Author: kakashit | Publish date: Thu, 14 May 2015, 01:19 PM
Kesas，全马其中一条最繁忙的高速大道，由巴生港口直通到云顶。 到了Awan Besar收费站，也就是Bukit Jalil，Old Klang那一带，你会看到很多刚起好的公寓，都是中高端的，很美一下。（以上图片是谷歌街景，取景于一年前。）
由于我经常有经过那个toll，每次我都会很好奇的望着那些公寓s。 早上经过，我看不到阳台有人晒衣服；晚上经过，没有多少间的灯是亮着的，停车场更是寥寥几辆车而已。 这些楼盘都已交钥匙入伙半年有多了，然而四周还有很多楼盘还在起着。 报纸不是整天讲房产供不应求的吗，为什么有那么多的空房子？ 马来西亚的房子都是先售后建的，所以是先有需求而后有供应。 这些空置单位都是有屋主的，没有人住，就代表这些屋子是拿来投资的。 这里是吉隆坡的缩影，而吉隆坡是整个马来西亚的缩影
投资和“炒“只是一线之差 投资房产只有两种赚钱方式，一是收租，二是增值。 或者是一边收租一边等房产增值。 房子空着就代表几种可能性。 一，租不出 二，卖不出 三，租不出，也卖不出 四，不租，等增值 这些屋子每个月都是要还供期的，所以第四个可能性很低。 怎样知道房产已经被高估了？ 其实房产也可以用本益比来看是否被高估了 假如你的单位要价500k，而月租是2k，年租就是24k， 这500k就是你的price，24k就是你的earning 所以你的房产投资的PE是21倍，用冷眼的说法，就是你要用21年的时间来回本。 PE调转来看就是Earning yield，屈指一算才5%罢了。 酱高的本益比必须要用高盈利成长来justified，那么earning也就是租金会起吗？ 现在的情况是新的楼盘都还没有住满人，而后面还有很多楼盘排队竣工。 经济学最基本的概念，供给多于需求，租金有能力起吗？ 要知道房市是否被高估只需看租金和房价是否脱节。 既然租金不能增长来justify房价，那么房价就要倒过来下跌来justify租金。
让我告诉你一个媒体不敢告诉你的秘密，嘘… 记者的任务不是要把真相告诉读者吗，为什么我们每天驾车经过那么多的空城都完全没有记者报导？ 有，不过只有非营利机构肯报导--Journeyman picture 每天我们一翻开报纸，隔几页就是一则整页的产业广告，你可以看到该Semi-D四处鸟语花香，有比基尼女郎在泳池游泳，然后车房停放的都是宝马奥迪。 这些广告放在全国版，每天至少都要五位数的广告费。现在的地产商就是报社的米饭班主。
最敢讲真话的锋芒报就算敢得罪1mdb、JhoLow，都不敢得罪地产商。 发展商希望看到他们的产业广告隔壁的新闻报导写着《建竣公寓八成单位未入伙，恐现房产泡沫》吗？ 偶尔，报社也会找一些专家来谈谈房地产的状况，好让你“掌握”，“理解”现在的房市。 他们找的是什么样的专家？ 地产公司的老板，房地产专家，都是靠房地产找吃的人。 当然这也解释了为什么2008年次贷危机，公众完全被蒙在鼓励，因为少了主流媒体的真相报导，多了很多的“专家”误导。 政府更加不希望房产跌价，因为地都是政府的，对于政府，地的成本就是零。 什么都不用做，单单是卖地，就有税收了。这就是为什么国阵千方百计都要重夺雪州。 然后政府又可以假假起可负担房屋，你看我有为人民做事呢。 其实政府从头到尾就只是把地从政府转移给私人，根本就不用出一条毛。 巴菲特曾说过：“Don’t ask a barber if u need a haircut” So what’s the lesson？ Don’t ask a 地产佬if u need a property
如今我就要替天行道，做大马房地产的末日博士，告诉你这个真相，好让你醒一醒。 我们的思想已经被主流媒体洗脑，而媒体又受控于广告商，整个产业链环环相扣，所以也难怪我们会产生羊群效应。 这是一个没有人想要推到的纸牌屋，然而它又是那么的脆弱…
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发表于 14-5-2015 04:06 PM
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