槟城房地产投资

waterstone1987

jeffanb 发表于 24-6-2013 01:43 PM
新的phase 价位当然也就更高， The wave 剩下的单位都要700psf 了。 我估计接下来新的单位肯定要>=800psf ...

Jeffanb达人，我已经打工了3年，大概有25k存款,月入大概3千。没买过屋子，现在打算在槟城买一间appartment投资，有什么介绍吗？我打算买来租人的。

jeffanb

發展商搶進‧檳產業市場熱力四射

• 專題
  

2013-07-01 13:51

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  檳州產業領域近年的蓬勃與好景，吸引巴生河流域不少發展商進駐產業市場。（圖：星洲日報）
  
  

論州土地面積，檳城在大馬半島所佔的比率並不高，可是，該州的產業市場，一直是國內外產業投資者的焦點，儘管平均價比其他州昂貴。
近年來，除了當地產業發展商，巴生河流域不少發展商也進駐檳州產業市場，在嬌小的檳島分享該州產業領域的蓬勃與好景期。
嚴格來說，檳城的產業市場，在供應嚴謹、需求持續看起的情況下，處於好景期居多，這是該州與其他州不同的地方。
除了檳州子民，半島其他州屬的產業投資者，也對享有“東方花園”之稱的檳島產業保持濃厚興緻，主要是市場需求殷切、產業資本增值幅度可觀，州內有大專學府、旅遊勝地、製造業等等。
戰前建築價格增長
自2008年獲“聯合國教科文組織”頒發“世界遺產址”地位後，州內戰前建築物的交易價穩健增長，其中一些大廈的交易價更創下新指標水平，每平方尺超越1千100令吉的價位。
此外，有關方面也對戰前的一些建築物進行粉刷，包括改裝為精美古董酒店、餐廳及專賣食品與飲料中心，例如坎貝爾之家酒店、中天酒店、燕京酒店、樂台居大廈、中路大廈及55咖啡與餐廳。
以基本設施而言，檳城第二大橋的興建已接近完工，提昇檳城國際機場的工程也即將完成。
建立世遺廣場
州內其他計劃包括位於直落巴巷名為“Escape”的主題公園，首期計劃是一項生態主題公園，未來各階段的主題公園包括水上主題公園，以及一家主題酒店。
檳城州政府與檳城發展機構已宣佈，在喬治市光大第五階段發展計劃，建立世遺廣場，概括4.5英畝的該項計劃，擁有以下5大元素：＊重振與擴展舊的城尾／港仔墘市場；＊塑造城市空間；＊塑造世遺慶祝廣場，以及5層樓的地標喬治市世遺中心；＊將一些舊店屋重新塑造為咖啡、茶餐廳、手工藝品中心，以及精美酒店；＊重振港仔墘，經過美化後設立小販街食品區，以及家具街。
發展商積極收購地段
發展商從2011至2012年在檳城展開收購發展地段計劃，實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）是其中一家：


有地住宅產業
新推出有地房產搶手
雖然市場推出吸引力較多、可負擔的公寓與共管公寓，不過，有地房屋仍是檳城市民優先考慮的住宅產業單位。
2012年，檳城新推出的房產計劃比2011年減少，其中一項大型的房產計劃是文秀集團推出的RafflesResidence199，這項199個單位的三層樓排屋，土地面積1千600平方尺、建築面積3千900平方尺，售價介於150萬令吉至170萬令吉。
新推出有地房屋價格上漲，繼續設定新的價格指標，位於已發展起來社區、較老舊的住宅單位，依然是人們追逐的產業，儘管賣家要求的價位偏高。
隨著更多的房產單位進入市場，預料在最近的將來，屋價漲幅將稍微放緩。
從以下列表不難看出，檳城新推出的雙層及三層排屋，售價皆逼近百萬令吉，與首都吉隆坡的水平不相上下。
該州可供發展房屋計劃的土地不多，在水漲船高的推動下，產業價格逐一走高，對一般受薪階級而言，已經很難物色到價格低於30萬令吉的房屋。

共管公寓
分層產業熱銷價格上揚
共管公寓是檳城產業市場其中一個最活躍的領域，現階段，興建中的產業計劃相當多，新推出的分層產業計劃繼續取得不錯的銷量，價格也處於上揚格局，市價與租金保持平穩。
不過，在最近的將來，市場活力可能面臨考驗，因為在接下來的3年，將有更多共管公寓陸續完工。

零售產業
出租率75%租金穩定
隨著檳城時代廣場第二期（Birch Regency）、Gurney Paragon購物商場首期工程，以及All Seasons Place廣場的完工，檳島的零售產業空間供應增至51萬5千平方英尺。
位於喬治市拿督格拉末路的檳城時代廣場第二期，大約有20萬平方尺的可出租面積，在關仔角Gurney Paragon購物商場首期工程，大約有8萬6千350平方英尺，設有食品與飲料中心，All Seasons Place廣場是一座三層樓的廣場，擁有可出租面積大約22萬8千平方英尺，主導租戶巨人霸級廣場，租用其中4萬5千平方英尺。
此外，馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）在峇都茅推出4層樓的零售產業，名為Trends at Southbay，可出租面積大約10萬平方英尺。
Gurney Plaza與Queensbay Mall租金處高水平
2012年，檳島的零售產業大廈出租率大約是75%，租金保持穩定，比較理想的零售業中心顯示上漲，不過，一些比較老舊的大廈、位於次要地點的產業，則面對租金下跌壓力。
其中Gurney Plaza是目前租金最高的購物廣場，底樓的小型店屋租金，每平方英尺月租9令吉20仙至35令吉之間，另一方面，主導租戶的租金則介於1令吉50仙至2令吉90仙的水平。
坐落在峇六拜、距離檳城大橋不遠的水岸Queensbay Mall，是檳城最大、最時尚的購物商場，這家分層廣場的零售單位，交易價介於最高水平，底層店面面積在345至520平方英尺，交易價介於每平方英尺1千900至3千750令吉。
一樓的面積介於320至855平方英尺，交易價在每平方英尺1千200至1千870令吉之間，至於二樓的零售單位價格，每平方英尺介於900至1千660令吉，面積在310至560平方英尺之間。

辦公樓產業
未來發展集中東南部
隨著One Precinct綜合商業與辦公大廈的完工，2012年檳城辦公樓產業市場，量身訂造辦公空間供應大約增加17萬3千平方英尺。
這座7樓高的商業大廈，可容納大約7萬7千平方英尺的專賣店與零售單位、2萬2千平方英尺的食品與飲料中心，以及17萬3千平方英尺、擁有多媒體超級走廊的辦公空間。另外，底樓還有兩層停車場，一共有381個泊車位檳城辦公樓空間主要集中在喬治市，接下來是峇六拜、雙溪里蒙及牛汝莪成長區，主要位於檳島東南部。在過去的幾年，與其他領域例如購物商場、豪華房屋、高檔共管公寓，以及發展地段比較，檳城辦公樓領域表現比較低沉，整體出租率大約78%。
一般來說，喬治市較新、管理得比較好的辦公樓，平均出租率是每平方英尺2令吉70仙，較老舊的辦公樓，每平方英尺租金介於2令吉之間，除非是一些已大事裝修過的辦公樓。
東南部土地較多
適合發展與規劃
另外，喬治市首要辦公樓的平均資本值，每平方英尺微揚至270令吉的水平，量身訂造辦公樓的分層單位轉手價，每平方英尺介於220令吉至340令吉，視地點、建築物狀況與景觀而定。
同樣的，位於檳島東南部的商業分層產業，交易價保持偏高，位於牛汝莪E閘門大多數分層產業的交易價，以每平方英尺465至575令吉成交。整體而言，投資者期待的回酬凈值介於5.5至6.5%之間。
除了喬治市已建立起來的辦公樓區，從規劃可以看出，檳島辦公樓未來的發展趨勢，傾向於興建在該島東南部。
檳島東南部擁有比較多的土地，面積的大小也比較適合理想的發展與規劃，檳城辦公樓市場預料保持穩定，最近的將來稍有改善，儘管全球經濟將帶來一些挑戰，影響本地市場的商務狀況，也可能影響市場對商業產業空間的需求。

酒店領域
檳島酒店投宿率穩定
在過去的一年，檳島31家3至5星級酒店客房，整體供應大約是8千800客房。目前興建中分各個階段的酒店計劃總共有4個，預計在兩年的時間內完成，這些酒店計劃都位於喬治市，一旦完工將使到酒店客房供應增至449間。
檳城酒店與旅遊業在2012年的基本面保持樂觀，雖然與2011年比較稍欠活力，前往檳城的遊客繼續增加，主要來自國內旅遊領域，喬治市獲聯合國教科文組織列入世遺城，以及廉價航空的崛起，將更多海外遊客帶來檳城旅遊。
一般來說，在2012年多數月份，檳島取得45至75%的投宿率，對市區酒店而言，G酒店、長榮桂冠酒店、東方酒店，取得55至89%的投宿率。
其他地區的酒店表現不錯，這些酒店主要分佈在峇都丁宜及喬治市，3星至5星等級的酒店客房收費，介於110至815令吉，在峇都丁宜的拉沙沙央度假勝地酒店，客房收費率最高，每晚介於590至815令吉，位於喬治市的5星級東方酒店，客房平均收費率在500至620令吉。
以上排表可以看出，一旦興建中的酒店計劃陸續完工，屆時酒店客房的供應將相應增多，為遊客提供更多的旅遊住宿選擇，特別是在佳節或慶典期間。以免因遊客增加、客房供應緊，造成遊客的不便。
（星洲日報／投資致富‧產業焦點

andy_pg

冀年杪落实土地交易　玮力产业放眼隆柔

槟城4日讯）产业发展商玮力产业集团有限公司（IVORY，5175，产业组）预料将在年杪之前落实吉隆坡和新山数项土地交易，并准备在这两个产业热点展开首项发展计划。

主席兼首席执行员拿督刘永福表示：“我们已在槟城拥有充足地库，因此我们现在放眼吉隆坡和新山的吸引力。我们希望很快落实这些交易，及将在未来数个月内向大马交易所作出宣布。”

他认为，槟城迅速增长的土地成本，是该发展商寻求扩大其地理市场的原因。

“槟城的地价迅速飙升，因此我们开始向外物色商机。不过，我们将会牢记吉隆坡和新山地价已经上扬。”

在槟城，玮力产业集团的槟城世界城（PWC）计划，总发展值超过100亿令吉，已经开始获得吸引力。玮力产业集团持有槟城世界城的45%股份，而丽阳机构有限公司（TROP，5401，产业组）则拥有其余股权。

玮力产业集团在槟城世界城的发展值份额为约50亿令吉，相等于其进行中和未来计划整体发展值65亿令吉的逾70%。

该发展商已经看到槟城世界城的购兴增长，后者位于槟岛的巴央珍珠，占地102英亩。刘永福指出，其首阶段面积10.6英亩，发展值7亿6300万令吉的计划，在10月推介之前，已经获得90%的预先注册。

他补充：“这是一个好的开始。我们正计划推出第2期，发展值达13亿令吉，占地13英亩。”

“希望我们可在今年杪之前开始推介第2期。”

除了其本身作为发展商的品牌外，玮力产业集团也拥有完整的内部能力，概括工程、建筑顾问和建筑，以至室内设计。该集团也是槟城世界城的一站式承包商，从而将推动其建筑收益。

在进军吉隆坡和新山的计划方面，玮力产业集团有意在吉隆坡新街场购入10英亩地段，以及新山另外150英亩。它计划透过与各自地主的联营安排，发展这些地段。

刘永福说：“我认为涉足新山及以每平方尺600至800令吉购买地段并不划算。它太贵了。我们可能与地主透过联营方式发展，从而达到双赢局面。我们在槟城的联营已让地主倍增他们的投资。”

这名于产业领域拥有逾25年经验的主席，希望搭上槟城第二大桥的列车，后者预料将推动峇都加湾、高渊和威南等地区的发展。

但玮力产业集团将在这些地点更谨慎接洽。“我们在大山脚拥有一项发展。我们也物色在峇都加湾的土地。希望我们可以寻得愿意与我们合作的地主。”

除了槟城世界城，玮力产业集团的其他进行中计划都位于槟岛。

该集团计划于年杪之前推出槟城时代广场第3、4和5期。新阶段将包含SOHO单位、豪华购物广场、5星级酒店和一座独立戏院。整个槟城时代广场计划总发展值为15亿8000万令吉。

与此同时，其于丹绒道光4亿9800万令吉高档共管公寓发展也将如火如荼进行。

cmdrun

这个胡椒园其实是在那里啊？

找到了: http://goo.gl/maps/XrZrI

槟胡椒园木砖屋相续拆 住户盼续守家园
二零一三年七月八日 晚上九时二十二分

（槟城8日讯）新地主停止收租，木砖屋一间接一间拆除，槟城胡椒园200多家住户诉求继续守望家园或一屋赔一屋。

一批临时成立的水池路胡椒园住户捍卫委员会成员，周一下午告诉传媒及植物园区州议员谢嘉平律师，过去一周里，胡椒园里已有4所木砖屋相继拆除。

胡椒园住户捍卫委员会主席安妮说，据他们所了解，新地主将在10天之内，先拆除该区7所木屋，并计划在不久将来，将胡椒园变成一座高级住宅区。

她说，今年初开始，新地主已停止向胡椒园内的200多家住户收取租金。而在之前，胡椒园旧地主每月收取每家住户40令吉租金。

安妮说，胡椒园这个被山林围抱，占地11万9876依格的槟岛水池路住宅区，建于上世纪60年代间，拥有307间木砖屋，其中200多家都有人住。住户都是中下阶层劳动者。

她说，胡椒园住户捍卫委员会最近做了一项问卷调查，80%以上的住户都希望继续住在胡椒园这座他们生于斯长于斯的槟岛绿色家园。

白狐狸

cmdrun 发表于 8-7-2013 10:55 PM
这个胡椒园其实是在那里啊？

找到了: http://goo.gl/maps/XrZrI

fettes park 那带的?上面有kayangan puri mutiara appartment.

paogeh

想问， 跑马圆， TMN LUMBA KUDA

TERRACE CORNER， ３７００SF

可以park ８--１０ 辆车，

５房＋３bathroom

要价 RM１。６８m

可以考虑投资吗 ？ 谢谢

cmdrun

paogeh 发表于 9-7-2013 10:15 PM
想问， 跑马圆， TMN LUMBA KUDA

TERRACE CORNER， ３７００SF

算还可以吧。那里会淹水吗？

Sky+Moon

最近有什么新产业吗？

jeffanb

我明天应该会去凑个热闹。 其实这也是对“新新”关仔角一个不错的宣传方式， 毕竟很多人还不知道有一个这样不错的Seafront promenade 的存在。

可能IJM land 也是赞助商之一吧，毕竟要对maritime Square 打一下广告。 还有收到讯息说IJM 将会在 17-Jul 日销售Maritime Piazza 三层楼单位。 对有兴趣的人来说不能错过这个机会， 毕竟槟岛面海的店铺／零售单位是很罕有的。 这个地区还没成熟，所以Lot-28 也不见理想， 但我觉得有前景。

直追小黄鸭风潮　“乌巴”现身新新关仔角
二零一三年七月十二日 凌晨十二时五十八分


（槟城11日讯）风靡全球的橡皮小黄鸭现身槟岛海域？非也，这是在国内受欢迎程度与小黄鸭不遑多让的行动党吉祥物“乌巴”（Ubah）鸟！

槟 州首席部长林冠英周四下午在双溪槟榔海滨的“新新关仔角”（IJM Promenade），为这只身高25公尺、宽36公尺的巨型充气乌巴鸟（Water Ubah,中文名：我的乌巴）主持预告仪式，乌巴鸟将于本周六（13日）早上10时举行正式下水礼，直到8月31日，粉丝们可前往拍照。

林冠英说，槟州政府原本有意引起巨型橡皮小黄鸭来槟州海域，但因涉及版权问题而作罢，不过，有人提议可用乌巴鸟造型来取代小黄鸭，因此就有行动党支持者和赞助者推出这只充气乌巴鸟，完全没动用政府拨款。

记者问他，因乌巴鸟是行动党的吉祥物，会否有政治方面的争议，但他避而不答，他只说，乌巴鸟也是砂拉越的犀鸟，这是马来西亚的象征之一，虽然无法引进小黄鸭，但乌巴鸟更具大马代表性。

对于是否担心乌巴鸟遭到破坏的问题，林冠英说，他不清楚这些小细节，一切等周六过后的下水礼过后再说。

这只乌巴鸟制作成本约6万令吉，是以高素质的聚氯乙烯（PVC，全球第二大产量的泛用塑胶）制造，重约250公斤，厚度为0.35毫米，底下救生圈的厚度为0.7毫米，制作过程仅用2个月时间。

jeffanb

paogeh 发表于 9-7-2013 10:15 PM
想问， 跑马圆， TMN LUMBA KUDA

TERRACE CORNER， ３７００SF

那地区的屋子较旧， 不过这样大的面积，价钱听起来合理。

jeffanb

cmdrun 发表于 8-7-2013 10:55 PM
这个胡椒园其实是在那里啊？

找到了: http://goo.gl/maps/XrZrI

以前没人要的地点，但现在都变成黄金地区。 好像十几年前如果你说你住sg ara, relau 等等， 都算是不怎么开发， hulu hulu 的地区。 几年前Setia pearl island 和一系列的发展开始， 现在谁还敢这么说？

jeffanb

jeffanb 发表于 12-7-2013 06:01 PM
我明天应该会去凑个热闹。 其实这也是对“新新”关仔角一个不错的宣传方式， 毕竟很多人还不知道有一个这样 ...

当天虽然天不作美， 下起棉棉细雨， 不过还是淋不熄公众的热情。 有好几百人吧， 我十点半到场的时候还需要花很多时间找车位。 而且现在热潮还在， 依然有很多人到那里游览。我觉得这项活动很有效的让更多人认识了"新新关仔角“， 以产业来说， 对附近的房产的影响是非常正面的。 The Spring, The Summer Place, Nautilus Bay, 还有新的maritime Square等等， 这系列的名字应该已经刻在那些对这地点有兴趣的人的心里。 可惜Burger King 关闭了， 否则业绩应该会直线上升的。 再说Maritime Piazza, IJM 会引进类似"Auto City" 这样的概念， 这是好事， 槟岛的确需要一个较集中的汽车销售中心， 现有的Jalan Sg Pinang 太塞了，连试车都会有问题。 而新新关仔角没塞车问题， 又直通大道， 很策略性的地点。

充氣烏巴大紅 民眾紛拍照．小販也跟到

　（檳城14日訊）“我的烏巴”（water ubah）水上充氣鳥在雙溪檳榔新新關仔角掀起熱潮，昨晚才舉行下水禮，今早就有許多人陸續前往拍照，小販也趁此機會開拓商機。

　人來人往的新新關仔角，熱鬧非常，大家都是想親睹“我的烏巴”，令充氣烏巴鳥再次掀起一股潮流。
一小時多全賣完
　當地一些流動小販擺攤售賣冰淇淋、冰條、麵包、甘蔗水、珍珠奶茶、囉也等，開拓商機，其中冰淇淋生意大好，因在炎熱天氣下，許多人都想吃冷冰冰的雪糕。
　流動冰淇淋小販何金明（75歲）受訪時說，他從報章上看到烏巴充氣鳥新聞，昨早10時許就轉移陣地到新新關仔角兜售，生意額比平時的周末多出一倍。
　“平時到丹絨道光、亞依淡等地方兜售，周六營業額通常是約100令吉，但昨日在新新關仔角的營業額有200令吉，因此今日繼續來擺攤。”
　售賣冰條、麵包、飲料的小販陸健明（23歲）說，今日才來擺攤，由于是第一天，不敢帶太多麵包來賣，但只是約一小時多，麵包與飲料就已賣完。
　另外，受訪民眾都對“我的烏巴”贊賞有加，有些人認為這是可愛及供人拍照的物品、有些人認為這是檳州新產品，可帶動旅遊業，也有人認為檳州政府做得好。
　此外，也有學生從大山腳到檳島遊玩時，特意兜過來拍照，可見“我的烏巴”已成為新旅遊景點。
　此外，行動黨也在現場安排烏巴吉祥物，讓民眾與它合照，還有售賣烏巴周邊產品，掀起搶購熱潮。
烏巴鳥很可愛
★雷子薇、陳佳渲、林品沁、陳夢（皆13歲）
我們約70人是在大山腳一家補習中心安排下，到檳島遊玩，知道有充氣烏巴鳥就前來拍照，我們都覺得這鳥很可愛，州政府將它代表檳州，我們感到驕傲。
檳州人民的驕傲
★杜米高（45歲，財務咨詢）
為這隻鳥感到驕傲，這也是檳州人民的驕傲，我它可以代表檳州，因為烏巴（ubah）就是代表改變，檳州在民聯執政下就已改變。
　我的吉隆坡朋友看到新聞要來新新關仔角但不懂路，我就帶他們來拍照。
令這一區更熱鬧
★洪志德（60歲，小販）
這隻鳥很特別，可為這一區帶來熱鬧，就好像代表著檳州在以林冠英為首的民聯政府執政下，更為熱鬧，這是值得高興的。
只要漂亮就好了
★柯文龍（49歲，送貨員）
烏巴鳥是否檳州的產品並沒有關係，只要漂亮就可以，因為可吸引遊客來，相信新新關仔角將成為新旅遊景點。
介紹新新關仔角

★陳敏中（38歲，商人）
州政府做得很好，把新新關仔角介紹給全大馬人，這裡比新關仔角更漂亮。
　用烏巴鳥來宣傳這地方沒有不妥，反而是將檳州的名聲推向更高峰，促進檳州旅遊業。這隻大鳥相信將讓州更旺。

Sky+Moon

jeffanb 发表于 15-7-2013 10:47 AM
当天虽然天不作美， 下起棉棉细雨， 不过还是淋不熄公众的热情。 有好几百人吧， 我十点半到场的时候还需 ...

那边的maritime 是住宅区公寓吗？还有得卖？

oreef

darren860227 发表于 24-6-2013 03:23 PM
请问楼主你对Sunny Ville有什么看法，410k可以考虑吗? 我个人觉得，虽然屋龄是大了些，但是好在容易出租。  ...

请问Sunny Ville已经拿到strata title了吗? 听说developer是Penas, 可是Penas已经倒闭了不是吗?

jeffanb

Sky+Moon 发表于 15-7-2013 10:59 PM
那边的maritime 是住宅区公寓吗？还有得卖？

有两个block, 其中一个”sale en-bloc", 听说是给酒店业者。 单位是SOHO式的，全玻璃外墙， 高屋顶mezzanie 的concept, 也就是说底楼是客厅， 而睡房在mezzanie.

Mudah.com 有人在作sub-sale 了， 当初的卖价是~450psf, 有DIBS. 现在要价600psf.

Sky+Moon

jeffanb 发表于 16-7-2013 10:56 AM
有两个block, 其中一个”sale en-bloc", 听说是给酒店业者。 单位是SOHO式的，全玻璃外墙， 高屋顶mezzan ...

值得吗？会不会很贵？

jeffanb

Sky+Moon 发表于 16-7-2013 06:17 PM
值得吗？会不会很贵？

正常自住的话， 这样的概念与格局， 不是很实际。SOHO 就是适合那些"Freelancer", 用做办公室和居所结合用途。 可以到118@Island Plaza看看吧， 大至上差不多的东西。 槟岛人多数在工业区打工， 基本上就不会选择这类似的单位作为住宅用途。同样地点， The Spring, Summer Place 是较适合的选择。

lich

这星期Gurney和G Hotel有Star property fair，不懂会有看头吗？

http://www.starproperty.my/index ... throughout-weekend/

上星期同样的地方不是也有property fair吗，怎么会那么频密？上星期的有谁去了吗？

babytaro

lich 发表于 19-7-2013 01:33 PM
这星期Gurney和G Hotel有Star property fair，不懂会有看头吗？

http://www.starproperty.my/index.php/ ...

有吗？
我想去看看。。。但暂时按兵不动。

yuenyuen

有哪位大大可以帮帮我，想在槟城relau 买间二手屋子自住，不懂那里的市价是怎样。Sri Aman Block C 的。。以前试过打算购买二手的屋子了，申请贷款时，才知道屋主把屋价抬太高了，无法借到想要的贷款，就这要告吹了。。所以这次希望不要这情况再发生，就来这问问懂的人。。