房产投资，小刀锯大树。

Nicholas-Lim

hooi1983 发表于 31-10-2014 01:28 PM
我老婆名下只有一间，所以还可以 loan 90%，不过她没有收入，fulltime 家庭主妇。
收入还不是很高，每个 ...

你老婆名下的屋是不是现在自己住的，要开回quota，有很多方法，就直接也是利用租金，但是加上你老婆现在没做工，开回了可能也不够，你真想买的话，最坏打算可能要安排假粮了。。。你因该预算两年后对吗？从现在开始慢慢安排，有或者找些兼职，提高真正收入，比较有帮助。我其实想呼吁刚出来工作的人，别急着买房自住，想要以后可以不停买房，第一间就要买来投资，自己先租房间，降低自己的负担。赚到后再买一间来自住，一间来投资，以酱子的方式来帮自己制造holding power，接下来的路程就不会那么辛苦了。

Nicholas-Lim

RevoRep 发表于 31-10-2014 02:45 PM
大大，想请问一下。

如果注册了 Sdn Bhd, 请问注册ssm 时公司的生意性质要放什么呢？ 任何性质都可以吗 ...

大大，sdn bhd其实公司性质放什么也都能买产业，哪有规定公司做什么才能买产业呢？但如果你要比较清楚，性质可以放投资公司，加管理啊什么的，那么以后还想干点什么也比较容易。其实如果你不是hard core invetor的话呢，你都可以放在一间公司。其实如果要真正刮分，在你买产业时，认为自己要长收的，就是只租不卖，你可以放进同一间公司，买来要卖，转手的，你可以每次用一间新公司买，一间hold一间，好处是你可以将公司直接转名到买家，产业还是属于公司的，只是老板换了。就算是可能公司保留，只卖产业也是可以的，然后公司卖了产业，赚到钱一样可以用同一间公司买产业，都没有问题。
通常银行要看公司过两年，你其实可以向秘书楼购买两年以上的空壳公司，公司没有transcation的话，银行就要看股东的financial background来批loan了。现在通常用公司买产业，比较好玩的都是商业产了。

Nicholas-Lim

yisiew 发表于 31-10-2014 05:07 PM
请问你认同把房子供完了，才买另一间吗？我是保守派，我是这么想的。

你要调整你的思想了，把房子供完，要用多少时间才能买第二间呢？那就不符合小刀锯大树了，变成大刀据小树了。。。房产投资你用生意的想法去管理，基本上比做生意还来得轻松。Tony Fernandes当初用RM1买下了负债的亚航，他也向银行借了好多钱来还债和扩展业务，其实他一路来在卖未来的机票，做的就是create cash flow，有了cash flow，债根本就不是问题，然后也可以再融资再扩张生意。房地产也是如此，有了租金（未来一年收入有了）如果还贷后还有positive cash flow，那就是一个稳定的生意了。如果你借更多的钱来盖你之前欠的债，你很快会陷入惨境，但如果你借钱来帮你生更多的钱，那有什么问题呢？即使租金只够刚刚好盖过installment，也是很好的，因为产业增值后那里还有一个可观的利润。
你要把房子供完后再买第二间，你恐怕会追不上房价了，因为我也不知道你可能要用十到二十年才供完，有钱例外。到时若房价3-5百万一间，头期你能负担多少，而且银行会根据年龄来减少贷款年份，对投资者来说不是好事。

Nicholas-Lim

Ashahi18 发表于 31-10-2014 10:50 PM
樓主您好，請問有聽過UOA的KENCANA SQUARE嗎？
OFFICE LOT是否值的投資，想知道您的看法。

我没有去study叻，可能帮不到你。对不起了。。。有哪位大大能帮帮忙或分享的话，小弟感激不尽。

Nicholas-Lim

M4A88T-M-LE 发表于 1-11-2014 01:20 AM
觉得很难有postive 500. 二手房的value本来就很高，更难有postive 500... Subang ss17empire 那边，有双层 ...

还是会有的，这是肯定的，只要你肯找，或要善于创造市场，超过两千都有！

M4A88T-M-LE

Nicholas-Lim 发表于 1-11-2014 12:45 PM
还是会有的，这是肯定的，只要你肯找，或要善于创造市场，超过两千都有！

想不通哦，能给个例子吗？如何找到postive cash flow这样高，是新业还是旧区？

还有喔，sdn bud每年audit都几千块了，算你的租金cash flow positive 几百块，每一年都拿去audit了不是吗？

newkickyau

M4A88T-M-LE 发表于 1-11-2014 03:44 PM
想不通哦，能给个例子吗？如何找到postive cash flow这样高，是新业还是旧区？

还有喔，sdn bud每年au ...

合法例子有好像靠近大学的， 靠近工厂的， 靠近学院的，靠近新加波的。。。。。 不合法的就更多了

旧区新区没关系， 有人租有demand 就可以了。最重要的是要努力去找和观察。

lww2014

大大你好，我想买件房子来投资。。。之前没有买过房子，你们的帖子我全部看完也不是很理解

之前看到广告 Puchong 那边有新公寓只是卖400K，其实买的过吗?
像我这样只是打算买来租出去的应邀注意什么呢？
麻烦解答

mygarage88

Nicholas-Lim 发表于 31-10-2014 10:07 PM
廉价屋也是不错的选择，其实很多人会忽略一些flat楼，roi 可以高达10%的~然后很多屋主都不懂市价，很容易 ...

大大，有positive的agent会介绍吗？我找了好久哦

mygarage88

newkickyau 发表于 1-11-2014 12:03 AM
哪里都有， 有 positive cash flow 过RM500 的就买

大大，你好神。我找了好久都没找到。好的agent难求啊。有没有介绍啊？

hooi1983

Nicholas-Lim 发表于 1-11-2014 11:55 AM
你老婆名下的屋是不是现在自己住的，要开回quota，有很多方法，就直接也是利用租金，但是加上你老婆现在没 ...

看来提高收入还是就好的办法

yisiew

Nicholas-Lim 发表于 1-11-2014 12:39 PM
你要调整你的思想了，把房子供完，要用多少时间才能买第二间呢？那就不符合小刀锯大树了，变成大刀据小树 ...

万一我买的房子租不出怎么办？需要大笔维修费怎么办？我现在买的condo，rental不能cover我的monthly installment。而且几个月租不出去了。agent叫我维修这家，维修费也是一笔钱。。。现在有几个驾lorry的印度人要租，我就怕later他们给不起。

yisiew

newkickyau 发表于 31-10-2014 11:47 PM
那是一间距离大学1.6km 的单层排屋，租给10个学生一个 RM150 -RM160 就有1500-1600 了

你一定是把房子分割了租出去，这是没有safety measure的，火灾发生是很危险。我个人不会这么做.

davemy

大大， 想请问一下kota dmansara靠近segi一带的产业投资的过吗？kota damansara前景你看好吗？谢谢你的分享。。

newkickyau

yisiew 发表于 3-11-2014 09:46 AM
你一定是把房子分割了租出去，这是没有safety measure的，火灾发生是很危险。我个人不会这么做.

你一定是把房子分割了租出去，这是没有safety measure的，火灾发生是很危险。我个人不会这么做.


你的 “一定” 会盖着你的眼睛和学习能力。。。让你的潜力发挥不到， 小心.

万一[size=15.5555562973022px]我买的房子租不出怎么办？需要大笔维修费怎么办？我现在买的condo，rental不能cover我的monthly installment。而且几个月租不出去了。agent叫我维修这家，维修费也是一笔钱。。。现在有几个驾lorry的印度人要租，我就怕later他们给不起。

[size=15.5555562973022px]   


你的 “万一” 会盖着你的眼睛和学习能力。。。让你的潜力发挥不到， 小心.

newkickyau

mygarage88 发表于 1-11-2014 09:44 PM
大大，你好神。我找了好久都没找到。好的agent难求啊。有没有介绍啊？

不关agent 的事的，是你的知识和经验有多少才重要， 多看屋子及认识人和增加见闻吧！！

yisiew

newkickyau 发表于 3-11-2014 12:00 PM
你一定是把房子分割了租出去，这是没有safety measure的，火灾发生是很危险。我个人不会这么做.[/backcol ...

当然，我不是什么投资者，我买多间房子，只想以后给孩子留个房子。我们是按步就班，把房子还完了才买第２间。

itmy

楼主，看了你所有的贴应该是有一定经验的人了。佩服。。

我本身已有了4间作为投资，现在要更上一层楼，就是融资问题（30%downpayment）。一直有听说开公司，可是到目前没有足够资料如何做。
1。新公司如何融资。
2。应该把我手上的转去公司还是公司重新置业

多谢高手的高见

dreamerkid1986

我很好奇楼主，70%房贷，头期却付出不到2% cash, 现在的建筑期间都需要开始供期和利息了吧！我这里是新山区。看到new project的楼房都卖得比landed还要贵。投资潜力好像比不过kl。你有什么看法

Nicholas-Lim

M4A88T-M-LE 发表于 1-11-2014 03:44 PM
想不通哦，能给个例子吗？如何找到postive cash flow这样高，是新业还是旧区？

还有喔，sdn bud每年au ...

大大，我在房产投资的看法，就像做生意一样。你用投资角度，可能你认定租金回酬都在5% - 10% 左右，买卖可能屋价的20% - 50% 左右。如果你认定后就会阻此你再去想办法更上一层楼了，这些都是一般人看待房产的眼光。因为很多都不在这行里面，当你们踏入越深越久，你们就更能看到他的潜在利润和升值空间，你也会接触到很多人如何用房产创造新市场。大有大做，小有小做。除非你打算在房产投资奋身，不然很多我讲了，你可能会去想一想，那么你就可能会跳不出你现有的框框，然后很难理解他们在房产的做法了。

先回你sdn bhd的问题，再给你个例子让你懂那些投资产业的人如何创造自己的市场。
sdn bhd每年都要给secretary 和 audit，差不多两三千块。每一个生意都要，但你别忘记，这audit能让银行承认公司收入，然后贷款给公司，你在产业赚到的钱，说真的，远远不止这两三千吧。。。（生意不包赚，但是audit钱你也要照给啊）以前会开公司来买产业，很多人也买房屋，但公司房贷减低后，现在比较多的是买商铺。

你发现到在kl很多地区的商铺，比如说budget酒店，茶室，咖啡厅，自动dobi，或商铺宿舍等，这些都是利用房产再创造市场机会，再卖给生意投资者。如果他们create出来的生意持续赚钱，下一棒就好，但很多都是制造假象。例子：现在为了减低人工费，很多慢慢转态，用自动dobi当烟雾弹。做法很简单，找一间平平无奇，如果可以低于市价的商铺为佳，普通价也行，若RM1.8m， 找6个朋友合股一间公司（向secretaty买过两年的为佳）一人rm300k将商铺用cash买下，用cash的当时再压卖主，可能1.7m左右。买下后还要装修，哪来的钱呀？别急，公司已经有了一间市价1.8m的产业了，向银行融资咯（refinance），拿50%出来都有900k，这里的钱可以买另一间新产业，然后拿用些钱装修店， 装修到天花龙凤都可以，但实际做点简单装修，然后再买自动洗衣机可能8 - 10台（可以的话谈贷款）以保留更多的现金在手，其他现金再作holding power，可以回供三四年为佳，那么自动洗衣店就出来了，洗衣店当然可以的话用另一间公司来经营为佳，要丢租金进去也可以。好了，现在有自己的商铺+洗衣店，市场被创造了，然后接下来要做的是卖生意+商铺，卖商铺一年内可能卖回rm1.8m，但生意加商铺，可以卖2.2m 到 2.4m，当然卖的时候委托agent，篇美丽的故事给agent听，什么移民啊，什么离婚啊，什么要拿钱买地等等，agent都会帮你修美，然后再告诉有兴趣的买家，买店还有生意。你的出路 多了很多，可以选择卖商铺而已，或者生意而已，又或者两个一起卖。你用多少钱来转呢？从头到尾只是那rm1.8m。数目是个大概，在前面用cash买下来，能省多少省多少，refinance后什么律师费用杂费等都回来了。这些都是典型的商铺投资的玩法，所以你看到很多店开了一年到两年关门，其实其中目的已达到，风险已经转移到下家了，你们看不到而已。生意能继续走下去最好，不能走的就关门，至少接手的还剩下商铺，好彩的顶两年后，商铺价位再提高，对接手的起码还有点安慰。
这只是一些的商铺而已，condo的也有，大型的也有，这就是市场创造。很多人不懂怎样投资地产，但会做生意，手上有钱的，觉得可以就将生意买过来，考虑到还有商铺一起买，知道以后会升值，很多人就买了。没有对错，不是在欺骗，是房产另一个观点，创造生意最艰难的开始已经走了，谁要守，就让他们守。