马来西亚新山地区潜在供过于求需要将近16年才能卖完

近走低飞

近期的马航失联事件,再次让马来西亚成为中国人关注的焦点。马来西亚,究竟是中国人进行房地产投资的“天堂”还是百慕大?

　　马来西亚是房地产商宣传所称的中国人购房投资“天堂”:没有限购、价格低廉、低贷款利率、医疗教育等公共配套完备,甚至有着“第二家园”的移民计划,可以从马来西亚直接办理到达第三国的签证。

　　对开发商来说,“马来版深圳”的新山低价土地,让他们确信,大马是个躺着都能赚钱的地方。

　　为了帮助购房者和开发商规避“触礁”的风险,《每日经济新闻》记者亲自赴马来西亚第一线,用十余天的时间,对当地的房地产市场进行详细调查,并将连续两期,分别从购房者和开发商角度,来剖析马来西亚楼市。

　　出租车行驶在马来西亚柔佛州新山市机场通往市区的高速公路,司机将车开得飞快,但千万不要因此断言,这是一个讲求速度的国家。准确地说,在这里诠释“速度”二字的是来自中国的开发商。

　　马来西亚柔佛州新山市,是《每日经济新闻》记者展开此次马来西亚房地产调查的第一站。这座位于马来西亚半岛最南端的城市,与新加坡仅相隔一道柔佛海峡,纷至沓来的中国开发商,将让“新山在未来成为 ‘小中国’。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙如此说道。

　　然而供应端的“中国化”,并不意味着需求端也能实现“中国化”,摆在新山面前待解的问题是,如何实现平衡。当地的中国开发商目前所获得的可建面积已经超过769万平方米。若按照当地去年的销售总额和销售均价评估,当地需要16年才能消化完毕。中国式的“鬼城”会不会在马来西亚再度出现,这将是已经和计划在马来西亚购房的中国买家将面临的最大风险。

　　潜在供应超过700万平方米

　　翻开马来西亚的地图,第一眼想要寻找的城市一定不是新山,而是吉隆坡、马六甲、沙巴等热点旅游城市。然而,新山的平静被一个售楼处打破。

　　在当地一位开发商眼中,这座售楼处的体量足以超过新山其他数十个项目售楼处加起来的总量。他们甚至不敢想象,售楼处中还可以拥有泳池、健身房、网球场、美食街。这些在中国司空见惯的配套,在马来西亚足以称之为“奢华”。

　　“从来没有见过,大家甚至都把它当成公园,周末都会带孩子去玩。”在前往碧桂园金海湾项目的路上,马来籍司机对《每日经济新闻》记者说道。

　　司机说着,抵达了目的地,指着项目入口巨大的人造海洋风情的景观,对记者说,“现在这里几乎没有人不知道CountryGarden(碧桂园英文简称)”。

　　的确,这座前所未见的奢华售楼处让马来人第一次感受到房子还可以这样卖,不管买不买,他们都要到这里来开开眼。

　　紧接着,碧桂园用近万套的供应量在这个市场画上了更大的一个惊叹号。

　　9500套,是碧桂园金海湾总共三期的推盘量,项目还包含一个6万平方米的商业配套。据项目销售人员介绍,目前该项目售出60%。此前有报道指出,碧桂园开盘不到一年的成交额已经超越了新山市以往全市成交的水平。

　　“在我们来之前,新山一年的成交额也就是在60亿元左右,如果从销售业绩来看,我们已经成为当地最大的开发商。”碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声在接受《每日经济新闻》记者采访时说道。

　　据了解,碧桂园以约468万元/亩的价格购买了约334亩土地,项目总投资达150亿元,推盘货值也将近200亿元。

　　“对我们当地的开发商来说,2000套的供应量都可以被设定为十年发展计划,谁都没想到可以一次推9000多套。”马来西亚当地一家华人开发商对 《每日经济新闻》记者说道。

　　“财大气粗”的中国开发商让当地的开发商直呼“压力山大”,而他们更不愿看到的是,紧随其后的中国开发商越来越多。

　　根据《每日经济新闻》记者粗略统计,目前包括碧桂园、卓达、富力、绿地在内的中国开发企业在新山市的投资总额已经超过了460亿,而总共获得的可售面积已经高达约769万平方米。其中,绿地与富力拿下的地块规模更是超越了碧桂园。

　　阮家声透露,碧桂园已经在新山通往新加坡的第二大桥附近再拿一地,而这宗土地的规模巨大,公司同时决定要设立长达30~50年的开发投资计划。“不单是因为靠近新加坡,而是看好整个马来西亚的发展。”

　　中国与新加坡系海外购房主力

　　769万平方米,是天平一端可以预见的供应量,这一数量还将持续增加。但另一端的需求在哪里?

　　之前有报道称,柔佛州新山市近3年年均地产销售额仅为70亿元,如果每平方米按照1.5万元的均价计算,粗略估计新山市一年的成交总量也不过46万平方米,然而769万平方米的供应量如果按照新山市之前的消化能力,仅中国开发商的开发量便需要将近16年才能消化。

近走低飞

这无疑是一个冗长的周期。

　　“在马来西亚一般项目的推盘量仅在200~300套左右,很少会有一次推盘超过千套的。”上述当地的开发商对《每日经济新闻》说道,而当其听闻在中国北京很多项目一次推盘在几百套甚至上千套,却可以实现“日光”,多位开发人士都表示惊讶。

　　马来西亚的人口密度与中国一线城市并不具有可比性。

　　作为马来西亚的第二大城市,柔佛州首府新山市的人口不足200万,而与其毗邻的新加坡,人口大约在543万,在很多中国开发商看来,新山就好似20年前的深圳,潜力十足。单从性价比来说,新山的确可以吸引更多的新加坡人前来,车程相距一小时左右的两个城市,房价却差了四五倍。

　　当地居民、新加坡人、中国人以及其他国家投资者是目前组成新山房地产消费市场的几大力量。以碧桂园的项目为例,目前已经成交的6000套房源中,中国客户占比约32%,本地客户约40%,新加坡客户约20%。

　　“在马来西亚可以买得起7000马币的不到10%,但是新加坡有超过70%的人基本上都买得起,所以这个市场我们也是考虑国际化需求。”同样深耕新山的中国开发企业卓达马来西亚公司首席执行官王斌武在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　不难看出,面临大量开发供应的新山来说,本地居民的购买力远远不能支撑这一市场。问题的关键就在于:新加坡以及海外的投资者是否能够长期、大量的进入这一市场。

　　王斌武告诉记者这样一组数据,有机构统计称,在2009年,新加坡居民到马来西亚购房的意愿不足8%,而现在这一比例上升到了35%。

　　但记者在采访中,也听到了不同的声音。吉隆坡当地一家开发企业的负责人就曾向记者直言,真正愿意来新山买房居住的新加坡人并不多,在他看来,再近的距离也很难消磨不同城市之间的居住、文化差异。

　　另一支决定性力量来自中国购房者。根据路透社26日的报道,受马航客机失联事件影响,中国赴马旅游订单已大幅下滑,也有不少游客取消行程。许多中国游客对马来西亚产生了负面印象。

　　虽然航班失联是偶发事件,但有分析人士指出,短期内马来西亚市场的投资肯定会受一些影响。

　　马政府:计划上调外国人购房门槛

　　“新山市场未来走势还是个未知数,毕竟处于刚开发阶段。要在三四年之后,才能看清政府的政策、市场的需求究竟如何。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者表示。

　　有消息指出,马来西亚当局亦留意到了可能出现供应过剩的情况,并已暂时中止在部分地区进一步售地。但记者在采访中并未得到进一步证实。

　　一位进入新山的中国开发企业的负责人对记者表示,会谨慎对待新山这一市场,“在市场需求没有达到支撑项目的时候不会冒进,会在条件成熟的情况下再选择扩张。”

　　对于开发商而言,是否有足够的需求支撑,是新山市场未来最大的不确定性;而对于来自中国的购房者,海外投资房产跟在国内一样,同样面临政策变化的风险。

　　最近宣布的不动产增值所得税(RPGT)和等待征收6%的商业服务税(GST),短期内将影响整个房地产行业。

　　据了解,从今年5月1日开始,马国政府将提高外国人在马的购屋最低门槛,从原来的50万令吉提高至100万令吉。此外,汇率的浮动也是购房者需要面对的问题。

　　记者在采访中了解到,相比国内的住宅开发,马来西亚当地的房地产项目开发周期较长,一般高层建筑设定在36个月,超高层甚至要达到48个月。也就是说,购房者从签订合同到最终收房大约需要3~4年的时间,对于大部分持有投资需求的海外购房者来说,时间越长意味着风险越大。一旦马来西亚令吉对新加坡元贬值,投资者可能无法取得理想的租金或售价。据悉,新加坡元在过去五年较马来西亚令吉升值6.78%。

　　此外,对于大批中国购房者来说,第二家园计划也极具诱惑力。仅需在马来西亚银行存入60万元现金(一年后可取出30万元),便可享受配偶及孩子十年内自由进出无需重复签证。同时可获马来西亚对120余个国家的自由出入境优待,不需另行回国办理签证手续。然而,也有开发商人士提醒,第二家园计划并非移民计划,“只是对于中国护照的持有者来说,多了一些出行便利,但实际意义并不算大。

超笨无比

楼主的文章都很长, 懒得读了................

不过我也觉得新山区的demand远不如KL吧................房价也不低, 累积的风险应该比KL高

mchen3389

其实说到最后，
都不关买房人的事，
这些外国发展商，
都是高档公寓，
能不能卖出去？
要几年来发展？
是发展要自己去看的。。。
平民百姓是买房人，
关心自己的钱包，
夠不夠。。

digidigi

mchen3389 发表于 31-3-2014 04:29 PM
其实说到最后，
都不关买房人的事，
这些外国发展商，

现在真正上了车的是中国的那些发展商。
不要以为他们每个真的都很有实力，之前有个在新山拿地的，单单那块地的价格就比它集团一整年的销售额还高，赌很大。

接下来本地投资者要不要一起上车就是他们个人的选择了。

snipersz

讲那么多，问题是屋价会下多少？？？

mchen3389

digidigi 发表于 31-3-2014 04:33 PM
现在真正上了车的是中国的那些发展商。
不要以为他们每个真的都很有实力，之前有个在新山拿地的，单单那 ...

反正是外资，
他们蓋的不是给一般平民百姓住的，
想当然都是百万豪宅。。
我们小市民只能远远眺望，
又何必自作多情去关心发展商？

digidigi

mchen3389 发表于 31-3-2014 04:38 PM
反正是外资，
他们蓋的不是给一般平民百姓住的，
想当然都是百万豪宅。。

本地投资者还是占大多数的，碧桂园的就占了40％。

超笨无比

就算给你说中, 新山区的高价新房卖不出.............碧桂园降价来卖

这样对大马房产又能有多少影响?

因为其它产业不见得会跟, 问题在于是碧桂园自己overprice, 它只target外国人
我国其它发展商并不靠外国人来买

近走低飞

digidigi 发表于 31-3-2014 08:41 AM
本地投资者还是占大多数的，碧桂园的就占了40％。

还是你有读完，有些人看都没看，就可以滔滔不绝的否定。

digidigi

超笨无比 发表于 31-3-2014 04:51 PM
就算给你说中, 新山区的高价新房卖不出.............碧桂园降价来卖

这样对大马房产又能有多少影响?

其实碧桂园的售价在jb海岸线来说是最低的，

不过问题是密度高得恐怖，单位数目也是前所未有。

超笨无比

digidigi 发表于 31-3-2014 04:58 PM
其实碧桂园的售价在jb海岸线来说是最低的，

不过问题是密度高得恐怖，单位数目也是前所未有。

如果它是最低, 那这一带的房价确实厉害overprice了..............

外国人买房最少也要1m

1m在KL很多地区可以买到两间二手双层排屋了, KL大多数地区的新双层排屋不到1m

Lim0

digidigi 发表于 31-3-2014 04:58 PM
其实碧桂园的售价在jb海岸线来说是最低的，

不过问题是密度高得恐怖，单位数目也是前所未有。

填海地無中生有,太貴就沒道理了
規劃與銷售就是中國那套,在那邊不奇怪

也不能說完全事不關己,畢竟是本地銀行融資
若有什麼差池總是會有影響

mchen3389

我个人对40% 的本投资者数字持保留，
毕竟去年的八，九月份，
银行都配合政策紧缩房屋贷款。。。
难道买那里的不受影响？

ss24

超笨无比 发表于 31-3-2014 05:03 PM
如果它是最低, 那这一带的房价确实厉害overprice了..............

外国人买房最少也要1m

1M买不到两间二手KL排屋，除非是leasehold+很旧很残的屋。

KL地址的单层排屋也500千起跳了。。。双层至少6-700千。。

mchen3389

digidigi 发表于 31-3-2014 04:41 PM
本地投资者还是占大多数的，碧桂园的就占了40％。

中国人投资 :32%，星加坡:20%
所以外国投资者佔52%。。。
如果本地人仅佔40%，
还是稍落。。

y2ksaw18

Lim0 发表于 31-3-2014 05:05 PM
填海地無中生有,太貴就沒道理了
規劃與銷售就是中國那套,在那邊不奇怪

填海也是一个成本，如何无中生有呢？

wooyen

y2ksaw18 发表于 31-3-2014 07:30 PM
填海也是一个成本，如何无中生有呢？

听说填海成本比地价便宜蛮多滴

超笨无比

ss24 发表于 31-3-2014 06:58 PM
1M买不到两间二手KL排屋，除非是leasehold+很旧很残的屋。

KL地址的单层排屋也500千起跳了。。。双层至 ...

puchong很多..........

Lim0

y2ksaw18 发表于 31-3-2014 07:30 PM
填海也是一个成本，如何无中生有呢？

依不完全統計資料,中國發展商圈地加填海成本一公畝約50萬人民幣
換算成本地慣用單位,沒算錯的話大約一平方英呎245令吉

進一步由政府的立場來說
原本沒有這塊地,因發展而產生的種種稅收,豈非無中生有