房产-脱售6年以上房屋 不必缴产业盈利税 ---849楼

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搁置房屋拖累百万人（上篇）

• 屋理絮闹
• 产业周刊
  

2014-07-11 14:43 http://www.nanyang.com/node/634305?tid=686

根据记录，我国房屋计划搁置于1983年首次发生。因房屋发展系统弱点、法律漏洞及执法不严，造成问题恶化。
加上一些房屋发展商不道德和不诚实，导致搁置的房屋计划持续增加。

本周起连续3个专栏中，我将与大家探讨国内房屋计划搁置及其影响。
自1983年，我国首次发生房屋计划搁置以来，房屋与地方政府部所记录的个案持续增加。

根据该部的资料，从1989年至2005年间，单是半岛就达2199项工程，涉及房屋单位达59万8236间。

搁置房屋计划每年增加

同时，受害的购屋者人数达38万6592人。数据显示，搁置的房屋计划，几乎是每年增加。
截至2005年，16年间，单单是大马半岛搁置的房屋单位，所涉及估值等于当时约达487亿8000万令吉。

而单在2005年，大马半岛就有261项房屋计划搁置，涉及房屋单位达8万8410，受害购屋者有5万8685人。
发展搁置导致受害者资金被锁死在未完成，且没有生产力的资产上；数百万大马购屋者因此生活受打击。

实际受害人数近200万
参考房屋与地方政府部监管与执法单位截至2005年的资料，受害购屋者人数为38万6592人。

我假设，一个家庭有5位成员，受到房屋计划搁置影响的实际受害者，其实是5倍多，即193万2960人。
以上的统计是我在房屋与地方政府部，监管与执法单位，2005年之前所收集到的资料。

但最近，重新再浏览有关单位的网站时，却无法寻找到2006年至今，最新的数据。
尽管如此，我想要让读者了解的是国内概况及房屋计划搁置对国家经济和数百万人生活的影响。所以从1989年至2005年的数据，就已足够。

2法令遏制发展商违法
截至2005年，国内共有价值高达487亿8000万令吉房屋计划遭搁置，不但是金钱损失，数百万人生活面对生活，甚至情绪困扰。

看到不少购屋者所面对窘境，相信很多人会问2个问题：1.为何政府会让一些搁置的房屋计划，长时间搁置，甚至长达17年，却未对相关发展商采取行动？

2.房屋与地方政府部是否根据1966年房屋发展商法令和1989年房屋发展商条例，有效率的执法？

实际上，大马法律拥有足够的条款，可为受害的购屋者伸张正义，这包括1965年土地法令、1966年房屋发展法令等。
大马法律中，1966年房屋发展商法令和1989年房屋发展商条例，都给予房屋与地方政府部很大的权力，严惩不负责任的发展商。

有权向发展商发出警告

2个法令除了赋权该部部长对付违法发展商，还可以对搁置的房屋计划采取行动。
根据1966年房屋发展商法令，第10条文阐明，房屋与地方政府部长有权调查搁置房屋计划。

同样，第11条文说，房屋与地方政府部长为了保障购屋者的权益，有权向发展商发出警告或新指示。
第11（b）条文则阐明，房屋与地方政府部部长与财政部长有共同权力；指示一家公司，根据2个部门决定的条件，接手和完成搁置的房屋计划。

第12条文下，房屋与地方政府部则有权给予不遵守规则的发展商警告。

防止问题继续恶化 购屋者须携手对抗

我想，自1983年，国内发生首宗房屋计划搁置事件以来，一定不少受害者会问：“政府是否已执法，严惩违法发展商，以遏制更多房屋发展计划遭搁置？”
而且“若当局真的有行使权力执法，为何1983年至2005年间，国内的搁置房屋计划，仍持续增加，从1至2199项？

我认为，要防止房屋计划搁置的问题继续恶化，并重启该些计划，受牵连购屋者必须携手合作，将违法发展商绳之于法，且须合作解决相关问题。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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出席产业展获取检查清单
避免购房遇窘境

• 全国
  

  2014-07-18 09:33 http://www.nanyang.com/node/635753?tid=460

（吉隆坡17日讯）买房不是买菜，若一时不慎选错发展商而买到搁置房产，影响深远不在话下。您若到2014年南洋产业展，就会有机会获得一张购房前的检查清单，避免遭遇类似的窘境。

南洋产业展主讲人之一，也是马来西亚购屋者协会顾问兼G Prop董事经理何雪芬提醒消费者尤其是年轻人，要从经济、技术、法律、发展商的层面去了解购房的知识和风险。

她说，购房者要注意的风险包括房产是否可能遭搁置、或者出现货不对办、空头支票的情况、付了10%头期并签下购房合约却无法取得银行贷款、拿了房屋钥匙却发现房屋有很多问题如漏水等。

“还有的人拿不到分期地契，或有些发展拖延交付房子或没按时建好房子。”

她今日和2014年南洋产业展筹委会主席兼《南洋商报》华商广告总经理郭奕顺上爱FM电台，向听众略谈购房时需注意的风险。

何雪芬：给了钱却没法居住 搁置房屋风险最大

何雪芬说，购房可能遇到的最大风险是房屋计划搁置，简单来说，即是消费者给了钱，却没法取得房子来居住。

她举例，一个位于士拉央的屋业发展计划分为5期售卖，推售第一期且建筑工程仅完成50%时，开始推售第二期，却出现屋业计划搁置的问题。

“第二期的屋业发展根本没动工过就停顿了，更糟糕的是，政府未宣布该工程搁置，至今该计划仍在售卖中，相信受害者多达600名购房者。”

她说，另一个更离谱的例子是，在吉隆坡旧巴生路有某个屋业发展计划建筑图纸仍未获得政府的批准，却已有房产经纪在公开推售。

郭奕顺分享本身的购房经验时说，他曾在数年前投资买下一所当时市价逾20万令吉的公寓单位，不幸搁置，但仍须供付房贷，所幸后来有发展商接手兴建，预计今年能竣工。

郭奕顺分享2014年南洋产业展的种种资讯，包括3天的活动安排12场讲座、出席者有机会参与幸运抽奖。

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南洋产业展于18/7/14 至20/7/2014 ，11 am 至 7 PM  假 KLCC  convention centre HALL 2 &  3  举行

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房政部长吁发展商
有效规划房产免空

• 全国
  

  2014-07-19 10:42 http://www.nanyang.com/node/636017?tid=460

（吉隆坡18日讯）城市和谐、房屋及地方政府部长拿督阿都拉曼达兰，呼吁国内房屋发展商应该审慎研究及规划住宅及房屋计划，避免出现资源浪费及衍生空置房子的问题。

阿都拉曼认为，做好有效的规划对发展商有利，因为能够确保所兴建的房屋单位，最终不会销售不出或是空置。

“虽然预料国家经济增长稳定、（房地产）领域的前景也叫好，但领域在推出新的房屋计划前作出足够的功课，是非常重要的。”

根据国家产业资料中心，我国未能出售的房屋单位的数量持续增加，这也将对新计划的房屋单位的销售造成影响，尤其是发生在原本就有很多房屋未能销售出去或是空置的地区。

阿都拉曼呼吁国内的房地产发展商应该谨慎行事，因为目前国内有足够的房屋单位给消费人选择，而且竞争也非常激烈。

“所以大家在推出新房产计划前需要谨慎研究，避免公司重要资源，最后沦为毫无生产力的控制单位。”

翁文豹：应多建可负担房屋

城市和谐、房屋及地方政府部副秘书长拿督翁文豹周五代表阿都拉曼在南洋产业展开幕礼上宣读讲词，提醒国内的房地产业者不能只是从数量上满足国人对于房屋的需求，同时需要注重房屋质量、地点等。

“政府有信心，私人界（发展商）有足够能力来达到房屋需求的目标，但我们需要强调的是，发展商须建立的是足够可负担及有素质的房屋，尤其是针对低收入群。”

他说，房产发展商须注重的包括良好的地点、便利的房屋计划，因此私人发展商所面对的挑战就在于建立的房屋必须是可负担、合适、地点适中及有个便利的生活环境。

廖深仁：了解最新趋势 来届扩大产业展规模

南洋报业集团总营运长兼《南洋商报》总执行长廖深仁希望，未来扩大南洋产业展规模，让购屋者及投资者聚集在一起，了解最新产业发展趋势。

他说，今年是南洋报业集团第五次举办此一站式产业展，本届南洋产业展反应热烈，推介礼期间所有摊位已经被填满。

他今日出席南洋产业产开幕礼时说，今年首次在吉隆坡会展中心举办展览，超过40个本地发展商展示在巴生谷及巴生谷以外的房地产。

“我们发现，现今的发展商不仅是考虑房产设计，也考量环境、保安、娱乐及与社区链接，以便迎合未来消费者的需求。”

廖深仁说，随着政府推行的一些列打房措施及明年即将推行的消费税，产业展也邀请了各领域专家与公众分享这些措施对房地产市场带来的影响。

“在3天的展览中，我们安排专家分享他们的心得与经验，包括最新房产资讯、风水、法律程序等待，全国购屋者协会也在现场提供免费咨询服务，为公众解答购物时面对的问题。”

国内房产需求仍强劲

阿都拉曼说，这次南洋产业展取得商家的大力支持，尤其是主要的摊位在推介礼上就被订购一空，有40多家国内发展商展出最好及最新的房屋计划。

他认为，发展商大力支持房地产展销会的原因有二，即国内房地产的需求仍然强劲，及房地产发展商中的竞争也是越来越激烈。

他说，国内房产的需求强劲主要是受到国内人口结构所影响，而我国目前有67%人处于15至64岁的工作年龄，也成为我国房屋产业的主要需求来源。

“今日的商家了解到，购屋者是越来越挑剔，也让发展商别无选择，只能尽量提出最有价值的配套吸引购屋者选购。”

他说，首相拿督斯里纳吉在去年宣布的2014年财政预算案也提出“私人可负担房屋计划”（MyHome），也希望这能够进一步刺激国家经济，并带动各个相关领域的成长。

出席这项开幕礼的嘉宾包括马星集团总执行长吴彩荣、总财务长郭盛进、珍苑国际酒店副总裁拿汀周嘉倩特别助理锺启章、《南洋商报》华商广告总经理兼筹委会主席郭奕顺、《南洋商报》执行编辑总冼慧欣、生活杂志总执行长刘明志、风采总编辑林惠霞、中国报华商广告经理林海铨、AiFM主持人晓薇等。

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重启搁置房屋经济价值（中篇）

• 屋理絮闹
• 产业周刊
  

  2014-07-25 15:03 http://www.nanyang.com/node/637604?tid=686

我国第一宗房屋计划搁置发生在1983年，主要是因房屋发展系统弱点、法律漏洞及执法不严等。我将分成上、中和下，与大家探讨国内房屋计划搁置及其影响。

上期探讨了原因和概况，这一期，我将与读者分享重启搁置房屋计划的可能性。
我认为，若要将2005年为止，达2199项搁置的房屋计划重启，财政上是可行的。

事实上，该些计划中，有一些已由中央政府和州政府重新启动发展，建成交货。
若要成功重新启动已搁置的产业计划，我相信，关键是购屋者或搁置计划的受害者。

他们是否有决心，积极的采取行动来解决这个问题？

依赖2条件
当然，若要重启搁置房屋计划，还依赖2条件，即搁置房屋计划地点在哪里？和那个房屋计划，搁置了多久？如果该计划位于巴生谷地区，搁置时间超过10年，若要重启是可行的。

我举例，若一个位于蒲种搁置的双层房屋计划，2000年搁置至今超过10年，是有重启的经济价值。
假设购屋者1999年以25万令吉买入，但如今蒲种双层排屋的市价已来到60万令吉。

即使是搁置工程当时才完成40%工程，业主现在还需多付10万令吉来完成，但建竣后，屋主所支付的35万令吉，仍较市价低约50%。
每个搁置工程情况不同，但我相信，一般被搁置超过10年的房屋发展工程，条件大致相同。

克服障碍考耐力
企业社会责任
若谈到大马发展商在进行产业发展计划时，是否贯彻企业社会责任？

我想为国人推介一些国外备受肯定的企业社会责任定义，一下是我引述的一些著名企业领导人的看法。

马莎百货（Marks&Spencer）前主席西夫曾说：“经营企业时，只有履行了企业社会责任，才能被称得上是对社会有全面贡献。”
而根据金融与会计管理教授蓝斯摩尔，社会企业责任的定义是，公司在提升公司员工、员工的家人，甚至社群生活素质之际，应承诺持续以有道德和对经济发展有贡献的方式经营业务。

大马企业经营手法传统
现代营销学之父菲利普科特勒和李南希在《企业的社会责任》书中指出，商业营运应该符合或超越道德、法律、商务及公众的预期。
而且他们认为，社会企业责任就是企业在创造财富过程中，履行了保护、提升或避免破坏社会资产的责任。
研究员史代纳2003年出版的《商业，政府与社会》中指出，企业社会责任，是企业承诺通过其业务营运和贡献来改善社群福利。
大马研究员和学者查比德阿都则曾指出，很多时候本地企业经营手法都受家庭教育、传统信仰、风俗和一般业者做法影响。
因此很多时候，他们做生意时，并没有提倡企业社会责任。

张仰荣博士 Dr Ernest Cheong 资深房地产顾问

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槟城SOHO风暴

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2014-07-25 15:26 http://www.nanyang.com/node/637615?tid=688

小家庭或是刚创业的年轻人，相中这种只要一下楼就可解决日常所需的便利，使SOHO瞬间大热。然而，槟城最近却爆发出意想不到的SOHO门牌税风暴，该州第一个SOHO项目———1-Sky及1-World豪华公寓逾百名业主因不满门牌税超高，甚至闹上槟岛市议会抗议。受影响业主声称要将事件带上法庭，但隐藏的问题是，陆续有更多SOHO项目排队建竣交屋，届时风暴会否越演越剧烈？

业主抗议或告上庭 槟SOHO门牌税高倍

槟城的房地产市场，并不比首都吉隆坡或是新山逊色，反之旅游业大热之际，对服务式公寓和SOHO单位需求更大。然而，许多人并不完全了解购买SOHO单位，背后隐藏的延伸问题，尤其是州政府在征收门牌税方面。

槟城最近有逾百名来自1-Sky及1-World豪华公寓单位业主，被槟岛市议会征收比一般公寓高将近10倍的门牌税。
哗然之下，业主抗议，但市议会坚持最多只允许10%折扣，案件陷入胶着僵局，更可能会闹上法庭，一场SOHO门牌税风暴一触即发。

同样建筑面积的单位，属住宅用途的公寓与地契列为商业用途的SOHO单位被征收的门牌税比较，差距可说是云泥之别。

门牌税2至3千
槟城第一项SOHO项目，即位于槟岛峇央峇鲁的1-Sky及1-World豪华公寓业主，去年11月接获槟岛市议会通知书，征收高达2000至3000令吉的门牌税，引起哗然。

据业主指出，建筑面积介于1100至1500平方尺的单位，1-Sky的产业年值（Annual PropertyValue）介于2万2800至2万8000令吉，1-World的则是1万8000至2万5000令吉。
但是，通过Mudah.my网站进行的市场调查，1-Sky标准单位年租金只有1万3200至1万8000令吉，面积较小的1-World则介于1万1000令吉至1万5000令吉。

业主不满当局将年值估得太高，逾百人闹上槟岛市议会抗议超高离谱的门牌税。

这宗罕见门牌税争议个案，最终可能会闹上法庭。

近千单位相继竣工


法庭如何审理是一回事，但此争议冒现，也间接揭发了市场对地契用途之别和当中的含意认知薄弱。
更令人担心的是，1-Sky和1-World毕竟是槟州内最早建竣的SOHO项目，州政府在过去2、3年来已批了多项SOHO计划的申请，部分接近竣工，部分还在施工中。

这包括了峇央峇鲁的ElitHeights、The Promenade、皇后湾附近的Summerton Bayan Indah以及IJM置地在双溪槟榔加巴星道发展的Maritime Suites。
据了解，刚竣工的ElitHeights及The Promenade，3栋公寓总共建有800多单位房屋，建筑面积介于1700至1800之间。以上其他未完工的SOHO项目，合计约有逾千个单位。

若槟州政府未能加速拟出解决方案，万一这些业主同意面对超高门牌税，不满情绪再升温，SOHO门牌税课题的计时炸弹，将顺序被引爆。
届时会否有更多业主选择带上庭与市会对簿公堂，演变成更大的SOHO风暴？

偏高门牌税会否成为SOHO项目未来发展的“紧箍咒”？这场源自槟州的风波会否扩散到其他州？都是令市场深切关注的课题。

估值如同商业大厦
根据非正式调查显示，武吉占姆（Bukit Jambul）的高档商居项目The CEO，面积730平方尺单位的门牌税产业年值是3100令吉或每平方尺4.25令吉，乘以10.3%的商用房产税率，每年门牌税约320令吉。

峇央峇鲁的D'Piazza，约1200平方尺住宅的年值3350令吉或每平方尺2.8令吉，乘以7.5%的住宅税率，每年的门牌税约250令吉。
至于The CEO的实际年租可达1万3200令吉，但市议会的常年产业估值仅有3100令吉，不达租金行情的25%。

据1-Sky和1-World部分业主深入了解，市议会可能是以邻近的高科技大厦Suntech（年值2万250令吉），作为1-Sky及1-World常年产值的估算标准。
“但Suntech内有多家高科技公司租用，且首相署办公室也设在那里，1-Sky及1-World大多是居家用途，如何与之相比？”

业主促公开计算法服众
1-Sky及1-World业主要求市议会以苹果对苹果、鲜橙对鲜橙比较，公开计算房产年值方程式以服众；但市议会以方程式非常复杂及难以理解回绝。
一些业主气愤难平，恫言要将事件带上法庭。

但槟岛市议会建筑组主任尤端祥受访时指出，市议会没接获有关业主针对门牌税课题入禀法庭的消息。
原拟转换至住宅用途与此同时，1-Sky及1-World一些业主反映，当初申请银行贷款，以及之后申请单位基本服务，如水电、电话和上网服务时，都获得批准转换用途至住宅收费。

他们以为在门牌税方面也会得到同样待遇，不料，在向市议会申请门牌税以住宅收费率征费时碰钉。

发展商：应先了解再下订
产业界人士指出，很多购屋者可能一知半解，或未搞清楚状况就订购SOHO单位。

马来西亚房地产发展商会（REDHA）槟州分会财政方振忠指出，很多槟城人在购买SOHO单位前，对SOHO的定义根本不了解。
他说，SOHO项目属于商业单位，租金肯定比住宅高，而其门牌税常年产业估值肯定更高。

自居不划算
槟岛市议会建筑组主任尤端祥促请业主必须做好心理准备，在签署买卖合约前先了解本身购买的是什么类型产业。

他认为，购屋者不能将SOHO单位视作住宅房屋来看待。
“因为SOHO属于商业发展项目，常年估值以商用房产租金来估算，肯定更高，而商用房产的门牌税率也更高，两者相乘起来，门牌税金的确非常惊人。”

他认为，除非是自用或争取到同级商用单位的租金来出租，否则用来自居的业者，肯定需缴付高昂门牌税。

州政府：暂冻结发展申请
槟州政府于今年3月期间贸然宣布冻结州内所有SOHO发展项目申请，冻结期可能长达3年，以着手拟定新指南。

尤端祥指出，槟州政府发现SOHO概念遭滥用，于是在3月初宣布冻结SOHO概念的发展计划。
“这主要是让当局有时间厘清SOHO单位，该以商用或是住宅税率来征收门牌税。”

他说，州政府会拟定新指南，当中会鉴定发展商必须提供给各售卖单位的停车位数量。
根据槟岛市议会提供的最新数据显示，从2012年10月至2014年1月28日为止，当局继续批准了3项SOHO发展计划，分别是336单位、389单位及1240单位。

州政府自3月冻结SOHO计划后，更有另外4项发展计划受影响，第一项为178单位、第二项1000单位、第三项201单位、第四项资料不详。

购屋者：遗憾受骗
峇央峇鲁1-Sky公寓共管机构主席云同丰，遗憾槟岛市议会在批准SOHO发展计划前，没扮演好监督的角色，警惕购屋者购买SOHO的风险。
他坦言，购屋者在这起事件上有受骗的感觉，对发展商感到失望。

不知门牌税超高
不过，他说，很多槟城的购屋者根本对全新概念的SOHO类型房屋一知半解，也不排除甚至发展商本身也不楚清购屋者将面对被征收超高的门牌税常年估价。

他认为，槟岛市议会应该扮演要角，透明化公布槟岛市议会计算门牌税的方程式，同时注明在签署的买卖合约里，让购屋者一目了然。

律师费昂贵 呈胶着状况
谈及1-Sky及1-World购屋者之前考虑采取法律行动，与槟岛市议会对簿公堂，云同丰说，迄今未有业主正式采取法律行动，主因是律师费昂贵，继续呈胶着状况。

他说，业主还在争取与槟州政府对话，并已与掌管槟州地方政府委员会的行政议员曹观友定下对话会的日期，有信心槟州政府将深入探讨这棘手的问题。

他提醒，随着越来越多的SOHO项目即将竣工，包括峇央峇鲁的Elit Heights、The Promenade，以及IJM在双溪槟榔加巴星道Maritime Suites，预计更多购屋者会面对类似高门牌税问题，而向槟岛市议会提出上诉。

他说，槟州政府必须重新检讨政策及关注当地数以千计受高深教育选民的诉求，否则后果不堪设想。

解决人口密集纾缓交通阻塞 SOHO两全其美

马来西亚房地产发展商会（REDHA）槟州分会财政方振忠受访时强调，SOHO概念的确是解决人口密集地区居房问题的两全其美的方案。
虽然最近浮现了围绕SOHO的棘手问题，但他表示，SOHO概念并非完全不适合在槟城发展，而是必须胥视住宅区的人口是否密集。

“拥有10万密集华裔人口的大路后住宅区，如果没有SOHO将难以解决当地人口拥挤的问题。”
他分析说，通常住在大路后的华人都不愿迁离居住多年的地区，因此，都会买回在原有住宅区的房屋单位。

SOHO将是两全齐美的解决方案，又位于黄金地段，而且距离市中心仅2公里。

峇六拜可建外劳村
方振忠提出，工厂密集的峇六拜工业区一带，更需要类似SOHO项目来解决外来劳工住宿的问题。

他建议政府在峇六拜一带鉴定一个50英亩地段，可容纳6至7万名外劳的集中区，供厂方兴建SOHO类型的外劳宿舍，同时也可纾缓交通。
“根据SOHO项目1对5比例，每英亩可建271个单位，50英亩可建1万3550单位，保守估计每间单位可容纳5名外来劳工，总共可承担6万7750外劳的住宿需求。”

不过，令他感到遗憾的是，很多厂商赚大钱的同时却忽略了照顾这些问题。
他认为，厂商应以取之社会，用诸社会的态度肩负部分企业社会责任，并非单靠发展商承担，政府方面也应体恤。

同一大楼可建3种单位
方振忠大胆建议州政府，伸缩处理1对2.8发展密度指南，让发展商根据市场需求兴建面积介于600、700及800平方尺的住宅单位。

若州政府能够不强制执行每英亩建87单位房屋更为理想。
他分析，以每间600平方尺住宅，每英亩可建203间房屋，若建700平方尺房屋则有174间房屋，或是伸缩处理，在一栋高楼建筑物内综合3种面积房屋。
他说，即使地价每平方尺达到500令吉，乘以600平方尺售价约30万令吉，在拥有高达约3万个可负担房屋需求的槟城，这类房屋将更迎合人民的“可负担”需求。

宽松指南提高密度
业界人士透露，建SOHO不仅可取得更高的密度，而且需符合的指南将更宽松。

这也是为何近年发展商兴致勃勃推出SOHO项目的主因。
针对以上两点方振忠没有正面回应，不过他指出，属于商业发展计划的SOHO项目密度的比例是1对5，确实比住宅密度的1对2.8来得高。

他说，若以每英亩4万3560平方尺计算，容积率达5倍的SOHO项目建21万7800平方尺，可建217间面积1000平方尺的单位。
他说，如果是以住宅比例计算，每英亩仅有约12万平方尺，同样是1000平方尺的单位，却只能建122间。

拟全盘规划
“不过，若是属于每英亩建87单位，则每间单位必须兴建1400平方尺，若每平方尺500令吉，售价将高达70万令吉。”

容积率比住宅高1倍
发展商相中住宅区地段建SOHO项目，槟岛市议会建筑组主任尤端祥认为，除了不必转换地契土地用途外，商业发展计划的密度也更高，容积率（plot ratio）可达5倍，比起住宅区仅2.8倍高得多。

但若批准商业计划建在住宅区地段，无疑将推高地价，且密度更高或引起拥挤及更有压迫感，交通流量自然高。

仿香港建国际都市
然而，方振忠以人多地少的香港岛为例，可以预见未来槟城的房屋市场将朝这个趋势发展。

他也赞扬槟州政府在宣传槟州作为有活力国际城市及旅游业方面做得非常好，未来肯定将吸引更多人涌入槟城，促使人口激增。
市场人士透露，槟州政府自2010年开始批准SOHO项目政策时，指南内列明的要求的确比较宽松，不需建更多的停车位，而且发展献金也更低。

但州政府在惊然发现漏洞后马上亡羊补牢，开始紧绑SOHO项目的条例，自2012年过后，规定中廉价屋计划必须附带兴建一对一停车位条件。
至于SOHO项目则在未拟定新指南前，冻结批准新发展计划，以重新检讨发展商该给予的献金、每间单位的建筑面积、被鉴定的发展地点，以及所需兴建的停车位细节等。

鉴定稠密区蓝图
方振忠受访时透露，为了一劳永逸解决槟城州内SOHO问题，槟岛市议会已拟出一项未来的全盘规划。
“这包括鉴定州内控制商业区域，在稠密住宅区，如日落洞及峇六拜一带规划SOHO住宅区。”

他说，这项控制商业区域也将被列入槟城地方大蓝图宪报，新指南预料将在近期内作最后定夺及公布。

租金高近市区 雪隆住家办公室抢手
SOHO居家办公室，顾名思义应是小型住家办公室，在雪兰莪州巴生谷一带非常抢手。

尤端祥说，SOHO通常在市区、商业中心或办公楼集中区需求量高。
“吉隆坡和槟城不同，尤其是市中心的商业地段买少见少，因此，发展商在吉隆坡市区及巴生谷一带大事发展单位较小的SOHO，市场趋之若鹜。”

隆雪区交通拥挤，从居所到上班地点耗一小时车程是平常事，因此，很多发展商看准这个商机，在密集的商业区建SOHO单位，深受居家办公的单身族欢迎。

槟小屋换大屋攻市场
而且这类房产租金高，很多购屋者也乐于承担更多或更高的费用。

但在槟城这个弹丸小岛，一般人工作地点与住家通常距离5、6公里，使到SOHO居家办公室的魔法似乎无法发威。
在乏人问津下，有人则将小面积的SOHO单位，重新包装成较大面积的住宅单位出售。

限建于“控制商区”内
槟州掌管槟州房屋委员会的行政议员佳日星接受《南洋商报》专访时证实，槟州政府在冻结批准新SOHO发展计划申请的随后短短3个月内，迅速拟定一项“控制商业区”（Control Business District）的政策。

“控制商业区的定义是：往后任何SOHO发展项目，只能在州政府鉴定的控制商业区发展。”

他早前在受访时捎来喜讯，以槟州首席部长林冠英为首的槟州规划委员会（SPC）原本在6月30日举行会议，对SOHO重新拟定及检讨的指南作出最后的审核及定夺，以决定槟SOHO发展计划是否解冻。

但至今，槟州政府仍未对SOHO项目的新发展指南作出任何宣布，SOHO项目申请未被冻结。
佳日星也将与掌管槟州地方政府委员会的行政议员曹观友配合及协调，让SOHO项目计划解冻刻不容缓。

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新闻背景：门牌税房产年值门牌税率 门牌税是根据1976年地方政府法令第2条文，以房产年值（Annual Property Value或nilai tahunan）乘以门牌税率（tax rate或kadar cukai）而算出。 而所谓的年值实际上是指每年租金估值，也就是估算有关房产出租全年可得的租金总和，当中包含业主需承担的装修费、保险费及维修费等。 不同用途的房产，门牌税率不一，住宅比商用的房产低，而房产的用途主要是根据地契阐明为依归。 目前，槟城州政府向住宅征收的门牌税率是7.5%，商用房产是10.3%。

报道： 陈富全

u0508950

tboontan 发表于 26-7-2014 11:32 AM
重启搁置房屋经济价值（中篇）

屋理絮闹

产业周刊

购买商业房产原本就要有心理准备给更高的水电费，门牌税，地税，告上法庭有什么用？

condomx

u0508950 发表于 27-7-2014 09:54 PM
购买商业房产原本就要有心理准备给更高的水电费，门牌税，地税，告上法庭有什么用？

soho在大马的定位还是很模糊吧，究竟是办公室还是住家，如果一个单身女士，人家叫你上soho面试或谈生意，你敢一个人去吗？

u0508950

condomx 发表于 27-7-2014 09:58 PM
soho在大马的定位还是很模糊吧，究竟是办公室还是住家，如果一个单身女士，人家叫你上soho面试或谈生意， ...

以地契而言，它是商业房产。这在新加坡是不被允许的，因为商业房产不可以拿来居住。而且很多冷却措施只是针对residential segment

condomx

u0508950 发表于 27-7-2014 10:06 PM
以地契而言，它是商业房产。这在新加坡是不被允许的，因为商业房产不可以拿来居住。而且很多冷却措施只是 ...

大马soho单位内有厕所吗？还是像办公室一样要用外面的公共厕所？

u0508950

condomx 发表于 27-7-2014 10:10 PM
大马soho单位内有厕所吗？还是像办公室一样要用外面的公共厕所？

这个我不清楚，应该有吧？办公楼可以有厕所的，厨房就不知道。

condomx

u0508950 发表于 27-7-2014 10:13 PM
这个我不清楚，应该有吧？办公楼可以有厕所的，厨房就不知道。

其实有多少人会拿soho来当office呢？这里有没有人已经接收了他的soho单位呢？可以分享一下吗？

u0508950

condomx 发表于 27-7-2014 10:21 PM
其实有多少人会拿soho来当office呢？这里有没有人已经接收了他的soho单位呢？可以分享一下吗？

Kl 应该很多吧？不过这些管理费等等都比较贵。

citylady

condomx 发表于 27-7-2014 10:21 PM
其实有多少人会拿soho来当office呢？这里有没有人已经接收了他的soho单位呢？可以分享一下吗？

其实大家的Soho都变成了住家，没听到其它单位是出租做办公室。都有厨房和洗澡间。

condomx

citylady 发表于 27-7-2014 10:31 PM
其实大家的Soho都变成了住家，没听到其它单位是出租做办公室。都有厨房和洗澡间。

这也是我所猜的，一个单身女子敢去一个soho见陌生人吗？如果是去A级办公室就肯定没问题，不过去soho，什么都会发生在里面呢，毕竟里面还有床

citylady

condomx 发表于 27-7-2014 10:39 PM
这也是我所猜的，一个单身女子敢去一个soho见陌生人吗？如果是去A级办公室就肯定没问题，不过去soho，什么 ...

KL & Selangor 这一带，去迋迋看，有那么多的店屋和办公室单位其实都吊空在那。
几时轮到Soho。
还有买家在买Soho时，发展商都是灌输它是可以拿来住的。

wooyen

condomx 发表于 27-7-2014 10:39 PM
这也是我所猜的，一个单身女子敢去一个soho见陌生人吗？如果是去A级办公室就肯定没问题，不过去soho，什么 ...

有床会发生啥事咧?睡觉?
SOHO 早期是Duplex的,楼上居家,楼下办事(别想歪)
沒开门见床这回事,别想太多啦

tboontan

2014 房产新法章

• 封面故事
• 产业周刊
  

  2014-07-04 12:33 http://www.nanyang.com/node/632722?tid=688

房市降温措施酝酿发酵，投资者与业者在今年上半年纷纷勒马观望。

政府去年宣布的多项打房措施生效，加上不久前一些州政府推出的新措施，房产投资者如今要兼顾的环节更多。但也因为这些措施陆续生效，市场对于新法新例的阴霾逐渐散去。

下半年，投资者可以大步走，不必再担心不明朗或模糊不清而误闯陷阱。

我们找来熟悉房地产交易的亿达法务办事处创办人陈佐彬，和大家剖析2014年掀开的新法章。

上半年房市阴霾渐退散 下半场， 进攻！
房贷难批、预算案、消费税，是否让你在上半年对于投资房产有所顾忌？

在经历了谨慎观望的上半年，亿达法务办事处创办人陈佐彬认为本地房市的阴霾逐渐退散，下半年将是投资好时期。

他也从法律角度出发，为大家剖析投资房产的有利及阻碍因素。
“趁低买入，高价卖出”这个道理大家都明白，但如何掌握时机却成了最大的难题。

陈佐彬表示，房市过热问题一直备受人们关注，政府也不断以降温措施暂缓房市发展脚步，然而这些措施，却让购屋者以及业者感到困惑，也让上半年的房产进入冷静期。

11因素影响回酬
“今年的房产投资如同足球赛，也有分上下半场以及中场休息，场内的11个球员都是影响房产投资能否取得预期回酬的关键。”
配合世足杯的来临，他以足球赛比喻为房产投资的考量，深入浅出地解释影响房市投资的11大要素。

1.最低薪制提高成本
于去年1月1日落实的最低薪金制度，将西马地区的雇员最低薪金设在900令吉，及东马设在800令吉。这也引起企业界反弹认为薪金制度应与员工生产力挂钩，而不是直接订下统一标准。

陈佐彬指出，建筑与房产发展为劳动密集型领域，在最低薪金政策下首当其冲。
“随着劳工成本提高，发展商将成本负担转嫁予消费者，进一步推高房价。”

2.沿捷运房产潜力大
大吉隆坡计划下的捷运计划让人兴奋，不少投资者也看好捷运计划将带动一些地区的房产价值，因此，趁低价购下捷运路线途径的房产项目。
陈佐彬说，但投资者忽略了一个问题，如果相关基础建设项目延迟完工，那投资者在财务上是否拥有能力持有相关房产，直到基础设施计划完工？

他指出，购屋者需要做好心理建设以及财务准备，如果相关发展计划展延一年完工，要有心理准备面临房子空置一年的局面。
“另外，投资者在财力上，也需要做好规划，避免自己陷入理财困境。”

3.产业盈利税阻炒房
去年宣布新预算案时，产业盈利税由15%上调至30%，这项措施引起市场反弹，认为将重挫国内房市投资。
陈佐彬说，最大的问题在于税率主要是在每年的预算案时宣布，让投资者难以提早规划或改变投资策略。

“这就很像买了一张一年开彩一次的彩票，直到宣布的那一天（预算案），你才知道赔率是多少。”

他指出，其实产业盈利税在2007年之前就已存在，且税率在40%，但在2007年时，当时的首相敦阿都拉认为，我国房地产长期低迷，有必要扶持，因此豁免了。

“最近，产业盈利税的调整一直成为舆论话题，但目前最高的税率（30%），仍不及当年的40%。”

他说，提高产业盈利税并非坏事，因为这可阻止炒卖或将房产投资当做一场买卖游戏。

他指出，如果不想要承担高额税务，那不必短期内脱售，可以长期持有并且租出去，以租养房，等到时机来临时，才高价售出。

“如果每人将房产当做买卖游戏，那房地产只是建来买卖，没人使用或居住，这也违背了投资房产的初衷。”

4.分层地契法成焦点
城市地稀人稠，高楼住宅发展已成趋势，分层地契法令的实行也成为焦点。

在分层地契法令实施后，在房屋移交时，购屋者就可领取分层地契。

陈佐彬指出，在发展商移交房子时就可领取屋契，意味着购屋者必须缴付屋契转让印花税，这也是一笔不小的数目，对于年轻受薪族来说是另一个负担。目前的情况是公寓业主往往是在领到钥匙的几年后，都不需缴付印花税。

“这对投资者来说是好事，因为他们可以省下一笔钱，而且只要在分层地契发出前脱售房产，就不必缴付印花税。”

5.发展商保证金提高
以往，申请当发展商只需要缴付20万令吉的保证金，就可以加入房地产发展行列，但随着相关法令探讨修正，发展商未来的入门门槛大大提高，现金流也受到影响。

陈佐彬说，在建议中的修正案下，发展商必须支付的保证金为建筑项目发展总成本的3%。
“这将影响中小型发展商的现金流状况，发展大型计划更成难事。”

他指出，一旦建议通过，许多跨界发展的小型发展商或会因现金问题，不再涉足房产发展，当市场供应减少，房价势必扬升。

6.实际售价不利贷款
首相在去年预算案中宣布，未来发展商必须在买卖合约中阐明给予购屋者的优惠，以及不属于房屋的细项与费用都得清楚列明，银行只会根据实际售价衡量贷款数项。

他说，“实际售价”措施一旦落实，发展商必须在买卖协议中，必需将房屋装潢费用、电器以及折扣列明。在此新例下，大价扣除这些项目后，购屋者所获得的贷款将减少。

例如一栋房子售价为100万令吉，包括窗户、铁门与厨房壁橱的装潢费占20万令吉，那么银行将根据80万令吉的实际售价，最高提供90%的贷款。

他指出，落实这项政策，我国房市或许会出现如同中国的情况，即购屋者未来买下的或许会是一间连窗户、瓷砖都没有的“空房子”，购屋者必须另行花钱请人代为装修。

“不过，这项政策一样没有明确指示，房屋部也没有跟进行动，业者也在静观变化。”

7.消费税前快快置业

即将在明年4月1日开跑的消费税，成为各行各业的焦点，购屋者关注的问题是消费税如何影响房价。

陈佐彬指出，消费税实施后，房价势必飙升，所以在消费税实施前，是置业的最好时机。

尽管住宅类型房产获赦免，但别忘了在整个建筑过程中，涉及的建材、承包商、律师咨询以及其他费用等，都计入消费税。
“即使最终售价不必加上消费税，但随着成本增加，发展商会将因消费税引起的成本负担转嫁予消费者，最后依然是由消费者买单。”

至于商业房产，一早已言明不在赦免范围内，消费税计算模式也较为透明化，较不会引起争议。
不过，消费税最让投资者担心的是，这项措施提高了置业门槛，让资金有限的投资者无法购买多项房产。

他说，假设一间店屋价格100万令吉，6%的消费税等于6万令吉，加上商业房产无法获100%贷款，这意味着，投资者必须准备更多现金应付房屋首期与其他费用。
“房屋消费税的征收，是根据房产的用途划分，SOVO与SOFO等精明办公室类型的房产，均不属于住宅类型房产。”

8.利息承担未有定数
以往发展商以发展商利息承担计划（DIBS）为行销号召，在建筑期间替购屋者偿还房贷利息，但新预算案已将此废除，让不少有意投资房产的人却步。

陈佐彬认为，这项宣布存有很大的灰色地带，因列明11月15日后不能有DIBS，但11月15日之前获批的申请案，包括正在进行中的发展计划，仍可以继续进行DIBS。

对于这项措施，他抱持观望态度，他说，预算案讲词虽有影响力，但之后的跟进行动、执行时间，以及法令修改才是关键，但至今仍是个未知数。
“法令若无修改，那就很难实行，在国行方面，也没有明确指示。”

9.先建后售或难推行
前房屋及地方政府部长丹斯里曹智雄曾经倡议，要在2015年实施“先建后售”政策。

不过，至今也同样未有法令通过，在市场上，也只有少数财力雄厚的大型发展商，以此方式发展房产计划。

陈佐彬指出，“先建后售”的概念，主要是为了防止房产发展计划遭搁置，但在我国搁置房产项目比例相对不高，而我国市场也尚未成熟，难以全面推行这项政策。

“先建后售需要有充沛的资金支撑，对于小型发展商来说，资金取得不易，先建后售无疑让小发展商难以生存。”
他说，即使发展商取得银行贷款，相信利息也会很高，当房子建竣后，建材成本加上利息费用，将转嫁予购屋者，房价自然飙升。

目前的模式，是发展商先推介房产，吸引买家购屋，过后向银行借贷，银行会根据发展商建设进度付款，直至工程100%完成，才会将余款全数付清。

10.外资置业各州不同
外国人在我国置业底线设在100万令吉以上，但在执行上，却有一定的难度。
他表示，外国人置业对于投资者来说，是很重要的因素，因为这项政策决定了“卖家”市场的大小。

州政府决定“如果置业底线适中，业主可以卖给外国人，卖家选择更多。”
他指出，根据宪法，房地产与土地权限隶属于州政府管辖，所有关系到房地产与土地的事宜，主要听命于州政府的指示。

中央政府在这两项课题上，扮演着程序与统一性管理的角色，但不能干涉个人的买卖交易。
“这也就是说，中央政府虽有政策，但州政府却可以选择是否跟从。”

他说，目前我国每个州属都因经济环境不同，采用不同的政策。例如一早就已成为房产热点的槟城，在首相宣布前，就已设下100万令吉以上的价格限制；雪兰莪则将底线设在50万令吉以上。

一些州属如吉兰丹，则完全不让外国人购置房产，因此没有限制。

11.可负担屋供不应求
国人的薪资涨幅追不上房价涨幅，在近年来成为坊间的舆论话题。

为了达到居者有其屋的目的，政府推动可负担房产房屋计划，推出价格在40万令吉以下的房屋，让中低阶级受薪族有机会拥屋。

陈佐彬说，可负担房屋需求高，是极具潜力的市场，但私人界发展商为避免与政府的房屋项目竞价，而选择推出较高价位的房屋计划。
不过，政府的可负担房屋计划建设速度以及供应，始终无法满足市场需求，在供应稀缺的情况下，购屋者就必须提高购屋预算，购置较高价位的房产。

“政府的可负担房屋价位介于20万令吉至40万令吉之间，发展商一般会选择推出价格较高的房屋，避免与政府房屋竞价，让自己失去价格优势。”
陈佐彬说，在此情况下，发展商推出的可负担价位房屋，价格一般在50万令吉至60万令吉，无法购得政府房屋的人，唯有提高置业预算。

了解法律事半功倍
律师虽在购屋程序中扮演举足轻重的角色，但说到房产投资，却很少人会向律师寻求意见。

对此，陈佐彬持不同看法，他认为法律与置业投资的关系密不可分，如果没有法律，就没有房地产投资。
人们在置业投资前，若没掌握法律知识，恐将让自己陷入高风险中。

“在多项投资工具中，为什么投资房产历久不衰，那是因为有法律保障，在我国更有宪法保障你的产业投资权益，这使得房产投资的风险大大降低。”

陈佐彬举例，若让投资者选择到尼日利亚或新加坡投资，大部分人都会选择到新加坡，因为后者拥有完善的法律结构，执法单位执行能力成熟，能保障投资者的资产权益。
了解法律可以让人们更清楚自己的权利，也可避免付出昂贵的学费。

投资房产非买卖游戏
对于目前的房产投资热潮，许多人期待短期买卖为他们赚取高额回酬，完全没有将个人财务、市场状况，投资标的性质了解清楚，就贸然入场。

陈佐彬认为，房产投资不应被视为买卖游戏，房产投资应是租金收益，即使涉及买卖套利，也应该是在长期持有，且回酬率达到一定的水平后，才脱售套利。

“房产投资需要经营，许多短线投资者买入后，就期待短时间内卖出套利，但却没有想到万一出现变数，自己的财力是否足以应付。”

他举例，一些人会因为政府的基础设施计划将带来的经济效应而决定置业投资，但却没有将工程延误完成的因素考量在内，以致财务规划失算。
“房产投资应让房地产成为你的马，让它为你带来回酬（马车），而不是让马变成马车，那样的话，房产投资就会成了你的负累。”

了解你的马 才能走更远
路遥知“马”力，陈佐彬奉劝投资者在置业前，要先了解你心仪的“马”，到底是什么样的骏马还是驴子。

房市投资大热，市场上出现许多类型的房产，为不同需求、财务能力的投资者而设。

陈佐彬认为，除了大家熟悉的住宅与商业房产，还有保障租金、居家型办公室或精明办公室，以及休闲类型房产。
“许多人在房产投资中取得获利信心大增，就开始有了集邮心态，忘了评估投资风险，就轻易购置自己不熟悉的房地产，殊不知不同类型的房产，交易方式与赚幅都大不相同。”

例如工业房产，虽然拥有需求，但却并非人人适合投资，因工业房产不管招租或是脱售，都需要通过人脉网络，才能顺利以高价脱售。

再者，若不了解这个领域，就很难购得真正符合市场需求的工厂，到时，投资者就如同买了无马的马车，资产升值无望。

陈佐彬说，除非投资者了解相关房产交易的运作，以及市场的需求，否则，最好还是选择投资风险较低且受保障的住宅房产。
至于目前极为流行的学生宿舍或保障租金类型房产，他建议投资者谨慎选择。
“如果邻近的学府搬迁，或是房产租不出去，即使位于策略性地点，但房产在空置数年后，价值也会随之下滑。”

此外，一般学生宿舍型房产面积太小，不太适合家庭用户，日后若不租给学生，也很难脱售。

高租金回酬最重要
房产投资应回归基本面，以租养房有何不可？
陈佐彬认为，房产投资最终应是寻求租金回酬，之后才是资产升值回酬，但目前的投资方式却是以套利为主要考量。

随着我国朝向先进国目标迈进，房产价格将继续扬升，人们的负担能力将随之下降，如同亚洲其他先进国，在未来住宿模式将从拥屋变成租屋。

“投资者也应改变思维，如何在未来取得更高且长期的租金回酬。”

他说，与其选择投资新房屋发展计划，在房屋建竣后，投资者一起面临竞价与招租压力，不妨往社区发展成熟的二手房屋出发，寻找具有潜质的房产。

“黄金地区土地稀少，未来的购屋模式将以二手市场为主。”
购置二手房屋出租的好处是，购屋者可在房屋转手3个月后，就马上招租，即刻享有租金回酬，不必担心新项目完工后的多重未知数。

三季是置业好时机
什么人适合投资房产？只要你“Hold”得住，你就适合投资房产。

陈佐彬说，房产价格长期来说，呈扬升走势，只要拥有一定的持有能力，就一定能从房产投资中获得回酬。
“如果你的财力不足，那么就需要多想想看看，再作决定。”

他认为，今年上半年因去年底的各类负面消息，使得市场购兴暂时冷却，投资者与业者都在等候新发展，因此，首6个月的房市进度，不管是销售抑或新推介，都显得缓慢。
“在中场休息后，第三季将是出击的最佳时机。”

随着末季预算即将宣布，加上美联储或有行动，他认为，房市又将再次进入缓慢期，直至明年首季。

报道： 陈爱玲

tboontan

有錢人
買屋講豪氣

報導：張潔瑩   http://www.chinapress.com.my/node/538528

普羅大眾認為，大屋子里住的都是有錢人，那是因為有錢人才買得起大屋，也有人說過，要成為有錢人，就需以有錢人的角度思考。

有錢人的抉擇為什麼會讓他們變得更有錢，或許就是因為根據所掌握的致勝觀念做決定，固執己見、憑直覺投資會讓原本有錢的人一夜之間變沒錢！

專家提醒，世界上能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考的人多，若依直覺率性而為的投資方法可以賺錢，有錢就不會是少數人的專利。

就因為靠直覺行不通，社會上才會出現成少數富者愈富、多數貧者愈貧的M型社會，若投資房產獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！

有錢人購屋以地段、大屋為投資的優先考量，購屋時有以下5種絕對不會犯的錯誤觀念，大多數人需要打破以直覺投資迷思，才能順利躋身有錢人之列。

有錢人購屋觀念1：不會先買小屋，后買大屋
　

一般人會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大、循序漸進，此作法只會讓自己終其一生頂多有個棲身之所，卻無法從投資購屋中賺錢，最后獲利的不是自己，而是長大后的子女，最糟糕的結果是歸于政府。
　

小屋雖便宜，增值空間卻有限，每次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，而且除非出售小屋后，不再投資房產，否則賣小屋換大屋，不但無法獲利落袋，反而還要投入更多投資資本，一時三刻無法獲利。
　

其次，這類購屋者房屋多自住，房子愈換愈大也會捨不得出售，專家勸告，“自住”和“投資”是兩回事，若想要自住，應照本身經濟能力由小而大；若想投資獲利則需和自住房屋分開，要由大而小，等到一次景氣時，即可出售獲利。

有錢人購屋觀念2：不會先買郊區，后買市區
　在房價貴的台灣，民間流傳著一句話：“只要台北一張床，不要台東一間房”，顯見地區在房產投資中的重要性。

　不過現在一般人購屋靠直覺且依照本身經濟能力，在吉隆坡房價貴前提下“只好先買週邊城市”房產，就自住角度來看，這也是迫不得已，但就投資角度而言，就是一種風險極大的錯誤。
　

眾所週知“地點”是房產投資的關鍵，所謂郊區則是地點離市區較遠的地方，區位不佳；其實，區位不佳就代表未來增值空間有限。
　

在此前提下，無投資經驗的購屋者因週邊房產價格便宜而購買，后來現金卻遭套牢，畢竟即使有增值潛力的房產，等到真正投資獲利，至少是10年后的事了。更可怕的是，間中發生一些變化，例如該開的捷運不開了、該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。


有錢人購屋觀念3：不會先買二手屋，后買預售屋
　很多人考慮購屋時，會覺得現成二手屋比較好，且價格跟預售屋差不多，買得過！不過卻忽略了二手屋投資前必須先投資大筆資金，然后坐等增值，是一種以大賺小的投資模式，投資獲利機會較低。
　

倘若每次景氣約7年至10年，在等待時間中每天都需支付機會成本（opportunity cost），即使中間有租金收入，扣掉利息可能有賺頭，最后都抵不過銀行利息的漲幅，其中尚未包括需支付的稅金及維修費用，甚至租戶欠租的損失。
　

反之，買預售屋可以小博大，儘管價格會較高，不過在未來3年至5年內僅需支付房價15%至30%，倘若期間出售僅需承擔房產盈利稅，便可坐收其他增值幅度。

有錢人購屋觀念4：不會先買景觀，后買區位
　一般人依靠直覺思考購屋，總認為有“景觀”（view）的房屋會有較大增值空間，所以每當廣告打出景觀住宅，總能吸引許多人趨之若鶩，但事實上景觀的價值是必須加以檢驗的。


　一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋好，但真正的問題是，哪種景觀能讓房屋增值？
　就投資角度而言，郊區景觀是不值錢的，即使幾乎每戶都能看到青山綠水，入住的人不多，房價漲幅亦有限。


　秉著物以稀為貴的原理，景觀要值錢就要稀有，市中心的景觀如雙塔樓，才是稀有景觀，越稀有才越值錢。
　相對地，如果在郊區，景觀就不是稀有品，幾乎每戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候景觀就不值錢了。
　對于有錢人而言，一定是先選區位后選景觀，在A級區位的A級產品，必然是東方不敗，A級區位的C級產品也是另一種會增值且可獲利的產品。

有錢人購屋觀念5：不會先買建材，后買品牌
　所謂“外行看熱鬧，內行看門道”，一般人靠直覺購屋，總認為房屋建材用得好就一定愈增值，所以只要看到售屋廣告上“四面石材，進口設備”就芳心大動，殊不知選房產非選城堡，具有未來性的房產才具有升值潛力。
　

過去建築師訓練以城堡為教材，大量採用石材，現在若要讓人住得舒適、冬暖夏涼，節能省源已成為世界主流。很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的“新好宅”已逐步出現。
　

因此有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉至對品牌的重視，擁有好名聲的發展商更有資本掌握未來設計及建造趨勢，讓投資的房產升值，故多數知名發展商的計劃才能經得起時間的考驗。

tboontan

新屋计划放缓
二手产业明年料热卖

• 全国
  

  2014-08-09 08:25 http://www.nanyang.com/node/640677?tid=460

（新山8日讯）马来西亚产业中介协会（MIEA）主席西华山卡尔预计，2015年将是二手产业市场的蓬勃期。

他说，他看好明年第一季度的二手产业市场会开始兴旺，但在消费税于明年4月落实后或会短暂走低，惟之后相信又会蓬勃起来。

他说，在过去6个月，二手产业市场出现相当大的变化，一些发展商已减缓或重新规划新房屋计划，二手市场因此兴旺起来。

他今日出席柔州首届二手房产展销会开幕礼，随后在记者会上这么说。陪同者包括该会柔佛分会主席维鲁以及开幕人马银行产业抵押贷款执行副总裁潘玉婵等人。

槟隆最明显他说，据他向发展商了解，一些新房屋计划已重新规划、不会一次过推介过多房产，以及改向兴建建筑面积更小的房产。

他说，这种情况在槟城和吉隆坡最明显。

他指出，消费者可以在二手产业市场找到便宜30至40%的房产，省下的钱可以用作装修，为产业增值。

青年应先买可负担屋

西华山卡尔建议年轻人，先买自己能负担的起的房产，接着才追求产业升级。

他说，屋价不断提升，年轻人锁定的高价房产将难实现，年轻人应该退而求其次，不要一味的等储备够钱和坚持买理想的高价屋子。

他举例X时代的思维追求Y时代的屋子，永远追不上屋价波动，年轻人最后只能一直租屋子。

他说，2013年的产业交易量下降10.9%，但成交总值却增加6.7%。

他说，市场甚至出现一种情况，锁定屋价即使不卖也没关系。即便是消费者敢于投资这些高价屋，消费者可能面对资格不够、贷款不批的风险。