈利下跌。

UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）执行董事依沙丁接受彭博社电邮专访时也点出，消费税将推高建筑原料价格，但一些成本无法转嫁出去，将影响赚幅下滑。

“销量衰退可能延续一年，目前公司正重新审视一些项目。”

双威（SUNWAY，5211，主板产业股）受访时也预测，消费税的部分成本无法转嫁到买家身上，最坏情况赚幅将受3%冲击。

买家赶消费税前进场

UEM阳光执行董事依沙丁表示，并非所有成本都可转嫁到消费者身上，像是住宅产业豁免消费税，发展商无法索回进项税（InputTax）的成本。

因此，大部分承包商和供应商在竞标项目时，已经考虑到消费税可能提高的成本幅度。

转向中国狮城

在消费税落实前，相信买家会赶着进场，短期产业销量可能会上扬，但在新税制开跑后，销售将再次放缓。

他指出，产业市场有本身的周期，UEM阳光会力求灵活，并灌输所有员工新意识，将成本保持在低水平。

产业指数年内恐跌12%

市场预期，大马产业指数在未来12个月将会下滑12%，反而吉隆坡综合指数可再升5%。

管理10亿令吉资金的Fortress资本总执行长杨汤姆斯（译音）指出，由于对大马产业展望不佳，因此已脱售部分股票，转而投资在中国和新加坡。

大马产业指数今年至今已涨16.5%，今日闭市报1507.57点。

tboontan

柔新通关该不该涨?

• 产业倾情
• 产业周刊http://www.nanyang.com/node/642085?tid=686
  

  2014-08-15 08:57

从8月1日起，公共工程部突然大幅调涨新山关卡（新山关税、移民与检疫大厦，Sultan Iskandar CIQ Complex，简称“新关卡”）的出入境过路费，以回应新加坡调高外国车辆的入境与过路费。

这突而其来的决定，在民间掀起轩然大波，人人都在呐喊，涨480%太离谱了。
为了抗议东部疏散大道新山关卡新过路费，措施生效第一天，厂巴罢驶，越堤工作的大马人宁可步行，或共车或改搭公共巴士入境。

有者甚或改用第二通道等越过长堤，总之想方设法能避则避。

当新加坡政府宣布，从8月1日起将外国车辆入境费调至35新元（约89令吉25仙），另加1.20新元（约3令吉6仙）过路费时，我国政府旋即宣布，也在同一天相应调整东部疏散大道新山关卡过路费，并从单程改为双程收费，即从新山入境新加坡的过路费从零收费收取6令吉80仙，出境则从2.90令吉增至9.70令吉。

每天16万人往返马新
乍看之下，此举似在反击新加坡，而其实却是在向国人开刀，加重国人的负担。若以一个月计算，每日往返马新两地，单是通关费就高达将近500令吉，对一般打工族来说，都是一笔不小的开支。

根据资料显示，目前我国约有16万人，每日往返马新两地，到一公里外（约40分钟车程）的新加坡工作，赚取2.5倍的工薪汇率价差。
也就是说，全柔约有30%的家庭有家人或将近一半的家庭有亲人，每日往返马新两地在新加坡工作。反之，每日往返马新两地的新加坡人却少之又少。

所以，这次大马突然提高所有车辆的出入境过路费，对新加坡人说，无甚大碍，大不了周末假日减少入境到大马消费、购物；因此，直接影响的也是大马的零售与消费市场。

然而影响最大的，恐怕是新山甚至柔州的产业市场，尤其是刻正如火如荼大兴土木发展的依斯干达特区。
而从民间调查取得的反应显示，不少大马人（尤其是持有新加坡永久公民者）或决定脱售大马的房屋，直接迁到新加坡居住，以省却每日往返马新两地高昂的过路费与舟车劳顿。

如此一来，新山与柔州的产业市场预料将会需求过剩，导致房价停滞不前或增值缓慢。

依斯干达特区或受冲击
特别是最近几年来，发展气势如虹的依斯干达特区，也会因为这项新的措施大受打击。

依斯干达特区，从2006年开展以来，如今已成为全马成长最快的经济走廊、国际资金的投资热点。
尤其是产业发展，在过去7年来，其发展速度更是远远超过经济成长，达到令人惊叹的地步。

房屋供应激增38.3%
根据最新统计数字显示，柔州（包括依斯干达特区）的房屋供应从2013年至2017年激增38.3%；其中，住宅将从约69万7000单位增至96万5000个单位，高楼住宅则激增145%，从3万2000增至7万8000个单位。这也意味着到2017年，将有26万7125个新单位投入市场。

截至今年6月，依斯干达特区取得的累积投资额达1462亿令吉，其中已落实的投资额约695亿3000万令吉。这与依斯干达特区预期到2025年达到3830亿令吉投资目标，已达标38%（真正落实的投资仅8.15%），成绩相当令人鼓舞。

政府冒然调高新山关卡的过路费，相信将令许多有意投资依斯干达特区的潜在投资者望而却步，并离既定的目标愈来愈远。

马新高铁促进两国交通
在民间一片反对声浪中，政府过后表示将会聆听各方意见，重新检讨再作调整，这或许有助减轻新山关卡出入境过路费对柔州产业的冲击。
当然，这也仅属暂时现象，也仅限于马新两国现还未有完整的公共交通系统替代方案，改善每日往返情况的窘迫阶段，从而暂时影响零售单位的推售。

至于住宅单位，长期而言，将会从没有调高过路费且收费较为便宜的第二通道中受惠。
其实，第二通道作为越过新柔长堤的替代高速公路，不仅促进稍为落后的地不佬周边地区的发展，也有助纾缓新山市区与基建完善的努沙再也的堵塞与车流。

因此，柔州与依斯干达特区的长远发展趋势，加上马新两国一衣带水唇齿相依、天然优越的地理优势，在多项公共交通计划逐一落实后，将改变衔接马新两国与柔州许多城镇的交通面貌。这些计划包括预计将在2020年之前完成的马新高铁（HSR）丶柔新轻快铁（RTS）、捷运计划（MRT）及轻快铁（LRT）延伸工程等公共交通系统。

在这些计划落实后，除了带给马新两国人民每日往返的交通便利，也势必带动的人口增长与迁徙、经济旅游活动与产业增值，刻正闹得沸沸扬扬的新山关卡出入境过路费问题，相信不再是一项课题！

拿督林景清-- 产业倾情,  怡克伟士（ Ekovest ）董事经理 ,,依斯干达海滨控股董事

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拥抱海外房产
宜vs忌

• 产业周刊
  

  2014-08-15 09:07 http://www.nanyang.com/node/642086?tid=686

做任何事，总是有宜和忌。

尤其在海外投资房地产，涉及的款额大，更必须步步为营，免得赔了夫人又折兵。

本周就和大家分享我经营投资海外房产多年来所累积的一些心得，希望大家拥海外房产时更得心应手。

想要在短期内了解海外产业投资的贸易技巧，几乎是难如登天。

因此，请参考以下的国际产业投资快速入门指南，足以替代全球产业投资指南。

宜

1.聘请熟悉当地法律的专家

由律师、专家至财务顾问，当地人必定知道如何协助你在海外通行无阻。

2.做好事前准备工作

持续进行研究很重要，仔细地研究你想要投资的项目，确保地点处于兴旺地区或正在进行架构振兴（例如推介新设施、道路等等）。

同时，并要追踪具体进展，因为产业蓝图可能会不断演变，你不可能知道一切。

准备一份清单，衡量每一项投资的优劣点。

假如你明智地规划，在产业蓬勃发展前，抢先以较低的价格购买，当产业趋向成熟，资本成长增值后，你可以考虑出售以获得可观的回酬。

3.检查融资资格

聘请当地房贷经纪人，协助你向当地银行申请贷款。

这些当地贷款专家最了解各地银行的要求，而且知道如何为你取得最佳的利率。

4.掌握注资和撤资成本

哪一项投资最值得？你必须考虑注资和撤资的成本。当中，注资成本包括头期、印花税和律师费；而撤资成本包括产业盈利税（RPGT）和律师费。

5.考虑你的当地租户

寻找能吸引当地租户的产业，而不是你自己感兴趣的产业。

了解你的目标市场的“需求”趋势，确保你的投资产业可以迎合目标市场的需求。

6.计算投资回酬

在进行投资前，就要计算好你所预测的租金收益和成本增长。

作为指标，租金收益必须相等或超过产业贷款的利息，而你的成本增长就是以当地的通货膨胀率为指标。

若通货膨胀率上升，成本就会增长。

忌

1.自行处理租金管理

大部分海外产业拥有专业产业经理人，以合理收费为你管理产业，包括收租和缴付开支等等。

产业经理是经验丰富的专业人士，他们非常了解租赁合约的条规，而且会经常检查，比你更了解租户的行为，免除你对租赁管理的烦恼。

2.忘记兑换率

趁着兑换率浮动的最佳时机购买产业，以免兑换率侵蚀你的资本成长或租金收益。

谨记，你的资本成长也可能会在波动不定的兑换率中亏损。

3
.依靠租金支付开销

投资者经常忽略的另一个事项，就是疏忽产业投资的长期前景（例如资本成长）。

大部分投资者只专注在短期利润（例如租金收益）而不是产业潜在的成本利润，即将来转售时所获得的利润。

假如你认为一项产业已经达到健康的成本增长，把握机会脱售，再利用所得盈利投资在新的产业。

假如你决定不要出售产业，另一项选择就是重新融资！通过重新融资同样的产业，你可以在未来拓展和多元化产业投资组合。

例如，早期购买时，你的产业价值50万英镑，贷款为80%（40万英镑）。

在5年后，基于通货膨胀和成本增值，银行现在估价你的产业价值为70万英镑。

你可以选择将产业重新融资，得到80%贷款即56万英镑，在偿还了首次贷款后，将会剩余21万英镑。

所余下的款项可以作为购买新产业的头期款，因此，你就可以展开一个新的循环，将投资组合多元化。

4.过度投资

经济周期是难以预测的事；当经济低迷时，必须要有能力承担没有租金收入的时期。

每个月固定检查你的现金流动，显得非常重要。

同时，在评估和决定投资时，保持敏锐和谨慎以免投资过度而难以负荷。

总执行长曾子勤

tboontan

认识公开拍卖市场

屋理絮闹
产业周刊
   2014-08-22 14:23 http://www.nanyang.com/node/643879?tid=686


之前，我曾经与读者们分享过，如何避免被银行拍卖产业。

这一期，我想与大家讨论产业公开拍卖的其他观点，解除大家心中的疑惑和迷思。

对大部分大马人来说，去竞购拍卖产业等于捡便宜货。

不少人认为，产业被拍卖，是因为可悲的贷款者已陷入困境，等着被银行“埋葬”，所以他拥有的产业只能以任何价格被拍卖掉。

“公开拍卖等于出让便宜货，可以找到便宜产业。”大马人会有这种想法，是因为我们根深蒂固的文化所影响，总是想要天降横财。

很可悲，这种想法导致银行和法庭，无法通过公开拍卖程序，把产业以合理市价卖出。

我们应该改变这个想法，参考在英国、澳洲、纽西兰和加拿大等的产业拍卖体系，以让公开拍卖惠及购屋者。

在澳洲，屋主可通过小型私人拍卖活动，脱售私人产业。

拍卖是一个很好且有效的机制，因为可排除产业经纪的操纵、非法谋利及给予错误讯息等。

然而，对大马人而言，拍卖就是拍卖，无论是产业遭银行拍卖或自愿拍卖，都一样。

多年前，我尝试通过私人拍卖活动为客户脱售产业，都不成功。

勇敢参与竞购 拒绝拍卖集团

市场中不缺乏害群之马。

我发现，国内每个州高庭公开拍卖时，总会出现一些“拍卖集团”。

这些集团成员会出席每一场拍卖活动，除了竞标拍卖屋，还会耍一些小手段。

若底价高于预期，会想法子迫使拍卖师放弃拍卖；但若底价符合他们的预期，就会想办法阻止大众竞标。试图以最低价，买到拍卖屋。

我认为，他们虽然成功购得拍卖屋，但对于银行和被拍卖的屋主，却是一首悲歌。

贿赂助长拍卖集团

多种因素助长了这些不法集团，其中一个因素就是贿赂。

但无论是大众贪小便宜接受贿赂，还是怕事而不与他们竞购，这些行为都应该被阻止。

有意购买拍卖屋的购屋者，应该拒绝贿赂，勇敢参与竞购，拒绝拍卖集团。让整个拍卖过程更加公平，产业的拍卖价格才能去到合理水平。

私人拍卖产业好处多

事实上，通过私人拍卖来脱售产业有不少好处。

首先，拍卖活动公开且透明，因为拍卖前，必须给予公众所有相关的讯息，不能有所隐瞒。

然后，想要竞标的公众，就根据特地产业的讯息决定是否要竞购。

当然，拍卖时，竞标者还会获得一些额外资讯。

货物出门概不退换 买家应先调查观察

购买拍卖产业时，将受到“Caveat Emptor”

法律限制，意思是指货物出门概不退换，竞投者必须留心。

买家须承担所有后果

该法律原则提醒购物者，购买前，事先必须自行检查和了解想要的产品，因为购买后必须自己承担产品所有瑕疵和风险。

所以，若公众要从公开拍卖购买产业，他必须要事先调查和去到现场观察。如果做好事前的功课，就去竞购，买家必须承担所有的后果。

举例，若一位竞投者通过拍卖购得一间公寓单位后，发现厨房内冰箱藏有一具尸体，但他必须自行承担，包括如何处理掉尸体及面对接下来的问题。

法律漏洞 没监管拍卖师条例

我国拍卖活动还面对一个法律漏洞，即是没有监管拍卖师的条例。

尽管在国内，大致上，拍卖师扮演的角色与产业经纪相同，但前者却不受法律监控。

我国中央政府并没有管制拍卖师的条例，所有的拍卖法都由各州政府自行制定。

国内的产业经纪由1981年评估师、估价师及产业代理法令所监管，但拍卖师却只需由各州政府发出执照，在相关州属内进行公开拍卖活动。


张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

tboontan

买房置业

别高不成低不就


投资策略
产业周刊
   2014-08-29 12:36 http://www.nanyang.com/node/645474?tid=686


“屋子是用来住的，不是用来炒的！”

这是上周国内逾32个非政府组织成员齐集城市和谐、房屋与地方政府部门前，高举横幅地高声呐喊，抗议政府无力遏制国内炒房活动，以致房价飙涨，越来越多的人买不起房子。

过去6年，国内的房价连连飙涨了40%、房价租金也节节上升；怎不教薪资永远追不上房价的打工一族，情何以堪？

根据国际货币基金（IMF）最近发布的一项数据显示，大马的房价，在亚洲排名第四，仅次于菲律宾、香港，以及中国；但在东协国家中，却是第二高的。

尽管有人说，类似的抗议行动，对原已暴涨的房价根本无济于事。

最实际的做法，就是与有关政府部门商讨，并拟定一套可行方案，以更好地管控国内的房价与发展。

抗议行动传达讯息

但无论如何，这项抗议行动，至少已成功传达了一项讯息，如今高涨的房价已令市民感觉购屋难，并祈求政府严正看待。

其实，政府也早已看出端倪，并从今年起接二连三地祭出多项打房措施。

这些措施包括提高产业盈利税（RPGT）、撤销发展商承担利息计划（DIBS）、提高外国人的置业门槛（限制外国人只可购买价值100万令吉以上的产业限令）。

此外，也以净售价决定房贷与房价的价值对比（LTV），以及一人团购4个单位以上必须登记等措施管控房市。

勿瞧不起小户单位

在户型方面，为了尽量拉低房价，近年来发展商也致力开发更多令人负担得起的一房式公寓，以及小型办公室或家居办公单位和其他小户住房单位。

可惜，有些似乎仍然难以引起第一次买房的首购族或中等收入者的兴趣（地点优越者除外）。

他们不是嫌这些小户单位太小，就是嫌它的价格，若以每平方尺计，仍然比当地或邻近的其他发展项目高。

不妨先买了再算

但他们从不会考虑，先买了才来打算，直到有一天，经济能力许可或宽裕时，再提升或更换较大户型。

有实业在手，真的比什么都实在，因为没有人一开始，就住独立或半独立洋房，除非是祖传的产业。大富大户，也是从小户住起。

纵是小户，无论什么价位、面积多大，总会随着时间推移与通货膨胀，因势所趋翻倍增值。等到你的小户，让你赚到了你的第一桶金之后，那时才来换大宅大院也不迟啊！

别好高骛远、高不成低不就，否则两头不到岸，怨天尤人，谁也帮不到你！

房价高企全球趋势

最新统计数字显示，在今年上半年，产业发展已稍微放缓、推出的发展项目也不多。

然而，整体而言，还是属于平稳成长，一般介于5%至8%之间，一些甚至还可取得10%的增值。

（这个数字显然远较前几年高达20%、30%的涨幅逊色得多。）另一方面，发展商也在无奈慨叹，房价高涨或居高不下，也并非马来西亚而已，其他国家如中国、香港、台湾、新加坡、泰国、英国等皆然。

随着可供开发的土地越来越少，地价房价也跟着屡屡推高。

再加上建材、承包、工程顾问、人力资源及即将于明年4月1日实行的消费税，这些额外的税费与开销无一不日益加重，加剧发展商的成本，进而层层相压，转嫁给购屋者。

今年建逾22万可负担房屋

实际上，为了协助低收入家庭也能实现居者有其屋的梦想，政府与私人界也计划在今年兴建大约22万3000单位可负担房屋。

其中，国家房屋局获配5亿7800万令吉发展的人民住屋计划（PPR），就计划兴建1万6473间房屋。

同时，在人民住屋和综合人民住屋计划下，国家房屋局也计划耗资1亿4600万令吉兴建600间房屋。

另外，一个大马人民房屋机构（PR1MA）也计划拨款10亿令吉兴建8万间售价低于市价20%的房屋。而国家房屋公司（SPNB）也计划兴建2万6122间可负担房屋。

此外，在政府推出售价介于4万5000令吉至6万500令吉的亲民房屋计划下，政府也将为每个单位提供1万5000至2万令吉的补贴。

除了政府努力外，在私有可负担房屋计划下，政府也鼓励私人界兴建更多中低价房屋，并给予私人界每个单位3万令吉的补贴。

拿督林景清 怡克伟士（ Ekovest ）董事经理、依斯干达海滨控股董事

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再融资或加贷比一比

产业周刊
   2014-08-29 11:54 http://www.nanyang.com/node/645472?tid=686


对于许多拥屋者来说，再融资（Refinance）是获取资金最经济实惠的一个方式。

不过，“再融资”这名词过于广泛地用在房产和贷款传销，导致一些人对它有一定的误解。

我们将会在这篇文章解说再融资，与探讨相关类型的贷款如装潢贷款（Renovation Loan）和加额贷款（Top-up Loans）。

再融资套现

房贷再融资是将原有的房贷转换成新的贷款配套，包括新的期满日、利率或每月供款额。

假如一项房产没有抵押融资，则可重新申请贷款，进行再融资。

例子：黄先生在12年前向A银行借了27万令吉，购买30万令吉的公寓，尚欠20万令吉的贷款余额。



如今，黄先生向B银行申请房贷再融资。

这间公寓目前市价50万令吉，B银行根据市价和之前贷款余额的差额（市价50万令吉-贷款余额20万令吉=30万令吉）某个比重。

B银行评估黄先生的信贷能力后，根据公寓现时市价50万令吉x90%（相等于45万令吉），在扣除20万的贷款余额后，重新借贷给黄先生。黄先生可得到差额款项25万令吉的资金套现。



再融资的好处是你可从众多银行贷款配套中，选择最佳优惠的配套。

须额外付费

缺点则是，由于再融资同等于重新申请新的贷款，因此涉及申请房贷所需的标准成本费用，包括律师费和印花税，还得额外支付清还原来房贷的收费。此外，若在锁定期内提前终止房贷或许会被征收退出罚款。

你可以使用Loanstreet.com.my网站的“房贷及成本费用计算器”，获取再融资所涉及的律师费和印花税。

如果你正考虑再融资，我们极力推荐你参考上一期的《再融资的基本知识和贴士》，了解更多资讯。

加额贷款套现

加额贷款（Top Up Loans）是依据房贷的目前市价，来增加贷款额，适合需要马上套现的借贷者。

根据每家银行的政策而定，加额贷款的资金或许会汇入另一个别的户头，而两笔贷款会有两个不同利率；也或者只采单一户头和单一利率。

一些银行也会重新拟定新贷款合约，有的则会以旧合约追加并重新计算。

例子：陈先生9年前向Y银行申请12万令吉的贷款，购买了一间公寓。



公寓现时市价25万令吉，陈先生向原有的贷款银行申请加额贷款。

银行Y考量陈先生的偿还力及其他因素后，根据市价25万令吉x80%=20万令吉，扣除10万令吉贷款余额，银行批准10万令吉差额的增加贷款。



因此，陈先生的每月供款总数额是1181令吉（608令吉+573令吉）。

借贷者只能向原本的金融机构申请增加贷款，但相比于再融资，加额贷款的好处是只需为原有的合约盖章，因此所需的费用较低。

此外，原有的金融机构一般不会征收提前终止贷款的罚款。

装潢贷款

装潢贷款是特别设计给想装潢家居业主而设，如果将装潢贷款涵盖进贷款配套，银行通常会提供更优惠的房贷利息，但借贷者必须提供订单作为文件证明。

申请装潢贷款无须任何抵押，只涉及简单的贷款文书，因此所需的费用比较便宜，银行发款也比较快。

正如其他类型的个人贷款，大多数的装潢贷款都使用统一利率（flat interest rate）的计算方式；但安联银行提供“Home Complete Renovation Loan”，特别使用余额递减法（Reducing balance method）的计算法。

装潢贷款计算方式

郑先生购买了一间二手产业，并向X银行借了60万令吉的贷款。


X银行评估郑先生的贷款信用和还款能力后，批准黄先生15万令吉的装潢贷款申请。


因此，黄先生每月需要供款5276令吉（3076令吉+2200令吉）。

总结

无论选择再融资、增加贷款或者装潢贷款配套，都因个人需求而定。以下概括这3组贷款的差别，让大家对照。


国家银行已发出新指示，房贷再融资涉及增值套现的部分，最长摊还期是10年。因此需注意套现部分，银行会按照10年摊还年限来评估贷款信用度或还款能力。最后，如果你打算再融资，可使用Loanstreet的再融资贷款比较计算器以寻找最适合你的需求的贷款配套。

英文原稿：
http://loanstreet.com.my/learnin ... ing-Loans-Explained
loanstreet 免费贷款资讯及谘询网站

tboontan

第二计划年底定案

捷运点置产热潮放缓

财经新闻
财经
   2014-09-07 11:25 http://www.nanyang.com/node/647465?tid=462


（吉隆坡6日讯）第二巴生谷捷运计划（KVMRT2）在年底定案后，预计将引起另一轮捷运热点置产热潮，但强度料不及第一项计划般狂热。

马银行投行认为，贷款利率扬升以及申请难度提高，加上消费税开跑，都将影响人们的拥屋能力。

计划中的第二捷运，将连接大巴生谷的西北与东南走廊地区，途经冼都、沙登、南巴生谷大道（SKVE）、沙叻丁宜（Salak Tinggi）、赛城，以及布城。

尽管第二捷运和环线捷运详情计划还未宣布，但早有投资者在潜在的捷运经过之处购置房产。

房价飙20%至30%

杨忠礼置地（YTLLAND，2577，主板产业股）于冼都的Fennel公寓计划，以及实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）于布城的DwiputraResidences公寓计划，因第二捷运计划的宣布引起强劲购兴，而Fennel计划售价更达每平方尺700令吉。

至于辟捷控股（PJDEV，1945，主板产业股）位于蕉赖的You City计划，首期项目的售价平均为每平方尺500令吉，第二期计划平均售价则介于600至700令吉，预计第三期计划售价可增至800令吉。

该行预测，靠近捷运站的地点，邻近房价增幅料介于20%至30%。

环线捷运带动产业股

根据捷运机构（MRT Corp），内阁已批准总值25亿令吉的第二捷运计划，但因许多细节如轨道调整研究、成本分析以及工程交付伙伴（PDP）详情仍在探讨中，因此至今未有新宣布。

该行看好之前获得第一捷运计划的马矿业-金务大联营公司，有潜力成为第二捷运计划工程交付伙伴。

第三捷运计划，也就是环线捷运，将与这两项捷运计划路线交汇，并经过马来西亚城市（Bandar Malaysia），也就是现在的新街场机场所在地，再连接上隆新高铁（HSR）。

该行追踪的公司，如实达集团、高美达（GLOMAC，5020，主板产业股），以及金务大（GAMUDA，5398，主板建筑股），将因此计划受惠。

其他受利好带动的公司，还包括杨忠礼置地、辟捷控股、IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）、马资源（MRCB，1651，主板建筑股）、华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）、一个大马发展有限公司（1MDB）、置地通用（L&G，3174，主板产业股），以及谢氏兄弟机构（SBCCORP，5207，主板产业股）。

购房力降冲击销售

银行业目前的房贷拒绝率高达40%至50%，相较一年前的10%至20%，这意味着人们拥屋能力下降，房地产销售表现料受冲击。

房屋可负担能力仍是置产计划的主要考量，在房市降温措施下，面对不断扬升的房屋价格，人们的房屋可负担能力降低。

尤其是在银行放贷利率跟随国行政策上调25个基点至6.85%后，人们的置产能力更进一步滑落，在此情况下，房地产销售表现也将受牵连。

该行向房地产发展商了解情况，发现除了Dwiputra Residences的买家多为公务员，其他发展计划的主要买家多为投资者。

建筑业将成大赢家

马银行投行对房产发展领域维持“中和”评级，不过，相信在新捷运计划开跑后，建筑领域将成为大赢家，给予该领域“增持”评级。

在房产发展领域中，该行首选绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股），因该公司管理团队强劲，推介的发展计划位于策略性地点，并取得极佳的认购率。

今年首7个月，该公司的销售已达21亿4000万令吉，超越早前订下的20亿令吉目标。

该公司目前正积极添置地库，早前也已在武吉免登一带，以及士毛月购置土地，潜在的每股实际净资产价值（RNAV）介于36仙至41仙。

至于建筑领域，则看好金务大将因此受惠。

此外，也看好IJM（IJM，3336，主板建筑股）、嘉登（GADANG，9261，主板建筑股）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）、阿末查基（AZRB，7078，主板建筑股），以及成荣集团（MUDAJYA，5085，主板建筑股）将获颁部分工程。

tboontan

通过仲裁解决纠纷



屋理絮闹
产业周刊
   2014-09-05 15:00 http://www.nanyang.com/node/647088?tid=686


1950年之前，国内的商业纠纷都必须带到法庭，由法官裁决。法律诉讼是解决纠纷的唯一正式渠道。

有了1952年仲裁法令后，国内的纠纷就有替代渠道解决，不限于法律诉讼。

一般上，合约内会有仲裁协议。

不过，若合约已签订，没有仲裁协议，后来出现纠纷时却不想带到法庭，就可签署附加合约，通过仲裁来解决纠纷。

若主要合约没有仲裁协议，要通过仲裁解决纠纷就需要双方达成共识，因为单方面不能强迫另一方进行仲裁。

比较于法庭，仲裁更灵活。因为在法庭，涉及纠纷单位不能选择法庭或法官，须由律师代表辩护，更不能掌控时间及整个程序何时完成。

相反，仲裁的话，双方可以选择想要的仲裁员，还可以选择相关的条例和程序，加快仲裁过程。

可委任中立仲裁员

双方还可委任中立的仲裁员，公平地对待双方；且还可以委任有特别专长或专业知识的仲裁员，如建筑仲裁员、产业仲裁员或海事仲裁员等。

法律诉讼必须由律师代表辩护，但仲裁过程可由任何人代表，不一定是律师。

仲裁的程序更加灵活，例如为了省钱和时间，可以只通过文书进行仲裁。

根据仲裁法令，仲裁裁决是最终决定，双方都须遵从，任何一方都不能向法庭提出上诉。

在大马获得仲裁裁决后，是通过法庭执行，效力如法庭的裁决；而且通过纽约公约，大马的仲裁裁决也在国际上受承认。

另外，就算仲裁在大马进行，也未必一定要根据大马法律，可以根据其他国家的法律。

仲裁员无权传召证人

当然，仲裁庭也有一些缺陷，仲裁员的权力有限，如法官可以传召证人出庭，或将不遵守庭令的证人收监，但仲裁员没有这种权力。

若纠纷涉及多个单位，仲裁程序不能同时解决；而法庭的裁决可以对付纠纷以外的第三者，仲裁裁决只有效于涉及的单位。

仲裁裁决的结果有赖于仲裁员的能力，所以，想要针对专业的领域仲裁，就应该委任有专业知识或专长的仲裁员。

仲裁的程序也可以非常昂贵，但涉及单位可以控制成本。

在大马提供仲裁服务的单位包括吉隆坡仲裁区域仲裁庭（KLRCA）、英国皇家特许仲裁员协会（CIARB）大马分会、大马仲裁员协会（MIArb）、马来西亚建筑师协会（PertubuhanAkitek Malaysia）和大马工程师协会等。

身为英国皇家特许测量师，我的公司也提供专业的产业相关仲裁服务。

包括产业管理与相关的纠纷、产业发展与相关纠纷、产业联营发展计划与相关纠纷，及侵占索赔或相关纠纷。

我也是吉隆坡仲裁区域仲裁庭的仲裁小组成员。

土地搜寻出错可索偿

1965年土地法令也允许通过仲裁来解决土地纠纷；第434条文阐明，任何人或单位，可以通过仲裁裁决获得赔偿。

每天，国内都有数千宗土地交易进行，难免出现错误或遗漏。所以，当这类型的纠纷发生时，相关单位可通过仲裁来追讨损失。

一般上，最容易涉及业主、买家或土地局的土地交易纠纷，是第384条文和第385条文下的土地搜寻活动。

因为电脑出现之后，到土地局搜寻程序不同，也引起了一些纠纷。

现在，私人土地搜寻，将得到一份电脑打印副本；正式土地搜寻同样也获得电脑打印副本，不过多了土地局官员的签名。

由于两种文件非常类似，所以很容易引起争议。

此外，土地局官员可能没有及时更新地契的资料，引起搜寻结果不同，造成交易损失等。

第386条文允许土地购买者、转让者或是地主，因土地搜寻时的错误或疏忽，通过仲裁索偿。


张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

tboontan

纳吉： 一马房屋与银行达协议
租住30年获拥屋权

头条
全国
   2014-09-10 07:29 http://www.nanyang.com/node/647997?tid=643

（芙蓉9日讯）首相拿督斯里纳吉披露，一马人民房屋机构与银行达成协议，通过给一马发展计划购屋者以租购方式，在缴付20至30年的租金后，获得房屋拥有权。

解决申请房贷难题

他说，因为担忧一些有意购买房屋者没法获得银行提供房贷，或因偿贷记录不良，而遭到银行拒绝批准贷款，因此才有此贷款便利。

他今日在芙蓉为芙蓉中环花园“一马房屋计划”主持动土仪式致词作这么披露。

他说，芙蓉是未来的发展热点，赛城及布城的发展轴线渐趋向芙蓉，未来10年芙蓉会很蓬勃发展，到巴生谷工作的人能乘搭火车返芙蓉及在芙蓉居住。

tboontan

移居隆南吧！

封面故事
产业周刊
   2014-09-05 15:23 http://www.nanyang.com/node/647098?tid=688


吉隆坡南部迅速崛起为移居新亮点，归功于政府大力推动捷运计划（MRT）、吉隆坡人口飙涨，以及可负担房屋供应量剧增。

大吉隆坡最有前途的热点，非加影-士毛月增长走廊莫属，因这里拥有大量廉价地库，而且还有现成基建设施，自然吸引发展商与产业买家蜂拥而至。

同时，一旦完成吉隆坡-新加坡高速铁路（HSR），公共交通系统将更加完善。届时，有望进一步催化吉隆坡南部的发展。

大吉隆坡饱和 焦点转向隆南 加影士毛月下一个亮点

大吉隆坡或巴生谷依旧是政府的重心发展区，政府希望通过经济转型执行方案（ETP），把大吉隆坡人口从目前的700万人，提高至2020年的1000万人。

安联投资银行分析员表示，这意味着大吉隆坡人口将按年平均增长5.2%，高过全国人口平均涨幅（1至4%）。

倘若政府顺利达致目标，大吉隆坡每年将需要8万间房屋，相对于去年全国只需7万8000间房屋。

因此，分析员估计，未来大吉隆坡的房屋需求应该持稳。

“然而，通货膨胀压力、补贴减少及最低薪金制等因素推高了房价，将会导致买家更加挑剔。”

冷岳加影拥便宜地库

同样的，发展商面对赚幅受到侵蚀的风险，自然把目标转向便宜地库，以及拥有现成基建设施与人口持续增长的地区。

分析员称，自从政府落实打造双溪毛糯-加影捷运线后，迅即让位于雪州乌鲁冷岳县（Ulu Langat）的加影-士毛月增长走廊成为众人焦点。

两地不仅拥有大量廉价地库，而且还获政府点名为其中一个捷运站（将于2017年竣工），加上可轻易衔接至多条高速大道，交通四通八达，让加影与士毛月成为发展商打造城镇项目的不二选择。

这条捷运线连接双溪毛糯西北方及加影东南方，长达51公里，共有31个站，包括16个停泊及转乘设施和4个转站。

为提升居住环境移居

基于巴生谷地皮价格昂贵，很多发展商认为，在巴生谷推出可负担房屋已经不可行，因此持续推出高价产业，以致可负担产品买少见少。

随着捷运网络延伸至加影，公众将对加影与士毛月的住宅产业项目另眼相看。

此前，他们觉得加影和士毛月，与吉隆坡市中心的距离偏远。

靠近布城占优势

一位发展商坦言，与一些发展成熟且拥有良好公共交通连接的城镇相比，如八打灵再也及哥打白沙罗，加影与士毛月的有地产业价格确实是很便宜。

“加影与士毛月的另外一个优势是，靠近布城联邦政府行政中心，这显著提振了该区的产业销售。”

他续称，当居住在蕉赖、布城与赛城的人们想要提升居住环境时，自然会想到在加影与士毛月购买围篱式与保安住宅产业。

而目前居住在隆大城堡（Sri Petaling）或沙登（Seri Kembangan）者，则会往森州的汝来（Nilai）、万宜（Bangi），甚至是达城（Enstek）等移居。

区域内仅存可负担排屋

对真正买家或提升居住环境的购屋者来说，围篱式与保安住宅产业是最吸睛的，因为价格非常诱人。

然而，发展商把建筑成本与地皮价格上升反映在售价上，以致大吉隆坡其他黄金地区的年轻打工族，越来越无法负担该类型房屋。

强化基建潜能无限

现在，由于加影、士毛月和万宜拥有大量地库，发展商可趁机提供更多有地产业，满足市场的殷切需求。

一位分析员说：“这几乎是大吉隆坡内，最后一个仍提供合理价格产业的地区。”

他表示，这些地区的基建设施与设施正逐步改善，将有助于提高其吸引力，进而强化其增长前景，因此，非常看好加影和士毛月将成为下个热点。

对产业发展商而言，市场对有地产业的殷切需求，将可以让产业市场更加地稳定发展。

近年来，排屋一直卖得不错，因为供求是由领域基本面驱动；反之，高级公寓项目严重依赖市场情绪。

捷运2催升身价

政府已经批准打造捷运计划第二路线（MRT Line2），该路线将连接双溪毛糯与布城的南部。

分析员预计，政府将在明年下半年颁发合约。

“虽然政府还在调整该计划，但把路线延伸至其他地区的建议，如沙登及布城，将可吸引更多人前往吉隆坡南部居住。”

他表示，捷运计划第一与第二路线的覆盖范围非常广泛，将可进一步带动相关地区的产业发展。

我国有了这个最摩登的公共交通系统后，便可让人们轻松抵达大吉隆坡的任何一个主要地点。分析员表示，随着人们可以更低价格，在加影-士毛月增长走廊享受更好的生活方式，相信该区产业市场将会出现新面貌。

隆新高铁添魅力

除了捷运计划延伸至吉隆坡南部，公交导向发展（TOD）也即将迅速起飞。

基于这是我国单一最大基建设施项目，不仅全国人民引颈期待，连新加坡与香港等外国产业买家，也纷纷赞赏。

雄心勃勃的高速铁路项目，将于2020年竣工。届时，往返吉隆坡和新加坡的路程，将从目前的开车需4.5个小时，缩减至90分钟。

新加坡还未落地终站地点，但我国政府已宣布把隆新高铁终点站，设在位于吉隆坡新街场空军基地的马来西亚城市。

根据初步计划，隆新高铁全长330公里，大马的靠站服务车站将设在森美兰、马六甲及柔佛，因此行程可能延长至2个小时。

分析员指出，我国政府正在针对建议的靠站服务车站及拟议路线等等，进行技术调查与社会经济分析。

“隆新高铁服务有望刺激两国旅游业，显著推动两国经济增长。”

他还认为，政府把隆新高铁终点站设在马来西亚城市，为吉隆坡南部居民捎来意外惊喜，因这可为大马产业市场带来外溢效应。

总括而言，隆新高铁项目及捷运计划第一与第二路线，将让加影与士毛月从中受惠。



发展商抢进 地价急升

据非正式调查，隆南地区的新房产项目，数年来的销售一直都很标青。

在加影、万宜和士毛月一带，许多大型发展商不只是抢购地皮，更发动全速攻势，加速推出新楼盘。

例如马星集团（Mah SingGroup）之前在万宜（Bangi）推出的Southville城镇，之后又宣布以3亿5956万令吉，在森美兰的晏斗（Rantau）购入今年以来最大地库，面积1051.3英亩，准备推出75亿令吉的大型城镇计划。

实达大手笔购2千亩地

绿盛世（Eco World）、来自中国的碧桂园也相继在土毛月推出大型项目。

实达集团（SP Setia）早在2011年就在加影至土毛月大手购地，目前推有约2000英亩，并要在那里复制实达阿南及生态景苑计划。

另外，UEM阳光（UEM Sunrise）、美景控股（MKH）和丽阳机构（Tropicana），也相继加入战围，希望能分享经济蛋糕。

此外，Kontan Emas在士毛月的Camellia Residence，更会在本周六和日推介开售。

一位分析员声称，购屋者早期都觉得加影与士毛月的发展规划杂乱无章、缺乏优质产品和基础设施欠佳，忽略了这两个地区的产业发展。

乌鲁冷岳急起追赢隆灵

分析员发现乌鲁冷岳区的排屋价格，持续跑赢吉隆坡与八打灵地区，这或许是两者价格差距甚大所致。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）今年首季数据，吉隆坡与八打灵地区的排屋均价，分别比乌鲁冷岳高出121%及65%。

围篱保安住宅崛起

因此，分析员相信巨大的差价，推动更多人前往“加影-士毛月增长走廊”购买产业。

基于需求殷切，两地最近的围篱式与保安住宅发展项目，如雨后春笋般崛起。

实际上，自从政府宣布双溪毛糯-加影捷运线后，加影和士毛月的有地产业需求应声而起。

作为雪州第二受欢迎地区，人口迅速增长，促使产业销售走势凌厉。

眼看越来越多人前往吉隆坡南部居住，加影与士毛月的主要产业发展商不落人后，赶紧购入地皮。

捷运3年后建竣

因此，分析员看好这个地区将会成为热点之一。

他说：“我们相信未来几年，加影与士毛月是其中一个发展热点，当捷运站于2017年建竣后，这个效果应该更加彰显。”

加影三大优势吃香

沉寂已久的加影，急需催化剂带动产业市场发展。

一位业界人士称，自从政府规划在该处打造3个捷运站后，多个上市产业发展商便踊跃来抢地。

“产业发展商认同加影是个发展城镇项目的理想地点，因为这里不仅毗邻吉隆坡市中心，而且还可提供可负担房屋及拥有现成基建设施。”

教育枢纽交通发达

因此，许多大型发展商，如实达集团（SPSetia）、马星集团（Mah Sing Group）、UEM阳光（UEM Sunrise）、绿盛世（EcoWorld）及丽阳机构（Tropicana），相继加入战围，希望能够分享经济蛋糕。

分析员列出了加影成为移居新亮点的三大优势，包括教育枢纽、交通发达及人口迅速增长。

他说，把加影形容为教育枢纽，是因为该区拥有数间教育机构，包括新纪元大学学院（New Era University College）、马来西亚国民大学（Universiti Kebangsaan Malaysia）、马来西亚博特拉大学（Universiti Putra Malaysia）、诺丁汉大学校园（Nottingham University campus）、马来西亚国能大学（Universiti Tenaga Malaysia）、德国马来西亚学院（German Malaysia Institute）及澳洲国际学校（Australia International School）。

“同时，这里拥有多条高速大道，计有加影外环大道（SILK）、南北大道（NKVE）、蕉赖-加影高速大道及巴生河流域南部大道（SKVE），可贯穿至巴生谷的其他主要城镇。”

此外，随着人口往郊外移动，加影成为雪州其中一个人口增长最快速的地区。

人口增长雪最快

根据大马统计局数据，2010年加影人口接近80万人，占雪州总人口（540万人）的15%。加影市议会预计，去年当地人口超过100万人。

隆南涨幅超越隆北

吉隆坡北部地区，如双溪毛糯、八打灵再也及哥打白沙罗的地皮价格，已经远远超越南部地区。

但随着捷运计划为加影-士毛月增长走廊注入新活力后，这个命运即将改写。

实际上，相对于3、4年前，现在加影与士毛月的地皮价格已经翻涨接近2倍。



拥电动火车捷运

分析员以加影（位于乌鲁冷岳区）及双溪毛糯（位于八打灵区）进行比较，因为这两个地区拥有类似的人口和公共交通连接。

“加影和双溪毛糯是雪州最受欢迎的地区，目前这两个地区都有电动火车（KTM）服务。”

同样的，这两个地区也即将有捷运站，并在2017年投入运作。

可是，两个地区的产业价格却有天渊之别，显然北部地区比较旺盛。

分析员相信双溪毛糯-加影捷运线完成后，有望拉近两个地区的房价距离，因届时买家将以房价作为主要考量。

此外，大众越来越关注的另外一个问题，就是产业可负担能力，这主要是近年来，产业价格不断飙高及新产业供不应求所致，特别是低至中价房屋。

没泡沫，不用怕

政府不断祭出打房措施，导致市场的情绪疲弱，但房价依旧高企不下，主要是供应继续落后于需求。

我国的产业需求是由有利的人口统计学支撑，包括年轻和成长人口（和劳动力）、城市化水平提高，以及家庭规模缩小。

今年，我国经济有望增长5.3%（去年为增长4.7%），失业率维持在3%健康水平。

经济基本面强稳

分析员说：“有人担心家庭债务不断上升，可能会严重威胁经济发展，但金融机构采取更严格的借贷准则，或有助于缓解压力。”

去年，家债缓慢增长，仅上扬11.7%，前年则提高13.5%。

分析员认为，我国不会出现产业泡沫风险，因为我国拥有强劲的经济基本面及稳健的银行体系。

“整体家庭财务状况是稳定的，因家庭负债率为45%，而全国总储蓄对全国总收入比率则是31%。”

同时，多年来，住宅产业贷款的呆账也一直改善，呆账率从2010年的3.5%，降低至目前的1.5%。

分析员指出，银行越来越谨慎审批贷款，导致有些买家很难取得房贷，但批准个案已在近几个月回升。

升息无阻吸纳力

国家银行不久前上调隔夜政策利率（OPR）25个基点，但业界深信，不会导致产业市场显著放缓。

据统计，基本贷款利率（BLR）调高25个基点，为期30年的50万令吉房贷，仅需每月多付74令吉，比目前的每月分期付款2445令吉，仅增加3%。

“话虽如此，一旦商业银行调整了利率，产业市场情绪可能会受到短暂冲击。”

国行调高利息，是因为担忧经济与金融越来越不平衡，可能破坏我国的经济增长前景。

分析员说，如果国行因经济持续增长，而逐步调高利息，相信不会对产业销售增长不利。

家庭收入增加

“根据过去的趋势，即使消费者情绪受到影响，也无阻产业销售继续增长。”

虽然近年来房价剧增，但可负担能力依然保持在健康水平，主要是利率偏低及家庭收入增加。

去年，87%住宅产业交易售价是低于50万令吉，我国依然是本区域房价对收入比率最低的国家。

展望房价走势，分析员相信房价在近几年飙高后，应该会维持在现有水平。

他续称，产业供不应求将继续支撑房价走势，因年轻劳动力（60%低于40岁）将会寻求住宅产业。

近年来，每年有6万5000至8万间新房屋建竣，但每年则有10万户家庭形成。

分析员表示，越来越多家庭形成以及容易取得房贷，是支撑产业需求走强的关键因素。



新产业征消费税

成本推动因素如建筑成本增加以及政府将于明年4月正式推行消费税（GST），将继续为房价带来压力。

分析员说：“我们从新招标工程中，看见更高的报价，部分原因是我国推出大型基建项目，导致原料与劳工竞争剧烈。”

他指出，发展商已经把消费税反映在新产业项目。



建高楼 优化回酬

大吉隆坡地皮价格不断提高，以致可负担产业的供应有限，发展商因而调高产业售价。

分析员指出，此举可能导致产业需求走软，但有地产业的需求应可继续保持强劲。

“黄金地区的地库越来越少，导致发展商选择发展高层建筑物项目，以优化回酬（每英亩对总发展盈利）。”

其他挑战包括增加合规成本。这涵盖土著折扣与固打（5至15%与30至60%，取决于地点与土地现状），中低价房屋固打（30至50%，取决于土地面积），以及政府保留或公共地方，这些因素都导致产品的交叉补贴。

建1廉屋亏10万

根据分析员，发展商每兴建1间廉价房屋，便亏损约10万令吉，因为即使建筑成本不断上涨，政府依旧维持廉价房屋售价顶限，即每间4万2000令吉。


报道： 魏素雯