关于FLEXI LOAN的疑惑 （好像被银行骗了）

cancer

举个例子：
我借RM650K， 35年，4.2%P.A(BLR -2.4%)，35年后连本带利息还RM1,241,742.60， 35年的利息是RM591,742.60 + 本金RM650,000
如果我现在有RM650K现金，现在银行OFFER我FLEXI LOAN，35年后我就剩下RM591,742.60
现在问题来了。
如果，我的RM650K现金不放在LOAN里减利息，而是放在FIXED DEPOSIT （3%）的话，结果是：

YEAR		Interest
1	650,000.00	1.03	669,500.00
2	669,500.00	1.03	689,585.00
3	689,585.00	1.03	710,272.55
4	710,272.55	1.03	731,580.73
5	731,580.73	1.03	753,528.15
6	753,528.15	1.03	776,133.99
7	776,133.99	1.03	799,418.01
8	799,418.01	1.03	823,400.55
9	823,400.55	1.03	848,102.57
10	848,102.57	1.03	873,545.65
11	873,545.65	1.03	899,752.02
12	899,752.02	1.03	926,744.58
13	926,744.58	1.03	954,546.91
14	954,546.91	1.03	983,183.32
15	983,183.32	1.03	1,012,678.82
16	1,012,678.82	1.03	1,043,059.19
17	1,043,059.19	1.03	1,074,350.96
18	1,074,350.96	1.03	1,106,581.49
19	1,106,581.49	1.03	1,139,778.93
20	1,139,778.93	1.03	1,173,972.30
21	1,173,972.30	1.03	1,209,191.47
22	1,209,191.47	1.03	1,245,467.22
23	1,245,467.22	1.03	1,282,831.23
24	1,282,831.23	1.03	1,321,316.17
25	1,321,316.17	1.03	1,360,955.65
26	1,360,955.65	1.03	1,401,784.32
27	1,401,784.32	1.03	1,443,837.85
28	1,443,837.85	1.03	1,487,152.99
29	1,487,152.99	1.03	1,531,767.58
30	1,531,767.58	1.03	1,577,720.61
31	1,577,720.61	1.03	1,625,052.22
32	1,625,052.22	1.03	1,673,803.79
33	1,673,803.79	1.03	1,724,017.90
34	1,724,017.90	1.03	1,775,738.44
35	1,775,738.44	1.03	1,829,010.60

35年后总共是RM1,829,010.60， 35的利息是RM1,179,010.60。

这样比较的话，是不是说35年后如果我的RM650K放FLEXI LOAN的话，我少赚了 RM1,179,010.60-RM591,742.60 = RM587,268 ?

是不是说，所谓的FLEXI LOAN其实是变相的‘赚’我们的钱？

而且我是用最没风险的FIXED DEPOSIT，最低RATE(3%) 来计算的，如果拿更高回报的投资计划不就相差更多？

u0508950

你做另外一个表，用4.2 % 来计算，那你就明白了。

alienwong

你的FD３％怎样会高过４。２％的贷款利息咧？而且你每个月还的INSTALLMENT是实实在在还母金咧，也就是说你的贷款年份没有３５年那么久。。。。

condomx

银行当然要赚啦,你试试去借大耳寵看看,不然你借钱给我,只收3.5%年息,有多少我借多少

cancer

u0508950 发表于 2-12-2013 08:21 PM
你做另外一个表，用4.2 % 来计算，那你就明白了。

我不明白你想要表达什么。

其实我是知道为什么会这样相差。LOAN的利息是越还越少，可是FIXED DEPOSIT的利息是越收越多。那500多K的相差就是这样来的。

我是疑惑这样算的话，放钱进FLEXI LOAN不就超不值？

u0508950

cancer 发表于 2-12-2013 08:27 PM
我不明白你想要表达什么。

其实我是知道为什么会这样相差。LOAN的利息是越还越少，可是FIXED DEPOSIT的 ...

请看2 楼和3 楼的回复。

wen5376

两个完全不同东西。。如果贷款完全不还。。35年后的利息远远超过 fd的总数。。屋子是 reduction,定期是 fix的。。我第一次听到有人说放 fd比 flexi loan划算

ss24

你每放RM1进FD，你每月赚取利息0.25仙
你每放RM1进flexi account，你每个月省下不用给利息0.35仙

我觉得你忘记了。。借钱要给利息的。。。

abcdz

观念不对，免谈。

valeon

楼主想太多鸟

ahdar

你去 downloan loan calculator 的 app 就明白啦

nspuum

问题是35年后你不是剩下RM591,742.60　而是大约２０年左右你的６５０K已经还清了，你什么也没有了。

hardsome

Flexi loan 是银行的其中一种赚钱的方法, 因为竞争太大了

condomx

hardsome 发表于 2-12-2013 10:46 PM
Flexi loan 是银行的其中一种赚钱的方法, 因为竞争太大了

Flexi loan其实是overdraft

你的屋子是抵押,很多生意人都有overdraft facility,平时不用,不过需要时随时可以拿出几百千几百万

如果很有米就可以还几百千现,减低利息费用,看到喜欢的房子又可以拿那几百千出来下定另一间

hardsome

condomx 发表于 2-12-2013 10:55 PM
Flexi loan其实是overdraft

你的屋子是抵押,很多生意人都有overdraft facility,平时不用,不过需要时随 ...

赞成，我也是刚买屋子,用flexi loan的,
因为我选它是因为, 当我还多时, 可以付低一点的利息

maxllj

如果要你老爸从EPF领完全部出来.......
放在你的flexi loan减息.......那就不懂谁骗谁了...

城市英雄

懒得理,贷款照供,利息照盖.
总之屋子起价了就是赚了.

Jopshua

楼主，你的计算方法有错误。。。

“我借RM650K， 35年，4.2%P.A(BLR -2.4%)，35年后连本带利息还RM1,241,742.60， 35年的利息是RM591,742.60 + 本金RM650,000“

这个就很清楚了，楼主明白为什么利率4.2%P.A， 可是35年后连本带利息还“RM1,241,742.60“？但是放在3%的FD，复利35年却能到"RM1,829,010.60" ？

原因很简单。。。 就是贷款需要每月还供期。。。就比如说，你第一年把 RM650k放在FD, 你以为一年后就能连本带利拿到 RM 669,500?? 这个明显就是错误了。。。 你忘记了你每月必须从里面扣除一些钱来还供期哦。。比如每个月RM3.5k, 12个月需要还 12 x 3.5k = RM 42,000 了。。 所以你没有理由能让650k放在FD里赚利息的。。你所谓放在FD里图表所显示出的数目，都是错误的。。

YEAR		Interest
1	650,000.00	1.03	669,500.00

如果果你跟银行借了RM650K，利息4.2%。。一直不还供期，直到35年后才还钱， 你必须还RM2,743,364, 远远超过你放在FD的复利.

所以如果你现在有RM650K, 放在Flexi loan, 35年后你省下的利息是RM2,093,364 (RM2,743,364 - 本金RM650,000).

"35年后连本带利息还RM1,241,742.60， 35年的利息是RM591,742.60 + 本金RM650,000"<-- 这个计算法的条件是你每月还供期, 因为你每月还得供期,其时正在减少着需要还得利息....




  

舞猫猫

ss24 发表于 2-12-2013 09:20 PM
你每放RM1进FD，你每月赚取利息0.25仙
你每放RM1进flexi account，你每个月省下不用给利息0.35仙

你这样讲就容易明白，一目了然

Dragoon

Jopshua 发表于 3-12-2013 07:51 AM
楼主，你的计算方法有错误。。。

“我借RM650K， 35年，4.2%P.A(BLR -2.4%)，35年后连本带利息还RM1,241 ...

加一！ 谢谢你的无私分享