吴明权：避免遇产业泡沫租不出
买屋投资须备年开销 2014-07-14 09:38 http://www.nanyang.com/node/634858?tid=460
（八打灵再也13日讯）投资者在购置任何产业前需备有足够应付2年内开销的资金，以免万一遇上产业泡沫房产无法出租，也不会陷入严重损失。 资深房产分析员拿督吴明权提醒，投资者在任何投资项目前，都必须确保本身拥有丰厚的资金，足以在购入产业项目作为投资后，所必须支付的开销费用。
他今日在2014年房地产投资大会针对“产业泡沫：是迷思或事实”发表演说时指出，在作出任何投资前都必须想清楚本身的资金是否充足。
“在产业泡沫来临时，资金是用来支撑整项投资的主要因素。”
遇危机更难借贷
吴明权也说，若发生产业泡沫危机，许多银行将会调整房屋及个人借贷的条款，因此许多投资者就会面对无法借贷的问题，而无法做出投资。
他续说，对于已经购买产业的投资者，在产业泡沫期间必须面对产业无法出租的问题，而必须寻找大笔的资金来支付贷款，因此资金是很重要的项目。
他认为，投资者所具备的资金必须足够应对2年内的开销，这才能确保投资者在面对产业泡沫期间，不会面对严重的亏损。
趁早投资回馈更多
著名专业投资者陈垡遄认为，产业泡沫不会对产业投资带来很大的冲击，反倒是最适合购置产业作为长久投资计划。
他指出，全球曾经面对多次的经济风暴，引发了许多有关产业泡沫的揣测，但依据现今阶段的产业前景来分析，各种的经济风暴没有导致产业泡沫出现。
他说，投资者在作出任何一项投资前，都必须考量到有关兴建计划的地理、价值、人流及长久投资用途，因为这些考量将促使有关投资者不会面对严重的损失，及从中赚取更多的投资。
“投资者在购买产业时，要观察有关地点在哪里，该兴建计划的周边有什么大型的交通便利及大型的商场，这些都是决定你的投资是否能赚钱的考量。”
他建议，若投资者有意作出产业投资计划就必须要趁早，因为这样才能赚取更多回馈。
“在计划没竣工前，你以最低价买产业，在完工后再把产业以更好的价格出售，这样就能赚到更多钱。”
政经发展决定回酬
另一主讲人是国际知名投资者山‧萨伊德，他认为，政府的政策及国家的经济发展是投资者优先考量的投资因素，因为这将决定他们的投资是否能获得丰厚的回酬。
他说，指出，一个国家的经济发展很好就会吸引很多的投资者，再加政府所推出的经济政策能协助投资者在投资项目中赚取更多的回酬。
“如果政府积极推出经济政策，就意味着这个国家在发展，那就会有很多外国投资者来这个国家，所以这是很好的投资关注项目。”
钱存银行不如置产
他举柔佛依斯干达发展计划为例，指这是一项很好的计划，因为这项计划将能吸引更多的外国投资者前来投资，所以该计划的周边建筑物的价值将会在未来不断增值。
他认为，投资者与其把钱存放在银行，倒不如寻觅一个适合兴建计划作为投资计划，尝试通过投资该兴建计划来赚取更多的回酬。
巧手让负资产变黄金
英国Wealth Dragon的联合创办人黄云森（译音，Vincent Wong）指出，产业投资有一个策略，就是如何把握时机把别人的负资产，通过低于市价的收购成为本身的资产。
他说，能带来盈利的产业才算是资产，否则就是业主的负资产。
他说，如果每个月要缴付房贷，这产业其实并不是你所拥有，而是银行，一旦你面对财务困难，无法缴交房贷时，这产业就成为你的负资产。
因此，他认为，投资者要懂得把握时机，把他人的负资产变成自己的资产，从中赚取盈利。
“例如，产业的市场价值是50万令吉，向银行贷款的总额也是50万令吉，因为需要将利息计算在内，当物主无法承担贷款时，你（投资者）可以选择去接收其产业和贷款。
租赁出售增现金流
“如今贷款变成你的负担，需要现金流去偿还贷款，在这情况下可以考虑使用以租赁来出售，也就是‘rent to buy’策略，提供选择给租户，在特定期限内以特定价格卖给租户。”
他今日是在2014年产业投资大会，与出席者分享“如何在大马以低于市价20%的价格购买房屋”，教授投资策略。
他说，产业投资需要注意的风险分别在于融资或财务状况、税务，包括产业盈利税和可能出现的产业泡沫。
缺钱投资可找“富友”
亿达法务办事处创办人兼执行合伙人陈佐彬指出，若有意投资却缺乏资金的投资者，可“打富裕朋友的主意”，游说他们拿出资金让你代为投资，最后形成双赢局面。
他在2014年房地产投资大会针对“融资领域：攀升或下滑：银行考虑的标准”发表演说时指出，一些富裕者可能对投资项目缺乏理解，这就成为了屋业投资者吸纳资金的机会。
他说，一名精明的投资者若不想投入太多资金来开拓投资大计，只需游说身边较为富裕的朋友出资让你代为投资。
“投资者只需拥有准确的投资计划，然后把这个投资计划编成一个致富故事，再把这个故事推销给身边富裕的朋友，鼓励他们把资金拿出来给你去投资，你则从中抽佣，这是一举两得的局面。”
准备充足贷款不难
产业估价师倪川鹏指出，许多投资者向银行申请贷款时，总会遇到许多阻碍，这些皆因投资者没准备完整的资料造成。 他说，许多投资者在寻觅了理想的投资房屋后，会即刻前往银行要求评估房贷价格，但银行所给予的价格往往与投资者所想象的有很大差距。
他建议，在准备前往银行进行评估前，投资者必须先拍摄房子的外表及内部，并搜集屋子的业者资料及该屋子周边的产业发展。
他认为，只要提呈完整的房屋照片、该房屋业者的资料及房屋周边产业发展，便可协助银行更准确的作出一个价格评估，这样可以省略更多时间。
国行升息助冷却房市
B.I.G.董事陈垡遄认为，国家银行宣布调升0.25%隔夜政策利率（OPR），对房地产投资者带来的影响不大，惟相信多少有助冷却市场。 他指出，贷款基本利率在调高至6.85%后，一般上贷款者会采取的行动就是延长摊还期限。
至于房地产投资市场，陈垡遄说，在政府过去多项的打房措施，再加上国行升息，市场将会出现放缓的现象。
他认为这是好的现象，因过去两三年房地产市场太热。 “我们也不希望会像迪拜那样，投机的活动太多。”
陈垡遄也是土地发展顾问。
他是出席2014年房地产投资大会，主讲“通过土地和商业投资来赚取大盈利”后，受询时这么说。
盲目投资土地很危险
他指出，土地投资和房地产投资其实是同一类款，投资者在了解和关注的要项都是一样，最终是要能够将土地或产业售出。
“土地投资属于最上游的产业投资，通常投资者都是从投资公寓开始，之后到排屋、商店或办公室，最后就是土地。” 不过，他强调，在没有知识和专业人士提供意见下购买土地是十分危险的，因投资者需要厘清土地买卖涉及的条例和条款，包括什么土地能作为什么用途。 他在会上以满家乐作为例子，分析该地区如何蓬勃发展。 他说，该片土地成为黄金地区，主要是因为附近有三所国际学校，而且比邻有已经稳健发展的城镇，再加上满家乐这片土地吸引许多著名的发展商前往发展，兴建商店、公寓等。 “此外，满家乐通往新巴生谷大道和西部疏散大道十分方便，也是促成该地区房地产发展迅速的原因之一。”
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发表于 9-7-2014 04:24 PM
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