求助，请熟悉房贷者帮我分析一下，谢谢。

harry_soh

我在2001年买了间双层排楼，价值RM180,000，和MBB贷款了RM160,000及RM4,619.70的MRTA，共是RM164,619.70。

由于当年的BLR浮动差距大，曾经一度飚至双位数。为了安全起见，于是选择了固定汇率的Islamic Housing Loan，Profit Rate 是7.75%。供25年，每月RM1,245，Offer Letter上写着“Purchase Price By The Bank: RM164,619.70，Selling Price By The Bank: RM398,812.46。”

但我并没有一开始的时候就每月供RM1,245，而是选择在建筑期间根据银行发放给发展商的数目来供款，一开始的时候是两、三百元，后来逐渐增加，但了发展商在两年后交屋时才缴付每月RM1,245的供款。

由于7.75%和现在各大银行的BLR - X%有段差距，因此想到Refinance。之前有个Standard Charted的市场人员不知哪里拿到我的资料，说是我的Outstanding Balance应该介于RM130K - RM140K之间，而根据市价至少有RM200K以上，可以取得一定数目的贷款备额为OD之用。

但我询问了MBB职员，对方说我的Outstanding Balance是RM160K左右心想有点不可能，因为供了好几年了，结果对方叫我准备近几年的付款收据上门证明。我有申请网上户口，并把房贷也连接了，可是上面只写明Outstanding Balance RM313,788.36，我也不知道真正Fully Settlement的数目。

想请问各位高手的问题如下：

• 上述的Outstanding Balance应该是回教贷款配套本金加利息的总数，有谁能帮我算出本金？
• 当年我缺乏入息证明，为了更有把握，我是和妹夫联名购买该房子。如果现在Refinance的话，可以顺便将名字分割出来吗？本身需要付什么费用吗？还是ZMC的话银行会负责？
• 目前的房贷配套，哪间银行最吸引人？条件也较好？
• 通常Refinance申请多久会有答复？前后要花多久时间才能完成手续？（申请到转移）

ernest14

我也打算知道，有高手吗？

阿S

原帖由 harry_soh 于 22-4-2008 03:15 AM 发表
我在2001年买了间双层排楼，价值RM180,000，和MBB贷款了RM160,000及RM4,619.70的MRTA，共是RM164,619.70。

由于当年的BLR浮动差距大，曾经一度飚至双位数。为了安全起见，于是选择了固定汇率的Islamic Housing Lo ...

我答不上来。

但是非常欣赏你有条絮的描素你的问题背景，问题的重点。

jackchp

已 pm 你了。。。

ahpeng84

已 pm 你了。。。查查看！！！

ernest14

目前的房贷配套，哪间银行最吸引人？条件也较好？
通常Refinance申请多久会有答复？前后要花多久时间才能完成手续？（申请到转移）

都市人

我买一间公寓时是用CXMB的固定利率7.8%,第一年4.8%,这种固定利率贷款是没有statement的，所以并不知道真正的balance,你可以到银行，要求他们引出你的房贷的户口记录。

Loan Overview

Principal	Payment	APR	Total Interest	Total Loan Value
[size=+1]$164619.00	[size=+1]$1243.41	[size=+1]7.7500%	[size=+1]$208404.00	[size=+1]$373023.00

Amortization Table

Pmt #	Principal	Interest	Balance
1	$180.25	$1063.16	$164438.75
2	$181.41	$1062.00	$164257.34
3	$182.58	$1060.83	$164074.76
4	$183.76	$1059.65	$163891.00
5	$184.95	$1058.46	$163706.06
6	$186.14	$1057.27	$163519.91
7	$187.34	$1056.07	$163332.57
8	$188.55	$1054.86	$163144.02
9	$189.77	$1053.64	$162954.24
10	$191.00	$1052.41	$162763.25
11	$192.23	$1051.18	$162571.02
12	$193.47	$1049.94	$162377.54
13	$194.72	$1048.69	$162182.82
14	$195.98	$1047.43	$161986.84
15	$197.24	$1046.17	$161789.60
16	$198.52	$1044.89	$161591.08
17	$199.80	$1043.61	$161391.28
18	$201.09	$1042.32	$161190.19
19	$202.39	$1041.02	$160987.80
20	$203.70	$1039.71	$160784.10
21	$205.01	$1038.40	$160579.09
22	$206.34	$1037.07	$160372.75
23	$207.67	$1035.74	$160165.08
24	$209.01	$1034.40	$159956.07
25	$210.36	$1033.05	$159745.71
26	$211.72	$1031.69	$159533.99
27	$213.09	$1030.32	$159320.91
28	$214.46	$1028.95	$159106.44
29	$215.85	$1027.56	$158890.60
30	$217.24	$1026.17	$158673.35
31	$218.64	$1024.77	$158454.71
32	$220.06	$1023.35	$158234.65
33	$221.48	$1021.93	$158013.17
34	$222.91	$1020.50	$157790.27
35	$224.35	$1019.06	$157565.92
36	$225.80	$1017.61	$157340.12
37	$227.26	$1016.15	$157112.87
38	$228.72	$1014.69	$156884.14
39	$230.20	$1013.21	$156653.94
40	$231.69	$1011.72	$156422.26
41	$233.18	$1010.23	$156189.07
42	$234.69	$1008.72	$155954.39
43	$236.20	$1007.21	$155718.18
44	$237.73	$1005.68	$155480.45
45	$239.27	$1004.14	$155241.19
46	$240.81	$1002.60	$155000.37
47	$242.37	$1001.04	$154758.01
48	$243.93	$999.48	$154514.08
49	$245.51	$997.90	$154268.57
50	$247.09	$996.32	$154021.48
51	$248.69	$994.72	$153772.79
52	$250.29	$993.12	$153522.50
53	$251.91	$991.50	$153270.59
54	$253.54	$989.87	$153017.05
55	$255.17	$988.24	$152761.87
56	$256.82	$986.59	$152505.05
57	$258.48	$984.93	$152246.57
58	$260.15	$983.26	$151986.42
59	$261.83	$981.58	$151724.59
60	$263.52	$979.89	$151461.07

你在2001年买，两年后，应该是2003年供，应该是供了五年，那么你的贷款应该在RM150K－RM160K之间。你也要确保每一期都有供，因为罚款会直接加入贷款内。

Outstanding Balance RM313,788.36 除RM1245，应该还有252期，你已经还了48期。你还欠银行 RM154514.80.

你买这间屋子时联名，在法律上拥有权是一人一半，你可以一个人贷款买下这间联名的屋子，但是要经过s&p的手续。其实refinance也是自己买自己的屋子，只是名字一样，不必经过s&p的手续。

UOB和PBB的不错.我今年转到UOB。之前一整年向CIMB申请换配套、降低利率，都不成功，对这种态度傲慢的银行只有refinance。以前供RM580，目前每个月供RM470，租金RM700。

[ 本帖最后由 都市人 于 22-4-2008 07:22 PM 编辑 ]

harry_soh

重新做过S&P？怎么做呢？需要多少费用？印花税等需要自己付？

都市人

原帖由 harry_soh 于 22-4-2008 18:06 发表
重新做过S&P？怎么做呢？需要多少费用？印花税等需要自己付？

重新做s&p的意思是你向你妹夫和你自己买下这间屋子，所以还是要还印花税。和你们贷款时一样多。目前市价大约300K，你也要还更多，因为印花税是根据市价的。

heamq

刚好我也是在２０００年尾拿老虎银行的回教房贷，
所以可以在这里答你，
你要去银行跟他们说你要知道你的COST OF FINANCE，
他们会从电脑印出一张单，单上的COST OF FINANCE就是你的BALANCE。

harry_soh

任何一间MBB分行都行吗？还是要去回指定的分行？

heamq

应该任何一间都可以吧。

秀气灵人

建议贷款专员如果有心帮助别人回答问题， 除了PM， 希望你们可以直接帮你们的想法， 分析回在帖子里。

论坛是一个互相讨论， 交流的地方， 不要只把它当作是你们召生意的管道。

harry_soh

原帖由 heamq 于 22-4-2008 07:30 PM 发表
刚好我也是在２０００年尾拿老虎银行的回教房贷，
所以可以在这里答你，
你要去银行跟他们说你要知道你的COST OF FINANCE，
他们会从电脑印出一张单，单上的COST OF FINANCE就是你的BALANCE。

刚刚去银行拿了Account Statement 回来，Cost of Finance Outstanding : RM160,874.86
内容如下：

Product Name : ILA            Finance Type : BBA
Current Balance         : -313,788.36
Ledger Balance         : -313,788.36
Selling Price               :  378,001.46
T Asset Price             :               0.00
Amount Approved     :  164,619.70
Amount Released     :  164,619.70
Marginal Account      :               0.00
Instalment Amt           :       1,245.00
Credit Pay-In              :               0.00
Float O/S                    :               0.00
Excess Payment       :                0.00
Customer Own %      :               0.00
Cost of Finance O/S :  160,874.86
Profit on Cost O/S    :        1,129.34
GPP O/S                   :                0.00
No. Profit Arrears     :                      0
Instalment Due         :                 0.00
No. Instal Arrears     :                      0
Misc Charges           :                0.00
Inc In Suspense       :                 0.00
Exit Penalty (Y/N)     :  Y
Comm Charge (Y/N):  Y


请各位大大帮我review一下，做了银行的大儿子这么久，本钱只还到一点点，该怎么办？继续供期？还是必须re-finance了？Statement其中有些项目不是很明白，如Marginal Account, GPP O/S, T Asset Price, Comm Charge, Inc In Suspense, Customer Own %等，谁能帮忙解释一下。感激不尽。

都市人

原帖由 harry_soh 于 28-4-2008 16:36 发表


刚刚去银行拿了Account Statement 回来，Cost of Finance Outstanding : RM160,874.86
内容如下：

Product Name : ILA            Finance Type : BBA
Current Balance         : -313,788.36
Le ...

是因为把process fee 和 exit penalty 加进去了才这么贵吧？

harry_soh

不明白。。。应该已经过了lock period对吧？还有exit penalty吗？

小蚊子

原帖由 harry_soh 于 28-4-2008 06:02 PM 发表
不明白。。。应该已经过了lock period对吧？还有exit penalty吗？

过了就没有penalty的了
房屋贷款在头1-3年都是还利息多
通常payment是还principle 20% interest 80%

都市人

原帖由 harry_soh 于 28-4-2008 18:02 发表
不明白。。。应该已经过了lock period对吧？还有exit penalty吗？

exit penalty: Y, 应该是有吧？

我以前AM bank 的是5年，lock in period 还是要看看你的letter offer, 而且是从贷款银行出钱100％的日期开始。

[ 本帖最后由 都市人 于 28-4-2008 07:31 PM 编辑 ]

heamq

我有做一个EXCEL文件，把我的贷款记录起来和计算COST OF FINANCE。

我发觉我计算出来的COST OF FINANCE和银行所列出来的数据相差约RM1000，我猜想是因为银行出钱时把日期拉前到月头，我们还钱银行就把日期推后到月尾，银行总是算到草都生不出来的。

如果你要的话，你给我你的E-MAIL，我把这个EXCEL文件寄给你，
你只需要把过去的银行出钱记录和你还钱的记录填在相关的月份，你就可以知道你每个月的COST OF FINANCE O/S了。

还有，
楼主有另外还火险吗？不然银行会加入在你的欠款里。

harry_soh

谢谢你的excel file，但我听银行职员说，因为我申请的是Islamic贷款，计算法和传统贷款不同，是吗？